Lebel v. Commissaires d'Ecoles de Montmorency

LES

COMMISSAIRES

D'ECOLES POUR LA MUNICIPALITR DE LA VILLE DE MONTMORENCY (Defendant)................... price-No authority necessary-Whether lack of publication annuls resolution- Education Act, R.S.Q. c. ss. 286, 307-Civil Code, Arts. 1065, 1472,

By a written instrument, the respondent undertook to purchase an simmoveable from the appellant for a sum of $25,000, of which $4,000 d'Ecouts was to be paid within thirty days so that the property could be freed from an existing mortgage. A few days later, the respondent adopted, but did not publish, a resolution ratifying the undertaking and authorizing a notary to obtain the title-deeds and to prepare the deed of sale.

Subsequently the Superintendent of Education refused to approve the purchase because the property was not of the size required by regulations. The Superior Court dismissed the aotion taken by the appellant and this judgment was affirmed by the Court of Appeal. Held: The appeal should be dismissed.

Per Taschereau, Locke, Fauteux and Abbott JJ.: In an action to recover the price of sale, the would-be purchaser does not have to carry out his obligation to pay the purchase price before the would-be seller has carried out his own obligations to deliver and warrant the thing sold.

Consequently, since the appellant has at no time tendered a deed of sale, prepared in conformity with the contract and signed by him, and his title-deeds, his action cannot succeed.

The purchase of an immoveable for the erection of a school must be ratified by the provincial authority.

The powers conferred on the school board by s. 236 of the Education Act are clearly subordinated to the regulations adopted by the Committee of the Council of Education.

It is doubtful if the lack of publication of the resolution did not render it null, but at all events it was not in force at the time of the institution of the action because it only takes effect thirty days after its publication.

Per Kellock J.: The resolution never became operative as such a resolution does not come into force until thirty days after publication, and there was no publication here.

APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench, appeal side, province of Quebec (1), affirming the judgment at trial which had dismissed the action.

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TASCHEREAU J.:-L'appelant alligue dans sa d6claration que le 29 mars 1952, la Commission Scolaire pour la Municipalit6 de la Ville de Montmorency, se serait engagde h acheter un terrain, avec bitisses dessus construites, pour la (1) Q.R.

53858-41 somme de $25,000.00.

Dans un dilai de trente jours un acompte de $4,000.00 devait 6tre vers6 afin que l'appelant co

*Is- puisse payer une hypothique due h la Caisse Populaire. Le vendeur s'engagea 6galement h fournir des titres clairs. Le 3 avril de la mime ann6e, la Commission Scolaire passait une rdsolution ratifiant 1'entente intervenue entre I'appelant et M. Hormidas Marceau, pr6sident de la Commission, et s'engagea par cons6quent h acheter la propridt6 pour la somme de $25,000.00, mais la r6solution ne fait pas mention du montant -de $4,000.00 payable dans un d6lai de trente jours. M. le Notaire Gustave Guay a t, en vertu de cette r6solution, autoris6 it faire les d6marches n6cessaires pour se procurer tous les titres h la propri6t6, et pr6parer l'acte de vente que le pr6sident et le secr6taire ont t6 autorisis h signer pour et au nom de la Corporation Scolaire. EA vertu des dispositions du Code Scolaire, et des riglements du Comit6 de 1'Instruction Publique, les Commissaires ou les Syndics d'6coles out le pouvoir d'acquirir les terrains n6cessaires pour les emplacements des 6coles (article 236 Code Scolaire).

Ces pouvoirs cependant sont restreints par les articles 27 h 31 des rkglements du Comit6 Catholique approuv6s par Ordre en Conseil. En vertu de ces rkglements dont la passation est autoris6e par 1'article 29 du Code Scolaire, aucune 6cole ne peut 6tre construite A moins que ce soit sur un terrain sec, 61ev6, oii il est possible de se procurer de 1'eau potable, et le terrain doit tre pr6alablement examin6 et accept6 au point de vue sanitaire par le Minist~re de la Sant6, et le choix doit 6tre ratifi par le Surintendant. De plus, I'emplacement de l'6cole doit avoir au moins 20,000 pieds carr6s pour les 6coles d'une classe, et 5,000 pieds carris pour chaque classe suppl6mentaire., A moins d'une autorisation sp~ciale du Surintendant.

Apris que la, r6solution eut 6 adopt6e par les Commissaires d'Ecoles, les officiers de cette Commission se sont mis en communication avec les autorit6s provinciales afin d'obtenir l'autorisation requise pour l6galiser l'achat qu'ils se proposaient de faire au nom de la Corporation. Ces d~marches verbales ont dur6 durant quelques mois, mais ce n'est que le 20 ao-3t suivant que le Surintendant de l'Instruction Publique a avis6 par 6crit les procureurs de la Commission, que la transaction ne pouvait pas 6tre autorisde par le D~partement vu que le terrain en question ne rencontrait pas les exigences de 'article 30 du chapitre 2 usdes reglements du Comit6 Catholique. Comme dans la ville de Montmorency le projet 6tait de 'construire une 6cole de huit classes, n6cessitant un terrain d'environ 55,000 pieds carr6s, et que le terrain en question n'a pas 10,000 pieds J. carris en superficie, le refus - fut donc d6finitivement confirm6.

A cause des n6gociations verbales qui indiquaient que l'autorisation ne serait pas accordie, le secr6taire-tr6sorier de la Commission Scolaire ne s'est pas conform6 aux dispositions des articles 291 et 307 concernant l'affichage des r6solutions adopt6es dans le cas -oii 1es Commissaires d6cident d'acqubrir un emplacement, de construire, d'agrandir ou de r6parer une maison d'6cole ou ses d6pendances. Le demandeur a intent6 une action dans laquelle il conclut h ce qu'il soit d6clar6 qu'un contrat d'achat est intervenu entre le demandeur et la Corporation d6fenderesse pour l'accquisition de la proprit6 du demandeur, pour un montant de $25,000.00.

II demande 6galement que la Corporation d6fenderesse soit condamnbe A signer, devant le Notaire Gustave Guay, le contrat d'achat de cette propri6t6 dans les trente jours du jugement A intervenir, et h ce qu'! d6faut par la Corporation d6fenderesse de signer le contrat en question, le jugement de la Cour soit consid6r6 un titre d'acquisition en faveur de la Corporation -d6fenderesse, et h ce que cette dernibre soit condamnde h payer au demandeur la somme de $25,000.00.

En Cour Sup~rieure, I'honorable Juge Lacroix a rejet6 cette action pour divers motifs. Il en est arriv6 en premier lieu h la conclusion que le d6faut de publication de I'avis de r6solution pr6vu par Particle 307, n'annule pas r6solution, mais n'en retarde que mise en vigueur.

s'est appuyd sur un jugement de la Cour d'Appel (Neville v. The School Trustees of New Glasgow (1)) et a pr6fir6 cette d6cision h celle de la mime Cour, rendue en 1939 (St- Edouard v. Bisaillon et Girard et al (2)) qui est h 1'effet que le d6faut de publication r6gulibre d'une r6solution dans le d6lai stipul6 au Code entraine la nullit6 de cette rdsolution. II a conclu que si la r&solution de la d6fenderesse n'est pas nulle, il n'en reste pas moins vrai qu'elle n'6tait pas en vigueur, car elle ne devait avoir son effet que trente jours apris la publication des avis requis qui n'ont jamais 6t6 publids. Le principal motif sur lequel s'appuie le juge de premiere instance est que le demandeur n'a jamais, avant J.1'action, offert h la defenderesse un contrat sign6 par lui, et qu'il n'a pas offert avec Faction aucun titre h sa propri6t6, et il n'a pas d6pos6 un contrat conforme h l'entente intervenue et, il a jug6 que, dans ces circonstances, le tribunal ne pouvait condamner la d~fenderesse h payer $25,000.00, alors que le demandeur n'offre pas ses titres et n'effectue pas luimime la d6livrance de la propri6t6 dont il r6clame le prix. La Cour d'Appel (1) a unanimement confirm6 ce jugement. M. le Juge Bissonnette a 6t6 d'opinion que le vendeur ne peut exiger le prix de vente sans offrir un titre. Selon lui, l'action telle que r6dig6e ne pouvait 6tre maintenue, car le jugement aurait pour effet de contraindre 1'intim6e A remplir toutes ses obligations tandis que l'appelant ne serait pas soumis aux articles 1491 et 1492 C.C. concernant la d4livrance de la chose vendue.

M. le Juge Gagn6 a approuv6 les raisons de M. le Juge Bissonnette sur ce point, mais a ajout6 qu'il fallait n6cessairement l'autorisation du Surintendant pour valider le contrat. Il croit qu'il faut donner effet h cette disposition de la loi qui dit que cette autorisation est imp6rative. ajoute avec raison que lorsque la d6cision dans Hgbert v. Les Commissaires d'Ecoles de St-F6licien (2) a 6t6 rendue par la Cour Supr8me en 1921, le riglement qui existe actuellement n'existait pas h cette 6poque. Tout ce que la Cour a 'd6cid6 dans cette cause, c'est qu'une Commission Scolaire peut acheter les immeubles dont elle a besoin, sans obtenir 1'autorisation du Lieutenant Gouverneur en Conseil, et que cette autorisation n'est requise que si la Commission doit recourir h un emprunt pour solder le prix d'achat. On voit donc que la cause ci-dessus est entibrement diff6rente de la pr6sente cause et que les faits ne sont pas identiques. MM. les Juges Casey, Hyde et Marchand concourent dans ces vues.

Devant cette Cour, les procureurs de l'appelant ont encore invoqu6 les trois mayens suivants.

pr6tendent en premier lieu que, s'6tant d6sist6s oralement devant la Cour Cousd'Appel de deux paragraphes de leur conclusion, dans lesquels ils demandaient que la 'Corporation d~fenderesse soit condamn6e h signer, devant le Notaire Gustave Guay, le contrat d'achat de cette propri~t6 dans les trente jours jugement h intervenir, et h ce qu'h d6faut par la Corporation de signer le contrat en question, le jugement h intervenir constitue un titre d'acquisition en faveur de la d6fenderesse.

Il en r6sulterait qu'il s'agit non pas d'une

-action en passation titre oii il faut offrir un titre dfiment sign6, mais bien d'une action en r6clamation d'un prix de vente, comme cons6quence d'un contrat validement sign6.

Les procureurs du demandeur appelant ont r6affirm6 devant cette Cour leur d6sir d'abandonner ces conclusions.

La seconde pritention est que ni 1'article 307 de la loi ni l'article

30 des riglements adopt6s sous l'autorit6 de 1'article 29 de la loi n'affecte l'acquisition faite en vertu 'de 1'article 236 du

Code Scolaire. Enfin, on soumet que le d6faut d'affichage de la r~solution ne 1'entache pas de nullit6.

Je ne crois pas que la premire pr6tention du demandeur puisse pr6valoir. est certain qu'en vertu des dispositions de l'article 1472 C.C. la vente est parfaite par le consentement des parties, mais comme cons6quence de cette vente, des obligations r6ciproques naissent entre les parties.

L'acheteur doit payer le prix, et le vendeur a deux obligations essentielles, soit de d6livrer la chose qu'il a vendue et de garantir cette mame chose. De ces 'obligations r6ciproques il r6sulte que 1'acheteur n'est pas oblig6 de remplir son obligation avant que le vendeur ne remplisse la sienne. 11 peut demander, en vertu de Particle 1065, que l'acheteur ex6cute son obligation, mais il doit en mime temps ex6cuter la sienne.

Dans le cas qui nous occupe, 1'obligation de la Corporation Scolaire 6tait de payer le prix de $25,000.00, si v6ritablement elle 6tait li6e par l'entente intervenue entre

1'appelant et son pr~sident, ratifi6e par resolution. L'obligation du vendeur 6tait de d6livrer l'immeuble et de fournir ses titres. Or, ceci n'a pas td fait. L'appelant devait conclure h ce que l'intim6e ffit condamn6e h signer un acte de vente diment pr6par6 dont les termes auraient t6 clairs, complets et pr6cis. L'acte de vente doit 6tre au dossier; il vS- doit 6tre sign6 par le vendeur ou 1'acheteur selon le cas, et les conclusions doivent 6tre A 1'effet que la partie adverse soit tenue de signer cet acte h d6faut de quoi, le jugement 6quivaudra A cette signature.

C'est la jurisprudence constante de la province de Qu6bec. Le vendeur, comme dans le cas qui nou's occupe, doit en premier lieu mettre l'acheteur en 'demeure de signer un acte dilment pr6par6, et si ce dernier refuse de signer, il doit lorsqu'il prend son action en passation de titre, renouveler ses offres.

Si la mise en demeure n'a pas 6t faite, Faction 6videmment 6quivaut h une mise en demeure, mais 1'acheteur pourra confesser jugement, consentir h signer l'acte qui lui est offert par Faction, mais serait dispens6 alors de payer les frais. S'il conteste et s'il faillit dans sa contestation, sur lui tombera 6videmment l'obligation de payer les frais.

C'est la jurisprudence unanime de la province.

Comme le dit Marler (Law of Real Property) page 438:- Evidemment, il y a eu une jurisprudence contradictoire en ce qui concerne Pobligation du vendeur 'd'offrir un certificat de recherches, mais il n'y a pas de diff6rence d'opinion sur 1'obligation de mettre en demeure et d'offrir un titre dfiment sign6 par le vendeur.

Vide: Archambault v. Deslandes (1), Chercuitte v. Cummings (2), Disy v. Larivibre (3), Trudel v. Marquette (4), Gendron v. Huart (5), Fortin v. Turcotte (6).

Comme le dit la Cour de Revision confirmant une d6cision de la Cour Supbrieure (Chercuitte v. Cummings supra):- La remise des titres au Notaire Guay n'est pas suffisante. II fallait de toute nicessit6 renouveler l'offre et les consigner avec Faction.

Il me semble clair que dans le cas qui nous occupe, vendeur n'a pas rempli son obligation de d6livrance et qu'en consiquence il ne peut demander A la Municipalit6 de remplir la sienne.

Comme le dit Baudry-Lacantinerie (Obligations N 693):- C'est la doctrine de NON ADIMPLETI CONTRACTUS qui veut que chaque contractant soit autoris6 h consid6rer ce qu'il doit, comme une garantie de ce qui lui est dfi, et tant que l'une des parties refuse d'ex6cuter son obligation, I'autre partie peut agir de mime.

Planiol (Tait6 El6mentaire de Droit Civil, Vol, 2, p. 329, No 949) s'exprime ainsi:- Dans Desbiens v. Bluteau (1), la Cour Sup6rieure en est venue A une conclusion diff6rente et a dit qu'il 6tait suffisant que le vendeur dans son action d6clarht son consentement h signer un titre. Cette decision cependant est isol6e, et ne peut faire jurisprudence dans la province de Qu6bec. Ce d6faut de 1'appelant d'offrir ses titres comme il aurait d6 le faire, est suffisant pour faire rejeter 1'appel. Malgr6 qu'il ne soit pas n6cessaire pour la determination de cette cause, par suite de la conclusion h laquelle je suis arriv6 sur le premier point soulev6, de discuter les autres -objections. je suis d'opinion que 1'autorisation de 1'autorit6 provinciale 6tait essentielle.

Les pouvoirs d'acqu6rir des immeubles conf6r6s A la Commission Scolaire par Particle 236, me semblent clairement subordonn6s aux r~glements 27 et 30 du Comit6 Catholique du Conseil de 1'Instruction Publique, lesquels riglements sont autorisis par Particle 29 du Code vS- Scolaire. En effet, la sant6 des enfants, les conditions sanitaires dans lesquelles ils doivent vivre, se r6cr6er, recevoir leur instruction, sont sirement des questions d'organisation, d'administration et de discipline. Le local -de 1'6cole, l'6tat J de la bAtisse, de mime que 1'6tendue du terrain me semblent des questions dont la r6glementation est autoris6e par P'article 29. Ces riglements se lisent ainsi:- A Le pouvoir d'acqu6rir des immeubles pour fins soolaires, confir6 h la Commission par 'article 236 du Code, n'est pas absolu.

Il faut n6cessairement que 1'autorisation requise soit donn6e, tel que la pr6voit la loi.

serait en effet 6trange que le l6gislateur ait conditionn6 I'autorit6 des Commissions Scolaires h l'obtention de 1'autorisation du Surintendant, qu'il les ait frapp6es de cette incapacit6 absolue d'acqu6rir h moins que les conditions requises ne soient remplies, et que cependant les achats qu'elles pourraient effectuer seraient quand mime valides, m6me sans autorisation. Je ne crois pas que ce soit Ih le texte ni l'esprit de la loi.

On a pr6tendu que ni le contrat, ni la isolution ne r6vile le but poursuivi par l'intim6e dans 1'achat 'de l'immeuble en question.

Il n'est pas n6cessaire que la destination de l'immeuble apparaisse en termes formels, ni dans un contrat, ni dans la r6solution.

La Cour d'Appel dans une cause de Les Commissaires d'Ecoles de St-Filicien v. Hbert (1) a jug6 en ce sens, et la Cour Supreme a confirm6 unanimement ce jugement (Hgbert v. Les Commissaires d'Ecoles de St-Filicien (2)). En outre, il appert clairement au dossier, et surtout.par la correspondance 6chang6e, que c'6tait bien pour des fins scolaires que l'intimbe d6sirait acquirir l'immeuble de l'appelant.

Dans ces conditions, vu le d6faut d'autorisation manifest6 clairement dbs le d6but des n6gociations entre la Corporation et le D6partment, il est raisonnable que le secr6tairecomistr6sorier n'ait pas affich6 la rdsolution tel que le prescrit d'Iss l'article 307 du Code Scolaire. Je m'accorde entibrement avec le raisonnement de M. le Juge Lacroix qui a exprim6 1'opinion que si le d6faut de publication de la r6solution ne la frappe pas de nullit6, ce qui est 'douteux, il n'en reste pas moins qu'elle n'6tait pas en vigueur lors de 1'institution de Faction, et ce n'est que trente jours aprbs sa publication qu'elle produit ses effets. (Neville v. The School Trustees of New Glasgow (1)) (Commissaires d'Ecole pour la Municipalitg de St-Edouard v. Bisaillon et al (2)).

Enfin, si cette vente, comme je le crois, n'a pas 6t6 autoris6e, I'argument de l'appelant h l'effet qu'il aurait A tout 6v6nement droit h au moins $4,000.00, montant stipul6 payable dans les trente jours, ne peut 6tre accueilli.

Si le contrat est nul, il est nul pour le tout et ne peut pas subsister pour une partie seulement.

L'appel doit tre rejet6 avec d6pens.

J.:-The appellant relies upon the instrument of the 29th of March, 1952, as having operated, by force of Art. 1025 of the Civil Code, to constitute the respondent the owner of the premises here in question. That contention depends in turn upon the question as to whether or not the said instrument was ever authorized by the respondent, whose powers could be exercised only by resolution as provided by Art. 120 of the Education Act. It is true that on the 3rd of April, 1952, a resolution to that effect was passed. but it is necessary to consider the effectiveness of this resolution in the light of other provisions of the statute.

While Art. 236 imposed upon the respondent the duty of selecting and acquiring the land necessary for school sites, as well as the building and repair of schoolhouses, Art. 307(1) required that notice of such a resolution as that here in question should be posted up in accordance with the provisions of Art. 291. S-s. 2 of Art. 307 provides that such a resolution is not to come into force until thirty days after publication as above.

In the case at bar there was no publication.

Acting under the power given by Art. 29, par. 1, the provincial committee had passed the following regulations: Approval of the site was, in the present case, refused the ground that the property was not of the size required by the above Art. 30, and the respondent was verbally notified of this decision before action was brought.

Had notice of the resolution of April 3 been posted up as required, it was open to any ratepayer to appeal to the Magistrate's Court under the provisions of Art. 508, and that court, as provided by Art. 515, was authorized to render such decision as the respondent commissioners ought to have rendered.

The refusal of the superintendent, if known to the commissioners before the resolution was passed, would have prevented approval -of the purchase and formed ample ground for the court on appeal to.set aside the resolution. In my opinion, therefore, it is not open to the appellant to contend that the resolution of April 1952, ever became operative. It was rather the duty of the commissioners to rescind the resolution upon the refusal of approval and the appellant cannot, in my opinion, be in any better position although the commissioners did not do so and did not give notice of the resolution which they had passed.

In Neville v. School Trustees of New Glasgow (1), attention was called to the language of Art. 307(2) which provides that no resolution "passed under the provisions of" s-s. 1 shall come into force. The view was there expressed that this language is inappropriate to effect its evident purpose, for the reason that par. 1 does not authorize passing of any resolution.