ROBERT H. KLOCK, et al RICHARD CHAMBERLIN, qualild
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Sale-By Q).
APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench for Lower Canada (Appeal side) reversing the judgment of the Superior Court in favor of the appellants.
The facts of the case may be briefly stated thus On the 14th of January, 1876, Robert H. Klock and his brother and then partner, James Klock, purchased from Elizabeth Richie, wife of the respondent Richard Chamberlin, by whom she was duly authorized, a certain piece of land in the township of Hull in the district of Ottawa, known as the equal third part of the south half of lot number nineteen in the second range of lots in the said township, and containing 34 acres 1 rood and 383 perches of land in superficies, for the sum of one thousand dollars, the receipt of which was acknowledged in the deed in which a right of redemption (rdmird) during three years wfs reserved by the 9,3, Tuhereau 444 .7 seller upon her paying to the purchasers the price of sale with interest at 15 per cent.
On the 23rd February, 1877, the purchasers finding that Mrs. Richie could get more than the price they had paid agreed to add seven hundred dollars to the price, and continued the right of redemption upon payment of the original price and interest, with the additional sum of seven hundred dollars and interest at 10 per cent. per annum; and finally, on the 23rd February, 1878, the purchasers finding that Mrs. Richie could again get a larger price, again increased the price by the sum of one thousand and seven hundred dollars and ninety-one cents, which was also added with interest at ten per cent. per annum to the price of redemption, &c.
These deeds were all executed under private seal in presence of witnesses, and were duly attested and registered.
On the 29th December, 1880, James Klock transferred his share in the property to the said R. H. Klock, and on the 11th May, 1881, the latter brought an action against Mrs. Chamberlin for possession of the property, making Mr. Chamberlin a party for the purpose of assisting his wife.
To this action, besides the general issue, the defendant pleaded two exceptions, alleging that the deeds in question were simulated and that Elizabeth Richie never received the consideration money mentioned in the deeds, but that these moneys were in reality paid by It. H. and J. Klock to creditors of Richard Chamberlin, part of it being retained by them for debts due them by him, and that the alleged sales were in reality mortgages for securing the repayment with exorbitant interest of moneys advanced to her husband, and to which she was induced by him to put her signature.
The consideration mentioned in the three deeds of sale was shown to have been employed to the extent of seventeen hundred and seven dollars and ninety-cA one cents to secure the debts due by R. Chamberlin to the appellants and others; and in appellants' books produced at the trial it was shown that the transaction was originally entered as a mortgage.
The Superior Court dismissed the defendant's plea, and held that the deeds were not simulated deeds. The Court of Queen's Bench considered that the defendant had proved the essential allegations of her plea and, reversing the judgment of the Superior Court, dismissed the plaintiff's action, reserving to him his recourse on the said three deeds for any sum of money which Elizabeth Richie may have received out of the consideration money mentioned in the deeds beyond the sum of $1,707.92, &c.
Fleming Q.C. for appellants.
The transaction was simply a contract of sale with the right of redemption, and it is solely when there is fraud against the law prohibiting usury that a contract of sale with right rimer6 can be assimilated to a pignorative contract and because it is a disguised contract of antichresis- The wife has a right to sell her pioperty and pay her husband's debts with the price; she can borrow money and pay her husband's debts with it. The knowledge on the part of the purchaser or of the lender that the wife says she will pay her husband's debts cannot affect the validity of the deed; in this case no such knowledge was proved.
Pothier (1); Merlin (2); Troplong (3); Bouctier v. McLean (4); Hamel v. Panet (5); Merlin (6) ; Guyot ; Dnisart
The learned counsel then argued on the facts that the sale was not simulated and the consideration was ca
. uNfor necessaries furnished the family for which the wife was responsible. Citing art. 1317 C.C.
St. Amand v. Bourret (1) ; Cholet v. Duplessis (2); Paquette v. Lemoges (3); Elliott v. Grenier (4); Courselles v. Dubois (5); Leyer v. Lang (6) ; McGibbon v. Morse
Aylen for respondent.
The entry in the plaintiffs' books is an admission that the debt was due by the husband and the transaction between them and the defendant, Elizabeth Richie, is a mortgage and not a sale. Moreover it is conclusive from the fact that the same property purports to have been sold by and to the same parties three times.
A person can imagine three mortgages one after the other contracted by and to the same parties, and all in force at the same time, but not three sales. The fact that the plaintiff and his partner appear to have bought the second time from the defendant Elizabeth Richie is an acknowledgment that the right of property had not passed to them by the first deed.
And as the whole three transactions are alike, the presumption is that the intention influenced the parties at the first two existed and influenced them at the time of the third contract. Sirey C. C., under art. 1166
The whole transaction was for the purpose of evading art. 1301 C. C., P. Q
If the premises indicate simulation, and that the deeds were not intended to convey and did not convey the right of property in the land therein described, or anything more than a mortgage thereon to the plaintiff and his partner, the defendants' plea for the dismissal (3) 7 L C. J.
(7) L. C. J.
1 C, of the plaintiffs' action purely and simply is (on the authority of Guyot quoted by Merlin under the word pignoratif, hereinbefore cited, and of numerous other jurists) well founded. See Troplong Vente, Tome 2nd, art. 1659 No. 695 et seq. and 1 Demolombe No. 696. The following authorities were cited and relied on Merlin Buckley v. Brunelle ; Walker Crebassa (3); Bdlanger v. Brown ; 'ocigtd de Construction v. Brunelle ; Rhdaume v. Caille
Sirey C. annot6. Art. 1907, N. 31 ; Laurent Broom's legal maxims
Fleming Q C. in reply.
Sir W. J. C.J.-I think the transaction was not a bond fide sale by the wife but was a mere evasion of the article of the civil code 1301 whereby the plaintiffs and her husband sought to secure from the -wife payment to plaintiff and his partner and other creditors of her husband the amounts of their respective. debts.
The evidence of Kenny convinces me that it was a collusive transa'tion between plaintiff and Chamberlin the husband, and the entry in plaintiff's book under date of February Ith, in which he debits the husband with. interest of $1,000 - mortgage due Jan. 14th, 1679, shows that the transaction was not a sale but a loan to pay the debts of plaintiffs and the other creditors of the husband.
The unsatisfactory evidence of the plaintiff entirely confirms me in these conclusions.
J.-Was of opinion that the appeal should be allowed and the judgment of the Superior Court XV.]
restored for the reasons contained in the considdrants of the judgment of Mr. Justice MacDougall.
J.-L'action des appelants originairement Strong J dirig6e contre Elizabeth Richie, 6pouse s6parke de biens de Richard Chamberlin, l'intim6 qualit6, est fond6e sur trois diffrents actes de vente d'une mame propri6t6 appartenant A la dite dame Elizabeth Richie. Elle a consenti ces actes avec l'autorisation de son mari en faveur des appelants, ainsi qu'il appert par les exhibits nos. 1, et produits par ces derniers. Ces actes sont tous faits dans la forme d'une vente A r6mbr6. Les appelants demandent par leur action A se faire d&darer propri6taires et h 6tre mis en possession de la propri6t6 qui leur a t6 vendue par ces divers actes. Elizabeth Richie, maintenant d6c6d6e, est represent6e par son mari Robert Chamberlin, intim6 6squalit6.
Elle a plaid6 A cette action par d6fense au fonds en fait et par deux exceptions:-par la premibre elle allegue que les actes en question ne contiennent pas des ventes r~elles, mais qu'au contraire ces actes sont feints et simul6s, et n'ont 6t6 pass6s dans cette forme que pour garantir le paiement d'argent avanc6 et prth, et non pas dans le but de transf6rer la propri~t6, et de fait n'ont pas transf&r6 la propribt6 y design6e.
Par la 2me exception, elle allkgue encore que ces actes sont feints et simul6s A la connaissance des appelants, et qu'ils n'ont 6 faits que dans le but d'61uder 1'effet de 'article 1301 du code civil; qu'd la connaissance des dits appelants, la dite Elizabeth Richie n'a consenti les dits actes que dans le but d'obtenir de 1'argent pour payer les dettes de son mari envers le demandeur, l'appelant, son associ6 et d'autres cr~anciers; que cet argent a t6 A la connaissance de l'appelant et de son associ6 et par eux-mgmes employ6 A payer les dettes de son mari.
La Cour Sup6rieure si6geant i Aylmer, appel6e A d6cider ce litige, a donn6 gain de cause i l'appelant. Son jugement, port6 en appel A la cour du Banc de lac.'L Reine, a t infirm6 & l'unanimit6 des juges presents. O'est de ce dernier jugement dont il s'agit maintenant. Les faits 6tablis en preuve justifient pleinement le jugement de la cour du Bane de la Reine.
Il ne peut pas y avoir l'ombre d'un doute que ces trois actes de vente d'une m~me propri6t6 ne sont que des actes simul6s et nuls, et ne contiennent pas les vritables conventions des parties.
La propri~t6 vendue appartenait A Elizabeth Richie, femme s~parbe de biens, dont le mari 6tait endett6 envers les appelants et vivement press6 par eux de s'acquitter. Elle ne leur devait rien. C'est dans le but d'assurer le paiement de leur cr~ance contre le mari qu'ils se sont faits consentir les divers actes de vente en question, pour trois prix diffirents. Cette proprikt, prouv6e valoir $5,000, est vendue par le premier acte pour $1,000, par le deuxi6me $750 et enfin $1,000 par le troisi~me.
Le fait de ces trois ventes successives, entre les mAmes parties, de la m~me propriete, pour trois prix diff6rents, prouvent A l'vidence que l'intention des parties n'6tait pas de faire une vente s6rieuse pour un prix d6termin6 d'aprs la valeur de la propri6t6. Il manque done dans ces divers actes un 616ment essentiel pour qu'il y ait eu vente, d'apr~s l'autorit6 suivante.
Aubry et Rau (1).
Stre (1) 4, p.
Bien que les parties aient donn6 & leurs transactions V. 0 la forme de 1'acte de vente, il est 6vident que leur intention n'6tait pas de faire une vente s6rieuse. Le J. proc6d6 si 6trange et si absurde des trois actes en question n'est qu'un d6guisement de leur v6ritable convention. Il est clair que l'objet des appelants n'6tait pas d'acqu6rir la propri6t6, mais seulement de se procurer une hypothbque pour assurer le remboursement des avances qu'ils faisaient sous forme de prix de vente en m6me temps que le paiement des autres cr6ances qu'ils avaient contre le mari de la dite Elizabeth Richie, consid6r~es comme autant d'hypothiques sur une propri-t6 qui valait beaucoup plus que les diverses sommes dues et avanc6es; cette transaction pr~sente an moins une apparence raisonnable, mais elle cesse alors d'Atre une vente et n'est plus qu'une hypotheque. En r6alit6 c'est un prit qui a 6t fait et non une vente. C'est aussi 1'interpr6tation que 1'appelant R. H. Klock a donn6 A cette transaction en en faisant 1'entr6e dans son livre de compte of' il en fait mention comme d'un est vrai que cette entree ne concerne que le prenmier acte, mais les deux autres n'6tant que la r6p6tition du premier doivent n6cessairement conserver aussi le caractbre de prit et ne peuvent en cois6quence justifier les conclusions de l'action r6clamant la possession de la propri6t6.
Ces pr~tendus actes de vente ne sont pas seulement nuls comme entach6s de simulation, mais ils le sont encore parceque A la connaissance des appelants, ils n'ont th faits par Elizabeth Richie, femme s~par6e de biens, que pour assurer le paiement des dettes de son mari envers les appelants et d'autres cr6anciers. La quialit6 de femme spar6e de biens d'Elizabeth 4ichie est admise. -L prenave. 6tablit que 4ichard Chamberlin, son mari, 6tait endett6 et qu'il y avait plusieurs jugements contre lui.
On voit par le t6moignage de W. R. Kenney, employ6 par R. W. Klock . pour faire A Elizabeth Richie, la pr6tendue venderesse, -7 la remise des diverses sommes stipul6es comme prix de vente, que 1'emploi qui a & fait do ces diverses sommes n'6tait pas A son b6n~fice.
Kenney, apris avoir requ 1'argent de R. M. Klock et l'avoir remis, pour la forme, A Elizabeth Richie, celle-ci lui rendit imm6diatement un montant suffisant pour payer le jugement de Lauzon contre son mari, environ $463.74; aussi une autre somme de $229.00, montant de la dette du mari aux appelants. La somme de $700.00 paybe lors de la deuxibme vente fut employee A payer une hypothque consentie par la dite Elizabeth Richie en faveur de la soci6t6 du Service Civil. La somme de $107.91, montant de la troisibme vente, fut aussi remise par les appelants A Kenney, qui la remit A la dite dame Elizabeth Richie. Sur ce montant, elle lui rendit de suite $321.78 pour payer les appelants de la balance du compte que leur devait son mari, $150.00 pour int6rit df sur la premihre vente, $282 pour acquitter un jugement de T. B. Poitras contre son mari, $174.13 due & R. W. Sayer, $34 due A Greenleese par Chamberlin, $42.00 montant d'un jugement contre son mari en faveur de Dame veuve C. W. Church.
II ajoute qu'il agissait comme une sorte d'agent des Klocks en remettant ces argents A la dite Dame Richie, et comme 1'agent de cette dernibre en faisant les paiements qu'il enumere.
Cette preuve ne laisse aucun doute sur le fait qu'une tr;s grande partie de 'argent provenant des pr6tendues ventes n'a t remise A la dite Dame Richie que dans le but de d6naturer la transaction, et de tacher de lui donner 1'apparence d'une transaction faite par ellem6me pour son avantage personnel et dont elle avait profit6 en touchant elle-m~me les deniers.
Mais le voile dont on a essay6 de couvrir la transaction, laisse trop clairement voir que l'argent pay6 n'6tait pas destin6 , rester entre les mains de la dite Dame Richie, -- car est aussit6t repris par les appelants pour se payer eux-m~mes, et d'autres cr6anciers, anxquels ils s'int~ressaient.
Il est done 6vident que les dites pr& tendues ventes n'ont tb faites que pour en arriver & se procurer lea moyens de payer les dettes du mari de la dite Dame Richie et sont par tant nulles et sans effet comme contraires i l'article 1301 du Code Civil. Cet article dit:
La nullit6 cr66e par cet article est d'ordre public a toujours t6 prononc~e par les tribunaux chaque fois qu'il a t6 prouv6 qu'une obligation en apparence contractbe par la femme seule, 6tait en r6alit6 pour les affaires de son mari.
La jurisprudence sur cette question est bien 6tablie par nombre de decisions qui ne permettent pas d'61ever de doute A ce sujet. Il serait tout-i-fait inutile d'entrer dans la consideration des points de droit soulev6s A ce sujet dans cette cause; car on peut consid6rer la discussion sur les questions comme A peu pres epuisee. Je me contenterai done de r6f~rer A quelques unes des principales causes il a t question de 1'application de Particle 1301.
Une de celle ofi la question a t trait6e avec le plus de d6veloppement et de science par les avocats qui y taient concern6s, est celle de Buckley v. Brunelle et vir.
L'honorable juge en chef Dorion occupait pour l'appelant et l'honorable juge Rainville pour les intimbs. Dans le rapport de cette cause on trouvera tous les arguments de part et autres et une revue com- SIJPRP1f
COURT OF CANADA. pl~te des autorit6s pour et contre.
Cette belle et savante 6tude de la questien a fait dire avec justice A 1'honorable juge Mondelet:
Vama. En discutant les questions, lee avocats de part et d'autre ont fait preuve d'une grande habilit6, et avec un luxe extraordinaire d'&ru- Fournier J. dition 16gale, nous ont fait remonter aux sources v6n6ries de notre droit, jusqu'au senatus-consulte Vill6ien et nous ont aid6 dans nos dblib6rations, des opinions de presque tous les commentateurs, sur cette fameuse disposition 16gale.
La lecture du rapport suffira pour faire voir que quels que soient les moyens d6tourn6s employ6s pour 6luder 'article 1301, si la preuve peut porter ces faits A la connaissance de la cour, celle-ci annullera toute obligation contract~e directement on indirectement par la femme en violation de cet article.
Dans la cause de Bd1anger et cie. v. Brown (1), dont les faits ont une grande analogie avec ceux de la pr&sente, le m~me principe a recu son application. Le r6sum6 de la d6cision est en ces termes:- That a deed of sale made by a wife commune en biens to a third party of her propre for a pretended consideration of $400 when the real consideration was a lease of movables by the third party to her husband, will be set aside as a contravention of C.C. 1301.
L'honorable juge Berthelot qui a prononc6 le jugement dans cette cause dit au sujet de la vente du bien propre de la femme:- La femme qui vend sont propre pour payer la dette de son mari on pour garantir see obligations et I'aider dans son commerce, ne s'oblige pas seulement comme commune, mais elle s'oblige directement pour son mari, et c'est ce que la loi a en vue de prohiber sous quelque forme que ce soit, pour assurer Ia fortune de la femme de l'atteinte des mauvaises affaires de son mari.
d6fendeur a rapport6 dans son factum I'opinion qui est doun6e comme celle du juge Meredith lors du jugement dans Ia cause de Boudrier v. McLean en appel:- A married woman unquestionably has the power of alienating her own propres to pay the debt of her husband.
Si cette proposition est vraie, en droit abstraitement parlant, ce ne peut tre que lorsque la femme regoit r6ellement le prix de son propre, et I'emploie librement A payer la dette de son mari, mais (1) 14 Jurist 259.
non pas dans ce cas-ci, lorsqu'elle le vend pour faire faire commerce A son mari.
o
Cette maxime ne peut pas plus pr~valoir dans cette cause plus qu'elle n'a pr6valu dans la cause de Boudria v. McLean, auquel jugement le juge MerediLh a concouru.
Fournier J.
La preuve a 6tabli d'une manibre positive que dans le cas actuel la plus grande partie du pr6tendu prix de vente a 6t0 employ6e a payer les dettes du mari. Dans la cause de Walker et vir. v. Crebassa unior (1), la. decision est ainsi r6sum6elo. Que dans Pesp6ce actuelle la vente faite au d6fendeur, par la demanderesse s6par6e de biens, de certains imrneubles qui lui sont propres, doit 6tre rescind~e sur le principe qu'aucune valeur n'a 6t prouvie lui avoir t6 payee.
2o. De plus, par la cour inf6rieure, que les engagements contract6s A cette vente par Ia demanderesse l'ayant 6t pour les dettes de son mari, sont nuls en vertu de la 55me section du ch. 37 des statuts refondus du Bas-Canada. Cette disposition contient le principe consacre par Particle 1301 C.C.,et est conque dans les termes suivants: Nulle femme mari6e ne pourra se porter caution ni encourir de responsabilit6 en aucune autre qualit6 que comme commune en biens aveo son mari pour les dettes, obligations on engagements contract6s par le mari avant le mariage on pendant la drir6e du mariage, et tons engagements contract6s par une femme mari6e en violation de ces dispositions seront absolument nuls et de nul effet. Dans cette cause, comme dans celle dont il s'agit ici, la femme 6tait s6par6e de biens et vendait une de ses propri6t6s pour payer une dette de son mari.
Dans la cause de La SocidI6 de Construction de (t. Hyacinthe v. Brunelle et vir. (2), il a 6t6 jug6 par. 'hon. juge Sicotte: lo. Que la femme maribe et s~par~e de biens ne peut s'engager en aucune maniere pour les affaires de son mari, et que si elle le fait, son engagement sera cass6 et annul6 comme fait en fraude et en violation des lois d'ordre public.
2o. Que pour savoir si l'obligation contract6e au nom de la femme seule, 1'a 6t6 pour les affaires de son mari, il convient de s'enqu6rir de toutes les circonstances dans lesquelles l'obligation a 6t6 contract6e et d'avoir 6gard aux (1) 6 L C. Jur. 53.
(2) 1 R. L 557.
[VOLI. XV. pr~somptions qui d6coulent des faits prouv6s. 3o. Que dans 1'espice, bien que l'obligation ait 6t6 contract6e par la d6fenderesse seule, en faveur de la demanderesse, il r6sulte des faits prouv6s, que la demanderesse a contract6 avec le mari de la d6fenderesse et que cette dernibre a consenti une obligation hypoth6caire, en faveur de la demanderesse, pour compl6ter et assurer les transactions de son mari.
Dans la cause de Rhdaume v. Caille et vir. il a 6t6 dbcid6 par 1'honorable juge Johnson:
that Il serait inutile de multiplier d'avantage les d6cisions, car elles sont toutes au meme effet.
Quant aux opinions des jurisconsultes on en trouvera une collection i peu prs compl~te dans la cause de Buckley v. Brunelle et vir. (2).
Le principe sur lequel reposent les d6cisions cit~es plus haut est un article du code civil sur l'interpr6tation duquel nos cours ont t6 unanimes.
Pour lui donner tout son effet il suffit de prouver, quelles que soient les voies indirectes employ6es pour obtenir l'obligation de la femme mariee, qu'en r6alit6 cette obligation n'a pas t contract6e pour son b6n6fice, mais bien pour celui de son mari. Tout se r6cuit done , une question de preuve. Celle faite en cette cause n'a pas laiss6 de doute sur le caracthre des transactions dont il s'agit.i n'y a pas d'autres conclusions A tirer de la preuve que celle que les divers actes de vente dont il s'agit sont feintes et simul6es et n'ont pris cette forme que pour dissimulen le fait que l'obligation de la femme 6tait contract6e en partie pour son mari. Pn consequence, ces actes sont nuls comme contraires & 1'article 1301 du Code civil et out t6 justement d6clar6s tels par le jugement J.
de la Cour du Banc de la Reine qui doit 6tre. confirm6. Appel avec d~pens.
J.-I am of opinion that this appeal should J. be dismissed.
There is evidence that the deeds sale were simulated and were in truth a transaction by which the wife undertook to secure the payment of her husband's debts.
The entries in the appellants' books, as well as other documentary evidence, clearly show that the alleged sale was intended to operate as a mortgage.
Now the law is very plain, and although it is unfortunate for the party who pays out his money * under such circumstances he cannot expect courts justice to help him to get possession of property in contravention to art. 1301 of the civil code.
J.-Je concours dans le jugement de la majorit6 de cette cour. Au fond il ne s'agit que d'une question de fait, savoir: si les actes de vente consentis par madame Chamberlin en faveur de 1'appelant sont simul6s.
La cour d'appel ainsi que trois juges de cette cour sont d'avis que ces actes ont t simul6s. Je concours sur la question de fait, quant & la question de droit elle ne peut souffrir aucune diffcult6.
Je suis d'avis que 1'appel doit 6tre renvoye avec d6pens. J.-The question in this case is simply one of fact, namely, whether the instrument of the 14th Jan., 1876, was executed as, and was intended to be, an absolute bond fide sale of the lands therein mentioned by Elizabeth Richie, or was it intended to operate by way of security only for the debts of her husband with the knowledge of the plaintiffs, while assuming the appearance of a sale for the purpose evading the nullity imposed by article 1301 C.C. The learned judges of the Court of Queen's Bench Montreal, in Appeal, have rendered judgment to the effect that it was executed with the intent of operating as such security only and with intent to evade article 1301.
I see no reason for differing from, on the contrary, I entirely concur in, this judgment. The instruments of the 23rd Feb., 1877, and 23rd Feb., 1878, which simply impose further charges upon the lands and qualify Mrs. Richie's right of redemption of the lands as expressed in the instrument of the 14th January, 1876, unless and until those further charges should be also paid, support this conclusion, and the entry in the account of Mrs. Richie's husband in the plaintiffs' books, of the item, under date Feb. 1879, of $150.00 for interest on $1,000.00 mortgage, due " Jan. 14th, 1879," and for which sum the plaintiffs took additional security from the husband, puts the matter in my judgment beyond all doubt-that sum of $150.00 was a year's interest at 15 per cent. on the $1,000.00 mentioned as the consideration of the deed of the 14th January, 1876, which sum was by that deed expressed to be payable by the wife, and only in the event of her redeeming the lands under the provision in the deed in that behalf contained. The plaintiffs having subsequently taken security from the husband for a year's interest due on the 14th Jan., 1879, on the $1,000.00 mentioned in the deed of Jan., 1876, speaking of it as a mortgage in the account kept in their own books with the husband, places beyond all doubt that the deed of Jan., 1876, was executed by way of security only for the husband's debt, and the form given to that deed is explicable only as by way of evasion of the article 1301.
The deed, therefore, is wholly void and, it failing, the plaintiffs can have no better title by the subsequent deeds whatever use was made of the money which constituted the consideration for them respectively, the greater part of which, however, was, with the knowledge of the plaintiffs, advanced by them for payment of the husband's debt to themselves and others upon the security of the charges, expressed in the deeds, respectively imposed by Mrs. Richie upon the lands mentioned in Jthe deed of Jan. 14th, 1876. The appeal should therefore be dismissed with costs and the judgment below varied so as to dismiss simply the plaintiffs' action in the Superior Court with costs..
Appeal dismissed with costs.