Holland v. Ross

the judgment of the Superior Court.

The action was brought at Aylmer, in the district of Ottawa, in March, 1880, by William L. Holland, the present appellant, against John Ross and Frank Ross of Quebec, merchants, and two other persons who were acting under their orders and directions, for an alleged trespass upon two lots of land situate in the township :-Sir W.

(1) M.L.R. 2 Q.B. 316.

of Portland, in the county and district of Ottawa, and being numbers 11 and in the 4th range of lots in that township, of which lots, as by his declaration the plaintiff alleged, he was owner in virtue of a location ticket granted the 9th June, 1863, and asked that the timber cut by the defendants should be returned within a delay to be fixed, and in default that they should be condemned to pay him a sum of four thousand dollars, and also asked for two thousand dollars damages, over and above the value of the timber. The defendants pleaded first: -a demurrer; second, a peremptory exception that the sale from the Department of Crown Lands of the old province of Canada (which had originally been made to George C. Holland and by him transferred to the present appellant) had, on the 28th of May, 1878, been .cancelled by the Commissioner of Crown Lands of the Province of Quebec, and that the lots in question, 11 and 12 in the 4th range of Portland west, had been restored to the timber limit held under license by the defendants ; third, a plea of prescription against the damages ; fourth, a general denial.

On 20th December, 1872, George C. Holland put it on record with the department that he claimed the arrangement that the settlement duties could be, and actually had been, performed on the homestead lot in the neighbourhood, and not in the lots in question, by getting the Crown Lands Agent Farley to write the commissioner formulating his claim, that is that double duties or their equivalent had been performed on the homestead lot. Farley saw no objection to the issue of the patent.

In 1874 George C. Holland transferred to William L. Holland, the present appellant, all his rights in the lots in question, all payments due on the lots with interest having been paid, and a fee was accepted by the crown for registering this transfer, and a further fee of $3 was actually paid and accepted, for the issuing of the patent which was then demanded.

On 28th May, 1878, the cancellation of the sale of the lots for non-fulfilment of conditions was determined by the Commissioner of Crown Lands, without any notice whatever to the Hollands; was posted on the Ist of June, and published in the Official Gazette of Quebec on the 6th of June, the first notice Holland had. the 23rd September the cancellation was confirmed by the Lieutenant Governor in Council.

On the 30th December a list of lots was made by the Assistant Commissioner of Crown Lands to be returned to the timber license of Ross Bros. including the two lots now in question.

On the 9th January, 1879, the Assistant Commissioner wrote that the sale had been cancelled, and the lots had, in consequence, been included in the license of Messrs. Ross Bros. The license is dated 7th March, 1879, but took effect from the 1st of May, 1878. By the judgment of the Superior Court rendered by Mr. Justice McDougall on the sixth day of October, 1881, the timber in question was declared to be the property of the plaintiff and to have been wrongfully taken from the land, and the defendants were condemned to return the trees, or to pay the sum of $1,023 therefor, and further, damages, and costs.

From this judgment the defendants appealed to the Court of Queen's Bench (appeal side), Montreal, and the judgment of the Superior Court was reversed, and the cancellation of the lots in question was declared to have been validly made, and the plaintiff's action was in consequence dismissed.

The question which arose on this appeal was: Wheiher the cancellation by the Commissioner of Crown Lands in 1878 of the sale of the lots made to George C. Holland in 1863 was valid.

Sir W. J. C.J.-The appellant on this appeal contends :

1st. That having acquired under the statute of 1860, his rights are governed by that statute, and cannot be changed by subsequent legislation.

2nd. That under the transfer of rights from the late province of Canada to the province of Quebec, in virtue of the Confederation Act, the province of Quebec acquired only the right to collect a certain sum of money, and no rights of cancellation.

3rd. That if the province of Quebec had any rights with respect to cancellation, such rights were waived (a) by the tacit consent to the written application in 1872 by Mr. Holland that the settlement duties on the homestead should avail on the other lots, (b) by the agreement of their agent in 1865, that they should so avail, and by the acceptance, in 1874, of the balance of the purchase money in full with interest with the fee for transfer, accepting and enregistering the same and receiving the fee for the patent.

Under section 18 of 28 Vic. cap. 2 it was provided that before any assignment of the purchaser's rights could be validly made or registered, " all the conditions of the sale, grant or location must have been complied with or dispensed with by the commissioner crown lands before the registration is made," This clause was reproduced in the same words in the statute of 1869, 32 Vic. cap. II.

I do not think the Crown Lands Agent Collins, had any authority to arrange with George Holland, C.that he (Holland) should perform the settlement duties for the lots now in question in the homestead property where he was living with his father, as the appellant claims he did, but I think Holland having on the 29th September, 1872, brought such an arrangement with the agent of the Crown Lands Department to the notice of the Department in 1874, George C. Holland having transferred to W. L. Holland all his rights in the lots and all payments due on the lots with interest having been paid and accepted in full, and the fees for registering this transfer paid and accepted, and the transfer having been duly enregistered and a further fee for the issuing of the patent paid and accepted, amounted to all intents and purposes to a dispensing under the statute by the Commissioner Crown Lands with the compliance with the conditions of the sale, inasmuch as no assignment of the purchaser's rights could be validly made or registered until all the conditions of the sale had been complied with or dispensed with by the commissioner before the registration was made.

It therefore, in my opinion, must be assumed that the commissioner acted legally in enregistering the transfer, receiving the fee for so doing, and a further fee of $3 for the issuing of the patent, which he could only have legally done by dispensing with the conditions of sale. I do not think anything can be more conclusive than that the Commissioner of Crown Lands, at the time of the enregistering of the transfer and receipt of the moneys paid and received by the crown, and in view of the facts of the case, dispensed with the strict compliance with the conditions of sale, and in so doing I humbly think he acted as justice and fairness dictated, and as the honour of the crown required, and subsequently the cancellati6n of the sale for non-fulfilment of con- V* ditions on the 28th of May, 1878, was not justifiable, and the license dated the 7th of March, 1879, to Messrs.RitchieC. Ross Bros. was equally unjustifiable; therefore, on this ground, and this alone, I think the appeal should be allowed and the judgment of the Superior Court restored.

J.-Upon the argument of this case I was certainly much impressed in favour of the respondent, but a subsequent consideration of the evidence has convinced me that there was waiver of the conditions of the original sale which required the performance the settlement duties.

I wish to rest my judgment solely upon the ground that there was such a waiver by the registration of the transfer. The conduct of the appellant seems to have been honourable throughout, and what he did was a reasonable and substantial equivalent for the performance of the settlement duties and was done honestly and in good faith under the authority and with the sanction of the government officers prior to the registration of the transfer and must or ought to have been known by Mr. Tach6, the

Deputy Commissioner,when he sanctioned the transfer.

The appeal must be allowed with costs and the judgment of the Superior Court restored with costs to the appellant in all the courts.

J.-Le jugement soumis & la revision de cette cour par le pr6sent appel, a t6 rendu le 21 septembre 1886, par la cour du Banc de Reine, si6geant A Montr6al, dans une action porthe devant la cour

Sup6rieure du district d'Aylmer.

L'appelant W. L.

Holland r~clamait de John Ross, Pintim6, la valeur d'une certaine quantit6 de bois de commerce et des no wAND dommages T6sultant de voies de faits par lui commises sur les terres de l'appelant, dans le township de - Portland.

Fournier J

L'appelant all6guait dans son action qu'il 6tait propritaire en vertu de billets de location, en date du 9 juin 1863, accord6s par le commissaire des terres, A George C. Holland, des lots n" 11 et 12 du 46me rang du township de Portland, qui lui avaient t& transport6s par le dit George C. Holland.

L'intim6 a plaid6 d'abord par d6fense au fonds en droit et, ensuite, par une exception p6remptoire que la vente faite par le d6partement des terres de la ci-devant province du Canada, faite A George C. Holland et par ce dernier transport~e Al'appelant, a t6 le 28 mai 1878, cancell6e par le commissaire des terres de la province de Qu6bee, et que les lots en question, 11 et 12, avaient r6intigr6s dans les limites de sa licence pour coupe de bois; il a aussi plaid6 prescription pour les dommages et une d6fense au fonds en fait.

Le 6 octobre 1887, I'honorable juge McDougall rendit jugement dbclarant que le bois en question 6tait la pro. pri6t6 de l'appelant et qu'il avait t ill6galement coupe sur les terres de 1'appelant, et condamna l'intim6 A rendre le bois et A payer les dommages.

Ce jugement port6 en appel A la cour du Banc de la Reine fut renvers6 et la cancellation de la vente des lots en question d~clarbe.valable, et 1'action de 1'appelant renvoy6e avec d6pens. C'est de ce dernier jugement que le present appel est interjet6 pour le faire d6clarer erron6 et faire revivre celui de la cour de premibre instance.

ne s'61eve sur le pr6sent appel que la question qui a servi de base au jugement de la cour du Banc de la Reine, savoir, si la cancellation de la vente en question a 6t

16galement faite par le commissaire des terres. L'appelant s'en est tenu A combattre ce motif pour demontrer l'erreur du jugement et faire voir que son action aurait dft 6tre maintenue.

Ross. Le titre de l'appelant aux lots nos 11 et 12 est un billet de location en date du 9 juin 18b3, dans la forme Fournier J. ordinaire, adoptbe et en usage par le d6partement des terres publiques, A 1'6poque oix George C. Holland en a fait 1'acquisition.

C'est la formule de vente qui avait 6t adopt6e en vertu de l'acte 23 Vict., ch. 2, r~glant alors la vente des terres publiques. L'original du billet de location ayant t6 perdu, les parties 1'ont remplac6 de consent ement, par le suivant qui est admis comme en 6tant une copie exacte. Il est ainsi congu:- No.

CROWN LANDS AGENCY.

$

Received from the sum of being the first instalment of one-fifth of the purchase money of acres of land contained in

Lot , No.

in the

Range of the Township of

P. Q., the remainder payable in four equal annual instalments with interest from this date at 6 per cent.

This sale, if not disallowed by the Commissioner of Crown Lands, is made subject to the following conditions, viz. : The purchaser to take possession of the land within six months from the date hereof, and from that time continue to reside on and occupy the same, either by himself or through others, for at least two years, and within four years at furthest from this date, clear and have under crop a quantity thereof in proportion of at least ten acres for every 100 acres, and erect thereon a habitable house of the dimensions of at least 16 by 20 feet. No timber to be cut before the issuing of the patent, except under license or for clearing of the land, fuel, buildings and fences ; all timber cut contrary to these conditions will be dealt with as timber cut without permission on public lands.

No transfer of the purchaser's right will be recognized in cases where there is default 'in complying with any of the conditions of sale.

In no case will the patent issue before the expiration of two years of occupation of the land or the fulfilment of the whole of the conditions even though the land be paid for in full, subject also to current licenses to cut timber on the land, and the purchaser to pay for any real improvements now existing thereon, belonging to any other party, and further subject to all mining laws and regulations.

'est pas inutile de faire remarquer qu'entre ce billet de location et celui imprim6 dans le factum de Ros.

I'intim6, il y a une difference importante qui a, sans doute, eu beaucoup d'influence sur la d6cision de la cour Fournier J. du Bauc de la Reine. Elle consiste dans l'insertion faite par erreur d'un extrait de l'acte 32 Vict., ch. 11, comme faisant partie du billet de location de l'appelant qui avait 6t0 6mis six ans avant la passation de cet acte, en vertu de l'acte, alors en force, 23 Vict., ch. 2. Cet extrait contient les mots suivants: or neglects to comply with, dans les conditions de la vente,-donnant pour la premire fois au commissaire le pouvoir de canceller pour simple n6gligence de remplir les conditions du billet de location.

Pour la decision de cette cause, il fant se r~f6rer A la loi en force lors de 1'4nission du billet de location, en date du 9 juin 1863, en faveur de George C. Holland. Par la 23 Vict., ch. 2, les pouvoirs du commissaire des terres quant & 1'annulation des ventes, billets de location on licences d'occupation, sont d6finis et limit~s ainsi qu'il suit par la section 20

If the Commissioner of Crown Lands is satisfied that any purchaser, grantee or locatee or lesssee of any public land, or any assignee claiming under or through him, has been guilty of any fraud or imposition, or has violated any of the conditions of sale, grant, location o lease, or of the license of occupation, or if any such sale, grant, location or lease or location of occupation has been or is made or issued in error or mistake, he may cancel such sale, grant, location, lease or license, and resume the land therein mentioned, and dispose of it as if no sale, grant, location or lease thereof bad ever been made. Par la section 18'il est pourvu h ce qu'aucun transp,ort des droits de l'acqu6reur ne puisse Atre valablement fait on enregistr6 A moins que toutes les conditions de la vente n'aient t remplies on que dispense n'en ait t6 accord6e par le commissaire des terres.

All conditions of the sale, ground or location must have been complained with or disposed with by the Commissioner of Crown Lands, before the registration is made.

Cet acte, A la diff&rence de la 16gislation subs6quente, n'accorde au commissaire des terres aucun pouvoir de prononcer, en faveur de la Couronne, la . confiscation des argents pay6s ou des amliorations faites sur la proprit6 dans le cas oit la vente serait Fournier J. annul6e.

C'est en vertu de cet acte que le billet de location en question a tb 6mis, sujet A la condition que la vente pouvait 6tre annulbe seulement dans le cas oi le concessionnaire aurait viol6 les conditions de la vente.

George C. Holland avait pris avec 1'agent des terres Collins des arrangements pour 6tre autoris6 A remplir les conditions d'6tablissements pour les deux lots sur le homestead property, oil il vivait avec son phre.

Depuis l'acte de la conf6d6ration les terres publiques 6tant pass6es sous le contr6le de la province de Quebec, une nouvelle kgislation a t introduite.

L'acte 32 Vic., ch. 11, reproduit en entier la section 20 de 1'acte 23 Vic., ch. 2, avec une seule exception de l'addition des mots suivants :-or neglected to comply with the conditions of the sale, dans cette clause qui ne donnait le pouvoir d'annuler que dans le cas de violation des conditions, 6tendant ainsi ce pouvoir au cas de simple n6gligence de se conformer aux conditions de la vente. Mais cette section 20, ainsi amend~e, ne donne encore aucun pouvoir au commissaire des terres de prononcer la confiscation des argents pay6s on des ambliorations faites sur la propri6t6.

La section 18 de l'acte 23 Vict. ch. 2, pourvoyant h l'enregistrement des ventes dans le d6partement des terres est aussi reproduite en entier dans la 32 Vict. ch. 11 et contient aussi la m~mp disposition au sujet de laccomplissement des conditions avant que 1'enregistrement puisse 6tre fait

C'est l'acte premibre fois il a &6 d6clar6 que 1'annulation valablement prononc6e emporterait la peine de la confiscation de tous les argents pay6s et des am6liorations faites. Cependant le commissaire 6tait autoris6 A accorder telle compensation on indemnit6 qu'il croirait juste et raisonnable.

Une derniere clause de ce statut, accordait, dans les soixante jours de 1'avis de cancellation un appel an lieutenant-gouverneur en conseil. Pendant ce.temps le commissaire ne pouvait disposer de la propri~t6. Le 20 d6cembre 1870, G. C. Holland repr~sentant qu'il avait accompli les conditions d'6tablissement suivant l'arrangement mentionn6 plus haut, sur le stead lot, non sur ceux dont il s'agit, fit faire par l'agent Farley, une demande au commissaire all6guant ces faits et r~clamant sa patente.

Lors du transport par G. C. Holland de tons ses droits A W. L. Holland, l'appelant, sur les lots en question, tons les paiements avaient 66 faits avec inthrit, et la Couronne avait m6me accept6 un honoraire pour l'enregistrement du transport qui fut fait r6guli6rement le 5 juin 1874, et de plus $3.00 pour 1'6mission de la patente.

Sans aucun avis aux Holland, la cancellation de la vente des lots en question pour inex6cution des conditions fut prononc6e par le commissaire des terres et les lots r6int6gr6s dans les limites de la licence de coupe de bois accord6e A l'intim6.

D'apris cet expos6 des statuts sur la mati6re et les faits en preuve en cette cause la cancellation prononc6e est-elle 16gale ? La cour Sup6rieure a d6cid6 dans la n6gative, mais son jugement a t6 infirm par la cour du Banc de la Reine.

On a vu que la vente annul6e avait t6 faite A George C. Holland' par billet de location du juin 1863, en vertu de l'acte 23 Vict., ch.

C'est sans doute par la loi alors en force que doit tre d6cid~e la l6galit6 des proc6dds du commissaire.

A cette 6poque la loi ne donnait pas au commissaire des terres des ponvoirs Fourier aussi 6tendus que ceux qui lui furent conf6rbs plus tard.

ne pouvait en vertu de la section 20 de cet acte annuler les ventes que pour cause de fraude violation des conditions de la vente; ce n'est que par la 326me Vict, ch. 11 que le pouvoir de les annuler pour negligence d'accomplir les conditions de la vente lui fut accord6.

Il semble qu'il y aurait une difference & faire entre ces deux dispositions et que la violation des conditions ne peut 6tre mise sur le mime pied que la simple n6gligence de les accomplir.

Le 16gislateur I'a reconnu en ajoutant, par un acte subs~quent, an pouvoir d'annuler pour violation des conditions, celui d'annuler aussi pour simple negligence de'les remplir. Cette l6gislation subs6quente ne peut sans doute pas s'appliquer au billet de location accord6 en vertu d'une autre loi, celle de 1860.

O'est cepeudant en vertu de la 326me Vict, ch. 11 que la cancellation a 6t6 prononfor non-fulfilment of the conditions thereof. C'est-A-dire pour une cause qui n'6tait pas admise par le statut en vertu duquel a t6 6mis le billet de location annul6. Ainsi, le commissaire a, contrairement aux autoriths, donn6 un effet rtroactif A la 32 Vict., ch. 11, qui affectait les droits acquis de 1'appelant, voir:- C-uyot, (1) ; Pothier, contrat de vente, ; Dalloz, (3); Toullier, (4) ; Potter's Dwarris on statutes, (5) Hardcastle, (6); Maxwell, (7); Domat, (8).

I est indubitable que les droits de Holland auraient 6tre d6terminds par la loi en force lorsqu'il a obtenu son titre.

pourrait s'61ever encore plusieurs autres questions importantes soit sur la ncessith d'une mise en demeure, avant de prononcer la cancellation, soit sur l'6tendue des pouvoirs conf6r6s A la province de Qu6bec par 1'acte de l'Am6rique Britannique du Nord, sur les terres publiques,-mais il est inutile pour la d6cision de cette cause d'entrer dans l'examen de ces questions, car la decision du litige repose sur une question plus simple et plus claire-la reconnaissance par le gouvernement de la province de Qu6bec de la validit6 du titre de 1'appelant.

Le d6partement des terres tient un bureau r6gulier pour l'enregistrement des transports de terres faits, soit par les concessionnaires originaires, les acqu6reurs, -locataires on locateurs subs6quents de terres publiques, ou leurs h6ritiers on repr6sentants 14gaux, - oii ils peuvent en suivant les formalit~s indiquies dans la section 18, 23 Vic., ch. 2, faire enregistrer leurs titres dans un livre tenu A cet effet et obtenir sur le dos de leur titre un certificat d'enregistrement.

Cette disposition d6clare que tels transports ainsi enregistr6s seront valides contre tout autre pr6alablement ex~cut6s, mais subs6quemment euregistr~s on non enregistr6s.

Mais tous tels transports doivent 6tre faits sans condition,-et toutes les conditions de la vente on location doivent avoir t accomplies, ou dispense obtenue du commissaire des terres avant que l'enregistrement soit fait. La 32 Vic., ch. section IS contient la m~me disposition que la 23 Vic., ch. 2, et d6clare en termes positifs:

D'apris la loi en force lors de l'inission du billet de location, comme d'apris celle qui 1'6tait lors de sa cancellation, 1'enregistrement ne pouvait avoir lieu qu'apris avoir accompli toutes les conditions du titre, ou en avoir obtenu une dispense du commissaire.

Cette dis- position est imp6rative et rend le titre qui a 6t0 enregistr6 inattaquable pour d6faut d'ex6cution des conditions auxquelles il a 6t6 accord6.

C'est la position dans laquelle-se tronve l'appelant par I'enregistrement de son transport des billets de location en question, qui a 6t6 fait le 5 juin 1874, en vertu du statut 32 Vict., ch. 11. L'enregistrement en a t pay6, ainsi que $3.00 d'honoraire pour la patente.

L'accomplissement de ces formalit6s a en l'effet de donner un titre complet et absolu A 1'appelant.

La cancellation qui en a en lieu quatre ans apris -pour inex6cution des conditions est 6videmment en violation dc la loi, parce que, par l'enregistrement, il y a preuve que toutes les conditions en avaient t accomplies on que du moins le commissaire en avait dispens6 1'appelant, saus quoi cet enregistrement n'aurait pu avoir lieu. La Couronne ne pouvait done plus tre reque A se plaindre de 1'inexkcution des conditions puisqu'elle a reconnu par 'enregistrement qu'elles avaient 6t6 accomplies on que dispense en avait t6 accord6e.

Apris les demandes faites par l'appelant auprbs du d~partement des terres. pour obtenir la permission de faire sur le homestead les ambliorations qu'il 6tait tenu de faire sur les lots 11 et 12, on ne peut plus mettre en doute le fait que cette demande a t admise par le commissaire qui a accord6 'enregistrement du transport, qu'il n'aurait pas en le pouvoir de faire A moins d'avoir dispens6 l'appelant de faire ces am6liorations.

L'enregistrement constitue une preuve irrefutable de la dispense accord6e, et donne A l'appelant tout le b6ndfice que la loi lui confere par l'euregistrement, en rendant son titre parfait.

L'appelant pourrait aussi faire valoir en sa faveur la HolLAsDrenonciation que la Couronne a faite an droit de can- '.

En cons6quence, je suis d'avis que 1'appel doit 6tre allon6 avec d6pens.

J.-I would dismiss this appeal. understand that the only point upon which the court is about to reverse is the one raised under sec. 18 of the statute, 28 Vic. 2, which enacts that :

It is contended that the assignment by George Holland to the present appellant having been registered by the Crown Lands office the respondents cannot now avail themselves of the non-compliance of any of the conditions of the location ticket. I cannot give that effect to the statute. It is clearly proved that he did not comply with the conditions, and that they were not dispensed with, so that the consequence may be that the registration was not validly made and that is all. J.-Concurred with FouRNIER J.

Chapleau, Hall, INicholls and Brown.