Duchesneau v. Cook

Mis-EN-CAUsE. ON APPEAL FROM THE QUEEN'S BENCH, APPEAL SIDE, PROVINCE

Desirous to borrow an amount of $3,000, the respondent sold, for a like sum, a group of contiguous immoveables to the appellant. In the premises, the latter, a married woman separate as to property, was unauthorized or unassisted.

The sum of $3,000 which she paid at the signature of the deed of sale was her own property and was made up as follows:-$500 savings, $2,000 insurance indemnity for moveables destroyed by fire and $500 borrowed from her father; the validity of the latter loan has not been questioned.

The majority of these immoveables were sold subject to a right of redemption in favour of the respondent; and all of them were, already, subject to a mortgage Taschereau, Rand, Cartwright, Fauteux and Abbott JJ. *Nov. 19 *Mar.7 as to which the appellant assumed no personal obligation. The sale was declared null and void by the trial judge and this judgment was a affirmed

Held: The appeal should be allowed.

The law of 1931 (21 Geo. V, c. 101) has, to a certain measure, enlarged the civil capacity of a married woman separate as to property to act without any authorization and has formally recognized her right to dispose freely of her moveable property but does not, however, justify the conclusion that she has been entirely released from the rule of relative incapacity affecting generally married women.

A Legislature is not presumed to have had the intention to make substantial and radical changes to the law it modifies beyond what is explicitly declared, either in express terms or by clear implication. Thus it cannot be said that because Article 1422 C.C. does not forbid her to purchase immoveable property without authorization or assistance, she is for that reason alone free to do so without it.

The authorities, however, support the proposition that the appellant, in the present case, had the right to purchase without authorization, as an investment, the immoveable rights in question by making a cash payment in full out of these moneys she had the right to freely dispose of.

The purchaser's consent to the inclusion of a right of redemption in a deed of sale is not a covenant to alienate. The clause of remere is an expressed resolutive condition subject to which the vendor has consented to sell and according to which it has been agreed that it would be within his sole power to dissolve the contract. Such condition, when accomplished, effects of right the dissolution of the contract and replaces things in the same state as if the contract had not existed; the purchaser is then deemed to have never been the owner and the vendor to have never ceased to be the owner. Furthermore, the obligation imposed upon the purchaser of an immoveable sold with the right of redemption to give to the vendor, once the latter has exercised his right, a deed of retrocession is totally foruign to the juridical factors conditioning the right of the vendor to take back the property sold.

Such deed of retrocession is not a conveyance of property but an acknowledgment of the retrocession pleno jure of the contract.

As to the mortgage, neither the surrender of the immoveables nor their adjudication to another person, should they take place, would constitute the contractual alienation prohibited by the law.

The law forbids the married woman from alienating her immoveables without authorization or assistance but does not impose upon her the obligation to conserve them.

APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench, appeal side, province of Quebec (1), affirming, Marchand and Gagn6 JJ.A. dissenting, the annulment pronounced by the trial judge of a contract of sale, with right of redemption, of an immoveable to an unauthorized married woman separate as to property.

(1) Q.R. [19541 Q.B. 333.

J.:-Le demandeur-intim6 alligue que le 15 octobre 1948, il a emprunt6 de la d6fenderesse-appelante une somme de $3,000, et que pour garantir cet emprunt, il a consenti une vente A r6m6r6 de certains immeubles situ6s aux Saules, pris de la Cit6 de Qubbec.

Au contrat intervenu devant le Notaire de La Bruybre Fortier, l'appelante a repr6sent6 qu'elle 6tait la veuve de Maurice Lasnier, quand en r~alit6, ce dernier vivait encore. L'intim6 pr6tend que le contrat est nul d'une nullit6 absolue, pour d6faut d'autorisation, et apris avoir offert la somme de $3,000 et fait autoriser par la Cour, l'appelante h ester en justice, il a institu6 une action oii il demande la nullit6 du contrat. Il soumet qu'une femme mari6e sous le regime de la s6paration de biens, n'a pas la capacit6 requise pour prendre les engagements qui sont intervenus, et qu'elle ne peut pas davantage contracter validement sans l'autorisation de son mari ou d'un juge, lorsqu'elle utilise des biens qui ne proviennent pas exclusivement de son travail ou de ses 6conomies.

La Cour Sup6rieure a maintenu l'action, 'a annul6 le contrat, et ce jugement a t6 confirm6 par la Cour d'Appel (1), Messieurs les Juges Marchand et Gagn6 dissidents.

Les 'articles qu'il est n6cessaire -de consid6rer pour arriver h la d6termination de 'cette cause, sont les articles 177, 210 et 1422 du Code Civil. L'article 177 est ainsi r6dig6:- L'article 210 C.C. qui s'applique uniquement dans le cas oft la femme est s6par6e de corps, la rend capable de tous les actes de la vie civile, et supprime la n6cessit6 de 1'autorisation maritale, mime lorsqu'il s'agit de transactions immobilibres. Mais lorsque la femme est s~parie de biens, son statut juridique est d6termin6 par l'article 1422 C.C. qui est congu en ces termes:

J

On voit donc que la femme mari6e sous le r6gime de la s6paration, a 1'entibre administration de ses biens meubles et immeubles, et la libre jouissance de ses revenus. Elle a 6videmment le droit d'investir ses revenus sans autorisation maritale en valeurs mobilibres ou en immeubles vu qu'il s'agit, comme dans le cas qui nous 'occupe, d'actes d'administration. La prohibition de 1'article 1422 C.C. ne s'applique qu'a l'ali6nation des immeubles, ou A 1'acceptation de donations immobilibres.

L'intim6 a 6galement soumis qu'en vertu de la vente A r6mr6 qu'elle a consentie, Pappelante a contract6 l'obligation de revendre l'immeuble, sur paiement -d'une somme d6terminbe au contrat. Je ne crois pas que la clause de r6trocession dans le cas de vente h r6m6r6 constitue une revente de l'imneuble qui serait frapp6e, quant h la femme mari6e, de la prohibition privue A Particle 1422 C.C. La clause h r~mbrd est en effet une clause r6solutoire qui, lorsqu'elle s'ophre, an6antit le contrat, et qui ne constitue pas pour le vendeur une nouvelle acquisition. C'est simplement le terme A une ali6nation, et chaque partie reprend son bien, comme si le contrat n'avait jamais exist&. C'est par le seule volont6 du vendeur qui remplit les conditions du contrat qu'il entre en possession de son h6ritage, et Yacheteur qui r6trocide n'a pas de consentement A donner. Il n'alibne donc pas.

Enfin, je ne puis pas admettre la pr6tention que l'appelante a commis un acte interdit parce qu'elle a assum6 une obligation hypoth6caire.

Celle-ci en effet n'a assum6 aucune responsabilit6 personnelle. Elle ne peut 6tre contrainte qu'au dilaissement qui ne comporte que 1'abandon de loccupation ou de la d6tention (2079 C.C.).

C'est par ladjudication que le nouvel acqu6reur obtiendra son titre et non par une ali6nation volontaire de Pancien d6tenteur. A cause de la conclusion A laquelle je suis arriv6, il est inutile d'examiner la question de savoir si, dans cette transaction, 'appelante pouvait avec des biens reserves, contracter comme elle l'a fait.

J'ai eu loccasion de lire les raisons de mon colligue M. le Juge Fauteux auxquelles je souscris entibrement. Comme lui, je suis d'opinion que l'appel doit 6tre maintenu avee d~pens de toutes les cours.

:- J.:-Les faits essentiels de ce litige ne sont pas contests. Ayant besoin d'un montant de trois mille dollars, l'intim6 Cook sollicita l'appelante de lui priter cette somme.

Contractuellement s6par6e de biens mais ayant, depuis nombre d'annies, cess6 la vie commune avec son 6poux, I'appelante s'6tait, par son travail et ses activit6s, procur6 les choses n6cessaires h la vie, avait 6conomis6 et avait alors en disponibilit6, une somme 'de deux mille cinq cents dollars, dont cinq -cent en 6conomies et deux mille, r6alisation d'une police d'assurance sur un mobilier qu'elle s'6tait acquis et qui avait 6t6 d6truit par incendie. Son pare lui pr~ta cinq cents dollars pour parfaire le montant du prit recherch6 par l'intim6. A la suite de n6gociations, les parties arr~tbrent leurs conventions dans un contrat sign6 le 15 octobre 1948, dont la substance, pertinente A la d6termination de la controverse divisant les parties sur le droit, se r6sume comme suit:-Pour une somme de trois mille dollars, a lui pay6e comptant, Cook vendait h I'appelante un groupe d'immeubles contigus avec r6sidences d'6t6 y construites, se r6servant toutefois la facult6 de reprendre, A 1'expiration de trois ans, la majeure partie des immeubles ainsi vendus, sur remboursement de cette somme de trois mille dollars, et autres conditions. Ces immeubles 4taient d6jA hypothiquis pour une somme de onze cents dollars; A cet 6gard, cependant, l'appelante n'assuma aucune obligation personnelle. Plus de deux ans apris, soit au mois de mars 1951, Cook, invoquant le fait que Pappelante, inexactement d~crite au contrat comme veuve, y avait ainsi consenti sans autorisation, lui intenta une action pour en faire d6clarer la nullit6. II avait pr6alablement, sur requ&e, obtenu qu'elle soit autorisde h signer un acte reconnaissant cette nullit6, A accepter le remboursement de cette somme de trois mille dollars et, h d6faut, A ester en justice pour se d6fendre A Faction. Sur signification de la requite, I'appelante fit une d6claration devant notaire en laquelle, admettant l'exactitude du fait invoqu6 comme motif de nullit6, elle affirmait que les fonds utilis6s pour cette acquisition provenaient du prix de son travail, de ses 6conomies personnelles, soit de ses biens r6servis et J.qu'en droit, elle avait la capacit6 d'agir seule h ce contrat. Aprbs institution de l'action, elle reconnaissait, toutefois, que partie des fonds en constituant le prix d'achat, soit cinq cents dollars, provenait du pr~t A elle consenti par son phre; pr~t dont la validit6, ainsi que signal6 aux raisons de jugement de M. le Juge Gagn6, de la Cour d'Appel (1), n'est pas mise en question dans le pr6sent litige.

Le Juge de premibre instance en est arriv6 h la conclusion qu'en droit, la femme s6par6e de biens ne peut en principe faire 'acquisition d'un immeuble sans autorisation et que si, par exception, et comme toute femme maribe, elle peut ce faire en utilisant ses biens r6serv6s pour constituer le prix d'achat, elle n'est plus dans l'exception lorsque les fonds formant ce prix ne proviennent pas exclusivement du patrimoine de ses biens r6serv6s.

En cons6quence, et vu les dispositions de l'article 183 C.C., le contrat fut d6clard d'une nullit6 absolue. Par une dicision majoritaire, la Cour du Banc de la Reine confirma ce jugement. D'oii le pourvoi devant cette Cour.

Au soutien de son appel, 1'appelante, invoquant la loi de 1931 (21 Geo. V c. 101) intitul6e "Loi modifiant le code civil et le code de proc6dure civile relativement aux droits civils de la femme", soumet deux propositions:-(i) La femme s6par6e de biens peut, sans autorisation, faire 1'acquisition d'un immeuble; (ii) Subsidiairement, l'acquisition, en l'esp&ce, 6tant faite par l'utilisation de biens provenant en majeure partie du patrimoine de ses biens r6serv6s, le contrat doit 6tre tenu comme permis par les dispositions des articles 1425(a) et suivants.

Premiere proposition.

Suivant l'article 1482 C.C., "la capacit6 d'acheter ou de vendre est d6termin6e par les rigles g6n6rales concernant la capacit6 de contracter contenue dans le premier chapitre -du titre Des Obligations". Cette disposition nous renvoie particulibrement h, l'article 985 formulant le principe que:- Il est vrai que 1'article suivant d6clare que:- On reconnait toutefois que cette disposition ne fait g6n6ralement que l'6numbration ou le classement des incapables et que c'est aux diverses dispositions de la loi qu'il faut r6firer pour constater les cas quant la femme mari6e en particulier, il est fait exception au principe g6n6ral de la capacit6 de contracter 6dict6 par Particle 985. A la v6rit6, cette interpr6tation se justifie du fait que dans ces autres dispositions pertinentes h la question, le Code ne formule pas, par exception, la capacit6 de la femme mariee-comme il faudrait s'y attendre si le principe de son incapacit6 6tait d6jh pos6 par Particle 986 et qu'il faille en rechercher ailleurs les exceptions-mais prononce plut~t et par exception A la r gle de Particle 985, son incapacit.

C'est ainsi qu'au titre du Mariage, chapitre des Droits et Devoirs des 6poux, le L6gislateur, h 'article 177, sans toutefois y epuiser la question, 6tablit et conditionne, quant h la femme maride, l'exception au principe de 'article 985.

Au mime temps que bien d'autres, cet article 177 a 6t6 modifi6 par la loi 1931. Avant cet amendment, il se lisait comme suit:

Ainsi done, le premier paragraphe de cet article 6tablissait le principe de l'incapacit6 de la femme mari6e, agissant seule, en matibre contractuelle; A ce principe, le second paragraphe apportait une exception en faveur de la femme sipar6e de biens mais ce, seulement quant aux actes et contrats concernant l'administration de ses biens, meubles ou immeubles, peu importe, la loi ne distingue pas. Et comme, 1orsqu'on n'est pas dans l'exceptidn, on est dans le principe, la femme sbpare de biens demeurait assujettie pour tous les cas non pr6vus dans l'exception 6tablie en sa faveur au second paragraphe de cet article, aux incapacit6s dont la femme mari6e y 6tait frapp6e au premier.

Le tout sujet 6videmment h toutes autres dispositions de la loi.

Depuis la loi de 1931, cet article se lit comme suit: Cet amendement n'apporte aucun changement au premier paragraphe.

On a donc retenu cette rigle de 1'incapacit6 de la femme mari6e, agissant seule, en matibre contractuelle; rbgle 6tablie par exception aux dispositions de 1'article 985. Le second paragraphe de Particle 177 est de r6daction nouvelle. Et dis lors, on se pose la question de savoir si, comme le soumet l'intim6, la femme s6par6e de biens demeure, comme avant l'amendement du second paragraphe, assujettie A la rigle d'incapacit6 pos6e par le premier, sauf dans la mesure les articles auxquels nous rif~re le second y font exception; ou si, suivant la pritention de l'appelante, ce nouveau texte du second. paragraphe exclut complitement le cas de la femme s6par~e de biens de 1'op6ration de Particle 177 et, en cons6quence, de la r6gle d'incapacit6 y 6tablie.

Au soutien 'de la pr6tention de l'appelante, on argumente comme suit. Statuant que "la capacit6 d'agir civilement de la femme s6par6e de biens est d6termin6e par les articles 210 et 1422", fatalement on statue que cette capacit6 n'est plus affect6e par aucune des dispositions de Particle 177. Et dis lors, excluant totalement la femme s6par6e de biens de 1'op6ration de ce dernier article, on la libbre de la rigle d'incapacit6 dont elle y 6tait frapp6e avant l'amendement; et comme Particle 1422 ne lui d6fend pas d'agir seule pour faire l'acquisition d'un immeuble, cette seule raison suffirait pour adopter la pr6tention de l'appelante.

D'autre part, on 'appuie comme suit les vues de 1'intim6. Dans le changement r6sultant de la loi 1931, on a retenu le premier paragraphe de Particle 177 6tablissant la rigle de l'incapacit6 de la femme mari6e; dans le nouveau comme dans l'ancien texte du second paragraphe, le L6gislateur ne fait qu'attribuer une capacit6 A la femme s6par6e de biens et ce, en fonction de et par exception A la rigle d'incapacit pos6e par le premier paragraphe de Particle; le seul fait que ces exceptions soient formul6es dans les articles 210 et 1422, auxquels le nouveau texte r6fbre, au de l'6tre, comme ant6rieurement, dans le cadre m~me de l'article 177, ne saurait, sauf dans la mesure oil elle a pu le devenir par dispositions de ces articles 210 et 1422, justifier de d6duire

K que la femme s6parie de biens a 6th 6mancip6e de la r~gle d'incapacit6 dont elle 6tait frapp6e, avant 1'amendement, FauteuxJ. par l'article 177.

En toute d6f6rence pour les Juges dissidents de la Cour du Banc de la Reine qui, sur 'ce point, ont adopt6 la pr6tention de l'appelante, je dois dire qu'h mon avis, l'interpritation de l'intim6 doit pr6valoir. Sans doute, un statut doit recevoir "une interpr6tation large, lib6rale, qui assure l'accomplissement de son objet et l'ex6cution de ses prescriptions suivant leurs v~ritables sens, esprit et fin". (S.R.Q. c. 1.

art. 41).

Mais h moins qu'il ne s'en soit exprim6 en des terms expris ou qu'il en r~sulte irr6sistiblement des dispositions nouvelles, le L6gislateur n'est pas presume avoir eu l'intention de faire des changements substantiels et radicaux h la loi qu'il modifie. (Maxwell, On Interpretation of Statutes, 6d., p. 84, "Presumption against implicit alteration of law").

Les dispositions des articles 210 et

1422, telles qu'amend6es, ne sont, pas plus que la nouvelle disposition de 'article 177, dans leur forme ou substance, aptes h supporter la conclusion que la femme s6par6e de biens est d6sormais, sauf 6videmment dans la mesure oil elle peut l'6tre par ces articles, exclue de la rigle d'incapacit6 retenue en 'article 177.

Les dispositions des articles 210 et 1422 ont 6galement t amend6es en 1931.

Le premier n'est d'aucune application h cette cause mais, d~cr6tant que la s6paration de corps "rend la femme capable de tous les actes de la vie civile et supprime la n6cessit6 de l'autorisation maritale ou judiciaire", le L6gislateur apportait, quant h la femme s6par6e de corps, un changement substantiel et radical h la loi, changement manifesto dans des termes in6luctables. Le second se lit comme suit:

jouissance immobilire.

La partie non soulign6e reproduit intigralement l'ancien texte de 1'article et la partie soulignie, les additions qu'on y a faites. Si, par la loi de 1931, on entendait lib6rer la femme sipar6e de biens de la rigle d'incapacit6 affectant la femme mari6e, en matire contractuelle, on n'a guire manifest6 cette intention en r6f6rant, par le deuxime paragraphe de Particle 177, h cette partie du texte non modifide de l'article 1422, texte dont la substance implique d'elle-m~me 1'id6e -d'une capacit6 limit6e. De plus, et dans les additions faites A 1'ancien texte de Particle 1422, qu'at-on chang6 de la substance de la loi? On a d'abord formellement reconnu A la femme s6par6e de biens le droit d'ali6ner sans autorisation ses biens meubles; on disposait ainsi finalement d'une controverse sur l'existence de ce droit. On a ajout6 qu'elle ne pouvait, sans autorisation, ali6ner ses immeubles, ce qui 6tait ddjh couvert, non seulement en Particle 177 mais 6galement en Particle 1424, en lequel, 6galement amend6 en 1931, on a retenu cette prohibition. Enfin, on a ajout6 que la femme s6parie de biens ne pouvait accepter une donation immobilibre; Particle 763, qui n'a pas 6t6 modifi6, d6fendait g6ndralement h la femme mari6e d'accepter une donation mobilibre ou immobilibre. Sans doute on a, dans le r6sultat, dispos6 de la controverse sur le droit de la femme s6par6e de biens d'ali6ner sans autorisation ses meubles et 6tendu la mesure de sa capacit6, mais je ne crois pas qu'on puisse s'autoriser de ce fait pour conclure que la femme s6par6e 'de biens a 6t6 lib6r6e de la rigle g6n6rale d'incapacit6 de Particle 177, comme le L6gislateur l'a fait clairement par Particle 210, au b6n6fice de la femme s6par~e de corps.

Cette conclusion, toutefois, ne dispose pas de la question de droit beaucoup plus limit6e qui se pose en cette cause et qui r6duite h ses justes dimensions, est de savoir si l'appelante pouvait, en payant comptant, avec les fonds que 1'on sait, faire l'acquisition des droits immobiliers precises a la convention attaquie. J'6carte, pour l'instant, de la consid6ration, la clause de r6m6r6 et le fait que ces immeubles achet6s 6taient d6jh affect6s d'une hypothique. Je ne puis me convaincre que dans le champ de la capacit6 accord6e h la femme s6par6e de biens, laquelle, tel que d6jh indiqud, conserve, comme avant le mariage, 'entibre administration de ses biens meubles et immeubles et qui, h cet 6gard, peut faire tous actes et contrats, qui a, de plus, la libre jouissance de ses revenus, le droit d'ali6ner, h titre gratuit ou ondreux, ses biens meubles, il n'y ait de place pour le droit d'acqu6rir sans autorisation des droits immobiliers, des immeubles aussi bien que des meubles, en remploi de meubles ou de deniers dont elle peut librement disposer.

Dans les COOK raisons de jugements des Cours inf6rieures, aussi bien qu'h . l'argument devant nous, aucune d6cision cit6e ne lui nie ce droit.

Par ailleurs, et dans Dame Sadosky v. Rend-T. Leclerc Incorporge (1), M. le Juge Surveyer, allant plus loin qu'il n'est besoin en la prisente cause, exprime l'avis que "de l'ensemble des dispositions du Code, semblables h celles du Code Napolon, relatives h la femme s6parde de biens, il r6sulte qu'elle peut disposer sans autorisation de son capital mobilier et mime acqu6rir des immeubles, 1'ali6nation seule des immeubles 6tant interdite h, la femme s6par6e de biens non autoris~e."

En France, et avant 1'6mancipation de la femme mari6e, on formulait sur la question les vues suivantes:

Dalloz, Ripertoire Pratique, Tome II, p. 782, No. 736: La femme skpar6e de biens peut-elle faire des acquisitions de meubles ou d'immeubles en remploi de ses propres?

L'affirmative eat admise par les auteurs, qui soutiennent que la femme de 'biens a le droit de disposer de son mobilier eans aucune restriction. II a 6t6 jug6, en sens: que le fait d'acheter "pour faire emploi de ses revenus ou pour placer un capital mobilier qui est rembours6" est un acte d'administration que les administrateurs de biens d'autrui peuvent faire, et qui doit 6tre permis aussi 1 la femme s6parde de biens.

Juris-Classeur Civil, 20 6d., (1926) article 1449, no" 120, 121 et 122:- On admet tout d'abord et sans conteste, que la femme peut faire des acquisitions mobilires ou immobilibres pour faire emploi de revenus ou de 6conomies.

On admet encore g6n6ralement que le femme peut, condition que soit au comptant, faire toutes espbces d'acquisitions mobilibres immobilibres, avec les deniers provenant de la rentre de ses capitaux. Quant aux acquisitions qui seraient faites b cr6dit on a d~couvert, elles constituent des obligations que la femme ne peut contracter sans autorisation.

Ces autorit6s supportent la proposition qu'en 1'espice l'appelante avait droit de faire, h titre de placement, I'acquisition, sans autorisation, !des droits immobiliers pr6cis6s en la convention attaqu6e en en payant comptant et int6gralement le prix avec des argents dont elle avait le droit de disposer.

(1) Q.R. (1934) 72 S.C. 105.

Mais, objecte 1'intim6, achetant sous condition de r6m6r6 des immeubles qui, au surplus, 6taient hypoth6qu6s, l'appelante s'obligeait (i) au cas de l'exercice de la facult6 de r~m6r6 par le vendeur, h lui r6ali6ner la majeure partie immeubles et (ii) demeurant, de toutes fagons, propri6taire d'une partie des immeubles vendus, h payer la cr6ance hypoth6caire ou d6laisser l'immeuble. En somme, concluton, par son contrat, elle assume l'obligation d'alibner ses immeubles, ce qu'elle ne peut faire sans autorisation. Sur le r6mbr6.

S'appuyant sur ces d6cisions d6clarant que, dans une vente A r6m6r6 et pendente conditione, l'acheteur a un jus in re et le vendeur un jus ad rem sur la -chose faisant l'objet du contrat, on en d6duit que, lorsque la facult6 de r6m6r6 est exerc6e, I'acheteur r6alibne au vendeur 1'objet de la vente. En toute dif6rence, je dois dire qu'a mon avis, cette conclusion ne d6coule pas de la pr6misse sur laquelle elle s'appuie, car ce droit de propri6t6 a la chose acquise par cette vente, ce jus in re, garde virtuellement, pendente conditione, le germe de sa r6solubilit6; r6solubilit6 qui s'accomplit en pl6nitude h 1'exclusive facult6 du vendeur et par le seul fait que dans 1'exercice de son droit, il satisfait -aux obligations conditionnant cet exercice. L'acheteur n'ayant, en l'espice, aucun acte juridique A poser, on ne peut dire qu'il a consenti, dans ce contrat oti il fait 1'acquisition d'un droit sous la condition que ce droit peut lui 6tre retir6, a faire une alienation quand le vendeur le lui retire. Suivant Pothier:- Et Pothier ajoute au no 429:- Cette doctrine de Pothier est la doctrine suivie par les commentateurs du Code Napol6on lesquels, critiquant comme 4tant de mauvaise terminologie, les expressions "facult6 de r6m6r" ou "facult6 de rachat", notent opportun6ment que, dans sa substance, la loi ne dit pas que la vendeur rachate, mais qu'il reprend sa chose, qu'il rentre dans son h6ritage par l'exercice du r6m 6 r6. On remarquera que si nos propres Fauteux J. codificateurs ont gard6, comme dans les articles du Code Napol6on, d'oil ceux de notre Code sont tires, 1'expression "facult6 de r6mir6", ils ont retranch6, ce qui est significatif, l'expression "facult6 de rachat".

Dans la substance de notre loi, ils ont, comme au Code Napol6on, retenu les expressions "droit de reprendre" (1546), "rentre dans son h6ritage" (1547), "le reprend" (1547), "reprend la chose" (1550-a), "reprend 6galement la chose" (1550-b).

Pr6cisant le caractre juridique de la facult6 de r6mird, Baudry-Lacantinerie

(Tome

19, Trait6 de droit civil, No. 605) s'exprime comme suit:- C'est une vente sous condition r6solutoire: la condition r6solutoire consiste dans la facult6 de rachat que s'est r6servie le vendeur; celui-ci a vendu sous la condition que la vente sera r6solue s'il exerce le rachat dans le d41ai convenu. Cette condition vient-elle h d6faillir, ce qui arrive quand le vendeur laisse passer le fix6 sans user du pacte de rachat, I'acheteur devient propri6taire incommutable (art. 1662).

Au contraire, la condition se r6alise-t-elle, le vendeur ayant us6 du pacte dans le d6lai fix6, tout est alors remis au mime 6bat que si la vente n'avait jamais eu lieu (arg. art. 1183 et 1673): l'acheteur' est done cens6 n'avoir jamais 6t6 propridtaire, et le vendeur n'avoir jamais cess6 de 1'8tre. Par oi l'on voit que les expressions vente avec faculte de rachat, on vente a rgmird, sont assez impropres.

Emprunties au droit romain, o6 le pacte de retrovendendo donnait au vendeur une action pour obtenir que acheteur lui revendit la chose vendue, elles donneraient A entendre que, lorsque le vendeur use du pacte de rachat, la propri6t6 de la chose vendue lui revient en vertu d'une revente consentie par l'acheteur, d'une r6trocession: ce qui aurait notamment pour cons6quence d'entrainer le paiement d'un deuxibme droit de mutation.

Or les choses se passent tout autrement, ainsi que nous venons de 1'expliquer.

Loin de donner naissance a un nouveau contrat, I'exercice du droit de rachat d~truit I'ancien: il y a distractus, et non pas contractus novus, id~e que rendait fort bien L'expression retrait conventionnel, employee dans notre ancien droit pour d6signer ce que nous appelons aujourd'hui la facult6 de rachat. Laurent (Tome 24, Droit civil, No 381) s'exprime ainsi sur la question:- Tous les auteurs remarquent cue le terme de rachat ou de rdmird est inexact. II suppose que le vendeur rachkte la chose, ce qui constitueralt une seconde vente; tandis que l'exercice de la facult6 de rachat ophre la risolution de la vente, et la vente r6solue est cens6e n'avoir jamais exist6. Que tel soit le oaractbre du rachat, cela n'est pas douteux, puisque la loi le dit. L'article 1658 porte que le contrat de vente peut 6tre rdsolu par l'exercice de la facult6 de rachat; I'article

1659, qui emploie la mauvaise expression de rachat ou de rdmird, ne dit cependant pa que le Ajoutons que notre article 1088 6dicte que:

& En somme, on n'alibne pas ce qu'on n'a pas. En 1938, la L6gislature de Qu6bec, aux articles 1550(a) et 1550(c), a, dans le cas le vendeur 'd'un immeuble vendu h r6mir6 a satisfait aux exigences lui donnant droit de reprendre l'immeuble vendu, impos6 A l'acheteur l'obligation de consentir au vendeur un acte de r6trocession. L'intim6 invoque' ces dispositions au soutien de sa pr6tention. A mon avis, cette obligation est totalement 6trangbre aux facteurs juridiques conditionnant en pl6nitude le droit du vendeur h la reprise de la chose.

A la v6rit6, l'examen attentif des textes r6v&le que cette obligation -de l'acheteur ne nait que lorsque le droit. du vendeur h la reprise de l'immeuble vendu est, par 1'exercice du r6m6r6 et la satisfaction aux exigences qui le conditionnent, d6jh in-t6gralement acquis au vendeur. Cet acte de ritrocession n'est donc pas un acte translatif de propri6t6 mais recognitif du fait accompli de la r6solution pleno jure du contrat et, en cons6quence, du fait accompli de la reprise par le vendeur de la chose vendue. Et il suffit bien, je crois, de constater que cet amendement ne s'applique que dans le cas d'une vente d'immeuble et non de meuble, pour en d6duire que cette obligation impos6e h 1'acheteur de signer un acte de r~trocession n'affecte pas le caractbre juridique de la clause de r6m6r6 mais qu'elle est impos6e en fonction de la publiciti qu'il convient de donner, par enregistrement, h la r6solution du droit de 1'acheteur. Sans doute, si la facult6 de rim6r6 est exerc~e, 1'appelante sera tenue de satisfaire a cette obligation r6sultant de la loi et non de la convention c'est-h-dire de signer cet acte de r6trocession. La question de savoir si elle devra y 6tre autoris6e pourra alors se poser. La d6termination de cette question est, mon avis, 6trangbre h la decision du pr6sent litige. Et rien ne nous justifie de pr6sumer que, si v6ritablement il y a lieu d'8tre autoris6 pour l'accomplissement d'un acte formellement prescrit par la loi, la loi ne sera pas respect6e. Reste la suggestion que l'appelante ne pouvait, sans autorisation, faire Pacquisition de biens d6jh hypothiquis. Le contrat d'hypoth~que n'est pas au dossier et nous restons dans 1'ignorance du d6tail de ses termes et conditions. Ce qui est certain c'est qu'en son contrat d'acquisition, l'appelante n'a pris et ne s'est engag6e a prendre, h 1'6gard de cette cr6ance hypoth6caire, aucun engagement personnel. Mais, suggbre-t-on, elle s'est d6jh, par sa convention, mise dans la position de ne pouvoir faire que l'un ou 1'autre de deux actes, s'obligeant ainsi pour l'avenir: soit h dilaisser les immeubles, ce qui 6quivaudrait h une ali6nation d'immeubles, ou, h d6faut, h payer la dette hypoth6caire. Assumant qu'au jour de 1'exigibilit6 de la cr6ance hypoth6caire, l'appelante soit encore propritaire,-ce qui demeure probl6matique,-le moins que 1'on peut dire c'est que la convention qu'elle a sign6e la laissera libre ou de payer la dette, avec et en remploi de ses propres, ou de d6laisser. Riduite h cette dernibre alternative, il faut noter que ni le d6laissement, ni la vente en justice de ses immeubles A une autre personne, ne constituera en 1'espice, de sa part, cette ali6nation envisag6e par l'interdiction -de la loi.

Par le d6laissement, le d6tenteur ne fait aucun acte d'ali6nation puisqu'il conserve la propri6t6 de l'immeuble jusqu'h ce qu'elle soit adjug6e h une autre personne (2079 C.C.; voir aussi Mignault, Droit civil canadien, tome 9, p. 173 et s.; Langelier, Cours de droit civil tome p. 313 et s.; Delorimier, Bibliothique du Code civil, vol, 18, p. 1 et s.). Et la vente en justice que poursuivrait, en 1'espice, le cr6ancier hypoth6caire, pas plus d'ailleurs que la convention d'hypothbque y donnant lieu, ne proc6dera du consentement de 1'appelante laquelle, dans le r6sultat, pourra, au pis-aller, perdre, en tout ou en partie, des argents dont elle 6tait libre de disposer. La loi lui d6fend d'ali~ner ses. immeubles sans autorisation mais ne lui impose pas 1'obligation de les conserver.