Charpentier v. The Queen

LUDGER CHARPENTIER (Petitioner) . . APPELLANT; *Oct.6 AND

HER MAJESTY THE QUEEN

RESPONDENT. *Jan.25 (Defendant) ................

ON APPEAL FROM THE EXCHEQUER - J.:-Les faits donnant lieu h ce litige peuvent substantiellement se r6sumer comme suit:-Aux termes d'un acte notari6, fait et sign6 h Montr6al, le 27 avril 1949, Sa Majest6 aux droits du Canada, agissant par le Ministre des Travaux Publics repr6sent6 h 1'acte par Roland Simard, achetait de l'appelant un immeuble, rue Notre-Dame, en la cit6 de Montr6al, et assumait entre autres obligations, celle

En fait, 1'appelant fut, h la signature du contrat, rembours6 du douzibme des taxes pay6es par lui pour l'exercice commengant le ler mai 1948 et se terminant le 30 avril 1949. De cet ajustement, les parties parurent satisfaites et rien ne se produisit jusqu'au octobre 1949 alors que l'appelant regut, de la cit6, un compte de taxes s'61evant h la somme de $7,803.60.

Le paiement de cette taxe fonci~re 6tait exig6 des contribuables en vertu d'un rbglement adopt6 par la cit6 le 14 mars 1949,-par cons6quent, ant6rieurement h la vente,-d6cr6tant qu'une contribution fonciare gendrale repr6sentant un dollar et trente-trois cents et 'demi pour chaque cent dollars de la valeur des immeubles imposables telle que portie au r6le -d'6valuation, 6tait impos6e et devait tre pr6lev6e pour l'ann6e commengant le mai 1949 et se terminant le 30 avril 1950, et statuant de plus que cette contribution foncibre constituait une charge grevant les immeubles impos6s et en rendant le propri6taire personnellement responsable.

Sur r6ception de ce compte, l'appelant invoqua la clause pr6cit~e du contrat, refusa de payer, chercha ensuite mais vainement h faire acquitter ces taxes par l'intim6e et ;dut, 6ventuellement, pour 6viter d'ftre poursuivi par la cit6, se r6soudre A en faire lui-mame le paiement.

C'est alors que, s'appuyant toujours et uniquement sur la clause pricit6e du contrat, il se retourna contre l'intimbe pour lui rclamer, par p6tition de droit, le remboursement de cette somme pay6e par lui h la cit6.

En d6fense, la Couronne plaida n'avoir jamais assum6 ou reconnu l'obligation de payer cette taxe, ni autoris6 1'appelant h ce faire et qu'au surplus, l'immeuble, 6tant devenu sa propridtd pour 6tre occup6 par ses services, n'6tait pas soumis h la contribution fonci&re impos6e en vertu du rhglement.

Le Juge de premibre instance d6cida que cette obligation apparaissant au contrat 6tait, dans ses termes, limit~e au paiement des taxes dont, en fait, 'appelant avait 6t6 rembours6 lors du J. contrat et, pour cette raison qui 6tait d6cisive, la p6tition de droit fut renvoy6e avec d~pens. D'ou l'appel h cette Cour. En tout respect, je ne puis me rendre h l'interpr6tation donn6e par le Juge de premibre instance. La clause pr6citde impose A 1'acheteur l'obligation de prendre h sa charge le paiement de toutes impositions fonci~res auxquelles 1'immeuble vendu 6tait assujetti le avril 1949, ou pouvait le devenir subs6quemment.

Ajoutons incidemment que cette date du ler avril s'explique assez bien du fait qu'avant de faire 1'acquisition de cet immeuble, l'intim6e 1'occupait ddjh et que ce n'est que jusqu'h cette date du avril que le vendeur exigea du loyer de la Couronne, ainsi qu'il appert aux annexes du contrat.

Le procureur de 1'intim6e a d'ailleurs conc6d6 h l'audition qu'il ne pouvait concourir dans 1'interpr6tation apparaissant au jugement a quo et, sur cette base, le supporter.

Ceci, toutefois, ne dispose pas de l'appel, la Couronne ayant plaid6 n'avoir jamais assum6 le paiement de cette taxe, plaidoyer qu'il faut examiner A la lumibre des termes de 1'arr&t minist~riel C.P. 1790 autorisant 1'achat de cet immeuble et dont copie, sign6e et paraph6e par les parties et le notaire, est annex~e a la minute du contrat. Suivant ce d6cret minist6riel, le Ministre des Travaux Publics est autoris6 h payer le prix d'achat y mentionn6 "together with such amount as may be legally due by the Crown in respect of taxes or other adjustments . . .". Ainsi devient-il manifeste que l'obligation que la Couronne a consenti d'assumer relativement aux taxes n'est pas, tel qu'apparaissant au contrat "de payer les taxes, tant municipales que scolaires et toutes impositions foncires auxquelles peut ou pourra 6tre assujetti ledit immeuble h compter du avril courant (1949)", mais de payer, s'il en 6tait h l'occasion des ajustements qu'il y avait faire lors du contrat, tout montant de taxes 16galement dfi par la Couronne.

Au moment oi devaient se faire ces ajustements pr6vus dans l'arrt6 minist6riel, les taxes que la Couronne 6tait susceptible de 16galement devoir, pouvaient 6tre celles impos6es relativement S.C.R.

l'usage des services municipaux, telle la taxe d'eau, dont la Couronne est responsable, ainsi qu'il a 6t6 d6cid6 dans Minister of Justice for Canada v. City of Levis (1), ou encore des taxes qui ne lui sont pas imposables h raison des dispositions de 1'article 125 de l'Acte de l'Am6rique Britannique du Nord, mais que, par convention avec Pappelant, la Couronne aurait pu, dans l'exercice de la pr6rogative royale, convenir lui payer ou lui rembourser. Or, les parties sont d'accord que les taxes qui font l'objet du pr6sent litige ne sont pas impos6es pour l'usage des services municipaux et l'unique convention invoquie par l'appelant, suivant laquelle la Couronne aurait consenti de les payer, est pr6cis6ment celle qui fait l'objet du pr6sent litige, laquelle, en ce qui concerne l'obligation de la Couronne a payer les taxes, va au-delh des termes du consentement donn6 par elle dans Farrt6 minist6riel autorisant cette convention. A la v6rit6, et au moment du contrat, ces taxes impos6es pour une ann6e fiscale qui n'6tait pas encore commencie, n'6taient dues par personne. Mais, dit l'appelant, suivant le mandat donn6 par le Ministre des Travaux Publics h son repr6sentant h Facte, Roland Simard, mandat 'dont copie est annexde A lacte de vente apris avoir 6t6 sign6e et paraph6e par les parties et le notaire, le Ministre a ratifi6 d'avance et s'est engag6 A ratifier les actes de son mandataire. Cette -clause du mandat se lit comme suit:- Il est 6vident, pour les raisons 'ci-dessus, que Simard ne pouvait en droit donner h cette clause du contrat 1'assentiment qu'il a donn6 en fait et que le Ministre lui-mime ne pouvait, pas plus qu'il n'entendait, dans ces termes du mandat, ratifier ou s'engager A ratifier 1'obligation de faire un paiement que l'arrit6 minist6riel n'autorisait pas. Aussi bien cet argument doit-il 6tre 6cart6.

Etant d'opinion que les taxes dont l'appelant demande le remboursement ne sont pas de celles que la Couronne avait consenti h payer, il en r6sulte que le recours de