Latreille v. Gouin

After an exchange of one property for another, one of the parties to the exchange cannot, upon the ground of false representations or fear of eviction, demand that the other party be compelled to take back his property and pay instead its alleged value in money.

The exchange may not thus be rescinded in part, but the whole exchange must be resiliated and the parties put back in the position in which they were before.

In either of these cases, the remedy is limited to the recovery of the property given in exchange.

A condemnation for the payment of a value in money can only be obtained as a sanction, in case the property itself can no longer be returned.

*PRESENT:-Anglin C.J.C. and Idington, Mignault, Newoombe and Rinfret JJ.

Bench, appeal side, province of Quebec (1), reversing the judgment of the Superior Court and dismissing the appellant's action.

The appellant was the owner of a farm in the township of Sutton and was desirous of selling it for $12,500. He requested a real estate agent to find him a purchaser and was informed by the latter that the respondent might be interested in purchasing the farm if the appellant would be interested himself in acquiring ownership of a business and -tenement block respondent had in the town of Thetford Mines and for which the latter wanted $20,000. The respondent's property consisted of a three-story building which was leased for stores and residential purposes. The respondent had also rented for a period of years an ad joining lot on which he erected a shed which was united to his building by stairs. The appellant went to Thetford Mines to examine the respondent's property and he finally agreed to purchase it for $18,000 provided the latter took his farm for $12,500.

A writing was then drawn by the real estate agent containing the various conditions of the transaction and was signed by both appellant and respondent. On the 27th July, 1923, a notary prepared two separate deeds of sale, one for the town property from respondent to apiellant at $18,000, and one for the farm property from appellant to respondent at $12,500.

There was a mortgage of $4,900 on the farm property and respondent assumed it, leaving a balance of $7,600 to be paid by him to the appellant.

Both deeds were signed at the same time and appellant acknowledged receipt from respondent of $7,600 and respondent acknowledged having been paid $7,600 on the purchase price of $18,000.

One month later the appellant took the present action against the respondent in order to set aside the deed of sale by the respondent to him of the town property and also asked that the respondent be condemned to reimburse him the sum of $7,600 which was declared in the deed to have been paid S.C.R.

in cash, on the ground that the respondent had falsely represented to him that the shed adjoining the main building was situated on the property sold. The respondent denied that any misrepresentations had been made by him; but added that, if the appellant had any complaint about the transaction which was really a contract of exchange, he ought to have asked that it be entirely set aside in order to place both parties in the same position as they were before the passing of the two deeds. The appellant's action was maintained by the trial judge; but on appeal this judgment was reversed.

J.-Pour assurer 1'ex6cution des conventions, les tribunaux ont le pouvoir et le devoir de les interpr6ter et de d6terminer leur v6ritable nature. La d6nomination qui a 6t6 donn6e h un contrat ne change rien A son caractbre. Ce qu'il faut rechercher, avant tout, c'est l'intention des parties. (Baudry-Lacantinerie, 3e 6d., vol. 12, 334; Planiol, 5e vol. 2, 973, 1182, 1200).

Ce sont lh des principes que cette cour a eu l'occasion d'affirmer entre autres dans son arr~t re Salvas v. Vassal (1), oii elle dut examiner la port6e d'un acte de vente a r6mir6 dans lequel la Cour du Bane de la Reine (2) n'avait voulu voir qu'un contrat de gage ou de nantissement et auquel, par d6faut de tradition des biens, elle avait refus6 de donner effet h l'encontre des tiers.

Sir Henry Strong, juge-en-chef, dit (p. 77):

Et le juge Girouard (p. 81):

Or, dans cette cause de Salvas v. Vassal (1) la cour 6tant d'avis qu'il 6tait prouv6 et mime admis que, dans le but de mieux assurer le renboursement des avances de l'appelant, les parties avaient r6ellement eu 1'intention de consentir une vente avec facult6 de r6mbr6, donna effet h cette intention et, le d6lai de rachat 6tant expir6 sans remboursement, d6clara l'appelant propri6taire irr6vocable de 1'immeuble vendu, m~me vis-h-vis des tiers.

Ici, en recherchant, dans les actes consentis par eux, la v6ritable intention de Gouin et de Latreille, la cour d'appel n'a done pas, suivant 1'habile argumentation du savant procureur de l'appelant, refus6 de suivre la doctrine 6nonc6e par la Cour Supreme du Canada dans 1'arrit de Salvas v. Vassal (1).

Nous croyons, au contraire, qu'elle en a fait une application juste et pr6cise.

Non seulement toute la preuve, sans aucune contradiction, mais l'admission positive de 'appelant 6tablissent que, en donnant A leur transaction la forme de deux actes de vente, les parties n'ont jamais eu en vue autre chose que l'6change de leurs propri6t6s.

ne voulaient pas qu'il y efit, de part et d'autre, le paiement d'un " prix en argent " (art. 1472 C.C.), et de fait il n'y en a pas eu; mais ils entendaient se donner respectivement une propridt6 pour une autre (art. 1596 C.C.). Et c'est l' la distinction essentielle et caract6ristique entre la vente et l'6change.

(3 Pothier, ed. Bugnet, p. 9, art. 17 et p. 13, art. 30; 19 Baudry-Lacantinerie, De la vente et de 1'6change, 3e 6d., 127 et 128; 4 Aubry & Rau, Droit Civil, p. 336; Guillouard, De la vente et de 1'6change, p. 100, no 92). Et le fait qu'il existait une soulte ne modifie pas la situation (19 Baudry-Lacantinerie, 3e 6d. no 975; 2 Planiol, 6e 6dit. n' 1662).

Sans doute, chacun des deux actes mentionne un montant en argent; mais ce n'est 1 que l'6nonciation des valeurs respectives des propri6t6s fix6es par les parties pour servir de base l'6change. Ni Gouin, ni Latreille n'avaient 'intention de donner ou de recevoir de l'argent (sauf la soulte). D'apris ce qui est acquis au dossier, la convention n'aurait pas permis A 'un de poursuivre l'autre pour un prix en argent, pas plus qu'elle n'aurait autoris6 1'ex~cution des contrats par la remise d'une somme d'argent. Chacun des contractants ne pouvait satisfaire A son obligation que par la d6livrance de sa propri6t6 elle-mme.

C'est donc, comme d'ailleurs l'a fait la majorit6 de la cour d'appel, et contrairement h la Cour Sup6rieure, du J. point de vue d'un 6change qu'il faut envisager la transaction des parties en date du 27 juillet 1923; et c'est dans les r~gles du droit applicables h 1'6change qu'il faut chercher la solution de cette cause.

Dans ces circonstances, Latreille, alliguant d'abord fausses representations, et uniquement pour cette raison, a conclu A l'annulation de cette partie de la convention par laquelle il avait regu la propri~t6 de Gouin et a demand6 que ce dernier ffit contraint de reprendre sa propri6t6 et de lui rembourser la somme de $7,000 (erreur pour $7,600) pr6tendue paybe comptant lors de la signature du contrat. (On a vu qu'il n'en a pas t6 ainsi et que cette somme d'argent n'a pas 6t0 et ne devait pas tre pay6e en vertu de la convention). En outre, il a d6clar6 se r6server tous recours en dommages.

Plus tard, par voie d'amendement mais sans modifier ses conclusions, Latreille a invoqud en plus que Gouin n'6tait pas propri6taire de la propridt6 qu'il lui avait livr6e. (De fait, il semblerait 6tre seulement l'emphyt6ote du terrain, bien que propri6taire des bitiments).

Dis le d6but, Gouin a plaid6: Les deux actes que nous avons sign6s ne sont en r6alit6 qu'un 6change de propri6td. Vous ne pouvez demander la r6siliation d'ifne partie seulement de cet 6change.

Si vous voulez me contraindre A reprendre ma propri6t6, il faut, en m~me temps, que vous vous d6clariez prit A reprendre la v6tre. S'il doit y avoir rescision, il faut que ce soit de la convention toute entibre. En d'autres termes, un copermutant ne peut demander la r6siliation de l'4change sans que les parties soient remises autant que possible dans la mime position qu'elles 6taient auparavant.

L'appelant pr6tend que, A raison de la forme des actes, il se trouvait, au moment de poursuivre, dans une situation embarrassante au sujet de l'interpr6tation qu'il devait attribuer A la transaction. Il lui faut bien admettre cependant que cette difficult6 a cess6 dis la production du plaidoyer. Lh, le d6fendeur d6clarait clairement (ce qui, d'ailleurs, 6tait exact) qu'il consid6rait la convention comme un 6change. II 6tait dbs lors facile pour l'appelant de prendre acte de cette d6claration et de se diriger en consequence. Mais l'appelant, dans sa r6ponse, part au contraire du point de vue que 1'autre acte ne peut 6tre rescind6; il n'offre pas de le rsilier; et il a conserv6 cette attitude pendant tout le reste du procks.

Dans ces conditions, le rejet de l'action telle qu'intent~e nous parait in6vitable.

L'appelant ne demande pas la r6siliation de l'4change.

II demande que l'intim6 soit tenu de reprendre sa propri6t6 et de lui rembourser $7,000 qu'il alligue avoir pay6s. Or, ii admet lui-mgme qu'il n'a rien pay6. Si toutefois il avait droit h la restitution du prix en vertu de l'art. 1511 C.C., le prix, dans le cas actuel, ce n'est pas une somme d'argent

(ou le montant de $7,000), mais c'est la propri6td qu'il a donn6e en 6change. Or, il ne demande pas autre chose que

$7,000; et il n'a aucun droit de se faire rembourser cette somme qu'il n'a jamais d6bours6e.

Gouin n'a pas consenti A acheter la ferme de Latreille, mais seulement h l'6changer contre sa propri6t6. II ne peut

6tre contraint maintenant h donner de 1argent h la place de sa propri6td.

Nous ne pouvons pas, comme il est sugg6r6 par deux des juges de la cour d'appel, lui accorder la somme demand6e h titre de dommages-int6rits, car ce n'est pas h ce titre qu'il la r6clame. En outre, il n'y a aucune preuve de dommages au dossier. Le d6fendeur n'a pas t6 appel6 A faire face A une contestation -de ce genre; et il ne serait pas juste, ni 6quitable, apris coup, de transformer ce litige en une action en dommages.

(California Associated Raisin Co. v.

Radovsky (1).

C'est d'ailleurs le demandeur lui-mime qui s'est charg6, dans les conclusions de sa d6claration, d'affirmer au d6fendeur qu'il ne r~clame pas de dommages, et qu'il se r6serve tout recours h ce sujet, s'il y a lieu.

L'article 1598 C.C. donne A

Sans se demander si, au moment de 1'institution de 1'action,

Latreille pouvait 6tre envisage comme " une partie qui est

6vince ", il suffit de constater que cet article du code lui

S.O.R.

laissait le choix entre:

1, une action pour faire risilier l'change et "r6p6ter la chose" qu'il avait donn6e; ou 2, une action pour r6clamer des dommages-int6rits.

a opt6 pour 1'action en risiliation (bien qu'il l'ait fait imparfaitement), en indiquant de plus qu'il ne demandait pas alors des dommages, mais que, au contraire, il se r6servait le droit de les r~clamer plus tard, c'est-h-dire dans une autre action.

Il est impossible, dans ces conditions, de changer maintenant cette option et de traiter 1'action comme si, d~s l'origine, elle eut exerc6 un recours en dommages.

Tout au plus peut-on faire comme le demandeur lui-mime et lui donner acte de sa d6claration qu'il se rserve son " recours en dommages, s'il y a lieu ".

Nous rejetons donc 1'appel uniquement parce qu'il y a eu, en 1'esp~ce, un 6change et que l'appelant ne demande pas, par son action, et ne veut pas demander la resolution de l'change en entier, de fagon h remettre les deux parties dans le m~me 6tat qu'elles 6taient avant la formation du contrat. Le jugement de la cour est limit6 A cette unique raison, afin qu'il n'y ait entre les parties chose jug6e sur aucun autre point et que r6serve soit accord6e de tous les autres recours auxquels les parties peuvent encore avoir droit.

L'appelant devra payer les frais du pr6sent appel. J.-This appeal arises from a bargain, between appellant and respondent for an exchange bf properties, which was reduced to writing and signed and that writing drawn up by a broker who had brought it about was taken to a notary public to have the bargain so arrived at duly carried out by the preparation of the necessary deed or deeds.

The respondent entered into the possession of the farm he thus became entitled to, and the appellant into the possession of the property in the town of Thetford Mines which he thus became entitled to.

About a month -thereafter the appellant brought this action against the respondent alleging that he had not got the title to the said Thetford Mines property which he had expected as the result of said bargain.

Instead of making an attack thereby on the whole exchange and seeking to have that cancelled and the parties put back where they respectively were before the said bargain, he sought only to rescind the conveyance to him by the respondent, and to be repaid some $7,000 he alleged he had paid.

The learned trial judge granted him what he asked although both parties agreed in evidence that there had been an exchange and nothing else.

He refused to admit in evidence the writing above referred to containing the bargain and refused to look at anything else than the deed to the appellant and declared by his judgment that respondent had not the right to sell the land described in his deed to the appellant and set aside the sale as set forth in said deed, and condemned the respondent to repay to the appellant $7,000 with costs. From that judgment respondent appealed to the Court of King's Bench, appeal side.

The court allowed his appeal with costs of the appeal and of the proceedings up to and of the trial, and dismissed the action.

I am, with great respect, surprised at the diversity of opinion expressed in the court below, for it seems to me that if we ever can do justice, we must get seized of the actual nature of the transaction between the parties which, I submit, certainly was a clear case of exchange.

There was no $7,000 paid and that can only be arrived at by a consideration of the terms of the exchange. And everyone possessed of knowledge of how men act in making an exchange and arriving at the basis of such a bargain, must know how dangerous it would be to assess damages on any such basis as the estimates of valuation expressed therein.

Moreover the action was not one for damages but for rescision and an attempt to get recision of only a part of the bargain and thereby if possible get an unduly advantageous sale for his farm.

I agree with the opinion of Justices Guerin and Tellier -and as expressing my own more clearly than that of Justice Flynn, though he certainly presents a strong argument, and sheds light on the case.