Tremblay v. Guay

au bureau du domicile du donateur, A l'6poque de la donation (Art. 804 C.C.).

II 6tait nicessaire qu'il le f^tit; et les appelants avaient intir~t a invoquer ce d6faut (Art. 806 Nous sommes d'avis de faire droit A l'appel et de r6tablir le jugement de la Cour Sup6rieure avec d~pens dans toutes les cours.

Mais, pour le cas ofi il y aurait une part de r6mun6ration r6elle dans la donation que nous d6clarons nulle, nous croyons devoir suivre la marche indiqu6e par Pothier dans le passage que nous avons cit6 plus haut (vol. 8, no 88). Nous allons r6server A l'intim6 la facult6 "d'exercer ses actions pour se faire payer du juste prix des services" qu'il a pu rendre, s'il y a lieu.

MIGNAULT J.-Il s'agit de l'appel d'un jugement de la Cour du Banc du Roi infirmant, le juge Dorion 6tant dissident, la d6cision de la Cour Sup6rieure si6geant dans le district de Chicoutimi, et pr6sid6e par le juge d'Auteuil. L'appelant a obtenu de cette cour la permission de porter sa cause devant nous, a la condition de s'engager A payer (1) (1928) Q.R. 44 K.B. 536.

les frais de l'intim6e dans cette cour, quel que soit le r6sultat de son appel.

La situation de fait qui a donni lieu au procs est la suivante.

Le nomm6 Hector Potvin est le gendre de l'intimee, Madame V6zina. Voulant se batir une r6sidence au village de la rivibre du Moulin, il s'est abouch6 avec les propritaires d'un terrain, et avant mime d'avoir conclu avec eux une convention de vente, il a commenc6 sa maison par la construction des fondations en ciment. Or il s'6tait m6pris sur I'emplacement que les propridtaires entendaient lui conceder, et ceux-ci refushrent de lui consentir un titre. C'est alors que l'intim6e, pour aider ses enfants, dit-elle, acheta le terrain oii se trouvait la construction, et avec son plein consentement Potvin acheva A ses frais, ou du moins en s'endettant dans ce but, la maison dont il s'agit en cette cause. L'emplacement achet6 par I'intimbe mesure 50 pieds de largeur par une profondeur moyenne de 134 pieds, soit une superficie totale de 6,700 pieds. La maison construite par Potvin n'occupe qu'une partie de ce terrain, car le contrat de construction la d6crit comme "un carr6 de 36 pieds par 27 mesure en dehors ". C'est l'appelant qui en a entrepris la construction pour Potvin lequel, lorsqu'elle fut achev6e, s'y 6tablit avec sa famille. Apris 1'6rection de la maison, un cr6ancier de Potvin obtint un jugement contre ce dernier et fit saisir la maison et le terrain oii elle se trouvait. Le procs-verbal de saisie fait voir qu'on a saisi tout le terrain achet6 par l'intim6e " avec les batisses dessus construites, circonstances et d6pendances ".

Le sh6rif ayant donn6 des avis de vente de la propri6t6 saisie, I'intimbe fit opposition A la saisie et vente de cette propri6t6 et son opposition fut contest~e par le cr6ancier saisissant qui, apris avoir ni6 le titre de 1'intimbe, alligua que " si toutefois le terrain n'appartient pas au d6fendeur (Potvin), la bitisse qui y est 6rig6e lui appartient et que l'opposition est mal fond6e au moins pour cette partie, la dite bAtisse ayant 6t6 construite par le d6fendeur avec des mat6riaux achetis par lui " (analyse de la contestation dans le jugement sur l'opposition).

Le litige engag6 sur l'opposition de l'intimbe fut termind par un jugement du juge Tessier en date du 10 avril, 1924. Ce jugement d6clare que l'opposante (1'intim6e) a 6tabli qu'elle est propri6taire du terrain sur lequel repose cette maison; que les bAtisses 6rig6es sur ce terrain appartiennent au d~fendeur (Potvin); que les batisses sont susceptibles J d'appartenir h un autre que le propri6taire du sol, et que la loi admet 'existence de la propri6t6 des constructions s6par6e de la propri6t6 du terrain sur lequel elles reposent; que 1'opposition est bien fond6e quant au terrain et ne 1'est pas quant aux bAtisses. Par ces motifs, la cour A la suite de ce jugement, le sh6rif vendit les bAtisses, et 'appelant s'en porta adjudicataire pour la somme de $901, se trouvant ainsi h tous les droits du d6fendeur Potvin (art. 780 C.P.C.).

Muni de son titre du sh~rif, 'appelant fit d6guerpir Potvin de la maison, et c'est alors que I'intim6e intenta contre lui la pr6sente action par laquelle elle conclut A ce qu'elle soit d6clar~e propri6taire du terrain, et A ce que l'appelant soit condamn6 A d6guerpir de ce terrain, d'enlever les bAtisses qui s'y trouvent et d'en abandonner la possession A 1'intim6e sous 15 jours de la signification du jugement h intervenir.

L'appelant se d6fend en all1guant que la maison fut construite par Potvin pour lui-mime du consentement exprbs et tacite de 1'intim6e et de son mari, et qu'il l'a poss6d6e animo domini et 'a habit6e seul avec sa famille, ne payant loyer A qui que ce soit.

Il invoque la saisie, I'opposition de l'intim~e et le jugement susdit du juge Tessier. II allgue aussi qu'il a achet6 la maison du sh~rif, met en fait que la maison a cofit6 $2,034.66, et il conclut A ce qu'il soit d6clard que cette maison lui appartient, A ce qu'il ne soit pas tenu de d6guerpir avant d'6tre pay6 des amiliorations, savoir $2,034.66, et A ce que l'action de l'intimbe soit renvoy6e avec d6pens.

Sur la contestation ainsi engag6e le juge d'Auteuil a rendu jugement d6clarant l'intim6e propri6taire du terrain, sujet au droit de 'appelant d'y maintenir la maison aussi longtemps qu'elle durera. II a aussi donne acte de l'offre de l'appelant d'abandonner A 1'intim6e la propri~t6 de la maison en par l'intim6e en payant A 1'appelant la valeur, que 1'honorable juge fixe A $1,800.

C'est la mame 4valuation de la maison que nous trouvons dans le jugement du juge Tessier sur l'opposition de I'intimbe, le savant juge

GV. 4valuant le terrain de 1'intim6e A $700. L'appelant accepte cette 6valuation de la maison, puisque, dans son factum, J. il nous demande de rttablir le jugement de la cour superieure.

Le jugement de la Cour Sup6rieure fut infirm6 par la cour du Bane du Roi qui renvoya la d6fense de l'appelant, accordant toutefois A ce dernier, suivant l'offre faite par

1'intim6e, la facult6 d'enlever la maison du terrain de lintimbe sous quinze jours de la signification du jugement, la maison, faute de tel enlivement, devant rester sans indemnit6 la propridt6 de l'intimbe.

I a paru utile de faire une rapide analyse de ces diverses proc6dures afin d'en digager la question qui se pr6sente pour solution.

Cette question est de savoir si l'appelant peut garder sur le terrain de l'intim6e la maison qu'il a achet~e du shirif et qui indubitablement lui appartient.

La cour du Banc du Roi, pour repousser les pr6tentions de l'appelant, se base sur les articles 412 et 417 et suivants du Code civil, d~cidant que le d6fendeur, ainsi que Potvin son auteur, 6taient des possesseurs de mauvaise foi.

Je ne puis accepter ce motif. Ces articles, A mon avis, ne sont pas applicables h 1'espice. Notamment l'appelant n'est pas un possesseur de mauvaise foi au sens de l'article

412 C.C. Le titre en vertu duquel il posside la maison est la vente du sh6rif faite conform6ment au jugement du juge

Tessier.

Le titre de Potvin A la propri6t6 de la maison

6tait l'autorisation de bAtir qu'il a obtenue de l'intim6e, ainsi que la construction h ses d6pens de cette maison. On ne peut dire que ces titres soient des titres vicieux.

Ce sont, au contraire, des titres valables, et reconnus tels par le jugement sur l'opposition, susceptibles de conf6rer h celui qui en est investi un droit immobilier de la nature d'un droit de superficie.

Voyez la d6finition du droit de superficie qui

Les articles 412 et 417 C.C. sont hors de cause.

Je puis sur ce point citer Baudry-Lacantinerie et Chauveau, Biens, 372:

A Toute doute qu'il aurait pu y avoir sur la question de savoir si l'autorisation de bitir que l'intim6e a donnie h Potvin a 6t6 inspiree par une pens6e de simple tolerance, soit h raison des liens de famille qui l'unissaient h lui, soit parce qu'elle espirait qu'il pourrait acheter d'elle et lui payer l'emplacement occup6 par sa maison,-se trouve 6cart6 dans 1'espice par suite du jugement sur 1'opposition de l'intim6e A la saisie pratiqu6e contre Potvin.

n'est pas n6cessaire d'envisager ce jugement comme formant chose jug6e-car cette pr6tention n'a pas t6 formul6e par 1'appelant-mais on peut au moins dire que c'est un titre h la propri6t6 de la maison. En d'autres termes, le jugement reconnait A Potvin la propri6t6 de la maison qu'il a bitie. Le droit ainsi constat6 au benefice de Potvin profite h l'appelant, son ayant cause, tant en raison du principe que l'ayant cause jouit de tous les droits et actions que son auteur avait acquis dans l'int6r~t de la chose h laquelle il a succ6d6 (Aubry et Rau, 5e 6d., tome 2, p. 97), qu'en vertu de la rigle formelle de P'article 780 C.P.C. Il s'ensuit que l'appelant est propri6taire de cette maison, ce qui ne doit pas s'entendre simplement des matiriaux qui sont entr6s dans sa construction, mais de la maison elle-m~me, comme maison, c'est-h-dire comme immeuble par sa nature. Cette conclusion fait bien voir que nous ne pouvons maintenir le jugement de la Cour du Banc du Roi. Avec beaucoup de d6f6rence, je suis d'opinion, pour les raisons que j'ai expos6es, d'infirmer ce jugement et de r~tablir le jugement de la cour sup6rieure. Je crois cependant qu'il convient de fixer un terme pendant lequel l'intimbe pourra acqu6rir la propri6t6 de la maison de l'appelant en lui payant la somme de $1,800, conform6ment h l'option que la cour suprieure lui a donn6e. Je lui accorderais A cette