Garneau v. Diotte

appeal side, province of Quebec, reversing the judgment of the Superior Court, Surveyer J. and dismissing the appellant's action.

The action brought by the appellant is a petitory action, whereby she asks that she be declared the owner of lac Guindon, its dependencies and shores, with the exclusive right of hunting, fishing, boating and access in aid to said lake; that it be declared free from all servitudes in favour of the respondent and her property; and that the respondent be ordered to abandon said lake and pay to the appellant $4,500, for real and exemplary damages.

J.-Le lac Guindon, qui fait l'objet de ce litige, est situ6 dans la paroisse de Saint-Sauveur, comt6 de Terrebonne, province de Qu6bec. C'est un lac de peu d'6tendue: environ quinze arpents de longueur et cinq arpents de largeur. Les parties se sont accord6es pour admettre que, au sens de la loi, il n'est ni navigable, ni flottable. II 6tait connu auparavant sous le nom de lac Bisson et 6tait compris dans l'Augmentation de la seigneurie des Mille-Isles, conc6dde le 20 janvier 1752 au sieur Dumont, capitaine r6form6 des troupes de la marine.

L'appelante, se pr6tendant maintenant propri6taire de ce lae en vertu d'une ligne de titres qu'elle fait remonter & l'octroi primordial du fief, s'est pourvue contre l'intim6e par voie d'action n6gatoire et a conclu que le lac ffit " d~clar6 franc et clair de toute servitude h 1'6gard de la d6fenderesse " et, en particulier, des droits " de grave, chasse et pache, canofage et acc~s ", dont elle r6clame pour elle-mime le privilige exclusif.

Ce sont des droits dont l'intim6e et ses auteurs, en commun avee les autres propri6taires de fermes autour du lac ainsi que leurs pr6d6cesseurs, paraissent avoir joui sans . contestation depuis une 6poque m~me ant6rieure h l'Acte seigneurial de 1854. Il convient donc de scruter avec soin et prudence les contrats sur lesquels i'appelante dclare appuyer ses pr6tentions; car si elle ne peut d~montrer qu'elle posshde un titre valable, elle ne saurait discuter celui de l'intim6e. (City of Montreal v. Ferguson.) (1).

L'acte de vente dont se r~clame l'appelante ne date que du 2 juin 1911. Elle aurait alors acquis de Dame Elizabeth Globensky, 6pouse de J.

A Naturellement, I'appelante a produit, en outre, la suite des titres de ses auteurs, mais c'est uniquement dans son contrat h elle qu'il faut chercher les droits qui lui ont 6t6 c6d6s. Elle a donc acquis le lac Guindon (N.B. II n'apparait nulle part qu'il s'y trouve des " iles et ilets " ou des " pouvoirs d'eau ") avec droits de chasse et de p~che. Cela veut dire: le lac A son niveau ordinaire (art. 422 C.C.). L'appelante n'a, en vertu de son titre, acquis aucun terrain autour du lac Guindon, ni droit de grave, ni droit d'acces. Un lac non navigable et non flottable comme celui-ci, seul et consid~r6 comme entith distincte de ses rives, peut faire partie du domaine priv6 d'un particulier; il peut 6tre 1'objet d'un droit de propridt6 ind6pendant des terrains qui ]'environnent; mais cela n'emporte pas par le fait mime la propri6t6 ou 1'usage des graves, non plus que le droit d'acc6s. Mime si le propridtaire peut se pr6valoir de la servi- -* tude r6sultant de l'enclave, H1 ne pourra exiger un passage -qu'A "la charge d'une indemniti proportionn6e au dom- J. mage qu'il peut causer " (art. 540 C.C.).

C'est dire que l'appelante ne peut, en vertu d'un contrat qui la d6clare propri6taire du seul lac Guindon, nier aux riverains le droit de gr~ve ou le droit d'acc6s.

C'est plut6t la proposition contraire qui serait vraie.

Ce contrat, cependant, dans ses termes, lui confire la propri6t6 du lac. Il lui accorde, en plus, express6ment les droits de chasse et de p~che. Cette mention speciale n'6tait pas n6cessaire. Le droit de chasse, le droit de p~che et le droit de canotage sont des attributs de la propridt6 (Picard, Traiti des Eaux, vol. 4, p. 205; Fraser v. Fraser (1). Le Conseil Priv6 a d6cid6 que le droit de pache pouvait faire l'objet d'une concession sipar6e (" a separate physical subject of possession "). Matamajaw Salmon Club v. Duchaine (2).

Mais le principe g6n6ral, en dehors des lois sp6ciales ou des conventions distinctes, veut que tous ces droits (pache, chasse, canotage) appartiennent ' celui qui a la jouissance du domaine: terre, lac ou cours d'eau. L'acte que lui a consenti Dame Elizabeth Globensky justifierait donc l'appelante de r6clamer des droits exclusifs de chasse, de p~che et de canotage sur le lac Guindon si, au moment de la convention, ces droits 6taient, suivant le langage m~me de l'acte, " non encore vendus ".

Or, le 21 novembre 1848, Dame Marie Elmire Lambert Dumont (Madame Pierre Laviolette), seigneuresse de la Seigneurie de l'Augmentation des Mille-Isles, a conc6d6 A titre de cens et rentes fonciers h Martin Paquette, cultivateur de Saint-JHrome, une propri6t6 ainsi d6crite:l'autre c8tA environ trois arpents au flanc lac Germain, mais il faut comprendre que la plus grande partie du lac Bisson s'6tend sur le terrain. Cette dite terre contient une superficie de cent arpents plus ou moins, conform6ment au procswerbal de bornage d'icelle par Mtre Emery F6r6, arpenteur jurd, en date du trois avril dernier A l'instant remis au preneur. Rinfret J.' Le prochs-verbal de bornage de M. F6r6 avait 6t6 requis par Dame Marie Elmire Lambert Dumont, par le tuteur de Demoiselle Virginie Lambert Dumont et par Martin Paquette " aux fins de mesurer et borner " Ia propri6t6 qu'il s'agissait de conc6der. La d6signation ins6r6e A 1'acte est en termes identiques A ceux du procks-verbal, sauf que la ponctuation Ia rend plus claire:une concession de forme irr6gulire, enclav6e dans la largeur de six terres de la rivibre du Nord savoir: par les 46, 47, 48, 49, 50 et 51 oil elle tient par devant, par derribre au cordon de compensation qui s6pare le surplus de terrain compris entre ledit cordon, le lac Bisson et les six terres mentionnies, d'un c6t6 au nord tenant dix arpents et neul perches au no 52 et de i'autre c&t6 environ trois arpents au flane du lac Germain, mais il faut comprendre que la plus grande partie du lnc Bisson s'tend sur le terrain.

Or, ladite concession ainsi d~sign6e forme par les lignes qui fixent son contour A part de i'entr6e du laz Bisson sur le terrain une superficie de cent arpents plus ou moins.

La description de la propri6t6 dans 1'acte comme 6tant " une terre" n'a pas pour effet d'61iminer le lac Bisson. Le mot " terre" n'est pas employ6 ici par opposition au mot " eaux ". Il n'a pas pour but d'exclure les eaux. II veut dire " concession ", et c'est d'ailleurs le terme dont se sert A deux reprises le procks-verbal.

L'acte lui donne ce m~me sens un peu plus bas dans la description lorsqu'il r6fire aux " six terres de ladite rivire du Nord ". Encore A 1'6poque actuelle, dans le langage usuel de la province de Qu6bec, on parle d'un lot ou d'une ferme comme 6tant une terre. Cela n'emp&che pas '(comme le dit M. le juge Dorion) qu'un lac de peu d'6tendue peut parfaitement Stre compris dans les bornes d'un lot et en former partie sans mAme qu'il soit n6cessaire de le mentionner expressement.

C'est 14 d'ailleurs ce qui s'est produit pour la concession primordiale du fief lui-mime A M. Dumont. Ce document. ne contient aucune r6f6rence aux lacs, aux rivieres ou aux cours d'eau. II r6sulte cependant de la r6ponse de la Cour Seigneuriale A la vingt-huitibme question que celles de ces eaux qui 6taient non navigables ni flottables et qui traversaient le fief ou qui s'y trouvaient totalement ou partiellement situ6es " appartenaient au fief et en faisaient partie " A moins qu'elles ne fussent exclues par le titre. Par l'ac- S.C.R.

censement, le censitaire devenait de la m~me manibre propri~taire des eaux non navigables ni flottables qui se trouvaient dans sa concession et il acqu6rait " la possession et - J.les profits de ces eaux dans les limites de cette concession" .(Cour

Seigneuriale, R6ponses aux questions 29 et 32, Lower Canada Reports, vol. A, pp. 72a et 74a).

La propri6t6 vendue h Martin Paquette, mime sous la d6signation " une terre comprenait done les eaux non navigables ni flottables "qui s'y trouvaient totalement ou partiellement situ6es " A moins d'exclusion dans le titre. Or, 1'arpenteur, dans son procks-verbal, et les parties, dans l'acte de vente, ont donn6 les lignes qui fixent le contour de la concession; elle est enclav~e entre les six terres de la rivibre du Nord portant les num6ros 46, 47, 48, 49, 50 et 51, " elle tient par devant ", le cordon de compensation qui la borne par derriere, le num6ro 52 qui la limite au nord et le flanc du lac Germain qui la borne de l'autre c~t6. La description ne mentionne le lac Bisson qu'en rapport avec le surplus de terrain qui aboutit au cordon de compensation. Elle ne r6fire pas au lac Bisson pour d6limiter la concession.

Elle dit, au contraire, " que la plus grande partie du lac Bisson s'6tend sur le terrain ".

Comme le fait remarquer M. le juge Dorion en Cour du Bane du Roi:- & Cependant, pour les fins de ce litige, ce qu'il faut surtout remarquer, c'est que le proc&s-verbal et I'acte d6clarent tous deux que la terre ou concession h Martin Paquette " tient pardevant " h des lots de terre de la rivibre du Nord qui avaient d6jh 6t6 conc6d6s par le seigneur et qui sont d6sign6s sous les num6ros 46, 47, 48, 49, 50 et 51. Or, l'appelante a vers6 au dossier le sign6 par M. Godfroi Laviolette. Si l'on examine ce plan, 'on voit que le lac Bisson est compl~tement encercl par le terrain de la concession faite A Martin Paquette et celui des lots num6ros 47, 48 et 49. Une partie des num6ros 47 et 49 se rend jusqu'au terrain de la concession Paquette; mais le num6ro 48 ne s'y rend pas. Le lac s6pare tout le terrain du num6ro 48 du terrain de la concession faite h Paquette. Cependant le prochs-verbal et l'acte disent que la concession Paquette " tient pardevant " entre autres aux numeros 47, 48 et 49. Elle s'6tend jusqu'd la ligne de ces numeros; aucun territoire interm6diaire n'est retenu par la seigneurie. Il est donc impossible de donner effet A cette description sans comprendre tout le lac Bisson dans la concession h Paquette et les autres concessions ant6rieures des lots num6ros 47, 48 et 49.

La description pourrait laisser entendre que le lac Bisson tout entier est compris dans la concession Paquette (puisque cette dernibre s'6tend jusqu'A la ligne des terres d6jh conc6d6es et qui portent les numbros 47, 48 et 49), si le prochs-verbal et l'acte ne disaient pas que le lac Bisson ne s'6tend qu'en partie (" la plus grande partie ") sur le terrain. Il r6sulte de cette indication que les lignes de division de la concession Paquette d'une part et des num6ros 47, 48 et 49 d'autre part doivent se rencontrer sous le lac Bisson ou Guindon. Entre la terre vendue a Paquette et les terres de la rivibre du Nord qui, d'apr~s la d6signation tant dans le prochs-verbal que dans l'acte, se rejoignent, il ne subsiste aucun territoire r6siduaire pour la seigneuresse; or, si le territoire dont il s'agit avait t6 alors conc6d6, il s'ensuit que les droits qui sont les attributs de la propri6t6 Pavaient 6t6 6galement.

On peut done conclure que, d~s le 21 novembre 1848, le lac Bisson ou Guindon, ainsi que les droits de chasse, de piche et de canotage sur ce 'lac, 6taient sortis du domaine utile des seigneurs de 1'Augmentation des Mille-Isles, et que, par cons6quent, I'appelante, qui pretend tenir son titre des h6ritiers descendants de ces seigneurs, n'a pu acqurir valablement ni le lac Guindon, ni les droits qu'elle r6clame sur ce lac. Martin Paquette et les propri6taires des terres 47, 48 et 49 d6tiennent du mime auteur par concession ant6rieure, et la question de priorit6 d'enregistrement ne se pose meme pas (arts. 1027 et 2098 C.C.).

C'est bien ainsi d'ailleurs que, en 1848, et dans les ann6es qui suivirent, les parties ont compris leurs titres. On a 1'habitude de dire, et il est de jurisprudence, que la fagon dont les parties ex6cutent elles-mames les obligations d'un V* acte est 1'un des moyens les plus sfirs d'en saisir la port6e et 1'intention. Toute la preuve d6montre qu'apres la concession faite A Martin Paquette, ce dernier et ses successeurs ont eu, sans 6tre molest6s par les seigneurs ou par qui que ce soit, la jouissance sur le lac Guindon de tous les droits que l'appelante entendait leur nier par les proc6dures qu'elle a intent6es.

L'objection soulev6e contre la validit6 de 1'acte de vente & Martin Paquette nous paraft avoir trouv6 sa juste solution dans le jugement de la Cour du Banc du Roi.

Le testament de Louis-Eustache-Lambert Dumont, en date du 11 octobre 1805, 16guait la propri6t6 de sa seigneurie aux petits-enfants de ses enfants mineurs, Nicolas-Eustache-Lambert Dumont et Marie-Louise-Ang6lique-Lambert Dumont. Il d6fendait h ses 1gataires de vendre, engager, ni ali6ner aucune partie de sa seigneurie. Ses enfants et ses petits-enfants ne devaient avoir que la jouissance de leurs parts et portions h6r6ditaires, avec substitution en faveur des arribres petits-enfants.

A la date de la concession Paquette, la seigneurie 6tait en la possession de Marie-Elmire-Lambert Dumont (Madame Laviolette) et Virginie Lambert Dumont, alors mineure, 6tait appel6e au deuxibme degr6 comme arriere petite-fille de Louis-Eustache-Lambert Dumont.

Le tuteur de cette dernibre est mentionn6 par I'arpenteur Fir6 dans son procks-verbal comme ayant particip6 A la r6quisition du bornage.

La d6fense d'ali6ner et la substitution cr66e par le testament peuvent s'interpr6ter comme s'appliquant seulement au domaine direct de la seigneurie, abstraction faite du domaine utile. Mais si elle avait pour but d'empicher les successeurs et hiritiers de Louis-Eustache-Lambert Dumont de faire des concessions du domaine utile " quand de ce requis " cette prohibition eut 6ti alors ill6gale et consid~r6e comme non 6crite (art. 760 C.C.).

La concession des terres en fiefs et seigneurie au Canada a, par 1'arr~t du 6 juillet 1711,

A C'est 11 le texte des r6ponses de la Cour Seigneuriale aux questions 7 et 9 qui lui furent pos6es.

(Lower Canada Reports, vol. A, pp. 54 (a) et 56 (a).). La Cour Seigneuriale a d~cid6 que ces lois 6taient d'ordre public (Rponses aux questions 18, 19 et 20; loc. cit. pp. 63a et 64a). Les r6ponses de la Cour Seigneuriale sont d6cisives et ont la force de chose jugde par un tribunal de dernier ressort Il y a, cependant, pour maintenir la validit4 des droits de Martin Paquette, une raison additionnelle. L'acte seigneurial de 1854 pourvoit A la confection du cadastre des seigneuries par un commissaire nomm6 par le gouverneur. Le propri6taire ou possesseur de la seigneurie pouvait paraitre soit en personne, soit par son agent, devant le commissaire afin de faire corriger toute erreur qui pourrait se glisser dans ce cadastre. Ce cadastre 4tait fait en triplicata; et, aprbs qu'il 6tait complit4, un exemplaire 6tait transmis au Receveur-G4n6ral de la province, un autre 4tait d6pos6 au greffe de la Cour Sup6rieure du district, et le troisibme restait sous le contr6le du commissaire.

Avis public de tel d6p~t 6tait alors donn6, apris quoi, dit la loi (art. 14):- Puis est venu 1'acte de 1855 (18 Vic., c. 103), qui a amend6 1'Acte Seigneurial de 1854, et dont l'article 11 s'exprime comme suit:- En 1854 et 1855, Martin Paquette occupait encore et poss6dait, avec la permission du seigneur, la terre qui lui avait 6t6 concid6e en 1848. Son nom est entr6 au cadastre de la partie de l'Augmentation de la seigneurie des Mille- Isles qui fut confirm6 et maintenu par la Cour de Revision des Cadastres en vertu de 1'Acte Seigneurial et de ses amendements. II avait toujours pay6 jusque-11 ses redevances seigneuriales & raison de cette terre; et quels que fussent les d6fauts de son titre, il est done cens6 en avoir 6t6 d6s lors DV. le propriitaire comme censitaire en vertu des lois de 1854 et

D'ailleurs, 1'appelante a produit au dossier le livre terrier des seigneurs de I'Augmentation des Mille-Isles; et, au num6ro 508 (correspondant h celui du cadastre seigneurial) les seigneurs successeurs de Dame Marie-Elmire-Lambert Dumont (Madame Laviolette) et de Demoiselle Virginie .

Lambert Dumont (1'appel~e & la substitution lors de la vente Paquette), et les auteurs de qui l'appelante pr6tend tenir son titre, ont reconnu la qualit6 de propri~taire des successeurs de Martin Paquette et ont entr6 dans ce livre successivement le nom de Eughne Paquette et celui de Elie Guindon. Le livre terrier fait voir en mgme temps que la rente a 6t6 ponctuellement payee aux seigneurs.

Martin Paquette a done bien 6t6 reconnu, tant par la loi de 1855 que par les seigneurs successifs, comme 6tant le propridtaire indiscutalble de la concession qui lui fut faite par 1'acte du 21 novembre 1848. Et comme nous avons conclu, en outre, que cette concession jointe A celle des terres num&ros 47, 48 et 49 de la rivibre du Nord avait fait sortir le lac Bisson ou Guindon du domaine utile de la seigneurie de l'Augmentation des Mille-Isles, il s'ensuit que ce lac n'a pu ftre c6d6 et transmis h 1'appelante par l'acte qu'elle a obtenu de Dame Elizabeth Globensky le 2 juin 1911 et que le jugement de la Cour du Banc du Roi, qui l'a d6boutie des conclusions de son action, doit 6tre confirm6 avec d6pens.

Lamothe, Gadbois & Charbonneau.