Bostwick v. Beaudoin

appeal side, province of Quebec (1), affirming the judgment of the Superior Court and maintaining the respondent Beaudoin's action.

The material facts of the case are stated in the judgments now reported.

J.-Il s'agit d'un jugement de la cour du Bane du Roi, confirmant le dispositif du jugement de la cour sup6rieure en tant qu'il maintenait Faction p6titoire de 1'intim6 Beaudoin contre l'appelant Bostwick, mais modifiant ce jugement sur l'appel de l'intim6 Beaudoin, afin de le rendre pleinement ex6cutoire. Fernet qui a 6t6 mis en cause en cour sup6rieure A la requ~te de Bostwick, et qui a 6t6 appel6 'a d6fendre 'authenticit6 de 'acte de vente avec facult6 de r6m6r6 que Bostwick lui avait consenti, est 6galement intim6 sur le pr6sent appel.

Les faits qui ont donn6 lieu au procks peuvent se relater bri~vement.

Le 15 janvier, 1921, par acte devant Aubin, notaire, Bostwick a vendu h Fernet, avec la garantie de droit, une terre situ6e partie en la paroisse de Berthier et partie en la paroisse de Lanoraie avec toutes constructions y 6rig6es pour le prix de $2,000, et h charge de payer h l'acquit du vendeur les sommes emprunties par ce dernier et dont le paiement 6tait garanti par hypothique sur la propri6t6 vendue. Le vendeur s'est r6serv6 jusqu'au 15 janvier, 1924, le droit de racheter la terre et d6pendances en remboursant a l'acheteur la somme de $2,000, avec intirit de 7o payable annuellement au ler juillet, et toutes sommes que 1'acheteur aurait pu payer sur les emprunts sus mentionnis, avec int6r~t A 6o.

L'acte ajoutait qu'h d6faut par le vendeur de rembourser h 1'acheteur la somme de $2,000 dans le dilai susdit, ou d'en payer l'int6r~t aux 6poques fixbes, comme A d6faut par le vendeur de payer annuellement et r6gulibrement les taxes et autres impositions fonci~res auxquelles serait assujettie la dite terre, ou encore a d6faut par le vendeur de maintenir les constructions et travaux 6rigis sur la terre, il serait forclos, dis tel d6faut, d'exercer le droit de rachat, et l'acheteur ou repr6sentants demeureraient propri6taires incommutables de la terre et d6pendances.

Bostwick, du consentement de Fernet, est rest6 en possession de cette terre et la poss6dait encore lors de l'institution de cette action. Avant 1'expiration du dilai de r6m6r6, il a pay6 'a Fernet, quelquefois en retard, certains versements d'int6rats sur les $2,000.

On ne se plaint pas qu'il n'ait pas pay6 les taxes.

Bostwick esp6rait toujours pouvoir racheter la propri6t6 qu'il avait vendue h Fernet, mais il n'avait pas les fonds n6cessaires. Il a eu, pendant le d6lai pour exercer le rimir6, diverses conversations avec Fernet qui apparemment ne demandait pas mieux que de rentrer dans ses fonds. Pour effectuer le rachat, Bostwick comptait emprunter le montant requis de sa sceur qui demeure h Ottawa, et le jour meme de l'expiration du d6lai du r6m6r6, 15 janvier, 1924, il 6crivait A Fernet que sa sceur avait 6t6 obligee par suite de maladie de retarder son voyage h Lanoraie pour quelques jours, et qu'il esp6rait que le dilai ne serait pas long. Le terme pour le rachat 6tant expir6, Fernet vendit la terre A Beaudoin le 18 mars, 1924, sous la garantie de ses faits personnels seulement, pour la mime somme de $2,000, et A la charge des hypothbques. C'est alors que Bostwick, qui pr6tend avoir vainement demand6 A Beaudoin de ne pas acheter la propridt6, mais de la lui laisser racheter de Fernet, adressa un protit notarid, le 10 avril, 1924, A Beaudoin, lui offrant $2,108.93 pour capital et intirits, pr6tendant par l exercer le r6m6rd, et il le somma de signer un acte de r6trocession de la propri6t6, ce que Beaudoin refusa de faire. Bostwick n'ayant pas voulu livrer h Beaudoin l possession de la terre, celui-ci intenta contre lui L'action p6titoire qui a 6t6 maintenue par le jugement dont est appel.

La d6fense de 1'appelant Bostwick consiste principalement en une attaque contre l'acte pass6 devant le notaire Aubin par lequel il avait vendu la terre h Fernet avec r6serve du droit de r6m6r6.

Le notaire, dit-il, ne lui a pas lu un acte de vente, mais un contrat de prit, et si I'acte comportait une vente, il 'a signe par erreur. II aurait inform6 Fernet, dans l'automme de 1923, qu'il avait L'intention de rembourser le prit. Le demandeur, en se portant acqu6reur de la terre, ajoute-t-il, a agi de mauvaise foi en achetant un droit litigieux, et le d6fendeur lui a offert, le 10 avril, 1924, la somme de $2,108.93 pour capital et intirits qu'il consigne. Ses conclusions sont que ses offres soient d6claries bonnes et suffisantes et que le demandeur soit condamn6 A lui signer un acte de r6trocession de la terre, le jugement, au cas de refus du demandeur de signer cet acte, devant en tenir lieu. IL demande aussi L'annulation de la vente de Fernet h Beaudoin.

L'appelant Bostwick fit suivre cette d6fense d'une inscription en faux A 1'encontre de l'acte de vente A r6mir6 du 15 janvier, 1921, pr6tendant que la d6claration du notaire Aubin qu'il avait lu cet acte 6tait fausse. La cause a t6 instruite tant sur le m6rite de 1'action et de la d6fense, que sur 1'inscription en faux, les deux instances ayant 6t6 reunies. L'inscription en faux fut rejet6e par la cour sup6rieure. Sans nous occuper des motifs de ce rejet, qui n'ont pas 6t6 acceptis par la cour du Banc du Roi, il suffit de dire que cette dernidre cour renvoya l'inscription en faux pour la raison que la preuve offerte par Bostwick par sa propre d6position n'6tait pas suffisante pour 6tablir que le notaire ne lui avait pas lu l'acte. Le notaire Aubin est mort avant l'enquite, et il n'y a au dossier que I'affirmation sous serment de Bostwick. Le juge Greenshields a fait une analyse complte du t6moignage de ce dernier, et, avec le savant juge, nous croyons que les dires de Bostwick ne suffisent pas pour d6montrer que 'acte ne lui a pas 6t lu. IL ne sera done pas n6cessaire de nous occuper davantage de l'inscription en faux qui a t6 renvoy6e A bon droit. L'action p6titoire de Beaudoin a t6 maintenue par la cour sup6rieure, et la cour du Banc du Roi rejeta l'appel de Bostwick contre ce jugement.

A L'audition, l'avocat de l'appelant Bostwick a soutenu qu'il y avait dans sa d6fense et dans le protit contenant ses offres r6elles tout ce qu'il faut pour l'exercice du retrait de droit litigieux contre le demandeur. Nous sommes d'opinion que ce n'est pas ce retrait que 1'appelant a exerc6 dans

1'espice, et nous n'avons pas a nous prononcer sur sa pretention que le droit acquis par Beaudoin 6tait litigieux. Le plus qu'on puisse dire, en interpr6tant avec quelque bonne volont6 la d~fense de l'appelant, c'est que ce dernier pr6tend qu'ayant, dans le d6lai voulu, exprim6 I'intention d'exercer le r~m6r6, malgr6 que ses offres r6elles n'aient t6 faites qu'apris

'expiration du terme et elles ont 4t faites h Beaudoin et non h Fernet-'appelant peut maintenant repousser Faction de 1'intimb Beaudoin.

Quant h 1'exercice du droit de r6m6r6, la pr6tention de l'appelant est qu'il suffit que le vendeur d~clare h 1'acheteur, dans le d6lai du r6m6r6, son intention d'exercer ce r6m6r6;

qu'il n'est pas n6cessaire d'accompagner cette d6claration de 'offre du prix de vente, mais qu'ayant exprim6 cette intention h L'acheteur, il lui serait loisible, pendant trente ans, qui est le terme de la prescription de droit commun, de racheter la propri~t6 vendue. IL appuie cette pr6tention sur la d6cision de cette cour dans Johnson v. Laflamme (1). Dans cette cause le vendeur avait offert A 1'acheteur, dans le d6lai convenu, la somme pour laquelle la propri6t6 avait ti vendue. Son action bas6 sur ces offres avait 6t6 intent6e apris L'expiration du terme, et cette cour d6cida qu'il n'6tait S.C.R.

pas n6cessaire de prendre Faction dans le d6lai stipul6 pour le r6mid, et que les offres faites avant son expiration 6taient valables. C'est toute la port6e de ce jugement comme pr6c6dent judiciaire, et on ne peut s'en autoriser, malgr6 le sommaire r6dig6 par I'arr~tiste et qui va trop loin, pour pr6tendre qu'il suffit d'intimer h I'acheteur dans le dilai l'intention d'exercer le r6mir6, sans accompagner cette d6claration de l'offre du prix. La pr6tention de l'appelant conduirait A l'4trange r6sultat qu'un d6lai qui est de rigueur (art. 1549 C.C.), et qui ne peut 6tre stipul6 pour un terme exc6dant dix ans (art. 1548 C.C.) durerait virtuellement trente ans apris son expiration, et cela sans que le prix de vente ait jamais 6t6 offert & l'acheteur. Les autorit6e frangaises cit6es par l'appelant ne peuvent l'emporter sur le texte bien pr6cis des articles du code.

Voyez aussi l'article 1550 C.C. tel que modifi6 en 1919 par 9 Geo. V., c. 74.

D'ailleurs l'acte de vente sign6 par l'appelant le condamne. Le remboursement du prix de vente, aux termes de cet acte, devait 6tre effectu6 dans le d6lai stipul6, et faute de ce remboursement, I'appelant 6tait forclos, dbs ce d6faut, d'exercer le droit de rachat, et l'acheteur demeurait propri6taire incommutable de la terre vendue.

M~me si le code ne condamnait pas la pr~tention de l'appelant, cette pr6tention serait insoutenable en pr6sence de la convention expresse des parties.

Nous sommes 6galement d'avis que 1'appelant est mal fond6 h pr6tendre qu'il a signd cet acte par erreur. L'acte de vente lui a t lu par le notaire, la d6claration de ce dernier en fait pleine foi et ne saurait 6tre contredite vu le rejet de l'inscription en faux, et I'appelant ne peut pas soutenir qu'il ne connaissait pas la nature de l'acte trbs clairement r6dig6 qu'il a sign6 "lecture faite".

Pour ces raisons, nous sommes d'avis que l'appel doit 6tre rejet6 avec d6pens.