A. R. Williams Machinery & Supply Co. Ltd. v. Morin

&

*May

COMPANY,

LIMITED

APPELLANT; *June 28.

(INTERVENANT)

.....................

AND

DAME

MARIE

STELLA

MORIN

RESPONDENT. (PLAINTIFF)

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ON APPEAL FROM THE KING'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE QUEBEC

C.J.-The instrument of the 2nd of April, 1928, is not difficult to construe. The language is plain. The effect of it is that the parties have entered into an agreement to sell the property with which the instrument is concerned for a nominal price to he paid partly in cash and, as to the residue, in deferred payments, with interest halfyearly from time to time on the unpaid balance. The transaction is clothed in the form of a lease at a rental equivalent to the deferred payments plus the interest on the unpaid balance, with an additional right of the lessee to have the property transferred to him for the sum of one dollar upon the expiration of the term and full payment of the deferred instalments and interest.

As between the parties I am unable to see why such a transaction may not be valid. But, as regards the goods of others on the premises with their consent, an entirely different question arises. I do not think art. 1622 C.C. contemplates the invocation of the principle there given, and the use of the procedure therein provided for, in a case like this. On that ground alone I think the appeal should A.

succeed.

There is another ground on which, in my opinion, the proceedings initiated by the vendor must fail. I see no' reason to differ with the view taken by the Court of King's Bench in Workman v. Lamarre (1) in respect of the effect CJ. of s. 126 of the Bankruptcy Act and of Art. 871 C.C.P. The effect of that decision is that a proceeding such as that in question here, in the absence of leave by the Superior Court, is incompetent.

The court below seems to have thought that the trustee alone is entitled to raise this exception. With great respect, I am unable to agree with this view. The proceeding being incompetent, it cannot be used for the purpose of seizing and selling in invitum the goods of anybody and any person against whom the proceeding is directed for that purpose, is entitled to resist on the ground that the whole thing is illegal.

For these reasons the appeal should be allowed and the appellant's intervention should be granted with costs throughout.

J.-Le 2 avril 1928, par un acte intitul6 "Bail et Promesse de Vente", I'intim6e, Dame Marie-Stella Morin, veuve de M. Georges V6zina, fils, mit en possession Georges V6zina, Limit6e, d'un immeuble situ6 A Chicoutimi, avec l'atelier de menuiserie et les maisons et autres bitisses, ainsi que toutes les machines, etc., servant h l'exploitation de 1'atelier susmentionn6, lesquelles machines et autres objets l'intim6e d6clarait vouloir laisser install6s dans ledit atelier h perp~tuelle demeure pour en faire partie int6grante. La compagnie se chargeait de toutes les charges du propri6taire, mgme de tenir les lieux clos et couverts, de payer les taxes, de tenir les constructions assur6es contre le feu, et de payer $26,000, i compte duquel l'intim6e reconnut avoir regu $10,000, dont quittance, la compagnie s'obligeant de payer la balance de $16,000 h raison de $500 le ler juin et $500 le ler d6cembre de chaque ann6e pendant seize ann6es cons6cutives, le tout avec int6r~t de 6o jusqu'h parfait paiement.

Nous trouvons aussi les stipulations suivantes:

Si le premier manque de xemplir et excuter fidelement, r6gulibrement et A dehdance Fune quolconque des charges, conditions et obligations cidessus stipul6es ou de celles r~sultant de da doi, la partie de premiere part aura le droit d'exiger et de demander la risolution des prdsentes dans un dilai de trois mois aprks l'chgance du terme en arrgrage, mais si la partie de seconde classe a rempli toutes et chacune lesdites obligations, charges et conditions, elde aura droit A la fin du bail, ou avant si ele a paye pa Cannon J. anticipation, d'acheter tous des droits de 'Ia partie de premibre part dans aesdits immeubles pour le prix de une piastre A 6tre pay6 comptant.

Convenu express6ment qu'au cas de r~siliation du pr6sent bail pour quelque cause ou raison que cc soit, la partie de preminre part restera propri6taire dudit loyer psy6 et de celui 6chu jusqu'alors, comme aussi dudit imneuble, avec toutes les constructions, ambliorations, augmentations et travaux queloonques que la partie de seconde part y aura faits, sans avoir A payer ni le cosit, ni la vadeur de ces derniers, ni aucune indemnit& A cause dliceux et cc, A titre de dommages liquidis.

Un intr~t de six pour cent courra en faveur de la partie de premibre part sur tout terme de palement qui tombera en arr6rages et sur tous ddboursis que ladite partie de premire part fera pour ex6cuter aucune des obligations du preneur et ce A compter de chaque 6ch6ance et de chaque debours6 et sans mise en demeure.

sera loisible , la partie de seconde part de payer enti&rement ledit loyer par anticipation, et dans ce cas elle poumra s'aoquitter en payant A la partie de premibre part les versements A 6cheoir avec en outre les int6rats accrus A la date du paiement. Ce paiement donnera droit A la parie de seconde part d'avoir son titre de propritaire, pourvu qu'elle ait libr& prfadablement la partie de premire part de toutes ses responsabidiitds A propos dudit immeuble on le concernant; et dans ce cas, le titre de vente

A Is partie de seconde part sera fait et consenti A ses frais.

La partie de seconde part pourra en outre faire des paiements partiels par anticipation pourvu que ces paiements soient faits A la date d'6ch6ance des termes et qu'il n'y ait alors sucun scrrage en vertu des prsentes.

Et la promesse de vente ci-dessus faite est compltement distincte du bail qui devra Stre interpr&t6 pendant et apris sa dur6e, comme si ladite promesse de vente n'efit jamais exisb6.

La partie de premire part s'oblige et s'engage de fournir A as partic de seconde part, avant paiement des quatre derniers termes du prix du prsent bail, tous les titres des immeubles susd60rits jusquaux lettrespatentes inclusivement, et ia partie de seconde part aura droit de diff6rer le paiement de ces quatre derniers termes et des intrts sur iceux jusquA ce que Ia partie de premire part ait satisfait A cette obligation. Au cas de paiement par anticipation, elle devra fournir ces titres en recevant tel paiement, pourvu que la partie de seconde part Jui ait donn4 un avis borit de trais mois de son intention de faire tel peiement d'avance; A d6faut de tel avis, la partie de premiAre part aura un dIlai de trois mois pour fournir ces titres.

Par ces mmes prksentes, Ies parties rdsilient et annulent A toutes fins quelconques un certain acte de bail A loyer consenti par Ia pairtie de preaniLre part A Ia partie de seconde part, et recu en minute par le notaire soussigni, de dix-huit dicembre mil neuf cent vingt, no 11240, enregistrb A Obicoutimi le 22 dicembre 1920 sous e no 34565.

Voulant et entendant les oomparants que cet acte soit A lavenir considr6 comme nul et de nul effet absolument comme s'il n'ett janais la I appert que ce document fut enregistr6 A Chicoutimi le 16 avril 1928.

&

Le 3 mai 1930, 1'intervenante-appelante livra des machineries la compagnie pour une valeur de $6,193.47. J. appert aux conventions de vente conditionnelle que ces machines devaient 6tre installies sur les pr6misses faisant l'objet du contrat ci-dessus, dont Georges V6zina, Limitie, d6clarait 6tre propri6taire.

Sur la foi de ces repr6sentations, l'intervenante ne donna pas A l'intim6e I'avis requis par 1'article 1622 du code civil, ne croyant pas A l'existence possible d'un privilige pour loyer.

Georges V6zina, Limit6e, tomba en faillite le ler d6cembre 1930.

Le 5 d6cembre 1930, la compagnie d6posa son bilan et porta h son actif les immeubles en question, avec boutique, maison et autres batisses dessus construites, 6valudes h $15,400, avec, en outre, machinerie et outillage 6valu6s A $21,400.81. Le nom de l'intimbe parait comme cr6anciere hypoth6caire en vertu d'une obligation pour $14,190. Le 10 d6cembre 1930, l'intimbe, aprbs avoir regu copie du bilan, produisit sa declaration solennelle entre les mains des syndics, A Feffet que la compagnie 6tait, h la date du 1er d6cembre 1930, justement endett~e envers elle pour Is somme de $14,391.50 et qu'aucune personne en son nom avait, sur son ordre, a sa connaissance ou A son avis, eu ou regu paiement ou garantie d'aucune sorte, sauf et except6 comme suit:

II parait done par ces documents que, lors de la faillite, les parties & la promesse de vente ont consid6rb comme non avenu le terme accord6 pour le paiement des $16,000, et la compagnie a opt6 et voulu s'acquitter en payant par anticipation A la partie de premiere part par les versements h 6cheoir; et cette d6claration au bilan signifie l'intim6e semble suffisante pour constituer l'avis 6crit de trois mois de faire tel paiement d'avance. La promesse de vendre, unilat6rale jusque-lI, 6tait subordonn6e, pour sa r6alisation, h la volont6 de 1'acheteuse 6ventuelle; cette dernibre ayant manifest6 sa volont6 d'acheter, l'intim6e ne pouvait pas se d6rober A sa promesse (Voir: 10 Planiol & Ripert,

Droit Civil frangais, page 187).

En effet, elle semble elle- A. m~me avoir accepti cette situation et avoir renonc6 A agir

** en vertu du bail pour ex6cuter la stipulation de promesse & Surrry de vente. Elle pouvait, dans les trois mois du ler d6cembre 1930, 6ch6ance du terme en arr6rage, demander la r6solution du contrat. Loin de le faire, elle a produit sa r6cla- Cannon J. mation comme susdit. De consentement mutuel, l'on peut done dire, la compagnie a pris possession comme propri6taire des immeubles en question; et la demanderesse, renongant A agir comme propri~taire ou locatrice, a produit sa r6clamation pour la balance du prix de vente convenu.

Telle 6tait la situation en d6cembre 1930. Or, l'intervenante, qui avait 6t6 port6e comme creancibre privil6gi6e au bilan, obtint, le 16 juillet 1931, des syndics A la faillite 1'autorisation de reprendre les machineries vendues A la compagnie et envoya son repr6sentant A Chicoutimi dans ce but. C'est alors que la demanderesse a cru devoir reprendre vis-A-vis de la compagnie la position de locatrice et a pris une saisie-gagerie des meubles meublants et effets mobiliers garnissant l'immeuble en question, demandant, longtemps apris 'expiration du d6lai de trois mois stipul6

A 1'acte, la r6siliation du contrat et la somme de $2,351.80 comme suit:

1930................

1931........................

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....................................

inthrt

....................................

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L'on notera que les int6r~ts r6clam6s ne sont pas r6cla- A.

mes sur le loyer, mais sur balance du prix de vente. Cette poursuite fut prise sans autorisation sp6ciale, bien que la compagnie d6fenderesse fit en faillite. L'huissier ayant saisi les machineries qui sont la proprit6 incontest6e de l'intervenante, cette dernidre intervint pour prendre le fait et cause de la d6fenderesse, autant que cela pourrait etre nicessaire, demanda le renvoi de laction et conclut, h tout 6v6nement, h ce qu'eile ffit d6clar6e propri6taire des machines saisies lui appartenant et A ce que la saisie ffit d6clar6e nulle et de nul effet.

Les mis-en-cause B6dard & B61anger ont comparu sur Faction principale mais n'ont pas plaid6.

L'intim6e a contest6 cette intervention et a pr6tendu n'avoir jamais regu avis du droit de proprift6 de 1'intervenante avant l'institution de Faction; et elle allbgue la stipulation du contrat h l'effet que la promesse de vente est complktement distincte du bail, qui devait 6tre interpr6t6, pendant et apr~s sa dur6e, comme si cette promesse n'efit jamais exist6; que les relations entre elle et la d6fenderesse 6taient celles de locatrice et de locataire; et qu'elle avait, en cons6quence, le droit de faire saisir gager les meubles de l'intervenante en la possession de la d6fenderesse.

Ces pr6tentions ont 6t6 maintenues par la Cour Sup&rieure et par la majorit6 de la Cour du Banc du Roi, avec la dissidence de MM. les juges Rivard et Hall.

Il est A remarquer que la Cour du Banc du Roi, dans la cause de Gravel v. Massicotte (1), avait devant elle un document qui contenait pr6cis6ment la clause invoquee ici par l'intimbe, h l'effet que

L'honorable juge Bernier faisait alors les observations suivantes, qui peuvent parfaitement s'appliquer h 1'espce actuelle:

jettissement A toutes les obligations d'un v6ritable propriitaire; dans l'esp&e, le pr6tendu loyer est de $250 par mois, faisant $3,000 par anne;

cependant, 1 y est stipuld que les int6r~ts A 7% devront courir sur toute WILLIAMS la balance du montant de 827,500: d'autres clauses obligent le locataire a entretenir les lieux, et A payer les taxes et cotisations municipales, A & payer les assurances, etc.

Sans doute, un tel contrat en est on qui n'est dbfendu par auoune loi;

bail ou vente conditionnelle suivi de possession, it lie les parties contractantes; vis-h-vis des tiers, dont les int6rats cependant peuvent d6pendre Cannon J. de la vaileur lIgale d'un tel contrat, comme dans la prbsente esp&ee, 11 y aura A r6soudre la question de savoir ei c'est un bail ou plutit une vente conditionnelle.

Mais, dans i'espkee, il semble que la commune intention des parties ne peut pas 6tre douteuse, vu leur conduite r6ciproque lors de la faillite et durant 1'intervalle d'au dela de six mois pendant lequel l'intim6e s'est consid6r6e comme venderesse non pay6e et la compagnie comme acheteuse de l'immeuble en question. Cet immeuble, d'apris le dossier, forme partie de 1'actif de la compagnie insolvable; et la demanderesse-intimbe a accept6 cette situation en produisant sa r6clamation non pas pour le loyer, mais pour le solde total du prix de vente convenu. Elle a mme laiss6 vendre par les syndios h M. Duperr4 le bois qu'elle aurait pu saisir pour garantir le loyer, si elle avait voulu agir comme bailleresse.

Peut-elle, apris six mois, pour empecher l'intervenante de reprendre son bien, suivant le consentement des syndics h la faillite, prendre sans autorisation de justice une saisie-gagerie dans les circonstances relat6es ci-dessus?

Pour ma part, je crois que cette proc6dure constitue uh abus; et je doute fort qu'un juge de la Cour Sup6rieure l'aurait autoris6e si, comme le veut Particle 126 de la loi des faillites, l'intim6e avait demand6 la permission sp6ciale requise pour proc6der contre les biens de la faillite; car la saisie-gagerie a 6 prise pour mettre sous la main de la justice les biens qui s'y trouvaient d6jh, 6tant encore sous la garde et en possession des syndics.

L'intim6e, d'ailleurs, le reconnaft avec candeur:

It is our well recognized jurisprudence that a seizure by garnishment cannot be taken against a debtor who has made an assignment without leave of the Bankruptcy Court, and 'the failure of a plaintiff to obtain that leave, would be an absolute bar to the action whether formerly pleaded or not.

Elle pr6tend cependant que, dans 1'esphce, il s'agit d'une saisie de biens appartenant non au d6biteur, mais h une tierce personne, 1'intervenante, sujets au privilige du locateur, mais n'appartenant pas h 1'insolvable, et qui n'6taient pas, en cons6quence, sujets a 1'administration des syndics. Cette argumentation ne saurait valoir en face de la pro- & c6dure; car I'huissier, d'aprbs son procs-verbal, a saisi .

comme appartenant A la d6fenderesse les meubles et effets y 6num6ris, entre autres les machineries de l'intervenante, et 'on a mis en cause les syndics. Pourquoi? s'ils n'avaient pas possession des machines? Je crois done qu'en vertu de Particle 126 de la loi des faillites l'action telle qu'intent6e 6tait irr6gulisre; mais je suis aussi d'avis que i'intim6e, aprbs avoir choisi son recours en produisant sa rbelamation entre les mains des syndics pour la balance du prix de vente, ce qui constitue une demande en justice suffisante pour interrompre la prescription, en reconnaissant pendant six mois que les immeubles en question 6taient devenus la propri6t6 et formaient partie de 1'actif de la compagnie, ne peut pas souffler le chaud et le froid et poursuivre cette meme compagnie, non plus pour la balance du prix de vente, mais pour du loyer en vertu des clauses qu'elle invoque. "Electd und vid, non datur recursus ad alteram." D'apris le dossier, la demanderesse ne semble pas avoir obtenu jugement contre la compagnie d6fenderesse dans la prbsente action. Le seul jugement qui nous soit soumis est celui sur 1'intervention. II n'est done pas n6cessaire de d6cider du bien ou du mal fond6 contre la d6fenderesse de cette r6clamation pour loyer accompagnbe d'une saisiegagerie. Il est possible que la conduite des deux parties A l'acte depuis le ler d6cembre 1930 6quivaille A une renonciation A la stipulation que le bail devra 6tre interpr6td, pendant et aprbs sa dur6e, comme si la promesse de vente n'efit jamais exist6.

Quoi qu'il en soit, vis-A-vis d'un tiers de bonne foi, comme 1'intervenante en cette cause, cette stipulation, qui peut etre valide entre les parties (Art. 1023 C.C.), ne saurait avoir l'effet de lui faire perdre son droit de propri6t6 en invoquant un pr~tendu privilege dont la demanderesseintim6e ne s'est jamais privalue en temps utile contre la difenderesse; au contraire, elle me parait y avoir expressement renonc6. Cette renonciation A ses droits de locatrice dans une proc6dure judiciaire ne saurait Stre ignor6e par les tribunaux. Ayant renonci A la qualit6 de locatrice pour r6clamer comme venderesse, non pas du loyer, mais le solde du prix de vente, elle a renonc en mme temps aux droits et privilkges que la loi assure au locateur contre le loataire, y compris la saisie-gagerie.

WHIAER Les faits sp6ciaux qui caractrisent cette cause en font CO. une esphoe toute particulire. Il ne s'agit pas tant de d6finir le contrat intervenu entre l'intim6e et la compagnie d6fenderesse que de d6duire les consequences juridiques des Cannon J. actes que ces mimes parties ont pos6s depuis la faillite. Mais il n'est pas inutile de rappeler que des contrats de ce genre, mixtes ou complexes, empruntant des caractbres h diff6rents contrats nommis, ont souvent, devant nos tribunaux, 6t6 considdrbs comme promesses de vente. En effet, comme le disent Planiol et Ripert, 6 Droit civil, 1930, p. 53: Quand les rigles sp6ciales h chacun ne peuvent 6tre appliqu6es cumulativement ou concilides, c'est du but essentiel de Pop6ration juridique que doit s'inspirer 'interprbte pour assurer la pr6dominance de lune de ces rfgles ou un recours aux seuls principes gn&raux.

La Cour de revision, compos6e des juges Loranger, Davidson et Doherty, dans la cause de Evans v. Champagne (1), a refus6 de reconnaitre les droits du locateur dans une cause analogue. Le juge Mathieu a fait de mgme dans une cause de De Chantal v. Ranger (2). Le juge Pagnuelo a agi de m~me dans Picaud v. Renaud & Rochon (3).

Le juge-enchef Langelier a jug6 de mime dans la cause de Irving v. Monchamps (4), comme suit:

Consid6rant que bien que ledit acte soit intitul6: Promesse de vente et bail, et qu'il contienne, en apparence, une promesse de vente et un bail de l'immeuble y d6signk, il n'est en rbalit6, qu'une vente dudit imnmeuble avec stipulation que Pacheteur n'en deviendra propri,6taire qu'apris que 1'eheteur aura pay& $500 sur le prix outre $500 payis comptant lorsqu'il en prendra possession de suite, paiera l'int6rat de la balance du prix sipul6 et que la vente sera r#solue e'il manque de payer un montant queloonque du prix ou de ses int&te;

Considbrant que ladite action n'en est pas une r~sultant des rapports entre locateur et locataire;

Considorant que le demandeur n'avait pas le droit d'instituer ladite action, comme Hl Pa fait, d'apris is proo6dure relatirve aux matibres sommaires;

Maintient l'exception A la fonme du dfendeur et dboute Is demanderese de sadite action avec dbpens, sauf A se pourvoir.

(1) Q.R. 7 S.C. 189.

(2) Q.R. 10 S.C. 145.

(3) Q.R. 15 S.C. 358.

(4) 3 R.P.Q. 430.

Tout r6cemment, 1'honorable juge Stein, dans la cause de A.

Morency v. St-Pierre (1), a jug6:

Voir aussi: Carey v. Carey (2) (Cour de revision). Cette solution donn6e A plusieurs cas analogues ne lie pas cette cour. Mais nous voulons indiquer la tendance de la jurisprudence de la province de Qu6bec. Nous n'y d6rogeons pas en refusant de permettre A 'intim6e d'agir comme bailleresse contre 1'intervenante, A 1'encontre de ses droits de propri6taire, lorsque tout indique que le contrat en question, ou pour employer l'expression des auteurs, le but essentiel de l'op6ration juridique, 6tait d'assurer A la compagnie d6fenderesse n'ayant pas les capitaux n6cessaires pour rbaliser de suite 1'acquisition, non la possession pr6caire A titre de locataire, mais bien la propri6t6 d6finitive de 1'immeuble en question.

L'intimbe a regu $10,000 h compte et a accord6 du d6lai pour le reste. Lorsque la faillite a fait perdre A l'acquireur le b6ndfice du terme convenu, les parties, d'un commun accord et suivant la v6ritable intention de l'acte, ont consid6r6 que la compagnie 6tait propridtaire; d'un commun accord, elles ont laiss6 les immeubles et les bAtisses dans le patrimoine du d6biteur et ont produit et accept6 une r6clamation priviligi6e pour le plein montant da A l'intim6e. Nous ne saurions permettre A cette dernibre de r6clamer, en outre du solde de $14,391.50, montant de sa r6clamation dans la faillite, une somme additionnelle de $2,351.80 par une saisie-gagerie prise six mois plus tard.

Je crois que 1'intervenante a eu raison de demander le renvoi de cette action en autant qu'elle pouvait affecter ses droits de propridt6 sur les machines enum6rees au paragraphe ler de son intervention, dont elle doit 6tre reconnue propriitaire.

L'appel doit done 6tre maintenu, avec d6pens contre l'intim6e, la saisie-gagerie doit 6tre annul6e et mainlev6e donn~e en autant que l'intervenante et ses biens sont con-