' *Ma . AND
CHARLES-EUGRNE TREMBLAY
(Plaintiff) .......................
RESPONDENT. ON APPEAL FROM THE COURT OF KING'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC
Sale-Immovable property-No immediate tradition-Civil fruits-Possessor in good faith-Arts. 409, 1025, 1472, 1498 C.C.
In 1942, the appellant authorized an agent to sell an immovable property at Jonquiere, P.Q.
A willing buyer, the respondent, was found but the appellant refused to sign the deed tendered.
An action en passation de titre was brought and was maintained by the Superior Court and the Court of Appeal with certain modifications to the contract, which had been produced with the action and which had been signed by the respondent. In '1944, following the judgment of the Court of Appeal, the appellant signed the contract which retained the original provision that the purchaser would be entitled to possession ninety days after the signature of the deed. The appellant kept possession up to the expiration of the ninety days following his signature as vendor and then claimed and received all the monthly instalments alleged to be due since 1942. The respondent, by the present action, sought to recover the civil fruits of the property as from the date of his own signature as purchaser in 1942. The action was maintained by the Superior Court and by a majority in the Court of Appeal.
Held (The Chief Justice and Rand J. dissenting), that by virtue of Art. 1472 C.C. the sale was made perfect in the year 1942 by the acceptance of the offer of sale; delivery of the property was not needed to complete the sale since what was alienated was a thing certain and determinate (Art. 1025 C.C.).
The judgment of the Court of Appeal in 1944 did not have the effect of creating new rights but rather to declare the pre-existing rights of the parties as of 1942.
Therefore, as the respondent had had the ownership of the property since 1942, he was entitled to the civil fruits from that date by virtue of Arts. 1498 and 409 C.C., and the appellant could not be considered a possessor in good faith within the terms of Art. C.C.
APPEAL from the judgment of the Court of King's Bench, appeal side, province of Quebec (1), affirming, Marchand J.A. dissenting, the judgment of the Superior Court which had maintained respondent's claim for the civil fruits of a property sold to him by the appellant. Rinfret CJ. and Kerwin, Taschereau, Rand and Fauteux, JJ. (1) Q.R. [19501 K.B. 79.
83861-51
E. Masson, K.C. for the appellant.
Roland Fradette, K.C. for the respondent.
The (dissenting): L'intim6 a poursuivi -n l 'appelant pour lui r6clamer la valeur des fruits civils d'une propri6t6 immobilibre situde sur la rue Saint-Dominique, A Jonquibre, et il a obtenu de la Cour Sup6rieure un jugement lui octroyant une somme de $6,714.37, avec intirits et d6pens, comme repr6sentant le montant de sa r~clamation. La Cour du Banc du Roi (en Appel) (1), a confirm6 ce jugement, M. le juge Marchand dissident. Ces deux jugements nous sont maintenant soumis et il s'agit pour cette Cour de d6cider s'ils doivent 6tre maintenus. Cette d6cision d6pend, A mon humble point de vue, exclusivement de l'interpr6tation d'un contrat de vente, en date du 26 octobre 1944, par lequel I'appelant transmet A 1intim6 le titre A la propri6t6 dont il s'agit.
La signature de ce contrat s'est faite dans des circonstances assez compliqu6es et n6cessita un jugement de la Cour Sup6rieure, en date du 9 d6cembre 1943, puis un jugement de la Cour du Banc du Roi (en Appel), en date du 17 juin 1944.
Ce qui donna lieu A ces deux jugements successifs, c'est que l'appelant avait donn6 A un agent d'immeubles, du nom de J.-E. Bergeron, une procuration, en date du 7 juillet 1942, par laquelle il chargeait Bergeron de vendre la propri6t6 en question. Bergeron trouva un acheteur dans la personne de l'intim6. En vertu de la procuration, 1'appelant s'engageait "A donner un titre r6gulier" A la personne qui accepterait les conditions mentionn6es dans la procuration.
Prenons pour acquis que l'appelant se montra dilatoire pour consentir ce "titre r6gulier", et 1'intim6 pr6senta donc A 1'appelant un projet d'acte de vente par l'entremise du notaire Brown, qui mit 1'appelant en demeure de signer ce projet d'acte.
Tel que pr6senti, ce projet portait la date du 6 aofit 1942. L'appelant refusa de le signer dans les termes oii il 6tait 4crit.
Il s'ensuivit une action en passation de titre. M. le juge P.-E. Ctd, saisi de la cause, arriva h la conclusion que le projet d'acte n'6tait pas conforme h la procuration que l'appelant avait donn6e & Bergeron et il y ordonna cer- Rinfretic.J. taines corrections indiqu6es au jugement qu'il prononga alors, en ajoutant que, si le projet ainsi corrig6 6tait compl6t6 par les parties, il constituerait le contrat qui devait les lier, mais que, si 1'une ou i'autre des parties se refusait A signer I'acte ainsi corrig6 par lui, le jugement 6quivaudrait h titre en faveur de l'intim6 et en aurait tous les effets l6gaux.
Ce jugement ayant 6t port6 en appel, la Cour du Banc du Roi ordonna encore d'autres corrections au projet d'acte offert par l'intim6, prononga que ce projet, ainsi corrig6, vaudrait comme s'il avait 6t sign6 tel quel par l'intim6 et condamna 1'appelant h signer l'acte de vente, ainsi corrig6, dans un d6lai de quinze jours de la signification du jugement, h d6faut de quoi le jugement de la Cour du Bane du Roi 6quivaudrait "h un titre de vente en faveur de l'intim6 aux conditions de l'acte de vente ainsi corrig6".
La Cour du Banc du Roi, en consequence, maintint l'appel du pr6sent appelant, avec d6pens, contre l'intim6, tout en ordonnant que, en premibre instance, chaque partie supporterait chacune ses frais.
Suivant moi, pour les fins du jugement que nous avons maintenant A rendre, 'un des consid6rants du jugement de la Cour du Banc du Roi, lors de ce premier litige, entre les parties, doit recevoir une attention particulibre.
Il se lit comme suit:
A Les deux passages suivants de ce consid6rant sont A noter: ". . . elles seront rigles comme elles doivent 1'6tre" et "les parties n'6tant r6glies que par le pr6sent jugement".
Ce jugement a 6t6 ridig6 par M. le juge Marchand et il n'est pas sans signification que le mime juge, dans 1'appel qui nous est soumis, ait exprimb sa dissidence de la d6ci- Rinfret cl. sion de la majorit6 de la Cour du Banc du Roi. Je dois dire imm6diatement que je partage 1'avis que contient cette dissidence.
Ce ne sont plus, en effet, les jugements de 1'honorable juge Ct6 et de la Cour du Banc du Roi sur le premier litige qu'il s'agit d'interpriter et qui r~glent les relations des parties qui sont actuellement devant nous. C'est le contrat qu'elles ont sign6; non seulement parce que ses termes en ont t6 d6termin6s en dernier ressort par la Cour du Banc du Roi, le 17 juin 1944, et qu'il est pass6 en force de chose jug6e, mais c'est v6ritablement le contrat luim~me que l'appelant a 6t condamn6 a signer par ce premier jugement de la Cour d'Appel, auquel les parties se sont conform6es, comme d'ailleurs elles y 6taient tenues, dont elles ont accept6 les termes et auxquels, de part et d'autre, elles ont acquiesce.
C'est ce contrat qui doit r6gir leurs relations et que nous sommes tenus d'appliquer h 1'action pour paiement des fruits civils que l'intim6 a intentde A l'appelant.
Comme le fait remarquer M. le Juge Marchand dans ses notes sur le pr6sent appel, l'intim6 "s'est soumis A accepter les corrections qui pourraient &tre faites par la Cour h 1'acte qu'il demandait d'imposer h l'appelant" et "les renvois A la marge constatant les modifications par les deux jugements, celui de la Cour Sup6rieure et celui de la Cour du Banc du Roi, ont 6t6 initial6s le m~me jour (i.e. le jour de la signature du contrat) par les deux parties". Jusqu'& la signature du contrat, ainsi que le fait remarquer le juge dissident, "I'appelant n'a pas 6t6 en demeure ligalement de signer l'acte de vente pr6par6 et offert par l'intim6, puisque la Cour Sup6rieure d'abord, la Cour du Banc du Roi ensuite, ont dfi corriger cet acte pour qu'il contienne les vraies conventions et obligations des parties ... quant aux corrections, il (1'intim6) les a accept6es d'avance, et aprbs qu'elles ont t6 faites, les a accept6es encore".
"Enfin, et h moins de contredire la pr6somption irr6fragable de la res judicata, il y a evidence que le contrat tel que sign6 par les parties contient toutes leurs conventions, constate et les lie toutes leurs obligations r6ciproques et A toutes les modalitis de leur execution". Et l'intimi n'a pu acquirir "d'autres droits que ceux que la signature de l'appelant lui a reconnus".
Rinfrt Or, la premiere 6nonciation authentique certaine de ce contrat ainsi d6finitivement r6g16 par la Cour d'Appel, c'est qu'il est fait 1'an mil neuf cent quarante-quatre le vingtsixibme jour du mois d'octobre. Cette date "du 26 octobre 1944" a 6t6 alors accept6e par la comparution de 1'intim6 et les initiales qu'il a apposies aux renvois.
La premibre d6claration que 'on trouve dans ce contrat, c'est que le vendeur (l'appelant) "declare vendre par ces pr6sentes,. .. h l'acqu6reur (1'intim6) qui accepte, savoir:" (1'immeuble en question en cette cause).
De mgme que l'honorable juge Marchand, je ne puis voir comment l'une ou 1'autre des parties, quels que soient les faits qui sont intervenus avant ou depuis, puisse 6tre reque h dire aujourd'hui que ce n'est pas A cette date du 26 octobre 1944 ("par ces pr6sentes"), "qu'une convention de vendre d'une part, d'acheter de l'autre part, un contrat de vente, le seul existant, a 6t6 conclue entre elles. C'est h cette date, ce jour seulement, que 1'appelant a transf6r6 la propri6t6 de son immeuble A 1'intimb qui en est devenu alors seulement propri6taire h son tour".
Le contrat fait la loi entre les parties, h moins qu'il ne contienne des clauses ill6gales, ou contraires aux bonnes mceurs ou A l'ordre public.
Sans doute, la loi g~n6rale (C.C. article 1472) est que la vente est parfaite par le seul consentement des parties; mais il n'est pas illigal, ni contraire aux bonnes mceurs ou A l'ordre public, que les parties conviennent que la vente ne sera parfaite qu'h partir de la signature, de part et d'autre, d'un contrat en bonne et due forme.
Or, toutes les circonstances ici d6montrent qu'il n'y a eu viritablement consentement des parties que le jour oii elles ont sign6 le contrat, le 26 octobre 1944.
La procuration h Bergeron comportait, de la part de 1'appelant, I'engagement "h donner un titre r6gulier". II n'y avait done pas consentement complet jusqu'h ce que la convention, quelle qu'elle fut, fut consign6e dans un acte r gu*ier.
Rinfret CJ.
II est A remarquer que le protit signifi6 A I'appelant par le notaire Brown et le sommant de signer le projet d'acte de vente qui lui fut soumis en mime temps a t6 fait A la r6quisition de l'intim6 Tremblay et de 1'agent d'immeubles Bergeron, mandataire de l'appelant Zusman. Dans ce protat, la qualit6 prise par 1'intim6 Tremblay est seulement celle de "promettant-acheteur" de la propridt6.
II ne se consid6rait pas, lors, comme 6tant devenu propridtaire par le fait que, comme il le pr6tend maintenant, il aurait, dbs le d6but, donn6 son consentement A la vente. En plus, le fait mime que l'intim6 et I'agent se sont joints dans ce protht pour soumettre A l'appelant le projet d'acte de vente qui l'accompagnait, conduit n6cessairement A la conclusion que le projet d'acte contenait toutes les conventions et les seules conventions que l'intim6 avait accept6es. Or, successivement, la Cour Sup6rieure (1'honorable juge Ct6) et la Cour du Banc du Roi (en Appel) ont d6cid6 cat6goriquement que ce projet, ainsi pr6sent6, ne contenait pas des conventions conformes A celles qui 6taient stipul6es et sp6cifides par 'appelant dans la procuration qu'il avait donn6e A Bergeron.
On ne peut donc pas dire que le consentement des parties s'6tait rencontr6 dbs le d6but puisque, au contraire, les deux Cours ont d6cid6 que ce consentement integral n'existait pas.
Pour rip6ter de nouveau le consid6rant mime de la Cour du Banc du Roi sur le premier litige, ce n'est que par ce jugement de la Cour d'Appel, rendu le 17 juin 1944, que "les parties ont 6t6 rigl6es". En r~gle g6ndrale, je 1'admets, le jugement final qui est prononc6 dans une cause a un effet r6troactif A la date, ou bien l'action a 6t6 entendue, ou bien mime, dans certains cas, A la date des 6v6nements qui y ont donn6 lieu.
Mais on ne peut reconnaitre un effet rbtroactif aux jugements qui ont 6t6 rendus, lorsque la Cour a condamn6 l'appelant A signer le contrat de vente, tel qu'elle 1'a corrig6, si le jugement lui-m~me d6clare que les parties n'ont 6t6 r6gl6es que par ce jugement et que 1'intim6 a 6t6 condamn6 A payer les frais des proc6dures devant ia Cour d'Appel.
Si, au d6but, le projet de vente propos6 n'6tait pas conforme A la procuration donn6e par I'appelant h Bergeron, au point que ce projet a dfi 6tre amend6 par les deux Cours, il est impossible de dire que pareils jugements puissent r~troagir. La v6ritable position des parties n'a 6t6 6tablie que le jour du jugement de la Cour du Banc du Roi et ce n'est qu'A partir de ce moment-l que 1'appelant a 6t6 oblig6 vis-h-vis de 'intim6, suivant les termes qu'il a 6t6 condamn6 A accepter et qui n'6taient pas ceux que lui 'avait propos6s l'in-tim6.
Je ne puis done admettre que, en l'espice, 'on doit consid6rer le premier jugement de la Cour du Banc du Roi comme ayant un effet r6troactif.
II a reconnu, au contraire, que la position prise par l'intim6, lors de son action en passation de titre, n'6tait pas celle que lappelant 6tait tenu de reconnaitre, et que la v6ritable situation n'a 6t6 "r6gl6e" entre les parties que le jour mime du jugement. Puis, reprenant ce que j'ai dit au d6but de mes notes, ce jugement ayant 6t6 accept6 par les parties, 6tant devenu entre elles chose jug6e et le contrat qui devait v6ritablement r6gir leurs relations de vendeur et d'acheteur 6tant celui qui a 6t6 approuv6 par ce jugement, c'est lui et lui seul qui doit maintenant 6tre oppos6 A Faction intent6e par l'intim6 en recouvrement des fruits civils.
Partant de ce contrat ne prdsente aucune difficult6 d'interpr6tation, ni aucune ambiguit6.
II porte la signature de l'intim6 et il lie ce dernier. II d6clare que la vente a pris effet "par ces pr6sentes". Cela veut dire 6videmment le 26 octobre 1944, date que porte le contrat. C'est done ce jour-1l que le consentement des parties s'est rencontr6 et que la vente a pris effet en vertu mime de l'article 1472 du Code Civil. Et, dis que 'on admet cette proposition, la cause ne pr6sente plus la moindre difficult6. Cette date-1l m~me a 6t6 respecte par I'intim6 dans l'ex6cution du contrat, puisque sa prise de possession n'a 6t6 r6clam6e par lui que dans les "quatre-vingt-dix jours apr~s la signature des pr6sentes", tel que le contrat le comportait. S.C.R.]
S'il fallait donner effet A sa pr6sente pritention, il aurait r6clamer la possession dis le jour de la signature du contrat, car alors les 90 jours, & compter de la date qu'il a CJ. voulu imposer dans son action (le 6 juillet 1942), 6taient depuis longtemps expires.
Il essaie de faire une comparaison entre la r6clamation de 1'appelant pour le paiement de la somme de cent dollars par mois, avec intir~t, A compter du 6 septembre 1942, et le fait que lui-mime ne b6n6ficierait pas de la mame date pour le point de d6part du droit aux fruits civils de la propri6t6 vendue. Je suis incapable de voir quel avantage il peut tirer de cette comparaison puisque le paiement des mensualit6s que lui a r~clamies l'appelant est stipul6 dans le contrat lui-mime comme devenant dfi et exigible h partir du 6 septembre 1942 et "ainsi de suite le sixibme du jour de chaque mois subs6quent pour jusqu'h parfait paiement".
Je n'ai pas A me demander si la Cour d'Appel, en condamnant l'appelant a signer le contrat tel qu'il se lit, a commis une erreur ou a 6t victime d'une distraction et si elle n'aurait pas dfi ordonner que la date du 6 septembre 1942 fut modifibe. Je constate simplement qu'elle ne 'a pas fait et que ce que l'appelant a exig6 de ce chef est strictement conforme aux termes m~mes du contrat. I n'y a rien d'ill~gal ou de contraire aux bonnes moeurs ou a l'ordre public qu'un vendeur et un acheteur conviennent que le paiement du prix d'une propri6td devra compter d'une date ant6rieure au contrat. Cela peut 6tre une convention inusit6e mais, du moment que les parties sont d'accord, il n'y a rien en soi qui puisse permettre aux tribunaux de refuser d'en tenir compte.
Par contre, les seuls 61ments du contrat qui nous permettent de decider h quel moment 1'appelant a cess6 de poss6der les droits du propri6taire sont la d6claration que la vente s'est effectu6e "par ces prisentes" et done le 26 octobre 1944. Jusque rien ne permet de conclure que la vente remonte & une date ant~rieure et qu'un consentement identique de part et d'autre aurait eu pour effet de la rendre parfaite. L'appelant avait mentionn6 dans sa procuration qu'il faudrait "un titre r6gulier" et ce titre n'a exist6 que le 26 octobre 1944.
La clause qui traite de la prise de possession vient encore confirmer cette situation, puisque, de part et d'autre, on a bien compris que cette prise de possession ne devait s'effecsM tuer que 90 jours apris la signature du contrat, c'est-h-dire, encore une fois, le 26 octobre 1944.
C'est donc en faisant l'application exacte des articles 409 et suivants du Code Civil que l'on doit arriver h la conclusion que le propriftaire jusqu'h la date du contrat sign6 h la suite du premier jugement de la Cour du Banc du Roi 6tait bien l'appelant et que c'est lui qui avait droit aux fruits civils. Il ne s'agit pas de se demander s'il 6tait rest6 en possession en vertu d'un titre ou non, et de bonne ou de mauvaise foi; il 6tait propri6taire avant de donner h Bergeron la procuration qui lui a permis d'offrir la propridt6 A l'intim6 et il est tout simplement rest6 propri6taire jusqu'au 26 octobre 1944, alors que seulement les consentements de vendeur et d'acheteur se sont rencontrbs, et, par sa signature du contrat que lui a impose le premier jugement de la Cour du Banc du Roi, il a consenti h l'intim6 un titre translatif de cette propri~t6.
Cela dispense de decider (ce qui n'est pas necessaire pour la d6cision de l'appel) si l'intim6, au cas oil il aurait eu droit h une r6clamation, n'eut pas dfi plut6t proc6der par voie d'action en reddition de comptes; car, dans ce cas, l'appelant eut pu faire valoir les am6liorations qu'il pr6tend avoir apport6es h la propridt6 avant qu'il n'en fasse Je suis donc d'avis que, pour toutes les raisons qui precdent, l'appel doit 6tre maintenu et laction de l'intim6 doit 6tre rejetie, avec d6pens dans toutes les 'Cours.
J.:-Le juillet 1942, I'appelant, Adolphe Zusman, constitua Joseph Eugine Bergeron son mandataire et interm6diaire avec pouvoir de vendre en son nom, dans un dilai de 30 jours, un immeuble situ6 sur la rue St- Dominique h Jonquibre, pour le prix de $16,500.00, payables, $5,000.00 comptant, et la balance A raison de $100.00 par mois avec int6r~t au taux de 6 p. 100. Cette procuration stipulait 6galement que si 1'acheteur que pouvait S.C.R.]
trouver M. Bergeron n'achetait pas les marchandises qui se trouvaient dans le magasin, M. Zusman se r6servait le droit d'occuper les lieux durant trois mois apris la vente. J.Cet immeuble comprenait un magasin l'appelant exergait son commerce, et quatre logements occup6s par des locataires.
Le 6 aofit de la mgme annie, soit moins d'un mois apris que 'appelant lui efit confi6 le mandat de vendre, Bergeron a trouv6 en la personne de 1'intim6 Charles Eughne Tremblay, un acheteur pour l'immeuble en question. Ce dernier et Bergeron mirent alors Zusman, qui semblait vouloir se d6rober A son obligation, en demeure de signer un acte de vente par l'interm6diaire de M. le Notaire Brown, et lui offrirent avec le projet d'acte, sign6 par Tremblay, la somme de $5,000.00, le premier versement exigible en vertu de 1'entente. Ce projet de vente porte la date du 6 aofit 1942, et comme Tremblay ne d6sirait pas se porter acqu6reur de la marchandise, il fit inclure h 1'acte une clause h 1'effet que "la prise de possession des susdits lieux par 'acqu6reur aura lieu 90 jours apris la signature des prisentes". On y trouve 6galement la clause suivante: "Ledit Charles E. Tremblay est consentant A le modifier, mais toujours de fagon h ce que les termes du susdit 6crit sous seing priv6 soient suivis h la lettre". Ceci, 6videmment, pour se conformer A la jurisprudence de la Cour d'Appel. (Langlois v. Chaput (1); Charlebois v. Baril (2)).
Le d6fendeur Zusman ne signa pas ce projet, et en consequence Tremblay institua une action en passation de titre, avec laquelle il renouvela et consigna son offre de $5,000.00, et dans laquelle il conclut h ce que le d6fendeur, appelant dans la pr6sente cause, soit condamn6 h lui signer l'acte de vente auquel il avait droit, ou h ce qu'h son d6faut, le jugement h 6tre rendu 6quivaille au titre. Par sa d6fense, Zusman plaida que les conditions mentionn6es au projet d'acte de vente qu'on voulait lui faire signer n'6taient pas conformes h l'autorisation de vendre qu'il avait donnie A son mandataire Bergeron, et contenaient des conditions &trangbres h 1'entente orginaire. Le 9 d6cembre 1943, l'honorable Juge C~t6 de la Cour Sup6rieure, si6geant h Chicoutimi, maintint l'action, d~clara les offres bonnes et va- [1951I lables, et aprbs avoir modifi6 le projet d'acte de vente offert A Zusman, enjoint au demandeur de signer les modifications qu'il avait ordonnies, et condamna le d6fendeur h apposer sa signature I'acte offert avec les corrections qu'l avait J. faites. La Cour d'Appel maintint 6galement Faction de l'intim6, d~clara bonnes, valables et suffisantes les offres faites par lui, et ordonna A son tour de nouvelles corrections . l'acte de vente projet6. Zusman signa d6finitivement le projet d'acte, tel que d6termin6 finalement par la Cour d'Appel, le 26 octobre 1944, soit au delh de deux ans apres que Tremblay 1'eut lui-mime sign6. Il est bon de noter que l'acte, tel que finalement regu par M. le Notaire Brown, comportait toujours la clause A l'effet que "la prise de possession des susdits lieux par 1'acqu6reur aura lieu 90 jours aprbs la signature des pr6sentes".
Subs6quemment, soit le 26 janvier 1945, l'appelant Zusman, par l'intermidiaire de son avocat, Mtre Edouard Masson, C.R., 6crivit h l'intim6 une lettre pour lui r6clamer la somme de $5,504.00. Dans ce montant 6taient compris 30 versements mensuels de $100.00 chacun dont le premier 6tait bchu le 6 septembre 1942, repr6sentant un total de $3,000.00, et $1,380.00 d'intir~t dft sur la balance de $11,500.00 depuis le 6 septembre 1942, au taux de 6 p. 100 l'an. L'intim6 Tremblay s'est rendu h cette demande, a pay6 les 30 versements r6clamis, plus Pint6rat sur la balance du capital, mais le 10 aofit 1945, par 'interm6diaire de ses procureurs d'alors, MM. St-Laurent, Gagn6 et Taschereau, il r6clama de Zusman tous les fruits civils de l'immeuble depuis le 6 aofit 1942, soit la somme de $7,410.00 moins les taxes municipales et scolaires pay6es par Zusman au montant de $560.11, laissant une balance de $6,849.89. Comme Zusman avait donn6 effet h la vente depuis le 6 aouit 1942 en r6clamant les paiements mensuels et les int6r~ts sur la balance du capital, c'6tait la pr6tention de Tremblay que les fruits civils de l'immeuble, soit la valeur locative du magasin occup6 par Zusman, et les loyers des quatre autres locataires, devaient lui appartenir.
Sur le refus de Zusman de payer cette somme, une action a 6t6 institute pour la reclamer, et c'est cette action qui fait le sujet du pr6sent appel. Le d6fendeur-appelant contesta cette action, plaidant que les seules conventions intervenues entre les parties et les consequences juridiques qui en rsultent, ont 6t riglies et d6finitivement 6tablies par le contrat sign6 le 26 octobre 1944, suivant les directives de J.1a Cour d'Appel, et que, la prise de possession de l'immeuble ne devait s'effectuer que 90 jours aprbs la signature de ce contrat, soit le 26 janvier 1945. II ajouta que l'appelant 6tait un possesseur de bonne foi au sens de l'article 411 du Code Civil pendant tout le temps que faction en passation de titre 6tait pendante, puisque le projet de contrat que I'intim6 a d'abord sign6 a 6t6 modifi6 h deux reprises par la Cour Sup6rieure et la Cour d'Appel, et qu'A tout 6vdnement, le recours de Tremblay 6tait par action en reddition de compte. L'honorable Juge Boulanger qui a entendu la cause h Chicoutimi en premiere instance a maintenu l'action du demandeur, a condamn6 le d6fendeur Zusman h payer la somme de $6,714.37 avec int6rits et d6pens. Ce jugement a t6 confirm6 par la Cour du Banc du Roi A Qu6bec (1), le 13 d6cembre 1949, M. le Juge Aim6 Marchand 6tait dissident.
Afin de bien situer le litige et de pouvoir d6terminer qui a v6ritablement droit aux fruits civils de cet immeuble, il importe en premier lieu de se demander quelle 6tait la situation juridique des parties au 6 aoftt 1942, date oi Zusman a 6t0 mis en demeure de consentir un acte de vente en faveur de Tremblay. L'autorisation de vendre donn6e par Zusman constituait clairement Bergeron son mandataire pour une p6riode de 30 jours, ce dernier 6tant autoris6 h disposer de la propridt6 pour la somme de'$16,500.00, aux conditions stipuldes h 1'acte.
C'est en cette qualit6 de mandataire que Bergeron a trouv6 un acheteur en ia personne de Tremblay, qui a aussit~t signifi6 h Zusman qu'il acceptait de se porter acqu6reur aux prix, charges et conditions stipuls h l'acte sous seing priv6 intervenu entre Zusman et Bergeron. On se souvient que le protkt signifi6 par Mtre Brown, N.P., comporte une clause h l'effet que si le projet de vente, dfiment sign6 par Tremblay et annex6 au protit, n'est pas en tout conforme aux conditions de l'option, Tremblay est consentant A le modifier, "mais toujours de fagon & ce que les termes du susdit dcrit sous seing privg soient suivis la lettre". II me semble 6vident qu'A, cette date du aofit 1942, Tremblay a accept6 la pollicitation de Zusman, que le premier est en consequence devenu 1'acheteur, et le second le vendeur de l'immeuble. Il est presqu'inutile de rappeler que par les termes mimes J. de l'article 1472 C.C., la vente est parfaite par le consentement des parties, et cette rigle s'applique non seulement aux meubles, mais 6galement aux biens immobiliers.
Par ce consentement donn6, une vente s'est op6rie qui a justifi6 Tremblay d'instituer une action en passation de titre afin de confirmer dans un acte notari6 la convention intervenue.
En maintenant cette action, la Cour Sup6rieure et la Cour d'Appel ont reconnu le droit de propridth de Tremblay, comme ayant exist6 depuis le aofilt 1942, et c'est parce qu'il est ainsi propridtaire depuis cette date que les tribunaux ont reconnu par jugement, qui a maintenant l'autorit6 de la chose jugde, son droit d'obtenir un titre afin de donner effet A la vente ant6rieurement consentie. I est vrai que la tradition de l'immeuble n'avait pas encore t6 op6r6e, mais dans le contrat d'ali~nation d'une chose certaine et d6termin6e, 1'acqu6reur en devient propri6taire par le seul consentement des parties, quoique la tradition n'en ait pas lieu.
(C.C. 1025.)
On objecte qu'il est impossible que la propri6t6 de l'immeuble ait passe h Tremblay le 6 aoft 1942, parce qu'on ne s'6tait pas encore entendu quant aux conditions de la vente, et qu'il a fallu et le jugement du Juge CMt6 en Cour
Sup6rieure, et celui de la Cour d'Appel pour les d6terminer d~finitivement. L'appelant pr6tend que ce n'est que lorsqu'il a sign6 le contrat le 26 octobre 1944 en execution du jugement de la Cour d'Appel que les droits des parties ont t6 fix6s et que Tremblay est devenu propri6taire.. Avec d6f~rence, je ne puis accepter cette proposition.
En principe, un jugement est d~claratif de droits pr&existants. Il est vrai que certains jugements, comme ceux pronongant la siparation de biens ou de corps, ou ordonnant
1'interdiction, sont criateurs ou attributifs de droits, parce qu'ils donnent naissance a une situation nouvelle, et ont en consdquence un effet constitutif. Mais quand un jugement se borne h digager le droit du doute et de l'impr6cision qui l'entourent, quand il d6termine les contours incertains d'une situation juridique, alors, il ne fait que constater un 6tat de chose qui lui est ant6rieur, et qui lui est par cons6quent distinct. C'est la pr6existence du droit ou sa cr6ation par le jugement qui est le critbre de la dis- J.tinction. (Mazeaud, Rev. Trim. D.C. 1929, p. 17); (Dalloz, Nouveau R6pertoire, Vol. 2, p. 859, 115.)
Or, dans le cas qui nous occupe, je n'ai pas de doute que le jugement de la Cour d'Appel rendu le 17 juin 1944, est simplement d6claratif des droits pr6existants des parties, et leur r6sultant respectivement de 1'entente du 6 aofit 1942. Il fixe pour toujours les droits de chacun, il signale les obligations qui d6coulent de leurs conventions, et oblige les parties A signer un document pour les constater. II ne fait pas naitre de situation nouvelle; aucun droit jusque lh inexistant n'est crib. Comme le dit le jugement formel de la Cour d'Appel, la condamnation contre Zusman est de "signer l'acte offert tel que modifid pour le rendre conforme aux conventions intervenues". Les obligations et les droits respectifs des parties ne datent done pas du jour du jugement de la Cour d'Appel, mais bien du jour de la convention qui les a fait naltre, date h laquelle doit r6troagir le jugement. (Mazeaud, Rev. Trim. D.C. 1929, p. 17); (Dalloz, Nouveau Repertoire, Vol. 2, p. 859, 115.)
Je suis done d'opinion que Tremblay est devenu propri6taire de l'immeuble en question le 6 aoftt 1942, et non pas le jour de la date du jugement de la Cour d'Appel, ou le jour oii la convention a tb sign6e, en ob6issance h ce jugement d6claratif.
Voyons maintenant les consequences juridiques qu, d6coulent du fait que Tremblay est propri6taire depuis le 6 aofit 1942. A-t-il droit aux fruits civils, comme la valeur locative du magasin occup6 par Zusman, et les loyers des autres logements pergus par 'appelant?
La r6ponse h cette question me parait se trouver dans le texte de 1'article 1498, para. 2, du Code Civil, qui se lit ainsi:
Cet article n'est que la r6p6tition de Particle 409 qui dit:
Si on lit ces deux articles avec les articles 1025 et 1472 du Code Civil, il faut de toute nicessit6 conclure que le propri6taire a bien droit aux fruits civils d'un immeuble du moment qu'il s'en est port6 acqu6reur, mime s'il n'y a J. pas eu de tradition actuelle de la chose et mime si le vendeur en est rest6 en possession. C'est la rbgle que le propri6taire a la primaut.
peut arriver 6videmment que dans certains cas, le possesseur de bonne foi, (celui qui ignore les vices de son titre) puisse faire les fruits siens (C.C. 411), mais si sa possession et entach6e de mauvaise foi, (ce mot est employ6 ici dans le sens juridique) il doit remettre tous les fruits au propri6taire qui les revendique. L'appelant est bien oblig6, pour invoquer cet argument, d'admettre que le titre de Tremblay h 1'immeuble remonte au 6 aofit 1942, car 6videmment Particle 411 C.C. ne peut trouver son application que lorsqu'il s'agit de la possession de la propri6t6 d'autrui.
Les faits dans la pr~sente cause ne justifient pas h mon sens 1'application de cette rigle. En principe, quand le possesseur de bonne foi fait les fruits siens, c'est quand il posshde, en vertu d'un titre translatif de propri6t6 dont il ignore les vices. Ici, c'est 1'inverse qui se produit. Zusman ne posshde pas en effet en vertu d'un titre translatif de propri6t6 qui lui vient de Tremblay, mais c'est lui qui a vendu la propri6t6 le 6 aoft 1942 et qui s'est obstin6 A ne pas livrer avant le 26 aofit 1944. M~me si la rigle s'appliquait h son cas, et si 'on pouvait dire que celui qui refuse de livrer apris avoir consenti un titre translatif de propri6t6 peut encore jouir des fruits civils, s'il est de'bonne foi, je ne crois pas qu'avec les faits tels que r6vil6s dans cette cause, Zusman puisse invoquer cette bonne foi, et qu'il lui soit possible de dire qu'il ne savait pas qu'il avait consenti un titre. Comme le dit Mignault, Vol. 2, la page 484, quand le Code parle du "titre translatif de proprit6", il ne s'agit pas de l'acte ou de 1'6crit qui constate le fait en vertu ou k la suite duquel le possesseur a regu la chose qu'il d6tient: "c'est ce fait lui-mame, c'est-h-dire la cause de la possession".
Ainsi, le titre de la possession, c'est, pour un acheteur, non pas I'4crit qui constate le contrat de vente, mais la vente elle-mime.
L'appelant prtend enfin qu'ind6pendamment de ce qui vient d'6tre dit, il a droit aux fruits civils parce qu'il a eu possession en vertu des termes memes du contrat 90 jours racereau, j. apres la "signature des prdsentes". Je crois, avec M. le Juge St-Jacques de la Cour d'Appel, que cette clause ne veut pas dire autre chose que ce qu'elle disait h 1'origine, lorsque le contrat a t6 prdpar6 par le Notaire Brown et dfiment sign6 par M. Tremblay le 6 aofit 1942.
6tait convenu en effet h l'option que si l'acqu6reur n'achetait pas les marchandises qui se trouvaient dans le magasin, i1 ne pourrait avoir possession des lieux que 90 jours apr~s la signature de l'acte de vente. Quand le protit a 6t6 signifi6 A Zusman, il 6tait essentiel d'y ins6rer cette clause concernant la prise de possession, parce que Tremblay n'achetait pas la marchandise, et il pouvait s'attendre A ce que Zusman remplisse ses obligations et signe le contrat.
De plus, comme je l'ai signal6 d6jh, ce n'est pas la possession qui conf~re les fruits civils mais bien le titre a la propri6t6. Il n'est pas incompatible que quelqu'un b6nificie des fruits civils d'un immeuble, et que la possession physique demeure entre les mains d'une autre personne.
importe enfin de signaler 1'interpr6tation donn6e au contrat par Zusman lui-mime. En effet, le 26 janvier 1945, soit trois mois apris qu'il eut sign6 le contrat, Zusman a fait 6crire h Tremblay par l'interm6diaire de son procureur, pour lui r6clamer 30 versements mensuels de $100.00 chacun, depuis le 6 septembre 1942 au 6 f~vrier 1945, plus $1,380.00 d'int6rt depuis la m~me date du 6 septembre 1942 au 6 septembre 1944, sur la balance de $11,500.00 au taux de 6 p. 100 'an.
Si le contrat devait prendre effet seulement au mois d'octobre 1944, tel que le pr6tend Zusman, pourquoi a-t-il exig6 les versements dus depuis septembre 1942 et 1'int6rit sur la balance depuis cette date? I me semble clair qu'il a voulu interpr6ter le contrat, non pas comme ayant pris naissance le 26 octobre 1944, mais bien le 6 aoqit 1942. Il serait extraordinaire qu'il y eut une date a laquelle Zusman pourrait exercer ses droits, et une autre, au delh de deux ann6es plus tard, pour rencontrer les obligations qu'il a assum6es en vertu du contrat.
Je ne crois pas qu'il y ait lieu d'intervenir et de modifier les d6cisions du juge au procks et de la Cour du Bane du Roi, quant it la nature de laction qui devait 6tre institu6e par Tremblay.
Pour toutes ces raisons, je suis d'avis que le juge de premidre instance a justement maintenu l'action de 1'intim6 et que le pr6sent appel doit 6tre rejet6 avec d6pens.
J. (dissenting):-This controversy arises out of a sale of land at Jonquibre, Qu6bec. The appellant, Zusman, authorized an agent in writing to sell for the sum of $16,500, payable $5,000 in cash and the balance at the rate of $100 a month with interest at 6 per cent on the amount from time to time unpaid. The owner engaged himself "h donner un titre r6gulier" and it was stipulated that if the purchaser should not buy the stock of merchandise then on the premises, the vendor reserved to himself "trois mois apris la vente pour quitter les lieux". The mandate provided for a commission to the agent to be "paybe comptant A la signature de contrat": its authority was to continue for one month, but the vendor retained liberty to "sell or promise to sell", "si je vendais ou promettais de vendre", subject to the payment of the commission.
The agent met the respondent a few days afterwards, and on or about the 15th of July the latter had intimated both to the agent and to the owner that he accepted the offer made him in accordance with the terms of the mandate. There was difficulty in bringing the vendor to the point of concluding the matter-attributable, it may be, to a desire on his part to evade the bargain-and on August 6 the respondent, accompanied by a notary, attended at his place of business with a deed of sale dated that day, signed by the respondent and containing a number of provisions, some of them of the usual kind, in addition to those mentioned in the mandate; and in the owner's absence formally protested him en demeure. As is seen, no particular day had been specified for completion, and the date of August 6, as well as fixing the monthly payments from that time, was an arbitrary adoption by the respondent.
After the failure of other efforts to communicate with Zusman, the purchaser brought an action en passation de TEmY titre. The owner defended on a number of grounds including the impropriety of several of the stipulations of the deed. In the Superior Court, one of these was stricken out but subject to that, judgment went as prayed. On appeal, further modifications were made of the same nature and the deed finally formulated; and it was ordered that in default of execution by the vendor within a specified period, the deed was to take effect through the efficacy of the judgment. The owner was given his costs in the Court of King's Bench, but no costs were allowed in the Superior Court. Conformably to the judgment, the original document so amended, initialled by the purchaser and signed by the owner, and dated October 26, 1944, was formally completed by a notary in whose certificate the precise dates of signing by both parties were set out.
By an express provision the purchaser was to be entitled to possession ninety days "apres la signature des pr6sentes". This was, of course, the language of the document when it had been presented on and dated August 6, 1942. The clause dealing with price provided for the monthly payments and interest, the latter "A compter de ce jour". That language, likewise, was in its original form.
The evidence shows beyond doubt that both parties took the reservation of ninety days' possession by the owner to run from October 26, 1944, and to terminate on January 26, 1945. On the latter day, the owner submitted a statement of what he considered to be then due and to be paid on the delivery of possession. It included instalments assumed to be payable monthly on and after September 6, 1942, to January, 1945, as well as interest on the total sum less the $5,000 for the same period. This the purchaser paid and took possession.
Later, in 1945, the latter raised the question of the occupation by the owner from 1942 until 1945, and submitted a claim based on the ground that as of August 6, 1942 the purchaser, having accepted the offer of sale and become under art. 1472 of the Code the owner, and being under art. 410 of the Code entitled to the fruits of his property, could recover them from the former owner as a possessor not in good faith under art. 411; and on the rejection of that claim, these proceedings were instituted. In the Superior Court the claim was upheld and judgment and given for the rents received and the value of the premises occupied by the owner for 26 months less the taxes that had been paid. This judgment was affirmed in the Court of King's Bench, Marchand J. dissenting (1).
The ground in both courts was substantially that as formulated by the appellant, that is, that the purchaser as owner was entitled to the fruits during the period of the litigation. There is injected into the reasons the fact also that the owner not only demanded but received interest for that period, and had thereby acknowledged that the judgment in the first action as well as the document as finally executed on October 26, 1944, were retroactive to August 6, 1942. It is not necessary, in the view I take of the case, to consider whether title passed- to the purchaser at the moment of mutual consent to buy and to sell or when that took place, whether on the first communication of acceptance or on August 6 or at any other time, although I must observe that the particular date has not been given the consideration which, on the theory in the courts below, it would seem to me to deserve. Nor do I think the significance of the three months' retained possession, as the parties properly, in my view, construed the judgment to intend, has been fully appreciated. But as I say, these features may for my purpose be disregarded.
What is being dealt with is the possession of land, land which as between the parties has been brought under the regime, one might say, of a contract. All matters here in issue, relating as they do to that possession, during the currency of the contract and in fact until its fulfilment, were and are bound by and subject to the effects flowing from its provisions. The basic right of ownership claimed by the respondent arises from it and the obligation to deliver possession and the right to or the deprivation of the fruits, likewise are wrapped up within its structure. Once made the subject-matter of the contract, the possession remains exclusively under the latter's dominion T~,, while it lasts.
That being the situation, arts. 1472, 410 and 411 have no relevancy whatever. What they deal with is land owned by one person in the possession of another; and the provisions of the Code draw to the ownership the right to the fruits in the circumstances which it declares. But between such parties there are no contractual relations controlling or binding that possession; what is contemplated is merely a clash of rights of ownership and of possession. Such a state of things could arise here only after the contract has been discharged from its effect on the possession and that could not be before the actual delivery of it in January, If the original owner here was guilty of a breach of contract in failing to give possession before that time, then on ordinary principles of contract the purchaser would have a claim in damages and the issue would be decided in accordance with the law dealing with a default of that nature. It might be established that the purchaser, by insisting upon stipulations in the deed of sale which were ultimately struck out by the judgment, himself was the cause of that failure. Such a claim could have been made in the action for specific performance or in that action it could have been reserved, or indeed it may be open to the purchaser today to assert it. But the issues and the considerations on which it would be determined are not those in these proceedings.
Nor does the fact that the owner asked for and was paid interest from 1942 affect the matter. That claim purported to be made under the express language of the deed, where it declares the interest is to be computed "de ce jour", and I have little doubt that that day was October 26, 1944. But the propriety of that payment is not before us. On the face of the instrument to which both parties gave their consent, -and as they interpreted it, the possession was to be given ninety days from October 26, 1944: that presents the initial obstacle to the respondent. I can see no way in which the judgment could have been made retroactive: all that was open to the Court to do was to order per-