Canadian National Ry. Co v. Harricana Gold Mine Inc.

It would appear from the evidence that representatives of neither company are pressing any claims in this matter. The liquidator, of course, does not do so. I then conclude that the Attorney-General is entitled to succeed in his petition in the second case.

In the first case, there was a small amount of $600 which, the court held in the first instance, should not be treated as bona vacantia but as part of the general funds in the winding-up. The Court of Appeal agreed with this view and I agree with their disposition of same.

In the first case, I would allow the appeal without costs in so far as the judgment below directed the fund in question to be paid to the Minister of Finance under the provisions of sections 139 and 140 of the Winding-up Act, and also in respect of the orders as to costs.

In the second case, I would allow the appeal and set aside the order of the Court of Appeal and direct that the fund held by the Montreal Trust Company be paid to the Provincial Treasurer of the province of Manitoba under the provisions of the Vacant Property Act, statutes of Manitoba 1940, chapter 57, and that there should be no costs to any party either here or below, except that I think that the Montreal- Trust Company must be assumed to have acted in good faith and should be entitled to its costs out of the fund in respect of the applications in the court below.

TASCHEREAU J.-Il s'agit dans la pr6sente cause de d6terminer la valeur de certains terrains que l'appelante a expropri6s pour la construction d'un chemin de fer, prbs de Val d'Or, dans le district d'Abitibi, province de Qu6bec. L'appellante a offert la somme de $1,441 et l'intimbe a r6clam6 $47,480.60 A titre d'indemnit6 pour la valeur du terrain, et pour dommages caus6s a ses propridt6s avoisinantes.

L'honorable juge de premi~re instance, en Cour d'Echiquier du Canada, en est venu h la conclusion que 1'offre de la Canadian National Railway Co. 6tait insuffisante, et a condam6 1'appelante A payer la somme de $23,287.60 avec intirt et d6pens.

Dans son jugement, cependant, le juge de premiere instance, en outre d'accorder $23,287.60, a r6serv6 ' l'intim6e J. son recours contre 1'appelante, dans le cas oi elle serait appe- A payer au gouvernement de la province de Qu6bec une somme de $7,244.19, ou toute autre somme, en vertu d'une certaine convention en date du 29 juin 1937, et il a aussi r6serv6 A l'intim6e un autre recours qu'elle pourrait avoir pour dommages caus6s A son exploitation minibre r6sultant des expropriations qui ont fait l'objet du litige entre les parties.

Depuis assez longtemps 1'intim6e posshde certains terrains faisant partie de la ville de Val d'Or dans le district d'Abitibi, et en particulier ceux connus comme 6tafit les blocs 13 et 14 du canton Bourlamaque, la moiti6 nord des lots nos. 57 et 58, ainsi que les lots nos. 59, 60, 61 et 62 dans le rang 8 du canton Dubuisson.

S'autorisant des pouvoirs que lui confirent la Loi des

Chemins de Fer et la Loi de l'Expropriation, I'appelante a d6pos6 trois plans affectant ces terrains. Le premier qui couvrait une superficie de 21-52 acres, fut d6pos6 le

18 novembre

1936, et les deux autres qui affectaient respectivement 0-27 acre et 7-30 acres furent d6poses les

9 octobre 1937 et 13 mars 1939. C'est l'intim6e qui a pris

1'initiative de faire dterminer la valeur de ces terrains par la Cour d'Echiquier du Canada, vu le retard apport6 par I'appelante A le faire.

Evidemment, h la date oii les proc6dures ont 6t6 institudes, le 18 septembre 1939, l'intim6e n'4tait au courant que du dip6t du premier plan, car elle ne r6clame que pour le terrain exproprid en vertu de ce dip6t; mais elle amenda sa r6clamation A deux reprises, qui fut finalement soumise ainsi au tribunal de premiere instance:- Valeur du terrain 28-82 acres h $1,000 l'acre. $28,820.00

Montant payable la province de Qubbec ..

Dommages h la proprit6 ................

11,416.41

$47,480.60

Depuis plusieurs annies, l'intimbe, comme r6sultat de diverses transactions immobilibres, avait un bon titre A ces terrains qui lui confirait un droit exclusif aux m6taux ainsi que des droits de superficie.

Le 29 juin 1937, par acte pass6 devant Henri Turgeon, notaire, la Harricana Amalgamated Gold Mines Inc., TaschereauJ.maintenant Harricana Gold Mine Inc., signa une convention avec le Gouvernement de la province de Qu6bec, en vertu de laquelle la compagnie r6troc6da A la province tous ses droits de superficie sur les terrains ci-dessus d6crits, et en retour, sujet A certaines conditions, obtint de nouveau tous les droits de surface qu'elle avait auparavant transportis au gouvernement.

Dans 1'acte on trouve les deux clauses suivantes:- A Le juge de premibre instance a accord6 A 1'intim6e une somme de $1,000 l'acre, (soit $28,820) mais pour en arriver A cette conclusion, il attribue A ces terrains la valeur de lots subdivis6s.

Or, en vertu de la clause (c), cit6e plus haut, l'intim6e, quand elle subdivise ses terrains et qu'elle d6pose le plan au Ministbre de la Colonisation, doit verser une somme de $30 par parcelle de terrain de 5,000 pieds carris ou moins. Pour subdiviser ses lots il aurait done fallu A l'intim6e, verser au Gouvernement la somme de $7,532.40, et il lui aurait 6galement fallu d6bourser, pour la preparation du plan, une somme que le juge estime A $1,000.

Il enlbve done ce montant de $8,532.40 de $28,820, laissant une balance de $20,287.60 qu'il accorde a 1'intim6e, et qui reprisenterait la valeur actuelle des terrains expropri6s. A cette somme, il ajoute $3,000 pour compenser l'intim6e du dommage qu'elle souffre par suite de certaines excavations, pratiquies par l'appelante, et qui diminuent la valeur des lots avoisinants. C'est ce qui forme le grand total de $23,287.60.

Ces terrains sont situ6s dans la ville de Val d'Or qui, vers 1937, fut 6rig6e en ville. Il y avait & cette date une population d'environ 7,000 Ames, mais au temps oii la cause a entendue elle 6tait rdduite & 5,500 Ames. La ville de Val d'Or a pratiquement d6but6 en 1934, et une forte population y a t6 attirde par l'exploitation de la mine Lamaque et de la mine Sigma, toutes deux situ6es A proximitk. J. L'intim6e elle-mame a aussi fait des exploitations minires, mais, tel que le dit son pr6sident, elle a dfi en suspendre les op6rations par suite de troubles financiers.

Lorsque la population commenga h affluer A Val d'Or, l'intimbe, dans le cours de 1'annie 1934, fit une premibre subdivision et vendit presque tous les lots ainsi subdivis6s pour une somme d'environ $25,000. D'autres subdivisions ont aussi t6 faites subs6quemment, et la dernibre 'a t6 en 1937. Depuis 1934 jusqu'A la date oii le prochs a t entendu, pris de 500 lots ont t vendus pour un montant global de $190,456, ce qui fait une moyenne de $391.88 par lot de 5,500 pieds, et $2,251.28 par acre. Evidemment, les premiers lots ont 6t6 vendus en bordure du chemin qui

6tait le chemin du gouvernement, et qui est devenu la rue

" Principale " ou " Main Street ". Quelques-uns ont t6 vendus au nord, quelques autres au sud. La demande pour des lots augmenta en 1935, et l'ann6e 1936 fut sans contredit la meilleure ann6e, au cours de laquelle 200 lots furent vendus. Le d6veloppement de la ville 6tait extraordinairement rapide.

Le nord 6tait la r6gion commerciale, et le sud la rdgion r6sidentielle.

Il est facile A comprendre que les lots se soient vendus au centre de la ville au d6but, mais il est ind6niable que la ville s'est consid6rablement d6velopp6e dans diverses directions, et aussi vers le nord oii, en 1937, le chemin de fer a t6 construit, et dont il 6tait vaguement question en 1936.

Le chemin de fer traverse les terrains de la Compagnie

A une distance pas tris 6loign6e des lots vendus en 1937.

La demanderesse pr6tend qu'elle n'avait pas encore cadastr6 ces lots, prdcis6ment le chemin de fer passe, parce qu'elle pr6fdrait tout d'abord vendre les autres lots plus au sud et plus pris du centre commercial, mais que c'6tait sa ferme intention, n'eut 6te l'arriv6e du chemin de fer, de faire pour les lots en question ce qu'elle avait fait pour le reste de sa propri6t6.

L'honorable juge de premibre instance a fait un examen d6taill6 de toute la preuve et en vient h la conclusion que la somme de $1,000 r~clam6e par la demanderesse ne lui parait pas excessive.

" Au contraire, (dit-il) elle est infirieure A la valeur marchande du terrain de 1936 A 1940."

Il ressort du jugement du juge de premiere .instance, qu'il d6termine cette valeur de $1,000 1'acre, en se basant sur les prix obtenus par la demanderesse pour les terrains vendus, depuis 1934 jusqu'h la date du procks, dans les autres parties de la ville, et que ce n'est qu'en subdivisant le terrain passe le chemin de fer que le prix qu'il accorde pourrait 6tre obtenu.

est certain qu'h cette date la valeur des terrains expropribs 6tait inf6rieure h la valeur des lots vendus ailleurs dans la ville, mais le juge en tient compte, car la moyenne des autres lots est de $391.88 ou $2,351.28 par acre, tandis qu'il n'accorde pour les lots expropri6s qu'une somme de $1,000 l'acre ou $166 pour 5,500 pieds carr6s, d6duction faite du terrain n6cessaire pour y ouvrir des rues.

Ce n'est pas en attribuant une valeur possible h ces terrains que la juge d6termine cette indemnit6. Si, dans l'analyse de la preuve qu'il fait, il semble tenir compte de la valeur hypoth6tique ou speculative, ce n'est, je crois, que pour arriver a trouver la valeur actuelle, et il reste ainsi dans les limites indiquies par le Conseil Priv4, dans la cause de Cedars Rapids Manufacturing and Power Co. v. Lacoste (1).

Aprbs avoir pes6 les t6moignages des t6moins, et compar6 la valeur des terrains expropri6s avec les terrains avoisinants et les prix obtenus pour ces derniers, on voit, qu'en accordant l'indemnit6 qu'il croit 6quitable, il a bien en vue la " valeur marchande " des lots en question. C'est plutot par l'ensemble du jugement que par les expressions particulibres employ6es qu'on se rend compte qu'il a donn6 h ces terrains une valeur actuelle. I ressort du jugement que si 'a la date de 1'expropriation l'intim6e avait d6sir6 vendre ces terrains, elle aurait obtenu $1,000 1'acre ou $166 pour chaque lot subdivis6, ce qui 6tait le meilleur usage qu'elle pouvait en faire.

Ces lots, il est vrai, n'6taient pas subdivis6s encore, mais, la subdivision 6tait le meilleur usage que l'intim6e pouvait en faire, et c'est A cause de cette possibilit6 que le juge de premiere instance attribue une valeur de $116.

C'est une m6thode qu'il emploie pour d6terminer la valeur actuelle de ces terrains.

D'ailleurs, 1'appelante n'a pas sugg6re s6rieusement d'autre mode d'6valuation, qui 6tait pratiquement le seul devant la Cour.

Comme dans la plupart des causes de ce genre, la preuve est 6videmment contradictoire. Mais c'est au juge du procks qu'il appartient de peser ces timoignages, de faire la part du vrai et du faux, et je ne puis pas dire que son jugement ne peut pas 6tre support6 par la preuve. Je ne crois pas davantage qu'il ait commis d'erreur de droit qui puisse nous justifier d'intervenir dans 1'6valuation qu'il a faite.

-Cette Cour, malgr6 qu'un montant puisse lui paraitre

61ev6, intervient rarement dans l'appr6ciation faite par le juge qui a entendu la cause; c'est sa jurisprudence constante, et derni~rement encore, dans une cause de The

King v. Elgin Realty Company (1), elle a tenu h rdaffirmer ce principe de la fagon suivante:- Je suis done d'opinion que le montant de $1,000 l'acre ne doit pas 6tre modifi6 par cette Cour, et je crois aussi que le montant de $3,000 accord6 A l'intim6e pour d6pr6ciation aux lots avoisinants comme r6sultat des excavations pratiqu6es par l'appelante n'est pas exag6r6.

Dans son jugement, 1'honorable juge de premibre instance reserve h la demanderesse son recours contre l'appelante pour la somme de $7,244.19 que celle-ci pourrait 6tre appel6e h payer au Gouvernement provincial en vertu de la convention du 29 juin 1937, clause D.

En vertu de cette clause, la Compagnie est tenue de verser au Gouvernement de Qu6bec une somme de $30 par 5,000 pieds de terrain, ou fraction de 5,000 pieds, donn6 ou vendu pour un dollar ($1) ou autres consid6rations aux compagnies de chemin de fer, A m~me les terrains compris dans les limites de la ville de Val d'Or.

Lors de la premibre audition de cette cause, cette Cour a jug6 bon, vu que le Gouvernement de la province de

Qu6bec n'6tait pas en cause, de faire notifier ce dernier du pr6sent litige afin qu'il ait l'opportunit6 d'6tre entendu s'il le d~sirait. Le Procureur G6niral a produit un factum, et lors de la r~audition, il a d6clar6 par son avocat, que ses droits se limitaient A une r6clamation personnelle contre la Compagnie Harricana. I ne nous appartient 6videmment pas de d6terminer si vbritablement le Gouvernement de la J.province de Qu6bec a droit h cette somme de $7,244.19 ou 'a une partie d'icelle, car il s'agit bien d'un litige A 6tre rigl6 entre la Compagnie Harricana et le Gouvernement de Quebec.

Mais je crois que 'honorable juge de premiere instance a fait erreur en riservant un recours A l'intim6e contre l'appelante pour cette somme de $7,244.19.

Si jamais l'intimbe doit payer cette somme au Gouvernement de Qu6bec, je suis d'opinion que c'est elle qui doit la payer, et non pas l'appelante.

Ce montant doit Stre d6duit non pas ajout6 h l'indemnit accord6e.

L'obligation contract6e par la Compagnie Harricana ne peut ajouter de valeur h ses terrains, et je n'ai aucune h6sitation h arriver A la conclusion que c'est h m~me le montant fix6 par la Cour, que le Gouvernement de Qu6bec doit 6tre pay6, s'il a une cr6ance valide.

Je crois done que les fins de la justice seront utilement servies, s'il est ordonn6 par le jugement formel, que 'intim6e aura droit h une indemnit6 de $23,287.60 avec d6pens en Cour d'Echiquier du Canada, et 1'int6r~t au taux de 5o par ann6e A partir du ler octobre 1937, jusqu'h la date du jugement de cette Cour.

Le jugement dont il y a appel devra cependant Stre modifi6 en y retranchant cette reserve faite en faveur de l'intim6e. Et comme la r6clamation du Gouvernement de Qu6bec est purement personnelle contre 1'intimbe, je ne puis me rendre h la suggestion d'ordonner de d6poser en Cour le montant de $7,244.19.

Quant

1a l'autre r6serve faite en faveur de la demanderesse-intimbe pour tout recours qu'elle pourrait avoir contre 1'appelante h raison des dommages caus6s h son exploitation r6sultant des expropriations qui ont fait l'objet du litige, la clause suivante sera ins~r6e dans le jugement formel, vu le consentement donni par les parties:- Devant cette Cour, chaque partie paiera ses frais.

J.-This is a most unsatisfactory case. Certain lands of the respondent were expropriated by the appellant under the provisions of the Expropriation Act, R.S.C. 1927, chapter 64, as made applicable by section 17 of the Canadian National Railways Act, R.S.C. 1927, chapter 172, and amendments.

The lands were taken by the deposit of three plans on November 18th, 1936, October 9th, 1937, and March 13th, 1939, covering respectively 21-52 acres, 0-27 acres, and 7-03 acres.

In proceedings instituted in the Exchequer Court of Canada, the respondent claimed $47,480.60, made up as follows:- Value of land 28-82 acres at $1,000 per acre

$28,820.00 Amount alleged to be payable to the Minister of Mines and Fisheries of the province of

Quebec under clause (d) of an agreement hereafter referred to

Damage to lands of the respondent, caused by excavations carried out by the appellant and by construction of the line of railway

11,416.41 $47,480.60 The appellant calculated its total liability at $50 per acre for the land expropriated, or a total of $1,441.

The trial judge fixed the value of the lands expropriated at $1,000 per acre, or a total of $28,820.

From this he deducted an amount calculated by him to represent the sum payable by the respondent to the Minister of Mines and Fisheries of the province of Quebec under clause (c) of an agreement entered into on June 29th, 1937 (after the date of the first expropriation), between the respondent's predecessor and His Majesty the King in the right of the province. This calculation was made on the basis that a plan would be prepared by the respondent, subdividing the expropriated lands, and that under clause (c) of the agreement $30 would be paid the Minister for every sub- -divided lot having an area of 5,000 square feet or less, and resulted in a figure of $7,532.40. He also deducted his estimate of the cost of making and registering such a plan -41,000. He added an amount of $3,000 for depreciation J. to neighbouring lots still owned by the respondent because of excavation made by the appellant.

The net result is that he awarded the respondent the sum of $23,287.60, but he reserved the mines and minerals in the lands expropriated, and also reserved to the iespondent its right to recover from the appellant the sum of $7,244.19, or such other sum as the respondent would have to pay to the province of Quebec by virtue of clause (d) of the agreement mentioned above. He declined to allow anything further for depreciation to the remainder of the respondent's property by reason of the expropriations and the construction of the railway.

Clauses (c) and (d) of the agreement referred to are as follows:- The Railway Company appealed.

After the argument before this Court had proceeded for some time, we decided that we should hear what the Crown in the right of the province of Quebec had to say with regard to its rights. Accordingly, the hearing was postponed and an order made directing that the Attorney-General of Quebec, the Minister of Lands, and the Minister of Mines be notified of the existence of the case so that they might have an opportunity to be heard if so advised.

Counsel for the Attorney-General of Quebec appeared on the date to which the argument was adjourned, and stated that the Crown in the right of the province does not claim any interest in the lands expropriated but asserts a personal claim against the respondent of an amount not exceeding At the same time the appellant, through its counsel, undertook to abandon all mines and minerals taken under the expropriations upon terms, and a consent was signed on behalf of both parties that the following clauses should be inserted in the judgment to be given by this Court:- The evidence led by the respondent as to the value of the lands expropriated was given on an entirely erroneous basis. The lands were not subdivided but evidence was tendered and accepted as if they had been, and the testimony adduced on behalf of the appellant followed the same general pattern. It appears to me that the trial judge proceeded upon evidence of this nature and did not fix the present value of all advantages which the lands possess, present or future. Cedars Rapids Manufacturing and Power Company v. Lacoste (1).

. There is no doubt that this Court will not interfere on a mere question of quantum unless it is satisfied that the amount allowed is clearly excessive or just as clearly too small.

Trudel v. The King (2) (from which decision leave to appeal to the Privy Council was refused). In my opinion the allowance in the present case is clearly excessive. What is more important, however, is that in fixing the value of the lands expropriated as if they had been subdivided into lots, the trial judge proceeded upon a wrong principle and that is always a ground upon which this Court will set aside an award.

In many cases the matter would be remitted to the

Exchequer Court of Canada but in order to save the parties that expense, I have examined the record and, by piecing together certain bits of evidence, I have concluded that sufficient appears to warrant an allowance of $250 per acre.

Not all the lands expropriated are situate in Val d'Or; in the years 1938, 1939 and 1940, the respondent's unsubdivided lands south of the line of railway were assessed at

$200 per acre and its unsubdivided lands north of the line of railway at $25 per acre. These considerations and all the other evidence do not justify in my opinion an allowance higher than have suggested.

As to the $3,000 item, the trial judge states that the excavations were made on lands of the respondent subse- J. quently expropriated on March

13, 1939.

While the respondent seeks to hold the sum granted, it alleges that only excavations C and D were so made and that excavations A and B were made on lands of the respondent which never have been expropriated.

This appears to be so. Hector McNeil, in charge of the railway construction, stated that excavation A was made in the early part of September, 1937, and that the appellant paid the contractor for removing 7,129 cubic yards of earth. At excavation B, 1,788 cubic yards were removed. The appellant apparently contended at the trial that no claim for the material so taken was advanced in the statement of claim but I think the pleading is sufficient.

The land upon which excavations C and D were made is included in the acreage for which I would allow $250 per acre and nothing further should be allowed because of these excavations. The question of depreciation presents some difficulty. The trial judge in arriving at his conclusion pointed out that three witnesses on behalf of the respondent estimated the depreciation on subdivided lots at 35, 25 and 30 per cent respectively, and that the appellant's witnesses, while admitting there was depreciation, were unwilling to suggest any amount.

He concluded that there had been a depreciation of at least 20 per cent on all properties, still owned by the respondent, adjoining the excavations on both sides of the railway and calculated that depreciation at $3,000. In view of the very much lower estimate of the value of the expropriated unsubdivided land at which I have arrived, any depreciation caused to unsubdivided land still owned by the respondent would not be substantial.

However, as the trial judge pointed out there were some lots depreciated which had been subdivided. In view of this fact and of various imponderables, I would allow the sum of $1,500, to include not only depreciation, but an allowance for the material taken at excavations A and B.

The authorities are clear that damages must be assessed once and for all and that no right may be reserved to the respondent to claim any sum hereafter.

In any event there is no basis upon which the respondent would be entitled to an allowance of $7,244.19 or any part thereof even if it were presently shown that it would have to pay any sum to the province of Quebec under the agreement referred to. Any such sum could not be allowed as damages nor could it enhance the value of the lands expropriated.

I might add that I agree with the trial judge that the respondent is not entitled to any other damages caused by the construction of the railway.

In the result, the appeal should be allowed, the judgment a quo set aside and for it substituted a judgment reciting the undertaking of the appellant, set forth above, and declaring that the immovable properties expropriated by the appellant on November 18th, 1936, October 9th,

1937, and March 13th, 1939, excepting the mines and minerals therein and thereunder, are the property of the appellant as of the dates of the respective expropriations.

The indemnity granted for these properties and for all damages resulting from the expropriations is fixed at the sum of $8,705 with interest down to the date of this judgment at five per centum per annum on $5,380 from

November 18, 1936; on $1,567.50 (which includes the

$1,500 item mentioned above) from October 9, 1937;

and on $1,757.50 from March 13, 1939.

The respondent is entitled to its full costs of the action down to and including the trial and there should be no order as to the costs of the appeal.

Appeal allowed, judgment a quo set aside and for it substituted judgment as stated by the Court, costs of action to respondent and no order as to costs of the appeal.

Solicitors for the Attorney-General of Quebec: Geoffrion

& Prud'homme.