La Cité de Montréal v. Maucotel

o.

.djj7

>RESPONDENTS. - 1

TIFFS) ..............................

ON APPEAL FROM THE KING'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE

J.-Les intimbs sont les ex~cuteurs testamentaires de Pierre-Alexandre Larivibre, en son vivant industriel de Montr6al. Ils alliguent que, le 3 f6vrier 1892, Lariviere fit l'acquisition d'un grand nombre de lots de terre parmi lesquels se trouvait le num6ro 279 de la subdivision du lot de cadastre num6ro 328 du village incorpor6 de la Cte Saint-Louis, qui fait maintenant partie de la cit6 de Montreal.

Les dimensions de ce lot sont de vingt pieds de largeur par sept cents pieds de profondeur. Il fut vendu h Lariviere par M. L.-A. Boyer, a qui il 6chut en vertu d'un partage des biens d6pendant de la succession de feu Louis Boyer; et, dans l'acte de partage, il est d6crit comme une ruelle priv6e

Les intims, pr6tendant que la cit6 de Montr6al s'6tait empar6e de cette ruelle et en avait fait une rue publique, se sont d6claris prits h transporter tous leurs droits et h passer titre en faveur de la cit6 sur le paiement d'une somme de $21,000 "ou de toute autre somme juste et raisonnable qui sera adjug6e" comme reprisentant la valeur de cette lisibre de terrain, h moins que la cit4 ne pr6fere "proc6der par voie d'expropriation pour fins d'utilit6 publique, suivant la loi." La cit6 a plaid6 qu'elle s'6tait content6e de faire sur ces lots les travaux municipaux autoris6s par la loi 3 Geo. V, c. 54, art. 43, en vertu de laquelle elle est dispense, en pareil cas, de payer aucun dommage ou aucune indemnit6 pour l'usage et la possession des ruelles priv6es.

Elle a invoqud, en outre, un jugement, rendu le 6 f6vrier 1925, dans une cause mie entre les mimes parties, oil les intim6s revendiquaient h titre de propri6taires la possession du lot num6ro 279 et tout en reconnaissant leur droit de propri6td, le jugement leur aurait refus6 la possession A l'encontre de la cit6 de Montr6al. II y aurait done chose jug6e, et les intim6s ne tenteraient que de recommencer un proces qui a d6ji 6t6 d6cid6 contre eux.

Enfin la cit6 pretend que, si elle est tenue de payer une J. indemnit6, le montant r6clam6 est consid6rablement exag6r6, parce que la valeur de cette ruelle, pour les intim6s, est pratiquement nulle h raison des servitudes conventionnelles et statutaires auxquelles elle est assujettie.

La Cour Sup6rieure a 6t6 d'avis que le jugement du 6 fivrier 1925 avait r6gl4 tout le litige. Elle a trouv6 bien fond6 le plaidoyer de chose jug6e et elle a d6bout6 les intim6s de leur action.

Ce jugement a trouv6 faveur aupris de 1'un des juges de la Cour du Banc du Roi; mais la majorit6 de cette cour exprima, au contraire, I'opinion que, le jugement de 1925 ayant reconnu le droit de propri6ti des intim6s sur la ruelle, leur r~clamation actuelle 6tait la cons6quence logique de ce jugement et devenait la justification m~me de leur action pour paiement de la valeur de la ruelle, au lieu de constituer une fin de non recevoir.

Quant au statut 3 Geo. V, I'opinion de la majorit6 fut qu'il ne saurait 8tre interpr6t6 de fagon A autoriser la cit6 de Montr6al h s'emparer des ruelles priv6es et h confisquer effectivement le droit de propri6td.

L'action fut done maintenue pour un montant de $7,000 auquel la valeur du terrain fut fixie. Sur cette question d'indemnit6, Monsieur le juge Dorion enregistra cependant sa dissidence, d~clarant qu'il n'accorderait qu'un " montant nominal ditermin6 par l'utilit6 bien probl6matique que peut avoir ce qui reste de la propri6td " (aux intim6s). Le litige soulive done trois questions principales sur lesquelles nous avons a nous prononcer.

La loi 3 Geo. V, 54, art. 43, se lit comme suit:

A La lisibre de terrain dont il s'agit s'6tend h 1'extr6mit6 est (approximativement) des lots 280 & 307g de la subdivision du lot num6ro 328; et, dans 1'intention de l'auteur de la subdivision, elle 6tait destin6e A servir de ruelle pour l'utilit6 de ces lots qui viennent y aboutir h angle droit. La cit6 de Montr6al y a construit des 6gouts et un trottoir et elle y a fait les pavages, comme sur toutes les autres rues publiques. En plus, parallklement A cette ruelle, elle a Rine J ouvert la rue Mentana; puis elle a trait6 la ruelle comme faisant partie de cette rue Mentana, de fagon A ce que ruelle et rue forment un seul tout et soient livr6es indiff6remment A la circulation publique. A toutes fins, la ruelle a 6t6 incorporde h la rue; et, lors de 1'argument devant cette cour, 1'avocat de la cit6 admit qu'elle en avait fait une rue publique qui figurait au registre des rues et voies publiques et au plan de la cit6 de Montrial.

Nous n'avons aucune hisitation A dire que la loi 3 Geo. V n'a pas autoris6 la cit6 de Montr6al h en agir ainsi. Elle pouvait faire tous travaux municipaux dans et sur la ruelle priv6e des intimis; elle pouvait prendre possession de cette ruelle pour y faire ces travaux; elle en avait I'usage pendant le temps requis pour les faire; elle en conservait l'usage et la possession dans le sens que les travaux devaient subsister dans et sur la ruelle sans aucune indemnit6 au propri6taire; mais ce dernier conservait sur la ruelle tous ses droits, sujets aux servitudes de passage qu'il avait concid6es pour l'utilit6 des lots riverains. Malgr6 la loi 3 Geo. V, le fonds de la ruelle 6tait subordonn6 seulement h cette servitude restreinte. La cit6 y a superpos6 une servitude d'utilit6 publique qui constitue, en r6alit6, une prise de possession complate du terrain. En en faisant une rue publique, elle a d6pouill6 les intimbs de leur propri6t6. C'est certainement aller au delh des pouvoirs qui lui sont confir6s par Particle 43 de la loi 3 Geo. V, c. 54. Cette loi n'a pas la port6e que la cit6 de Montreal a voulu lui donner en l'esphce. Elle ne justifie pas la cit6, qui persiste dans sa confiscation, de refuser aux propridtaires la juste indemnit6 qui leur est due en vertu de la loi.

Nous ajouterons que cette question n'a pas t6 tranch6e par le jugement du 9 avril 1925. Ce jugement a plut6t d6fini les droits des intim6s et de 'appelante sur la ruelle priv6e dont il s'agit. Les intim6s avaient alors affirm6 leur titre h la propri6t h 1'encontre d'un autre titre que leur opposait la cit6. Ils demandaient que leur titre ffit reconnu, que celui de la cit6 ffit invalid6, et aux intim6s pour qu'ils puissent y exercer leur droit de propri6taires. Le jugement reconnut bon et valable le titre des intim6s et les d6clara propridtaires du lot numro 279, mais

Il rejeta les d6fenses et les autres conclusions de la demande. La cit6 veut en tirer la cons6quence que la Cour Sup& rieure, en refusant dans ce jugement d'ordonner son d6guerpissement, 'a ipso facto confirm6e dans la possession de la ruelle et a reconnu son droit d'utiliser le lot en litige comme une rue publique ouverte h la -circulation g6n6rale. Nous sommes d'avis, au contraire, que ce jugement a r6parti entre les intdress6s les droits qu'ils pouvaient, de part et d'autre, exercer sur le lot num6ro 279. La propri6t6 du fonds fut d6finitivement attribude aux intim6s; la servitude restreinte cri6e en faveur des lots riverains fut confirmbe; et les droits statutaires de la cit6 furent simplement admis sans toutefois y 6tre d6finis. Mais il ne fut pas jugh, en fait, que la cit6 avait transform6 la ruelle en rue publique. Encore moins fut-il d6cid6, en droit, que la cit6 avait le pouvoir d'op6rer cette transformation. La cite fut maintenue dans I'usage et la possession qu'elle faisait de la ruelle pour ses 6gouts, son trottoir et son pavage conform6ment A la loi 3 Geo. V. Pour cette raison, la d6possession fut refusie; mais la confirmation du droit de propri6ti des intimbs repousse absolument l'id6e que le jugement de 1925 ait voulu reconnaitre la prise de possession municipale complhte et absolue, h titre de propri6taire, qui, de 1'aveu mime de ses avocats, existe A 1'heure actuelle.

Les intim6s, dans leur premibre action, n'avaient fait aucune r6clamation d'indemnit6. Bien loin de penser que le jugement qui fut rendu en cette premibre instance constitue une fin de non recevoir A 1'encontre de leur demande actuelle, nous sommes d'avis que cette demande est plut6t le r6sultat n6cessaire de ce premier jugement et qu'une indemnit6 est la seule ressource qui reste ouverte aux intimes.

Mais, d'accord avec la Cour du Banc du Roi, nous croyons que le montant de l'indemnit6 est la difficult6 la plus s6rieuse h envisager dans cette cause. Sur cette question nous n'avons pas 'avantage de l'opinion du juge du procks parce que, ayant e d'avis que l'action devait 6tre rejet6e, ii ne s'est pas prononc6 sur la valeur p6cuniaire des droits des intim6s dans la ruelle.

Rinfret J.

La preuve qui a t6 faite ne peut gubre nous aider. L'un des intim6s a expliqu6 que la somme de $21,000 qu'il demandait est bas6e sur les indemnitis qui ont 6t6 accord6es h la suite d'expropriations de certains terrains voisins. Mais l'enquite n'a pas d6voil6 les circonstances particulibres qui ont pu induire les commissaires ou les arbitres a fixer ces indemnitis. Dans l'ignorance oii la preuve nous laisse h cet 6gard, nous manquons absolument de points de comparaison; et nous ne pouvons done nous appuyer sur ces sentences arbitrales. ' Une indemnit6, en matibre d'expropriation, est principalement une question de fait oii chaque cas doit 6tre examin6 suivant son aspect individuel. Aucun des juges n'a cru, pour les fins dela pr~senite cause, pouvoir accepter comme base ces sentences rendues en d'autres instances; et, h notre tour, nous pensons que cette suggestion des intim6s doit 6tre 6cart6e.

I reste au dossier le timoignage de quatre courtiers d'inuneubles, dont deux furent appel6s par les intim6s et les deux autres par 1'appelante.

L'un d'eux nous a donni " la valeur des terrains vacants dans cette localit&-lh " comme variant entre $1.50 et $1. du pied, suivant la position des lots. Mais il parle " de la moyenne g6ndrale "; il admet qu'il n'a " pas parl6 de lisi6res de terrain "; qu'il n'a " pas examin6 pr6cis6ment (le) num6ro ici sur le plan "; et qu'il ne lui est jamais " arrive de vendre des terrains sur une servitude comme cela ". II finit par d6clarer n'6tre "pas en mesure, A tout 6vbnement, d'6tablir une valeur *

* pour ce morceau-lh ".

Un autre fixe h peu pris au m~me montant la valeur des lots h bAtir (building lots) avoisinants; mais, lorsqu'on lui fait remarquer que " the whole lot is taken by the right of way ", il est forc6 d'admettre que l'unique valeur du lot num6ro 279 est que " it is useful for a street ".

Les deux autres courtiers d'immeubles consid~rent que cette ruelle privde, en tenant compte des servitudes auxquelles elle est subordonnie,

Il ne trouverait pas preneur; et encore: " Une ruelle oii les lots ont 6t6 vendus avec droit de passage n'a aucune valeur Rinfret J. commerciale."

Ils ajoutent, tous deux, qu'il est de coutume, A Montr6al, lorsqu'un propridtaire subdivise son terrain en lots, d'inclure dans le cofit de ces lots " un montant pour couvrir la superficie des ruelles et des rues ". Et cela est in6vitable. Pour faire une op6ration profitable, I'auteur d'une subdivision doit se rembourser sur le prix des lots de la valeur des rues et ruelles qu'il met h part et qu'il abandonne pour 1'utilit6 de ces lots. Les intim6s, qui en avaient I'opportunit6, n'ont pas pr6tendu que cela n'avait pas t fait dans le cas qui nous occupe.

Nous avons le r6sumb de toute la preuve qui peut nous guider pour fixer l'indemnit6 que les intimbs doivent recevoir. Comme on le voit, et comme l's d6clar6 la Cour du Banc du Roi, cette preuve est fort " peu satisfaisante ". Aussi n'en a-t-elle pas tenu compte; et, pour accorder un montant de $7,000, s'est-elle appuy6e sur une r~gle en vertu de laquelle le terrain d'une rue ou d'une ruelle vaudrait les deux cinqui~mes du terrain en bordure de cette rue ou ruelle. En 1'espice, les deux cinquibmes reprbsenteraient 50c. du pied, soit pour les 14,000 pieds une somme de $7,000.

La Cour Supreme du Canada 6vite, autant que possible, de modifier la quotit6 des dommages ou de 1'indemnit6 qui est accordde par les tribunaux de premire instance. Ces tribunaux sont g6ndralement en meilleure posture qu'elle pour en peser tous les 616ments d'appriciation. Mais ici, comme nous 1'avons vu, la Cour Supirieure n'a pas fix6 le montant, et la Cour du Bane du Roi 6tait dans la mme situation que les juges de cette cour.

En outre. les tribunaux d'appel ont toujours reconnu la n6cessit6 d'intervenir dans la fixation du montant d'une indemnit6 lorsqu'elle parait avoir 6t6 calcul6e en vertu d'un principe errone. La seule justification de 1a base adopt6e par la majorit6 de la Cour du Banc du Roi en cette causeci est 1'allusion faite incidemment par I'un des t6moins A la pratique de la Commission des Utilitis Publiques. Au de son t6moignage, et sans que la question lui Hit "posee, ce t6moin dit inopindment, en parlant de cas semblables:

I'aprs C'est l4 tout ce qu'on trouve sur ce point. C'est une mention passagbre dont personne n'a paru faire 6tat h lenquite. Elle n'4tait pas admissible en preuve; on ne pouvait 6tablir ainsi verbalement la teneur ou la port~e de certaines sentences arbitrales de la Commission des Utilit6s Publiques de Qu6bec, maintenant connue sous le nom de Commission des Services Publics de Qubbec.

Si toutefois 1'on 6carte la question d'admissibilit6 de cette preuve, l'on peut concevoir qu'il se soit rencontr6 des cas oi cette Commission a cru que les circonstances particulibres, dans certaines causes qu'elle avait h juger, lui permettaient d',dopter la m6thode de calcul que l'on vient d'indiquer. Mais on n'en saurait faire une r6gle en matisre d'expropriation et, A notre humble avis, les faits qui ont 6t6 prouv6s ici n'en justifient pas l'application A la cause actuelle.

Nous sommes en pr6sence d'un cas oii le droit de propri6t6 est v6ritablement r6duit A sa plus simple expression. Tous les lots qui bordent la ruelle sont vendus. La ruelle a 6t6 " cr66e et (n'est) conservie (que) pour l'utilit6 de ces lots ". La servitude de passage couvre toute la superficie de la ruelle et elle est perp6tuelle. .A part les lots qui jouissent de la servitude, tout le terrain qui entoure la ruelle est compris dans la rue Mentana. Cela 61imine la possibilit6 de constructions voisines qui auraient besoin d'acqu6rir du propri6taire de la ruelle des droits de vue, d'6gouts, ou de passage. Les intimbs ont un titre de propri6t6 pratiquement d~pouill6 de tous ses attributs. Ils n'ont le jus utendi, jus fruendi et jus abutendi ni sur la surface, ni sur le dessus. II leur reste des droits sur le dessous (art. 414 C.C.); mais ils n'y auront accis qu'h condition de faire 1'acquisition d'un droit de passage souterrain "A la charge d'une indemnit6 proportionnie au dommage qu'il peut causer " (arts. 540 C.C. et suiv.).

En outre, la valeur de la ruelle est pr6sum6e avoir 6t6 incluse dans le prix des lots qu'elle dessert; et les intimbs ou leur auteur sont donc suppos6s en avoir 6t6 dijh rembourses.

II faut tout de mime accorder une indemnit6 quelconque. Cette indemnit6 doit 6tre 6valu6e de la mime fagon que s'il s'agissait d'une expropriation.

La cit6 de Montr6al s'est empar6e du terrain et en a fait une rue publique. Elle a omis les formalit6s que la loi lui imposait pour en faire r6gulibrement 1'acquisition. Elle n'a pas paye d'indemnit6 pr6alable (art. 407 C.C.).

Les intim6s ont proc6d6 en revendication, et un premier jugement leur a 4t6 d6favorable. II ne leur restait plus que le recours qu'ils exercent maintenant (Cit6 de Montr6al vs Villeneuve (1).

Ce sont les principes de 1'expropriation qui doivent 6tre appliqu6s, quoique les formalit6s n'en aient pas ti suivies (Cit6 de Montr6al vs Liveillg (2); Cit6 de Montr6al vs Hogan (3). Sous la charte de la cit6 de Montr6al (art. 421),

L'estimation de cette valeur rdelle doit 6tre faite du point de vue du propri6taire et non du point de vue de l'acqu6reur, " the value to be paid for is the value to the owner * * * not to the taker " (dictum de Lord Dunedin in Cedar Rapids vs Lacoste (4). De prime abord, cela rdpondrait h l'expert qui a fait remarquer:

" It is useful for a street ". L'envisager ainsi serait se placer du point de vue de la cit6 de Montr6al et non pas de celui du propri6taire de la ruelle. Lord Buckmaster (Fraser vs Fraserville (5) est encore plus pr6cis. II dit:

Il ajoute qu'il faut tenir compte de tous les avantages et de toutes les possibilit6s

Ici la seule possibilit4 qui pouvait 6tre raisonnablement envisag~e 6tait celle oft la municipalit6 aurait besoin de la ruelle pour en faire une rue. S'il en existait d'autres, il incombait aux intim6s de les faire voir A l'enqu~te. Ce sont eux qui r6clamaient l'indemnit6 et sur eux retombait le fardeau de la preuve. Ils n'auront qu'eux-m~mes h blimer si d'autres usages auxquels la propri6t6 pouvait s'adapter Rifet J n'ont pas 6t signal6s. D'ailleurs il est difficile, pour ne pas dire impossible, d'en envisager d'autres. II n'existait donc qu'un acheteur possible: la cit6 de Montrdal; et pour une seule fin: utiliser la ruelle comme rue publique. Cette situation 6cartait toute concurrence et, par cons6quent, tout march6.

Pour cette raison, I'6liment de " special adaptability ", s'il existe ici, qui entre en ligne de compte dans le calcul des indemnit6s en matiare d'expropriation, n'a aucun poids dans 1'espice actuelle. Appricier l'indemnit6 sur la base que la ruelle a une certaine valeur pour la cite de Montr6al parce qu'elle est sp6cialement adapt6e ' 1'usage que la cit6 veut en faire, ce serait aller h l'encontre du principe pos6 dans la cause de Fraser v. Fraserville (1) et accorder une indemnit6 pour

II n'y a plus lieu de discuter les raisons qui ont conduit A l'adoption de ce principe. Elles sont clairement exposbes dans le jugement du juge Rowlatt dans la cause de Sydney v. North Eastern Ely. Co.

Nous partageons l'opinion de Monsieur le Juge Dorion, de la Cour du Banc du Roi, que le jugement de la majorit6 de cette cour a fix6 l'indemnit6 A un montant trop 4lev6 (Dillon, Municipal Corporations, 5e 6d., vol. 3, no 1143). En plus, nous avous dit pourquoi nous sommes respectueusement d'avis que ce montant a 6t6 calculo en vertu d'un principe erron6. Nous croyons done que le jugement de la Cour du Banc du Roi doit 6tre modifi6 sur ce point. " La valeur relle de l'immeuble " (suivant l'expression de l'article 421 de la charte de Montr6al que nous avons reproduit plus haut) c'est, dans le cas qui nous occupe: la valeur du fonds

(a) appr6ci6e en tenant compte des droits conf6r6s sur ce fonds & la cit6 de Montr6al par sa charte et, en particulier, par la loi 3 Geo. V, c. 54, s. 43;

(b) diminude de toute la d6pr6ciation qui r6sulte de la servitude de passage impos6e sur ce fonds par 1'auteur des intim6s.

Ce que les intim6s perdent par la transformation de leur ruelle en rue publique peut 6tre insignifiant du point de J. vue p6cuniaire; mais l'enquite devant la Cour Sup6rieure ne nous fournit aucune donn6e pour en 6tablir la valeur, comprise comme nous venons de l'indiquer. JDans les circonstances, toute somme que nous fixerions serait arbitraire.

La Cour du Banc du Roi cependant n'a prononc6 contre la cit6 de Montr6al aucune condamnation d6finitive. L'appelante n'6tait pas tenue de payer la somme de $7,000 qui a 6t6 indiqu6e. Elle pouvait, en vertu du jugement, omettre ce paiement et tenter d'en faire modifier le montant en s'adressant A la Commission des Services Publics de Quebec qui, ainsi qu'il fut admis devant nous, est le corps comp6tent en matiere d'expropriations de ce genre. Elle n'a pas cru devoir profiter de choix qui lui fut laiss6.

Elle a pr6fir6 se pourvoir en appel devant nous. Elle peut faire valoir, en faveur de la voie qu'elle a suivie, l'argument que si le montant fix6 par la Cour du Banc du Roi est excessif, T'effet du jugement est, comme seule alternative, de la forcer A payer une somme injuste, pour 6viter d'avoir recours A 1'expropriation; et le risultat, du point de vue pratique, est de la priver virtuellement de son option.

D'autre part, nous n'avons pas juridiction pour contraindre les parties A aller devant la Commission des Services Publics de Qu6bec; nous pouvons seulement retourner le dossier h la Cour Sup6rieure pour y faire d6terminer la somme juste et raisonnable ", que r6clament les intim6s par leur action et qu'ils ont consenti d'accepter en 6change de leur propri~t6, dont la cit6 s'est emparee.

Il faut 6viter cependant la multiplicit6 des enquites a laquelle les parties seraient expos6es si nous laissions h la cit6 de Montreal, apris que la Cour Sup6rieure aura fix6 le montant de l'indemnit6, la facult6 de recourir h l'option de proc6der par voie d'expropriation.

Nous pourrions dire qu'en inscrivant devant la Cour supreme du Canada, sans r6serve ni restriction, la cit6 de Montrial peut 6tre tenue pour avoir abandonn6 son droit A cette option.

A tout 6v6nement, en nous rendant A sa