Mahon v. Corporation de Notre Dame du Chemin

DUFF J.-The acte de vente of the 28th of June, 1929, is in these words:

L'an mil neuf cent vingt-neuf, le vingt-sixibme jour de juin. Devant Laurent Lesage, notaire public pour la province de Qubbec, r6sidant et pratiquant A Qu6bec, comparait: Madame Lillian Mahon, de Ia cit6 de CHEMIN Qu6bec, 6pouse de monsieur Louis Couture, du m~me lieu, de la "Eastern Duff J. Canada Stevedore Co." de son dit mari ici pr6sent dfiment autorise;- Laquelle fait, au pr6alable, I'expos6 suivant:

Ceci expos6, Ia comparante promet ceder b la Corporation de Notre- Dame du Chemin, tous les droits r~sultant en sa faveur de ses conventions avec les Sceurs Dominicaines sur les immeubles susdits;

Elle s'engage de plus A intervenir au besoin dans un acte de vente des dits lots qui sera pass6 directement entre les Sceurs Dominicaines et Ia Corporation de Notre-Dame du Chemin, pour coder tous ses droits et donner suite aux pr6sentes;

En considbration de cette cession, il lui sera pay6 par Ia Corporation de Notre-Dame du Chemin, une somme de vingt mille piastres (820,000), dont huit mille h Ia signature du contrat avec les Sceurs Dominicaines, et Ia balance de douze mille piastres, le quinze septembre prochain (1929); A ces pr6sentes intervient:- La Corporation de Notre-Dame du Chemin, corps politique et incorpor6 par le statut 14 Geo. V chapitre 122, ayant le si~ge de ses affaires en Ia cit6 de Qubbec, ici repr~sent6 par le R6v6rend Phre Arshne Roy, s.j., cur6 de Notre-Dame du Chemin, dfment autoris6 aux fins des prsentes; Laquelle apris avoir pris connaissance des pr6sentes, les accepte et s'engage A les exicuter selon leur forme et teneur, A condition que les titres des immeubles susdits soient parfaits et libres de toute charge ou bypothbque, sauf les hypothiques Marois et B6dard, le tout A la satisfaction de Ia corporation susdite.

Fait A Qubbee sous le numbro trois cent trente-six des minutes du notaire soussign6.

En foi de quoi, les parties ont sign6 avee le notaire et en sa pr~sence, lecture faite.

(Sign6)

LILLIAN MAHON COUTURE, LOUIS COUTURE,

P. ARStNE ROY s.j., cur6 N.-D. du Chemin, Pris. Corporation N-D. du Chemin,

LAURENT LESAGE, N.P. Vraie copie de Ia minute demeur~e en mon 6tude.

The condition of the acceptance of the respondents, will be observed, is thus expressed:

The "charges"

complained of appear to be within the scope of this condition.

Having fully considered the judgment of Allard J. as well as the powerful argument addressed to us by counsel I cannot otherwise construe these words. Nor do I find anything in the conduct of the parties which, in point of law, can avail to preclude the respondents from taking advantage of this condition. The appeal must be dismissed with costs.

The judgment of Rinfret J., with whom Galipault J. also concurred, is the following:

J.-Je concours dans le jugement de mon col- 16gue, monsieur le juge Duff.

Le contrat qui a donn6 lieu aux deux appels qui nous ont 6t6 soumis est reproduit dans son jugement.

est exact, comme le soumet l'appelante, qu'elle s'engage seulement h mais l'intim6e n'a accept6 cette convention et ne s'est engag6e h l'ex6cuter que si les titres des immeubles auxquels 1'appelante devait c6der ses droits 6taient

(i.e. 1'intimbe). C'6tait 1I la condition de l'acceptation. Si les titres n'6taient pas " parfaits et libres de toutes charges a la satisfaction de " 1'intim6e, il n'y avait pas d'acceptation, et il n'y avait pas de contrat.

La solution du litige ne d6pend donc pas, comme 1'a pr6tendu l'appelante, uniquement de la question de savoir si elle serait en 6tat de ceder ses droits au moment oii 1'acte de vente interviendrait entre les Soeurs Dominicaines et la corporation intim6e. L'existence de titres parfaits et libres de toutes charges 6tait une condition essentielle de la formation mime du contrat entre l'appelante et l'intim6e. n'y a pas h se demander qui de l'appelante ou des Soeurs Dominicaines devait fournir des titres parfaits. Il suffit de constater que, au moment requis, les titres n'6taient ni parfaits, ni libres de toutes charges. Comme consequence, la condition essentielle de 1'acceptation manquait, et l'intimbe n'6tait pas engag6e A ex6cuter la convention envers l'appelante.

D'ailleurs, c'est bien ainsi que l'appelante a compris la situation, puisque, lorsque l'intimbe 1'informa que la communaut6 des Soeurs Dominicaines avait un tuyau d'aqueduc et un tuyau d'6gout qui traversaient la propri6t6, qu'elle entendait les maintenir et qu'elle ne voulait pas consentir de titre de vente sans l'appelante fit rdpondre par l'interm6diaire de son notaire qu'elle verrait c'est-A-dire au contrat dont il s'agit. Il n'apparait nulle part au dossier que l'appelante ait donn6 suite A cette reponse.

Il est douteux que 1'appelante eft droit A un d6lai pour rendre les titres parfaits. L'intimbe pouvait s'autoriser du fait que les titres n'6taient pas libres de toutes charges pour considirer qu'elle n'6tait pas li~e envers 1'appelante et pour traiter la convention avec cette dernibre comme n'ayant jamais t6 compl6tie, vu que la condition de 1'acceptation n'6tait pas remplie.

Mais, comme on peut le constater par les plaidoiries

6crites, 1'appelante admet que, le, ou vers le, 8 juillet 1929, elle a notifi6 l'intim6e qu'elle " n'entendait pas r6silier le dit contrat ". Cela justifiait la demande en annulation du contrat (Desjardins v. Corbeil) (1).

L'appelante ajoute que la Cour Supirieure et la Cour du Banc du Roi ont fait erreur " quant A la nature et A l'6tendue des riserves faites par I'intimde ".

Cette dernidre acquirait de l'appelante les droits qu'elle d6tenait sur le lot 218A et sur la tranche additionnelle de cinquante pieds sur toute la lageur du lot 218. Elle acquirait le r6sidu du lot 218 directement des Soeurs Dominicaines.

Or, 1'appelante dit que, au moment du contrat du 26 juin 1929, les trois sections de propri6t6 qui devaient faire l'objet de l'acquisition appartenaient toutes les trois aux Soeurs Dominicaines et qu'il ne pouvait donc exister alors aucune servitude, puisque nulle servitude ne MAHN peut 6tre 6tablie sur des immeubles appartenant A un seul propri6taire.

Nom

Cet argument de l'appelante trouve sa rdponse dans Pothier (Bugnet, 3e 6d, vol. 1, p. 321, sous l'article 228): Rinfret J.

Lorsque deux h6ritages appartiennent au mime maitre, le service que 'un tire de 1'autre, comme lorsqu'une maison a une vue ou un 6goftt sur I'autre, n'est pas servitude, quis res sua nemini servit; L. 26, if de Servit, pr. rust. C'est destination du phre de famille. Si par la suite ces maisons viennent A appartenir h. diff6rents maitres, soit par I'ali6nation que le propri6taire fera de l'une de ces maisons, ou par le partage qui se fera entre ses h6ritiers, le service que l'une des maisons tire de 1'autre, qui 6tait destination de pare de famille, lorsqu'elles appartenaient A un mime maitre, devient un droit de servitude que le propri6taire de cette maison a sur la maison voisine de qui la sienne tire ce service, sans qu'il soit besoin que par l'ali~nation qui a 6t6 faite de 1'une de ces deux maisons, ou par le partage, cette servitude ait 6t6 express6ment constitude. La raison est que la maison qui a 6t0 alin6e est cens6e l'avoir 6t6 en l'tat qu'elle se trouvait et paxeillement que lorsqu'elles ont t6 partag6es, elles sont cens6es l'avoir 6t6 telles et en 1'6tat qu'elles se trouvaient; et par cons6quent 1'une comme ayant la vue, I'6gout, etc. sur l'autre, et I'autre comme souffrant cette vue, cet 6gout, etc. ce qui suffit pour tablir la servitude. C'est ce qua signifie notre coutume par ces termes: destination de phre de famille vaut titre.

Conform6ment au principe pos6 par Pothier, il y avait done, en 1'espice, une destination de pare de famille, qui pouvait servir de titre A une servitude d'aqueduc et d'6gout, et qui devenait un droit de servitude ds que les deux parties de la propri6t6 cessaient d'appartenir au mime propridtaire. C'est ce droit de servitude que les Soeurs Dominicaines d6claraient se r6server. Il restait A en specifier " la nature, 1'4tendue et la situation ", suivant Particle 551 du code civil, et c'est pr6cis6ment ce qu'elles entendaient 6tablir dans la r6serve qu'elles voulaient faire.

Je suis done d'accord avec mon colligue, monsieur le Juge Duff, pour dire que " the charge complained of appears to be within the scope of the condition " et pour conclure avec lui au rejet de l'appel avec d6pens.

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