Sir W. J. RITCHIE C.J.-I can see no reason for interfering with the judgment of the Court of Appeal for the Province of Quebec, and am of opinion the same should be confirmed, and the appeal dismissed. J.-Le 30 octobre 1873, l'intim6 a achet6 par acte notari6, de Luke Holland Knowlton et Thomas A. Knowlton, les immeubles d6crits dans sa d6claration en cette cause, savoir: tout le lot nQ 18 et parties des lots 17 et 16 dans le 1le rang du township de Brome, avec les bitisses y 6rig6es et les d6pendances, et aussi cette partie du dit lot 18 qui pouvait alors 6tre recouverte par les eaux du lac de Brome.
L'intim6 alligue avoir fait A cette propri6t6 de nombreuses et importantes am6liorations de cultures et d'embellissements, avoir angment6 la partie d6frich6e, en laissant une certaine reserve de bois sur le bord du lac pour se prot6ger contre le vent et pour le confort et l'ornementation de sa propri&t6, dont il a toujours eu possession depuis son acquisition.
Le 27 aoift 1878, 1'appelant a achet6 du sh6rifdu district de Bedford, par d6cret, A la poursuite de la " Trust and Loan Company of Canada," contre Charles Jones, 6s-qualit6, le lot no 24 dans le 10e ra.ng du township de Brome, A travers lequel coule la d6charge du dit lac de Brome, et qu'il est depuis la date de son acquisition en possession de ce lot.
L'intim6 alligue encore que l'appelant sous pr~texte de construire des moulins, a fait malicieusement et illigalement, sur sa proprit6 en 1881, un barrage 6lev6 et solide A travers la d6charge ou cours d'eau, par ofi se d6verse le trop plein des eaux du dit lac et fait refluer 1'eau sur les dites propri6t6s de l'intim6 d'au moins deux pieds d'6paisseur au-dessus du niveau naturel du lac de manibre A inonder 40 acres de terre et troubler l'intim6 dans sa possession, et A causer douze cent piastres de dommages & son bois r6serv6 et deux cent piastres a ses embellissements et promenades, faisant en tout seize cent piastres qu'il r6clame par son action.
J
Depuis la construction de ce barrage l'appelant n'a encore construit aucun moulin pour utiliser le pouvoir d'eau cr66 par ce barrage, dont l'intim6 demande la demolition ou son abaissement de manibre A laisser 1'eau du lac A son niveau naturel, en concluant 6, ce qu'il lui soit fait d6fense de r6cidiver et de troubler l'intim6 h, 1avenir.
L'appelant a plaid6 A cette action par une d6n6gation g6nbrale, en ajoutant que l'intim6 ne pouvait obtenir le but de sa poursuite par le proc6d6 qu'il avait adopt6. II a de plus plaid6, par une autre d6fense, que la digue on barrage en question a t6 construit sur un cours d'eau traversant sa propri6t6, et dans le but d'utiliser ce cours d'eau en y faisant mouvoir des moulins, manufactures et machineries; que ce barrage a 6t fait sur le m~me site et de la mAme hauteur, il y a plus de cinquante ans, pour le mime but, et longtemps avant 1'acquisition par 1'intim6 de ses dites propri6tbs; que durant toute cette p6riode de temps, l'appelant, par lui-m~me, par ses auteurs, a toujours poss6d6 publiquement et paisiblement le droit de jouir et user du dit cours d'eau, tel qu'am6lior6 par le pr6sent barrage et celui qui 'a remplac6; et que 1'appelant a aussi acquis par la prescription plus que trentenaire qu'il invoque, le droit de continuer de l'utiliser et d'en jouir.
La contestation ainsi lie, les parties proc6darent i la preuve et produisirent leurs titres respectifs aux propri&ts dont il s'agit. L'intim6 a examin6 seize t6moins pour 6tablir les faits de sa d6claration. r6sulte clairement de cette preuve que le barrage en question a t6 construit vers 1832 pour la cr6ation d'un pouvoir d'eau qui a servi A faire mouvoir des moulins de diverses espices construits par les auteurs de 1'appelant.
Quelques ann6es avant 1887, les mouj^~s. lins qui 6taient alors en op6ration furent d6truits, et . le barrage laiss6 dans un 6tat de grande d6tbrioration exigeant des reparations dispendieuses lorsque 1'appelant acheta cette propri6t6 A la vente faite par le sh6rif de Bedford.
Cette question de fait concernant 1'existence du barrage et l'exploitation des moulins pendant un grand nombre d'ann6es ne souffre aucune difficult6.
Les faits sont trop positivement prouv6s pour essayer de les contredire.
Mais l'appelant se fondant sur son occupation du barrage et du site des moulins pendant au delA de 50 ans, pendant lesquels le niveau de l'eau a demeur6 A la m~me hauteur, pr&tend par cette possession avoir acquis le droit de continuer sa jouissance de ce pouvoir d'eau, A 1'exclusion des propri6taires dont les fonds sont couverts par l'eau, et avoir 6teint par la prescription leur droit de recouvrer des dommages resultant de 1'616vation du niveau de 1'eau; ou, en d'autres mots, aprbs avoir admis 1'6tat de chose actuel pendant plus de cinquante ans, ne s'Atre jamais servi de leur propri6t6, en avoir t6 mime virtuellement d6possid6 durant toute cette priode, un acqu&reur subs6quent peut-il demander la d6molition du barrage on r6clamer des dommages pour sa reconstruction ?
est vrai que 1'6tat dans lequel se trouvait ces propri6t~s a tonjours t le mime depuis la construction du premier barrage en 1832, A 1'exception du fait rapport6 par James Davis, un t6moin de 1'intim& Il rapporte que Knowlton qui a possed6 la propri6th de l'intim6 avant que celui-ci en ait fait l'acquisition, s'6tant plaint de la hauteur du barrage, Jones l'avait r6duite, et qu'elle n'avait jamais 6t6, depuis, 6lev6e A sa hauteur actuelle.
Ce t6moin est le seul A faire mention de ce fait et se trouve contredit par tons les autres t6moins appel~s par 'appelant qui prouve que la hauteur du barrage a toujours t6 la mime.
est remarquer que 1'appelant n'a allgu6 dans oui Json plaidover aucun titre, et qu'iI base la prescription qu'iI invoque, uniquement sur le fait que lui et ses auteurs out poss6d6 la propriMt6 du barrage en question pendant plus de trente ans, et que pendant-A peu pris-tout ce temps le terrain de l'intim6 a th couvert par l'eau comme il l'est aujourd'hui. Lorsqu'il en a fait l'acquisition du sh6rif en 1873, le terrain est d6crit dans son titre comme 6tant convert par 1'eau dans une grande partie de sa surface.
Mais sur ce terrain, ainsi convert d'eau, l'appelant n'a jamais fait aucun acte de possession A titre de propriftaire. Seulement la construction de son barrage faisant lever le niveau de l'eau dans le lac, la surface s'en trouvait submerg6e, mais ceci n'6tait que la cons6quence non d'un acte commis par 1'appelant sur le terrain de 1'intim6, mais de la construction du barrage 61ev6 sur son propre terrain. Pour avoir droit de maintenir ce barrage il lui faut absolument un titre suivant 'article 549 C.C. "Nulle servitude ne peut s'6tablir sans titre; la possession mime imm6moriale, no suffit pas A cet effet."
Cependant 'appelant pr6tend que le ch. 51 C. S. B. d~rogeant an droit commuble, en permettant an propri6taire des terrains que traverse des cours d'eau d'y construire pour I'usage de moulins, do manufactures et d'usines, des 6cluses on barrages on autres travaux qui font refluer les eaux sur les terrains voisins, constitue pour lui un titre suffisant pour lui donner le droit de naintenir son barrage et de faire refluer leseaux du lac sur le terrain de 1'intim6. En effet ce statut a toujours 6t consid~r6 par les tribunaux comme ayant 6tabli cette servitude l6gale en faveur du d6voloppement de l'industrie manufacturidre.
Mais d'un autre c6t6 ce statut pourvoit aux moyens d'indemniser les propribtaires des terrains submerg6s par les travaux faits en vertu de cette autorisation.
II 6tablit m6me 'un mode de proc6der A 1'6valuation des dommages caus6s et oblige, dans le d6lai de six mois, le proprietaire des travaux A payer les dommages an voisin dont la propri6t6 souffre par le refoulement des eaux, sous peine d'6tre condamn6 A d6molir ces travaux. Nul doute que si 1'appelant eut all6gu6 et prouv6 qu'il avait adopt6 des proc6d6s pour faire fixer l'indemnit6, il aurait pu invoquer le statut, comme 6tant la base de son droit et comme suffisant pour justifier son plaidoyer de prescription. Mais il ne s'est nullement pr6valu des dispositions du statut pour faire fixer l'indemnit6, il ne peut en cons6quence en Trclamer le b6ndfice A moins d'avoir accompli les conditions qui y sont attach6es.
Il est vrai que les dispositions de ce statut out 6t consid6rbs comme impossible d'ex~cution, par suite d'une omission dans la loi municipale qui n'a pas pourvu A la nomination des experts qui doivent faire 1'6valuation; mais si le mode indiqu6 ne pouvait 6tre employ6, rien n'empchait le recours ordinaire aux tribunaux. L'appelant aurait pu faire des offres de la valeur des dommages et s'adresser aux tribunaux pour les faire d6c1arer suffisantes.
Mais loin de l'appelant ne semble aucunement s'6tre occup6 de la question d'indemnit6; le barrage ayant 6t6 construit depuis si longtemps, il a cru qu'il en avait acquis le droit par sa longue possession.
C'est une erreur; la possession imm6moriale ne suffisait pas pour cela. Sur ce point la jurisprudence est conforme A la loi (1).
Dans son factum en appel, 1'appelant semble avoir abandonn& le plaidoyer de prescription invoqu6 pour maintenir son droit de servitude.
le transforme en plaidoyer de prescription de la propridt6 du sol de l'intim6 recouvert par 1'eau que son barrage y fait refouler. I d6clare:
i J
Ce changement de terrain n'am6liore nullement sa position; il se met par 1& dans une position contradictoire.
Apr~s avoir invoqu6 une servitude sur la propri6t6 de l'intim6, il pr6tend maintenant qu'il en a acquis la propri6t6 par prescription. Mais sa prtention d'Atre le propri~taire du terrain recouvert par 1'eau n'est pas mieux 6tablie que son droit de servitude.
Est-ce en vertu d'un titre qu'il est devenu propri6taire de ce terrain? Non, il n'en produit pas. Est-ce par prescription trentenaire ? Avant de r6pondre A cette derni~re question, ilfaut d'abord faire remarquer que la proc~dure ne lui donne pas le droit de modifier sa position comme il vent le faire ; il n'a point plaid6 qu'il a acquis la propridt6 du terrain de l'intim6 par prescription et la loi ne lui permet pas d'en invoquer le b~ndfice sans l'avoir plaid6 sp6cialement. C.C., art. 2188.
Mais en admettant m~me que son plaidoyer de prescription qu'il a plaid6 pour soutenir son droit de servitude peut lui servir pour 6tablir une prescription de la propri6t6 de l'intim6 recouverte par 1'eau que son barrage y fait refluer, il lui faut au moins prouver qu'il 6tait dans les conditions n6cessaires pour acqu6rir la prescription.
Pour cela il lui aurait fallu prouver conform~ment A l'art. 2193 qu'il avait eu une possession continue de ce terrain, non interrompue, paisible, publique, non 6quivoque et A titre de propri6taire. Mais loin del&, I'appelant on ses auteurs n'ont jamais eu aucune possession quelconque de ce terrain, et l'intim6 ni ses auteurs n'en out jamais 6t d6poss6d6s. Cette pr6tention de l'appelant est absolument sans fondement. Il n'a pas plus prescrit la propri6t6 de l'intim6 qu'il u'a acquis de servitude sur son terrain. Sa d6fense est tout A fait mal fond6e.
L'intim6 a fait la preuve de son dommage que la cour a fix6 , la somme de $500.
Cette preuve est suffisante pour justifier le montant qui a 6t accord par la Cour Sup6rieure dont le jugement a 6t6 confirm6 par celui de la Cour du Bano de la Reine. Je suis d'avis que 1'appel doit 6tre renvoy6 avec d6pens.
J.-I am also of opinion that this appeal should be dismissed.
As to the respondent's right of action, I am of opinion that the appellant having no mill or machinery operated by this dam he cannot invoke the provisions of ch. 51 C.S.L.C.
It must be understood that we express no opinion as to whether, in a proper case, the right of action is taken away or not by that statutory enactment.
As to the facts of the case, the two courts below having, upon the weight of evidence, found in favour of the respondent, we cannot interfere.
There is nothing in this case to take it out of the well settled rule on such appeals. The facts so found are that the appellant's dam causes a considerable rise in the waters of the lake and thereby the overflow and saturation with moisture of a portion of the respondent's farm. Now, the appellant cannot base his claim to the right of so overflowing the respondent's farm on a right of servitude, as he has no title (and he now admits it), but contends that he has the actual right of property in the overflowing of the respondent's farm as incidental to his property of the dam. I fail to see anything in this case to support such a view of the facts, and of the law applicable to the facts.
The appellant is claiming nothing else than a right of servitude on the respondent's farm. It was nothing else at its origin, and has not been changed into anything else by length j^Es of time. The respondent is full owner of his farm, and of every foot of it, and the claim to a right to overflow any part of it is nothing but a claim to a T r right of servitude. The formal judgment of the Court of Queen's Bench is elaborately drawn, and utterly unassailable.
and JJ. concurred.
Appeal dismissed with costs.