Judgment of the Court
RINFRET J.-La cit6 de Levis r6clame deux annies d'arrdrages de taxes sur des immeubles appartenant au S6minaire de Quebec. L'appelant invoque en defense la r6solution suivante:
Qu'une exemption de taxes, sauf la taxe d'eau, pour une p6riode de cinq ans, ' partir du premier mai mil neuf cent dix-neuf (1919), soit accord6e h MM. William H. Hutchison, de Londres, Angleterre, Horace Dussault, de Lvis, entrepreneur et Charles-Auguste Chauveau, de Qu6bec, avocat, faisant affaires h L6vis comme constructeurs de navires et exploitant en la cit6 de L6vis des chantiers maritimes sur les lots qu'ils occupent comme locataires, et portant les num6ros quatre cent vingt-trois (423), trois cent quatre-vingt-quinze (395), trois cent quatre-vingt-seize (396), quatre cent douze (412) et quatre cent treize (413) du cadastre officiel du quartier St-Laurent, en la cit6 de Lvis, la dite propri6t6 6tant connue sous le nom de St. Lawrence Dock. Adopt6e sur division, I'6chevin Roy votant contre.
Les taxes sont r6clam6es pour les annies 1922-23 et 1923-24.
Les immeubles h raison desquels elles ont 6t6 imposies sont ceux qui sont mentionn6s dans la r6solution ci-dessus. MM. Hutchison, Dussault et Chauveau en sont les locataires en vertu d'un bail du 10 f6vrier 1919, mais ils avaient commenc6 h occuper les immeubles l'automne pr6c6dent et ils en 6taient d6jh en possession lorsque la r6solution d'exemption fut adoptie. L'un d'eux, M. Chauveau, est intervenu dans les procedures pour appuyer la d6fense du S6minaire de Quebec.
Le bail entre le Sbminaire de Quebec et MM. Hutchison, Dussault et Chauveau portait une clause par laquelle les taxes municipales et scolaires dues pour cette propri6t6 seront, pendant toute la dur6e du pr~sent bail, pay6es par les locataires.
(1) (1927) Q.R. 44 K.B. 165.
(Le 27 mai 1921, la propri6t6 a t6 sous-loude ' MM. Bishop et Fletcher, avec 1'assentiment du Siminaire de Qu6bec; mais les taxes sont rest6es A la charge de MM. Hutchison, Dussault et Chauveau (ou, si l'on veut, de leur successeur, The St. Lawrence Dock & Shipbuilding Company).
La cit6.de Lbvis a oppos6 plusieurs moyens ' la d6fense du S6minaire de Qu6bec et h l'intervention de M. Chauveau:
La resolution 6tait ultra vires.
L'exemption ne s'appliquait pas aux taxes sur les immeubles, mais seulement aux taxes imposies contre les locataires.
L'exemption 6tait personnelle A MM. Hutchison, Dussault et Chauveau et n'avait pu 6tre valablement transf6r6e A MM. Bishop et Fletcher.
L'exemption 6tait subordonn6e & la condition que la propri~t6 continuit d'6tre exploit6e comme chantier maritime. Cette exploitation avait cess6 et, par le fait mime, I'exemption ne pouvait plus 6tre invoquie.
La plupart de ces moyens avaient ddji 6t6 soulevis dans les anndes pr6c6dentes. Deux jugements 6taient intervenus, le 22 f6vrier et le 18 octdbre 1922; et le S6minaire a r6pondu que ces jugements avaient d~finitivement d6cid6, contrairement aux pritentions de la cit6,
10 que la resolution d'exemption 6tait valide;
que cette exemption s'6tendait aux taxes foncibres; qu'elle subsistait malgr6 la sous-location 'a Bishop et Fletcher.
Suivant le S6minaire, il y avait done chose jug6e entre les parties sur ces diff6rents points.
D'aprs la fagon dont nous envisageons la cause, nous n'aurons pas a nous prononcer sur chacune de ces questions, et nous croyons que le jugement de la Cour du Banc du Roi, qui a infirm6 celui du tribunal de premibre instance et qui a maintenu l'action de la cit6 de L6vis, doit 6tre confirm6 pour la raison suivante:
Comme le dit tris bien Monsieur le Juge Dorion,
L'exemption de taxes a t6 accord6e en vertu de l'article 5775 de la Loi des cit6s et villes (S.R.Q. 1909). Cet article se lit comme suit:
Comme on le voit, le pouvoir qui est confir6 au conseil municipal en vertu de cet article est celui d'exempter une personne qui exerce une industrie ou un m6tier, ou se livre h une exploitation.
Le pouvoir du conseil municipal est subordonn6 h cette condition (Corporation de Cartierville v. Compagnie des Boulevards (1) ). En outre, 'article implique que cette condition doit persister pendant la dur6e de l'exemption de taxes.
Dans la cause de la Compagnie de Jgsus v. La cit6 de Montrial (2), il s'agissait surtout de d6cider si l'appelante 6tait l'ayant-cause de M. Edouard Gohier, en faveur de qui l'exemption de taxes avait t accord6e par la ville de Notre-Dame des Neiges h lui-m~me, " ses successeurs ou ayants-cause "; mais cette cour a alors pos6 le principe que le statut subordonne la continuation de 1'exemption de taxes h la continuation de l'exploitation elle-mime. L'exemption est autorisde 'a persister seulement aussi longtemps que l'industrie, le metier ou 1'exploitation persiste. En l'absence de l'exercice de l'industrie, du m6tier, ou de l'exploitation, la raison d'6tre de l'exemption cesse d'exister. Or, durant les annies 1922-23 et 1923-24, pour lesquelles la cit6 r6clame des taxes de 1'appelante, les chantiers maritimes, h raison desquels l'exemption avait 6t accord6e, avaient cess6 d'6tre exploit6s par qui que ce soit sur la propridt6 du Siminaire de Quebec.
II n'6tait pas suffisant que les immeubles fussent rest6s affect6s A la destination qui avait amend la cit6 A accorder 1'exemption; il fallait que les chantiers fussent en operation.
Ils ne LE l'6taient plus. Il n'y avait pas de commandes et il n'y MAc avait pas d'ouvrage. Les employ6s avaient t4 cong6di6s. crri Pendant la premiere partie de cette p6riode, il n'y avait plus sur les chantiers que le g6rant, M. Baker; le comp- Rinfret J. table, M. Odell; et le gardien. M. Baker partit au commencement de l'annie 1923, de sorte qu'il ne resta plus que le comptable et le gardien.
A peine, pendant tout ce temps, The Fletcher Ship Repairing Company, qui occupait les chantiers comme sous-locataire de MM. Hutchison, Dussault et Chauveau, entreprit-elle de r6parer le vapeur "I'Etoile."
Cette tentative d'op6ration dura tout au plus quinze jours et fut abandonnie because the company was not in a financial position to carry (on the) work on her, dit le secr6taire-tr6sorier de la compagnie.
11 nous faut accepter le timoignage de ce dernier, car le comptable Odell 6tait sur les lieux, A L6vis, mais " la finance 6tait faite A Montr6al," et Odell est forc6 d'admettre qu'il est incapable de dire si " la compagnie avait des fonds." La situation, A partir de 1922, est d6crite par le secrtaire-trisorier dans les termes suivants:
During 1922, there were (sic) a quantity of survey work done on a number of cases, many surveys done after. I say, after the middle of 1922, or, in fact, during the whole of 1922, the company was not in a financial position to undertake any work, but Mr. Odell who was acting in charge of the company here, was naturally very interested in endeavouring to see the company carry on and it was most entirely on his efforts to secure work for the company.
The last case in which, to my knowledge, this occurred was in October, 1922, but this was in connection with the s/s L'Etoile and the company was not in a financial position to carry work on her. As the result, an action was taken against the company, which has been settled out of Court and the Company has paid $300 damages. After that, the only thing that was carried on by the Fletcher Repairing Ship Company was to endeavour to dispose of the plant.
Q. And you disposed of the majority of the plant as fast
A. As fast as we could find a buyer.
Un peu plus loin, il ajoute:
At that time (May, 1922) the reports were not coming in as regularly as they should have been, because the company was practically bankrupt S.C.R.