Nordheimer v. Alexander

-Nov.

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CHARLES ALEXANDER (PLAINTIFF)...RESPONDENT. - ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH POR *June

LOWER CANADA (APPEAL SIDE).

Sir W. J. C.J.-I think this appeal must be dismissed. There was, in my opinion, ample evidence to show that after the fire the defendant's wall was in a dangerous condition, and that the defendant, though notified of the fact, neglected to take any reasonable precautions, or in fact any precautions at all, to secure or support the wall or to take it down so as to prevent it falling and injuring his neighbors, biut the contrary allowed his wall to remain in this dangerous state (though there was ample time to have it made safe by adopting one or other of the courses suggested) until it was blown down and fell on the house of the plaintiff, whereby he sustained large damages.

In my opinion the.decision of the judge of first instance, confirmed as it has been by the unanimous judgment of the Court of Queen's Bench, should not be disturbed but should be confirmed, and the appeal dismissed with costs in all the courts.

J.-I am also of opinion that the appeal should be dismissed with costs.

J.-Le present appel est'interjet6 d'unjugement de la du Banc de la Reine, sigeant A Montreal, confirmant unjugement de la cour Sup6rieure qui avait condamn6 1'appelant A payer A l'intim6, la somme de de dommages, caus6s dans les circonstances suivantes:- La propri6th de l'appelant connue sous le nom de Nordheimer Hall, situ6e, rue Saint-Jacques, A Montr6al, fut incendi6e le 18 d6cembre 1886.

La propri6t6 du c6t6 ouest, adjoignant le "Nordheimer Hall," appartenait A Mde. Campbell, (Dame Margaret Hutchison), et 6tait occup6e depuis plusieurs ann6es par 1'intim6 comme restaurant et boutique de confiserie. Cette batisse avait une trentaine de pieds de hauteur, I'autre en avait soixante.

Le mur de division des deux bitisses 6tait mitoyen jusqu'A la hauteur de la maison de 1'intim6. Sur ce mur mitoyen 1'appelant avait construit un mur- d'environ trente pieds qui 6tait sa proprith exclusive.

Le 24 d6cembre 1886, environ une semaine apres 1'incendie, une partie de ce dernier mur s'6croula et tomba sur cette partie de la bitisse occup6e par l'intim6 comme restaurant et salle A diner. Les meubles, la vaisselle, ustensiles de* cuisine et autres effets, aussi bien que le fond de commerce de l'intim6, en biscuits, confiseries, etc, furent on complhtement d6truits- on consid6rablement endommag6s par la chute du mur. En cons6quence l'tablissement fut ferm6 depuis le d6cembre jusque vers la fin de janvier suivant. L'intim6 a souffert en outre des dommages considrables par la suspension de son commerce, et par la perte d'un grand nombre de ses habitu6s.

Madame Campbell avait aussi t6 poursuivie, sous l'impression qu'elle 6tait propri~taire conjointe de la partie du mur 6eroul6, mais la preuve ayant 6tabli que cette partie du mur 6tait la propri~th exclusive de l'appelant, l'action fut renvoy6e quant A elle. n'y a pas d'appel quant A elle; la contestation est maintenant limit~e entre 1'appelant et l'intime.

L'appelant a plaid6 que 1'accident avait t caus6 par la force majeure sur laquelle il n'avait aucun tr8le, que le mur avait 6 bien construit et que m~me J. apr~s le feu il 6tait en bon 6tat et nullement en danger de tomber, mais que dans la nuit du 24 d6cembre, un changement subit de temperature 6tait survenu et une temp6te s'6tant 6lev6e tout coup fit tomber une partie du mur. II all6gne aussi qu'il n'a pas t6 notifi6 que le mur eait dans un 6tat dangereux, ni requis de le d6molir, que 1'avis qu'il a requ de l'inspecteur de la n'avait rapport qu'd d'autres murs de la batisse.

L'intim6 a ni6 que 1'accident avait th caus6 par force majeure et cas fortuit ; que les faits all6gu~s ne constituaient pas un cas de force majeure; que lors mime que 1'appelant n'avait pas td notifi6, il n'en serait pas moins responsable du dommage caus6 par son fait de sa n6gligence.

Les questions soulev6es par la contestation se r~sument ainsi:-1' Le mur 6tait-il daus un 6tat dangereux apr~s le feu ; 20 1'appelant a-t-il requ avis et a-t-il t6 mis en demeure de le d6molir, et un tel avis 6tait-il n6cessaire;

l'accident a-t-il t caus6 par force majeure ?

Le mur de division des propri6t6s n'avait que vingt pouces 6, sa base, seize au centre et douze an haut.

O'4tait , peine suffisant, mais tant que les diff6rents murs 6taient reli~s ensemble pour former le corps de la bitisse, il n'y avait pas alors grand danger A redouter.

Mais il n'en 6tait plus de m~me apras le feu.

Les trente pieds construits au-dessus de la partie mitoyenne du mur furent laiss6s sans aucun appui, tous les poutres et liens qui servaient A le retenir avaient &t d~truits par le feu; il penchait du hant et avait t6 consid6rablement endommag6 par la chaleur, et on y 'ORDvoyait de grandes fissures.

La preuve 6tablit que le mur 6tait dans un 6tat dangereux et aurait df tre d6moli, on au moins 6tan- Fournier J qonn6 afin d'eviter 1'accident.

R. Tout le mar n'est pas tombi.

11 y a une certaine hauteur qui est tombie, h peu pr6s quinze ou dix-huit pieds de hauteur, sans mesure pricise.

Le mur me parait avoir pli6 au centre, et le pied da mur est tomb6 d'un cit6, et la partie sup6rieure de l'autre ctd, et c'est la base de la partie qui est tomb6e qui a effondr6 la batisse Hutchison.

Q. A quelle hauteur au-dessus de la maison Hutchison le mur estil tomb6 ?

R. A une vingtaine de pieds.

Q. De sorte qu'il est tomb6 an exc6dant d'une vingtaine de pieds au-dessus ?

R. Une vingtaine de pieds au-dessus de la maison.

La partie du mur qui est tomb6e 6tait bien plus mince que la partie qui est rest6e, et c'est cette partie-lh que je demandais de faire 46molir.

Je craignais dans cette ligne-1.

Q. Jusqu'h 1'instant oii le mur est tombi, il y avait urgence de d6molir ce mur-16, on de P6tangonner, ou de pIendre les pr6cautions ndcessaires pour l'emp6cher de tomber, n'est-ce pas ?

R. Certainement.

R. Et 6 votre connaissance on n'a pris aucune pr6caution pour 1'empicher de tomber, n'est-ce pas ?

R. On n'a rien fait.

R. Lorsque le feu a en lieu, il faisait un froid trbs s6v6re, une quantit6 6norine d'eau avait td jet6e sur ces murs et les avait plus on moins congelds.

Les bois de liaison dans le mur 6taient brftl6s, ce qui laissait une bien moindre 6paisseur de briqu pour soutenir ce mur. Cela iuni h la crainte d'un d6gel possible, chose qui est arrivie le vingt-quatre, me faisait craindre certainement pour ce mur-16, dans n'importe quelle condition de temps on de temp6rature oil on pouvait se trouver.

Q. Il y avait done dans les murs de cette maison-l des bois de liaison ?

R. Oui, il y avait des bois de liaison de 4 pouces d'dpaisseur sur toute la longueur du mur. 0

Q. Etait-il tout brf16 ?

R. 6tait tout plus ou moins calcind.

Q. En sorte qu'il n'y avait aucune solidit6 dans le mur ?

R. Il n'y avait rien pour le retenir dans un fortuit, par exemple Fournier J. dans un coup vent.

Par le juge:- Q. Il n'y avait rien pour retenir le mur ?

R. Non, le mur avait une profondeur d'une centaine de pieds, et il n'y avait plus rien pour le retenir.

Q. Mr. Fowler, would the mere height of the wall be in any way dangerous ?

A. No doubt it would.

Q. Do you mean to say that it would be likely to fall without any extraordinary reason, or would it merely be that the height of the wall would make it more dangerous in case of high wind ?

A. In case of a high wind, the height of the wall would make it more dangerous.

Q. And you made up your mind, the three of you together (viz.:- The three experts appointed by the Insurances and Nordheimer) that the wall required to be demolished ?

A. Yes, it required to be demolished.

Q. On account of the damage caused to it by the fire ?

A. Yes, by the fire.

And still, you said just now that you did not see any immediate danger?

Q. But you saw apparent danger on account of this crack in this twelve-inch wall ?

A. The wall stood alone, without any support.

Q. On either side?

A. On either side.

Of course, it was in danger of falling in case a high wind.

The portion of that wall wtich we measured and the thickness which I have given had to be taken down.

In order to rebuild ?

A. Yes, in order to rebuild.

Q. But not because it was in danger ?

A. Yes, in the course of time there would be danger.

Q. Do you think that it would have been a wise precaution to have braced this wall, to stop it from falling after the fire?

A. If it hadbeen under my care, I think I would have done so. Q. It would only have been the ordinary precaution to be taken for such a high wall?

A. Yes.

And in re-examination he says further:- Q. Now, you say that if you bad had charge of that wall, you would have ordered it to be taken down ?

A. I would have braced it, or done something to prevent such an accident.

Le t6moin Roberts dit:- Q. By the Court-Was it possible, from the time of the fire to the time of the falling of the wall, assuming that it had been in a dangerous position, to put it in a safe condition ?

A. It was possible to put it in a safer condition, I mean, because I consider that it was safe.

Q. You speak after the time of the fire ?

A. From the time of the fire on the eighteenth.

Ces extraits de la preuve suffisent A faire voir que le feu avait mis le mur dans un 6tat extr~mement dangereux. L'appelant n'ignorait pas le danger, et c'6tait une grossibre negligence de sa part de laisser ce mur dans un tel 6tat de ruine sans prendre aucune des prkcautions ncessaires pour pr&venir un accident. Cela suffit pour rendre 1'appelant responsable des cons&quences de 1'accident d'aprbs Particle 1053 du code Une trop grande importance a 6t6 donn6e A la question de savoir si avis de d6molir avait t6 donn6 A 1'appelant, car cet avis n'tait pab n~cessaire dans le cas actuel pour le rendre responsable.

Mais il n'est pas inutile toutefois d'6tablir la v6rit6 A ce sujet.

L'intim6 ayant &crit A l'inspecteur de la cit6 pour savoir Si les murs incendi6s 6taient dans un 6tat dangereux, celui-ci en fit la visite et donna A l'agent de 1'appelant avis, le 20 d6cembre 1886, quatre jours avant 1'6croulement du mur, 1'avis par 6crit que 1'on trouve A la page au dossier, d'avoir A d6molir immediatement le mur de division (celui qui s'est 6croul6) et partie de celui de Fortification Lane.

M. Saffrey, 1'agent de l'appelant, a pr6tendu que Lacroix dans sa visite, le matin du 20, lui a indiqu6 comme 6tant dangereux et devant 6tre d6moli, le mur de derribre sur la Fortification Lane et le mur du centre de la batisse, paraill&le la rue Saint-Jacques. Ce dernier mur 6tant A 50 pieds en arribre'du front de la rue, il est evident qu'il se trompe et qu'il n'a pas compris Lacroix qui, au contraire, jure positivement que les murs dont il a ordonn6 la d6molition sont les murs de division entre les propri6t6s des parties et celui de Fortification Lane.

II ajoute que ce sont les seuls qu'il avait le pouvoir de faire d6molir pour la protection du public. Il dit aussi avoir conseill4 la d6molition du mur central dans 1'int&t de la seiret6 des ouvriers, mais qu'il ne pouvait donner d'ordre officiel quant A mur.

De ces deux versions, il est clair que celle de Lacroix, qui est tout A fait d6sintress6 et n'apparalt dans cette affaire qu'en qualit6 d'officier public, doit 6tre acceptie. D'ailleurs elle est conforme I'avis par 6crit qui indique positivement le mur de division et celui de Fortification Lane comme les deux qui doivent 6tre dinolis. I est 6vident que 1'avis u'a pas rapport au mur du centre qui ne pouvait pas 6tre d~crit comme le mur de division A partir de la rue Saint-Jacques.

Saffrey reconnait que 1'avis se rapporte au mur en question, mais qu'il ne s'accorde pas avec les instructions verbales de Lacroix.

II est 6vident qu'il se trompe, et il ne peut pas y avoir de doute que l'appelant a requ avis de d6molir, non seulement verbalement, mais aussi par 6crit et dans un temps suffisant pour pr~venir 1'accix0RDdent s'il se fut conform6 h l'avis.

)'ailleurs cette diff&rence entre l'avis par 6crit et les ALEXANDER. instructions verbales, mime, si elle existait, ne pourrait -Fournier j. aucunement exon6rer 1'appelant de sa. responsabilit6. - Ind6pendamment de tout avis, 1'appelant tait oblig6 de maintenir son mur en bon 6tat, et aucune mise en demeure n'6tait necessaire pour le rendre responsable des consequences de sa n6gligence.

Les obligations de 1'appelant r6sultent du droit civil, voir Sourdat de la Responsabilit6 (1).

Le voisin menac6 de la chute du batiment peut se borner k faire, par acte extra judiciaire, sommation au propridtaire d'avoir h r6parer on dmolir.

Cet avertisement n'est point nicessaire, sans doute, pour engager la responsabilit6 du propriftaire.

Si sa maison s'4croule, 'article 1386 Poblige sans distinction h indemniser les tiers du dommage qui en risulte pour eux. C'dtait h lui de veiller h la conservation de sa chose. Mais un pareil acte pent produire d'utiles effets et lever plusieurs difficult6s.

Il met le propriitaire en demeure et rend sa faute inexcusable.

II Pempche de prdtexter cause d'ignorance ; il donne lieu de pr6sumer fortement que les d6gradations de 1idifice sont la vdritable cause de sa ruine, puisque ces d4gradations 6taient djh telles que les voisins s'en 6taient aperqus.

La pr6tention est que la chute du mur a 6t caus6e par force majeure, r6sultant de l'incendie, d'un changement subit de temperature, accompagn6 d'un vent violent.

Les faits de la cause out contredit ce moyen de defense.

Sans doute que 1'accident est le r6sultat de l'incendie, du changement de temp&rature et du vent de tempte, mais ces trois faits n'ont pas eu lieu en m~me temps. L'incendie a eu lieu le 18, et le changement de temp6rature et le vent le 24, jour de 1'6croulement. II y avait du temps du 18 au 24 pour prendre les pr~causions n~cessaires pour pr&venir l'accident. Ce ne peut (1) 2 vol. p. 420, no. 1175.

Atre un cas fortuit, le code civil, article 17, s. 24 le d6finit - Non - D'apris le dangereux tat dans lequel les murs ont Foiunier J. W laiss6s apris 1'incendie, il 6tait facile de prevenir un accident, et rien n'6tait plus facile que d'6viter un accident, soit en d6molisant ou en 6tangonnant le mur. L'article 1072 d~clare que le d6biteur n'est pas tenu de payer les dommages-int~rats, lorsque l'inex6cution de 1'obligation est caus6 par cas fortuit ou force majeure, sans aucune faute de sa part, 6, moins qu'il ne s'y soit sp~cialement oblig6 par le contrat. Ces dispositions font voir que pour se pr&valoir de la d6fense du cas fortuit on de la force majeure il faut que ce soit un 6vinement qu'il ait t6 impossible de pr6voir et d'empicher. fant aussi qu'il origine de ce qu'aucuns soins ni prbvisions humaines n'ont pu 1'empacher et qu'il n'ait t6 pr6d6, accompagn4 ou suivi d'aucune faute qui puisse 6tre imput~e an d6biteur: Troplong, du louage, (1) mentionne comme cas fortuits, les tremblements de terre, chaleur excessive, des chutes de neige extraordinaire, les geldes, la grle, les temptes sur mer et sur terre, les 6clairs, le feu, etc. Mais au no 207 il ajoute que ce serait une erreur de mettre an rang des cas fortuits des ev6nements qui ne sont que le resultat ordinaire du cours naturel des choses. plie, d6gnre

Dans notre pays les tempites et les changements subits de temp6ratures sont des 6v6nements tras ordinaires. Pour donner au vent qu'il faisait le 24 d6cembre le caract~re de cas fortuit on de force majeure, il faudrait que le vent efit t d'une violence au delh, du cours ordinaire et d'une intensit6 telle que si le inur Fournier J. e-ht t6 appuy6, il se fut 6croul6 tout de m6me. La preuve n'a pas 6tabli ce fait; le t6moin Ball dit que la plus grande vitesse du vent a fth ce jour 37 milles A 1'heure et qu'il atteint souvent une plus grande v6locit6.

Pour que ce soit un vent de tempte, le t6moin Hamilton dit qu'il faut que ce soit un vent qui ait an moins 40 milles & l'heure.

Il fant en cons6quence en arriver A la conclusion des t6moins que le mur n'est tomb6 que parce qu'il n'6tait pas support6. Le vent pent avoir et6 la cause imm& diate de la chute du mur, mais la n6gligence de l'appelant A prendre les pr6cautions n~cessaires pour le prot6ger est certainement la cause m6diate de l'accident. C'est cette n6gligence qui constitue l'appelant en fante et le rend responsable de tous les dommages soufferts par l'intim6.

Aubry et Rau, (1) apr6s avoir dit qu'en ragle g&n6rale le d6biteur n'est responsable des cas fortuits on de la force majeure, ajoute:- Et il dit de plus, :que Demolombe, des contrats, (3) :- Il est bien entenda d'ailleurs que le d4biteur ne trouve dicharg6 de toute responsabilit6, A raison lie la force majeure ou du fortuit, qu'autant que l'dvinnement n'a pas 6t6 prcid6, accompagni on suivi de quelque faute qui lui soit imputable.

Car il serait au contraire passible de dommages-intrts s'il avait en apportant A 'accomplissement de son obligation soin qu'l Fournier J. devait apporter, avant, pendant ou aprbs Paccident, soit prevennr

Paccident lui-mrme, soit en prdvenir ou att6nuer les effets dommageables.

A plus forte raison, le ddbiteur serait-il responsable an lieu de prdvenir le fortiit on de force majeure, il Pavait lui-mime provoque.

Laurent, (1)

Quand le fortuit amend par une faute, il devient imputable sons droit commun : une pluie d'orage est gnralement un accident dont personne ne r~pond, mais si ceux qui excutent les travaux laissent le terrain sans d6fense contre 'action des eaux, les 6boulements qui en r6sultent leur sont imputables.

Proudhon, droit d'usufruit, (2)

On entend, en g6ndral, par fortuit dont personne n'est responsable, tout accident qu'on a pu prtvoir et dont on n'a pu arrter le coup.

Et 1'auteur ajoute, (3):- Mais il est possible jue le fortuit qui entraine imm6diateinent la perte de la chose ait 4t6 pric6d on d'une fante de la part de celui aux soins duquel elle 4tait confi6e, et que pour cette raison ii ne cesse pas d'tre responsable de la perte dont sa fante mdiate de la cause, comme, par exemple, un incendie a tonsumb nne maison parce qu'on n'avait pas en la pricaution de faire ramoner la cheminde it a pris naissance, et m6me dans le oil un incendie a allum6 par le feud ciel, si l'on apu en airter leprogrbs et qu'on ait d'y mettie obstacle.

Dans tous et autres semblables, chaque fois qu'il faute jug6e suffisante pour servir de fondement A une juste garantie, son auteur doit etre condami aux dommages-intirts soufferts par la partie lise.

L'auteur alors se demande s'il suffit au d6biteur de prouver la force majeure, on s'il ne doit pas de plus faire voir que cet 6v~uement n'est compliqu6 d'aucune faute ou n6gligence de sa part; il est d'opinion que

Vol. 503, No.

17z

An No.

lorsque le d6biteur a 6tabli le cas fortuit, sa tfche est accomplie et qu'il n'est tenu A prouver rien de plus. Cette opinion, cependant, est condamn6e par la majorit6 des commentateurs.

Troplong, de la vente (1), dit:- L'obligation dn vendeur est de pronver le cas fortuit qu'il allhgue; mais a-t-il preuve de fortuit ou d'accident, taut qu'il n'est pas 6tabli que c'est le hazard pur on ine force irrisistible qui a amen6 ]a perte de la chose ? La preuve est-elle faite quand on peut tout aussi bien penser que la faute de l'homme concouru avec le fait 6tranger ? Puisque la force majeure est celle 6 laquelle on n'a pu r6sister par aucune pr6vision, n'est-il pas n6cessaire de prouver qu'on r6sister par de sages pr6visions, et qu'on a Wt6 vaincu?

Done en remettant la chose, le d6biteur doit prouver que elle dt'riorie, n'est pas par faute.

Eh ! bien, je denande s'il satisfait cette obligation en pritextant d'un fait qui n'exclut pas n4cessairement la faute ; d'un fait qui n'est fortuit qu'autant qu'il d6montr6 que la n6gligence de 1'homme ne Pa pas amen6?

Demolombe, des contrats (2), dit aussi:- C'est le d6biteur 6videmment qui doit prouver le fortuit qu'il alligue; car il affirme, et c'est celhi qui affirme qu'est impos6 le fardean de la preuve, et puisqu'il dit qu'il est libir6 de son obligation, il faut qu'il prouve l'iv6neinent qui produit cette libration.

Le mdme principe a lieu en matibre de bail et oblige l'occupant, en cas d'incendie, ! prouver qu'il n'y a ni faute ni n6gligence de sa part.

Voir aussi C. C., Arts. 1629 and 1631

Et les articles correspond ants du Code Napol6on qui sont les articles 1733 et

Art. 1733 dit que le locataire est responsable de Fincendie A moins qu'il ne prouve qu'il est arriv6 par fortuit on force majenre, on par vice de construction, on que le feu a 6t communiqu6 par nne maison voisine.

L'article 1734 dit

S'il a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de Pincendie, moins qu'ils ne prouvent que Pincendie commenc6 dans Phabitation de Pun d'eux, auquel ceux-l n'en sont pas tenus. Toullier, (3) :- (1) Nos. 405 et seq.

Vol. 1, No.

Si dans le reste de la France coutumibre on ne trouve pas de loi gdnerale qui 6tablisse la pr6somption 16gale de culpabilit4 contre les habitants de la maison incendide, elle n'en 6tait pas moins presque universellement revue et observde, comme le prouve la juriiprudence des arrats attestde par les auteurs frangais les plus recommandables. Aubry et Rau, (1) :

L'article 1733 0. N. ne contient point une drogation au droit commun, en ce qu'il met h la charge du preneur

'obligation de pro uver les faits tendants faire cesser sa responsabilit6.

Les incendies en effet ne sont point par eux-m~ines, et nicessairement, des fortuits on de force majeure.

Its sont plus fr6quemment le rdsultat d'une imprudence on d'un d6faut de surveillance que d'un cas fortuit proprement dit. I rdsulte que le preneur, tenu de veiller la conservation de la chose loude, et de justifier, le 6chiant, de Paccomplissement de cette obligation, ne peut dicliner la responsabilit6 d'un incendie qu'en. prouvant que cet 6vlnement provient d'une cause qui ne saurait lui tre imputee faute.

La condition du locataire est, sons lapport, absolument la mIme que celle detoute autre personne obligle, en vertu de la loi on d'une convention, veiller la conservation la chose d'autrui.

Mais cet article ne renferme pas, point de vue, une dirogation an droit commun, il s'en 6carte iellement en ce que, pour donner an bailleur une garantie plus restreint le cercle des moyens de justification du preneur.

Et sons ce rapport, la disposition qu'il contient ne doit etre applique qu'en matibre de bail.

L'intim6 a aussi cit6 les causes suivantes:- Rapin v. McKinnon (2) ; B6langer v. McCarthy (6); S6minaire de Quebec v. Poitras (4).

Notre article 1071 correspondant A Particle 1147 du code Napolkon r6sume comme suit la doctrine.

The debtor is liable to pay damages in all cases in which he fails to establish that the inexecution of the obligation proceeds fiom a cause which cannot be imputed to him, although there be no bad faith on his part.

L'appelant ne pouvait &viter les cons6quences de la responsabilit6 envers l'intim6 qu'en 6tablissant que (1) Vol. 4, p. 484. note 21.

(2) L.

(4) 1 Q. L. R. 185.

1'accident 6tait le r6sultat, d'un cas fortuit on de force majeure, qu'il n'y avait aucune faute ou n~gligence de sa part. Mais loin de, l6, la preuve a 6tabli n'y avait pas eu de force majeure et que 1'accident j. n'6tait arrive que six *jours aprbs l'incendie et par la faute et ngligence de l'appelant.

Quant au montant des dommages 6valu6s par les deux cours : la somme de $2,638.57, il est suffisamment 6tabli par la preuve.

L'appel doit 6tre rejet6 avec d6pens.

GWYNNE J. concured.

J.-I do not see any sufficient reason for disturbing the judgment in which the Superior Court and the Court of Queen's Bench concurred.

The facts of this case do not enable the appellants to derive much aid from the doctrine of vis major which has been so much relied on, and the citations made from writers of authority, illustrating the application of the doctrine when a person has suffered injury from the fall of his neighbor's house, support the judgment of the court below.

The fire that burnt the appellant's house may be admitted,but without sodeciding, to have been a fortuitous event or an irresistible force which, under article 1072 of the Civil Code, would have saved the appellant from responsibility for damage caused by the fall the wall if the fire had caused it to fall, assuming course, as demanded by article 1072, that the fire occurred " without any fault on his part." But the fire occurred on the 18th December and there remained, not a house but an unsupported wall which stood until the 24th, when it was blown down and injured the respondent's property. The breeze that blew down the wall cannot be treated as vis major within the doctrines relied on unless it appears that the accident could not have been foreseen or prevented. In that particular all the authorities agree.

The term fortuitous event" is defined by the Code (1) as one which is unforeseen and caused by patterson j. superior force which it was impossible to resist."

The article of the Code Napoleon which corresponds with article 1072 is No. 1148.

Laurent, commenting on that article, asks in one of the passages cited to us:

And, after mentioning tempest, lightning and earthquake, he adds:

A similar definition of the equivalent phrase " act

God " was given, in terms almost as concise, by Lord

Justice James in an English case where the liability of a common carrier was in question:

No doubt it was the wind that blew down the wall;

and the defendant may not have supposed that the wind would be so high just at that time, if he thought at all about danger from the wind. Perhaps the fire had weakened the wall more than he was aware of, though a new wall left unsupported as this was, has been known to fall before a good breeze.

The danger existed and the defendant took the risk of it; whether he -was led to do so by miscalculation of the danger, or from erroneous information, simply from want of care and forethought, matters very little to the plaintiff.

Article 1053 of the code declares that every person capable of discerning right from wrong is responsible for the damage caused by his fault to another, whether positive act, imprudence, neglect or want of skill. j.This covers, to my mind, the omission to take proper steps during the six days following the date of the fire to avert the danger caused by the unsupported wall.

We cannot, as I have already remarked, regard this wall as a building, so as to make the authorities appealed to on the subject of vis major fit the facts. If we could so regard the wall we should bring it within article 1055 where it is said that the owner a building is responsible for the damage caused by its ruin where it has happened from want of repairs from an original defect in its construction. It is beyond dispute that something might have been done, and doubtless something would have been done, during the 6 days, either by supporting the wall or taking part of it down, to put it in a state to withstand the gale which, though violent, was not of unusual violence, if danger of the kind had been thought of. The wall required repairs and fell for want of them. This topic is treated of in another passage cited to us from Demolombe's Comments (1) on article 1386 the Code Napoleon which is followed by article 1055 of the Quebec Code.

Referring to the two defects, neglect to repair and faulty construction, for which the proprietor is responsible, he says

"Mais de ceux-la il est responsable de plein droit, sans qu'il puisse 6tre admis A prouver qu'il n'a pas pu empacher la ruine qui est r6sult6 de l'une on de l'autre de ces causes, parce qu'il aurait 6t6 tromp6 on qu'il les ignorait." Another citation is from Sourdat where the effect is discussed of a notice given by a neighbor who is in danger from a building, calling on the proprietor to repair it, of which the author remarks, among other things, that the giving of the notice makes it easy, in case of the destruction of the building by a J. hurricane, for the neighbours to prove that tie storm only hastened the fall of the building, which was not strong enough to withstand it, though it might have done so if it had been kept in repair. So in the remaining passage, cited from Larombibre the author shows that freedom from responsibility for the fall of a building can be claimed, on the ground of force majeure, only:- Thus the authorities relied on for the appellant tell against the appeal.

The damages awarded to the respondent have, no doubt, been assessed on a liberal scale.

The evidence has been shewn, on the part of the appellant, to be capable of justifying an estimate of considerably smaller amount, but unless we can say that the larger award is not justifiable we ought not to interfere with the decision of the trial judge, sustained as it has been by the Court of Appeal.

I may refer to Phillips v. Martin as a recent case in which the Judicial Committee followed Metropolitan

Railway Co.v. Wright (3) in holding that verdict ought not to be disturbed as being against evidence, unless it is one which a jury, viewing the whole of the evidence reasonably, could not properly find.

In my opinion the appeal should be dismissed.

Appeal dismissed with