The respondents, being the owners of a hypothee of $5,000 on a certain lot belonging to appellant, gave the latter a discharge of this hypothee and accepted in lieu thereof a transfer from appellant of part of a $22,000 mortgage, being the balance of the purchase price of three other properties.
The transfer of the mortgage by appellant to respondents was made "sans autre garantie que celle de 1'existence de la criance," the respondents also declaring themselves satisfied with the hypothee securing the sum transferred "aux risques des dites cessionnaires qui d6clarent 6tre contentes et satisfaites de I'hypothbque garantissant la somme pr6sentement transport6e sans s'en rapporter en aucune fagon sur la solvabilit6 du cdant." Afterwards, two of the above-mentioned properties were taken back by a prior owner by forfeiture proceedings under a resolutory clause and the third sold for taxes. As a result, both the appellant and the respondents lost their entire claim as mortgagees on these properties. The respondents then brought action against the appellant to annul the above-mentioned deeds of discharge and transfer.
Held that, under the circumstances the warranty of the existence of the debt comprised that of the existence of the mortgage, and as this - mortgage was destroyed by the retroactive effect of the resolutory condition and of the sale for taxes, the respondents were entitled to recover the amount for which they had given a discharge when they accepted the transfer made them by the appellant.
Per Duff and Brodeur JJ. and semble, per Anglin J.-The transaction is also annullable as being infected by error in substantia.
*PRESENT:-Sir Louis Davies C.J. and Idington, Duff, Anglin, Brodeur and Mignault JJ.
51588-1k appeal side, Province of Quebec, affirming the judgment of the Superior Court and maintaining the respondent's action.
The material facts of the case and the questions in issue are fully stated in the above head-note and in the judgment now reported.
Eug. Lafleur K.C. and Louis Boyer K.C. for the appellant. P. C. Ryan K.C. for the respondents.
THE CHIEF JUSTICE.-For the reasons stated by Mr. Justice Mignault in which I concur, I would dismiss this appeal with costs.
J.-I concur in the judgment of Mr. Justice Mignault in dismissing the appeal herein with costs. J.-This appeal has caused me not a little perplexity and I am still far from confident that the decision I am concurring in is the right decision. Mr. Ryan, who presented his argument with lucidity as well as the most commendable candour, in effect supported the judgment below on one ground.
His contention was that the instrument of transfer, in part by its explicit language and in part by necessary implication, imports a warranty of the existence of a hypothec as an effective hypothec on the lands described in the instrument.
With the greatest possible respect, and with some diffidence because of the difference of opinion upon the point, I cannot satisfy myself that that is a contention to which ,effect should be given. The subject of warranty is expressly dealt with in a clause of the instrument. The language of that clause does not in itself admit of doubt as to its aneaning. There is a warranty of the existence of the debt transferred; that as it stands, I think, necessarily excludes any warranty on the subject of the hypothec and there is nothing in the other clauses of the instrument which, in my opinion, can fairly be held to modify the effect of the warranty clause. The declaration by the transferees that they are relying on the hypothec rather than on the solvability of the debtor, does not, I think, when the context is considered, import any undertaking as to the hypothec. In the absence of an express warranty it would, no doubt, import a warranty as to the existence of the hypothec but it does not, I Duf J. think, imply, when read together with, as it must be read, the warranty clause, any modification of that clause. This view as to the effect of the warranty clause is not without support from authority; Baudry-Lacantinerie, Vente, no. 820. The question is, however, I think, a question of construction of language, and so treating it the result is, I think, as I have stated it.
Assuming, however, that a warranty as to the existence of the hypothec is to be found in the terms of the instrument I am still unable to agree that a right of action is in consequence vested in the transferees.
For the purpose of discussing the point I concede that the existence of the hypothec for this purpose means the existence of a hypothec which affects the lands mentioned in the instrument. I am unable to agree that such a warranty, if it be found in the instrument, is on the facts unfulfilled. Consider the situation; the creator of the hypothec was the owner of the lands under an agreement which exposed his title to extinction by the operation of a resolutive condition depending upon the non payment of the purchase money.
The facts necessary to make the condition operative were not in existence at the critical time, the date of the transfer. The hypothec, it is quite plain, did in fact at the date of the transfer burden the title of the grantor of the hypothec, a title which was a title to the land subject to the resolutive condition. It was in consequence, in my opinion, an existing hypothec affecting the lands in question.
As against that it is said that by the law, once the condition risolutoire went into effect, the title of the owner subject to the condition is deemed to have been non-existent ab initio. While this is quite true it is none the less the fact that at the time of the transfer there was an existing title which was a right in rem subject to be divested upon the happening of the condition. I am unable to follow the reasoning by which it is concluded that in such circumstances there was not in contemplation of the warranty clause at that time an existing right in the immoveable in question.
I have examined with care the authorities cited in support of the proposition and I have been unable to discover a single statement of the law which supports the proposition, nor among the numerous illustrations given by the authors can I find one which supports it by analogy. I find it laid down again and again that where the specific debt which is the object of a sale is after the sale annulled by a judgment in an action en nullitg based upon facts existing at the time of the sale that the ordinary warranty is exigible. That is perfectly intelligible. Where by reason of fraud or mistake the acte juridique upon which the debt is supposed to be founded is annulled and the case of nullity existed anterior to the sale, it is an intelligible proposition that in contemplation of the warranty clause the debt was juridically non-existent; but I can find no statement of the law in any of the authorities which justifies the proposition that where the acte juridique itself is unassailable but that by reason of the terms and conditions of the acte the rights created are subject to a resolutive condition and are put an end to by the operation of the condition, I can find no single statement which treats such a case as falling within the warranty clause. The distinction, of course, is the very clear distinction between the annulling, of the acte juridique in consequence of some vice which affects it with nullitg and the resolution of rights under the provisions of the contract which in itself is unassailable.
Indeed the terms in which the subject is discussed by well known writers shew very clearly that the distinction has not been overlooked. See Baudry-Lacantinerie, no. 818.
On the other hand I have not been able to satisfy myself that I should be justified in dissenting from the view upon which I understand my brother Brodeur proceeds, the view namely, that the transaction in question is annullable as being infected by error in substantid. I find myself embarrassed in considering the question by the circumstance that counsel for the respondent did not press that view upon the argument and I think I should have no great difficulty in reaching the conclusion that if the question here were to be determined by the Code Napoleon it must be decided in favour of the appellant. While under the law it might be very plausibly argued that the existence of the Duf j. resolutive condition constituted a fact falling within the operation of the doctrine touching vice cachg or vice r6dhibitoire (though the terms of the warranty would on that assumption be conclusive) it could not, I should be inclined to think, be regarded as coming within Art. 1110 of the C.N. It may seem an audacious thing to express an opinion upon a point about which there is so much difference of opinion among French authors, but the reasoning of M. Wahl (Revue Trimestrielle, 1914, at p. is, in my humble opinion, conclusive; and reference may be made also to Dr. Walton's book on Obligations, vol. 1, pages 266 et seq. However, my brother Brodeur has called my attention to the circumstance that the language of the Civil Code of -Quebec (Art. 992) radically differs from that of the C.N. (Art. 1110) and the difference in language affords, I think, satisfactory evidence that the code adopted the view of Pothier's doctrine taken by Baudry-Lacantinerie (Obligations no. 54); and that whatever objections there may be in theory to the test of error in substantid (described as the subjective test by the French authors), that is the test which has been adopted in Quebec by the Civil Code. I agree that the existence of the condition r6solutoire was a circumstance which, if it had been disclosed, would in all probability have been regarded by both parties as a defect which must be removed as a condition of the bargain which was made.
In the course of the argument Mr. Lafleur, in answer to questions put by myself as to this ground of support for the judgment below, urged that because the condition had become operative restitution was impossible and that consequently on that ground rescission could not be sustained. On the whole, I think with much doubt, that although in fact there has been a radical change of circumstances since that change is due to the operation of the condition, that is to say, of the undisclosed defect, the right of rescission is not lost.
J.-It is quite clear that the respondents were wholly unaware of the resolutory provision to which the title of two of the lots on which they were induced by the defendant to accept a hypothecary security was subject. They took that security from him in exchange for another on which he was personally liable to them and which it is admitted in his factum in this curt was a perfectly safe security. It is in my opinion also reasonably certain that the respondents did not assume any risk as to the legal efficacy of the hypothec which they were so acquiring as a charge on the property it purported to cover. They did expressly acquit the appellant of all responsibility towards them as guarantor of the sufficiency of the value of that property as security for their investment and of the solvency of the principal debtor. But nothing was farther from their contemplation than the acquisition of un contrat allatoire. What they intended to buy was an interest in an absolute and indefeasible hypothecary security-not in a security subject to the risk of defeasance.
As the sale of a debt secured by hypothec carries with it as an accessory the hypothec by which it is secured (Art. 1574 C.C.); so the warranty of the existence of such a debt, when implied by law (Art. 1576 C.C.), involves a warranty of the existence of the hypothecary security. (Fuzier-Herman, Rep. Vbo. "Cession des Crdances no. 392; S. 1857. 1. 602)-especially when as here it is expressly described in the instrument of transfer as so secured. A conventional warranty of the existence of a debt secured by hypothec should, I think, be given the same effect, and, notwithstanding the two cases in the Cour de Cassation in 1873-4, noted by my brother Mignault, in order to negative such warranty of the hypothec under circumstances such as the present case presents I should require a more explicit exclusion of it than is involved in the words
The question is wholly one of interpretation on which in France the decision of les juges des faits is conclusive. Baudry-Lacantinerie, (3 ed.) "De la vente et de l'6change", No. 820, in fine.
The subject of the sale in the present instance-what the respondents contracted for-was not merely, nor chiefly, the personal obligation of the hypothecary debtor; it was the security for their investment afforded by the charge J. of that obligation on certain real property. That charge was the real "matter of the contract"; they agreed to take not a debt, but a debt described as affecting certain named immoveables. That was the thing sold. The transfer of a debt not so secured was not a fulfilment of the essential obligation of the vendor. S. 1898. 2. 131.
All the circumstances of the present case make it impossible to believe that the respondents intended to forego the legal obligation of the appellant as vendor to warrant the existence of the hypothec.
(Arts. 1508 and 1576 C.C.) The stipulation whereby the appellant restricted his warranty- -is, I think, susceptible of meaning either that the purchasers assumed all risks as to the hypothec, including that of its existence, or merely that they took the risk of the sufficiency in value of the hypothecated property and of the solvency of the principal debtor. Where the purchaser did not know the danger of eviction, a stipulation excluding warranty does not entitle the vendor to retain the price unless the purchaser clearly assumed the risk. Art. 1510
C.C.; Baudry-Lacantinerie, Vente et Echange, (3 6d.)
no. 401 in fine. Having regard to its terms and its place in the contract, and giving due effect to Arts. 1013, 1015 and 1020 C.C., the restrictive stipulation quoted, in my opinion, should not be regarded as excluding a warranty of the existence of the hypothee as a charge on the property it purported to cover not subject to defeasance by reason of any inherent defect existing before the sale. If the wider effect for which he now contends was intended by the defendant I should find it very difficult to acquit him of purposely entrapping the plaintiffs, which would amount to fraud. The resolutory provision to which the title of two of the three lots purported to be charged was subject was such an inherent defect existing before the sale. Baudry- Lacantinerie, (3 6d.) "Vente et Echange", no. 352. Its enforcement resulted in the respondents losing the greater part of their security and in a consequent breach of the warranty which in my opinion was given them by the appellant.
The remaining lot unaffected by the resolutory provision was inadequate as security and is not now available having since been sold by the sheriff.
The appellant is not in a position to restore the respondents to their former position as holders of a hypothec securing $5,000 on lot no. 693. They have entirely lost that sum of money owing to the fatal defect to which the title they acquired from the appellant to the hypothecary security sold by him was subject. He is in my opinion liable to make good that loss. J.-Cette cause pr&sente une multiplicit6 de faits qui rendent d'abord un peu difficile la d6couverte des points en litige. Il y avait dans l'action des all6gations de repr6sentations erronies et de d6faut de consid6ration qui ont n6cessit6 la preuve d'une foule de dates et de circonstances jet6es un peu pale-mile dans le dossier. La cour sup6rieure a 6galement d6clar6 qu'il y avait eu fraude, et ce jugement a t6 confirm6 par la cour d'appel. Je dois mentionner cependant que certains juges de la cour d'appel ont virtuellement 6cart6 la question de fraude. De plus, devant cette cour, l'avocat des demanderesses a reconnu que les 616ments essentiels de la fraude ne paraissaient pas avoir 6t6 prouvis, et il a d~clar6 d'ailleurs qu'il n'insistait pas sur ce point.
J'ai lu et relu bien attentivement ce dossier, et je vois qu'en effet la preuve ne saurait nous justifier de d6clarer que Chauret s'est rendu coupable de fraude.
Mais, tout en reconnaissant sa bonne foi, j'en suis venu A la conclusion qu'il est responsable envers les demanderesses, soit en vertu de la garantie qui incombe h tout vendeur, soit en vertu de la cr6ance hypoth6caire qu'il leur devait originairement et qu'elles auraient quittancies sans valide consid6ration.
Les faits nicessaires pour 1'61ucidation de la cause au double point de vue que je viens de mentionner sont les suivants:
Dame Marie Joubert et sa fille avaient une hypothique de $5,000 sur le lot no 693 du quartier Saint-Louis, h Montr6al qui leur avait 6t6 consentie par St-Germain, le pritenom de Chauret, comme propri6taire de ce lot de terre. Il y avait deux autres hypothbques, au montant de $8,500,
,qui avaient priorit6. Mais comme la propri6t6 valait environ $20,000, les demanderesses avaient raison de consid6rer leur hypothique comme bien assur6e.
Chauret, le 19 mai 1916, vendait cette propri6t6 no 693 au nomm6 Rabinovitch pour la somme de $22,000 et prenait en paiement une 6gale somme qui 6tait due Rabinovitch par une dame Levitt et qui affectait les lots 671, 474 et
475 du mime quartier Saint-Louis.
Comme Chauret avait h lib6rer le lot no 693 de l'hypothbque de dame Joubert et de sa fille, il s'est mis en instances aupr~s de ces dernibres, par l'entremise de diff6rentes personnes en qui elles avaient confiance, pour leur faire accepter en paiement de leur hypothique une somme de
$5,000 qui serait prise A mime 1'hypothbque de $22,000 que madame Levitt devait h Rabinovitch.
On a repr6sent6 h dame Joubert et h sa fille qu'elles auraient un plus fort taux d'int6rit et que leur cr~ance serait mieux assur~e, vu qu'elle serait hypoth6qu6e sur des immeubles qui valaient environ
$75,000 et qu'il n'y avait que $36,000 ayant priorit6. Alors elles ont sign6 une quittance lib6rant le 693 d6chargeant
Chauret, et ce dernier leur a c6d6 et transport6 $5,000 h etre pris sur la cr6ance Levitt.
Cet acte de transport contient deux dispositions importantes.
Il est d6clar6 d'abord dans cet acte que Chauret chde et transporte sans aucune autre garantie que celle de l'existence de la crgance la somme de cinq mille piastres due par
Mme Levitt et affectant les lots 671, 474 et 475; et ' la fin de l'acte il est d6clar6 que cette somme est transportie
Par ces actes de quittance et de transport, Chauret se d~barrassait de son obligation personnelle, qu'il avait contract6e envers les demanderesses, et il voulait 6videmment 6viter la garantie contre l'6viction h laquelle tout vendeur de cr6ance est tenu.
Ces clauses, que j'ai cities textuellement et qui ont 6t& soigneusement mises dans l'acte par son notaire, le notaire D6rome, ont 6t6 6videmment ins6rdes dans ce but. On ne les a pas expliquies aux cessionnaires, mais on s'est simplement content6 de leur dire que leur hypothique de $5,000 6tait mieux assur6e sur les lots 671, 474 et 475 que sur le lot no 693. On s'est bien gard6 de leur mentionner que le cr6ancier ant6rieur, Joseph Lamoureux, avait le droit de se pr6valoir d'une clause r6solutoire qui aurait pour effet de mettre cette hypothique A ndant sur les deux lots 474 et 475.
En effet, Lamoureux, qui 6tait le bailleur de fonds des lots 474 et 475, avait stipul6, dans son contrat de vente de 1913, que si l'acheteur ne lui payait pas les int6rits et le capital du prix de vente, ainsi que les taxes municipales, il pourrait faire risilier le contrat de vente qu'il avait consenti. Par l'exercice de 1'action r6solutoire il faisait disparaitre tous les droits r6els conc6d6s sur ces immeubles par des personnes qui n'en 6taient devenues propri6taires que subsiquemment.
Ayant, en novembre 1916, exerc6 le droit qu'il avait en vertu de cette clause r6solutoire, Lamoureux obtenait la r6siliation de la vente, redevenant propri6taire des lots 474 et 475, -et les hypothbques que dame Joubert et sa fille avaient sur ces deux lots 6taient mises A ndant. (4 Aubry et Rau, p. 80, 4 me 6dition.)
Nous avons a examiner si elles ont un recours en garantie contre Chauret.
En vertu de la loi, le vendeur d'une cr6ance est tenu de garantir h l'acqu6reur qu'elle existe (art. 1576 C.C.). L'article 1693, qui est 1'article correspondant du code Napol6on, dit que
Notre article 1576 n'a pas reproduit les mots "au temps du transport" que nous retrouvons dans 1'article 1693 du code Napol6on. Malgr6 que 1'article du code Napoleon ne soit pas aussi explicite que le n6tre, on est d'opinion cependant en France que cette garantie couvre m~me des cr6ances qui auraient une existence juridique lors du transport mais qui serait annul6e plus tard pour quelques raisons. Guillouard, Vente, vol. 2, p. 363, no 829, dit en discutant 1'article 1693, apr~s avoir soulign6 les mots en garantir l'existence au temps du transport:
Il ne peut pas y avoir de doute que si la cr6ance est annul6e plus tard le c6dant est tenu d'indemniser son acquereur.
Mais Chauret dit: La garantie que j'ai donn6e est conventionnelle et ne porte que sur 1'existence de la cr6ance.: elle ne touche pas A l'existence de l'hypothbque.
Que comporte la vente d'une cr6ance? Est-ce que cela comprend les hypoth~ques? L'article 1574 C.C. nous clare que la vente d'une cr6ance en comprend les accessoires, tels que cautionnement, privildge et hypothique. Le contrat intervenu entre les parties 6nongait que cette cr6ance vendue 6tait hypoth6caire; et il me parait bien 6vident, en lisant 1'acte et surtout la clause concernant la garantie, que la convention des parties portait surtout sur l'existence de 1'hypothique et que la garantie l6gale ne portait pas seulement sur la cr6ance elle-mme.
Mais, dit le d6fendeur Chauret, il a 6t6 stipul6 dans le contrat que le transport 6tait fait aux risques des cessionnaires qui 6taient cbntentes de 1'hypothbque qui garantissait la somme transport6e.
[19231 Comme je viens de le dire, le c~dant qui vend une hypo- CHAnwar thbque est oblig6 en droit de garantir l'existence de cette JouBwr. hypothique. La stipulation de non garantie ne portait que Brodeur J. sur la suffisance de 'hypothique et voulait dire que si la propri6t6 ne se vendait pas A une somme assez 6lev6e pour payer les cessionnaires, ces derni~res auraient h en souffrir; mais cette stipulation ne saurait affecter 1'existence de 1'hypothique elle-m~me. Beaudry-Lacantinerie, dans son trait6 de la vente, au no 401, 36me 6dition, dit que la clause g6n6rale de non garantie est une d6rogation au droit commun et qu'il faut revenir au droit commun chaque fois que la clause de non garantie est douteuse.
Je citerai sur ce point un arr~t de la cour d'Orl6ans confirm6 par la cour de Cassation (Dalloz, 1859, 1, 125) et qui se lit comme suit:
Attendu, en droit, que la vente ou cession d'une cr6ance comprend tous les accessoires de la cr~ance, tels que caution, privilige et hypothique; que celui qui vend une cr6ance doit garantir I'existence, au moment du transport, non seulement de la cr~ance elle-mame, mais encore de I'accessoire 1gal ou conventionnel qui y est attach6; que cette garantie est de la nature du contrat; qu'elle est due par le vendeur, m~me en l'absence de toute stipulation, parce qu'il ne peut se dispenser de livrer ce qu'il a promis sans s'exposer aux cons6quences de la condition r6solutoire, toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques; que si, en matibre de transport de cr6ances, la simple garantie de droit, exprim6b ou non exprimbe, n'emporte pas 1'obligation de rdpondre de la solvabilit6 du d6biteur, du moins est-il constant que le vendeur est tenu des 6victions dont il y aurait une cause ou un germe existant dis le temps du contrat, soit qu'elles procdent, soit qu'elles ne prochdent pas du fait du vendeur.
Je citerai aussi Aubry & Rau, 4eme.6dition, p. 442, of' il dit:
Le c6dant est, ind4pendamment de toute convention sp~ciale, tenu de garantir 1'existence et la 16gitimit6 de la cr6ance, ainsi que son droit de propri6t6 au moment du transport. Il y a done lieu & garantie, non seulement dans le cas oii la cr6ance c6d6e se trouvait d6jh, au moment du transport, soit frapp6e de prescription, soit 6teinte par compensation, ou tout autre mode de lib6ration, et dans celui oh elle n'appartenait pas au c6dant, mais encore lorsque le titre dont elle procde vient & 6tre annuld ou rescind6.
Voir art. 1545-1088-1085-2038-2081 C.C.
Le droit hypothicaire c~d6 par le d6fendeur Chauret aux demanderesses 6tant disparu par la r6solution du droit conditionnel ou pr6caire de celui qui avait consenti l'hypotheque, il en rbsulte que les demanderesses ont le droit de se tourner contre leur c6dant et d'exercer l'action en garantie. Elles peuvent obtenir la restitution du prix ou des dommages (art. 1510, 1511 C.C.). La restitution du prix, dans le cas actuel, c'est l'hypoth6que qu'elles avaient sur le lot 693. C'est ce a quoi Chauret a 6t6 justement condamn6 par les cours inf6rieures.
M~me s'il y avait doute sur le droit des demanderesses d'exercer l'action en garantie, je considbre que les demanderesses, dame Marie Joubert et sa file, devraient rdussir a faire annuler la quittance et le transport de criance qu'elles ont respectivement sign6s et acceptis.
Comme je 1'ai d~montr6 plus haut, les demanderesses ont quittanc6 le d6fendeur et radi6 leur hypothbque sur le no 693 parce que ce dernier leur c6dait une cr6ance hypoth6caire sur les 671, 474 et 475. C'6tait, en d'autres termes, un 6change de cr~ances hypoth6caires que les parties faisaient et elles avaient en vue l'hypothique comme 6tant la qualit6 substantielle de la chose vendue et cd6e. La consid~ration de la quittance sign6e par les demanderesses est done le transport de la cr6ance hypothicaire que Chauret avait sur les lots 671, 474 et 475.
Je veux croire que Chauret 6tait absolument de bonne foi quand il a transport6 cette cr6ance hypoth6caire affectant ces derniers lots. Les parties aux contrats 6taient tous sous l'impression que cette hypothique 6tait valide et n'tait pas sujette A une condition r6solutoire. Il me parait bien clair que si dame Joubert et sa fille avaient connu que cette hypoth6que 6tait sujette A une condition r6solutoire elles n'auraient pas donn6 leur quittance et elles n'auraient pas accept6 le transport de criance en question. Leur consentement est done vici6 et on doit dire alors que ces contrats sont annulables pour d6faut de consideration, ou plut8t pour cause erron6e.
Colin et Capitant, vol. 2, pages 293- 296; Pothier, Obligations, no 17; Larombibre, Theorie et pratique des obligations, sur art. 1110.
La jurisprudence en France, dans une cause rapport6e dans Sirey, 1898. 2. 131, a d6cid6 que
Chauret, dans le cas actuel, avait promis de livrer une crdance hypoth6caire. Or, par l'exercice d'une action r6solutoire de la part du bailleur de fonds, cette cr6ance est disparue et l'effet de cette r6solution est r6troactif (art. 1085 C.C.). Il n'a donc pas livr6 ce qu'il avait contract6. Pour toutes ces raisons, l'appel doit 6tre renvoy6 avec d6pens.
J.-Le dossier r6vble un 6tat de choses assez extraordinaire et certainement d'une grande complication. Les intim6es, madame Lecompte et sa fille Blanche Lecompte, avaient une cr6ance de $5,000 assur~e par une troisibme hypothique sur l'irnmeuble portant le no 693 du cadastre du quartier Saint-Louis, A Montr6al. Le 7 octobre 1915, cet immeuble fut vendu par le sh6rif et I'appelant s'en porta adjudicataire pour le prix de $11,997.10, selon le factum de 1'appelant, le certificat de recherches dit $12,525.00. Le titre du shirif porte la date du 22 mars 1916, mais avant cette date, le 7 d6cembre 1915, I'appelant vendit l'immeuble no 693 au nomm6 Georges St-Germain, qu'on a dit A 1'audition, sans contradiction par 'appelant, avoir t6 le pritenom de ce dernier. Le prix de vente 6tait $12,500.00, dont $4,000.00 comptant et $8,500.00 payables au vendeur. Le m~me jour, 7 d6cembre 1915, 1'appelant transporta $6,000.00 h prendre sur les $8,500.00 au nomm6 M6dard Th6oret. Le 19 mai 1916, St-Germain revendit le no 693 A 1'appelant pour le prix de $1,000.00, dit avoir t6 pay6 comptant, et de plus sujet A une hypothique de $6,000.00, balance des $8,500.00 susdits. Le m~me jour, le 19 mai 1916, l'appelant vendit le no 693 au nomm6 George Rabinovitch, pour $15,000.00, que le contrat d6clare avoir 6t pay6s comptant, et de plus h la charge de ladite somme de $6,000.00, balance des $8,500.00.
Dans sa d6fense, I'appelant alligue que cette vente h Rabinovitch n6cessitait le d6grivement partiel du no 693. Dans son timoignage, il d6clare que St-Germain faisait un 6change avec Rabinovitch lui donnant le no 693 contre les num6ros 671, 474 et 475 du m~me quartier St-Louis. St-Germain, le 7 d6cembre 1915, le jour de son achat de 1'appelant, avait consenti, devant le notaire Gratton, une obligation hypoth6caire de $5,000.00 en faveur des intim6s sur le 693, cette hypothique devant 6tre subs6quente A une hypothbque de $8,500.00.
Il est A remarquer que la vente de l'appelant A St-Germain, le transport par 'ap- Mignadt j. pelant A Th6oret, et l'obligation de St-Germain en faveur des .intim6es ont eu lieu le mime jour. II appert au t6moignage de l'appelant qu'au moment de la vente du sh6rif il avait &ti convenu entre l'appelant et le notaire Gratton, qui repr6sentait les intimbes, que celles-ci, au lieu de r6clamer sur le prix de vente, consentiraient A prendre une hypothique de $5,000.00 sur le no 693. Les intim6es ont 6t6 colloqu6es au jugement de distribution pour $4,030.99, mais elles ont renonc6 A cette collocation pour prendre la garantie hypothicaire susdite. En faisant consentir cette obligation de $5,000.00 en faveur des intim6es par son pritenom St-Germain, l'appelant 6chappait done A la n6cessit6 de payer aux intimbes le montant de leur collocation. Les intim6es avaient encore cette hypothique lorsque l'appelant vendit le no 693 A Rabinovitch. Mais il fallait, comme il l'all&gue dans sa d6fense, faire d6grever partiellement cet immeuble. A cet effet, 1'appelant ayant obtenu, le 19 mai 1916, de Rabinovitch un transport de $22,000.00 h prendre avec pr6f6rence sur une somme de $39,000.00, portant int6r~t h 7%, que devait A Rabinovitch une veuve Levitt, affectant les lots 671, 474 et 475 susdits, comme balance dn prix de vente de ces lots, l'appelant fit proposer aux intim6es d'abandonner leur hypothique de $5,000.00 sur le no 693 et d'accepter A la place le transport de $5,000.00 A prendre sur cette somme de $22,000.00, leur donnant ainsi un intir~t de 7% au lieu de 6% que comportait l'obligation de St-Germain.
Malheureusement pour les intim6es elles se laissbrent persuader, et ce transport fut fait devant le notaire Dirome le 23 mai 1916. On peut noter la coincidence des dates, la vente du no 693 par St-Germain A l'appelant, la vente de cet immeuble par l'appelant A Rabinovitch, et le transport des $22,000.00 par Rabinovitch A 1'appelant ayant t6 faits le mime jour, 19 mai 1916. L'entente sans doute 6tait que l'appelant ferait digrever le no 693 qu'il vendait A Rabinovitch. Ceci d6montre bien l'int6ret de 1'appelant, que les avocats de celui-ci mettaient en doute lors de l'audition, A faire consentir les intimies ' abandonner leur hypothique sur le 693. Du reste, peu importe l'intirft de 1'appelant, j. car, telle que je l'envisage, cette cause ne pr6sente qu'une question de droit, savoir, l'effet de la garantie que 1'appelant a donn6e aux intim6es.
I faut s'arr~ter un instant h l'acte de vente des num6ros 671, 474 et 475, en date du 27 avril 1916, par George Rabinovitch h Mme Levitt, pass6 devant le notaire D~rome, qui a cr66 la criance de $39,000 dont $22,000.000 ont 6t6 transportis 1'appelant par Rabinovitch. Cet acte d6clare que les propri~tis vendues sont affecties de plusieurs hypothiques non d6charg6es, se montant en tout h $136,916.60, outre les $39,000.00, balance du prix de vente. Le transport des $22,000.00 par Rabinovitch h 1'appelant n'est pas au dossier, il n'y en a qu'une note au certificat de recherches, et on ne sait pas quelle garantie elle comportait.
C'est avec quelque difficult6 que j'ai pu tirer du dossier les renseignements que je viens de donner, car la cause n'a pas 6t6 bien faite. II faut avoir recours tant~t aux actes produits, tant~t aux r6sum6s d'actes non produits mais mentionnis aux certificats de recherches, et surtout comparer les dates, pour mettre en 6vidence les faits saillants de cette cause qui, on peut le dire, lui donnent une physionomie toute particulibre.
C'est dans les circonstances que j'ai relat6es, et toujours dans le but de d6grever le no 693, ce qui rendait possible la transaction entre Rabinovitch et 1'appelant, que celui-ci s'est adress6 aux intim6es. Madame Lecompte dit qu'on lui a pr~sent6 un acte de transport tout sign6: l'appelant n'est pas sfir, mais croit avoir sign6 avant les intim6es, et sa signature est la premibre h l'acte. Cet acte fut pr6sent6 ' Madame Lecompte par le notaire D6rome, qui devait le recevoir, le notaire Gratton et un jeune avocat du nom d'Allan, ces deux derniers 6tant supposes 6tre les "aviseurs l6gaux" des intim6es. Ces messieurs n'ont pas 6t6 entendus comme timoins, autrement on saurait pourquoi ils ont conseill6 aux intimbes d'abandonner leur hypoth6que sur le no 693. Il est peut-6tre permis de supposer qu'on leur a repr&sent6 que les hypothiques d6claries A 1'acte de vente entre Rabinovitch et Mme Levitt avaient 6t6 radi6es, car autrement le conseil qu'ils ont donn6 aux intim6es ne serait pas le fait le moins remarquable de cette cause assez extraordinaire.
Et quant A ces hypothiques, h l'exception de celle de Lamoureux qui 6tait le vendeur originaire, Mme Levitt avait obtenu du juge Bruneau, le 12 mai 1916, un jugement de radiation, mais, chose assur6ment bien extraordinaire, elle s'est d6sist6e de ce jugement, et le 14 juillet 1916, elle faisait rendre par le juge Martineau un jugement lui donnant acte de son d6sistement et ordonnant au registrateur de faire disparaitre les radiations faites en vertu du jugement du juge Bruneau. Lors de 'enquite, Mme Levitt 6tait d6c6d6e et nous n'avons aucune explication du motif de son disistement.
Les intim6es ont accept6 l'acte de transport pr6par6 h la demande de l'appelant et le mime jour, par acte pass6 devant le notaire Gratton, elles ont donn6 quittance h St- Germain, c'est-h-dire h l'appelant dont il 6tait le prite-nom, de l'obligation de $5,000.00 assur6e par hypothbque sur le 693. Leur garantie par le transport 6tait une hypoth&que sur les num6ros 671, 474 et 475 du quartier St-Louis. J'analyserai rapidement cet acte de transport du 23 mai, 1916. L'appelant y comparait et d6clare qu'il chde et transporte aux intimbes "sans autre garantie que celle de 1'existence de la crdance", la somme de $5,000.00 h prendre apris $6,000.00, d6jh transport6s ou h 6tre transportis A Ludger Legault sur la somme de $22,000.00 transport6e au c6dant par George Rabinovitch et faisant partie du prix de vente dfi h Rabinovitch par dame Jacob Levitt, laquelle somme, dit l'acte de transport, affecte les immeubles suivants (suit la description des lots 671, 474 et 475). L'acte de transport expose que les cessionnaires declarent avoir pris communication de l'acte de vente entre Rabinovitch et Mme Levitt, en avoir compris les termes, clauses et conditions et en 6tre satisfaits. Et le c6dant subroge les cessionnaires dans tous droits, actions, priviliges et hypothiques r6sultant des actes relates jusqu'h concurrence de la somme transport6e,
Suit une acceptation du transport par Mme Levitt. Mme Lecompte et sa fille Mile Lecompte affirment qu'on. ne leur a pas donn6 communication de l'acte de vente entre Rabinovitch et Mme Levitt. On s'est object6 A cette preuve pour la raison qu'on ne peut contredire un acte authentique que par inscription en faux et non autrement. Mais l'acte de transport se contente de dire que les intim6es out d,'clare avoir eu communication de cet acte de vente, le notaire ne dit pas qu'il leur a donn6 cette communication. La preuve faite ne contredit donc pas les d6clarations du notaire. mais seulement une declaration d'une des parties, et l'inscription en faux n'6tait pas n6cessaire.
On le voit, 'appelant prenait toutes les pr6cautions possibles pour laisser les intim6es sans recours contre lui. Mais il a garanti 1'existence de la cr6ance et 1'acte d6clare que cette criance affecte les immeubles d~crits en 1'acte. Du reste, la garantie de l'existence d'une cr6ance comprend tous les accessoires de cette cr6ance et partant les hypothiques qui en assurent le paiement (Baudry-Lacantinerie, Vente, 820). Voyez aussi Particle 1574, code civil.
Mais l'appelant cherche h affaiblir la garantie qu'il a donn6e de l'existence de la cr6ance en invoquant la clause cit6e plus haut par laquelle la subrogation aux priviliges et hypothiques est faite aux risques des intim6es. C'est une question d'interpr6tation de 1'acte, et, toujours en interpr6tant un acte d'apris les circonstances de 1'espice, on a pu dicider en France que la clause limitant la garantie h 1'existence de la criance ne comprenait pas la garantie de 1'existence des hypothiques (Dalloz, 1873,1.407; 1874.1.75). Mais ici les circonstances de l'espice d6montrent que ce que les parties avaient en vue c'6tait l'6change d'une garantie hypoth6caire pour une autre garantie hypoth6caire, et l'existence de cette dernidre garantie hypoth6caire 6tait la consid6ration principale du consentement donn6 par les intim6es h l'6change que leur proposait l'appelant. La clause de subrogation oii se trouvent les mots "mais aux risques des dites cessionnaires" ajoute qu'elles se d6clarent Peut-on soutenir que la garantie de l'existence de la cr6ance ne comprenait pas, dans l'intention des parties, I'existence de l'hypothique elle-m~me? Je ne le crois pas.
C'est, du reste, je l'ai dit, une question d'interpr6tation de l'acte, et pour ma part,-nonobstant les articles 1013 et suivants du code civil, qui, comme le disent les codificateurs, ne sont pas des rigles imp6ratives mais seulement l'indication d'un moyen de d6terminer le sens d'un contrat-je ne puis donner le b6nifice du doute, si doute il y a, A 1'appelant dont la conduite dans toute cette affaire me parait pour le moins suspecte. L'appelant est un homme de profession et 1'acte a 6t6 pr6par6 d'apris ses instructions et envoy6 tout sign6 aux intim6es qui ne paraissent pas bien expertes en affaires. J'interprte. done l'acte de transport comme garantissant l'existence de la cr6ance et de ses accessoires, c'est-h-dire l'existence de l'hypothbque, mais comme laissant aux intim6es le risque de la suffisance de cette hypothique, si elle existait r6ellement au jour du transport. Or voici ce qui est arriv6 quant aux immeubles 474 et 475. Ces immeubles avaient 6t6 originairement vendus par le nomm6 Joseph Lamoureux aux nomm6s Isaac Kauffman et Louis Raich avec une clause r6solutoire d6clarant que faute de paiement de la balance du prix de vente et de tout versement d'intirt ainsi que des taxes, la vente serait ipso facto nulle et de nul effet au choix du vendeur. Le 13 novembre 1916, Lamoureux poursuivit Kauffman et Raich, mettant en cause tous les acqu6reurs subs6quents, y compris Rabinovitch et les hiritiers de Mme Levitt, et demandant, en execution de cette condition r6solutoire, I'annulation de la vente h Kauffman et Raich et de toutes les ventes subsiquentes, y comprise la vente entre Rabinovitch et Mme Levitt. Jugement fut rendu le 15 janvier 1917, annulant toutes ces ventes.
Il est 616mentaire de dire que la condition rdsolutoire s'ophre rdtroactivement. Les ventes sont done annul6es d~s l'instant qu'elles ont 6t6 consenties, et toutes les hypoth&ques constitu6es par ces actes de vente sont censies n'avoir jamais exist6. L'appelant ayant garanti 1'existence de la criance et de 1'hypothbque et cette hypothique n'ayant jamais eu d'existence, il y a ouverture h son obligation de garantie (Baudry-Lacantinrie, Vente noo 818.
On ne peut objecter que 1'appelant a vendu tout le droit qu'il avait, et partant, un droit conditionnel, que ce droit conditionnel existait lors du transport et que son obligation de garantir 1'existence de la cr6ance a 6t6 remplie par lui. Cette objection ne tient pas compte du principe qui domine la garantie en matibre de vente, et qui rend le vendeur garant de l'6viction subs6quente A la vente mais dont la cause lui est ant6rieure. C'est ainsi que 1'acheteur d'un immeuble, 6vinc6 par un pric6dent vendeur qui obtient la r6solution de la vente, a droit a garantie (Baudry-Lacantinerie, Vente 352).
Il est vrai qu'il restait encore l'immeuble no 671, mais cet immeuble parait avoir R6 vendu pour les taxes municipales et avoir 6t6 achet6 par Lamoureux, qui 6tait le prenuer cr6ancier hypoth6caire, pour $1,000.00. Il suffit d'ailleurs a mon avis que les hypothiques sur les 474 et 475 soient inexistantes pour donner lieu h la garantie qui incombe h l'appelant.
Dans toutes les circonstances de cette cause, je ne puis donner raison i l'appelant dans 1'action intent6e contre lui par les intimies. Il s'est fait d~charger d'une obligation valable contract6e pour lui par son prite-nom St-Germain, et dont les intim6es auraient 6t6 pay6es, si elles n'avaient pas accept6 le transport que leur a fait l'appelant. On peut dire qu'a' la demande de 1'appelant, et comptant sur sa garantie de 1'existence de la cr~ance hypoth6caire Rabinovitch, les intim6es ont lhch6 la proie pour l'ombre. L'appelant a peut-6tre 6t6 tr~s habile, mais pas au point, h mon avis, de priver les intimbes de la garantie de 1'existence de la chose qu'il leur transportait. Et cette garantie suffit pour appuyer le jugement dont est appel.
Je suis d'opinion que 1'appel devrait 6tre renvoy6 avec d6pens.
Appeal dismissed with costs.