The King v. Halin

Per Davis and Kerwin JJ.-In a claim arising under expropriation proceedings, the mere fact that a property has been subdivided into lots does not preclude, in all cases, the owner from claiming that lots still retained by him have been injuriously affected when others have been expropriated.

But, in this case, there is no evidence of the existence, in relation to the adjoining land, of that unity of possession and control conducing to the advantage or protection of the property as one holding. Therefore, the respondent is not entitled to any allowance for depreciation of any lots retained by him due to the construction or operation of the airport.

Per Davis J.-The respondent's claim in respect of his adjoining property, for damagas caused by the general operation of the airport, has never been made the subject-matter of any petition of right and, consequently, no fiat was ever granted by the Crown to litigate such claim: there was no power in the trial judge to amend the claim in the petition of right by allowing this additional and totally different claim in respect of other lands than those expropriated and covered by the petition of right.

TASCHEREAU, J.-Il s'agit dans cette cause de d6terminer l'indemnit6 due h l'intim6, dont certains terrains ont 6t6 expropriis par le gouvernement fid6ral.

A quelques milles, au nord du Cap de la Madeleine, dans la province de Qu6bec, une 6cole d'aviation a 6t6 6tablie il y a quelques ann6es, et c'est pour agrandir le champ d'envol6e et d'atterrissage que les terrains en question ont 6t6 requis. Il est admis par les parties, que les lots exproprids ont une superficie de 514,648 pieds carr6s, pour lesquels le gouvernement f6ddra1 a offert la somme de Kia $3,000. C'est 1'intim6 qui a pris l'initiat-ive de faire d6terminer le montant, et dans sa petition de droit, telle que d6finitivement amendie, il r~clame $162,911.51 pour la valeur des terrains expropri6s et pour dommages caus6s au r6sidu. En Cour d'Echiquier du Canada, le juge a accord& $23,156.16 pour les terrains expropri6s, soit 4j sous le pied pour 514,648 pieds carris, et $13,122 pour dommages aux terrains voisins.

L'appelant appelle de ce jugement, et pr6tend en premier lieu que le montant de 4- sous le pied carr6 est trop 61ev6, et en second lieu que l'intim6 ne peut rien r6clamer pour dommages au r6sidu de la propridt6.

Etudions d'abord le premier grief. La partie du lot 420 qui fait l'objet de cette expropriation est situde, comme nous l'avons vu, h quelques milles au nord de la cit6 du Cap de la Madeleine, et constitue aussi la partie la plus au nord du champ d'aviation lui-mame. Elle est born~e au nordest par la voie du chemin de fer Pacifique-Canadien; au nord par le lot 419; au sud par le lot 421; et A l'ouest par la partie non expropri6e du lot 420, qui touche h la route provinciale conduisant des Trois-Rivibres A Shawinigan. Apris de nombreuses transactions entre J. B. H. Courteau, F.-X. Vanasse, Georges Morrissette, L. T. B. de Grosbois, et le notaire Lebrun qui fut le liquidateur de la Three Rivers Annex Land, 1'intim6 devint propri6taire de la plupart des subdivisions des lots 418, 419 et 420. Au cours de ventes et de riorganisations qui se sont op6r6es, l'obligation fut contract6e de construire une fonderie sur le lot 416, et une manufacture de balais sur le lot 419. Environ 75 hommes ont t6 employds h la fonderie durant un certain temps, mais en 1920 elle a cess6 d'op6rer, et fut rase par un incendie. Le lot est demeur6 vacant jusqu'au 14 avril 1931, date oit il a 6t6 vendu par le sh6rif A U. W. Rousseau.

C'est 6videmment la construction de cette fonderie qui, avant 1920, a provoqu6 dans la r6gion la vente de plusieurs lots, qui pour la plupart, cependant, sont demeur6s vacants. Quant h la manufacture de balais, elle n'a jamais 6t6 en op6ration, et elle fut vendue le 15 juin 1920, par F.-X. Vanasse A dame C61ina Dugri, et plus tard d6molie. II est important de signaler, que les lots 418, 419 et 420 sont depuis longtemps subdivis6s, et que des plans indiquant ces subdivisions avec rues et ruelles ont 6t6 d~posis au bureau d'enregistrement.

..

Pour d~terminer l'indemnit6 h 6tre accordie en matibre T d'expropriation,. plusieurs 616ments peuvent et doivent 6tre pris en consid6ration.

Ainsi, il est loisible au juge a qui l'affaire est soumise d'examiner le prix d'achat, la valeur municipale, les prix pay6s dans la r6gion pour des terrains semblables, les d6penses pour am6liorations, les revenus provenant de l'immeuble, l'usage que le propridtaire peut en faire, 1'augmentation de valeur des terrains voisins, les opinions des experts, et d'autres circonstances particulibres qui peuvent aider h trouver une solution. Et quand, apris avoir examin6 ces divers 616ments, le juge de premiere instance arrive h une conclusion oii il n'y a pas d'erreur de droit, et que le montant accord6 est justifi6 par la preuve, un tribunal d'appel n'interviendra pas. C'est la jurisprudence de cette Cour, 6tablie depuis longtemps, et r6affirm6e ricemment dans la cause de Elgin Realty Co. vs. The King (1).

Mais si au contraire le tribunal d'appel est d'opinion que le tribunal de premire instance appuie son jugement sur des principes errones, ou que le montant accord6 est 6videmment excessif, cette Cour alors doit intervenir. (Canadian National Railway Co. vs. Harricana Gold Mine Inc. (2).) Dans la cause qui nous est soumise, il y a lieu tout d'abord de faire observer (et c'est l'opinion de presque tous les experts entendus) que les lots situ6s pris de la route Trois- Rivibres-Shawinigan ont une valeur plus considerable que les lots expropri6s. Cette r6gion est beaucoup plus susceptible de d6veloppement, et les faits justifient cette pr6tention de 1'appelant. C'est li que des maisons ont 6t6 6rig6es, qu'une 6glise et une 6cole ont td construites il y a quelques annees, et qu'un modeste bureau de poste a 6t6 ouvert. A cette 6glise se rendent les fiddles de la Mission de St- Odilon, 6chelonn6e le long de la grande route sur une distance assez considirable, et c'est li aussi que les enfants de la mime r6gion friquentent la classe.

Plusieurs personnes y ont achet6 des lots sur les subdivisions de 418, 419, 420, et si toutes n'ont pas construit de maisons, il y en a plusieurs qui semblent s'y 6tre d6finitivement fix6es. Depuis 1915, presque tous les lots en bordure de cette grande route ont t vendus; et l'intim6 a 6galement trouv6 des acheteurs pour les lots situ6s sur la 16re, la 26me, la 36me, la 4 me, la 56me et la 66me rues qui sont parallbles & la Taacheu Jroute Trois-Rivibres-Shawinigan.

Mais naturellement h mesure que l'on s'6loigne de 1'arthre principale, et que l'on se dirige vers l'est, les ventes se font de moins en moins nombreuses, si bien qu'h la 66me rue, quelques lots seulement ont 6t6 vendus depuis 1914. Or, dans cette r6gion plus propice au d6veloppement, et certes plus attrayante pour quiconque veut construire une demeure, quel est le prix pay6 par les acqu6reurs? Il me semble impossible, pour d6terminer la valeur actuelle des lots expropri6s, de prendre comme base le prix d'achat des lots vendus de 1915 h 1924. Il est, je crois, cependant, utile de rappeler ces prix afin de faire voir si la propri6t6 dans cette region a gagn6 ou perdu de la valeur.

Durant cette p6riode de temps, h l'endroit les terrains ont le plus de valeur, des lots ont 6t0 vendus h des prix qui ont fluctu6 quelque peu. Ainsi, en 1915, les prix ont vari6 de 7 A 12 sous le pied. En 1916, la moyenne s'6tablit entre 8 et 9 sous. En 1917, 7 sous est le prix g4ndralement obtenu, et il en est de mime pour 1918, alors que trois lots ont t6 vendus. En 1919, deux lots ont 6t vendus au prix de 4 sous; en 1921, un lot h 6- sous, et enfin en 1924, un lot h 10 sous. Durant les premibres annes, il faut nicessairement attribuer le nombre de ventes assez consid6rable, au fait que la fonderie et la manufacture de balais ont t construites, mais il semble 6vident que l'impulsion donnie h la vente a consid6rablement ralenti avec la disparition de ces deux 6tablissements.

De 1924 A 1927, il n'y eut aucune vente, et au cours de cette dernibre annie, sur la route Trois-Rivibres-Shawiniga.n 5 lots ont t6 vendus au prix de 1 sou et 11 sou. Apris cette p6riode, les affaires semblent particulibrement inactives, car la vente subs6quente est en date du 7 aofit 1938, sur la route Trois-Rivibres-Shawinigan, et ne rapporte que 2 sous le pied carr6. Une autre vente est faite en d6cembre de la mime ann6e toujours sur la mime grande route, au prix de 3 sous.

Je laisse de c6t6 les deux autres transactions effectu6es la m~me ann6e, car il s'agit de lots donnis en paiement de services rendus, et elles ne peuvent en aucune fagon aider A 6tablir la valeur des terrains expropri6s. En 1939, 15 lots out 6t vendus, tous situds sur la 16re rue et T.. sur la route Shawinigan pour le prix moyen de 2- sous; et en 1940, jusqu'h la date de l'expropriation, le prix moyen obtenu pour 12 lots a 6t 3 sous le pied carr6.

Ces prix d6montrent clairement que si A l'origine, lors de l'6tablissement des deux industries, certains lots ont t6 vendus 9 et 10 sous le pied, les prix ont sensiblement baiss6 depuis 1927 pour les lots situds dans le quartier le plus avantageux. Je n'ai tenu compte jusqu'h maintenant que des ventes faites avant la date de l'expropriation, qui est celle oit les plans ont 6t6 d6pos6s, le 11 juillet 1940. J'entretiens des doutes s6rieux sur la 16galit6 de la preuve de la vente des lots faits apris cette date, mais elle ne peut pas affecter le r6sultat de cette cause. Car depuis le 11 juillet 1940, jusqu'au 21 septembre 1942, 9 ventes ont W faites, comprenant 23 lots, situ6s depuis la route principale h la 66me rue, A des prix qui ont varid de 7- sous h 3 sous, faisant une moyenne d'environ 5 sous le pied.

La preuve rivile 6galernent que des ventes ont t6 faites ailleurs dans la r6gion, non loin des lots 418, 419 et 420. C'est ainsi qu'au sud du lot 420, C. N. de Grandmont a vendu le 22 septembre 1938 h la corporation du Cap de la Madeleine, pour 'agrandissement du champ d'aviation, S5 arpents (partie du lot 423) pour le prix de $3,250, ce qui fait $38 l'arpent, moins de - de sou le pied.

Le 22 avril 1935, le notaire Philippe Mercier a vendu h Georges Bilodeau, sur le boulevard Madeleine, au nord de la ville, un endroit oii le terrain a infiniment plus de valeur que les lots exproprids, 60 arpents pour le prix de $1,400, soit moins de $25 l'arpent, ou une petite fraction de sou le pied.

Pierre Loranger a 6galement vendu, en 1939, h 1'International Foils partie du lot 157 avantageusement situ6e sur la route Montr6al-Qu6bec, 13 arpents de terrain au prix de $250 1'arpent, soit moins d'un sou le pied. Enfin, pour ne signaler que ceux-l1, h peu prbs h la date oii les plans ont 6t d6pos6s, l'Electric Steel a achet6 de Philippe Mercier, Antonin Rocheleau, et A. Perreault, au prix de de sou des terrains situ6s sur le boulevard St-Laurent et dans les environs.

Si pour d6terminer la valeur des terrains expropri6s, 'on prend comme base la vente des terrains voisins, il me semble que la preuve ne justifie pas le prix de 41 sous accord6 par le juge de premibre instance.

La grande majorit6 des ventes faites dans la r6gion voisine pour des terrains situ6s dans des localit6s plus avantageuses n'ont pas rapport6 ce prix. Au contraire, le prix obtenu a 6t6 de J.beaucoup infirieur. Qu'il s'agisse des ventes faites au cours des plus r6centes annies sur la route Trois-Rivibres- Shawinigan, sur les parties les plus avantageuses des lots 418, 419, 420, ou sur les boulevards Madeleine ou St- Laurent, plus prbs du centre de la ville du Cap de la Madeleine, on voit que les prix obtenus par des personnes non obligdes de vendre, et offerts par des personnes non forc6es d'acheter, varient d'une fraction de sou A 3 ou 4 sous le pied carr6.

Et c'est sur le prix obtenu au cours des ventes des dernires ann6es qu'il faut s'appuyer pour d6terminer la valeur de ces lots. Ce serait une erreur, je crois, d'essayer d'6valuer le terrain expropri6 en tenant compte des prix obtenus en 1914, 1915, 1917 ou 1921, car h cette 6poque, certaines conditions existaient, qui sont disparues maintenant, et qui ne sauraient par cons6quent jeter aucune lumibre sur ce litige. Si j'en ai tenu compte, c'est afin de d~montrer que cette region expropride a moins de valeur qu'autrefois, que les lots se vendent h meilleur march6, et la comparaison faite en est la meilleure preuve h offrir. Le d6veloppernent y est particulibrement lent, et les possibilit6s d'avenir ne donnent certes pas A ces terrains une valeur actuelle de 41 sous le pied.

Si 'on ajoute h cette preuve que je viens d'analyser, le prix pay6 par Halin lorsqu'il est devenu propri6taire des lots 418, 419, 420, ainsi que la valeur municipale, 'on verra la diff6rence entre ces chiffres, et le prix accord6 h 1'expropri6. Il est vrai que le prix pay6 par Halin 6tait singulibrement peu 6lev6, et que la preuve r6vile que l'6valuation municipale ne correspond pas h la valeur r6elle de ces lots, mais tout de m~me l'cart est tellement frappant qu'il est utile de le signaler.

Le 17 janvier 1914, F.-X. Vanasse et Georges Morrissette ont achet6 de J. B.

Ces m~mes- personnes 6taient d6jh propridtaires des lots 418 et 419, et au cours de la mime ann6e, ils vendirent A Halin et A de Grosbois ce mime lot 420 pour le prix de $8,000 payable $166.67 par mois.

En 1915, Halin acheta 121 subdivisions du lot 419 et 84 subdivisions du lot 418 au prix de $25 le lot.

Apris la liquidation de la soci~t6 Halin et de Grosbois en 1916, le notaire Lebrun, en sa qualit6 de liquidateur, vendit A Vanasse et Morrissette la plupart des subdivisions du lot 420. A la mime date, Vanasse et Morrissette revendirent A Halin 422 subdivisions du lot 420, 459 subdivisions du lot 418 et 493 subdivisions du lot 419, faisant en tout 1,374 lots pour le prix de $12,000, soit moins de $10 le lot. Plus tard, cet acte non enregistr6 fut modifi6, et il fut convenu que le prix de vente pour tous les lots serait de $2,500 payable $500 par ann6e avec l'obligation de payer $5 par subdivision vendue, faisant un total de $7 par lot, d'A peu pris 2,000 pieds carr6s. Et ceci ne repr6sente qu'une valeur moyenne, et les lots h l'ouest valant plus, il risulte que Halin a pay6 moins de $7 pour les lots expropries. Quant h ]a valeur municipale, elle est de $2 par lot. Evidemment, elle ne repr6sente pas la valeur r6elle; mais A 41 sous le pied chaque lot de 2,000 pieds vaudrait $90 et comme il reste 1,700 lots environ non vendus, ceci repr6senterait une valeur d'au dela de $150,000, h rapprocher d'une valeur municipale de $2,400.

Plusieurs personnes ont t6 entendues de part et d'autre pour donner leur opinion sur la valeur de ces lots; toutes ne sont pas des "experts", mais il y a un grand nombre de personnes d'exp6rience qui connaissent les lieux et qui ont donn6 une 6valuation qu'elles croysient juste. Ainsi J.

"En quoi 6tait le terrain?"

rdpond:

"C'6tait du petit bois qui poussait, du cyprbs, des bleuets."

Pierre Loranger, propridtaire de terrain au Cap de la Madeleine, d6crit le terrain de la mime fagon que J.

M. Ernest Fleury, ing6nieur de la cit6 du Cap de la Madeleine, connait trbs bien la ville. Il a fait un relev6 des ventes, et a produit un plan, oi il indique la valeur des lots dans les diverses parties de la ville. Dans son opinion, les lots de Halin valent 1 sou le pied carr6.

Rodolphe Houde, arpenteur de la cit6 des Trois-Rivibres, a expliqu6 A la Cour qu'h 4 sous le pied carr6, le terrain de Halin aurait une valeur de $1,842 1'arpent; aucun autre terrain dans la r6gion ne s'est jamais vendu h un prix aussi 6lev6.

Enfin, M. Charles Marquette t6moigne h peu prbs dans le m~me sens que les t6moins pric6dents.

M. Marquette a 6t6 durant plusieurs ann6es en charge des expropriations pour le d6partement de la voirie de la province de Quebec. I a 6t 6valuateur du Canadien-National et a figur6 dans un trbs grand nombre de causes. Il est d'opinion que $20 par lot pour les lots expropries repr6senterait la valeur maximum.

De son c~t6, I'intim6 a fait entendre M. J. H. Laframboise, de Montr6al. Comme M. Marquette, M. Laframboise a une grande exp6rience en matibre d'expropriation. I a rendu un t6moignage tris fouill6 et trbs d6taill6, mais je crois qu'il prochde sur une base qui est fausse. Il nous dit dans son t6moignage qu'il a examin6 les ventes depuis 1914, et que la moyenne 6tablit un prix de 0.063 son le pied carr6. Pour en arriver il a n6cessairement pris en consid6ration toutes les ventes faites le long de la route Trois-Rivibres-Shawinigan, ainsi que celles des autres lots situds sur les 16re, 26me et 36me rues, la valeur est incontestablement sup6rieure.

En second lieu, il a 6galement tenu compte des ventes faites en 1914, 1915, 1916, 1917, date oit, h cause de conditions sp~ciales, les prix les plus 6lev6s ont 6t6 obtenus. En proc6dant ainsi, il a de beaucoup augment6 la moyenne du prix de vente, et il s'ensuit que son calcul ne repr6sente pas la valeur r6elle de ces lots. De plus, M. Laframboise donne aux lots expropris une valeur de 8 sous, soit i2 sous de plus que la moyenne h laquelle il est arriv6 pour les autres lots. Rosaire Gratton corrobore entibrement le t6moignage de J. H. Laframboise de mime que Omer Lacroix, qui lui cependant donne A ces lots une valeur de 7 sous.

Avec beaucoup de d6f6rence, je ne puis accepter ces pr6tentions, pour les raisons donnies pr6c6demment, et aussi, parce que ces 6valuations donneraient h chaque lot une valeur de $150, soit prbs de $3,000 l'arpent. Et malgr6 que j'aie lu et relu la preuve volumineuse soumise par les parties, je n'ai trouv6 aucune vente, soit sur la route Shawinigan, le boulevard Madeleine, le boulevard St- Laurent ou ailleurs, ofi le prix stipul6 approche ce chiffre fantastique. La preuve me parait r6v6ler au contraire que ces lots n'ont pas la valeur qu'on leur attribue, et qu'il n'y a aucun march6 permettant A l'intim6 d'en disposer au prix qu'on lui a accord6.

Apris avoir examin6 les divers 616ments qui peuvent tre consid6r6s tels que le prix d'achat, la valeur municipale ainsi que celle des lots voisins, les amiliorations apporties, les possibilit6s futures susceptibles de faire connaitre la valeur actuelle, apris avoir lu les t6moignges des experts, et pes6 les raisons qu'ils donnent h l'appui de leurs pr6tentions respectives, je suis d'opinion que deux sous le pied carr6 est le maximum auquel peut pr6tendre l'intim6. Je lui accorderais en cons6quence pour les lots expropri6s qui repr6sentent 514,648 pieds carris, la somme de $10,- 292.96 avec int6rits au taux de 5 pour 100 depuis le 10 juillet 1940, jusqu'd la date du jugement de cette Cour. L'appelant a soumis en second lieu que 1'intim6 n'a pas droit au montant de $13,122 qui lui a 6t6 accord6 pour dommages aux terrains voisins de ceux qui ont t6 expropri6s. Le juge de premiere instance en est venu h la conclusion que ces autres terrains avaient la mame valeur que les terrains requis par les autorit6s f6d6rales.

Le nombre de pieds affect6s serait de 972,000, ce qui, h raison de 4-L sous le pied donnerait un total de $43,740; mais comme la d6pr6ciation n'est 6valu6e qu'h 30 pour 100, nous arrivons au chiffre de $13,122.

C'est en vertu de la Loi d'Expropriation, chapitre 64, statuts revis6s du Canada, que les pr6sentes proc6dures sont institudes.

Cette loi pr6voit que la partie qui exproprie doit payer non seulement la valeur des terrains actuellement exproprids, mais qu'elle doit aussi payer une compensation pour les terrains "injuriously affected" comme r6sultat de 1'expropriation.

Le jugement de la Cour d'Echiquier du Canada mentionne que plusieurs 616ments ont contribu6 A d6pr6cier ces terrains, et en particulier un ordre. en conseil et des rbglements f6d6raux pass6s en vertu de la Loi des mesures de guerre, qui ont cr66 une servitude de non aedificandi, ou altius non tolendi sur les terrains voisins de l'a6roport. Le jugement mentionne aussi comme autres causes de d6priciation, le bruit caus4 le jour et la nuit par le vol des .avions, la poussiere qu'ils soul~vent lors de leur d6marrage ou atterrissage, le danger constant de dommages h la personne ou h la propri6td.

II me semble qu'on ne peut consid6rer comme une cause de d6pr6ciation provenant de l'expropriation, l'ordre en conseil et les rbglements pr6cidemment mentionn6s. Ce n'est pas en effet l'expropriation qui affecte "injuriously" le r6sidu du terrain, mais bien les ordonnances 6dict6es en vertu de la Loi des mesures de guerre, qui dans l'occurrence sont ant6rieures h l'expropriation, et qui auraient t6 en vigueur, et cr66 la servitude mime s'il n'y avait eu aucune expropriation.

L'intim6 doit ni6cessairement souffrir ce pr6judice, comme tout autre citoyen du pays souffre des restrictions impos6es par les n6cessitis de I'heure. Le remde, s'il y en a un, se trouve dans la Loi (m~me) des mesures de guerre (art. 7), qui pr6voit h des compensations en certains cas; mais nous n'avons pas a nous en occuper ici, car aucune r6f6rence n'a t6 faite par le ministre de la Justice.

La d6pr6ciation caus6e par le vol des avions, par la poussibre qu'ils soulivent, par le danger h la personne et h la propri6t6 h leur constante activit6, pr6sente un aspect diff6rent. Mme s'il n'y avait pas eu d'ordre en conseil cr6ant la servitude, ces inconv6nients indiscutablement r6els auraient exist6, au moins durant un certain temps. Mais comme nous l'avons vu, I'intim6 depuis plusieurs annies a subdivis6 ses terrains en lots A bAtir, et chacun de ces lots constitue une entit6 diff6rente, n'ayant aucune relation avec le lot voisin. L'intim6 est bien propri6taire de tous, mais tous sont ind6pendants les uns des autres. Or, dans la cause de Holditch vs. Canadian Northern Ontario Railway, jug6e par le Conseil priv6 (1), il a 6t6 d6cid6 ce qui suit:

notice to the purchaser or any private obligation entered into by him. It is -plain that, so far as in them lay, the proprietors of this building estate had parcelled it out in lots, made an end of its unity (other than THE KING bare unity of cwnership), and elected once for all to treat this multitude of lots as a commodity to trade in.

The basis of a claim to compensation for lands injuriously affected Taschereau J. by severance must be that the lands taken are so connected with or related to the lands left that the owner of the latter is prejudiced in his ability to use or dispose of them to advantage by reason of the severance. The bare fact that before the exercise of the compulsory power to take land he was the common owner of both parcels is insufficient, for in such a case taking some of his land does no more harm to the rest then would have been done if the land taken had belonged to his neighbour. Le Comit6 Judiciaire en est donc venu h la conclusion qu'il y avait bien unit6 de possession de tous ces lots, mais que cette unit6 did not conduce to the advantage or protection of them all as one holding.

Dans la mime cause, on a 6galement dit ce qui suit: As soon as it is decided that the lands taken and the lands in respect of which the claims in question arise are in fact separate and disjoined properties, so that these claims have no connection with the lands taken, it follows upon authority which cannot now be questioned that the arbitrators were right in holding that the claims in respect of noise, smoke and vibration were beyond their jurisdiction.

Cette d6cision du Conseil priv6 a t6 maintes fois citbe devant cette Cour et en particulier dans la cause de City of Montreal vs. McAnulty Realty Co. (1) oii il a t d6cid6 que l'intim6 avait droit en outre de la valeur des lots expropri 6 s h une compensation pour les lots voisins d6pr6cis comme r~sult-at de l'expropriation.

Il est vrai que cette Cour est arrivie A la conclusion que les termes de larticle 421 de la charte de la cit6 de Montr6al, couvrant les dommages aux terrains voisins, 6taient diff6rents de ceux employ6s dans la loi f6d6rale d'Expropriation; mais il appert 6galement au jugement que la cause Holditch (2) ne trouve pas d'application parce que les raisons qui, en fait, ont justifi6 cette d6cision ne se rencontraient pas dans la cause McAnulty (1).

Dans cette dernibre cause, la Cour a jug6 que comme r6sultat de conditions imposies dans les actes de vente et d'autres circonstances particulibres, il existait une telle relation entre les divers lots exproprids et ceux qui restaient, qu'il y avait lieu d'accorder une compensation pour indem- (1) [1923] S.C.R. 273.

(2) [19161 1 A.C. 536.

98965-5J niser I'expropri6 des dommages soufferts. Le fait de rompre TH Kna l'unit6 de propridt6 cr6ait n6cessairement une situation ddsavantageuse pour le reste des lots, tandis que dans la cause e J.Holditch (1), la seule unit6 de propri6t6 de lots s6pars, que Taschereau J' rien ne reliait les uns aux autres, ne faisait pas naitre un avantage commun A tous les lots.

Voici ce que dit sir Lyman Duff, A la page 288:

On the other hand, I am bound to say that if one were entitled to govern oneself by Holdritch's case (1), Cowper-Essex's case (2), and the case of the Sisters of Charity (3), there appears to be abundant evidence of the existence in relation to Montreal Park of that unity of possession and control, conducing to the advantage or protection of the property as one holding, which was held to exist in Cowper-Essex's case (2), and to be absent in Holditch's case (1).

Et M. le juge Anglin, A la page 289:- If the principles of those English decisions should be applied, in my opinion, upon the facts in evidence, there was sufficient connection between the lots taken and other lots in the building subdivision still owned and controlled by the respondents to bring this case within the authority of the Cowper-Essex's case (2), and the very recent Sisters of Charity of Rockingham case (3), and to render inapplicable the decision in the Holditch case (1).

Je suis d'opinion que la pr6sente cause doit 6tre regie par ces principes.

Les lots pris isol6ment ne confirent pas d'avantages aux lots voisins, et, par cons6quent, le fait pour l'intim6 d'8tre priv4 de certains lots ne lui fait subir aucun dommage appr6ciable au sens de la loi d'expropriation. Il est dans la mame situation qu'il serait si les lots expropri6s avaient appartenu A une autre personne. La seule unite de propri6t6 n'ajoute pas A la valeur des lots. Il manque cette relation entre les divers lots qui ferait que par la perte de certains, les autres seraient d6pr6ci6s par la privation des avantages qu'ils avaient et qui provenaient des lots expropries.

Et quant une cour en arrive A cette conclusion, alors, comme consequence de la d6cision du Conseil priv6 dans Holditch vs. Canadian Northern Ry. Co. (1) il ne peut 6tre question d'accorder aucune compensation pour le bruit, la poussibre ou le danger qui r6sultent de 1'usage du terrain exproprie.

L'appel doit done 6tre maintenu avec d6pens contre l'intim6 devant cette Cour. Ce dernier aura droit A une (1) [1916] 1 A.C. 536.

(2) (1889)

A.C. 153. (3) [19221 2 A.C. 315.

indemnit6 de $10,292.96 avec int6rets au taux de 5 pour 100 depuis le 10 juillet 1940 jusqu'h la date du jugement de cette Cour (Elgin Realty Co. vs. The King (1) et aux deux tiers de ses frais et d6bours6s en Cour d'Echiquier du - Canada.Tasehereau

Canada.

DAVIS J.-I am in general agreement with the judgment of my brother Kerwin and concur in the disposition of the appeal which he proposes should be made. I have only a word or two to add.

Dealing first with the actual lands taken. During the somewhat extended review of the evidence as to value which we were afforded by counsel, the conclusion became inescapable from my mind that the amount of compensation fixed by the learned trial judge was excessive. The location and the nature of the land, and the almost total absence of any relevant and substantial evidence from which an assessment of present values can be drawn, make it difficult to fix compensation; but I am satisfied that the amount of $10,292.96 arrived at by my brother Kerwin will do no injustice to the suppliant and that judgment for that sum by this Court is a much preferable method of disposing of this branch of the appeal than sending the case back for a reassessment with the delays and expenses which would inevitably be involved.

On the other branch of the case, that is, the claim in respect of other lands which were not expropriated, for damages for the noise and general operation of the airport and the zoning regulations, I think the short answer to the claim is that it was never made the subject-matter of any petition of right and consequently, of course, no fiat was ever granted by the Crown to litigate the claim. There was no power in the trial judge to amend the claim in the petition of right by allowing this additional and totally different claim in respect of other lands than those expropriated and covered by the petition of right. Some very nice questions of law may well arise for determination in some other case as to the liability, if any, of the Crown for damages to the owner of lands adjoining or adjacent to a military airport which lands may be adversely affected by the operations carried on at or from the neighbouring airport, or damages for the interference with the freedom of the use of such land by virtue of zoning regulations such as have been passed by Orders in Council under the War Measures Act, but no such question is open upon the record in this case.

J.-This 'is an appeal from a decision of the Exchequer Court of Canada awarding the respondent suppliant, on a petition of right, $23,159.16 compensation for 514,648 square feet of his land expropriated at 44 cents per square foot; and $13,122 for damages to other land of his which adjoins the part expropriated and the airport at Cap de la Madeleine, in the province of Quebec. This latter amount is arrived at by allowing thirty per centum depreciation on the value of 972,000 square feet at 4 cents per foot and was awarded (a) for damages suffered by the respondent to such other land, due to the noise and general operation of the airport, and (b) for damages due to what is described as the servitude or easement established by certain Orders in Council and regulations.

I am satisfied that the allowance of 44 cents per square foot is unreasonably high. A block of land, including the lots expropriated, was purchased by the respondent in 1914. During the first few years a number of lots were sold but practically none from 1927 to 1938, and since then very few. Many of the lots thus disposed of front -on the road from Three Rivers to Shawinigan Falls and a number of these brought only 2 cents per square foot. The lots in question are far removed from this highway. While the municipal assessment is not a decisive factor, the very low assessment in the present case is additional evidence that the price awarded is excessive.

In any event, the trial judge did not take into consideration the fact that the prices obtained on the sale of individual lots should not be applied to the disposal by the respondent of a great number of lots at one time. In view of these considerations, the price per square foot, for the lots expropriated, should be reduced from 4) cents to 2 cents.

The land expropriated and the land claimed to have been injuriously affected had been subdivided into lots some years previously. In a claim arising under the Exchequer Court Act and the Expropriation Act, I am far from saying that that -mere fact precludes the owner from claiming that lots still retained by him have been injuriously affected when others have been expropriated. In City of Montreal v. MacAnulty (1), this Court had to consider the provisions of the Montreal city charter but Duff and Anglin JJ., as they then were, stated that if the decision in that case were to be governed by Holditch's case (2), there was evidence of the existence in relation to Montreal Park of that unity of possession and control conducing to the advantage or protection of the property as one holding, which was held to exist in Cowper-Essex case (3), and to be -absent in Holditch's case (2). Here, there is no such evidence and the respondent, therefore, is not entitled to any allowance for depreciation of any lots retained by him due to the construction or operation of the airport.

The first Order in Council referred to is P.C. 3867, dated November 28th, 1939, made under the provisions of the War Measures Act, R.S.C. 1927, chapter 206.

This Order in Council made and established what are known as The Airport Zoning Regulations, 1939. By them a prohibition was enacted against any person erecting or constructing on land adjacent to any airport in Canada, designated by the Minister of Transport for direct or indirect use for military purposes, any building, chimney, pole, tower or other structure exceeding a height of one foot for every twenty feet that such building is located from the boundary of such airport, or exceeding the height of one foot for every fifty feet that such building, etc., is located from such boundary when the location is within the "flightway". The second Order in Council, P.C. 322, dated January 17th, 1941, amends P.C. 3867, but its provisions need not be detailed.

The airport at Cap de la Madeleine, which had been established by that municipality, was leased by the latter to the appellant as of June 3rd, 1940, for the duration of the war and as long thereafter as the appellant required. The expropriation occurred on July 10th, 1940, and it was only on November 12th, 1940, that the Minister of Transport designated the airport for direct or indirect use for military purposes and thus made it subject to the Airport Zoning Regulations, 1939. I doubt if the petition of right, even as amended, is sufficient to include any claim by the respondent for damages caused by such designation but, even if it were, neither the Expropriation Act nor the Exchequer Court Act provides for any such claim even THE KrNG where part of his lands was actually taken by the appellant. It is unnecessary to consider whether there has been an appropriation under the War Measures Act of any part Kerwin J. of the respondent's lands not actually expropriated, as no order of reference has been made under section 7 thereof. The judgment a quo should be amended by substituting the following for clauses 3 and 4 thereof:- This Court doth order and adjudge that the said Suppliant, upon his delivering to His Majesty the King a valid and sufficient release or releases of any claim, liens, charges or encumbrances of any kind or nature whatsoever which may have existed upon the lands expropriated, including any seigniorial dues which may affect the land expropriated, is entitled to recover from the appellant the sum of $10,292.96 for 514,648 square feet of land expropriated at two cents per square foot; and this Court doth further order and adjudge that the Suppliant is not entitled to any damage that may have been caused to the residue of his property adjoining the said lands and the airport at Cap de la Madeleine, either for noise and general operation of the airport or by reason of the said airport having been designated a military airport under and by virtue of Orders in Council no. 3867, dated November 28th, 1939, and no. P.C. 322, dated January 7th, 1941, and the Airport Regulations, 1939.

This Court doth further order and adjudge that the said Suppliant is entitled to iecover from His Majesty the King two-thirds of his costs of the action to be taxed.

The respondent is entitled to interest on the said sum of $10,292.96 at the rate of five per centum per annum from July 10th, 1940, to the date of the judgment of this Court but must pay to the appellant the latter's costs of the appeal to this Court.

Appeal allowed with costs and judgment varied. AU CHUNG LAM ALIAS OU LIM .........

APPLICANT; *Jan. 14.

AND

*Jan. 29.

HIS MAJESTY THE KING..............

RESPONDENT. ON APPEAL FROM THE SUPREME EN BANC

Criminal law-Appeal--No possible appeal to Supreme Court of Canada under 1025, Cr. Code, by person found guilty on summary conviction. There is possible appeal to the Supreme Court Canada under s. of the Criminal Code by a person found guilty on summary conviction under Part XV of the Code.

S. 1025, under the special conditions *Rinfret CJ. in Chambers.

APPLICATION under s. 1025 of the Criminal Code for leave to appeal from the judgment of the Supreme Court of Nova Scotia en banc affirming (on appeal by way of stated case under s. 761 of the Criminal Code) the conviction of the present applicant by a police magistrate on the trial on the information and complaint that he did "without lawful authority or without a permit signed by the Minister or some person authorized by him in that behalf, have in his possession a drug, to wit, opium, contrary to the Opium and Narcotic Drug Act, 1929, and amendments thereto".

Gordon Henderson for the applicant.

this case the appellant was found guilty on summary conviction under Part XV of the Criminal Code.

I have come to the conclusion that the case does not come within section 1025 of the Criminal Code. That section, under the special conditions therein mentioned, applies to an appeal by a person convicted of an indictable offence; and this really means a conviction on indictment as would appear from section 1013 of the Code.

There is no possible appeal under section 1025 by a person found guilty on summary conviction.

Moreover, the judgment a quo was rendered on a stated case and, under sec. 765 of the Criminal Code, such an order is final and conclusive upon all parties. (Attorney- General for Alberta v. Roskiwich (1)).

The motion, therefore, will be dismissed.