Majority
to hold that the bank did not take the notes in good faith and this of course is conclusive against it whether it be regarded as a holder of the notes or as a creditor under a contract of suretyship.
The appeal should be dismissed with costs.
Judgment of the Court
J.-Une question int6ressante se pr6sente cette cause. Le d6cret met-il fin au bail de telle sorte que malgr6 que l'adjudicataire ait, depuis la vente judiciaire, obtenu du bailleur une cession de ses droits au bail, et qu'il offre au locataire de le maintenir en la jouissance de 1'immeuble loud, le locataire puisse abandonner l'immeuble et se lib6rer des obligations r6sultant du bail? Je dis que la question se pose ainsi, et il est important de le constater, car en cela cette cause diff6re essentiellement des arr~ts que I'appelant invoque. Ainsi il ne s'agit nullement de determiner si le bail est opposable A l'adjudicataire de l'immeuble lou6. Il pourrait bien ne pas lui 8tre opposable sans qu'il s'ensuive qu'il ne peut profiter du bail s'il en a obtenu la cession du locateur et s'il offre au locataire de le maintenir en possession de l'immeuble.
C'est bien ce qui est arriv6 dans 1'esphce.
Le 26 mars,
1921, par un bail sous seing prive qui paraft avoir 6t6 enregistr6, une dame Jennie Prokassoff louait h l'appelante un immeuble rue St-Denis, A Montrial, pour cinq ans A compter du ler mai, 1921, A raison d'un loyer annuel de
$8,000, par versements mensuels de $666.66 chacun, payables d'avance. L'appelante se mit en possession des lieux en vertu de ce bail et en avait la jouissance lorsque l'immeuble fut vendu par le sh6rif le 12 octobre, 1923, et l'intim6 s'en porta adjudicataire.
Le 15 octobre, 1923,
1'intim6 obtint de dame Prokassoff une cession de ses droits au bail qu'il fit signifier A l'appelante le 27 octobre. A la fin d'octobre, l'appelante abandonna l'immeuble, pr6tendant que le d6cret avait mis fin au bail. L'intim6 prit alors une saisie-gagerie par droit de suite contre 1'appelant, r&clamant le loyer 6chu et A 6cheoir jusqu'A l'expiration du bail, tant comme loyer qu'A titre de dommages, soit $20,- 333.13. La cour sup6rieure, pr6sid6e par 1'honorable jugeen-chef suppliant Martin, renvoya 1'action, mais sur appel
A la cour du Banc du Roi l'intim6 obtint jugement pour
$12,333.33.
L'appelante nous demande maintenant d'infirmer ce jugement et de r6tablir le jugement de la cour sup6rieure.
La seule question discut6e A l'audition est la question de droit que j'ai formul6e ci-dessus.
Je me propose de lui donner la solution qui s'impose, sans avoir la pr6tention d'ailleurs de trancher d'autres points qui ont 6t6 discut6s en cour d'appel et qui ne sont pas n6cessaires pour la d&cision de la cause.
L'argumentation de 1'appelante peut se r6sumer bribvement. II a toujours 6t6 de principe dans 1'ancien droit, ditelle, que le bail prenait fin par le d6cret de l'immeuble loue.
Le code civil a innov6 en adoptant les articles 1663 et 2128 qui ne se r6f~rent qu'A la vente volontaire.
Done la doctrine de l'ancien droit est toujours restie en vigueur et l bail dont il s'agit n'existe plus.
Il convient de constater que dans la section VI du Titre du Louage, portant la rubrique Comment se termine le contrat de louage des choses, il n'est nullement question du d6cret.
Cette omission est dijA significative, si comme l'appelante le pr6tend, les articles 1663 et 2128 C.C. ne s'appliquent pas h la vente forc6e. Mais je ne veux pas fonder mon avis sur une simple omission.
Laissant de c6t6 les autres causes de dissolution du bail, comme la perte de la chose, l'expropriation pour cause d'utilit6 publique, etc., la vente elle-mime n'est envisag~e que quant h ses effets h l'6gard de l'acheteur. Il s'agit de savoir si apris cette vente le bail est opposable l'acheteur, en d'autres termes, si le locataire peut 6tre expuls6 par lui. On ne peut dire que l'objet des articles 1663 et 2128 C.C. -il faut envisager ce dernier article, qui se trouve au Titre de l'Enregistrement des droits r6els, avec Particle 1663 C.C., car les deux dispositions se complbtent--soit de trancher la question de savoir si la vente met fin au bail. Au contraire, pour prot~ger le locataire, ces articles maintiennent le bail quand les conditions prescrites se rencontrent, et le rendent opposable au nouveau propri6taire.
Et si ces dispositions ne peuvent 6tre tendues h la vente forcie, point sur lequel il n'est pas n6cessaire de se prononcer, il n'y a aucune disposition au code civil qui mette fin au bail lorsque l'immeuble loud a 6t6 vendu par autorit6 de justice. On invoque Particle 781 du code de procedure civile qui d6clare que, sauf certaines exceptions qui ne nous intiressent pas ici, le d6cret purge tous les droits reels non compris dans les conditions de la vente. Et on dit que si le bail conf6rait au locataire un droit r6el, jus in re, dans l'immeuble qui en est l'objet, ce droit serait purg6 par le decret, s'il n'6tait pas compris dans les conditions de la vente, et h plus forte raison en serait-il de mime d'un droit purement personnel.
Mais il est clair qu'encore ici il s'agit du droit du locataire d'opposer son bail A l'adjudicataire. Et il est bon d'observer que le droit r6el est purg6 sans que le contrat qui l'a cr46 prenne nicessairement fin. Ainsi, dans le cas de l'hypoth6que, le contrat subsiste toujours, mais le droit pr6f6rentiel qu'il donne s'exerce non plus sur l'irmeuble, mais sur le produit de la vente.
Done, en tant qu'il s'agit des textes, on ne peut leur donner une port6e plus absolue que de rendre le bail inop- RNE. posable h 1'adjudicataire.
Ces textes ne mettent pas fin au bail en qui concerne le lien personnel qu'il crie entre le locateur et le locataire, cela soit dit tout en reconnaissant que si ce dernier ne peut, aprbs le ddcret, jouir de l'immeuble lou6, il ne devra plus payer loyer au locateur.
Qu'on appelle cela une dissolution du bail, il importe peu, car il ne s'ensuit pas que l'adjudicataire ne peut obtenir du locateur une cession du bail et contraindre le locataire qu'il laisse en jouissance h lui en payer le loyer.
La jurisprudence que la cour sup6rieure invoque, sauf peut-6tre un seul arrit, n'est pas plus concluante en faveur de la pr6tention de 1'appelante que les textes. Je la passerai rapidement en revue.
McLaren v. Kirkwood (1), decision de juge Papineau. Il s'agissait d'une requite par un adjudicataire demandant un bref de possession pour l'expulsion d'un locataire du saisi qui lui disputait la possession de l'immeuble vendu sur d6cret. Ii a 6t6 d6cid6 que Particle 1663 C.C. ne s'applique pas A la vente d'un immeuble par le sh6rif et que le locataire de cet immeuble peut 6tre expuls6, A la requ~te de l'adjudicataire, avant l'expiration de son bail.
Done l'arrit d6cide seulement que le bail ne peut Stre oppos6 A 1'adjudicataire.
Mowry v. Bowen, cour de revision (2).
Il s'agissait de la demande d'un bref de possession par 1'adjudicataire d'un immeuble vendu par le sh6rif contre le locataire qui lui opposait son bail. Quand les juges disent que le bail prend fin avec le d6cret, il faut entendre par l qu'il ne peut 6tre oppos6 A l'adjudicataire, en d'autres termes qu'il est non avenu A son 6gard, car c'6tait I'espice qu'ils avaient A juger. Si les expressions dont on s'est servi d6passent la ratio decidendi, elles ne sont que des obiter dicta.
Standard Life Insurance Co. v. Lamy (3), Loranger J.
Cet arr~t, tel que rapport6, parait d6cider que le bail prend fin par le d6cret de 1'immeuble lou6, et que partant, A compter du d~cret, la caution du locataire est libbrie de l'obligation qu'elle avait assum6e -au bail. Il y avait dans GOR" 1'espice all6gation que le locataire 6tait rest6 en possession apris la vente du sh6rif, mais le jugement ne dit pas si cette all6gation avait 6t6 prouvie.
est possible qu'on ait d6montr6 que le locataire avait 6t6 priv6 de la jouissance de l'immeuble. Si cependant cette d6cision a une portde plus absolue, et si elle veuit dire que le bail est anianti par le d6cret, mime lorsque l'adjudicataire adopte ce bail et laisse le locataire en possession, je suis respectueusement d'avis qu'elle est mal fond6e.
McGee v. Larochelle, cour de revision (1).
L'honorable juge-en-chef suppliant ne fait que mentionner cette cause qui ne se prononce pas sur la question en litige, sauf que le juge Casault dit, h la page 216, qu'en cas de vente le bail, dans les rapports de l'acqu6reur avec le locataire, est r6put6 n'avoir pas d'existence, ce qui est la v6ritable doctrine quand les conditions prescrites par les articles 1663 et 2128 C.C. ne se rencontrent pas, et que l'acqu6reur n'a pas adopt6 le bail.
Enfin le juge-en-chef suppl6ant cite 1'opinion de mon regretti coll~gue, le juge Brodeur, dans St. Charles v. Friedman (2), oi le savant juge dit que dans 1'ancien droit le contrat de louage 6tait termin6 par la vente que le propridtaire faisait de la chose lou6e. Dans I'espice, il s'agissait de savoir si, aprbs la vente, 1'acqu6reur pouvait expulser le locataire, ce qui, je 1'ai dit plusieurs fois, est une tout autre question.
Je ne crois done pas que la jurisprudence cit6e par le juge-en-chef suppl6ant nous autoriserait h mettre de c~t6 le jugement de la cour d'appel.
L'appelante invoque aussi la doctrine de 1'ancien droit qui, suivant elle, est encore applicable lorsqu'il y a eu d6cret de l'immeuble lou6.
Cependant les auteurs qu'elle cite dans son m6moire envisagent la question quant au droit du nouveau propriitaire d'expulser le locataire lorsqu'il n'a pas assume 1'obligation de continuer le bail.
Ainsi Domat, 6d.R6my, time ler, p. 208, dit:
l'acheteur peut user et disposer de la chose comme bon lui semble, si ce n'est que le vendeur I'eat oblig6 h entretenir le bail.
Mais si l'acheteur k expulse le preneur, soit un fermier ou un locataire, le bailleur est tenu des dommages et int6rfts que cette interruption du bail aura pu causer. Co. C'est toujours la m6me question. Le nouveau propri6taire peut expulser le locataire s'il ne s'est pas oblig6 a
R.NE. entretenir le bail. Done dans ce dernier cas le bail con- Mignault J. tinue, et quand le droit d'expulsion existe le locataire a un recours en dommages-int6rts contre son bailleur, ce qui fait bien voir que le lien du contrat entre le bailleur et le locataire n'est pas rompu.
De m~me Pothier, Louage, no 101, dit:
Le conducteur d'un h6ritage ne peut opposer l'exception de garantie au nouveau propri6taire qui 'a acquis A titre singulier du locateur, si le locateur ne 'a pas charg6 de l'entretien du bail.
Et au num6ro 288 du mime trait6, 6galement cit6 par
1'appelante, Pothier dit:
Le locataire ou fermier n'ayant aucun droit dans 1'hdritage qui luis 6t6 loud, si le locateur a vendu ou ligu6 cet h6ritage & quelqu'un, sans le charger de I'entretien du bail qu'il en a fait, cet acheteur, ce l6gataire, ne seront point oblig6s de l'entretenir, h. moins qu'ils ne l'aient approuv6 au moins tacitement.
On le voit, au cas oft le nouvel acqu6reur a approuv6 le bail, Pothier enseigne que les effete de ce bail subsistent entre lui et le locataire. C'est pricis6ment ce que la cour d'appel a jug6 en cette cause.
Enfin Laurent, t~me 25, no 19, que l'appelante cite 6galement, parlant de la doctrine de 1'ancien droit, dit:
Le bailleur et le preneur ayant int6rit au maintien du bail, quoi de plus naturel que de stipuler dans le contrat de vente que l'acqu&reur sera tenu de respecter le droit du preneur?
La loi Emptorem indiquait elle-rn6me cette voie aux parties intdress6es: Imposez cette obligation A l'acheteur, dit-elle, et le bail sera maintenu.
On le voit, l'ancien droit, dans un cas comme celui-ci, reconnaissait que le bail subsistait malgr6 la vente. En tout cela, il n'est question que du droit d'expulsion qui appartient h l'acqu6reur quand il ne s'est pas engag6 h entretenir le bail. Ce serait dinaturer la pens6e de ces auteurs que de dire que le lien personnel entre le locateur' et le locataire est rompu par la vente, soit volontaire, soit judiciaire.
L'honorable juge-en-chef suppliant dit:- I cannot imagine that the law can be construed as being so arbitrary and one-sided as to hold that the lease is at an end by reason of the sheriff's sale only at the option and pleasure of the adjudicataire and that, if he so elects, he can hold the lessee to the terms of the original lease, or, if he otherwise elects, he can expel him from the leased premises.
S.C.R.