Breault v. Tremblay

The respondent, in July 1943, entered into an agreement, a lease with promise of sale, whereby he took possession of a farm land belonging to the appellant, including buildings, stock and equipment. The rent was fixed at $13,000, $6,500 to be paid in cash at the signing of the agreement and the balance payable by annual instalments of at least $500, with privilege of pre-payment. The agreement also stipulated that, when the rent had been fully paid, it was to be deemed the sale price and then the appellant bound himself to execute in favour of the respondent a deed of sale of the property (un bon contrat de vente) with warranty of clear title (avec guarantie de titres clairs). The farm was one of two parcels of land formerly owned by the appellant, on both of which there had been placed by him in 1936 a hypothee for $4,000 in favour of the Agricultural Loan Commission, and the payment of that loan was spread over a period of twenty-five years. The appellant had in 1938 sold the other parcel to his son who had assumed the entire hypothecary debt and bound himself to his father to pay it. A special clause of the agreement, upon whose interpretation rests the decision of this case, stipulated inter alia that the respondent would not be obliged to pay the balance of the purchase price to the appellant as long as the hypothee due to the Commission would not have been paid by the appellant's son or by the appellant, the latter binding himself to request (devant faire demande) the Commission to consent to give a discharge- (mainlevie) of the hypothee and to retain its privilege only on the parcel owned by the son; and, in case of refusal by the Commission, the respondent then would be allowed (pourra) to retain in his hands an amount of the annual iayments equal to the balance then due on the hypothee.

A further payment of $1,500 having been made, the respondent on the 11th of March, 1944 offered to the appellant the sum of $5,163.92 being the balance in capital and accrued interest and called upon him to execute an appropriate deed of sale; but the appellant refused.

The respondent then brought an action against the appellant asking that he be condemned to sign such deed and, in default thereof, that the judgment to be rendered serve as title. *PRESENT:-Rinfret CJ. and Kerwin, Hudson, Taschereau and Rand JJ.

25680-6

The appellant, in his plea, submitted that he was not able to give Bu-T clear title to the respondent owing to the hypothee of the Commission which, he alleged, it was agreed the appellant would not be obliged to pay and contended that all the respondent could do, as long as that hypothec existed, was to retain into his hands an amount of instalments equal to the amount of the unpaid portion of the hypothec. The respondent replied that the appellant has always been able to give discharge of the hypothee by paying the Commission a sum of $464.52, which the Commission declared in writing it was ready to accept. The respondent's action was dismissed by the Superior Court; but that judgment was reversed by a majority of the appellate court.

Held, affirming the judgment appealed from, Rand J. dissenting, that the respondent's action should be maintained.

The stipulations contained in the special clause were exclusively for the benefit of the respondent and for his own protection, so as to allow him to suspend the annual instalments due by him until the property would be cleared of the Commission's hypothec; the respondent was the only party having the right to invoke that clause, but he was not bound to take advantage of it. There was nothing in the agreement to show that the respondent should wait until the last payment due to the Commission would be made before being able to obtain a title; while, on the other hand, there was nothing to lessen the obligation of the appellant to execute a deed of sale with warranty of clear title as soon as the respondent would have paid the full amount due by him.

Moreover, as a fact, the Agricultural Loan Commission had no objection to give a discharge of its hypothee and had declared it was ready to do so on payment of a sum of $464.52. The appellant had only to pay that amount in order to get a main-lev6e and he was bound to do it.

.-The appellant, during such time as the obligation to the Commission was being performed according to its terms, was to be protected under the terms of the special clause against being called on to pay any of the moneys owing under it. The language of that clause necessarily imparts the following interpretation: on the land there is a hypothec which must run according to the terms of the obligation of a third party unless the hypothecary creditor will voluntarily release it; in case he refuses, the completion of the agreement must await the performance of that obligation language of that clause necessarily imports the following interpreon the balance of the rent-a significant provision-but since the appellant cannot give title before the maturity of the obligation; he can neither compel the payment of that balance nor be compelled to accept it as performance by the respondent entitling him to demand the contract of sale during that period of suspension.

APPEAL from the judgment of the Court of King's Bench, appeal side, province of Quebec, reversing the judgment of the Superior Court, White J. and maintaining the respondent's action en passation de titre. 11945 The material facts of the case and the questions in issue are stated in the above head-note and in the judgments now reported.

Par acte pass6 'a Coaticook le juillet 1943, l'appelant s'est engag6 h vendre avec garantie de titres clairs A l'intim6 pour la somme de $13,000.00, dont $6,500.00 ont 6t6 payis comptant lors de la signature de l'acte, une terre au canton de Barnston, d6crite h l'acte, avec bitisses y 6rig6es, ainsi que les animaux, gr6ments de ferme, etc., tel que le tout est plus au long 6numbri & l'acte. Cet acte peut 6tre consid6rb comme 6tant un bail avec promesse de vente par l'appelant h l'intim6. En vertu de cet acte, il fut convenu que l'intim6 aurait la possession de l'immeuble et des objets en question pour le prix et loyer mentionn6, et que la balance encore due de $6,500 serait pay6e h 1'appelant par versements annuels et cons6cutifs d'au moins $500 chacun, avec privilige pour l'intim6 de faire des paiements partiels d'au moins $100 en aucun temps, avec int6r~t au taux de 5o par an sur toute balance due. Une des obligations de l'appelant 6tait que, si l'intim6 payait bien son loyer et remplissait bien toutes les autres obligations auxquelles il 6tait tenu, le loyer ainsi pay6 serait alors pris et consid6r6 comme le prix de vente de la propri6t6 et 1'appelant serait

Dis le d6but de 1'acte, I'appelant y d6clarait qu'il louait avec promesse de vente A l'intim6 " avec garantie de titres. clairs

Il suit de que 1'intim6 avait droit de la part de 1'appelant h un titre clair h la propri6t6 vendue, d~s qu'il avait effectu6 le paiement integral de la somme de $13,000 et qu'il avait en outre accompli toutes les autres obligations qui apparaissent h cet acte de bail-vente.

Le 8 mars 1944, I'intim6, par l'entremise de ses procureurs, fit savoir A I'appelant qu'il entendait lui payer immdiatement la balance due en capital et intir~t, et C J qu'il d~sirait avoir un contrat clair de toute hypotheque. ' II ajoutait que l'appelant n'aurait qu'h se pr6senter chez le notaire Normandin, a Coaticook, et que l'argent serait l' pour le payer en complet riglement.

L'appelant se rendit chez le notaire, mais il refusa de signer le contrat franc et quitte, en pr6tendant qu'il ne pouvait ainsi consentir un acte clair et libre de toute hypoth&que, vu que la Commission du Pr~t Agricole Canadien lui avait, le 7-fivrier 1936, fait un pr~t de $4,000, en garantie duquel il avait hypoth6qu6, entre autres, l'immeuble qui faisait l'objet du contrat entre 1'appelant et l'intim6. ajouta que depuis lors il avait vendu a son fils, Victorien Breault, l'un des immeubles hypoth6quis en faveur de la Commission du Pr~t Agricole Canadien, que son fils s'6tait charg6 de payer les diff~rentes 6chiances de cet emprunt au fur et A mesure qu'elles devenaient dues, et que tout ce que l'intim6 pouvait exiger c'6tait de garder entre ses mains les versements annuels en capital qu'il s'6tait engag6 ' payer en vertu de l'acte de bail-vente.

Sur ce, l'intim6, par 1'entremise de son notaire, fit regulibrement mettre l'appelant en demeure d'accepter la balance du prix de vente de l'immeuble, et de lui consentir un acte de vente avec titres clairs, dont le projet fut en meme temps soumis A l'appelant, qui persista dans son refus.

La clause de l'acte de bail-vente que l'appelant invoqua A 1'appui de la position qu'il prenait doit 6tre ici reproduite en entier, vu que de son interpretation d6pend la decision qu'il nous faut rendre. Elle se lit comme suit: - Prt C'est lA-dessus que le litige s'est engage.

L'intim6 poursuivit I'appelant en passation de titre. Il consigna au greffe de la Cour la balance qui 6tait due en vertu de l'acte de bail-vente, il produisit le projet d'acte de vente qui avait 6t6 pr6pard et il conclut a ce que 'appelant fut condamn6 A le signer, ou ' ce qu'A d6faut par lui de ce faire, jugement A intervenir 6quivaille a titre et en sit tous les effets 16gaux.

Par son plaidoyer 6crit, l'appelant r6p6ta de nouveau qu'il n'6tait pas capable de donner des titres clairs, 'a cause de l'hypotheque de la Commission du Pr~t Agricole,-et il invoqua la clause ci-dessus reproduite, en pritendant qu'en vertu de cette clause tout ce que le demandeur pouvait exiger c'6tait de garder l'argent jusqu' ce que l'hypoth6que de la Commission du Pret Agricole fut disparue. Par sa r6ponse A ce plaidoyer, l'intim6 soumit que la stipulation contenue dans la clause 6tait exclusivement pour sa protection a lui, afin de lui permettre de suspendre les paiements annuels qu'il s'6tait oblig6 de faire jusqu'a ce que 1'immeuble efit 6t6 lib6r6 de 1'hypothique; que rien dans 1'acte de bail-vente ne diminuait l'obligation de 1'appelant de lui consentir un acte de vente avec garantie de titres clairs, des que l'intim6 lui payait toute balance due; et que d'ailleurs, en fait, la Commission du Pr~t Agricole ne refusait pas d'accorder main-lev6e de cette hypoth~que sur l'immeuble en question, et qu'elle s'6tait declarde prete a la consentir sur paiement par 1'appelant d'une somme de $464.52.

En Cour Supbrieure, 1'appelant rdussit A faire rejeter I'action de l'intim6, mais la majorit6 de la cour d'appel infirma ce jugement et accueillit l'action de l'intim6 suivant ses conclusions, avec depens; les honorables juges E. M. McDougall et S. McDougall 6taient cependant dissidents. Nous sommes d'avis que l'intim6, dans sa r6ponse au plaidoyer 6crit de l'appelant, a exactement d6fini la v6rim table situation des parties dans les circonstances.

A notre humble avis, et conform6ment A ce .qu'en dit l'honorable juge Bissonnette dans ses notes & l'appui du jugement de la cour d'appel, la convention entre les parties, et en particulier la clause qui fait l'objet de la discussion, n'est " ni ambigu6 ni 6quivoque ".

L'appelant s'est engag6 h consentir h l'intim6 un acte de vente franc et quitte de toutes charges et hypoth6ques dis que l'intim6 aurait rempli toutes ses obligations et lui aurait pay6 toute balance due sur le prix convenu. C'4tait lh son obligation principale, et il 6tait tenu de 1'accomplir des que 1'intim6 aurait rempli sa part d'obligations. L'appelant s'6tait engag6 h obtenir la main-lev6e de la Commission du Prit Agricole Canadien.

D'autre part,l'appelant, en d6clarant dans la clause pr6cit6e que sa propridt6 6tait ainsi hypothdqu6e, ajoutait que 1'intim6 ne serait pas oblig6 de payer la balance qui lui revenait tant que cette hypothique n'aurait pas 4t6 paybe soit, d'aprbs les termes de la clause, "par ledit Victorien Breault ou par le bailleur " (c'est-h-dire par 1'appelant). L'appelant s'engageait h faire la demande h la Commission du Prit Agricole Canadien, afin qu'elle consente main-lev6e d'hypothique et qu'elle garde son privilige et hypothbque seulement sur la terre du fils Victorien Breault. Et la clause ajoute:

A Il n'y a rien l1 qui dit que l'intim6 sera tenu d'attendre pour avoir son titre. C'est une stipulation en faveur de ce dernier, et qui est 6dict6e h son b6ndfice. Il est seul h avoir le droit de 1'invoquer, mais il n'est pas tenu de s'en pr6valoir.

En vertu du contrat, 1'intim6 avait le droit d'anticiper les versements du prix de vente; il avait le privilige de faire des paiements partiels en aucun temps, et sur le paiement de la balance du prix de vente il avait droit d'exiger son titre clair.

Cela n'6tait d'ailleurs que raisonnable, parce que s'il lui eut fallu attendre que l'appelant ou son fils Victorien Breault eussent fini de payer la Commission du Prit Agricole Canadien suivant les versements pr6vus A l'acte d'obligation en faveur de cette dernibre, il fut rest6 sans titre pendant encore une p6riode de 17 ans au minimum, et pendant encore plus longtemps si l'appelant ou son fils avaient fait d6faut d'effectuer ces versements.

Suivant Particle 1091 du Code civil, le terme est toujours stipul6 en faveur du d6biteur, h moins qu'il ne r6sulte de la stipulation ou des circonstances qu'il a 6t6 aussi convenu en faveur du cr6ancier. Or, ici, bien loin de trouver une stipulation contraire, on voit, en fait, que le contrat de bail-vente accorde A l'intim6 le privilige de completer ses paiements " en aucun temps

L'intim6 a done agi suivant son droit strict, et 1'appelant pouvait vainement pritendre qu'il 6tait incapable d'obtenir de la Commission du Prat Agricole Canadien la main-levie de son hypothique; tout ce qu'il avait h faire 6tait de payer le prit agricole pour obtenir cette main-lev6e, et c'6tait son devoir de le faire. La clause elle-mime qu'il invoque, comme on 'a vu, s'exprime comme suit:

II ne pouvait done se retrancher derriere la pr6tention que son fils avait assum6 les paiements en faveur de la Commission du Prat Agricole; il continuait d'avoir luimme 1'obligation de faire ces paiements.

Et d'ailleurs, I'intim6 n'6tait nullement concern6 par les arrangements que, sans sa participation, I'appelant avait faits avec son fils. Vis-h-vis de 1'intimb, I'appelant continuait seul d'6tre responsable des engagements qu'il avait pris.

Mais il y a plus; il 6tait inexact de pritendre que la Commission du Prit Agricole Canadien refusait d'accorder main-lev6e. Elle avait d~clar6, dans sa lettre du 10 mars 1944, qu'elle a d'ailleurs confirm6e lors de l'enquite en cette cause, qu'elle serait prite A consentir cette main-lev6e sur paiement de la somme de $464.52. Tout ce que 1'appelant avait h faire pour obtenir la main-lev6e requise 6tait done de payer cette somme. En la payant, il se trouvait par le fait mime subrog6 dans tous les droits de la Commission contre son fils. Nous n'avons pas A entrer dans la consid6ration qui a 6t6 sugg6rde, que peut-6tre il aurait des difficult6s A se faire rembourser cette somme par son fils R1 frCJ A cause des liens de famille, etc. Cela n'a rien A voir dans ''examen des droits de l'intim6.

Mais je ne puis m'abstenir de remarquer, apris monsieur le juge Bissonnette en cour d'appel, combien tout ce litige est d6concertant et jusqu'A quel point il posshde la saveur des traditions normandes les mieux caracteris6es. Ds le d6but, il eut 6t6 des plus facile pour l'appelant d'6viter ce prochs cofiteux en prenant, A m~me les offres que l'intim6 lui a faites, la somme requise pour payer A la Commission du Pret Agricole le montant qu'elle demandait pour accorder la main-levie nicessaire. De cette fagon, il eut r~gularis6 sa position et il eut pu consentir "avec garantie de titres clairs " le " bon contrat de vente" qu'il s'6tait engage A donner A l'intim6.

Mais il s'est entit6 et, par 1a, il a t6 la cause de ce long litige inutile pour lui. II a refus6 de remplir, vis-A-vis de son acheteur, la premibre et la plus essentielle des obligations d'un vendeur, qui est la d6livrance de la chose qu'il a vendue conformiment a 1'article 1493 du code civil.

Il s'est arc-bout6 derribre ce qu'il a compris comme etant ses droits stricts, et il a insist6, suivant un mot c6libre, pour exiger " his pound of flesh

Il ne pouvait en aucune fagon refuser de se conformer A ce que d6sirait 1'intim6, qui ne consiste apris tout que dans la demande la plus simple que peut faire un acheteur, soit d'obtenir son contrat de vente sur paiement du prix stipule.

s'est retranch6 derribre la clause d6ja citie qui ne comporte nullement pour lui le droit qu'il a invoqu6 dans sa defense.

En effet, en d~clarant que son immeuble 6tait hypoth6qu6 en faveur de la Commission du Pret Agricole, il n'a rien fait autre chose que de d6voiler A son acheteur ce qu'il 6tait de son devoir absolu de lui d6clarer.

II a ajout6 que la balance encore due sur l'obligation qu'il avait consentie A la Commission du Pr~t Agricole, avait 6t6 assum6e par son fils, Victorien Breault.

Ensuite, cette clause declare que l'intim6 aurait le droit d'exiger qu'on lui communique les regus chaque annie BAUr pour 6tablir que les versements annuels dus A la Com- T mission 6taient payds. Cette autorisation ainsi donn6e A I'intim6 6tait tout naturellement pour lui permettre de verifier si les paiements dus A la Commission 6taient rencontr6s A 6ch6ance, parce que, s'ils ne 1'6taient pas, la Commission aurait pu en poursuivre le recouvrement m~me par voie d'action hypoth6caire dirig6e contre la propri6t6 vendue A l'intim6.

La clause prochde ensuite A dire que l'intim6 ne serait pas oblig6 de payer la balance revenant a 1'appelant tant que 1'hypothique due h la Comission du Prat Agricole n'aura pas 6t6 pay6e. C'6tait la ins6rer dans 1'acte mame la reconnaissance du droit auquel pourvoit Particle 1535 du Code civil. II ne peut y avoir d'objection A ce que les parties au contrat inserent dans celui-ci une condition 6tablie par le code. D'autant plus que cet article 1535 reconnait ce droit h 1'acheteur, " a moins d'une stipulation contraire ". C'est la une fagon de proc6der habituelle dans les transactions de la province de Qu6bec, en conformit6 avec l'article 1021 du code civil en vertu duquel les parties jugent A propos de transformer une obligation r6sultant de la loi en une obligation conventionnelle, " pour 6carter le doute ". Que 1'on remarque d'ailleurs que cette partie de la clause mentionne que l'intim6

C'6tait la reconnaitre dans la clause elle-mime que, pour les versements annuels A faire a la Commission, l'intime pouvait compter non seulement sur Victorien Breault, mais 6galement sur le bailleur, id est sur I'appelant.

Puis la clause poursuit:

L'appelant devait donc adresser h la Commission cette demande de main-lev6e en vertu de l'acte d'obligation du 7 fivrier 1936. La Commission n'6tait pas oblig6e d'accorder cette main-lev6e. Il n'est dit nulle part dans la clause, ni d'ailleurs dans 1'acte entier, que 1'appelant ne serait tenu d'obtenir la main-lev6e de 1'hypoth6que que dans le cas oil la Commission se d6clarerait pr~te ' la donner sans conditions.

Il n'y a rien d'extraordinaire dans une clause de ce genre entre vendeur et acheteur.

Si, au lieu d'un bail avec promesse de vente que nous avons ici, il s'6tait agi d'une vente pure et simple, I'acheteur eut 6t tenu au moment mime de cette vente d'obtenir de la Commission la main-levee de 1'hypothbque qui affectait l'immeuble vendu. Il eut 6t6 tenu de l'obtenir en vertu de la loi et sans qu'il fut n6cessaire d'ins6rer cette obligation dans l'acte. Il est 6vident que les parties ont convenu d'agir comme elles 'ont fait ici parce que, tant que leurs relations demeuraient celles de promettant-vendeur et de promettant-acheteur, il importait peu que 1'hypothique subsistat sur l'immeuble qui faisait 1'objet de ce contrat. Mais, dis que le promettant-acheteur, comme il en avait le droit, s'est d6clar6 pr~t h payer la balance du prix mentionn6 dans le contrat, le devoir absolu du promettant-vendeur 6tait de faire disparaitre l'hypothbque conform6ment 'a son obligation, r6sultant tant de la loi que de la convention, de vendre " avec garantie de titres clairs " et qui exigeait qu'il transmit h son acheteur " le bon contrat de vente

Enfin, toujours, la mime clause ajoute que

C'est lh une stipulation uniquement en faveur de l'intim6. Comme on 'a d6jh, fait remarquer, il n'6tait pas n6cessaire de 1'ins6rer dans l'acte parce que 1'intim6 aurait eu ce droit quand mame, en vertu de Particle 1535 du code civil. L'intim6 ayant alors il aurait pu conformiment h cet article,

D'autre part, il 6tait utile et prudent d'ins6rer cette condition dans 1'acte A cause des mots qui terminent l'article 1535 C.C. " h moins d'une stipulation contraire ". Les parties A l'acte auraient done pu stipuler que, nonobstant le fait que l'intim6 serait devenu expos6 a une action hypoth6caire de la part de la Commission du Pr~t

Agricole, il serait quand mime tenu de continuer ses paiements; mais il ne pouvait y avoir d'objection h ce que les parties conviennent, ainsi que le code le permettait h l'acheteur, de dire express6ment que si Victorien Breault et

1'appelant n4gligeaient de rencontrer leurs obligations vis- A-vis de la Commission, l'intim6 pourrait

La phrase ajoute que, dans cette dernibre hypothise, le locataire paiera cependant ses int6rats A chaque annie.

Cela est tout naturel puisqu'il restait quand m~me en possession de l'immeuble et qu'il devait compenser I'avantage ou les avantages r6sultant de cette position par le versement des int6rits. Mais, nous le rip6tons, le droit pour l'intim6 de garder entre ses mains les versements annuels en capital 6tait une condition uniquement stipul~e en faveur de l'intim6. Elle prsentait cependant pour lui un d6savantage parce que " dans tel cas ", cela loignerait l'6poque oii il pourrait obtenir son " bon contrat de vente ".

Mais d'autre part, cette condition A son 6gard n'4tait que facultative.

Il est dit: " le locataire pourra garder ".

I n'est pas oblig6 de le faire. Il peut lui aussi, ainsi que l'appelant lui en a donn6 1'exemple, exiger l'exercice de ses droits stricts. peut d6cider de ne pas se pr6valoir de ce droit et se d6clarer pr&t, comme il 1'a fait, h effectuer le paiement de la balance du prix de vente en demandant " un bon contrat de vente " avec " garantie de titres clairs ".

L'intim6 a d6cid6 de demander ce " bon contrat de vente " et, puisque 1'appelant le lui a refus6, nous ne voyons pas sur quoi les tribunaux se baseraient pour ne pas liii accorder cette demande. Il n'y a absolument rien dans le contrat entre 1'appelant et l'intim6 qui puisse autoriser le refus d'accorder les conclusions de l'intimi.

La clause, sur laquelle l'appelant s'appuie, ne lui reconnait aucun des'droits qu'il a invoqu6s pour refuser de se conformer h la demande de l'intim.

Sur le tout, nous sommes done d'avis que l'appel doit tre rejet6 et que le jugement de la Cour du Banc du Roi T

A

(en appel) doit 6tre confirm6, avec d6pens.

Rinfret CJ.

-This action was brought by the respondent as purchaser under a lease dated July 31st, 1943, with promise of sale, (avec garantie de titres clairs) of a farm, stock and equipment belonging to the appellant. The rent was $13,000 payable half in cash and the balance in annual instalments of not less than $500 with interest at 5 per cent. payable annually.

When the rent had been fully paid, it was to be deemed the sale price, and the lessor bound himself thereupon to execute "un bon contrat de vente" of the property.

The farm was one of two parcels of land formerly owned by the lessor, on both of which there had been placed by him in 1936 a hypothee for $4,000 in favour of the Agricultural Loan Commission.

Payment of the loan was spread over a period of twenty-five years. The other parcel the lessor had in 1938 sold to his son who had assumed the entire debt and bound himself to his father to pay it. At the time of the lease, therefore, both portions were bound by the hypothee but as to that now in question, the appellant was in the position of a surety and entitled to exoneration from the charge.

That situation was fully disclosed to the lessee and was dealt with by a clause reading as follows:

Le bailleur dclare que sa proprit6 est hypothiqube en faveur de la Commission du Pr~t Agricole Canadien, suivant acte d'obligation passg devant le notaire soussign6, le sept fivrier mil neuf cent trente-six, enregistr6 Coaticook, dans le Reg. B, Vol. 46, No. 19341, Ia balance encore due sur ce prat a t6 assum6e par Victorien Breault, en vertu de Ja vente du 18 novembre 1938, sus-mentionn6e, laquelle balance de prit est due et payable par ledit Victorien Breault, et le locataire aura droit d'exiger A avoir communication des revus chaque annie, pour 4tablir que lea versements annuels dus A la Commission sont pay6s, et it ne sera pas oblig6 de payer la balance revenant audit bailleur en vertu des prsentes, tant que d'hypothbque due A la Commission du Prkt Agricole Canadien n'aura pas td paybe par ledit Victorien Breault ou par le bailleur; le bailleur devant faire demande h. la Commission du Prat Agricole, afin qu'elle consente main-levie d'hypothque sur le terrain pr6sentement lou6 et qu'elle garde son privilge et bypothbque seulement sur la terre dudit Victorien Breault. Au cas oit la Commission n'accorderait pas cette main-levee, le locataire pourra In October of the same year, 1943, the respondent took up with the Commission the matter of raising a loan to j. pay off the balance of the rent. The loan was intended to be secured in part by a hypothec on the leased lands which involved a.- release of them by the Commission from the existing hypothec.

The Commission agreed to advance $5,000.

Later on, in March, 1944, this offer was increased to $6,000, and the Commission intimated its willingness to discharge the hypothec from the leased lands on the special payment of $464.52 in addition to the regular instalments. The result of this would be to reduce the obligation to $2,800, the maximum sum which the Commission was willing to carry on the son's property alone.

Armed with this arrangement, the respondent required the lessor to make provision for the payment to the Commission of $464.52 and to complete the promise of sale by the execution of a contract with the title freed from the hypothec. The lessor refused to do that for this reason; he was being required to pay out money on an obligation which was recognized by the lease as being primarily his son's; and since the son was not in default, and unless the payment were made, the hypothec would not be discharged, he was not then in a position to execute a contract of sale with an unencumbered title. A formal tender of the balance of the rent was made and a contract presented for execution, and on the refusal of the lessor to sign that instrument, these proceedings were brought to compel the specific performance of the agreement. The point of controversy is very narrow and it is this: was the lessor bound under the lease to do more for the purpose of obtaining a release of the land from the hypothec than simply to make a request to the Commission to that effect; was he bound, in addition, upon tender of the balance of the rent, to do whatever might be necessary, even to the extent of paying off the obligation in full, to clear the hypothee from the leased land? The lease was contained in a standard printed form to which were added certain special typewritten clauses, TREBLAY including that quoted.

Towards the end of the docu- RandJ. ment and in ordinary printing was the following clause: Mais si le locataire paie bien son loyer et remplit bien toutes les autres obligations sus-mentionn6es, il est convenu et entendu que ledit loyer ainsi pay6 sera alors pris et consid~r6 comme Je prix de vente de ladite propri6td et le bailleur sera oblig6 d'en passer un bon contrat de vente audit locataire, ou h ses repr~sentants l6gaux, mais non autrement ni auparavant.

Under the obligation with the Commission, the lessor was entitled to pay off the balance of the loan at the date of maturity of any instalment, February 7th in each year, in accordance with the regulations of the Commission, subject, however, to a bonus of 5-f per cent. of that balance by way of liquidated damages for the loss of interest for the full term of twenty-five years.

There is nothing to show that the regulations placed a further burden upon the exercise of that power.

The cohtention of the respondent is that, by virtue of this title clause, the lessee had the right at any time, as he did, to tender the balance of the rent and require from the lessor a contract such as demanded.

On that view there was really no purpose served by the special typewritten clause.

Section 1535 of the Civil Code would have afforded the lessee as full protection against the hypothee as he now claims to be the sole effect of that provision.

An examination of its language indicates clearly to me that during such time as the obligation to the Commission was being performed according to its terms, the lessor was to be protected against being called on to pay any of the moneys owing under it. The significant words are these:

le bailleur devant faire demande A la Commission du Prat Agricole, afin qu'elle consente main-levie d'hypothbque sur le terrain pr~sentement lou6 et qu'elle garde son privilige et hypothbque seulement sur la terre dudit Victorien Breault. Au cas oh la Commission n'accorderait pas cette main-levie, le locataire pourra garder entre ses mains les versements annuels en capital au cas oi sa balance de prix serait aussi 6levie que le mentant A la Commission, le locataire payant seulement ses intirits A chaque ann6e dans tel cas.

Several observations are to be made on this language. In the first place, it is beyond dispute that the hypothec and the accompanying obligation are contemplated to continue after the leased land has been discharged. By the previous language of the same paragraph, the parties identify the hypothee with the obligation: "tant que 1'hypothbque due A la Commission"; and the words, "son privilge et hypothique", make that fact perfectly clear. Equally clear is the fact that the request may be made at a time when the instalments of the rent are still in the future and to be paid.

And finally, the request is not intended to be in the exercise of any power to compel the Commission to give the discharge.

The Commission may refuse, and that means, rightly refuse.

Now, what, in the light 9f the language used, could be intended to follow from the proper refusal of the Commission to discharge if it were not that the parties would, in the performance of the agreement, be bound by that refusal and would adjust the performance accordingly?

They are in fact treating the hypothee as an encumbrance irremovable without the consent of the Commission.

The lessor must request the Commission to release the land. Why such a provision if the lessee can at any time demand a clear title?

Why make the request obligatory?

What could be more absurd than expressly to provide that the lessor must make such a request when, by the same instrument, he must, on tender of the balance of rent, furnish a good title. The lessor makes that request.

The Commission places a condition on the release; the clause does not call upon the lessor to meet any condition. Why should a duty to do so be implied? The view urged by the respondent would mean that within a month from the date of the lease, say on August 31st, 1943, the lessee could have tendered the balance of the rent and demanded a contract of sale with clear title. This, as both parties knew, the lessor did not possess the legal right or power to enable him to give, and he could, therefore, on the refusal of the Commission, have been put in a default which would give rise to a right of resolution of the agreement on the part of the lessee. In other words, the parties, with full knowledge of the facts, enter into an agreement which BvAur one of them, the lessee, can virtually repudiate the next day. The elaborate special clause designed to meet that Rd precise situation turns out to have had only the very different result of securing to the lessee the protection already afforded him by law. But it is the result that follows from a refusal by the Commission of main-lev6e that determines the proper interpretation of the special clause; and it is this aspect of the agreement that Bissonette J., in his analysis, does not appear to have considered.

The effect of the special clause may also be put thus: when the lessee tenders the balance of the rent, the lessor is bound to try to obtain a release of the hypothec and he must do everything necessary to bring it about. That cannot include the exercise of the reserved power to pay off the obligation in full, because "request" in such a case is quite inappropriate: his power does not require a request.

In any event, it could be exercised only as of February 7th in any year. If the Commismission refuses to give the discharge, the lessee must await the time when the obligation either is performed according to its terms or by virtue of the power reserved. The duty to make the request would, therefore, be operative only at a time other than the maturity dates for the instalments under the obligation.

On those dates, the lessor must exercise his right to pay the obligation off in full, not merely request "main-levie"; but at all other times of the year he is exposed to a refusal by the Commission which, in turn, becomes obligatory on the lessee. On that construction it will be said that, on the request, the Commission did not refuse and that consequently the lessor was bound to make the payment required. But the release contemplated -by the clause is partial: the hypothee was to continue and likewise the son's obligation. At least, therefore, the lessor was not intended at such a time to be bound to pay off the whole of the obligation: that would contradict the necessary implication of the language used. But if not bound to pay all, then how much? If not $3,200, why $464? Where is the limit to be placed?

There can 'be none; his liability must be to pay all or nothing and, since it is not the former, it must be the latter.

This confirms the plain language dealing with the request, that the Commission be asked to be satisfied with the son's property; if the Commission in unwilling, the consequences already dealt with then follow.

Although the power under the obligation to pay off the loan in full on any maturity date has been treated as involved in the clauses in question, I am not to be understood as assenting to the view that a tender by the respondent would compel the appellant to exercise it. On the contrary, I think the language of the special clause is as clearly against that as against payment at any other time.

I am therefore, unable to treat the special clause as being wholly futile and abortive.

What the language necessarily imports is this: that on the land there is a hypothec which must run according to the terms of the obligation of a third party unless the hypothecary creditor will voluntarily release it; in case he refuses, the completion of the agreement must await the performance of that obligation according to its terms; in that event, the lessee will pay interest on the balance of the renta significant provision-but. since the lessor cannot give title before the maturity of the obligation, he can neither compel the payment of that balance nor be compelled to accept it as performance. by the lessee entitling him to demand the contract of sale during that period of suspension.

The document must be read. and construed as a whole. The general clause providing for completion by the passing of a contract of sale must be reconciled with this special stipulation dealing with a particular feature of the arrangement.

When the general clause creates the right of the lessee to a contract of sale upon payment in full of the rent, it means payment in accordance with the preceding clauses, payment at a time or in circumstances in which the lessor must accept it as an act in performance calling for a reciprocal performance on his part. But the special clause provides that this final act of performance by the lessor will not be compellable while the hypothec