Lower St. Lawrence Power Co. v. L'Immeuble Landry Ltée

Under a by-law adopted by the municipal council of Mont-Joli on the 7th December, 1908, the Foundry and Machine Company obtained the exclusive right to install P and operate lighting systems in the municipality. On the 26th April, 1915, the liquidator of that company then insolvent sold the plant to L. who, on the 7th October, 1915, sold it to R. for $20,000.

In this last conveyance was included a lot of land with the " buildings thereon, the plant and machinery in the buildings or on the said land***." The deed also contained the following covenant: " The equipment and machinery attached to the buildings sold or being situated in such buildings as well as all future improvements thereto shall be subject to a vendor's lien to guarantee the payment of the 'balance of the purchase price of the vendor." R. operated the franchise until the 24th August, 1923, when he sold the entire plant to the appellant company, except machinery, poles, wires and transformers situated on R.'s property; but the deed was not registered until the 25th September, 1923.

On the previous day, L. had registered a memorial (bordereau), setting out the conveyance of the electric system from him to R. and declaring that $8,000 of the purchase price was still owing and that this sum was protected at law by a vendor's lien covering the land as well as all the machinery and equipment and including the poles, wires and transformers in the streets of Mont-Joli. The memorial then proceeded to describe by the lot and plan number each of the streets in which were installed the electric system and requested the registration against them of the vendor's lien.

Upon the respondent's refusal to discharge this registration, the appellant instituted the present action for a declaration that the lien was illegal, null and void.

These poles, lines and transformers were not permanently attached as a dependency of the electric generator and gasoline engine in R.'s foundry but only temporarily attached- thereto.

The parties themselves by their agreement treated these poles, lines and transformers as things to which the vendor's The principal question to be decided is as to whether this transmission line is governed by articles 376 and 377 or by articles 379 and 380 of the Civil Code. If the material entering into a transmission line and the assembling thereof, is apt to make the result a building within the terms of article 376, then the matter may be concluded against the appellant by the decision of this court in B6lair and The town of Ste. Rose (1).

If, on the other hand, such material, poles, wires and transformers are only apt to become immovable by destination when placed on real property for a permanency or incorporated therewith, then they would not have become such an immovable, because the real property on which they had become incorporated was not owned by the original vendor nor by R., but was owned by the municipal corporation.

The deed of sale by L. to R. has created explicitly or at least implicitly a vendor's lien on the electric distribution line. (Arts. 2009 (8) and 2014 C.C.).

The electric lighting plant, composed of a series of poles planted in the ground, supporting wires which bind them together as a whole, with transformers and other accessories, is an immovable and subject to the constitution of a mortgage.

The registration of the vendor's lien as made by the respondent is regular and legal.

The judgment of the majority of the court (Anglin, C. J. C. and Mignault, ,Newcombe and Rinfret

J.J.)

was delivered by

J.-Ce litige a trait au " r6seau d'installation pour distribuer la lumibre 6lectrique au village de Mont- Joli ". Pour l'intelligence de la cause, il est n6cessaire de faire d'abord l'historique des contrats dont ce riseau a 6t6 l'objet.

II a 6t6 construit en vertu d'un riglement adopt6 par le conseil municipal de Mont-Joli le 7 d6cembre 1908. Par 1a, la Compagnie de Fonderie et Machineries, Limit6e, obtev.nait

Ce rglement accordait " le droit de passer et de faire des travaux dans la municipalit6 "; il octroyait m~me (mais sur la 16galit6 de cet octroi il peut y avoir lieu A des r6serves)

La municipalit6, cependant, conservait l'option " dans dix ans ou avant " d'acheter les syst6mes d'6clairage en donnant au propridtaire

Ce rkglement venait a la suite d'une resolution en date du 5 octobre 1908 par laquelle la Compagnie de Fonderie et Machineries, Limit6e, avait 6t6

Le 28 avril 1915, Joseph Dub6, en sa qualit6 de liquidateur dfiment nomm6 A la Compagnie de Fonderie et Machineries, Limit6e, et autoris6 A cet effet en vertu d'une ordonnance de la Cour Sup6rieure si6geant A Rimouski, a vendu ce r6seau 6lectrique A M. Arthur C. Landry.

Le riglement et l'acte de vente dont il s'agit sont invoqubs et produits A 1'appui de son plaidoyer par l'Immeuble Landry, Limitie.

I'appelante, dans sa r6ponse, se contente de dire qu'ils "parlent par eux-mgmes et doivent tre interpr6t6s suivant "leur teneur ". Mais elle n'en attaque nullement la 16galith et elle ne prend nulle part de conclusions A cet 6gard. Elle aurait d'ailleurs mauvaise grice A le faire puisque c'est, en somme, de ces deux documents qu'elle tire elle-mime son propre titre. - .

Il convient d'ajouter tout de suite que la corporation du village de Mont-Joli n'est nullement intervenue dans 'action et que la validit6 du r6glement municipal et de la cession du liquidateur n'est done en aucune fagon soulev6e dans la cause.

Le 7 octobre 1915, Arthur C. Landry a vendu le r6seau POWR de distribution de lumibre 6lectrique, avec garantie de droit, A Rouleau, Limitie, pour le prix de $20,000.

II vendait en m~me temps un terrain situ6 au village de LTAE. Mont-Joli avec les

Rinfret J. bitisses dessus construites, I'outillage et machineries situds en les dites bAtisses ou sur le dit terrain * * * et 1'embranchement du chemin de fer Intercolonial courant sur le terrain.

L'acte contenait, en outre, la stipulation suivante:

L'outillage et machineries attach6s aux bitisses vendues ou 6tant situ6s dans telles batisses ainsi que toutes les amiliorations qui pourront 6tre faites dans le futur demeureront sp~cialement hypoth6qu~s par privilIge de vendeur A la garantie du paiement de la balance du prix de cette vente en faveur du vendeur.

A la date de cette vente, le riglement du 7 dicembre 1908 ainsi que la r6solution qui 1'avait pr6c6d6 6taient toujours en vigueur; et le droit de M. Landry d'occuper les rues du village pour son r6seau de distribution 6lectrique n'est pas mis en doute.

Rouleau, Limit6e, ayant ainsi suocd6 A Landry, continua sans aucune contestation d'occuper les rues de Mont-Joli avec les poteaux et les fils de son installation 6lectrique et de fournir l'6clairage au village et h ses habitants jusqu'au 24 aofit 1923.

Par acte qui porte la date du 24 aofit 1923 mais qui ne fut enregistr6 que le 25 septembre 1923, Rouleau, Limit6e, vendit h l'appelante le r6seau de distribution 6lectrique qu'elle posside dans le village de Mont-Joli et dont elle se sert actuellement pour 6clairer le dit village et ses habitants, comprenant les poteaux, fils, services, transformateurs, compteurs et tous autres appareils et accessoires faisant partie du dit r~seau, lesquels se trouvent actuellement, partie dans les rues du dit village de Mont-Joli, et partie dans les magasins, r~sidences privdes et autres 6difices du mgme endroit, et partie sur les propri6t6s de Rouleau, Ltbe, except6 toutefois les machines servant A la production de l'6lectricit6, ainsi que le poteau principal situ6 A quelques pieds de l'usine 6lectrique, le transformateur fix6 A ce poteau, et les fils reliant le dit transformateur au g6ndrateur se trouvant actuellement dans et sur les propridt6s de Rouleau, Limitie.

Toutefois, quant aux autres poteaux et fils se trouvant sur les proprit6s de Rouleau, Limitde, la partie de la seconde part (l'appelante) les enlivera A demande de la partie de la premibre part (Rouleau Limit~e), aprbs avis de soixante jours.

L'acte d~clare que Rouleau, Limit6e, vend 6galement A I'appelante

Cependant, le 24 septembre 1923 (et, par cons6quent, la veille du jour oii I'appelante faisait enregistrer le contrat que lui avait consenti Rouleau, Limitie) l'intimbe, 'Immeuble Landry, Limitie, cessionnaire de la succession de feu Arthur C. Landry, enregistrait un bordereau, dat6 du 22 septembre 1923, qui relatait l'acte de vente du r6seau de distribution 6lectrique du 7 octobre 1915 par Arthur C. Landry h Rouleau, Limit6e, et qui d6clarait qu'il restait encore dfi sur le prix de vente une somme de $8,000 avec intir~ts depuis le ler septembre 1923 et que cette somme 6tait prot6g6e en vertu de la loi par un privilege de bailleur de fonds qui affectait le terrain d6sign6 dans 1'acte de vente, ainsi que toutes les machineries, outillage et r6seau de distribution d'6nergie 6lectrique se composant des poteaux, fils, transformateurs, liens et accessoires situ6s en les rues du village de Mont-Joli. Le bordereau proc6dait ensuite A ddcrire par les num6ros du cadastre officiel chacune des rues dans lesquelles 6taient install6s les poteaux, fils, transformateurs, liens et accessoires du r6seau de distribution d'6nergie 6lectrique et requ6rait sur iceux 1'enregistrement du privil~ge de vendeur r6sultant de 1'acte de vente consenti le 7 octobre 1915 par M. Arthur C. Landry h Rouleau, Limit6e.

Dis que 1'appelante s'apergut de l'enregistrement de ce bordereau, elle requit (le 6 octobre 1923) l'Immeuble Landry, Limitie, d'avoir h le faire radier sans d6lai; puis, comme l'intim6e ne se conformait pas h cette mise en demeure, la pr6sente action fut institu6e concluant h ce que la declaration contenue dans le bordereau d6clar6e irr6gulibre, ill6gale, nulle et de nul effet et que la cour en ordonnat la radiation du bureau d'enregistrement.

Ce sont lh les faits. La Cour Sup6rieure et la Cour du Bane du Roi (sauf le dissentiment de 1'honorable juge Flynn) ont d6bout6 I'appelante des fins de son action. Il y a eu, A l'audition devant cette cour, un incident au sujet d'une question qui ne parait pas avoir 6t6 soulevee devant les autres cours et h laquelle 1'argumentation contenue dans les factums des parties ne faisait mime pas allusion.

Le 7 octobre 1915 (c'est-A-dire le jour oil Rouleau, Limit6e, acqu6rait le r6seau 6lectrique d'Arthur C. Landry) le conseil municipal du village de Mont-Joli aurait adopt6 un riglement, qui n'a pas 6t6 produit et qui n'est pas au dossier, par lequel il aurait accord6 A Rouleau, Limit6e, une exemption de taxes municipales g6n6rales ou sp6ciales entre autres et un droit exclusif de

Le 19 aoilt 1920, Rouleau, Limitie, 6crdvait A la municipalit6 qu'h raison du cofit 6lev4 du charbon et de la maind'oeuvre, le taux d'6clairage aux termes du contrat qu'il avait avec la municipalit6 devait 6tre hauss6.

Par une r6solution en date du 2 novembre 1920, le conseil municipal s'est d6clard pr~t A accorder cette augmentation si Rouleau,

Limit6e, s'engageait A fournir continuellement un courant de 110 volts.

Cette condition ne fut pas acceptie, et

Rouleau, Limitie, continua h fournir I'6clairage jusqu'h la date de sa vente A The Lower St. Lawrence Power Company (1'appelante actuelle).

La corporation du village de Mont-Joli aurait alors saisi la Commission des Services Publics de Quebec d'une requ~te par laquelle elle demandait A cette commission d'ordonner h The Lower St. Lawrence Power Company d'ex6cuter le contrat qui serait intervenu entre la corporation de Mont- Joli et Rouleau, Limit6e, l'auteur de l'appelante. Le 2 mai

1924, la Commission des Services Publics de Qu6bec 6mit une ordonnance au sujet de cette requite. Une copie de cette ordonnance est au dossier, bien qu'il ne soit pas bien facile de comprendre comment elle peut s'y trouver. C'est de cette copie que nous avons tir6 le rdcit des faits que nous venons de relater quant h l'incident soulev6 ici.

Or, cette ordonnance constaterait que, par son riglement du 7 octobre 1915, la municipalit6 du village de Mont-Joli aurait accord6 h Rouleau, Limit6e, une franchise de plus de 'dix annies pour l'exploitation de son systhme d'6clairage A 1'61ectricit6 et que, contrairement h la loi (S.R.Q. 5917 SUiv.), ce rbglement n'aurait pas 6t6 soumis a l'approbation Rinfret j. des 61ecteurs municipaux dans les trois mois de sa passation par le conseil. Il serait done frapp6 de nullit6 et il n'aurait jamais eu ni force ni effet. D'oii la Commission des Services Publics d6duit qu'il ne saurait tre r~sult6 de ce rbglement un contrat valide; et, en cons6quence, elle a refus6 d'ordonner h. l'appelante actuelle, successeur de Rouleau, Limit6e, I'ex6cution d'un contrat qu'elle a consid6r6 comme inexistant.

L'appelante a profit6 de cette ordonnance pour soulever devant cette cour la pr6tention que le syst~me d'6clairage dont elle est actuellement propri6taire est done install6 sans droit dans les rues du village de Mont-Joli.

Elle a ainsi invoqu6 la pr6tendue irr6gularit6 de sa propre situation. II r6sulterait de l'ordonnnace de la Commission que son occupation des rues de Mont-Joli est pr6caire; par suite, d'apris elle, le r6seau de distribution 6lectrique n'aurait done pas le caract~re immobilier.

Nous anticipons sur l'un des points de droit qui se sou- 16vent dans cette cause; mais nous pensons qu'il faut d~s l'abord 6lucider ce point invoqu6 devant nous pour la premibre fois dans cette cause. Nous ne croyons pas que l'appelante puisse s'en pr6valoir. Dans notre opinion, la copie de 'ordonnance de la Commission des Services Publics de Qu6bec est irr6gulibrement au dossier. Cette ordonnance ne peut 6tre oppos6e k l'intim6e, l'Immeuble Landry, Limitie, qui n'6tait pas partie aux proc6dures devant la Commission.

En plus, la 16galit6 de la pr6sence dans les rues de Mont- Joli des poteaux, fils, transformateurs et accessoires du r~seau de distribution 6lectrique n'est pas en discussion dans cette cause. Cette question n'est pas pos6e, soit dans les plaidoiries 6crites, soit dans le litige entre les parties. Ce r~glement du 7 octobre 1915 n'est pas mgme mentionn6. La production au dossier de 'ordonnance de la commission n'a pas 6t6 expliquie et ne peut pas se justifier.

Pour les fins de la cause qui est devant nous, il suffit de savoir que M. Arthur C. Landry (aux droits de qui a succid6 a l'Immeuble Landry, Limit6e), lorsqu'il a consenti A Rouleau, Limitbe, I'acte de vente du octobre 1915, avait le V;. droit, pour le rbseau 6lectrique qu'il vendait, d'occuper les rues de Mont-Joli. Cela n'est pas mis en doute. Mais la resolution du 5 octobre et le riglement du 7 d6cembre 1908 en font foi. C'est h 1'6poque de cette vente qu'il faut se placer pour discuter la question qui se soulve en cette cause de savoir si le r6seau 6lectrique avait alors un caracthre mobilier ou immobilier et si le privilege de vendeur de Landry affectait un meuble ou un immeuble. Depuis lors, le systime 6lectrique est demeur6 dans les rues de Mont- Joli; il y est encore; il fournit encore 1'6clairage A Mont- Joli; et nous ne savons meme pas, vu qu'il n'est pas au dossier, si le riglement du 7 d6cembre 1915 avait pour but d'abroger celui de 1908 ou s'il se contentait d'accorder A Rouleau, Limitie, un suppl6ment de pouvoirs et d'avantages. Nous consid6rons donc que nous n'avons pas A tenir compte, pour les fins de notre d6cision, de 'ordonnance de la Commision des Services Publics en date du 2 mai 1924. La premibre question qui se pr6sente est celle de savoir si Arthur C. Landry, par suite de la vente qu'il a consentie le 7 octobre 1915 A Rouleau, Limit6e, a acquis sur le r6seau de distribution 6lectrique un privilige pour toute balance qui lui restait due sur le prix. Pour pr6tendre le contraire, l'appelante s'appuie d'abord sur la dissidence de 1'honorable juge Flynn en Cour du Banc du Roi.

On se rappelle que l'acte de vente contient une stipulation sp6ciale par laquelle

A cause de cette mention particulibre, et par application de la r6gle Inclusio unius fit exclusio alterius, l'on veut que cette stipulation sp6ciale d'un privilege sur quelques-unes des choses qui ont fait l'objet de la vente ait pour r6sultat d'exclure le privilige du vendeur sur les autres.

Nous ne le croyons pas. Le privilige du vendeur r6sulte de la loi (arts. 1983, 2009 et 2014, C.C.).

Pour le moment, nous n'avons pas h nous occuper du caractbre du droit immobilier c6d6 par le contrat.

Il n'6tait pas n6cessaire de le stipuler dans l'acte de vente. Sans doute, le vendeur peut y renoncer; mais on ne peut d6duire cette intention du seul fait de 1'absence de stipulation ou de la mention sp6ciale de quelques-uns des objets vendus. II aurait fallu une d6claration expresse pour que le privildge du vendeur ffit -exclu.

Il suffit d'ailleurs de bien examiner la clause spiciale du privilige. Elle ne parle que de l'outillage et des machineries attach6s aux bitisses vendues. Elle n'inclut mime pas le terrain sur lequel ces bAtisses sont situies, ni d'ailleurs ces bAtisses elles-m~mes.

Personne ne songerait A pr6tendre cependant que les parties, par la mention sp6ciale de l'outillage et des machineries, ont voulu exclure le terrain et les bitisses du privilige du vendeur. II parait clair que leur stipulation a 6t6 faite pour 6carter le doute si l'outillage et les machineries attach6s aux bitisses vendues seraient affect6s par le privilige du vendeur et 'on a fait une disposition sp6ciale pour ce cas particulier, sans que pour cela le privilige soit restreint aux seuls cas ainsi exprimbs.

I y a lieu h l'application de Particle 1021 du code civil.

Il est done r4sult6 de la vente du riseau 6lectrique un privilige en faveur de Landry et le contrat ne comporte pas de renonciation implicite A ce privilbge. Encore moins en contient-il I'exclusion.

Mais c'est la seconde question et c'est la plus importante de la cause est-ce un privilige sur un meuble ou un privildge sur un immeuble?

La r4ponse est necessaire pour la solution de cette cause, puisque le riseau a depuis 6t vendu par Rouleau, Limitie A l'appelante qui l'a pay6 comptant et en a pris possession (art. 199 C.C.); et 6galement parce que, si le riseau 6lectrique est un meuble, l'enregistrement du bordereau qu'a effectu6 l'intim6 pour conserver son privilige est irrigulier et inefficace.

La Cour Sup6rieure et la Cour du Banc du Roi ont 6t6 d'avis que le r6seau de distribution 6lectrique 6tait un immeuble, et nous nous rangeons de ce c~t6.

Nous devons, tout d'abord, r6f6rer A un arr~t de cette cour qui prbsente avec la cause actuelle certains points d'analogie. C'est celui de B6lair v. La Ville de Sainte-Rose (1). Par un statut du Bas-Canada de 1830, un nomm6 James Porteous, dont B61air 6tait le cessionnaire, avait 6t6 autoris6 par la Couronne A 6riger un pont de p6age qui traversait la rivibre entre la ville de Sainte-Rose et la paroisse de Sainte- Th6rdse. La Couronne s'6tait r6serv6 le droit d'acqu6rir ce pont au bout de cinquante ans en en payant la valeur. La ville prit une action pour recouvrer des taxes -qui avaient 6 impos6es sur une partie du pont.

Il y fut d6cid6 que le pont, dans ces circonstances, devait 6tre consid6r6 comme un immeuble au sens de 'article 5730 de la loi des cit6s et villes. L'honorable juge Anglin, maintenant juge-en-chef de cette cour, 6tudie, dans ses notes, la port6e du mot " immeubles " dans le titre " De la distinction des biens ", au code civil, et constate que le mot " bitiments " de Larticle 376 C.C. y est employ6 dans le sens de " structures "; puis, s'appuyant sur Demolombe (vol. 9, no 128), Aubry & Rau (vol. 2, no 164) et Hue (vol 4, n' 9), il ajoute qu'il importe peu que les " constructions pourvu qu'elles soient incorporees au sol, aient &t 6lev6es par le propri6taire du sol ou par un tiers.

Bien que L'on ne trouve pas, dans les opinions 6crites par les autres juges, de mention expresse de ces deux propositions, il est 6vident que la cour devait n6cessairement les accepter pour en arriver a la conclusion que le pont en question 6tait un immeuble imposable.

En vertu du code civil de la province de Qu6bec, tous les biens, tant corporels qu'incorporels, sont meubles ou immeubles (art. 374 C.C.). Les fonds de terre et les bitiments sont immeubles par leur nature (art. 376 C.C.).

Les commentateurs sont d'accord pour dire que l'expression " bAtiments " ne doit pas 6tre limit6e A son sens 6tymologique, mais qu'il faut 1'employer par analogie A toute espice de " construction ".

Planiol (Trait6 Elimentaire - 6e 6d., vol. 1, no 2207) r6sume bien l'opinion g~n6rale en disant qu'il

Cette d6finition peut comprendre le r6seau de distribution 6lectrique vendu par Landry a Rouleau, Limitie, compos6 de piliers ou poteaux enfonc6s dans le sol, reli6s par des fils, auxquels sont attach6s des transformateurs, liens et autres accessoires situds dans les rues publiques, et qui s'identifient et ne forment qu'un seul tout, constituant une construction consolid6e A demeure et faisant corps avec le sol. (Laurent, vol. V, 408, 409 et 411).

Il pr6sente par tous les caractbres d'un immeuble par nature.

La question vient pour la premibre fois devant la Cour Supreme du Canada, car elle ne se posait pas dans The Town of Westmount v. Montreal Light, Heat and Power Co. (1) II s'agissait simplement de d6cider si la charte de Westmount, qui autorisait la taxation de " tout terrain, lot de ville ou portion de lot " pouvait permettre A cette ville d'imposer, sous ces d6nominations, une taxe sur le systame d'6nergie et d'6clairage au gaz et A 1'61ectricit6 appartenant a la compagnie et d6crit au r81e d'6valuation " gas mains and equipment, poles, transformers, wires, etc." - Il y fut jug6 dans la n6gative; et c'est l tout ce que comporte ce jugement. Aussi est-ce A tort qu'on l'a interpr6t6 diff6remment dans l'arrit re Village de Pierreville v. Bell Telephone Co. (2) qui, pour cette raison, ne saurait entrer ici en ligne de compte.

Au contraire, les quelques allusions a la question qui nous occupe maintenant faites par Sir Charles Fitzpatrick (p. 367) et par les juges Idington (p. 371) et Anglin (p. 384), au cours des notes qu'ils ont 6crites, indiquent plut~t qu'ils 6taient d'avis que le r6seau de distribution de la Montreal Light, Heat & Power Company 6tait un immeuble; mais ils n'6taient pas alors appel6s A en d6cider.

Il faut 6galement 6laguer 1'arrat dans la cause de La Municipalitg Scolaire de Sainte-Cunigonde v. The Montreal Water & Power Company (3) ofi le juge Laurendeau d6cide que les tuyaux pos6s sous terre, dans les rues publiques, par une compagnie d'aqueduc, ne sont pas des bien-fonds au sens du paragraphe 16 de l'article 2521 des Statuts Refondus de Qu6bec, 1909, et n'6taient pas imposables pour fins scolaires en vertu de la loi telle qu'elle existait alors (8 mars 1912). C'est une question du mime genre qui est tranch6e dans la cause de Montreal Light, Heat & Power Co. v. Vil- j. lage de Chambly Bassin. (1)

Dans chacun de ces arr~ts, il s'agissait d'interpr6ter un statut sp6cial et de d6cider si un r6seau de distribution d'eau, de gaz ou d'6lectricit6 pouvait 6tre classifi6 dans l'une des catigories de biens que la corporation scolaire ou municipale avait le droit de taxer en vertu des pouvoirs restreints confir~s par le statut qui la rdgissait. Tel n'est pas ici le point en litige.

Mais le juge Tait en a fait une 6tude tris 61abor6e dans la cause de Sherbrooke Gas and Water Co. v. City of Sherbrooke (2), de mime que le juge White dans une cause de

The Bell Telephone Co. v. The Corporation of Ascot (3).

Tous deux ont jug6 qu'un systhme de canalisation (en 1'esphce, pour 1'eau ou pour le t6l6phone), comme -celui qui a fait l'objet de la vente de Landry h Rouleau, Limit6e, devait

6tre consid6r6 comme immeuble par nature.

Un instant la jurisprudence du Qu6bec a paru incliner dans une direction contraire (The Town of Cookshire v. The

Canadian Telephone Co., (4); The Bell Telephone Co. v.

La citg de Hull (5); mais elle n'a pas tard6 a revenir A son point de d6part et, plus r6cemment, la premibre opinion a pr6valu dans les jugements trbs 6tudi6s re Citg de Westmount v. Montreal Light, Heat & Power Coy. du juge de Lorimier (6) et de la Cour du Banc du Roi (7) (r6serve faite pour les compteurs ainsi qu'il est expliqu6 dans l'arr~t de la

Cour Supreme rendu A la mime date que le present jugement) (8), auxquels sont venus s'adjoindre ceux, non moins fortement raisonn&s, qui ont 6t6 rendus dans la pr6sente cause (9).

Les deux principales objections que l'on oppose A l'opinion des r6seaux de ce genre sont des immeubles, celles qui ont privalu dans les arr~ts qui ont d6cid6 dans la nigative et celles que l'on a fait valoir de nouveau au cours de l'argumentation devant cette cour, sont les suivantes:

Ces r6seaux (poteaux, fils, etc.) ne sont pas immeubles J. par nature, parce qu'ils ne sont pas fixes A perp6tuelle demeure;

2. ne sont pas immeubles par destination, parce qu'ils ne sont pas incorpor6s au fonds de terre par le propriitaire de ce fonds.

Nous croyons que ni l'une, ni l'autre de ces objections ne peut trouver d'appui soit dans la doctrine, soit dans la jurisprudence frangaise qui est appel6e h interpr6ter des textes 6quivalents h ceux du Code Civil de la province de Qu6bec. La trds grande majorit6 des commentateurs enseigne qu'il n'est pas nicessaire que la construction, pour 4tre consid6r6e comme immeuble par nature, soit fix6e au sol h perp6tuelle demeure. Il suffit que l'incorporation ne soit pas purement passag~re et accidentelle. C'est le fait de 1'attachement au sol que la loi considbre. La condition de rigueur est que " la construction, quelle qu'elle soit, fasse corps avec le sol "; qu'elle y soit " coh6rente ", suivant l'expression de Pothier, ou " adh6rente ", suivant celle de Laurent. C'est toujours la rigle: Quod solo ineadificatur, solo cedit. Nous r6f~rons A Laurent, 5e 6d., vol. V, 406 h 411; Planiol, 6e 6d., vol. I, 2203, 2207 h 2209; Beaudry-Lacantinerie, 3e 6d. Des Biens, no, 25 et 26; Aubry et Rau, 5e 6d., vol. II, pp. 6 et 7; Colin et Capitant, 4e 6d., vol. I, p. 680 et 681.

De m~me, les bitiments ou autres ouvrages unis au sol sont immeubles par leur nature, qu'ils aient 6t6 construits par le propribtaire du fonds ou par un tiers possesseur; et ce, dans le cas m~me oii le tiers constructeur se serait r6serv6 la facult6 de les d6molir lors de la cessation de sa jouissance. Nous ne pouvons faire mieux sur ce point que de r6f6rer h Aubry et Rau, 5e 6d., vol. II, p. 7, et A la note 6 qui s'y trouve, ainsi qu'aux auteurs et arrkts qui y sont cites, A Laurent, vol. V, 412 h 416, 432; Beaudry-Lacantinerie, des Biens, no 27; Planiol, vol. I, no 2208; Colin et Capitant, vol. I, p. 681.

II n'y a pas & rechercher,

(dit Domolombe, vol. 9. no 104), par qui, ni aux frais de qui, ni avec quels mat6riaux le bitiment ou le travail quelconque a 6t6 fait; par le propri6taire lui-mime du sol, ou par un fermier, un locataire ou un tiers possesseur. Le bAtiment, une fois construit, est immeuble par sa nature, c'est-h-dire d'une manibre absolue et ind6pendamment de la qualitA du constructeur.

Sans doute, lorsque le propri6taire construit sur son terrain avec les mat6riaux d'autrui, NewcombeJ ou lorsqu'un tiers construit sur le terrain d'un autre avec ses propres mat6riaux, il y a lieu, de part et d'autre, i un raglement; et nous verrons qu'en effet le code Napoleon a pr6vu cette double hypothbse. Mais quant & la qualification du batiment lui-mgme, sous le rapport de sa nature immobilibre, le principe demeure toujours, et dans tous les cas, le m~me.

Il convient de compl6ter par une citation de Beaudry- Lacantinerie (des Biens, no 40 in fine):

L'hypothise se pr~sente assez souvent en pratique pour les constructions et bAtimenta 6lev6s en vertu d'une permission administrative sur des terrains d6pendants du domaine public; ces 6difices sont immeubles, tant que l'incorporation subsiste et ils sont immeubles vis-a-vis du constructeur qui a obtenu l'autorisation voulu (Cass. 10 avril 1867, S. 67.1. 277; D. 67.1.397).

Nous tenions h mentionner ce passage qui s'applique particulibrement h l'espbee actuelle, oii les poteaux et fils sont plac6s dans les rues de la municipalit6. Et c'est, en somme, la conclusion h laquelle cette cour 6tait elle-mime arriv6e dans la cause de B6lair v. Ville de Sainte-Rose (1). D'aprbs la jurisprudence de la Cour de Cassation de France, " c'est le fait actuel qui decide si une chose est " mobilibre ou immobilibre " (Dalloz 1861.1.225; 1867. 1. 398); et il n'importe pas que le droit en vertu duquel elle se trouve adh6rente au sol soit resoluble.

Les principes g~n6raux que nous venons d'exposer ont 6t6 appliqu6s aux "tuyaux de canalisation souterraine, * * * bien "qu'ils aient 6t6 plac6s par un possesseur h titre pr&- ''caire au lieu de l'6tre par le propridtaire du fonds" (Cass., Comp. G6n. des Eaux, S. P. 1900.1.446), aux " conduites "d'eau plac6es dans le sol des voies d'une commune par une "soci6t6 concessionnaire pour la distribution de l'eau aux "habitants " (Cass. S. 91.1.488, Cie Gindrate des Eaux v. Octroi de Clichy), aux " conduites destin6es h amener le " gaz au dehors de 1'usine et passant sous les voies publi- " ques et priv6es " (Fuzier-Herman, R6pertoire, vo. Biens, (1) 63 Can. S.C.R. 526, at pp. 531 et seq.

135); et " il n'est pas douteux qu'il faut assimiler aux canalisations d'eau (les seules auxquelles on pouvait pen- "ser lors de la codification de nos lois) celles de gaz et celles "d'glectricit6 " (Planiol, vol. I, n' 2209; Colin et Capitant, vol. I, p. 681; Ville de Dijon c. Compagnie des Eaux, D. 1902.1.492).

A Le r6seau d'installation pour distribuer la lumidre 61ectrique au village de Mont-Joli vendu par Landry A Rouleau, Limitie, 6tait done un immeuble lors de cette vente et, vu que son adh6rence au sol a toujours subsist6 depuis, il est demeur6 immeuble jusqu'A ce jour. I n'a pas cess6 d'6tre immeuble parce que les poteaux, fils, transformateurs et accessoires situ6s dans les rues de Mont-Joli ont depuis 6t6 s6par6s des pour 6tre reli6s aux machines g6n6ratrices d'6nergie 6lectrique appartenant a l'appelante.

Au point de vue des principes 6tablis plus haut, cette modification n'a pu affeeter le caractbre immobilier du r6seau.

Ce r6seau, d'apris 1'opinion la plus g~n6rale, est un immeuble par lui-mime, en tant que construction adhdrente au sol, et non pas seulement comme faisant partie int6grante de l'usine g6n6ratrice de l'61ectricit6.

De plus, cette s6paration du r6seau d'avec l'usine, causge par la vente A 1'appelante, ne donne pas ouverture, comme 1'appelante l'a pr6tendu, aux recours pr6vus par les articles 2054 et 2055 du code civil. Ces recours sont limit6s au cas le d6biteur ou le tiers-d6tenteur " d6t6riore " un immeuble grev6 de privilige ou d'hypothbque, " dans la vue de frauder " le or6ancier hypothicaire.

Ici, il s'agit d'une vente ordinaire.

Le privilige ou 1'hypothique ne d4pouille pas le d6biteur ou le tiers-d6tenteur de son droit de proprigtaire. Il peut ali6ner la proprit6 (art. 2053 C.C.), sauf qu'elle reste sujette au privilege ou A l'hypothique. Si, comme dans cas actuel, une partie seulement de l'immeuble est vendue, le privilige reste indivisible et subsiste en entier sur chaque partie de la propri- 6t6 affectie (arts. 2017, 2058 C.C.).

Nous ne voyons pas quelle distinction on peut faire, sous ce rapport, entre le cas actuel et celui de la vente de partie d'une terre hypothqu6e.

Mais il se pose une troisibme question, et 1'on dit: Mme si ce r6seau est un immeuble, il n'est pas susceptible d'6tre hypoth6qu6 ni, par cons6quent, d'8tre affect6 par un privilIge immobilier, parce qu'on ne saurait admettre un tel privil6ge ou une hypothbque sur une construction ind6pendamment du sol, et que, en plus, dans le cas pr6sent, le sol est la rue municipale, soit un domaine public inaliinable. Cette pr6tention pourrait s'appuyer sur Laurent (vol. 30, no, 214 et 215).

Mais cet auteur d6clare lui-mime que son

Rien dans la d6finition donn6e par le Code du privilige (art. 1983, C.C.) ou de l'hypothbque (art. 2016, C.C.) ne s'oppose A ce que l'un ou 1'autre n'affecte que la construction, sans affecter le sol sur lequel elle est 6difi6e.

En g6n6ral, on peut dire que tous les biens immobiliers sont susceptibles d'8tre donn6s en hypoth~ques, pourvu qu'ils soient dans le commerce et qu'ils soient saisissables (Planiol, vol. II, no" 2718, 2721; Colin et Capitant, vol. II, p. 887; Rgmillard v. Duval (1).

(Voir 6galement le m~me auteur-vol. II, no 634.) Dans les Codes annots de Sirey (3e 6d., 1892), sous 'art. 518 du Code Civil, on trouve la note suivante, qui r6sume bien la situation:

Cela est conforme a 'art. 2038 du Code Civil.

a 6t6 jug4 que v- (Turge vs Hospices civils de Lyon (1).

et cet arrit fut confirm6 par la Cour de Cassation (2). Et m~me le locataire d'un terrain faisant partie du domaine communal, et plac6 hors du commerce par sa destination publique, peut hypothdquer la construction qu'il y a 61ev6e avec 'autorisation de la municipalit6 (D.P. 1866. 2.94).

Il suit de tout ce qui pr6chde que le privilege immobilier de Arthur C. Landry sur le r6seau de distribution 6lectrique vendu A Rousseau, Limit6e, pouvait faire valablement l'objet d'un enregistrement et d'un droit de suite (art. 2056, C.C.).

Or, dis que l'on admet que le droit de privilige immobilier existe, la mithode de son enregistrement ne saurait pr6senter de difficult6 insurmontable.

Quelques jours seulement apris la vente par Landry A Rouleau, Limitie, cet acte avait 6t6 enregistr6 par transcription sur les numbros de cadastre officiel du terrain oil se trouvait l'usine g6n6ratrice.

Cela d6jh serait complet, d'apris le tribunal de Grenoble (D.P. 1906.2.209) qui, dans le cas d'une source exploit6e pour fins d'aqueduc, a jug6 qu'il

L'on voit tout de suite l'analogie avec le pr6sent cas. Mais, aprbs tout, I'enregistrement a surtout pour but de rendre publics les actes et les droits r6els (art. 2171, C.C.). En particulier, en ce qui concerne le privilige, I'enregistrement ne le cr6e pas, non plus qu'il ne le confbre; il ne fait que le conserver et lui donner effet (art. 2082, C.C.).

L'acte de vente ne contenait pas les num6ros des rues dans lesquelles 6taient pos6s les poteaux et les fils du r6seau. A vraiment parler, cet immeuble particulier constitu6 par le r6seau n'avait pas et n'a pas de numbro de cadastre.

L'acte de vente et, par suite, le droit de privil~ge n'en sont pas moins existants et valides car, dans ce cas, la loi n'exige pas, comme elle le fait pour l'hypothbque conventionnelle (au sujet de laquelle nous entendons laisser la discussion ouverte),

(art. 2042, C.C.); Mullarky v. Montreal Loan and Mortgage Company (1).

Ce privilbge n'est pas le produit de la convention. des parties. Comme l'hypoth6que 16gale, il " rbsulte de la loi "

(arts. 1983, 2020, C.C.) et la loi n'exige pas, pour qu'il soit

" valable ", la designation spiciale requise par 'art. 2042,

C.C.; surtout lorsque, comme dans 1'espbce, on ne se plaint pas de 1'insuffisance ou de l'irr6gularit6 du bordereau (art.

2139, C.C.).

M~me si le num6ro officiel du cadastre ne se trouve pas dans le titre, il peut y 6tre suppl66 par le bordereau qui le resume (art. 2144a, C.C.) ou au moyen d'une r6quisition ou un avis (art. 2168, C.C., in fine).

C'est ce qui a 6t6 fait ici. Le droit de privilige existait. Le cr6ancier l'a fait enregistrer par la m6thode indique par le Code Civil qui s'adaptait le mieux au cas particulier.

Nous sommes d'avis de confirmer les jugerhents de la

Cour Sup6rieure et de la Cour du Banc du Roi.

J.-For the reasons assigned by Mr. Justice

Dorion in the appellate court below and for the reasons assigned by my brother Rinfret, I agree with the latter.

Appeal dismissed with costs.