In an award for land expropriated for railway purposes where there is an adequate and sufficient description, with convenient certainty of the land intended to be valued, and of the land actually valued, such award cannot afterwards be set aside on the ground that there is a variation between the description of the land in the notice of expropriation and in the award.
A riparian proprietor on a navigable river is entitled to damages against a railway company for any obstruction to his rights. of accasetsortie and such obstruction without parliamentary authority is an actionable wrong.
[Pion v. North Shore Railway App. Cas. 612 followed] (1).
Taschereau J. was of opinion that the award in this case included compensation for the beach lying in front of plaintiff's property, which belongs to the crown and, for that reason, should be set aside. APPEAL from a judgment of the Court of Queen's Bench for Lower Canada (Appeal Side) unanimously confirming the judgment of the Superior Court which dismissed the appellant's action.
Under the Quebec Railway Act, 43 & 44 Vic. ch. 43, sec.
, the respondents notified the appellant that they were ready to pay him the sum of $202 for the property to be taken by the railway and designated and marked on the railway plan 9 and 11-and arbitrators having been subsequently appointed, they made an award of $3,700 for the value of the land :-Sir W.
(1) In Pion v. N. S. Ry. at error, Mr. Justice Strong conp. 614 it is stated that Mr. Justice curred with the majority of the Strong dissented from the judg- Court in allowing the appeal. ment of the Court.
This is an taken by the company, and of a further sum of $1,500 be paid, " should the company refuse or neglect to make an opening through the embankment on which its track is laid, between high and low water mark, to the plaintiff, riparian owner, free access to the river St. Charles." The company having failed to make this opening, and the $1,500 becoming thus exigible and forming together with the $3,700, $5,200, the appellant brought an action against the respondent company for the amount of the award, alleging also that it was the compensation he was entitled to for the value of the land taken and damages.
To this action the company pleaded the general issue and an exception to the effect that the arbitration had been-held over land, a small portion only of which belonged to the plaintiff, that is, over the small portion of the plaintiffs land taken for the road above high water mark, and a large portion below high water mark which did not belong to the plaintiff but to the Quebec Harbour Commission, and that the award gave a lump sum for both lots, without specifying the value of the one which belonged to the plaintiff; that the award was further void, because the arbitrators had no power to impose on the company the obligation to make an opening to give the plaintiff free access to to the river, an easement to which he had no right, nor to condemn it to pay $1500 damages in default of performing the work.
The notice of expropriation and tender were made in the following terms:- "L'an mil huit cent quatre-vingt-trois, le quatorzi6me jour de.juin, A la r6quisition de la compagnie du chemin de fer du Nord, corps politique et incorpor6, Je, notaire public, pour la province de Qu6bec, en la Puissance du Canada, r6sident en la cit6 de Qubbec soussign6, me suis expris transport6 au domicile de monsieur F1ix Bigaouette, cultivateur, situ6 en la paroisse de St.-Sauveur de Qu6bec, rue St-Valier, oit 6tant et parlant A. monsieur Bigaouette personnellement, j'ai d~clar6 et signifi6 au * dit F61ix Bigaouette, que la dite compagnie du chemin de fer du Nord, requiert pour la construction et le d6placement d'une partie de son chemin autoris6 par 1'acte quarante-cinq Victoria, 26me section, chapitre vingt, une portion de terre de un arpent et une perche en superficie, telle que maintenaut jalonn~e et faisant partie du num~ro (2102) deux mille cent deux du cadastre officiel, pour la paroisse de St-Sauveur de Qu6bec, et portant les num6ros neuf et onze, sur le plan trac6 du chemin de fer d6pos6 suivant la loi. " Que la dite compagnie du chemin de fer du Nord, agissant par Pierre Benjamin Vanasse, son agent dfiment autoris6, offre et qu'elle est prite et dispos6e A payer pour cette portion de terre une somme de deux cent deux piastres, comme compensation et pour tons dommages caus6s.
" Qu'au cas de refus de la dite offre, et pour se comformer aux exigences de " l'Acte Refondu des chemins de fer de Qu6bec 1880," la dite Compagnie du chemin de fer du Nord nomme comme son arbitre la personne de monsieur Jean-Baptiste Bertrand, de la paroisse de St-Roch de Qubbec, marchand de bois.
Fait et sign6 an lieu susdit, sous le numero cinq cent dix-sept des minutes de Francois Eushbe Blondeau, notaire soussign6, et j'ai laiss6 au dit FM1ix Bigaouette, parlant comme susdit, une copie authentique des prbsentes, ainsi que le certificat d'un arpenteur jur6 de cette personne, tel que requis par le dit acte.
In testimoniumn veritatis.
(Sign6)
J. E. BLONDEAU, N. P. Vraie copie de la minute demeur6e en mon 6tude. J. E. BLONDEAU, N. P." "Je soussign6, arpenteur jur6 pour la province de Qubbec, 6tant d6sint6ress6 dans l'affaire dont il s'agit, certifie par les pr6sentes que le terrain indiqu6 sur la carte au plan de la section No. un, situ6e en la paroisse de St-Sauveur de Quebec, est n6cessaire pour le dit chemin de fer du Nord.
Que je connais ce terrain et que la somme de deux cent deux piastres est, dans mon opinion, une compensation 6quitable pour le terrain et pour les dommages causes.
Signe en duplicata
Ce onzihme jour de mai, mil huit cent quatre vingttrois.
H. B. TOURIGNY, A. P." The award was as follows:- " L'an mil huit cent quatre vingt-trois, le vingt-huitibme jour de aoxt.
Ont comparu devant le notaire public pour la parvince de Quebec, manufacturier, arbitre nomm6 par Monsieur F61ix Bigaouette, de la dite paroisse de St- Sauveur de Qu6bec, cultivateur.
Et monsieur Joseph Grondin, de la paroisse de Charlesbourg, agent d'assurances, tiers-arbitre nomm6 par messieurs Bell et Bertrand (ce dernier, arbitre de la compagnie du chemin de fer du Nord, s'6tant retir6 avant la passation du pr6sent acte), le tout conform& ment aux dispositions de " 'Acte refondu des chemins de fer de Qu6bec, 1880."
Lesquels ont d6clar6:
Que sous l'autorit6 de l'acte 45 Victoria, chap. 20, la dite compagnie du chemin de fer du Nord requiert, pour la construction et le d6placement d'une partie de sa voie ferr6e, le terrain suivant, savoir:
" Un certain terrain situ6 en la paroisse de St-Sauveur de Qu6bec, contenant un arpent et une perche en superficie, born6 an nord-ouest, partie par le dit Bigaouette et partie par la rivibre St-Charles h basse mar6e, an sudest, au sud et au sud-ouest par le dit Bigaouette.
"Lequel terrain fait partie du c6t6 du nord, du lot No. (2102) deux mille cent deux du cadastre pour la dite paroisse de St-Sauveur de Qu6bec et portant les num6ros neuf et onze sur le plan du trac6 du chemin de fer tel que dGpos6 suivant la loi.
" Qu'aprbs avoir, an pr6alable, prt6 le serment requis par la loi, ainsi qu'il appert par les certificats ci-annex6s, ils out proc6d6 6 l'examen du dit terrain et d6pendances et pris tons les renseignements i,16cessaires :
"Et qu'apr&s avoir mirement d6lib6r6, messieurs David
Bell et Joseph Grondin se sont accordes sur le montant de l'indemnit6 qui doit 6tre constat6e par leur sentence arbitrale, et prochdent en cons6quence, par les pr6sentes,
A la reddition de la dite sentence, les dits arbitres ont fix6 A la somme de trois mille sept cents piastres, 1indemnit6 que la dite compagnie du chemin de fer du
Nord aura A payer an dit FMlix Bigaouette, pour le terrain sus-d~crit.
"A la charge par ce dernier de lib6rer le terrain pr6cit6 de toutes rentes constitu6es, hypothbques, servitudes et autres charges quelconques affectant le dit terrain.
"La compagnie sera tenue de faire une ouverture dans le quai depuis la basse maree jusqu'A mar6e haute, de vingt pieds de large, sinon, une somme de quinze cents piastres ,est allou6e si le dit passage n'est pas fait imm~diatement.
" Ce passage devra Atre fait dans l'endroit choisi par monsieur Bigaouette."
Langelier Q.C. for appellant:
The respondents contend that the award of the arbitrators in this case should be set aside because the description of the property expropriated is not the * same in the deed of the award and in the notice of expropriation.
Both give the same cadastral number the property,of which that expropriated is a portion, and the same numbers of the location plan. The only difference is that in the one description, that contained the notice, the adjoining properties are not mentioned, whereas they the description contained in the award.
In mentioning the adjoining properties the deed says that the lot expropriated is bounded to the north-west in part by the River St. Charles at low tide. The word " low " is evidently a slip of the pen made by the notary who has written low instead high, because no portion of the railway line on appellant's property touches low tide. A glance at the plan makes that perfectly clear.
The decision of this court in Beaudet v. North Shore Railway Co. (1) is in our favor on this branch of the As to whether the appellant is entitled to damages for the obstruction to his rights of accas et sortie and whether he can claim damages by an action at common law I rely upon the decision of this court in Pion v. The North Shore Railway Co. (2).
Lacoste Q.C. for respondent:
There can be no doubt that the plaintiff was not, and never had been, the owner of the beach in front of his property.
Art. 2213 C.C.
Through a mistake on the part of the officers of the company he had been dealt with as such, and the expropriation notice served upon him included both the beach and his dry land.
Availing himself of this mistake he proceeded with the arbitration provided by the statute to settle the indemnity to be awarded for both pieces of land and afterwards the company, having been sued by the Harbor Commission for the value of the same beach lot, and condemned to pay it to them, saw the error and declined to make a second payment of the price to the plaintiff. If the award had discriminated between the two lots and had settled their value severally ; if it had even fixed an amount for damages sustained, the plaintiff would stand in a different position, but it is of a lump sum for the whole land and it is impossible to say how much of it represents the value of the beach lot and how much the plaintiff's property.
Nor did the plaintiff establish in evidence these different values and there is nothing in the record to show what the land taken from him was worth, nor what damage he may have sustained.
The court was therefore bound to dismiss his claim, first because he sought to recover what did not belong to him and, in the next place, because no one could tell the value of the land which belonged to him.
Though the courts may have allowed owners of lands conterminous with a railway, to bring action directly for damages caused by the building of the railway along or near such lands, no such action lies to recover the value of any land actually taken.
The second reason for which the defendant demands that the award be declared void is because the arbitrators by their award declared that the company should open a passage through the embankment, on which its road is laid, on the beach between high and low water, to give the plaintiff free access to the river St. Charles;
that this opening was to be made forthwith, at any point to be fixed by the plaintiff, that in default of doing so, the company should pay the plaintiff a sum of $1,500.
In this the arbitrators exceeded their powers, and the award is in so far void.
Their only charge was to fix the amount of indemnity the company had to pay, and they could not order it to perform any works.
Langelier Q.C. in reply-The $1500 were awarded to appellant as damages for being deprived of free access the river, and both under the Railway Act and under the common law the appellant is entitled to recover the amount claimed by his action.
SIR W.
It is clear that the land valued was part of No. 2102 of the official cadastre for the parish of St. Sauveur of Quebec, and being the Nos. 9 and 11 upon the plan of the railway deposited according to law.
It is true the award says
Que sous Pautorit6 de 1'Acte 45 Vic. chap. XX, la dite Compagnie du chenin fer du Nord requiert, pour la construction et le dplaceinent d'une partie de sa voie ferrde, le terrain suivant, savoir: Un certain terrain situ6 en la paroisse de St. Sauveur de Qu6bec, contenant un arpent et une perche en superficie, born6 au nord-ouest, par le dit Bigaouette et partie par la rivibre St. Charles h basse marde, au sud-est, au sud et sud-onest par le dit Bigaouette.
It is true that this makes the boundary "part by the river St Charles at low water " which is evidently a mere mistake, for the award goes on to show unmistakeably the land for which damages were awarded, viz. :
Lequel terrain fait partie du cdt6 du nord, du lot No. (2102) deux mille cent deux du cadastre pour la dite paroisse de St. Sauveur do Quebec et portant les num6ros neuf et onze sur le plan du trac6 du chemin de fer tel que dipos6 suivant la loi.
This tallies with the Railway Company's notice which describes the land required,
Une portion de terre de in arpent et une perche en superficie, telle que maintenant jalonn~e et faisant partie du numlro (2102) deux mile cent deux du cadastre officiel, pour la paroisse de St. Sauveur de Qubbec et portant les numiros neuf et onze, sur le plan du trac6 du chemin de for d~pos6 suivant la loi.
And this is the same as in the award, and that this 370o only was the land appraised, is very clear, I think, from the award itself, for immediately following the specific description the award says that the arbitrators This can have been no other than that portion of lot No. (2102) numbered 9 and 11 on the plan filed by the Railway Company. Notwithstanding the error in the description as stated in the award and in the quantity as stated in the notice and award, there was an adequate and sufficient description with convenient certainty of the land intended to be valued and of the land actually valued and to which the maxim falsa demonstratio non nocet clearly applies.
As to the objection that the arbitrators order the Railway Co. to make the opening this is not so; if no opening was made they assessed the damages at $1,500 for excluding the plaintiff from access to the land, but give the Railway Co. the privilege of making an opening, so affording the plaintiff access, a provision entirely in the defendant's interest, and if they did not choose to avail themselves of this privilege they must pay the full amount awarded, viz., $5,200.
Since the decision in the North Shore Railway Co. and Pion (1) there can be no doubt the appellant is entitled to receive the damages awarded in this case. concurred with I.
-Par son action l'appelant r6clamait la somme de $5,200, valeur d'un certain terrain lui appartenant, dans la paroisse de St-Sauveur de Qu6bec, et au sujet duquel, l'intimbe qui en avait besoin pour l'usage de son chemin de fer, avait adopt6 les proc6d6s ordinaires d'expropriation.
Les arbitres qui avaient t6 nomm6s pour en faire 1'6valuation rendirent une sentence arbitrale en vertu de laquelle ils accord~rent A l'appelant THEvORH $3,700, i condition que la compagnie lui ouvrit un passage de 20 pieds de largeur pour communiquer librement, A travers le chemin de fer, entre son terrain et la rivibre St-Charles.
accord~rent aussi $1,500, de plus dans le cas oil le passage ne serait pas immediatement ouvert.
L'intim6e ayant refus6 et n6glig6 de se conformer A cette sentence, Pappelant par prot~t notari6 du 28 aoeit 1883, la somma d'ex6cuter la d6cision des arbitres, et prit ensuite une action pour la somme totale de $5,200. L'intimbe plaida que l'arbitrage avait en lieu sur une petite partie du terrain situ6 au-dessus du chemin de fer, et sur une autre plus grande situ6e au-dessous de la ligne de la haute maree qui n'appartenait pas A 1'appelant, et que la sentence n'avait pas fix6 la valeur de la partie appartenant A 1'appelant. Que la sentence 6tait encore nulle parce que les arbitres n'avaient aucun pouvoir d'accorder l'appelant qui n'y avait aucun droit, un libre acc~s A la rivibre, ni de lui accorder $1,500 pour la construction du passage accord6. L'appelant a allagu6 dans sa d6claration que la juste valeur du dit terrain et des dommages caus6s au demandeur, (1'appelant) par les travaux de la defenderesse) (1'intim6e) est la somme de $5,200, qu'il r6clame. Cette action contient deux obligations diff6rentes, l'une bas~e sur la sentence arbitrale en vertu de la loi des chemins de fer, et l'autre sur le droit commun. Apris enqu~te et audition de cette cause devant 1'honorable juge Casault, l'action de l'appelant fut renvoybe avec d6pens.
Ce jugement a t6 confirm6 par la cour du Banc de la Reine.
Le jugement de la cour Sup6rieure pronongant la nullit6 de la sentence arbitrale sur le principe que la propri~t6 pour laquelle les arbitres ont accord6 'indemnit6 de $5,200 n'est pas la m6me que celle d6crite dans 1'avis d'expropriation, n'est fond6 que sur une erreur cl6ricale.
Il est incorrect de dire que la proprit6 d6crite dans la sentence est beaucoup plus grande que celle d6crite dans 1'avis, et qu'elle contient mime une partie de la gr~ve de la rivibre St.-Charles qui n'appartient pas & l'appelant. Il suffit de com- Fournier J. parer les deux descriptions pour voir que cette alligation n'est pas fond6e.
Dans les deux descriptions le mime num6ro cadastral est mentionn6 pour la propri6t6 dont celle expropri6e fait partie, ainsi que les mimes numbros du plan de localisation.
La seule diff6rence est que dans la description donne dans 1'avis, les propri6t6s voisines ne sont pas d6sign6es tandis qu'elles le sont dans la sentence.
C'est dans cette dernibre description que le notaire a commis une erreur cl~ricale en disant que le lot expropri6 est born6 au nord-ouest par la rivibre St.-Charles a marie basse.
C'est A mar6e haute qu'il aurait dire, car aucune partie du chemin de for ne se rend A mar~e basse.
C'est ce qui a fait dire que la sentence avait accord6 plus de terrain qu'il n'en 6tait demand&. On ne peut adopter cette manire de voir qu'en se bAsant sur
1'erreur de plume, qui fait dire au notaire le contraire du contenu de ses deux documents, car dans 1'un et
1'autre il mentionne la m~me 6tendue et les m~mes num6ros du plan de localisation.
Il est 6vident que les arbitres n'ont pas voulu comprendre la grive dans les limites du terrain d6crit dans leur sentence, puisqu'ils n'ont assign6 A ce terrain qu'une superficie de 101 perches, tandis que la grave A elle seule en a 129.
La pr6tention que la sentence fait payer 21 perches de terrain de plus qu'il n'y en a n'est pas fond6e. Les arpenteurs Sewell et Lefran9ois qui ont mesur6 ce terrain en 1886 disent bien que l'intim6e n'occupe que
80 perches.
Mais il ne s'agit pas ici de la quantit6 occupbe, si l'intim6e n'a pas pris tout son terrain, c'est sans doute qu'elle n'en avait pas besoin de plus, cela ne prouve nullement que c'est l'appelant qui en la possession. Lorsque l'avis lui a th signifi6, l'intim6e requ6rait cent une perches telles que jalonndes sur le terrain. Cet avis bis6 sur le rapport de 1'arpen- teur Tourigny, qui avait visit6 et fait l'6valuation du J. terrain en question doit 6tre correct.
('est sur son rapport que l'expropriation a 46 faite en 1883, accordant la quantit6 demande.
On a aussi fait coatre cette sentence l'objection que les arbitres ont outrepasse leurjuridiction en ordonnant A la compagnie de construire un passage pour donner A 1'appelant 1'acchs A la rivibre St. -Charles. La sentence ne contient pas rhellement un ordre cet effet. C'est plut6t en substance une condamnation a payer i l'appelant la somme de $5,200, avec l'option de ne payer que $3,200, si on lui accorde le passage mentionn6; car dans ce cas il y aura A faire d6duction de $1,500. O'est moins un ordre qu'une facult6 laiss6e A la compagnie.
Les t6moignages de Groudin et de Bell expliquent ce fait bien clairement. D'ailleurs en payant les $5,200, la compagnie peut se soustraire A cette condition qut se trouve plut6t en sa faveur.
Dans cette cause comme dans celle de Pion et al contre l'intim6e, d6cid6e 1'4t6 dernier an Conseil priv6 de Sa Majest6(1),1'intim6e a ni6 A l'appelant, propri~taire riverain de la rivibre St-Charles,le droit & 1'acc6s & la dite rivibre, et A des dommages dans le cas il en serait priv6 et lui a aussi ni6 le droit de r6clamer par action en vertu du droit commun la valeur du terrain que la compagnie avait prise pour son usage, pr6tendant qu'il ne pouvait agir contre elle pour en r~clamer la valeur, qu'en vertu de l'Acte des chemins de fer rglant les proc~d6s d'expropriation pour l'utilit6 des chemins de fer. Quoique ces deux questions soient importantes, il serait tout-A-fait inutile de les discuter maintenant, car elles ont 6t,1e ler aoilt 1889, toutes deux jug6es par le conseil priv6, dans la cause de Pion et at contre la dite intim6e, (1) et dans un sens favorable aux prtentions de ' l'appelant. Je me contente de rbfrer jugement deux questions sont longuement et savamment trait6es. Par tons ces motifs je suis d'avis que 1'appel doit tre allou6, et les deux jugements de la cour du Banc de la Reine et de la cour Sup6rieure, infirm6s-et jugement rendu en faveur de l'appelant pour le montant de sa demande contre l'intimbe, avec d6pens dans toutes les cours.
J.-I am of opinion to dismiss this appeal. The plaintiff clearly claims from the company the payment of the value of the beach lying in front of his property.
He admits it in his evidence.
Now, that beach does not belong to him but to the Crown, and the Company has paid for it to the Crown or its trustees, the Harbour Commissioners, and the arbitrators had not the power in an arbitration between the plaintiff and the defendant to estimate the value of lands belonging to the Crown. They erroneously did do, and the fact that the company induced them into that error cannot validate the arbitration, and this arbitration cannot stand.
The Superior Court dismissed the action. The Court of Appeal unanimously confirmed that judgment. I do not see how any other judgment could have been given. Nor can I see what application to this case the of Pion v. The North Shore Railway can have.
J.-Was of opinion to allow the appeal.
Appeal allowed with costs.
Solicitors for appellant: Montambault, Langelier *
Langelier.