LA SOCITE IMMOBILIfRE MAI- APPELLANT;* * Mar.25
SONNEUVE LIMITE (PLAINTIFF)..
*Oct. 7
AND
LES CHEVALIERS DE MAISONNEU- RESPONDENT. VE (INTERVENANT)
..................
ON APPEAL FROM THE COURT OF KING'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE OF QUEBEC
The appellant brought action to have a lease declared null. The trial judge dismissed the action on the ground that it was a nullity ab initio since it had been taken against the mandataries instead of against the mandator. The respondent intervened in the action and asked to be declared the owner of the property in question. This intervention was also dismissed by the trial judge on the ground that it had to fall with the main action. There was no appeal from the judgment on the main action, but the respondent appealed with success the dismissal of the intervention.
Held, that the appeal should be dismissed and the intervention maintained. Per Curiam: On the merits of the intervention, the respondent was justified in claiming title to the property.
Per Rinfret C.J., and Cartwright J.: The question as to whether an intervention of the nature of the one in the present case should fall ipso facto when the main action is dismissed is merely a question of practice and procedure, and there are here none of the special circumstances which would warrant this Court in changing its invariable practice not to interfere in such a matter.
Per Taschereau and Rand JJ.: The intervention in the present case determines the substantive right of the respondent to have its aggressive intervention declared well-founded notwithstanding the dismissal of the main action. Such an intervention, in contradistinction with the ordinary accessory intervention, does not necessarily suffer the fate of the main action; it is, therefore, more than merely a question of practice and procedure.
Per Kellock J.: The contention that the intervention was not the proper way for the respondent to proceed involves merely a question of procedure.
APPEAL from the judgment of the Court of King's Bench, appeal side, province of Quebec (1), reversing the decision of the Superior Court and holding that the intervention made in this case did not fall with the dismissal of the main action.
Rinfret CJ. and Taschereau, Rand, Kellock and Cartwright JJ.
(1) Q.R. [1951] K.B. 432.
Ubald Boisvert for the appellant. The deed was a true lease and nothing more. After the fulfilment of the conditions of the lease, the respondent would stop paying rent but would still have to pay the taxes and the maintenance. It would become the owner but title would remain in the hands of the appellant as trustee, since the respondent has not the legal capacity to acquire property.
To deal with the respondent's intervention, one must consider it as an action for conveyance of title, and if the tender is insufficient, as it is in this case, the procedure in conveyance must fail.
Furthermore, having been filed before the incorporation of the respondent, the intervention is null.
The lease has the character of absolute voidness ab initio since the council has never been incorporated, is not a civil person and has no legal status. According to Art. 984 C.C., in order for a bilateral contract to be valid, both parties signing up to it must have a legal capacity to do so. Owing to the fact that the council never had a legal capacity to enter into a contract, it never was in a position to give a legal consent to the lease.
And chaper 99 of 12 George VI cannot have the effect of giving validity to a lease void ab initio.
L. E. Beaulieu, Q.C., and P. Ferland, Q.C., for the respondent. This is a matter of practice and procedure and following its jurisprudence on such a matter, this Court should not reverse the Court of Appeal.
In the aggressive intervention, the intervenant claims the right which is disputed between the two parties as his own.
In the conservatory intervention, the intervenant takes sides with one of the parties and his intervention naturally follows the result of the action.
This is an aggressive intervention.
In France and in Quebec, it may survive irrespective of the destiny of the action if that action is dismissed, except for a nullity ab initio (which is not the case here).
The action was not null but simply defective because every member should have been sued.
The intervention was well-founded.
The tender was sufficient to cover all that was due as far as the appellant permitted the respondent to find out what was due. The appellant is estopped from contending that the tender was not sufficient since he refused to give the information. All the obligations of the deed were fulfilled.
The judgment of the Chief Justice and of Cartwright J. delivered
The Je ne puis voir dans cet appel qu'une question de pratique et de proc6dure.
Je ne trouve pas nicessaire d'exposer les faits de la cause, qui sont d'ailleurs assez compliqu6s.
II suffit de mentionner que 1'appelante s'est port6e demanderesse en Cour Superieure pour faire dire et d6clarer qu'un certain bail fait et pass6 le 24 octobre 1938 entre elle et le Conseil Maisonneuve no 1787 de I'Ordre des Chevaliers de Colomb itait nul A toutes fins que de droit. Ce bail 6tait sign6 uniquement par Lucien B61iveau et Ambroise Gagnon. En consequence, I'action 6tait dirigde uniquement contre ces deux messieurs.
Lucien B61iveau s'en rapporta A la justice en d6clarant qu'il n'entendait pas contester la poursuite de l'appelante. Ambroise Gagnon produisit une d6fense oii il all6guait, entre autres, qu'en signant le bail (qui 6tait en r6alit6 une promesse de vente) il n'avait agi que comme le mandataire du Conseil Maisonneuve des Chevaliers de Colomb, qu'il avait d6nonc6 son mandat A 1'appelante et qu'il n'existait aucun lien de droit entre lui et cette dernibre.
Le juge de premire instance fut d'avis qu'il 6tait manifeste que Faction 4tait "dirigde contre deux mandataires connus comme tels de la demanderesse. Il est incontestable qu'au temps de cette Convention, le Conseil de Maisonneuve no 1787 des Chevaliers de Colomb n'6tait pas incorpor6 tel que le croyaient les deux parties a l'acte, et que ce groupement, comme tel, n'avait aucune existence juridique".
C'est pour cette seule raison que Faction contre les d6fendeurs originaires devait 6tre renvoyee, vu que la demande 6tait irr6gulirement form6e et que les vices dont elle 6tait affect6e la frappaient de nullit6 ab initio (Chalifoux v. C6td (1)).
En cons6quence, sur le plaidoyer du d6fendeur Gagnon, Faction fut rejetde avec d6pens. Mais, dans l'intervalle, les Chevaliers de Maisonneuve ayant 6t6 constitu6s en corporation par I'acte sp6cial de la Lgislature provinciale sanctionn6 le 11 mars 1948 (n.b. 1'action contre les mandataires 6tait dat6e du 27 janvier 1948) sont intervenus dans la cause, et, apris avoir fait recevoir leur intervention, conclurent A ce qu'il soit d6clar6 qu'ils avaient pleinement satisfait et au-deli aux conditions stipul6es dans la Convention du 24 octobre 1938 pour devenir propridtaires absolus des immeubles d6crits dans i'intervention et qui faisaient I'objet de cette Convention, et demand~rent qu'il soit constati qu'ils 6taient devenus les propridtaires absolus depuis le 14 octobre 1947. Avec 1intervention is consignaient en Cour un montant de $4,009.25, sauf h parfaire si besoin 6tait, et ils demandaient que leurs offres soient d6clar6es valables, suffisantes et lib6ratoires; que 1'appelante fut condamn6e h leur passer titre suivant la Convention de promesse de vente dont il s'agit, faute de quoi, que le jugement A intervenir 6quivaille A titre au profit des intervenants h toutes fins que de droit.
La Cour de premire instance ne se prononga pas sur le m6rite de l'intervention.
Elie fut d'avis que, comme la demande principale 6tait rejet6e, I'intervention devait tomber avec elle et elle i'a rejet6e sans frais, tout en r6servant les recours de l'intervenante.
Il n'y eut pas d'appel sur 1'action principale. Seuls les Chevaliers de Maisonneuve en appelbrent du jugement. I ne s'agissait donc plus que de savoir si, en vertu de la proc6dure dans la province de Qu6bec, le renvoi de la demande principale devait entrainer ipso facto le rejet de l'intervention.
La Cour du Banc du Roi (en appel) (1), dicida que non et faisant droit A l'appel elle statua que 1'intervention devait 6tre maintenue. Ce jugement fut unanime.
II s'ensuit que sur la question que seul a d~cid6e le jugement de premibre instance, A savoir que 1'intervention tombait par le fait m6me que Faction principale avait t6 rejet6e, la Cour d'appel fut d'avis contraire et elle proc6da iL maintenir les conclusions de 1'intervention.
A mon avis, cette question de savoir si, dans la province de Qu6bec, en vertu du Code de Proc6dure, une intervention du genre de celle qui est maintenant devant nous tombe ipso facto d~s que 1'action principale est rejet6e est socrtrf uniquement une question de pratique et de procedure. Or, i est de la jurisprudence invariable de la Cour Supreme du Canada qu'en pareille matibre "although having an appellate jurisdiction, the Supreme Court will not exercise it in matters relating to the practice and procedure of the Courts below except under special circumstances."
Nous ne discernons aucune circonstance sp6ciale dans l'espece qui nous est soumise.
Le savant procureur de 1'appelante n'en a pas mentionni6 et nous ne voyons aucune raison pour que cette Cour se d6partisse de sa pratique constante et invariable (Voir Cameron-"Supreme Court Practice and Rules", 3e 6d., p. 77 et suivantes, oit toute la s6rie des dcisions de cette Cour est collationnie). L'effet de notre jugement sur cette question n'est pas que nous nous pronongons dans le sens de la d6cision de la Cour Supirieure ou dans celui de la d6cision de la Cour du Bane du Roi; il est seulement que, 6tant d'avis qu'il s'agit d'une question de proc6dure, nous suivons la jurisprudence traditionnelle de la Cour Supreme de ne pas intervenir dans les arrits des Cours d'appel provinciales en matibre de pratique et de proc6dure.
Nous devons done maintenant procider a consid6rer le m6rite de l'intervention des intim6s.
La Cour du Banc du Roi 1'a envisag6e comme ce qu'elle a appel6 une intervention agressive. En effet, ses conclusions ne se bornent pas A demander le rejet de l'action principale. Aprbs avoir demand6 acte des offres au montant de $4,009.25, sauf A parfaire, que les intim6s ont consign6es au greffe de la Cour, elle demande que, ces offres 6tant declardes valables, suffisantes et lib6ratoires, il soit statu6 que les intervenants ont pleinement satisfait et audelh aux conditions stipuldes dans la Convention du 24 octobre 1938 pour qu'ils deviennent propri6taires absolus des immeubles dont il est question dans la cause; que, de fait, ils en sont devenus les propriftaires, ainsi que tous les membres qui font partie des Chevaliers de Maisonneuve, et ce depuis le 14 octobre 1947; que la Soci6t6 Immobilibre Maisonneuve Limit6e soit condamn6e h passer titre aux demandeurs, suivant la Convention susdite, et qu'il soit enjoint a cette Soci6t6 de signer, dans un d6lai imparti, l'acte de vente produit avec la d6claration, ou tout autre acte au mgme effet, faute de quoi, le jugement & intervenir 6quivaudra A titre au profit des intervenants, A toutes fins que de droit.
L'intervention contient une conclusion subsidiaire r4clamant un montant de $305.15 que la Cour du Banc du Roi ALW n'a pas cru devoir accorder.
La question de proc6dure 6tant 6cart6e, il convient de statuer sur les conclusions ci-dessus mentionn6es et c'est ce RinfretcJ. qu'a fait la Cour d'Appel en d6clarant les offres et consignations des intervenants bonnes, valables et suffisantes et en ordonnant h la Soci6t6 Immobilibre Maisonneuve Limit6e de signer, en faveur des Chevaliers de Maisonneuve, 1'acte de vente produit avec 1'intervention, avant le 15 juin 1951, h d6faut de quoi le jugement 6quivaudra A 1'acte de vente.
A vrai dire, ce r6sultat ne pouvait offrir le moindre doute, car lorsque la Socit6 Immobilibre Maisonneuve Limitie, le 4 mai 1939, acheta l'immeuble dont il est question, elle le faisait pour le compte des Chevaliers de Maisonneuve. En realit6, la Soci6t6 Immobilibre Maisonneuve Limit6e n'a 6t0 formie, au sein du groupe connu sous le nom de Chevaliers de Maisonneuve, que dans le but d'acquirir 1'immeuble dont le Conseil 6tait d6ji locataire et de le transmettre ensuite aux intervenants dis que certaines formalit6s auraient 6t0 remplies. Mais les intervenants n'avaient pas encore, h ce moment-lh, t6 constitu6s en corporation; ils ne 1'ont t que par une loi sanctionn6e le 11 mars 1948, et c'est A la suite de cette incorporation qu'ils ont produit leur intervention.
Aux termes mimes de la loi qui les incorporait, les Chevaliers de Maisonneuve 6taient investis de tous les droits que le Conseil poss6dait depuis 1935, s'il avait eu alors la personnalit6 juridique et notamment des droits pouvant r6sulter de la Convention du 24 octobre 1938.
L'attitude adopt6e par la Soci~t6 Immobilibre Maisonneuve Limit6e a donc un caractbre quelque peu ironique lorsqu'au lieu de se conformer A cette Convention par laquelle elle servait de truchement pour les intervenants, elle entreprit de contester 1'intervention et s'est refus6e h c6der I'immeuble aux Chevaliers de Maisonneuve.
a pu y avoir certaines obligations mises h la charge du Conseil par la Convention du 24 octobre 1938 qui n auralent pas Wt suivies A la lettre pendant que le Conseil lui-m~me, pr6dicesseur de la corporation constitu6e par la Joi du 11 mars 1948, avait la jouissance de l'immeuble, mais jamais la Socidte Immobilibre Maisonneuve Limit~e ne s'en est plainte qu'A la fin de janvier 1948. II 6tait alors manifestement trop tard pour protester contre un 6tat de c. choses qu'on avait non seulement tol6r6, mais auquel on avait mime particip6, comme le fait remarquer l'honorable Juge Pratte rendant le jugement pour la Cour.
Suivant la Convention, la Soci~t6 Immobilibre Maisonneuve Limit6e 6mit des certificats d'obligations qui ne devaient 6tre vendus qu'A des membres des Chevaliers de Maisonneuve et dont le produit devait servir a payer, en partie au moins, le prix d'achat de l'immeuble. Les intervenants s'engag&rent A racheter ces certificats A compter de 1940, A raison de au moins $800 par ann6e. Telle fut la m6thode adoptie par les parties pour permettre aux intervenants d'obtenir un titre A l'immeuble.
La Cour d'appel en est arrivie A la conclusion que sans aucun doute, d'apris la preuve, les intervenants ont pay6 plus qu'il n'6tait nicessaire pour acquitter les obligations assum6es par eux. La seule querelle de la Soci~t6 Immobilibre Maisonneuve Limit6e semble 6tre qu'au lieu de racheter les certificats directement de leurs d6tenteurs, les offres des intervenants furent faites A la Soci6t6 elle-meme. I y a toutefois ceci A consid6rer: Dbs le mois d'avril 1947, le Conseil offrit aux d6tenteurs d'obligations de leur racheter leurs certificats.
Neuf seulement des cinquante-huit obligataires se sont pr6valus de cette offre et le Conseil les a immidiatement paybs; les autres ne se sont pas pr6sentis. Le Conseil demanda alors A la Soci6t6 de lui donner la liste des obligataires, mais cette tentative demeura sans r6sultat.
C'est A ce moment que le Conseil offrit A la Soci6t6, par minist~re de notaire, un montant suffisant pour les payer, bien qu'il ne se consid~ra pas tenu de ce faire. 1l n'est pas inutile de faire remarquer que les d6tenteurs d'obligations et les actionnaires de la Soci6t6 Immobilibre Maisonneuve Limit6e 6taient tous des membres du Conseil, en sorte que le pr6sent litige a tous les caractkres d'une querelle intestine. Nous sommes en pr6sence de gens qui se poursuivent eux-mimes. La Soci~t6, en faisant valoir ses pr6tentions, ne fait, en somme, rien autre chose que d'exciper du droit d',autrui. Les b6nificiaires de ces actions et obligations ne sont pas devant la Cour personnellement et s'ils n'ont pas cru bon de profiter des dispositions des intervenants, 'on se demande en vertu de quel droit la Societe c elle-m~me serait fond6e A s'en plaindre. Les intervenants la mettent en possession des montants requis pour satisfaire les actionnaires et les obligataires. Elle est contrainte d'agir ainsi par le refus de la Soci6t6 de fournir aux intervenants la liste de ses actionnaires et obligataires. Elle est elle-mime la cause qui a forc6 les Chevaliers de Maisonneuve A procider de cette fagon.
Nous ne pouvons voir comment elle pourrait s'y objecter valablement.
Si quelqu'un pouvait le faire, ce serait les actionnaires et les obligataires eux-mimes et non pas la Soci6t.
Comme la Cour du Banc du Roi, nous croyons que la conclusion s'impose que les Chevaliers de Maisonneuve, qui sont aux droits du Conseil et, en particulier, A ceux qui ont fait l'objet de la Convention du 24 octobre 1938, sont bien fond6s A exiger un titre aux biens qu'ils ont r6clam.s par leur intervention.
Pour les raisons donnies par l'honorable Juge Pratte, au nom de la Cour du Banc du Roi, et dont les prdsentes ne sont que la r6pitition, nous sommes d'avis que le jugement dont est appel doit &tre confirm6, avec d6pens.
J.-Je suis d'opinion que les Chevaliers de Maisonneuve, qui sont aux droits du Conseil, et en particulier A ceux qui ont fait l'objet de la Convention du 24 octobre 1938, sont bien fondbs A exiger un titre aux biens qu'ils ont r~clam6s par leur intervention.
J'ai eu l'avantage de lire les raisons donnies par le Trbs Honorable Juge en chef. Je m'accorde avec ses conclusions, mais, avec d6f6rence, je ne crois pas que l'intervention du genre de celle qui nous a 6t6 soumise, pr6sente uniquement une question de pratique et de procedure sur laquelle cette Cour refuse g~n6ralement d'intervenir. L'intervention produite par les Chevaliers de Maisonneuve n'est pas une simple intervention accessoire, faite dans l'intir~t de l'une des parties, qui doit tomber n6cessairement quand l'action principale est rejetde (Quebec Railway v. Montcalm Land (1)).
Elle a un caract~re tout h fait diff6rent. Les intervenants en effet ne soutiennent les droits de personne, mais au contraire, ils revendiquent les leurs: ils r~clament la propri6t6 de l'immeuble en question, et demandent qu'un titre leur soit consenti. L'intervention est done agressive et ne doit pas subir nicessairement le sort de l'action prin- cipale. Vide Morrison v. Morrison (2).
Il y a done mon sens plus qu'une simple question de pratique et de procedure, mais bien la determination du droit substantif des intervenants, au cours d'une instance valide, de faire d6clarer bien fond6e leur intervention agressive, dans laquelle ils r6clament la propri6t6 d'un immeuble, malgr6 le rejet de laction principale.
L'appel doit 6tre rejet6 avec d~pens.
J.-I agree with my Lord the Chief Justice that this appeal fails on the merits. I am further of opinion that the remaining contention of the appellant involves, in the present case, merely a question of procedure without any special circumstances inviting the interference of this court.
Had the Court of Appeal agreed with the learned trial judge that the intervention fell to the ground with the principal action, such a judgment would have left the respondent free to litigate its claims under the lease in an independent proceeding in which all question as to the right or obligation of the respondent to proceed by way of intervention would have been chose jug6e.
Accordingly, all that is involved in the present appeal, so far as the contention now under consideration is concerned, is that the rights of the parties ought to have been determined in a different proceeding from the one before the court. This, I think, brings the matter within the well settled rule referred to by my Lord. I would therefore dismiss the appeal with costs.
Appeal dismissed with costs.