Dépelteau v. Bérard

A testator divided an immovable owned by him into six distinct portions which he bequeathed to each of his six sons with substitution in favour of the eldest son of each and a further substitution to the eldest son of each of the latter. He provided that upon the death of any one of his sons without male children, the share of the one so dying should accrue to his surviving sons in equal shares. This accretion, so called, was not ordered to be by distinct portions.

Held that the five surviving sons took the share of the predeceased son jointly and in undivided ownership and consequently, even with judicial authorization under Art. 953 C.C., four of the sons, without the consent of the fifth, could not sell four divided fifths of the share of the predeceased son, such a sale being equivalent to a partition to which the fifth institute had not assented. Idington J. dissenting. Per Idington J. dissenting.-Any irregularity in the proceedings authorizing the sale has been rectified by subsequent ratification.

Judgment of the Court of King's Bench (Q.R. 34 K.B. 515) reversed, Idington J. dissenting.

APPEAL from a decision of the Court of King's Bench, appeal side, province of Quebec (1), affirming the judgment of the Superior Court (1) and maintaining the respondents' action.

One Langelier was owner of a farm having a frontage of six acres by thirty acres deep. By his will a substitution was created, the property being bequeathed to his six sons as institutes, to take effect after the death of the mother to whom was left the usufruct of the property. The will also provided that each of the six sons would be owner as institute separately of one-sixth of the farm in frontage and that, in case of death of one of them without male children, his lot would accrue by equal portions to the other institutes. The father and then the mother having died, the property was divided according to the will between the six sons of the deceased. Later on, one of the sons having died without male children, *PRESENT:-Sir Louis Davies C.J. and Idington, Duff, Anglin and Mignault JJ.

(1) [19221 Q.R. 34 K.B. 515.

73500-1 his lot became the property of the remaining five sons; Dimmu and another son having also died but leaving a male child, V..

the property was thus owned at the time of the sale to appellant by five institutes, to wit, four remaining sons and the minor child represented by his mother as tutrix. Four of the five institutes, including the minor, were duly authorized by the court under article 953a, C.C. to sell the four lots owned by them and the four-fifths of the other one, as the fifth institute did not consent to the sale; and the property was duly adjudicated to the appellant. It was then discovered that the proceedings were irregular as the titrix had not been duly authorized to sell the property owned by the minor; but a resolution was passed by a family council representing the latter ratifying the sale and authorizing the tutrix to give title to the buyer. The appellant refused to pay the purchase price on the grounds that the proceedings authorizing the sale were void and that he had the right to delay payment as he could be disturbed by an action in revendication by the institute who had not assented to the sale (art. 1535 C.C.).

The trial judge and the Court of King's Bench held that the minor alone had the right to invoke the nullity of the sale and that the subsequent ratification was valid.

Before this court, the appellant further alleged that the sale of the four-fifths of the lot above mentioned was null, on the ground that the lot was owned jointly (par indivis) by the five institutes and could only be sold with the consent of all.

THE concur in the reasons for allowing this appeal stated by my brother Mignault as the judgment of Mr. Justice Anglin and himself.

J. (dissenting).-For the reasons respectively assigned by Chief Justice Lafontaine and Mr. Justice Greenshields speaking on behalf of the majority of the Court of King's Bench, now appealed from, I am of the opinion that this appeal should be dismissed with costs. J.-The transfer in this case virtually, if effective, produces a partition of part of the property sold. This result is accomplished without notice to the interested parties and as the whole proceeding must therefore as to that part be invalid on that ground alone the action should be dismissed. The only doubt I have is a doubt concerning the question of costs, but on the whole I think the costs should follow the event throughout.

J.-Le jugement qui suit est celui du juge Anglin et le mien.

Les intim6s r6clament de l'appelant la somme de $14,000, 6tant le prix d'adjudication de deux immeubles substitu6s, savoir les num6ros 82 et 83 du cadastre de Saint-Jean, sauf une partie distraite de la vente, qu'il a achet6s d'eux a une vente avec autorisation de justice, le 11 octobre 1920, avec de plus la somme de $700 pour int6rits depuis cette date jusqu'au jour de Faction. L'appelant se d6fend en guant que la vente est nulle parce que les formalit6s exig~es par la loi n'ont pas 6t6 remplies, et il pr6tend de plus qu'il a juste sujet de craindre d'6tre troubl6 par une action en revendication, et qu'il peut diff6rer le paiement du prix jusqu'A ce que les vendeurs fassent cesser ce trouble ou lui fournissent caution (art. 1535 C.C.).

A 1'audition devant cette cour, I'appellant a fait valoir un autre moyen de nullit6 de la vente, savoir que cette vente aurait compris certains droits d'un des grevis qui ne s'6tait pas joint h la vente et qui partant n'avait pas 6t6 autoris6 h vendre, ces droits lui 6tant d6volus indivis6ment avec les autres grev6s au d6cks sans enfants d'un des grev6s originaires. Les immeubles, no" 82 et 83, avaient 6t0 substitu6s par le testament de feu Charles Langelier, en date du 18 octobre, 1879, devant C. T. Charbonneau et son confrbre, notaires, cette substitution devant s'6tendre jusqu'aux arribrepetits-enfants du testateur. C'est une terre de six arpents de front par trente arpents de profondeur. Le testateur laissa deux filles, dont il n'est pas n6cessaire de parler, et six fils: Charles, Joseph, Henri, Louis, FMlix et Arthur, auxquels il l6gua cette terre A charge de substitution, A l'extinction de l'usufruit laiss6 A sa femme.

La substitution est cr66e dans les termes suivants: j'ordonne longueur, viendront ensuite les lots de chaque autre enfant, par pr6sdance d'age.

Cet immeuble ainsi divis6, mesdits fils en jouiront pendant leur vie, comme grev6s de substitution et devant respectivement transmettre leur portion respective du dit immeuble A l'ain6 de leurs enfants males vivants Mignault J. . 1'6poque de leur d&cs respectif; la dite substitution devant ainsi se continuer dans les memes conditions, au profit de 1'ain6 des enfants males de chacun des premiers appels A la pr6sente substitution, lesquels premiers appel6s deviendront A leur tour grev6s de Ia dite substitution.

Et dans le cas oi l'un des dits grev6s de substitution d6c6derait sans enfants males, la part de la dite propri6t6 h lui ci-dessus 16gube accroitra A ceux des autres grev6s alors vivants, pour 6tre transf6r6e au mime titre de substitution, par portions 6gales, aux appel6s & la pr6sente substitution, jusqu'au dernier degr6 d'icelle;

Cependant si suoun des seconds grev6s ayant recueilli en vertu de la pr~sente substitution, mourait sans enfants males, sa portion du dit immeuble retournerait A son frare cadet, et en cas de d6chs Je ce dernier, sans enfants males, A son autTe frbre, s'il en existe, et ainsi d, suite pour ses autres frbres, et en cons6quence l'accroissement ci-Lessus indi iu6 serait exclu.

Mon intention est que cet immeuble soit ainsi recueilli, & titre de substitution: par mes dits fils, comme institu6s dans les proportions et sous les conditions ci-dessus mentionnies; par des enfants miles de chacun d'eux dans le sens ci-dessus 6tabli, et I'ain des enfants males des premiers appelds;

Je veux aussi que les grev6s de la dite substitution soicnt conjointement tenus au paiement des taxes, r6parations, cotisations et rentes seigneuriales auxquelles le dit immeuble sera assujetti.

I r6sulte de cette disposition que chacun des six fils du testateur a recueilli de lui, h charge de substitution, une portion distincte de terre, savoir une lisibre d'un arpent de largeur et de trente arpents de profondeur.

La clause d'accroissement ou, pour parler plus exactement, de transmission, au d6cs d'un des premiers grevis sans enfants mAles, ne comporte pas semblable division du lot transmis, lequel ne peut 6tre recueilli par les grev6s survivants que par indivis.

F6lix Langelier, un des premiers grev6s, est d~cid6 il y a plusieurs annies sans enfants et son lot a ti transmis aux cinq autres, par indivis, en vertu de la clause citie plus haut. Henri Langelier, un autre des fils du testateur, est 6galement d6c6d6, mais subs6quemment au dicks de F6lix, laissant un fils, Alphonse Langelier, qui est encore mineur et qui est repr6sent6 par sa mbre et tutrice, Dame Marie Eva H6n6dine B6rard.

Il y a donc cinq grev6s, y compris le mineur, Alphonse Langelier. Chacun d'eux a un lot entier et le cinquibme indivis d'un autre lot. Mais les grev6s qui ont pr~tendu [19241 vendre leurs parts, en y comprenant le mineur Alphonse

Langelier, ne sont que quatre des cinq grevis originaires. L'un des fils du testateur, Joseph Langelier, n'a pas voulu vendre sa part, et c'est cette part qu'on a pr6tendu distraire de la vente qui a 6t6 faite des lots 82 et 83.

Les autres grevis, au contraire, trouvant qu'il y avait avantage A vendre leurs parts, en ont demand6 1'autorisation en invoquant les dispositions de Particle 953a du code civil, qui permet l'ali~nation des biens substitu6s h certaines conditions quand c'est de l'avantage du grev6 et de 1'appel6 que la vente ait lieu. Et h cette fin ils ont obtenu l'autorisation que l'appelant dit leur avoir

R6 illigalement accordee.

Sans relater au long les proc6dures qui ont conduit A la vente, nous pouvons dire sommairement qu'on a commenc6 par faire nommer M. Georges Fortin, avocat de Saint-Jean, curateur h la substitution cr66e par le testament de feu

Charles Langelier, phre. Apris cette nomination, le curateur et Louis Langelier, un des grevis, nomm&rent chacun un expert pour visiter et 6valuer les immeubles substitu6s, et ces experts 6valu~rent en bloc la partie h vendre A la somme de $14,000.

Il y eut alors conseil de famille pour aviser sur le nicessit6 de la vente, et l'avis 6tant favorable, le juge Monet de la cour superieure a Saint-Jean, homologua l'avis du conseil de famille et autorisa Georges Fortin, curateur, et Louis Langelier, Arthur Langelier, Charles

Langelier et Dame Marie H6n6dine Eva B6rard, &s qualit6 de tutrice h Alphonse Langelier, grev6s, h vendre; 1 le lot n' 82, ayant une largeur en front de 3 arpents et une profondeur de 30 arpents,

Le lot no 83, comprenant 3 arpents de front sur 30 arpents de profondeur, A distraire cependant du dit lot l'arpent du milieu ou deuxibme arpent, avec toutes les bitisses dessus construites.

Ce qu'on pr6tendait ainsi distraire des deux lots, c'est le lot originaire ligu6 A Joseph Langelier, qui ne prenait pas part A la vente, et de plus le cinquibme du lot 16gu6 A F61ix

Langelier, lequel cinquibme, au dcks de F61ix sans enfants, avait t6 transmis h Joseph Langelier.

Nous nous contentons de faire cette constatation pour le moment, sauf Drnue h y revenir plus tard.

La mise A prix fut fix6e A $14,000, le montant de 1'esti- mation des experts, et le cahier des charges exigea de plus 1ignault J. le paiement par 1'adjudicataire de $1,000 en sus du prix d'adjudication pour les frais.

La vente fut faite le octobre 1920, et l'appelant se porta adjudicataire au prix de $14,000.

II paya imm~diatement $1,000 pour les frais de la vente.

Apris cette adjudication on d6couvrit une grave irr6gularit6 dans cette procedure.

Dame B6rard, la tutrice du mineur Alphonse Langelier, n'avait pas 6t6 autoris6e de la manibre voulue par la loi A vendre la part dont son pupille 4tait grev6, et ce mineur, qui 6tait grev6, n'6tait pas repr6sent6 par le curateur. On voulut rectifier cette irrigularit6 apris coup, et, le 4 novembre, le notaire Brosseau regut A M6gantic, district de St-Frangois, Dame B6rard et son pupille 6taient domicilids, l'avis d'un conseil de famille convoqu6 devant lui, lequel conseil de famille d~clara qu'il 6tait d'avis.

A A

Cet avis de parents mentionne que le rapport des experts de 1'6valuation en bloc avait t lu au conseil de famille, mais aucune 6valuation s6parie de la part dont le mineur 6tait grev6 ne fut faite. L'avis de parents fut homologu6 par le protonotaire A Sherbrooke le 6 novembre.

A la suite de toutes ces proc6dures, Dame Berard, la tutrice d'Alphonse Langelier, ainsi que Charles Langelier et Louis Langelier, grev6s, et Georges Fortin, le curateur, prirent cette action pour forcer I'appelant A payer le prix d'adjudication. Arthur Langelier, 'un des grev6s autoris6s A vendre, est mort apris la vente, mais avant laction, et Louis Langelier pr6tend le repr6senter conme son l6gataire universel. Arthur Langelier 6tait du reste li6 par la vente faite, si elle 6tait valide.

Etant d'avis que l'adjudication faite A l'appelant est nulle pour les raisons qui vont 6tre expos6es, il n'est pas n6cessaire que nous nous prononcions sur la question de savoir si la d6lib6ration du conseil de famille de M6gantic, homologu6e par le protonotaire A Sherbrooke, peut valoir comme ratification de l'irr6gularit6 de la vente de la part du mineur Alphonse Langelier, cette vente n'ayant pas 6t6 pr6alablement autoris~e au d6sir de 1'article 297 C.C., et I aucune 6valuation s6parde de la part du mineur n'ayant

6t6 faite conform6ment A 1'article 1342 C.P.C.

Nous n'exprimons done aucune opinion sur cette question importante.

Mais voici ce qui nous parait entrainer la nullit6 de la vente.

Nous avons rapport6 plus haut les termes par lesquels on distrait de la vente ce qu'on a suppos6 tre la part de

Joseph Langelier.

C'est 1'arpent du milieu ou deuxibme arpent du lot no 83, soit le lot originaire 16gu6 A Joseph

Langelier, et de plus une lisibre de terrain de 36 pieds de largeur en front sur toute la profondeur du lot n' 82,

C'est cette dernibre lisibre de terrain qu'on suppose avoir

6t0 transmise h Joseph Langelier, au d6chs de Lange- Her sans enfants, comme son cinquibme du lot originaire de ce dernier. En d'autres termes, on a imagin6 de diviser le lot originaire de F6lix Langelier, ou l'arpent du milieu du lot no 82, en cinq lisibres de 36 pieds de largeur chacune, et le quatribme-cinquibme, ou la quatribme lisisre, en allant du sud au nord, on 1'a pris comme 6tant la part de

Joseph Langelier, et on 'a distrait de la vente. On a done vendu ' l'appelant les lisibres 1, 2, 3 et 5 de cet arpent du milieu, les traitant comme appartenant divis6ment aux vendeurs.

Or le lot originaire de FMlix Langelier est accru aux cinq autres grev6s par indivis et non pas divisiment. Le testateur, il est vrai, avait divis6 sa terre, 82 et 83, qui avait six arpents de largeur et 30 arpents de profondeur, en six parties distinctes, en attribuant h chacun de ses fils un sixisme du tout,

Mais il n'avait pas ordonn6 telle division s~parde et distincte dans le cas 'un de ses fils d6c6derait sans enfants miles, auquel cas il d6clarait que

L'indication de portions 6gales-si elle peut s'appliquer S l'accroissement (nous avons d6jh dit que ce terme n'est pas exact) ordonn6 en faveur des grev6s alors vivants-ne comporte pas la cons6quence que ces portions seront s6par6es et distinctes. Cela veut dire que le lot sera transmis par parts 6gales aux cinq grev6s survivants, c'est-hdire que chacun de ceux-ci sera propri6taire grev6 de substitution d'un cinquibme indivis de ce lot.

En d'autres termes, les cinq autres grev6s ont recueilli le lot qui leur est accru au d6chs de F6lix par indivis et non divis6ment. La nature et les effets de l'indivision entre co-propri6taires, et le grev6 de substitution est un propri6taire (art. 944 C.C.), sont bien connus. Chaque co-propri6taire a une quote-part id6ale de la chose, et quant A cette quote-part, il jouit des droits inh6rents A la propri6t6 et peut ali6ner cette quote-part et ses cr6anciers peuvent la faire saisir, avant tout partage. Cependant les quote-parts id6ales des co-propri6taires ne constituent pas des corps certains et aucun des co-propri6taires ne peut, sans le concours des autres, exercer sur la totalit6 de la chose commune, ni mime sur la moindre partie physiquement d6termin6e de cette chose, des actes mat6riels ou juridiques emportant exercice actuel et imm6diat du droit de propri6t6 (Voir Aubry et Rau, 5e 6d., tome 2, s. 221, et pp. 578 et suiv., dont est emprunt6 autant que possible le langage mime). Or les intim6s ont pr6tendu vendre A l'appelant des portions s6par6es et physiquement d6termin6es du deuxibme arpent ou arpent du milieu du lot no 82, dont ils 6taient propri6taires grev6s de substitution, par indivis seulement, avec leur co-propri6taire et co-grev6, Joseph Langelier. C'est une vente dont ce dernier peut ne tenir aucun compte, car c'est r6ellement h son 6gard la vente de la chose d'autrui, nulle aux termes de l'article 1487 C.C. Cette vente 6quivaudrait h un partage entre Joseph Langelier et ses co-propri6taires, et il n'a pas accept6 ce partage et n'est pas li6 par la vente. Sur les lisibres vendues, Joseph Langelier a autant de droits qu'avaient les autres grev6s, et ni lui, ni les autres, s6par6ment, ne pouvaient disposer, mime avec l'autorit6 de la justice, de la chose commune. C'est le difaut capital de cette vente qui 6tait impossible sans le concours de tous les propridtaires grev~s et qui n'aurait pas dfi 6tre autoris~e par le juge sans exiger le concours a la vente de Joseph Langelier.

Done l'appellant n'a pas acquis h cette vente la propri~th des lisibres 1, 2, 3 et 5 de 1'arpent du milieu du lot 82, et il se trouve sans titre de propri6t6 pour prbs du tiers du lot no 82. L'appelant est certainement bien fond6 h dire que cette partie, dont il n'a pas acquis la propri~t6, est de telle consequence relativement au tout qu'il n'etit pas achet6 sans elle, et qu'il peut faire rescinder la vente. On trouve ce principe dans l'art. 1517 C.C. qui envisage le cas de l'6viction.

Ce ne serait pas une rdponse de dire que s'il y a plus tard partage entre les grevis, cette partie non vendue pourrait 6tre mise dans le lot des vendeurs et ainsi passer h 1'appelant (art. 1488 C.C.).

On ignore quel pourrait 6tre le r6sultat d'un partage qui n'est pas encore fait, et ce sont des chances que 1'appelant n'est pas oblig6 d'assumer. Ce n'est pas non plus une rdponse que d'objecter que l'appelant a pour le moins acquis les droits indivis de ses vendeurs, car ce n'est pas cela qu'il a entendu acheter et qu'on a pr6tendu lui vendre. Et il y a en sus la circonstance d6cisive que l'autorisation judiciaire de vendre ne couvre aucune des lisibres du deuxibme arpent du lot n' 82 car Joseph Langelier, qui 6tait co-propribtaire par indivis avec les quatre autres grev6s, n'a pas demand6 et obtenu cette autorisation, et sans son concours la vente de ces lisibres 6tait impossible.

Bien qu'apparemment 1'appelant ne se soit pas rendu compte de l'importance du moyen de nullit6 que nous venons de discuter avant 1'audition devant cette cour, on ne peut dire qu'il 1'avait entibrement n6glig6 devant les autres cours. Car sa d6fense, au paragraphe 22, disait qu'il avait juste sujet de crainte d'ftre troubl6 par une action en revendication

C'est en effet le manque de concours de Joseph Langelier qui rendait la vente des lisibres 1, 2, 3 et 5 de l'arpent du milieu du lot n' 82 impossible, et l'appelant s'en 6tait certainement plaint dans sa d6fense. Du reste, on peut dire