Judgment of the Court
MIGNAULT J.-L'appelant, qui avait eu gain de cause en premibre instance, se plaint d'un jugement de la Cour du Banc du Roi qui a renvoy6 son action contre l'intim6. Les faits de la cause sont assez compliqubs, et il vaut mieux les relater avant de discuter le mirite de la demande de l'appelant.
*PRSEENT:-Anglin C.J.C. and Duff, Mignault, Rinfret and Lamont JJ.
Le 15 mars 1921, par acte pass6 devant Gosselin, notaire, l'intimb a vendu h l'appelant, avec la garantie de " franc et quitte ", une terre de trois arpents de front sur trente arpents de profondeur, situde en la concession Saint-Antoine sud-ouest, en la paroisse de Saint-Frdiric de Beauce, Mignault J laquelle terre fut d6crite par tenants et aboutissants, avec mention qu'elle 6tait la partie nord-ouest du lot no 107 du cadastre de cette paroisse.
L'intim6 d6clara A 1'acte que cet immeuble lui appartenait pour l'avoir acquis de Hilaire Roseberry, suivant acte du 31 mai 1902 devant le m~me notaire, dfiment enregistr6 A Beauce. La veite fut faite A charge de la rente constitu6e seigneuriale et pour le prix de $5,000, lequel prix a 6t6 depuis complitement pay6.
Cette terre appartenait originairement au pare de l'intimb, Richard Cliche, qui, le 30 octobre 1885, I'a vendue A Jean Roseberry pour $2,100, dont $500 A payer h Ephrem Jacques, $500 A Thomas Lambert, et $1,100 payable au vendeur, A termes. Richard Cliche 6tait aussi propri6taire alors d'un terrain voisin, au sud de la terre vendue.
Cette vente s'est faite avant le cadastre de la paroisse de Saint-Fr6ddric, qui est entr6 en vigueur le 25 f6vrier 1888. Autant qu'on peut le constater, toute la propri6t6 de Richard Cliche, y compris le terrain voisin au sud, a regu au cadastre le num6ro 107, et d6s ce moment les trois arpents par trente, dont il s'agit en cette cause, devaient, d'aprbs la loi, se d6crire comme la partie nord-ouest du lot 107. Il n'est pas question dans cette cause du terrain voisin au sud, soit la partie sud-est du lot originaire 107 donnie par Richard Cliche A son fils, 1'intim4, le 16 f6vrier 1899, et vendue par ce dernier h un tiers.
Plus tard, par un amendement au cadastre, le lot originaire 107 fut subdivis6 en deux parties. La partie sud-est a conserv6 le num6ro 107 et la partie nord-ouest, savoir la terre que l'intimi a vendue A l'appelant, a regu le num6ro 107A. Cet amendement au cadastre est entr4 en vigueur le 11 novembre 1890.
Cependant, malgrd I'amendement, on a continu6 dans les actes A d6signer la terre de 1'appelant tant6t comme la partie nord-ouest du lot 107, c'est ainsi que la d6crit la .vente du 15 mars 1921, tantat comme la moiti6 c6ti nord du lot 107. Pareillement la partie sud-est de la propri6t6 S.C.R.]
originaire de Richard Cliche est appel6e la moiti6 sud-est ou bien la moiti6 sud du lot 107, et cela sans 6gard h l'amendement du cadastre. Il est 6vident que les notaires n'ont tenu aucun compte de la subdivision du lot 107, et c'est l a Jleur n6gligence -I cet 6gard qui a donni lieu 'a ce proces. La premiere vente de la terre en question, celle de Richard Cliche h Jean Roseberry, 6tant ant6rieure au cadastre, Richard Cliche, apris l'entr6e en vigueur de ce cadastre, s'est conform6 aux articles 2168 et 2172 du code civil en donnant au r6gistrateur un avis, enregistr6 le 22 f6vrier 1890, portant que cette terre 6tait alors connue comme 6tant la moiti6 nord-ouest du lot 107.
A cette date-1, cette d6signation 6tait exacte, mais elle ne I'6tait plus apris 1'entrie en vigueur de l'amendement au cadastre, le 11 novembre 1890.
Il faut suivre maintenant cette terre depuis 1'achat qn'en a fait Jean Roseberry, le 30 octobre 1885.
Nous nous guiderons pour cela sur les constatations du certificat de recherches, ou 6tat hypoth6caire, que les parties acceptent comme preuve du contenu des actes y mentionnis. Jean Roseberry est d6c6d6 le 8 novembre 1893, instituant par son testament son 6pouse, Archange Vachon, sa l6gataire universelle.
Le 15 aofit 1894, Archange Vachon a donn6 cette terre, d#sign6e conme " la moiti6 c~t6 nord dudit lot 107 ", de mime qu'un autre immeuble non d6crit, & son fils Hilaire Roseberry. Cette donation comportait les charges suivantes: de payer les rentes constitu6es (probablement les rentes seigneuriales); de livrer A sa sceur, Eug6nie Roseberry, certains meubles et de lui payer $300; d'acquitter envers la donatrice une rente viagbre et alimentaire composbe de diverses obligations mentionn6es A 1'acte, et une rente annuelle de $150, s'il y a lieu (l'6tat hypoth6caire ne fait pas voir si cette rente annuelle de $150 remplagait la rente viagbre et alimentaire). Le donataire s'est de plus oblig6 h payer toutes les dettes tant hypothicaires que chirographaires de la donatrice, et aussi a acquitter
Le 31 mai 1902, Hilaire Roseberry vendit A 1'intim6 ]a terre en question en la d6crivant comme " la partie nordouest dudit lot 107 ", A la charge de la rente constitude seigneuriale et
On a enregistr4 de plus: un testament par Clara Poulin, I'6pouse de 1'intim6, instituant ce dernier son l6gataire universel; une d6claration d'h6r~dit6 par l'intim6 exposant que Clara Poulin, son 6pouse, est d6c6d6e le 12 juillet 1919, et que parmi les biens transmis A l'intim6 par ce testament, " se trouve ledit lot 107 et autre immeuble "; un certificat du percepteur du revenu provincial du district de Beauce constatant qu'il n'y a pas de droits exigibles, re Succ. Clara Poulin, " sur moiti6 indivise dudit lot 107 " (probablement Clara Poulin n'avait que son droit comme commune en biens); la vente susmentionn6e par 1'intimi A l'appelant; enfin un avis par 1'intim6 que dans la d6claration d'h6rddit6 ci-dessus
Probablement, par moiti6 indivise, on voulait dire la moiti6 appartenant A Clara Poulin comme commune en biens: car, A l'6poque du d6cks de Clara Poulin, l'intim6 6tait propriftaire de tout le lot originaire 107, mais, encore une fois, le notaire instrumentant n'a tenu aucun compte de l'amendement au cadastre.
De toutes les hypoth&ques mentionn6es au certificat de recherches, une seule, celle consentie par l'appelant pour garantir le paiement de son prix de vente, parait avoir 6t6 radi6e. Et ces hypothbques, A 1'exception de celle cr66e par la vente de Richard Cliche A Jean Roseberry, sont toutes subs6quentes A l'entr6e en. vigueur de 1'amendement au cadastre. Pour le cas au moins des charges mentionn6es A son titre d'acquisition, l'intim6 sait si ces charges ont 6t6 acquitt6es, et, si elles Pont 6t, il est en mesure, plus que personne, A en faire faire la radiation.
L'appelant avait d6jA acquittk son prix de vente lorsqu'il d6couvrit I'erreur de d6signation de l'immeuble qu'il avait achet6. Il mit alors l'intim6 en demeure, par une lettre de son procureur en date du 4 d~cembre 1926, de lui donner un bon titre de propri6td, de r6gulariser ses titres! et d'en acqu6rir (sic), le tout A ses frais et d6pens. L'intim6 ne s'6tant pas conform6 A cette mise en demeure, l'appelant institua une action contre lui, le 16 d6cembre 1926, concluant a la r6siliation de la vente et r6clamant le rembour- Mignault sement du prix de vente, $5,000, et de plus $1,000 de dommages-int6rits. Dans sa d6claration, 1'appelant se dit prit, cependant, mais sans pr6judice A ses droits, A suspendre son action pendant un mois, afin que 'intim6 ait le temps n6cessaire pour r6gulariser ses titres, de donner un bon titre A l'appelant, et de lib6rer l'immeuble des hypothbques et privileges, et alors l'appelant se d~clare pret A maintenir la vente, A condition que 1'intim6 paie tous les frais. Apris l'institution de cette action, lappelant et I'intim6 se rendirent devant le notaire Andrd Taschereau, de St- Joseph de Beauce, et par un acte en date du 21 d6cembre 1926, produit au dossier, rectifibrent l'acte de vente du 15 mars 1921, en d6clarant que la description du terrain vendu par l'intim6 A 'appelant 6tait erron6e,
Cet acte de rectification fut enregistr6 sur le lot 107A, et les parties admettent que c'est la seule entr6e au bureau d'enregistrement au sujet de ce lot.
L'intim6, cependant, ne voulant pas faire davantage, l'appelant continua son action que l'intim6 contesta au fond. Le jugement de la cour sup6rieure (Letellier, J.) a maintenu les conclusions de l'appelant quant A la r6siliation de 1'acte de vente et au remboursement du prix, $5,000, mais il a accord6 A l'intimb l'option de rectifier tous les titres et de lib6rer la propri6t6 de toutes les hypothdques et charges, pourvu qu'il le fit dans le d~lai de deux mois A compter de ce jugement.
La cour du Banc du Roi a infirm6 ce jugement, et I'appelant nous demande de le r6tablir.
Une consid6ration me paraft dominer ce litige, c'est que la vente dont il s'agit comporte de la part du vendeur ]a garantie de franc et quitte.
Cette modification de la garantie 16gale-et les parties peuvent ajouter aux obligations que cette garantie impose au vendeur (art. 1507 C.C.)-nous vient de l'ancien droit, oii I'on enseignait que m~me lorsque le vendeur fait la d6claration de franc et quitte de bonne foi (s'il 6tait de mauvaise foi, c'6tait un stellionat), il n'en est pas moins tenu civilement de faire d6charger les biens des hypothques, ou de souffrir la risiliation du contrat avec dommages et intirfts (Guyot, R& pertoire, vol. 7, p. 548, col. 2.
Voyez aussi l'opinion de J. Casault, J., dans Beaudette v. Cormier (1), et la d6cision du juge Davidson dans Millar v. Gohier (2). Voyez encore Laurent, t. 24, no 325; Hue, t. 10, no 165 in fine, p. 228). Il est d'ailleurs superflu d'insister, car on lit dans le jugement de la Cour du Banc du Roi le " consid6rant " qui suit: Et le juge Tellier dit:- Le mme savant juge a 6galement expos6 la m~me doctrine dans la cause de Langlois v. Chaput (3).
L'appelant a-t-il cette page blanche? je ne le crois pas. Et d'abord le jugement de la Cour du Banc du Roi, parlant de la vente du 30 octobre 1885, par Richard Cliche A Jean Roseberry, dont I'enregistrement a t6 renouvel6 aprbs le cadastre, reconnait qu'il y a li une cr6ance hypoth6caire pour balance du prix de vente de $2,100, rien ne d6montrant si cette cr6ance a pay6e, ou est encore due, et que I'hypothbque rsultant de 1'enregistrement de l'acte de vente ne parait pas avoir t6 radi6e.
Il y a aussi les charges stipul6es h la donation du 15 aofit 1894, par Archange Vachon h Hilaire Roseberry, I'auteur de l'intim6. Il est vrai que la d6signation de 1'immeuble conme 6tant " la moiti6 c6ti nord dudit lot 107 " est d6fectueuse, car alors le cadastre amend6 6tait en vigueur, mais quelle serait la position de 1'appelant si on demandait A faire rectifier cette d6signation, en supposant que les charges de cette donation n'aient pas 6t6 acquitties? On peut en dire autant de 1'hypoth6que cr66e par la vente de Hilaire Roseberry A l'intim6. Rien ne d~montre au bureau d'enregistrement que le prix d'acquisition ait 6t6 paye.
La Cour du Banc du Roi, qui parait avoir reconnu que l'appelant n'a pas la page blanche A laquelle il a droit, a n6anmoins 6cart6 son action pour deux raisons que nous croyons mal fondies.
La premiere raison, c'est que la comparution de 1'appelant h 1'acte de rectification par lequel son titre d'acquisition a 6t6 corrig6, et son acceptation de cet acte, sans aucune restriction ni riserve, comportent de sa part un abandon ou disistement de sa demande en resolution, vu qu'il y a incompatibilit6 absolue entre cette demande et ledit acte de rectification.
Il me parait impossible de soutenir que 1'acceptation de cet acte de rectification comporte abandon par l'appelant du droit d'obtenir la radiation des entrees qui paraissent au bureau d'enregistrement. Nul n'est cens6 renoncer h un droit, et il semble 616mentaire d'ajouter que, pour valoir, une renonciation doit 6tre non 6quivoque. Du reste, il n'y a certainement pas incompatibilit6 entre la demande et un acte de rectification qui n'a satisfait qu'h un seul des chefs de cette demande. Autant vaudrait dire que l'intim6, en signant 1'acte de rectification, aurait renonc6 au droit de contester les autres conclusions de faction qui 6tait alors pendante. Cette raison parait donc dinube de fondement. L'autre raison est une fin de non-recevoir, dit 1'appelant, que la Cour du Banc du Roi a d'office oppos6e h sa demande, sans que 1'intim6 1'eit en aucune fagon invoquie. Il appert - l'6tat hypothicaire que, subs6quemment h son acquisition, I'appelant a hypoth6qu6 1'imneuble pour garantir un prit de $1,400. Or, dit la Cour du Banc du Roi, 1'appelant n'est pas en position de rendre cet immeuble h 1'intim6 dans le mime 6tat qu'il l'a regu de ce dernier (art. 1065 C.C.).
Cependant, 1'appelant, dans son factum devant nous, dit que si l'intim6 efit invoqu6 ce moyen, il aurait pu faire voir que ce pr~t avait t rembours6
A l'audition, il avait la quittance du pr~t et il 1'a exhib6e en cour. Il n'a pas 6t6 ndcessaire, cependant, de lui accorder la permission de produire cette quittance au dossier, car I'avocat de 1'intim6, ni dans son facturn, ni dans sa plaidoirie orale, n'a invoqu6 le moyen sur lequel la Cour du Banc du Roi s'est bas6e. II a pris connaissance de la quittance h 1'audition, et il n'a jamais prtendu que le prit en question n'avait pas 6t rembours6.
II faut done ne tenir aucun compte de la deuxibme raison de la Cour du Banc du Roi.
Ne pouvant faire valoir ni l'une ni 1'autre de ces raisons, C l'avocat de l'intim6, h l'audition, a pr6tendu que toutes les charges qui paraissent A 1'6tat hypoth6caire sont mainte-t nant non avenues parce que leur enregistrement n'a pas 6t6 renouvel6 au d6sir de l'art. 2172 C.C.
Il faut remarquer que toutes les charges non radi6es qui apparaissent h l'6tat hypoth6caire ou certificat de recherches ne sont pas dans la mime situation.
Les charges cr66es par la donation d'Archange Vachon h Hilaire Roseberry ainsi que par la vente .d'Hilaire Roseberry h 1'intim6 sont subs6quentes au cadastre et A son amendement. Pour elles, la question du renouvellement de 1'enregistrement ne peut se soulever, mais 'immeuble hypoth6qu6 est par erreur d6clar6 6tre dans un cas " la moiti4 nord ", et dans 1'autre cas " la moiti6 nord-ouest " du lot 107, alors que c'6tait le lot 107A qu'il aurait fallu dire. Cette erreur (on peut meme dire qu'il y a eu, dans toutes les transactions qui paraissent h l'6tat hypoth6caire, erreur commune) peut-elle se corriger maintenant? Je ne crois pas que nous devrions nous prononcer sur ce point, car notre jugement pourrait affecter les droits de tiers qui ne sont pas devant nous. Et s'il y a nullit6 de l'hypothbque par suite de cette erreur, n'est-ce pas A l'intim6 A d6battre cette question avec les cr6anciers de ces charges, car i a garanti que l'immeuble 6tait franc et quitte?
L'enregistrement des charges cr6es par la vente de Richard Cliche h Jean Roseberry (antbrieure au cadastre) a t6 renouvel6 une fois apris l'entr6e en vigueur du cadastre, mais il n'y a pas eu un autre renouvellement apris I'amendement du cadastre. Le d6faut de ce dernier renouvellement annule-t-il l'hypothbque par application des articles 2172, 2173, 2176 du code civil que 1'intim6 invoque? C'est encore une question A d6battre entre l'intim6 garant et les crianciers; la r6soudre dans ce proces serait, si 'intim6 a raison, affecter les droits de tiers qui ne sont pas en cause.
Mme sous l'empire de l'article 1535 du code civil, on d6cide que ce n'est pas A l'acqu6reur h discuter si une charge -qui apparait au bureau d'enregistrement existe rbellement, mais le seul fait de l'inscription hypoth6caire suffit pour lui ouvrir le recours de cet article.
Ainsi, dans la cause de Parker v. Felton (1), cour d'appel, le juge-en-chef Dorion disait:- Voy. aussi Malbauf v. Leduc (3), cour de revision. S'il en est ainsi sous 1'article 1535 C.C., A plus forte raison doit-il en 6tre de m~me lorsque la vente est faite avec la clause de franc et quitte (voy. les autorits cities plus haut), car 'article 1535 C.C. n'envisage que le cas de garantie ordinaire.
L'intim6 dit encore que l'appelant a la jouissance paisible de cette terre et que personne ne le trouble. Ce n'est pas une raison pour ne pas donner effet A la clause de franc et quitte. Si 1'appelant a la jouissance paisible de cette terre, peut-on dire qu'il en a un titre indiscutable qui Iui permette d'en disposer, ou d'emprunter en l'hypoth6quant? Un dernier argument de l'intimb, c'est que l'appelant ayant pay6 son prix n'a aucun recours contre lui tant qu'il ne sera pas evinc6. Cet argument serait bien fond6 si nous nous trouvions dans l'hypothese privue par l'article 1535 C.C. Mais il est certain que dans le cas de la garantie de franc et quitte, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente si l'immeuble n'est pas franc et quitte, et n'est pas oblig6 d'exercer le recours de l'article 1535 C.C. Je renvoie ici aux autorit6s cities plus haut.
Il me parait indiscutable que 1'intim6 doit faire enregistrer son titre d'acquisition sur le lot 107A pour permettre A l'appelant d'enregistrer le sien (art. 2098 C.C.).
Ma conclusion est de maintenir I'appel avec les d6pens de toutes les cours contre l'intim6. L'appelant a droit A un jugement r6siliant la vente du 15 mars 1921 et condamnant I'intim6 A lui rembourser le prix de vente, $5,000, avec int6r~t de la date de ce jugement. Je n'accorderais pas l'int6rit A compter de 'institution de l'action, car, pendant le prochs, l'appelant a eu la jouissance de la terre. Sur paiement de cette somme, I'appelant devra r6troc6der cette terre l'intim6, aux frais de dernier, libre de toute charge qui prochderait de son chef, et l'acte de rectification du 21 d6cembre 1926 et son enregistrement seront alors non avenus.
Cependant la cour sup6rieure ayant donn6 A l'intim6 l'option de faire rectifier tous les titres et de faire disparaitre toutes les hypothbques et charges sur 1'immeuble, et d'6viter ainsi la r6siliation de la vente et l'obligation de rembourser le prix, je suis d'opinion, h titre d'indulgence, d'accorder cette option A l'intim6 aux conditions suivantes: Dans un d6lai de 15 jours de ce jugement 'intim6 devra, par une d~claration d6posie au greffe de cette cour, et dont copie sera signifibe au procureur de l'appelant, dire s'il entend accepter cette option.
Dans les 15 jours de l'acceptation de 1'option, I'intim6 devra payer au procureur de 1'appelant ses frais taxables dans toutes les cours.
Si l'intim6 n'aocepte pas cette option ou si, I'ayant accept6e, il ne paie pas les frais dans le d6lai susdit, il y aura jugement r6siliant la vente et condamnant 'intim6 A rembourser le prix, $5,000, avec int6rat tel que susdit, et les frais de toutes les cours.
Au cas d'acceptation de l'option et du paiement des frais, cette cause restera ajournee au premier jour de mai prochain, et l'intim6 prochdera avec toute diligence possible h faire rectifier tous les titres depuis, et y compris, la vente de Richard Cliche h Jean Roseberry jusqu'A la vente par Hilaire Roseberry h l'intimi inclusivement, en faisant corriger la designation erron6e qui s'y trouve, et, apris correction, il fera enregistrer tous ces titres sur le numbro 107A. De plus, il fera radier au bureau d'enregistrement toutes les charges et hypothiques qui apparaissent au certificat de recherches comme affectant la terre qu'il a vendue A 1'appelant. Au premier jour de mai, ou h toute date ult6rieure que la cour, pour cause suffisante, pourra fixer A la demande -de 1'intim6, ce dernier devra produire au greffe de cette cour un certificat de recherches constatant 1'accomplissement de ces conditions.
Appeal allowed with costs.