Smith v. Comtois

J.-Une dame Maria Gori, veuve r6sidant en Italie, 6tait en 1924 propri~taire de deux conciergeries situ6es A Montr6al et connues sous les noms de Marlowe Apartment et King Emmanuel Apartment.

John Dominique 6tait son fond6 de pouvoirs.

Dans le cours du mois d'octobre, Dominique avait confi6 h The Prudential Realty & Investment Company, Limited, agence d'immeubles, la vente de ces conciergeries. en demandait $175,000, comprenant les hypoth6ques au montant de $140,000, que l'acqu6reur aurait A assumer, et $35,000 en argent, dont il exigeait que $20,000 a $25,000 fussent paybs comptant. Conrad Comtois, l'intim6, 6tait depuis plusieurs mois en relations d'affaires avec The Prudential Company. Il avait d6ja utilis6 ses services pour tenter l'acquisition d'autres propri6t6s.

II poss6dait des logements de rapport et des cr~ances hypoth6caires. offrit, par l'entremise de cette agence d'immeubles, dacheter les conciergeries Marlowe et King Emmanuel pour le prix de $175,000, en prenant charges des hypothiques, mais en effectuant le paiement de la balance par le transport de ses cr6ances hypothicaires, mentionnies en d6tail, et par la dation ou 6change de ses logements de rapport.

Cette proposition fut soumise a Dominique qui la refusa; mais qui, en mgme temps, autorisa The Prudential Company A vendre pour la somme de $160,000, formie toujours des hypothbques et d'un montant de $20,000 comptant. La compagnie omit d'informer Comtois A la fois du refus et de la contre-proposition de Dominique. Au lieu de cela, elle fit accepter par M. Guy Smith, 'appelant, les offres respectives. d'achat et de vente qu'elle d6tenait entre ses mains de la part de Comtois et de Dominique. Smith 6tait le pr6sident de The Prudential Realty and Investment Company, Limited.

Les autres directeurs 6taient ses deux fils; et Grimaldi, le g6rant, 6tait son gendre. L'acceptation par Smith de l'offre de Dominique prite fortement au soupgon de simulation, car il fut prouv6 que Smith n'a pas fait le paiement de $20,000 port6 A 1'acte de vente qui s'ensuivit, et qu'il se fit remettre une contrelettre par laquelle Dominique s'engageait A reprendre les deux conciergeries si Comtois ne donnait pas suite A a proposition d'achat.

C'est ce qui arriva. Comtois refusa de conclure avec Smith. Ce dernier rdussit A trouver un autre acqu6reur pour le prix que Dominique consentait A accepter; et il reclame maintenant, a titre de dommages-int6rits, la somme de $15,000 pour le pr~tendu b6nifice qu'il aurait r~alis6 si Comtois avait achet6 au prix qu'il avait offert. Il r~clame, en outre, les frais incidents.

Il est loin d'6tre certain que le b6n6fice de Smith efit t vraiment de $15,000.

Les deux propositions n'6taient pas semblables.

Celle de Dominique exigeait $20,000 comptant. En vertu de l'offre de Comtois, aucune partie du prix n'6tait payable en argent. En outre des hypoth6ques qui affectaient les conciergeries, ce prix 6tait form6 de cr~ances hypoth6caires avec 6chiances r~parties sur plusieurs ann6es et dont le capital, pour deux d'entre elles, 6tait remboursable par versements annuels ou semi-annuels. De plus, les logements de rapport et les autres immeubles offerts en 6change 6taient portis dans l'offre A une valeur fix~e par Comtois luimime et que nul, au cours de 1'enquite, ne s'est charg6 d'appricier.

En somme, les parties se sont bornies & discuter la question de la responsabilit6 en dommages. Elles ne se sont pas pr6occupies de la preuve de ces dommages. Aucune d'elles n'a song6 A 6tablir la valeur respective des offres. Il eat peut- 6tre 6t6 difficile de trouver dans le dossier les donnies n6cessaires pour fixer d'une fagon pr6cise la somme du profit que Smith a r6ellement perdu. Ce profit ne s'6tablit pas n6cessairement par la difference entre les chiffres mentionnis dans les deux propositions.

Mais la Cour Sup6rieure et la Cour du Bane du Roi n'ont pas d6termin6 de quelle manibre il eflt fallu proc6der A ce calcul, parce qu'elles ont 6t6 d'avis que, dans les circonstances, 'appelant ne pouvait 6tre admis h r6clamer de l'intim6 des dommages-intir~ts. En fait, la Cour Sup6rieure a jug4 que Comtois avait constitu6 The Prudential Company sa mandataire pour acheter les deux conciergeries. Nous ne saurions d6cider que, en cela, elle n'a pas fait une juste appreciation des circonstances prouv6es h 1'enquite et des termes de 1'offre du 11 novembre 1924.

Sans doute, la compagnie 6tait d6jk la mandataire de Madame Gori, par d6l4gation de Dominique; mais le courtier peut quelquefois Atre le mandataire des deux parties (art. 1735 C.C.).

A tout 6v6nement, nous ne nous demandons pas si The Prudential Company aurait dii refuser le mandat de Comtois parce qu'il pouvait entrer en conflit avec celui de Dominique. Nous ne discutons, pour le R-et . moment, qu'une question de fait. La compagnie a effectivement accept6 de se charger d'acqu6rir les conciergeries pour le compte de l'intim6. Il lui incombait, ds lors, d'ex6cuter son mandat de la meilleure manidre possible (Lamarre v. Clairmont (1); Aubut v. Gareau (2) ), en toute diligence et loyaut6, et suivant la plus entibre bonne foi. C'est en prisentant 1'offre de Comtois A Dominique que, A la suite du refus de ce dernier, le g6rant de The Prudential Company regut la contre-proposition qui a donn6 lieu au litige.

L'appelant ne saurait pritendre que cette contre-proposition n'6tait pas avantageuse, puisqu'il alligue qu'elle repr6sente pour lui un b6nifice de $15,000.

II 6tait done du devoir de The Prudential Realty and Investment Company, chargde par Comtois d'acquirir les conciergeries et qui avait accept6 ce mandat, de communiquer A Comtois le refus de Dominique, ainsi que les conditions nouvelles auxquelles ce dernier 6tait pret A se soumettre. Au lieu d'en agir ainsi, The Prudential Company a offert A Smith les avantages qui pouvaient resulter de la nouvelle offre de Dominique. Elle a ainsi failli a ses obligations envers son mandant. Il parait clair qu'il ne saurait en r6sulter en sa faveur le droit de r6clamer de ce dernier, sous forme de dommages-int6rets, le b6n6fice que, pr6cis6ment, il lui incombait de mettre A la port6e de ce mandant.

Mais, dans le cas actuel, la mandataire est une compagnie incorporbe. Elle ne peut agir que par 1'entremise de ses officiers. Le devoir envers Comtois devait ici 6tre rempli par les officiers de la compagnie.

Smith, son prisident, occupait vis-A-vis de Comtois la position de celui qui avait accept6, au nom de la compagnie, d'ex6cuter le mandat qui avait 6t6 confi6 A cette dernibre.

II serait inadmissible qu'il pfit, dans les circonstances, avoir contre Comtois une r6clamation en dommages qui serait nide a la compagnie elle-mgme.

Cela nous amine au second argument qui milite contre l'action de 1'appelant.

Les mandataires ne peuvent so S.C.R.

rendre acquireurs, ni par eux-memes, ni par parties intersmrr posies, des biens qu'ils sont charg6s de vendre (art. 1484 oV. C.C.). Ce principe, qui est general pour les administrateurs au sujet des biens qui leur sont confi6s, a 6t0 6tendu encore dans le cas du mandat; et la loi de la province de Qu6bec 6nonce une rigle, tirie de la loi romaine, qui ne se trouve pas dans le Code Napolon en d6fendant A un " agent employd pour acheter ou vendre quelque chose " d'en 6tre " l'acheteur ou le vendeur pour son compte " (art. 1706 C.C.).

Il s'ensuit que The Prudential Realty & Investment Co. Ltd. n'aurait pu, en 1'espice, accepter pour elle-meme, sans en avoir pleinement inform6 l'intim6, l'offre que Dominique lui remit le 11 novembre 1924, parce qu'elle avait assum6 le mandat d'acquirir les propri~tis pour Comtois.

Si The Prudential Company ne pouvait ainsi devenir 1'acheteur, elle n'aurait pu 6videmment r~clamer de l'intim6 les b6nifices qu'elle aurait realis6s au moyen d'un pareil achat. Le motif de cette prohibition est notoire:

fit Or, comme nous venons de le dire, une compagnie ne fait rien par elle-meme. Le devoir de la comlagnie est rempli par ses officiers.

Dans le cas actuel, Smith, pr6sident de The Prudential Company, 6tait personnellement au courant du mandat que sa compagnie d6tenait de 1'intim6. Il en connaissait tous les details puisqu'il a mis sa signature au bas de l'offre de Comtois. Cette obligation de diligence, de loyaut6 et de bonne foi que doit tout mandataire A son mandant, c'est Smith, comme pr6sident, de concert avec le g6rant et les autres officiers, qui devait n6cessairement l'accomplir.

6tait done v6ritablement l'un de ceux qui devaient executer le mandat. Comme cons6quence, le principe fondamental de moralit6 6dict6 par les articles 1484 et 1706 du code civil s'4tendait a lui et aux relations qu'il pouvait avoir avec Comtois. On doit assimiler sa situation A celle de l'inspecteur dans un cas de cession de biens, '. qui cette cour a ni6 le droit d'acqu6rir pour son propre compte 1'actif du d~biteur insolvable, pour la raison que