Bench, appeal side, province of Quebec (1), maintaining, St-Jacques and Surveyer (ad hoc), JJ. A. dissenting, the decision of the Superior Court, Boulanger J.
pellant.
Fernand Choquette K.C. for the respondent.
The J'ai eu l'avantage de prendre connaissance des notes de mon colligue, l'honorable Juge Taschereau, et je m'accorde avec ses raisons, ainsi que ses conclusions, auxquelles je veux seulement ajouter ce qui suit:
Il ne saurait faire de doute que 'entente intervenue entre I'entrepreneur Moreau et I'intim6e, jointe A la prise de possession par cette dernibre de l'immeuble dont il s'agit dans cette cause, a eu pour effet de transf6rer h 1'intim6e la propri6t6 de cet immeuble.
A partir de cette entente, l'intim6e poss6dait 1'immeuble en vertu du titre translatif de propri6t6, qui 6tait d6finitif en autant que Moreau 6tait concern6.
Moreau, en d6pit de son entente avec 1'intimbe, a subs&quemment, le 22 aoft 1946, vendu le mime immeuble & 1'appelant, et, cette fois, le titre qu'il lui a consenti avait la forme requise et 1'appelant 'a imm6diatement fait enregistrer.
Il s'en est suivi que par application de Particle 2098 du CJ. code civil, I'appelant qui avait acquis le m~me immeuble du m~me vendeur que l'intim6e, pour valeur, et dont le titre
6tait enregistr6, pouvait opposer son titre h celui de 1intimbe. C'est ce qu'ont reconnu h la fois la Cour Sup6rieure et la Cour du Banc du Roi, (1) en le d6clarant propri6taire, h 1'encontre de l'intimbe, en ordonnant h cette dernibre de lui en livrer possession ainsi que de tous les fruits civils en provenant depuis le 20 octobre 1947, date de l'institution de laction p6titoire intent6e par l'appelant.
,Cependant, le juge de premibre instance et la majorit6 de la Cour du Banc du Roi en Appel ont d6clar6 que l'intim6e avait un droit de r6tention sur l'immeuble et qu'elle ne serait tenue d'en remettre la possession h 'appelant que lorsque ce dernier lui aurait rembours6 la somme de
$4,440.38, valeur des pr6tendues am6liorations faites par
1'intim6e sur 1'immeuble, avec intir~ts sur cette somme depuis la date du jugement.
Les honorables Juges St- Jacques et Surveyer (ad hoc) 6taient dissidents.
Les deux Cours ont appuy6 cette dernidre d6claration des jugements sur Particle 417 du code civil.
Comme mon colligue, l'honorable Juge Taschereau, je suis d'avis que cet article-h ne s'applique pas au cas qui nous occupe.
L'intimbe 6tait v6ritablement propri6taire de l'immeuble sur lequel Moreau a construit pour elle, en vertu de 1'entente du 16 juin 1945. El1e ne faisait pas des am6liorations sur un immeuble dont elle 6tait seulement possesseur, dans le sens de 1'article 417; elle construisait sur son propre terrain.
Ce n'est pas h cause d'un vice de titre (qu'elle aurait ignor6) qu'elle est maintenant d6possidde par un acqu6reur subs6quent (1'appelant) qui a fait enregistrer son titre d'acquisition et qui b6n6ficie du pr6cepte de Particle
2098. Si cette vente subs6quente h i'appelant n'avait pas eu lieu, l'intim6e demeurait propri6taire incontestable h
1'6gard de Moreau qui, au bureau d'enregistrement, apparaissait comme le propri6taire. Ce dernier n'aurait jamais pu valablement revendiquer l'immeuble de l'intim6e. Elle n'a qu'h s'en prendre h elle-mime d'avoir n6glig6 A la fois de se faire consentir le contrat d6finitif qui 6tait privu dans RifretC.J. l'entente qu'elle avait faite avec Moreau, puis de le faire enregistrer.
L'appelant, que les deux Cours ont refus6 de qualifier de fraude ou de mauvaise foi, a 6t6 plus diligent et, par le jugement qui a 6t6 rendu, a recueilli le b6nifice de sa diligence h 1'encontre de l'intimbe.
L'intim6e est sans doute la victime de la fraude de Moreau, mais elle se trouve dans la pr6sente situation 6galement h raison de sa n6gligence h parfaire son titre et h se proteger en le faisant enregistrer.
Nous avons au dossier la liste des impenses qu'elle a rclambes de l'appelant et pour lesquelles le jugement dont est appel lui a reconnu le droit de r6tention. Pour la plupart, elles sont ant6rieures a l'acquisition de l'appelant le 22 aofit 1946, ce qui voudrait dire qu'elles auraient toutes 6t6 faites ant6rieurement h la vente de Moreau l'appelant. Par suite, l'appelant en acquirant l'immeuble acqu6rait 6galement toutes ces impenses, ou am6liorations. Les seuls item postrieurs h la vente par Moreau A l'appelant pourraient 6tre celui du 6 d6cembre "pour vitre et faire poser les feutres en dehors et feutre autour des portes, $64.66" et celui du 20 d~cembre, "pour chez Nobec, d6fectuosit6 dans le systime de chauffage, $2.50" soit en tout $67.16. Mime parmi les impenses r6clam6es et qui auraient 6t6 faites h des dates ant6rieures h l'acquisition de l'appelant, il s'en trouve plusieurs qui ne peuvent pas l6galement constituer des impenses; telles que l'achat du terrain, l'assurance sur la propri6t6, le charbon et les lustres qui, suivant le cas, peuvent 6tre consid6rs comme des meubles que l'intimbe aurait le droit d'enlever de la propri6t6.
Dans les circonstances, comme le juge de premiere instance, confirm6 par la Cour d'Appel, ordonne dans son jugement que l'une ou l'autre des parties puisse demander une reddition de comptes relative aux fruits et revenus de l'immeuble depuis le 20 octobre 1947, h la date de la remise de possession par 'intimbe h l'appelant, nous devons comprendre que cette reddition de comptes entre les parties pourrait 6tablir leurs droits respectifs A cet 6gard.
Mais, sur cette question de r6tention, je partage les vues des deux juges dissidents en appel et de mon colligue, M. le Juge Taschereau. Je suis d'avis que le cas qui nous est pr6sent6 ne tombe pas sous le coup de Particle 417 du code Rinfret C.J. civil, ni d'ailleurs sous le coup de l'article 412, car, je le r6pite, le titre de l'intim6e n'6tait pas entach6 de vice; il
6tait tout au plus incomplet; et ce qui a entrain6 pour l'intim6e la perte de son immeuble, c'est le fait que l'appelant a fait enregistrer son titre avant que l'intim6e ne
I'eut fait elle-mime et que, dans ce cas, 1'appelant a bindfici6 de la propridt6 conf&6e par Particle 2098 du code civil.
Sauf done pour I'intim6e de faire valoir les r6clamations qu'elle peut avoir, au cours de la reddition de comptes qui a 6t6 ordonnie entre les parties, I'appel doit 6tre maintenu sur le seul point qui avait 6t6 porth par i'appelant devant la Cour du Banc du Roi en Appel, et qu'il a subsiquemment fait valoir devant nous. L'intim6e n'a pas droit A la ritention de l'immeuble, et cette partie du jugement qui a
6t6 prononcie en sa faveur par le tribunal de premibre instance et par la majorit6 de la Cour d'Appel, doit en tre retranch6e.
Pour le reste, le jugement qui a ordonn6 la remise de possession h l'appelant par 1'intim6e, sauf aux parties a proc6der h se rendre des comptes mutuels, ainsi qu'il est d6clar6 au jugement, doit suivre son cours et recevoir son plein effet.
En consiquence, l'intim6e devra payer les frais de l'appelant dans toutes les Cours.
The judgment of Kerwin, Taschereau, Rand and Kellock
JJ. was delivered by
J.-Dans son action, le demandeur alligue que par acte authentique pass6 devant notaire, le 22
1946, il a acquis de Louis Antoine Moreau, entrepreneur de la Cit6 de Qu6bec, une propri6t6 d6crite comme suit:
Moreau aurait acquis cet immeuble de la succession Eugene Lamontagne, aux termes d'un acte de vente pass6 le
7 septembre 1945, et enregistr6 h Qubbec sous le num6ro 298,262. Dans le cours de novembre 1946, le demandeur a averti la d6fenderesse qu'il s'6tait port6 acqu6reur de l'im- J.meuble ci-dessus d6crit, et que les locataires occupant les appartements devaient dans 1'avenir, lui payer les loyers. Les conclusions de son action sont h l'effet qu'il soit d6clar6 propri6taire de 1'immeuble en question, qu'il a droit la possession, aux revenus et aux fruits civils provenant dudit immeuble depuis le septembre 1946, et que la d6fenderesse, en possession de l'immeuble soit condamnde A l'abandonner dans les quinze jours du jugement h intervenir.
L'honorable Juge Boulanger de la Cour Sup6rieure a maintenu l'action en partie, a d6clar6 le demandeur, propri6taire de l'immeuble, et lui en a accord6 la possession ainsi que tous les fruits civils en provenant, depuis le 20 octobre 1947.
Il a d~clar6 que la d~fenderesse avait cependant droit A la r6tention de l'immeuble, et qu'elle ne serait tenue d'en remettre la possession au demandeur, que sur paiement par ce dernier de la somme de $4,440.38, valeur des am6liorations faites par la d6fenderesse, le tout avec int6rit de la date du jugement. La Cour d'Appel (1) a confirm6 ce jugement, les honorables Juges St-Jacques et Surveyer dissidents.
C'est de ce jugement qu'il y a appel.
Afin de bien comprendre les faits nicessaires h la d6termination du present appel, il est important de remonter A la date du 16 juin 1945. A cette date, L. A. Moreau, un des mis-en-cause, a entrepris de construire pour l'intim6e, dans la paroisse du St-Sacrement, dans la Cit6 de Qu6bec, sur les subdivisions 61 et 62 du lot originaire num6ro 34 du cadastre officiel de la paroisse de Notre-Dame de Qu6bec, et dont ledit Moreau 6tait propri6taire, l'ayant acquis de la succession Lamontagne. Le cofit total de la maison et du terrain a 6t6 fix6 h $12,500.00.
Le contrat intervenu entre les parties se lit de la fagon suivante:
eau chaude, buckwheat, la lumibre lectrique sera incluse imais les lustres seront A la charge du propridtaire mais pos~s par l'entrepreneur, L.-A. Moreau. Le terrain sera de 50' x 80' sur la rue voisine de 1'H6pital St- Sacrement, en bas du chemin Ste-Foy.
Le prix pour le tout est de DioNNE (812,500.00) douze mille cinq cent dollars.
Mlle Dionne paiera $3,000, dont 81,000 pour 1'achat du terrain, $500 Taschereau J. sur la signature du contrat.
Ces logements devront se louer $50 par mois chacun.
En aucun cas Mile Dionne peut r6clamer son argent et L.-A. Moreau se donne 3 mois pour executer son d6sir.
Ja signature du contrat L.-A. Moreau s'engage de commencer la construction de Mile Dionne immidiatement. Un devis complet sera pr6par6 et soumis h Mile Dionne pour son approbation.
L.-A. Moreau s'engage de n6gocier un emprunt pour satisfaire les besoins de Mile R. Dionne.
Ont sign& h Qu6bec, ce 16ibme jour de juin 1945.
Entrepreneur: L.-A. Moreau,
Propri6taire: Regina Dionne,
No 50 d'Aiguillon,
Qu6bec.
Le mis-en-cause Moreau a rempli ses obligations en vertu de ce contrat, a construit la maison et a remis les clefs A l'intim6e dans le cours du mois de f6vrier 1946, alors qu'elle avait pay6 la somme de $4,440.38. Il est arriv6 cependant que l'intim6 n'a jamais fait enregistrer son titre de proprit6, et le 23 aofit 1946, Moreau qui avait regu de 'intimbe la somme ci-dessus mentionn6e, et qui lui avait remis la possession de l'immeuble, 1'a vendue A l'appelant pour la somme de $15,000.00.
L'acte de vente a 6t6 enregistr6 au bureau d'enregistrement de la division de Qu6bec, sous le num6ro 307,484, et audit acte il est stipul6 que l'appelant acqu6reur pourra "jouir, faire et disposer de la propridt6" A partir de la date de 1'ex6cution du contrat de vente, et qu'il pourra percevoir les loyers depuis le ler septembre 1946. Personne n'appelle de cette partie du jugement, d6clarant le demandeur-appelant propri6taire, ni de la r6serve faite A l'une et 1'autre des parties du droit de demander une reddition de comptes relative A la perception des fruits et revenus. Mais l'appelant se plaint de ce que la Cour Sup6rieure et la Cour d'Appel ont d6clar6 que I'intimbe avait droit de retenir l'immeuble, jusqu'h ce qu'elle soit rembours~e de la somme de $4,440.38. Ce droit de r6tention lui serait conf6r6 par l'application de 1'article 417 du Code Civil qui traite des am6liorations faites A un immeuble par un possesseur, et qui se lit ainsi:
417. Lorsque les am6liorations ont t faites par un -possesseur avec ses matiriaux, le droit qu'y peut pr~tendre le propriftaire du fonds d6pend de leur nature et de la bonne ou mauvaise foi de celui qui les a faites.
4tait L'intim6e pr6tend qu'ayant t6 en possession de l'immeuble en question, elle a sur celui-ci un droit de r6tention pour les am6liorations qu'elle y a faites, aussi longtemps qu'elle ne sera pas rembours6e de la somme de $4,440.38. Je crois que cette pr6tention n'est pas fond6e.
Les relations juridiques qui ont exist6 entre Moreau et l'intim6e ne sont pas celles d'un propri6taire et 'd'un possesseur, condition essentielle pour que s'applique Particle 417 du Code Civil. IL faut de toute n6cessit6 pour qu'il entre en jeu, que le possesseur ait fait des am6liorations sur le terrain d'autrui. Or, il me semble clair que ce n'est pas ce qui est arriv6. L'intim6e a acquis le terrain de Moreau, et celui-ci s'est engag6 A construire pour 1'intim6e une maison que d'ailleurs il a construite. Le 19 juin 1945, soit trois jours apris la signature du contrat, l'intim6e a pay6 la somme de $1,500.00 en acompte, et le 10 aoit de la mime ann6e, elle a verse un autre montant semblable, en paiement de ce qu'elle devait, et pour le prix du terrain, et en acompte pour le coft de la construction. Elle a aussi fait d'autres versements et d'autres paiements qui ont tous servi h 1'6rection de la maison, h son chauffage, au peinturage, etc. Elle 6tait indiscutablement propri6taire de cette maison qui a 6t6 construite pour elle, ainsi que du terrain.
II est vrai qu'elle avait la possession de l'immeuble, mais c'est la possession ordinaire que tout propri6taire a de son bien. Elle a construit et am6lior6 sa propre maison, et je ne vois pas comment pourrait s'appliquer Particle 417 du Code Civil. Elle n'a rien amilior6 sur le sol d'autrui; elle a construit et am6lior6 sur un sol qui 6tait le sien.
Je m'accorde avec M. le Juge St-Jacques qui dit:
Les mots "possesseurs" et "propridtaire" sont mis en opposition d~s le Taschereau J. premier paragraphe de cet article qui, a mon avis, se rapporte au cas oii un possesseur a fait, avec ses mat6riaux, des ambliorations sur un terrain qui ne lui appartient pas, et il faut, pour que cet article s'applique, que les am6liorations aient 6t6 faites sur le terrain d'autrui.
Moreau a vendu cet immeuble le 23 aofit 1946, pour bonne et valable consid4ration, h 1'appelant Plamondon, alors qu'il apparaissait comme propri6taire enregistr4, et Plamondon a fait enregistrer son acte d'acquisition. L'article 2098 du Code Civil dit:
2098. Tout acte entre vifs, transfbrant la propri6t6 d'un immeuble, doit 8tre enregistr6 par transcription ou par inscription.
A d~faut de tel enregitsrement, le titre d'acquisition ne peut 6tre oppos6 au tiers qui a acquis le m~me immeuble du mime vendeur, pour valeur, et dont le titre est enregistr6.
Il s'ensuit n6cessairement que le titre de Plamondon est valide, et qu'il peut I'opposer h celui de l'intim6e, et il a en cons6quence le droit de r~clamer l'immeuble et d'en demander la possession, tel que d'ailleurs l'ont d6cid6 et la ,Cour Sup6rieure et la Cour d'Appel.
L'appel doit 6tre maintenu avec d6pens, et le jugement a quo doit 6tre modifi6 en en retranchant du dispositif, ce qui suit:
d&clare que la dfenderesse a un droit de r6tention sur l'immeuble ci-dessus et qu'elle ne sera tenue d'en remettre la possession au demandeur que lorsque ce dernier lui aura rembours6 la somme de $4,440.38, valeur des am6liorations faites par elle sur le susdit immeuble, avec intirits de la date du jugement; les frais divis~s.
L'intim6e paiera 6galement les frais et en Cour Sup6rieure et en Cour d'Appel.
Appeal allowed with costs. Solicitors for the appellant:
St-Laurent, Taschereau, St-Laurent & Noel.
Solicitor for the respondent:
Fernand Choquette.