La Cité de Sherbrooke v. Commissaires d'Écoles Catholiques Romains de Sherbrooke et al.

the judgment of Marchand J. Appeal dismissed.

A. Rivard, for the City of Sherbrooke, appellant.

R. C. Holden, Q.C., for Dominion Textile Company

Limited and Domil Limited, appellants.

J. S6n6cal, Q.C., and J. Chass6, for Canadian Ingersoll- Rand Company Limited, appellant.

G. Monette, Q.C., for Paton Manufacturing Company

Limited, appellant.

Evender Veilleux, Q.C., for the plaintiff, respondent.

(1) [19561 Que. Q.B. 639.

J.:-Le litige qui nous est soumis pr6sente de trbs s6rieuses difficult6s 16gales, et sa solution aura sans doute une influence consid6rable sur 1'6conomie industrielle et sur le pouvoir de taxation des citis et villes.

A Sherbrooke, comme dans bien d'autres endroits de la province, la ville doit pr6parer le r6le d'6valuation, qui sert 6galement de base A la taxe scolaire. Pour l'ann6e 1954, des experts nomm6s par la ville, ont 6valu6 les propri6t6s imposables, mais, avec l'assentiment du conseil, et malgr6 des repr6sentations opposees, certaines machineries propri~tis de 265 manufactures et industries, n'ont pas t6 port6es au r6le. La pr6tention 6tait, comme elle 1'est encore, que ces machineries, n'6tant pas immeubles, mais bien des effets mobiliers, n'6taient pas assujetties h, la taxation foncibre. Le r6le d'6valuation fut done homologu6, sans mention de ces machineries, dont la valeur 6tait de $4,706,446.85.

La commission scolaire, intim6e dans la pr6sente cause, et dont le budget se trouvait s6rieusement affect6 par cette omission, s'autorisant d'un amendement apport6 h la loi, par la L~gislature de Quebec, institua alors des proc6dures 16gales qui ont abouti jusqu'h cette Cour.

Le bureau des commissaires porta plainte devant le bureau de revision, et ce dernier, allguant absence de juridiction, refusa d'entendre la plainte. L'affaire fut alors rif6rde au conseil municipal de la cit6 de Sherbrooke, qui en vint h la conclusion que les biens en question n'6taient pas des immeubles, et, en consequence, maintint le r6le tel que pr6par6 par les estimateurs, et rejeta le protit de la commission scolaire catholique romaine de Sherbrooke. Le bureau des commissaires en appela h la Cour de magistrat du district de Saint-Frangois, et M. le juge Marchand, le 30 mai 1955, confirma la d6cision du conseil de la cit6 de Sherbrooke, maintint le r6le tel que pr6par6 par les estimateurs, et rejeta 6galement le prot~t de la commission scolaire de Sherbrooke.

La Cour du Banc de la Reine fut saisie h son tour de la question et le 28 mars 1956, maintint 1'appel (1) de la commission scolaire, et ordonna A la cit6 de Sherbrooke d'ajouter A son r6le d'6valuation la valeur de la machinerie apparaissant h la liste appel6e "machineries suppl6mentaires", et appartenant aux mis-en-cause.

Les parties ne contestent pas les faits tels qu'ils ont t6 6tablis par M. le juge Marchand. Le magistrat s'exprime dans les termes suivants:

Comme r4sum6 de la preuve, on peut dire que les mis-en-cause, i 'exception de deux sont propritaires d'6tablissements ou bitisses que a qualifi6s d'industriels ou commerciaux, et que ladite machinerie "Supplementary Machinery" se trouve dans les dits 6tablissements et est utilis6e pour les fins de l'industrie ou du commerce y exploit6s. II a 6t6 6tabli en outre que cette machinerie se trouve dans les dits 6tablissements pour un temps indifini, en ce sens que ladite "machinerie, en autant que les mis-en-cause maintiendront leurs operations actuelles, sera utilis6e tant qu'elle sera en 4tat de fonctionner ou tant qu'elle ne sera pas remplac6e par une autre machinerie plus moderne ou plus apte h donner un meilleur rendement, mais sans qu'iI puisse 6tre d6termin6 actuellement & quelle 6poque la machinerie peut 6tre ainsi remplac6e. II a t6 6tabli 6galement que la presque totalit6 de ladite machinerie est retenue A des planchers de ciment ou de bois par vis ou 'lag-screws', soit pour empicher ou diminuer la vibration, soit pour la maintenir en alignement".

Il s'agit done de d6terminer la nature de ces machineries. Si ce sont des immeubles, le jugement de la Cour du Banc de la Reine doit 6tre confirm6; si ce sont des biens mobiliers, le jugement de M. le juge Marchand est bien fond6, et doit 6tre r6tabli.

Les articles de la Loi des citis et villes, S.R.Q. 1941, c. 233, qu'il est n6cessaire de consid6rer pour arriver h la d6termination de la pr6sente cause, sont les suivants:

485. Il est du devoir des estimateurs de faire, chaque annie, au temps et en la manibre ordonnis par le conseil, I'6valuation des biens imposables de la municipalit6, suivant leur valeur rdelle.

488. Les immeubles imposables dans la municipalit6 comprennent les terrains, les constructions et les usines qui y sont drigges et toutes amiliorations qui y ont itj faites, de mime que les machineries et accessoires qui sont immeubles par destination ou qui le seraient, s'ils appartenaient au propri6taire du fonds. La valeur rdelle du tout est portie au r6le d'dvaluation au nom du propriftaire du fonds; mais si ce dernier prouve aux estimateurs que des machineries ou accessoires ont 6t6 plac6s par un locataire ou autre occupant, la valeur de ces machineries et accessoires est portie au nom du locataire ou occupant qui les posside et qui, & cet 6gard, est trait6 comme un propri6taire d'immeubles imposables. 521. Le conseil peut imposer et prdlever annuellement, sur tout immeuble dans la municipalit6, une taxe n'excidant pas deux pour cent de la valeur rielle, telle que portie au rdle d'dvaluation.

La seconde question est de savoir si les machineries qui CrrY or n'ont pas t6 port6es au r8le d'6valuation, si elles ne sont pas des biens mobiliers, sont ou ne sont pas des immeubles co.

par destination. C'est en cons6quence au Code civil qu'il faut avoir recours pour solutionner la question et parti- DE culirement aux arts. 379 et 380 qui se lisent ainsi:

379. Les objets mobiliers que le propri6taire a placis sur son fonds a Taschereau J. perpituelle demeure, ou qu'il y a incorpor6s, sont immeubles par destination tant qu'ils y restent.

Ainsi sont immeubles, sous ces restrictions, les objets suivants et autres semblables:

1. Les pressoirs, chaudibres, alambics, cuves et tonnes;

2. Les ustensiles ndcessaires a l'exploitation des forges, papeteries et autres usines.

Sont aussi immeubles par destination les fumiers ainsi que les pailles et autres substances destindes k le devenir.

380. Sont cens6s avoir 6t& attachis A, perp6tuelle demeure les objets placas par le propri6taire qui tiennent h fer et h clous, qui sont scell6s en plhtre, h chaux ou h ciment, ou qui ne peuvent 6tre enlev6s sans 6tre fractur6s, ou sans briser ou d6tiriorer la partie du fonds h laquelle ils sont attach~s.

Les glaces, les tableaux et autres ornements sont cens6s mis A perpituelle demeure, lorsque, sans eux, partie de I'appartement qu'ils couvrent demeurerait incomplkte ou imparfaite.

Il ne fait pas de doute que le Code civil de la province de Qu6bec et le Code Napolon, en ce qui concerne "les immeubles par destination", diffirent sous certains aspects. Les articles suivants du code frangais, qui, sans 6tre identiques aux n~tres, reconnaissent aussi l'immobilisation par destination, peuvent sans doute nous aider h solutionner le problime qui nous int6resse.

Ce sont les arts. 524 et 525 C.N. qui se lisent ainsi:

524. Les objets que le propridtaire d'un fonds y a plac6s pour le service et l'exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination. Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont t6 plac6s par le propri6taire pour le service et l'exploitation du fonds:

Les animaux attach~s A la culture;

Les ustensiles aratoires;

Les semences donn6es aux fermiers ou colons partiaires;

Les pigeons des colombiers;

Les lapins des garennes;

Les ruches h miel;

Les poissons des 6tangs;

Les pressoirs, chaudibres, alambics, cuves et tonnes;

Les ustensiles nicessaires l'exploitation des forges, papeteries et autres usines;

Les pailles et engrais.

Sont aussi immeubles par destination, tous effets mobiliers que le propri6taire a attach6s au fonds h perp6tuelle demeure.

A la lecture des articles ci-dessus, il ressort qu'en France, 'immobilisation, sans la n6cessit6 "de placement & perpituelle demeure", est compl~te, et rend immeubles, les objets qui sont meubles par nature, si les choses ainsi plac6es sur un fonds, minme sans attaches mat6rielles, sont affect6es au service de l'immeuble, ou d'une entreprise agricole, industrielle, commerciale ou artisanale. En cons6quence, en vertu des dispositions de l'art. 524, peuvent devenir immeubles par destination, des biens de nature mobilibre, que par une fiction de la loi celle-ci d6clare immobiliers, simplement par un lien intellectuel, parce qu'ils se rattachent A l'immeuble A titre d'accessoire. Ainsi 6vite-t-on la dissociation de biens qui 6conomiquement forment un tout, et deviennent soumis au meme regime juriclique, en cas de saisie, de constitution d'hypothique, de partage, de legs, ou pour 1'application des r6gles des regimes matrimoniaux.

Vide: Dalloz, Nouveau R6pertoire, vol. I, p. 371.

Deux conditions seulement sont requises. II faut, en premier lieu, que le meuble et 'immeuble appartiennent a la m6me personne, et, en second lieu, it faut n6cessairement qu'il existe un rapport de destination entre les deux objects: Planiol et Ripert, 2e ed. 1952, vol. 3, p. 81; Pandectes frangaises, vol. 13, p. 55, no 151. Mais l'6numbration que 1'on trouve dans 1'art. 524 n'a rien de limitatif, et elle ne contient que des exemples que donne le 16gislateur.

Mme en dehors de cette 6numbration, tout ce qui est plac6 sur un fonds par le propri6taire pour le service et l'exploitation de son fonds, est immeuble par destination: Planiol et Ripert, vol. 3, 2e ed. 1952, p. 84; Dalloz-Encyclop6die vol. I, p. 452, no 116; Pandectes frangaises, vol. 13, p. 57, 173, 174, 175; Fuzier-Herman, Code civil annot6 1935, vol. 1, p. 625, no' 65, 66, 67.

Mais le Code frangais reconnait deux moyens d'immobilisation des effets mobiliers: le premier que je viens d'exposer, un lien intellectuel sert A l'affectation du meuble au service de

'immeublie, ou d'une entreprise agricole, industrielle, commerciale ou artisanale qui y est le quInu exploitee; et le second qui consiste en us lien matiriel lorsqu'on attache le meuble A l'immeuble, a perp6tuelle TaschereauJ.demeure. En ce cas, pour que l'immobilisation devienne parfaite, il faut, suivant les dispositions de 1'art. 525 C.N., que les effets immobiliers soient scellis en plAtre, A chaux ou A ciment, ou qu'ils ne puissent 6tre d6tach6s sans 6tre fractur6s et d6t6rior6s, ou sans pour les enlever, que l'on brise ou d6tiriore la partie du fonds A laquelle ils sont attach6s. Mais comme le signalent Planiol et Ripert, Droit civil, vol. 3, p. 92, les modes d'adh6rence que mentionne l'art. 525 C.N., sont gnonciatifs seulement et non limitatifs, et les arrats admettent 1'efficacit6 de toute autre marque d'adhdrence indicative d'une destination a perpituelle demeure. L'article 525 C.N. donne comme exemple les glaces d'un appartemeint: elles sont cens6es mises A perp6tuelle demeure, lorsque le parquet sur lequel elles sont attach6es fait corps avec la boiserie. Le Code y assimile des statues plac6es dans une niche pratiqu6e pour les recevoir, encore qu'elles puissent 6tre enlev6es sans d6t6rioration. La raison 6vidente de cette dernibre disposition est que l'appartement serait incomplet si on y enlevait la statue.

La fixation A perp6tuelle demeure est ainsi un second moyen d'immobilisation par destination pour des objets mobiliers qui, n'6tant pas necessaires a l'exploitation, se trouvent cependant rattachis au fonds par un signe ext6rieur, une attache mat6rielle:

Dalloz-Encyclop6die Droit civil, vol. I, p. 458, no 283. De cet art. 525 C.N. il r6sulte que par cela seul que des choses mobilibres attach6es A un fonds par le propri6taire y sont scellies en plAtre, A chaux ou A ciment, elles participent de la nature de l'immeuble sans qu'il y ait a considgrer quel peut 6tre leur degrg d'utilit6 ou d'inutilitg par rapport au service de cet immeuble. On verra que, par les diff6rentes applications que la loi fait par 1'art. 525 C.N. du principe pos6 par le dernier alin6a de 1'art. 524 C.N., il faut conclure que le fait materiel d'une adh6rence apparente et durable donne A un meuble le caract&re d'un immeuble par destination; I'intention du propri6taire de l'immeuble garni par le meuble est A cet 6gard sans influence: Civ. fevrier etoK. 1878, D.P. 78.1.156. C'est cette distinction qui cr6e la diff6rence fondamentale qui existe entre ces deux arts. 524 et 525 du Code Napolgon.

at Ces dispositions du Code frangais concernant l'immobilisation par destination tirent leur origine de la CoutumeTaschereau de Paris. L'article 90 de la Coutume de Paris 6tait conque en ces termes:

dtriora- Cependant, comme le remarquent Planiol et Ripert, Droit civil, vol. 3, p. 92, Pothier avait montr6 que cette circonstance d'attaches mat6rielles et de la difficult6 qu'on pouvait avoir h d6placer lobjet 6tait en r6alit6 indiff6rente: car, disait-il, il y a des choses qui, sans 6tre attachies A fer et A clous, sont cens6es faire partie de la maison, et d'autres qui, quoique attach6es A fer et A clous, ne sont pas cens6es en faire partie: Pothier, Traith de la Communaut6, 47 et suivants. Planiol et Ripert ajoutent que la critique de Pothier est aussi juste sous le droit nouveau que sous l'ancien; les auteurs du Code auraient peut-6tre mieux fait, continuent les savants auteurs, de ne pas s'arriter A la consid6ration de l'attache mat6rielle puisque l'immobilisation est possible sans elle, et qu'elle-m~me ne r6ussit pas toujours h immobiliser un objet. On avait nul besoin, dit-on, de ces dispositions, et la formule g6n6rale par laquelle ddbute l'art. 524 suffisait pour tous les cas possibles d'immobilisation par destination. Mais 6videmment les codificateurs du Code Napoleon et les l6gislateurs de 1804 en ont d6cid6 autrement, et ont pr6f6r6 y inclure les dispositions de l'art. 525 C.N. Ils ont voulu souligner qu'il existe en droit frangais deux moyens d'immobilisation: celui qui r4sulte du fait de placer des objets sur un fonds pour son exploitation, sans liens matiriels; et celui qui consiste & attacher d'une fagon durable un meuble un immeuble, par nature, mime sans utilit4 pour le fonds lui-m~me. La redaction de l'art. 524 C.N. exclut, contrairement h Fart. 525 C.N.. toute ide de liens matiriels. Les articles 379 et 380 du Code de la province de Qu6bec, ont beaucoup de similitude avec les arts. 524 et 525 C.N. Les deux codes ont en effet des origines communes, et rbgles d'immobilisation des biens mobiliers par destination, nous font voir les influences identiques qui ont d6termin6 les l6gislateurs des deux pays, comme dans bien d'autres cas, A condenser dans des textes les doctrines fondamentales des anciens jurisconsultes.

Pour les fins de la pr6sente cause, il est important de remarquer surtout, la diff6rence qui existe entre l'art. 524 C.N. et l'art. 379 du Code civil de Qu6bec.

C'est qu'en France, en vertu de 524 C.N., tel que je l'ai signal6 d6jh, les effets mobiliers que le propri6taire d'un fonds y a places pour le service et 1'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. La perp6tuelle demeure n'est pas un 616ment essentiel h cette immobilisation. Cependant, dans la province de Qubbec, en vertu de l'art. 379 C.C., trois conditions sont requises pour qu'il y ait immobilisation par destination. La premire est que celui qui place un objet mobilier sur un immeuble doit 6tre le proprigtaire des deux; it faut, en outre, que cet objet soit plac6 h perp6tuelle demeure ou incorporg, et alors l'objet tant qu'il y reste est immeuble par destination.

Par la volont6 du propri6taire il est alors destin6 h l'immobilisation.

Toute la prdsente cause repose done sur l'interprtation des mots plac6s a perp6tuelle demeure, et il importe de se demander quelles sont les exigences de la loi de Qu6bec, pour que cette condition soit remplie.

C'est la pr6tention des appelants que ces mots "perp6tuelle demeure" sont qualifi6s par les dispositions de 1'art. 380 C.C. Ainsi, d'apr&s eux, pour qu'un meuble devienne immeuble par destination sous l'empire de l'art. 379, il faudrait n6cessairement qu'il fut attachi au fonds, tel que le stipule lart. 380, A fer et h clous, qu'il soit scell6 en plitre, h chaux ou h ciment, ou qu'il ne puisse 6tre enlev4 sans 6tre fractur6, ou sans briser ou d6tiriorer la partie du fonds h laquelle il est attach6. C'est A cette seule condition qu'un objet mobilier pourrait 6tre immobilis6 par destination.

Avec respect pour ceux qui entretiennent cette opinion, je ne puis accepter cette interpr6tation restrictive de l'art. Ce serait ne pas faire donner au l6gislateur le maximum de sa pens6e, et ce serait tomber dans une interpr6tation beaucoup trop 6clectique qui, je crois, n'est pas conforme aux textes, et est contraire A la jurisprudence et l'enseignement des auteurs.

A mon sens, il y a dans la province de Qu6bec, comme en France, deux moyens bien distincts d'immobilisation de biens mobiliers par destination, et, les arts. 379 et 380 Code civil, se distinguent entre eux comme se distinguent, en France, les arts. 524 et 525.

C'est d'ailleurs ce que Mignault signalait, il y a au deli de 50 ans, quand il 6crivait, Droit civil, vol. 3, p. 412:

"La loi appelle immeuble par destination les objets mobiliers qui prennent la nature d'un fonds auquel ils sont unis, soit par une attache purement morale, soit par une attache physique ou matirielle".

Mignault souligne 6galement que 'art. 524 C.N. est plus g6n6ral que le n6tre, 379 C.C., et que son 6num6ration d'exemples est plus compl6te. Ainsi, le Code frangais ne prbvoit pas la cessation de 1'immobilisation par l'enlivement de 1'objet immobilis6 car, il est clair que ceci va de soi; il est aussi 6vident que l'6num6ration de 1'art. 524 C.N., comme le n6tre, n'est qu'h titre d'exemples, et n'est pas limitatif mais seulement 6nonciatif.

Mignault conclut, en tenant compte de toutes les diffirences qu'il y a entre les textes qu6becois et frangais, qu'il y a chez nous, dans le cas de l'art. 379 C.C., deux classes d'immeubles par destination: premibrement, les meubles placis par le propri6taire sur son fonds a perp6tuelle demeure, et, deuxibmement, les meubles qu'il a incorpords. Nous avons vu pricidemment qu'en France, la destination agricole ou industrielle est suffisante pour 1'immobilisation par destination. Je suis d'opinion que cette destination agricole, ainsi que la destination industrielle, lorsqu'elles sont k perp6tuelle derneure, existent aussi dans notre droit. Comme le signale Mignault, vol. 2, p. 416, la destination industrielle est reprisent6e par les deux premiers exemples de l'art. 379(a), et la destination agricole par le dernier paragraphe de cet article.

Mignault insiste sur la diff6rence qu'il faut signaler entre les mots "immobilisation perp6tuelle demeure" et incorpore . Il s'exprime ainsi A la page 419, vol. 2: Les mots "ou incorpor6" que 'on trouve A 1'art. 379 C.C., sugg&rent l'id6e qu'il existe un moyen d'immobilisation sans incorporation, mais uniquement par un lien intellectuel, sans les attaches dont je parlais tout h l'heure. D'ailleurs, les mots employ6s par le l6gislateur "placis e perp6tuelle demeure", et l'6num6ration (non limitative) que lon fait des pressoirs, des chaudibres, des alambics, des cuves et des tonnes, comme des ustensiles n6cessaires h 1'exploitation des forges, doivent 6videmment 6carter toute ide de liens physiques.

Il faut de toute n6cessit6 attribuer aux mots "perpituelle demeure" le mame sens qu'on lui attribue en France, et que 'on trouve au dernier paragraphe de 1'art. 524 C.N. et au premier de 525 C.N. Il ne faudrait pas croire, cependant, que ces expressions comportent une ide qui exclurait l'immobilisation, si on pouvait pr6voir un temps ot une machine plac6e dans une usine, cessait d'avoir son utilit6. L'usure de la machine, les changements industriels, les conditions 6conomiques variables, et bien d'autres facteurs, sont autant d'616ments dont il faut tenir compte pour la dur6e du temps une machine doit 6tre employ6e. Ce qui est important, c'est que la machine soit plac6e dans l'usine pour Vexploitation du fonds, pour un temps que l'on ne connait peut-6tre pas, mais avec l'intention de laisser tant qu'elle sera en 6tat de fonctionner, ou tant qu'elle n'aura pas t6 remplacge par une autre machine plus moderne ou plus apte a donner un rendement plus efficace.

De tous temps, dans notre province, cette doctrine d'immobilisation sans attaches mat6rielles a 6t6 reconnue par nos tribunaux. Ainsi, dans la cause de The Grand Trunk Railway Company of Canada v. The Eastern Townships Bank (1), cause entendue avant la codification, il a t6 d6cid6 que le "rolling stock" d'un chemin de fer est un immeuble par destination, et comme tel ne peut faire l'objet d'une saisie de bonis. Et, pourtant, il n'y a rien tERW par nature de plus "meuble" que des locomotives ou des .wagons de chemin de fer. Le jugement formel et unanime de la Cour du Banc de la Reine (Division d'Appel) est le suivant (p. 18):

Considering that the locomotive engine seized in this cause forms partTaschereau J. of the rolling stock of the Grand Trunk Railway Company; considering that the said locomotive engine is an indispensable portion of the realty forming the said road and is in law an immoveable (immeuble par destination), the Court here doth reverse and set aside the judgment rendered in the Court below; 'and proceeding to pronounce the judgment the Court below ought to have rendered, doth maintain the opposition of the said Grand Trunk Railway Company, and doth order that main levie be granted to them of the said seizure, the whole with costs in both Courts. Dans la cause de Budden v. Knight (1), M. le juge Stuart de la Cour Sup6rieure s'exprime de la fagon suivante:

The puncheons, casks, etc., supplied by the owner and necessary to carry on a brewery, and the hammers, pinchers, etc., necessary to work a forge, are immoveable though in no way incorporated with the immoveable-and they by law are accessory and form part of the immoveable upon which they have been placed for a permanency.

Apris la codification, en 1877, dans Binks v. The Rector & Church Wardens of the Parish of Trinity and the Trust and Loan Company of Canada (2), on a d6cid6 qu'une orgue plac6e dans une 6glise, sans 6tre attach6e h fer et h clous, est immeuble par destination et le juge Papineau s'exprime de la fagon suivante h la p. 259:

Le placement A perp6tuelle demeure ne se reconnalt done pas toujours par ces moyens d'attachement corporel des objets mobiliers au fonds; c'est plut6t un effet de la volont6 puisqu'ils deviennent immeubles par la seule destination.

Dans Philion v. Bisson (3), M. le juge Bourgeois donne ainsi son opinion:

La bitisse la saisie a & pratiqu6e a 6t6 6rig6e pour en faire un moulin, et il nous importe peu de savoir comment les machines y ont t plac6es, si on a employ6 des clous, du fer ou du plomb pour les attacher A l'entreprise, il suffit de savoir (et ce fait est incontestablement prouv6) que les choses saisies bien que meubles de leur nature ont 6t6 plac6es L perp6tuelle demeure dans le moulin en question par le propri6taire, et qu'elles sont ustensiles n6cessaires A l'exploitation de l'usine 6tablie par le d6fendeur sur le fonds achet6 par lui de I'opposant. Article 379 c.c.

(1) (1877), 3 Q.L.R. 273.

(2) (1881), 25 L.C. Jur. 258. (3) (1878), 23 L.C. Jur. 32 at 41.

M. le juge Jett, Revue du Droit, vol. V., p. 605, 6crit ce qui suit:

Mais lorsqu'il s'agit de machines, de chaudibres, fourneaux, forges, etc., 6tablis dans une usine, est-il juste, est-il bon que ces objets soient immobilis6s? La loi fait une distinction, ont-ils t6 plac6s ou 6tablis par le propri6taire du fonds, ces objets en prennent la nature, parce que lui servant d'auxilliaires, ils se confondent avec lui, dans les mains du propridtaire. Leur immobilisation est done indiqu6e par ]a nature mime Taschereau J. des choses.

Dans Barker v. The Central Vermont Railway Co. and Hays et al. (1), M. le juge Loranger a d6cid6:

Des locomotives et chars affect6s h I'exploitation d'un chemin de fer sont immeubles par destination-alors mame qu'ils se trouvent momentandment sur des voies ferr6es qui, sans appartenir h ]a compagnie, font partie de son systhme-et sont rigis par la loi du pays ce chemin de fer est situd; partant ils ne sont pas susceptibles de saisie mobilibre. En 1890, dans une cause de Wallbridge v. Farwell (2), M. le juge Taschereau disait:

"It is well established jurisprudence that the rolling stock of a railway is immoveable property and part of the freehold."

Dans une autre cause de Piloquin v. Bilodeau (3), M. le juge Lemieux, rendant le jugement majoritaire de la Cour de Revision, dit ceci:

Dans la premibre cat~gorie des immeubles par destination de notre code, c'est-A-dire le cas oii le propri6taire a plac6 sur son fonds, L perp6tuelle demeure, un meuble de fagon A le convertir en immeuble, la loi n'exige pas d'adh6rence ou d'incorporation du meuble 5, 1'immeuble, et elle a pris soin de la dire en se servant du verbe placer, c'est-A-dire mettre sur ou dans et suivant la version anglaise, to place on.

Ces termes: "placer ou mettre sur un immeuble" n'ont rien d'ambigu ni d'6quivoque, et ne comportent nullement I'id6e de fixit6 ou d'incorporation. A notre avis, il faut on effort d'imagination pour arriver a une conclusion contraire.

Les mots, termes et expressions d'une loi doivent avoir le sens, ]a signification et 1'application qui leur sont propres.

LA-dessus, le code donne des exemples d'immeubles, et dans chacun de ces cas, il parle d'objets mobiliers qui sont ou peuvent rester distincts de 1'immeuble et non attach6s, qui restent mobiliers de leur nature et ne deviennent immeubles que par la volont6 du propri6taire, toujours A ]a condition qu'il y ait destination h perpituit6 au fonds et pour I'avantage du fonds.

Si d'autres autoritis sont n6cessaires pour complter cette 6num6ration qui illustre l'unainimit6 de la jurisprudence, on peut rif6rer h Cloutier v. Cloutier (4); Ville de Longueuil v. Crevier (5); Donohue Brothers Registered (1) (1898), Que. S.C. 467.

(3) (1910), 39 Que. S.C. 388 at 392. (2) (1890), S.C.R. 1 at 20.

(4) (1934), 40 R. de Jur. 494. (5) (1886), R.L.O.S.

v. La Corporation de la Malbaie (1); Anderson v. Poirier (2); Nadeau v. Rousseau (3), notes de Rivard J.; St-Pierre v. Shugar (4); Diamond Shoe v. Turcotte (5).

HeBOKE Les appelants ont invoqu6 A 1'appui de leurs pr6tentions, l'arrit de M. le Juge en chef Tyndale rendu dans la causeMIS^ cueD'ECOLES DE de Baum v. St-Casimir Lumber and Manufacturing Co. Ltd (6), oii le jug6 est le suivant:

Machinery in a sawmill cannot be considered as immoveable by destination if it appears that the machines which were attached to the ground floor were so attached by bolts penetrating into the cement, that they could be removed without damage to the machines and without damage to the floor except that holes were left in the cement.

The same applies to machines attached to the upper floor by bolts which passed through the wooden floor and were fastened on the other side by nuts screwed on to the bolts. These machines could also be removed without damage to themselves and without damage to the floor except that the holes made by the bolts, remained.

A la page 393, M. le juge Tyndale dit:

It is, however, now well settled by our jurisprudence that the machines cannot, for that reason alone, be considered as immoveables by destination: Roy v. Lamontagne K.B.

They must also be attached to the premises by the proprietor for a permanency, within the meaning of art. C.C.

On voit done que le savant juge base sa d6cision sur le jugement de la Cour du Banc du Roi dans Roy v. Lamontagne (7), oii il a ti d6cid6 ce qui suit:

Utensils employed in the making of maple sugar (griment de sucrerie) are moveables and they cannot 'be treated as immoveables by destination, unless it is established that they were converted into immoveables, by attachment for a permanency according to the terms of article C.C. Le jug6 de cette cause, tel que d6termin6 par l'arrftiste, peut, en effet, induire en erreur, mais l'analyse des raisons donn6es par les divers juges de la Cour d'Appel, doit, je crois, laisser des doutes sur la v6ritable port6e de ce jugement. Le d6fendeur r6clamait des ustensiles employds h la fabrication du sucre d'6rable, et all6guait qu'ils 6taient des immeubles par destination, et ne pouvaient 6tre 1'objet d'une saisie de bonis. Mais, dans cette cause, aucune preuve n'avait t6 offerte, et c'est sur une admission de faits, 6videmment incomplite, que le jugement de la Cour (1) [19241 S.C.R.

(4) (1916), 22 R.L.N.S.

(2) (1898), Que. S.C. 283.

Que.

(3) (1928), 44 Que. K.B. 545.

(6) [19501 Que. S.C. 391.

(7) (1936), 60 Que. K.B.

a 6t6 prononc6.

II manquait un 616ment, que les juges Crrr signalent et qui semble 6tre la cause d6terminante de leur decision, c'est l'intention de fixer ces ustensiles h perpituelle demeure.

Le juge Walsh dit, en effet, A la page 136:

There is nothing in the submitted facts to indicate that the seized moveables were placed on this land for a permanency. These objects are, Taschereau J by their nature, moveables; the intention of the owner to convert them has to be deduced from circumstances. They did not adhere to lands or tenements. The seized effects do not fall into the category of objects submitted by the Code

(379 C.C.)

to illustrate the principle of permanency that the Code emphasises.

A la page 151, M. le juge Saint-Jacques dit ce qui suit: Si le dossier contenait une description de placement dans la cabane A sucre des objets mobiliers qui sont utilis6s pour la conversion de l'eau d'rable en sirop et sucre, peut-itre pourrait-on en conclure que le propri6taire a entendu les immobiliser, parce qu'il les aurait plac6s h perp6tuelle demeure, ou incorporis A cet 6difice qui s'appelle "la cabane A sucre". En I'absence d'une telle preuve, je dois mettre sur le mime pied tous les objets revendiquis qui, de leur nature, sont essentiellement mobiliers. Ils ont gard6 leur caractbre tant et aussi longtemps qu'ils sont rest6s entre les mains du demandeur et ils ne 'avaient pas perdu lorsque I'immeuble a 6& saisi et vendu par le sh6rif, le 9 octobre 1934. Le d6fendeur ne les a point acquis en se portant ench~risseur et adjudicataire de cet immeuble. Ces objets sont rest6s la propri6t6 du demandeur, et c'est & bon droit qu'il en fait la revendication.

Dans cette cause, M. le juge Galipeault a concouru dans les raisons donnies par M. le juge Saint-Jacques. Dans 1'appr6ciation de ce jugement de Roy v. Lamontagne M. le juge Gagn6, dans la pr6sente cause, dit ce qui suit A la p. 650:

faut remarquer aussi, quant & Roy v. Lamontagne, que cette cause est dbcid6e sur une admission de faits ainsi ridigbe. Je ne trouve que le texte anglais dans les notes de M. le juge Walsh:

The seized effects were in the sugar-shanty at the time of the sheriff's sale; there they have remained; they are utensils used in the operation of collecting and reducing maple sap.

Comme on le voit, il n'est aucunement question de placement sur les lieux, A perp6tuelle demeure, ni d'objets n6cessaires A la pr6paration du sucre d'6rable. Mm. les juges Dorion et St-Jacques le signalent. Lorsqu'ils ajoutent que ces objets mobiliers doivent 6tre attach6s au fonds pour devenir immeubles par destination, ils expriment une opinion qui n'est pas essentielle a la solution du litige.

On peut se demander, je crois, si la Cour n'efit pas prononc6 autrement dans un cas d'immobilisation industrielle comme celui qui nous est soumis.

Quelques autres d6cistions de cette Cour et du Conseil Priv6, et qui ont 6t6 cit6es lors de l'audience, m6ritent aussi quelques consid6rations. Cependant, je dois signaler qu'A mon sens elles n'ont aucune application. Ainsi, dans la cause de The Lower St. Lawrence Power Company v.

L'immeuble Landry, Limitge (1), il a 6t6 d~cid6 que les tuyaux, les poteaux, les fils et les transformateurs compris dans un systime d'6clairage 6lectrique, 6rig6 dans les rues d'une municipalit6 sont immeubles. Cette immobilisation ne 1'est pas en vertu des arts. 379 et 380, mais elle l'est al. en vertu de l'art. 376, 6tant des immeubles par nature.Taschereau La mime riflexion doit s'appliquer au sujet de la cause de Montreal Light, Heat and Power Consolidated and others v. The City of Outremont (2). Cette cause fut aussi d6cid6e en vertu de 'art. 376 C.C. et se rapportait aux tuyaux conduisant le gaz A 6clairage dans les rues de la ville d'Outremont.

Ces tuyaux furent aussi d6clar6s des immeubles par nature.

La cause du Bell Telephone Company of Canada v.

Ville St. Laurent (3) fut aussi d6cid6e sous l'empire de 'art.

376 C.C. Le Conseil Priv6 a d6cid6 qu'un standard t6l6phonique appartenant au Bell Telephone dans un immeuble dont la compagnie n'6tait pas le propri6taire, n'6tait pas un immeuble par nature. I n'a pas, par cons6quent,

6t6 question de d6terminer si ce standard til6phonique 6tait immeuble par destination, vu que la condition essentielle de l'immobilisation par destination ne se prdsentait pas, vu que la compagnie n'6tait pas propri6taire h la fois du standard et de la bAtisse oil il

6tait situ6. Voici ce que dit Lord Thankerton, A la page 79:

De l'ensemble de toute cette jurisprudence il me paraft ressortir que l'art. 379 C.C., qui n'exige que le placement d'un objet a perpituelle demeure sur un fonds, et qui n'est pas limitatif, dans les exemples qu'il donne, est suffisant par lui-mime pour immobiliser un meuble par destination, sans qu'il soit nicessaire d'avoir recours A 1'art. 380 pour d6terminer le mode d'immobilisation.

Ce dernier article, comme d'ailleurs

'art. 525 C.N., cr6e une pr6somption juris tantum d'immobilisation pour les objets que l'on attache A un fonds, sans ndcessit6 aucune pour l'exploitaet at.

ton de ce fonds. Ces deux arts. 379 et 380 envisagent done des situations diff6rentes.

Je crois que la question est parfaitement resumee par deux auteurs modernes. M. Marler dans "Law of Real a e

~Property" (1932), p. 7, dit avec raison ce qui suit:

How are we to know with what intention a movable was placed by the land-owner on his land?

Can he say that a movable placed on his land is or is not immovable?

If he can, can he not change his mind? We cannot conceive it to be in the power of any person to determine at his pleasure a movable so placed to be movable or immovable, to say that it is immovable if seized as a movable, or vice-versa. His intention is not to be gathered from what he may say, even in the most formal manner, but from the mode of its attachment to his land, or if it is not attached at all, but simply rests on it by its own weight, or if very lightly attached or capable of being removed without breakage, from the purpose for which it has been placed on his land. But more is necessary. For whatever purpose it was placed on his land, the intention to place it there for a permanency, must be manifest, and, as we have to exclude any verbal expression, we have to look to the thing itself for the evidence of such intention.

It may be added that the attachment must be for the purpose for which the land is destined, or in the quaint French of the year-book, pour le profit de l'inhdritance.

"The mode of annexation is of a comparatively small moment, the purpose of the annexation and the intent with which it was made being, in most cases, the important consideration. Physical annexation is not indispensable, provided the article is of an accessory character and, in some way in actual or constructive union with the principal subject and not merely brought upon it. It is true the mode of annexation, in the absence of other proof of intent, may become controlling, as where it is in itself so inseparable and permanent as to render the article necessarily a part of the realty, and even in the case of a less thorough method, the manner of attachment may still afford convincing evidence that the intention was to make the article a permanent accession.

Still, there is no unvarying test; and neither the mode of annexation nor the manner of use can ever be said to be entirely conclusive."

This is the American doctrine (Warvelle, Real Property), and it is similar in that respect to our own.

M. le professeur Beaudoin, h son tour, r6sume ainsi le problme dans son Droit Civil de la Province de Qu6bec, et A la page 360, il exprime ainsi ses vues:

La jurisprudence qu6becoise a semble-t-il d6bord6 les cadres de Particle 379 C.C. Bien que n'adoptant pas une ligne de conduite aussi lib&rale qu'en France, le texte s'y opposant, elle a tout de mame 6t6 trbs loin dans I'extension de l'art. 379 dont 1'6numbration n'est pas consid&ire comme limitative, ne pouvant 6tayer son interpritation sur la notion de service et d'exploitation du fonds, elle a donn6 un sens trbs large A l'expression "objets et autres choses semblables" vis6e au texte. Elle a d'autre part congu la notion de perp6tuelle demeure comme une notion moins mat6rielle qu'intentionnelle rejoignant ainsi l'attitude de la jurisprudence frangaise dont elle s'est visiblement inspirie. Dans les cas elle ne pouvait faire appel A l'incorporation, elle a invoqu6 la notion de perpituelle demeure qui foue done ici un r6le presque identique a celui du service ou de l'exploitation du fonds du droit frangais.

(Ce sont mes italiques partout.)

Il est int6ressant 6galement de lire le jugenent renduTachereau J. par la Cour d'Appel dans la Compagnie de T6l6phone - Saguenay-Qu6bec v. La Ville de Port Alfred et les Commissaires d'6coles pour la municipalit6 de Port Alfred (1). Dans cette cause, on a d6cid6 qu'un standard t6l6phonique plac6 dans une maison appartenant h la compagnie de t6hlphone Saguenay-Qubbec, est un immeuble par destination, s'il est plac6 h perp6tuelle demeure suivant les exigences de l'art. 379 C.C. Dans cette cause, M. le juge Pratte, avec qui s'accorde M. le juge Galipeault, dit h la page 860:

A mon avis, la raison de la ragle pos6e par 1'art. 379 C.C. est que, dans l'esprit du propri~taire, certains objets mobiliers sont n6cessaires pour compl~ter le fonds sur lequel ils sont placis, en le rendant tel que le propri6taire veut qu'il soit. Or, dans l'espice, il ne fait pas doute que le standard t6l6phonique n'a pas 6t6 install6 provisoirement, mais pour former avec le bitiment qui 'abrite une centrale til6phonique.

Sans ce standard, l'immeuble ne serait pas ce que la demanderesse a voulu qu'il fflt. Enfin, dans la pr6sente cause, je m'accorde avec les remarques suivantes de M. le juge McDougall, de M. le juge Martineau et de M. le juge Gagn6. M. le juge McDougall dit (2):

In the light of the foregoing it cannot be said that the machinery in question was placed in the building for a temporary purpose. It is quite clear that it was intended that it should remain certainly indefinitely, and as long as each machine could serve the purpose of the industry. Without further labouring the case, I may say that, in my opinion, insofar as such things can be permanently used they were so placed in the present case. In consequence the answer to the final question is in the affirmative, namely that the machines became immobilized by destination.

M. le juge Martineau s'exprime ainsi (3):

Je ne crois pas que tel soit I'effet de cet article 380 C.C. qui me semble tout simplement vouloir dire que, dans les cas qu'il mentionne, il devra Ztre pr6sum6 que les objets ainsi attach6s ont t6 plac~s par le propridtaire sur son fonds perpatuelle demeure.

(1) [19551 Que. Q.B. 855, affirmed,

(2) [19561 Que. Q.B. 639 at 647. post, p. 512.

(3) Ibid. at p. 652.

Il dit 6galement (1):

Cror

Ceci ne veut pas dire qu'il suffirait A un propridtaire de placer des objets sur son fonds, sans intention arrit~e de les enlever un jour, pour les rendre immeubles par destination, car alors ]a plupart des meubles meublant les maisons d'habitation occupies par leur propridtaire seraient ainsi immeubles. II faut de plus qu'ils soient des accessoires indispensables de limmeuble. II faut qu'il y ait entre eux et le fonds un rapport de destination, c'est-A-dire qu'ils soient affectis au service de l'immeuble, pour me servir des expressions de Planiol et Ripert. J'ajouterai que ce Taschereau J. rapport de destination peut Stre aussi entre ces objets et l'utilisation du fonds, ainsi qu'il apparait clairement des deux cat~gories d'objets mentionn6s au deuxibme paragraphe de Particle 379 C.C.

Et, enfin, M. le juge Gagn6 est tris cat6gorique dans son opinion (2):

Exiger que tous ces objets soient attach6s au fonds, c'est-A-dire leur appliquer Particle 380 pour qu'ils deviennent immeubles par destination, serait rendre inutile et inapplicable ce texte de ]a loi qui est pourtant trbs clair.

On reconnait que la perp6tuelle demeure est une question d'intention du propridtaire mais que la preuve de cette intention doit r~sulter des faits mat6riels constat~s et non pas de d~clarations que peut faire le manufacturier. Ceci, je crois, est 4vident.

II me semble que lorsqu'un propri6taire d'usine installe dans cette usine les machines et I'outillage qui sont n6cessaires A son exploitation, il en r~sulte une prisomption trbs forte d'installation A perp6tuelle demeure, surtout lorsqu'il s'agit de manufactures aussi importantes que celles poss6ddes par les mis en cause.

lui appartient de prouver que ces machines et cet outillage y 6taient plac6s temporairement, mais il ne lui suffit pas de le dire.

Je dois ajouter que les machines, dans la pr6sente cause, sont attach6es au sol, pour empicher, dit-on, la vibration. M~me si ces attaches mat6rielles ne sont pas suffisantes pour satisfaire les exigences de l'art. 380, elles r6vilent sfirement l'intention de la perpituelle demeure, que requiert 379 C.C. C'est, d'ailleurs, 1'id6e exprimbe par M. Marler, supra, quand il dit: "The manner of attachment may still afford convincing evidence that the intention was to make the article a permanent accession."

Pour conclure, je suis d'opinion que la liste des machines, dite "liste supplimentaire", 6numbre des immeubles par destination, qui doivent en cons6quence 6tre port6s au r6le d'6valuation. Ces machines sont en effet placges stir le fonds pour I'exploitation des industries; elles y sont indispensables, n6cessaires A leurs op6rations, et sont des accessoires essentiels aux immeubles oi elles sont placies At

(1) At

& perp6tuelle demeure. Ceci satisfait compl6tement les exigences de l'art. 379 C.C. sans qu'il soit nicessaire de recourir h l'art. 380 C.C. pour compl6ter l'immobilisation. En r6sum6, je crois que le Code civil de la province de C' Qu6bec et le Code frangais en ce qui concerne 1'immobilisation par destination, diffbrent sous certains aspects. En France, cette immobilisation sans la n6cessit6 de "placement A perp6tuelle demeure" est complite, si les mobiliers sont affectis au service de l'immeuble. Mais A part ce lien intellectuel qui sert h l'affectation du meuble au service de 1'immeuble, il existe aussi une immobilisation par un lien mat6riel, lorsque le meuble est attach.6 A l'immeuble A perp6tuelle demeure, conform6ment aux dispositions du Code.

Les articles 379 et 380 C.C., de la province ont plusieurs points de similitude avec les articles du Code frangais. Ici cependant, la n6cessit6 de la perp6tuelle demeure est imp6rieuse pour destiner un meuble A 1'immobilisation. On reconnait 6galement ici 1'immobilisation par attaches physiques, comme en France d'ailleurs, mais ces attaches ne cr6ent qu'une prisomption juris tantum.

Les mots perp6tuelle demeure" n'excluent pas n6cessairement la possibilit6 du remplacement ou de l'enlevement de la machine. Une machine, comme dans le pr6sent cas, placde pour l'exploitation d'un fonds, avec l'id6e de la laisser tant qu'elle sera en 6tat de fonctionner de fagon utile ou profitable, malgr6 que 1'on puisse pr6voir un temps elle sera d6subte, ne cesse pas pour cette raison d'6tre affect6e h 1'immeuble h perp6tuelle demeure au sens 16gal de cette expression.

Je crois done que les appels doivent 6tre rejetis avec d6pens contre les appelants devant toutes les Cours. Cependant, il n'y aura pas d'ordonnance quant aux frais contre la cit6 de Sherbrooke devant cette Cour.

J.:-This appeal involves the interpretation of arts. 379 and 380 of the Civil Code, the particular question for decision being whether machinery in use in premises of the various appellants is immoveable within the meaning of these articles, and thus taxable under the provisions of the Cities and Towns Act, R.S.Q. 1941, c. 233, as amended. It having been found as a fact by both Courts below that there was no actual incorporation of any of the machinery into the various buildings, the question resolves itself into one of the proper interpretation of the words "A perp6tuelle demeure" in these articles. I EODE therefore leave "incorporation" out of the discussion. Keal.

The Court of Appeal (1) has held that these words ought to be construed in the sense of "indefinitely" but that the intention to place a perpituelle demeure

. . . must appear from the circumstances of the placing. The owner-or in this case the operator of the industry-may not by his mere declaration immobilize a moveable, to quote the language of McDougall J. at p. 645. Gagn6 J. expressed the same view as follows at p. 650:

On reconnait que la perp6tuelle demeure est une question d'intention du propridtaire mais que la preuve de cette intention doit r6sulter des faits matiriels constatis et non pas de d~clarations que peut faire le manufacturier. Ceci, je crois, est 6vident.

In determining the question of intention, however, these two members of the Court had resort exclusively to the evidence as to what had in fact been in the minds of the officers of the various appellants when the machinery was installed, thus violating the principle they had just laid down. McDougall J. said at p. 646:

Upon an examination of the testimony of the Superintendent (Mills) of Dominion Textile Company, it would appear that all the machines are placed in their plants to remain there indefinitely, to be removed only under certain conditions such as obsolescence, change of demand for products for which certain machines are used, improved machines to replace old machines and other analogous reasons.

Gagn6 J., who agreed with McDougall J., said at p. 650: Or, le r6sum6 de la preuve que donne le juge de premibre instance et que reproduit M. le juge McDougall d~montre parfaitement que toute la machinerie dont on demande la mention au r8le d'6valuation, comme immeuble, 6tait bien placbe dans cette usine non pas temporairement mais pour aussi longtemps qu'elle serait utile.

Articles 379 and 380 contain no express definition of the expression "a perp6tuelle demeure", which is derived from the French law existing in Lower Canada when the Code was drafted in 1866. Its meaning at that time is, moreover, not doubtful.

(1) [19561 Que. Q.B. 639.

Pothier, in his Trait6 de la Communaut6, nos. 47 and following, to which the codifiers refer, in discussing art. 90 of the Custom of Paris, points out that it imperfectly Setal expressed the existing law in that there were things which, without being attached "A fer et A clous", were considered "faire partie" of a building, and others which although attached "h fer et A clous", were not to be so considered. The author states at no. 35 that vine props, although lightly attached to the land and taken out in the winter time, are considered as part of the land

In no. 36, he states that a windmill is considered to constitute part of the land upon which it is placed because it is placed "pour perp6tuelle demeure" although it is not attached at all. The meaning of these words comes out very clearly in these references and also in no. 48, where Pothier contrasts the situation where things that are placed "n'y sont que pour un temps."

No. 61 contains a further illustration, namely, artillery in a chateau or a fortress which, although not physically attached

As a further illustration the author cites things which are necessary for the celebration of divine service in a chapel. They are considered to be immoveables because they serve to complete the chapel which would not be a chapel without them. He distinguishes the case where these things are not in a chapel but in the mansion house of the seigneur in Paris. In such case they are moveables as the house is not "6tabli chapelle pour toujours".

The corresponding English expression "for a permanency" must be interpreted on the same footing as the words "A perp6tuelle demeure".

Its meaning is well brought out in the Oxford Dictionary where "a permanent way" is defined as "the finished road-bed of a railway, as distinguished from a contractor's temporary way".

In the Court below both McDougall and Gagn6 JJ. would have construed the words "A perp6tuelle demeure" sHERaE in the sense I have referred to above had they not been misled as to the effect of the words "tant qu'ils y restent" in art. 379. They excluded this meaning by reason of the D'EcoLEs

SHERBROOK Epresence of the words "tant qu'ils y restent". These words are merely declaratory. They do not operate to affect the Kellock J. meaning of the words "A perp6tuelle demeure". In Baudry- Lacantinerie, Droit Civil, 3rd ed. 1905, vol. 6, p. 84, no. 92, the authors state:

L'immobilisation par destination, 4tant cr66e par Ia volont4 du propri6taire, peut cesser par une volont6 contraire, c'est-1-dire dis que cesse la cause qui avait produit I'immobilisation.

Similarly, Beudant, vol. 4, p. 125, no. 124:

Pour mettre fin A I'immobilisation il suffit que le propri~taire supprime le rapport de destination qui reliait l'objet mobilier au fonds. While, as already stated, arts. 379 and 380 contain no express definition of the expression

"A perp6tuelle demeure", they do contain illustrations of what is involved. Article 379 provides that "moveable things which a proprietor has placed on his real property for a permanency" (h perpituelle demeure) or which he has "incorporated therewith" are immoveable by their destination, so long as they remain there. The article proceeds to provide: "Thus, within these restrictions" certain described classes of objects become immoveable, i.e., by being placed on the land perpdtuelle demeure or by incorporation. The last paragraph of the article reads:

Sont aussi immeubles par destina- Manure, and the straw and other tion les fumiers ainsi que les pailles substances intended for manure, are et autres substances destin6es b le likewise immoveable by destination. devenir.

One of the sources in the old law to which the codifiers point in the case of this particular provision is Pothier, Commentaires, supra, no. 40, which reads in part as follows: Les pailles qui sont n6es dans une terre, et les fumiers qui y sont faits par les animaux qui servent A son exploitation, 6tant dis leur naissance destin6s & demeurer toujours dans cette terre, A y 6tre enterris pour la fumer, et A 6tre par Ia en quelque fagon identifi6s avec cette terre, sont rdputis en faire partie . .

Comme c'est cette destination qui fait regarder les pailles et fumiers comme faisant partie de la terre, il faudrait d6cider autrement si lusage du pkre de famille 6tait de les vendre plut6t que de les employer A fumer sa terre: ils seraient en ce cas r6putis meubles, . . .

Manure and straw intended for manure became immoveable by destination under the old law if the intention of the proprietor was to use them to fertilize his lands rather than to sell them. The last paragraph of art. 379 reflects that law clearly.

It may be relevant to point out that the intention of the Provincial Legislature in 1866 was as stated in 20 Kellock J. Vict., c. 43, ss. 4 and 6, which read:

4. The said Commissioners shall reduce into one Code, to be called Civil Code of Lower Canada, those provisions of the Laws of Lower Canada which relate to Civil Matters and are of a general and permanent character ...

6. In framing the said Code(s), the said Commissioners shall embody therein such provisions only as they hold to be then actually in force, and they shall give the authorities on which they believe them to be so; they may suggest such amendments as they think desirable, but shall state such amendments separately and distinctly, with the reasons on which they are founded.

The codifiers did not anywhere state that arts. 379 and 380 included any amendment of the existing law.

Accordingly, the last paragraph of art. 379 provides an example of things which "likewise" become immoveable, i.e., in the same manner as other moveables by being placed on land & perp6tuelle demeure or by incorporation. In my opinion the word "likewise" brings out the meaning of "aussi" in the French version, which is "most consistent with the provisions of the existing laws on which the article is founded": art. 2615.

Before considering the terms of the first paragraph of art. 380, it is convenient to consider its last paragraph, which reads:

Les glaces, les tableaux et autres

Mirrors, pictures and other ornaornements sont cmns6s mis A perments are considered to have been p6tuelle demeure, lorsque, sans eux, placed permanently when without la partie de l'appartement qu'ils them the part of the room they couvrent demeurerait incomplite ou cover would remain incomplete or imparfaite.

imperfect.

What is meant by "incomplete" and "imperfect" in this context can be fully understood only by reference to 89512-71

*500

SUPREME COURT OF CANADA the former law. The codifiers refer, inter alia, in this connection to Pothier, Commentaires, supra, nos. 47 et seq., where the author lays down certain rules as to the interpretation of art. 90 of the Custom of Paris. It will be sufficient to quote parts of nos. 53 and 55:

63. Troisibme rbgle.-Les choses qui peuvent facilement Stre d6plac6es Kellock J. du lieu elles sont, ne laissent pas d'Atre cens6es faire partie de la maison, lorsqu'elles y servent A6 compl6ter la partie de la maison oil elles sont places, quum posita aunt ad integrandam domum: mais, si elles n'y servent que d'ornement et d'ameublement, ou pour l'exercice du m6tier de la personne qui habite la maison, si posita aunt ad instruendam domum, elles ne sont pas cens6es faire partie de la maison, et sont de simples meubles. 55. A l'gard des glaces et des tableaux qui sont encadris dans une chemin6e; si ce qui est derri6re la glace ou le tableau, sont les briques de la chemine, ou quelque planche qui ne soit pas de m~me parure que le reste de la cheminde, en ce cas la glace ou le tableau parait 6tre mis pour compl6ter cette partie de la maison: car la chemine serait imparfaite, et il manquerait quelque chose, si derribre le tableau on la glace il n'y avait que les briques, ou quelque planche de parure diffirente du reste de la chemin6e.

Le tableau ou la glace 6tant done en ce cas mis ad integrandam domum, il est cens6 en faire partie: Quae tabulae pictae pro tectorio includuntur, aedium aunt; L. f. 3, ff. de Act. empt. Au contraire, si ce qui est derribre la glace ou le tableau, est de mime parure que le reste de la cheminde, en ce cas la chemin~e ayant toute sa perfection ind6pendamment de la glace qu'on y a attach6e, on ne peut pas dire, en ce cas, que la glace serve ad integrandam domum; elle ne sert que ad instruendam domum, et elle ne doit pas, suivant notre principe, 6tre cens6e faire partie de Ia maison, mais elle doit 6tre regard6e comme un meuble.

Read against the background of the existing law, the intent of the last paragraph of art. 380 is quite plain. Removal of an object will, by reason of the condition of the wall behind it, demonstrate whether or not it was placed "h perp6tuelle demeure".

That this paragraph is merely another example of the application of a principle which is not limited to ornaments is, I think, quite clear. It could not be contended merely because it is not an "ornament" that a travelling crane, such as is to be seen in any steel-fabricating plant, is not as much a part of the entire immoveable as are the steel uprights which are embedded in the earth and support the tracks upon which the crane rests and travels back and forth in the course of its operation. The crane serves to complete the rest of the structure which would be not only imperfect but useless without it.

V., The first paragraph of art. 380 is as follows:

This paragraph provides another means of ascertaining whether the intention of the owner was to place perp6tue lle demeure. In this instance it is from the durable nature of the bond by which the moveable has been fastened to the realty that the intention is to be gathered. It is clear from the above discussion that, contrary to the contention of the appellants, this paragraph does not provide the exclusive rule by which the intention to place & perptuelle demeure is to be determined. The opening language of art. 379 is the governing language. It is the which become immoveables. Both paragraphs of art. 380 merely furnish objective means by which the intention of the proprietor may be ascertained.

Moreover, I do not think the word "attached" in the early part of art. 380 means "physically" attached. One would hardly say of a thing that it will be "considered" as being "physically attached" to realty if it is "actually fastened" thereto by a visible bond. That would be pure tautology. Rather it would be said that a thing is to be considered as being "joined" or "united" or "annexed" or "appropriated" (affect6) to the realty when fastened to it by a material tie. It is in that sense, in my opinion, that the word "attached" is used in art. 380.

In commenting on the meaning of arts. 524 and 525 C.N., Dalloz, R6pertoire, vol. 6, vo. Biens, no. 108, says: 5ft1 immeubles les animaux attachis k la culture; d'oii il r6sulte assez mani- C orfestement sans doute que, dans les dispositions qui nous occupent, le mot attachi doit s'entendre mame d'une union purement morale, et qu'en d'autres termes, un objet est attach6 A, un immeuble dis qu'il y a 6t6 plac6 pour son service ou son agriment, dis qu'il y a t6 affectd. Ainsi done, _E pour que la premibre condition d'immobilisation soit remplie, il est n6cessaire, il est indispensable que l'effet mobilier ait t affecti de fait et non pas seulement d'intention & un immeuble; mais il n'est point exig6 qu'il y ait entre 'un et I'autre un lien mat6riel.

Whether or not the author's view is to be taken as correctly interpreting the provisions of arts. 524 and 525 C.N., it does, in my opinion, express by analogy the correct approach to the first paragraph of art. 380, namely, as illustrative of one type of evidence from which the intention of the proprietor is to be gathered.

Before considering the effect of paragraphs numbered "1" and "2" of art. 379 C.C., it should be observed that while these two provisions are expressed in the same language found in the first part of art. 524 C.N., the objects thereby described become immobilized under the French Code merely by being placed upon land "pour le service et I'exploitation de ce fonds" and not "A perp6tuelle demeure". This should be clear merely by comparing the language of the two articles, but two commentators upon the French Code may be cited: Baudry-Lacantinerie, Droit Civil, 3rd ed. 1905, vol. 6, p. 78, no. 85; Colin-Capitant (1953), vol. 1, p. 833, no. 1447(c).

It follows that the view given effect to in a number of decisions in the provincial Courts that the doctrine of "industrial" or "agricultural" immobilization provided for by the first part of art. 524 C.N. also obtains under art. 379 C.C., is erroneous. That contention was negatived as long ago as 1877 in Wyatt v. Levis & Kennebec R. R. Co. (1), where Meredith C.J., in delivering the judgment of the majority, called attention to the difference in the two Codes and said, at p. 226:

I therefore find it impossible to agree in the opinion that as to the matter under consideration in this case, the provision of the French code, and of our code are in principle the same. On the contrary I think that the realization [immobilization] of moveables by reason of their being placed upon a property of a particular kind for its service et exploitation, which is expressly allowed by the French code, is wholly unknown to our (1) (1880), 6 Q.L.R. 213.

There have been other judicial expressions to the same effect since that time.

While the codifiers were instructed by s. 7 of the provincial statute, 20 Vict., c. 43, that the Code should be framed upon the same general plan and should contain, as

"" nearly as might be found convenient, the like amount of detail upon each subject as the French Code, and while they point out, at p. 141 of their second report, that the similar- Kellock J. ity between the law of Lower Canada and that of France at the time of the codification in France might have made it possible for the Provincial Legislature to have permitted the adoption of the Code Napol6on, yet:

. . . the legislature has willed otherwise. It has in truth indicated the

French code as a model with respect to the plan to be followed, as to the division of subjects and as to the details to be furnished on each; but all that is only accessory and regards the form; as to the substance, it is declared that the code to be made shall be composed exclusively of our own laws. What is law in force should be included, what is not must be excluded, and can, at most, only be proposed apart as an admissible alteration.

Provincial legislation in Quebec in recent years has emphasized that immobilization by "industrial exploitation" is not to be equated with immobilization by destination under the Civil Code. In 1941 the relevant section of the Cities and Towns Act, R.S.Q. 1941, c. 233, s. 488, was as follows:

488. Les immeubles imposables dans la municipalit6 comprennent les terrains, les constructions et les usines qui y sont 6righes et toutes am6liorations qui y ont 6t6 faites, de mime que les machineries et accessoires qui sont immeubles par destination ou qui le seraient, s'ils appartenaient au propri6taire du fonds . . .

In 1943, by c. 37, s. 5, s. 488 was repealed and the following substituted:

488. Les immeubles imposables dans la municipalit6 comprennent les terrains, les constructions et les usines qui y sont 6rig~es et toutes am6liorations qui y ont 6t6 faites, de m~me que les machineries et leurs accessoires placis dans les usines et servant a leur exploitation, quel que soit le propri6taire de ces machineries et accessoires . . .

In 1945, by c. 53, s. 1, the section as enacted by the statute of 1943 was repealed and the section as it read in the revised statutes of 1941 was restored.

It is therefore plain that in the view of the Legislature, the doctrine of industrial exploitation does not exist under art. 379 C.C.

Crrvor

DE in their context, as follows:

379. Les objets mobiliers que le propri6taire a placds sur son fonds i perpituelle demeure, ou qu'il y a incorpords, sont immeubles par destination tant qu'ils y restent.

Ainsi sont immeubles, sous ces restrictions, les objets suivants et autres semblables:

1. Les pressoirs, chaudibres, alambics, cuves et tonnes;

2. Les ustensiles nicessaires

I'exploitation des forges, papeteries et autres usines.

Sont aussi immeubles par destination les fumiers ainsi que les pailles et autres substances destin6es A le devenir.

379. Movable things which a proprietor has placed on his real property for a permanency or which he has incorporated therewith, are immoveable by their destination so long as they remain there. Thus, within these restrictions, the following and other like objects are immovable:

1. Presses, boilers, stills, vats and tuns;

2. All utensils necessary for work. ing forges, papermills, and other manufactories.

Manure, and the straw and other substances intended for manure, are likewise immoveable by destination. In this situation there is nothing, in my opinion, to be gained by saying that, by reason of the inclusion in art. 379 of paras. "1" and "2" and the last paragraph, which deals with fertilizers, the article recognizes a limited industrial and agricultural immobilization provided the objects in question have been placed on the land "h perp6tuelle demeure". That a thing has been placed on his land by the proprietor (, perpituelle demeure is the sole requirement, in the absence of incorporation.

In my opinion, therefore, only confusion can result from the employment of such terms, and some of the decided cases illustrate that such confusion has resulted.

Returning then to the general rule enunciated in the opening paragraph of art. 379, the words "A perp6tuelle demeure" must receive the same meaning as applied to the classes of things described in the paragraphs numbered "1" and "2" as elsewhere in that article and in art. 380. Was the intention at the time of placing, as in the case of manure or straw intended for manure, that they should remain "toujours"? If fastened in a durable manner, as described in the first paragraph of art. 380 or if not removable without breakage or without destruction or deterioration, or if they serve to complete or perfect the realty, the question must be answered in the affirmative.

It will be convenient to set out the numbered paragraphs Paragraphs "1" and "2" are again, and expressly so, illustrations of the general rule. Presses, boilers, utensils, etc., are immoveable "sous ces restrictions", i.e., if placed "A perp6tuelle demeure".

In the case at bar it is paragraph numbered "2" which is the relevant paragraph.

According to the finding of the learned trial judge, confirmed by the Court of Appeal, the machinery here in question is not in any way fastened to the realty so as to come within the description contained in the first paragraph of art. 380. It was, however, placed in the respective manufacturing plants with the intention that it should not be removed until necessitated by "obsolescence, change of demand for products for which certain machines are used, improved machines to replace old machines and other analogous reasons", to quote from McDougall J. at p. 646. This is to say of the machinery what was said by Pothier in the passage already quoted, where, in speaking of vine props, he said they were "destin6s ' y servir a cet usage jusqu'h ce qu'ils soient entibrement us6s, et qu'ils ne puissent plus servir".

The buildings themselves where the machinery is placed, are of a character designed for the carrying on of the respective industrial processes for which the machines were acquired.

At the time when Pothier wrote, industrial development had not, of course, reached the stage of modern times, but Pothier touches upon the present question in his Trait6 de la Communauti, (supra), in para. no. 59, where, in speaking of moveables Which serve to "complete" the building in which they are found, he says:

Under para. "2" the codifiers also refer to V Pandectes Francaises, pp. 66 and 67. On the latter page the word "ustensiles" is used, not in the narrow dictionary sense of "vessels" or "tools" but with a much larger signification. The paragraph reads:

A judgment of the Parliament of Flanders on April 7, 1780, is referred to as the basis of the statement in the last sentence. I have not been able to locate the full text of that judgment but have seen only the reference to it in Merlin, vol. 20, p. 150.

It would therefore appear that even under the old law before the French Code not only the large objects physically attached to the refinery building, as described by Pothier, but "tous les autres ustensiles" of the refinery were also considered immoveables for the reason that they served to complete the building for the purpose for which it was designed or applied, namely, a refinery.

The governing principle is perhaps better understood by comparing the "ustensiles" mentioned above with such articles as household furniture. A chateau or a fortress is not complete as a chateau or a fortress without the artillery necessary for its defence, but both the chateau and the fortress would be complete, as such, without the furniture necessary for the comfort of the occupants. Similarly, the chapel attached to the chateau was not conisidered complete as a chapel without the things which served the object for which it was built, namely, divine service.

On the other hand, the room in the mansion house in Paris used by the seigneur while living there for the purpose of divine worship, remained complete as a room when no longer used for that purpose, as it was not built or designed for use as a chapel.

It is this principle which is invoked, in my opinion, by art. 379 in the case of the classes of things described in para. "2". What is envisaged is a building designed for the carrying on of the enterprises therein mentioned. A papermill building without "all utensils necessary for working" the mill would not be a complete paper-mill. The words "other manufactories", in my opinion, make it clear that a factory used for a particular manufacturing purpose is none the less within the intendment of the paragraph although it is capable of being used for other kinds of manufacturing processes with other machinery.

Without the necessary machinery a factory is not a factory. The building is merely shell.

In my opinion, therefore, if the proprietor of a building suitable for an industrial process places in it machinery for 'SDE the purpose of carrying on that process permanently and not merely temporarily, such machinery becomes immobilized under art. 379 whether any part of it does or does not fall within the first paragraph of art. 380. The principle is not displaced merely because the same building could be devoted equally well to some other industrial purpose.

If such be the intention of the proprietor at the time of placing the machinery, the possibility of the occurrence of some vicissitude bringing about a desistment from that intention is not sufficient to change its nature. A railway built to be operated permanently may cease to be operated at a future time for a number of reasons but this possibility is not sufficient to alter the nature of the builder's original intention. On the other hand, instances occurred during the late war when manufacturing plants were established to supply some product or products during the period of the war only. Such a plant could not be regarded as having been established with an intention t perp6tuelle demeure.

In my opinion, this law was well understood in Lower

Canada at the time of the enactment of the Code and subsequently, and forms the basis of the decision in The

Grand Trunk Railway Company of Canada v. The Eastern

Townships Bank a judgment of the Court of Appeal, where it was held that per Drummond J. The judgment of the Court was put upon the ground that the locomotive "is an indispensable portion of the realty forming the said road".

It is obvious that the railway, consisting of rails, ties, etc., erected upon the ground, would be incomplete and useless for any other purpose without the rolling stock for the movement of which it is built. The rolling stock CrrroF serves to complete the railway in the same way as the sHEBOO electric crane to which I have already referred.

con- In Binks v. The Rector & Church Wardens of the Parish of Trinity and The Trust and Loan Company of Canada (1), the issue was as to whether a church organ was an e a immoveable. Papineau J. correctly put to himself the Kellock J question at p. 259:

II est done important de constater si c'est pour perp~tuelle demeure que l'orgue en question a t6 plac6 dans I'Eglise de la Trinit6, parce que de ce point-A, et de celui-l seulement, d6pend le maintien ou le renvoi de l'opposition en cette instance.

After pointing out that a church is a building constructed for a special purpose, so much so that it cannot be diverted to any other use without substantial alterations and that an organ, as much as the church in which it is placed, is earmarked permanently for divine service, the learned judge held that the earmarking or appropriation of the organ to the church building should be regarded as permanent as the object both were designed to serve. In P6loquin v. Bilodeau (2), the question for decision involved certain boilers, vats, tuns, etc., used for making maple sugar. Lemieux J., who delivered the judgment of the majority, was of opinion that arts. 379 and 380 did not demand in all cases a physical tie between the moveable and the immoveable. The last paragraph of art. 380 was sufficient proof of this to him. He again pointed out, at the foot of p. 396, that while the French law has points of similarity, it differs substantially from the Civil Code. At p. 397 he said:

Ainsi, notre code 6dicte I'immobilisation d'un meuble 1 toutes fins que de droit, industrielles, agricoles ou autres, lorsqu'il est plac6 A perpituit6 sur un fonds. L'art. 524 du code NapoIon n'exige pas, dans certains cas, la perpituelle demeure, il suffit que le meuble soit plac6 pour I'utilit6 et exploitation du fonds pour en faire un immeuble.

The learned judge held that if the articles in question were removed (at. p. 399)

. . . on se serait trouv4 en pr~sence d'un fonds d6nud6 et incapable de donner la seule production que le propri6taire pouvait en attendre et esprer.

Ces ustensiles 6taient I'Ame de la fabrication. Les faire disparaitre, la fabrication tombait et perdait sa nature.

Les enlever, aurait d6truit (2) (1910), 39 Que. S.C. 388. (1) L.C. Jur.

l'immeuble, l'aurait amoindri, lui aurait 6t6 ses moyens productifs et, partant, g'aurait W miconnalitre le voeu du propri6taire qui avait place

'OFor ces objets sur le fonds pour en faire partie, et cela, A perp6tuelle demeure. Dans les circonstances relaties, est-il possible de conclure logiquement et 16galement que le propri6taire n'avait pas plac6 pour toujours et A perp6tuelle demeure sur son fonds, pour le service et I'exploitation de ce fonds, les agris et ustensiles de sucrerie en question?

It is not necessary, for present purposes, to approve or disapprove of the actual decision. Cimon J. dissented, being evidently of opinion that the evidence was insufficient to satisfy the requirements of arts. 379 and 380, and it has been decided in other cases, upon other facts, that equipment for making maple sugar continued to be moveables. Lemieux J. had himself so held in Anderson v. Poirier (1).

Piloquin's Case is not important for the particular application made of the principles laid down but for the discussion of these principles.

In 1936 the Court of Appeal had occasion to consider arts. 379 and 380 in Roy v. Lamontagne (2), a case involving again things used in making maple sugar.

Walsh J. at p. 136 said:

Our law is derived from the old French law of the time of Pothier.

The Code Napol6on does not give effect to all the enactments of this old law, because of modern trends that gave importance to moveables.

Our

Civil Code, however, did not adopt all the principles of the Code Napolbon.

The result is greater confusion in regard to a subject necessarily complicated because of the effort required to convert into an immoveable what is by nature a moveable (especially when the object is not attached to the principal thing by physical links).

Dorion J., at p. 141, after referring to the previously existing law and arts. 379 and 380, said:

La difficult6 est de savoir si l'on doit consid6rer comme immeubles des machines et des ustensiles et autres objets mobiliers qui se trouvent sur un immeuble et qui sont n6cessaires A I'exploitation de cet immeuble, et s'ils sont ainsi devenus immeubles par le seul fait qu'ils y sont plac6s par le propri6taire.

Ceci peut conduire tris loin, et, en effet, on est trbs loin.

L'ameublement d'une maison est n6cessaire A l'usage ou A l'exploitation de cette maison; les instruments aratoires sont n6cessaires A l'exploitation d'une ferme, ainsi que les animaux qui s'y trouvent, et le Code Napoleon, en effet, d6clare les animaux de ferme immeubles.

(C.N. 524).

Notre

Code ne va pas jusque-A.

(1) (1898), Que. S.C. 283.

(2) (1936), 60 Que. K.B. 134.

The learned judge, as well as St-Jacques J., considered that art. 380 laid down the limits within which immobilization under art. 379 was to be established-"Ce sont lh des restrictions apporties l'apparente g6n6ralitO des termes de l'art. 379." This statement, if it overlooks the generality of the rule stated in art. 379, is too narrow. St-Jacques J. pointed out that it is the last paragraph J. of art. 524 C.N., which is analogous to art. 379 C.C. French commentaries on the first part of art. 524 C.N. are thus of little use, in his opinion.

The learned judge was, however, of opinion that art. 379 provides for the immobilization of the classes of moveables described in paras. "1" and "2" only and no others. As already mentioned, I find myself unable to agree.

For the above reasons, Royal Trust Co. v. Ein (1) and Baum v. St. Casimir Lumber and Manufacturing Co. Ltd. (2) must be taken to have been wrongly decided.

I do not find it necessary to discuss any of the other cases, beyond referring to Budden v. Knight (3) and Philion v. Bisson (4), which follows it. These decisions are misleading inasmuch as they are in part founded upon the view that the doctrine of industrial immobilization introduced into the French law by the first paragraph of art. 524 C.N. is applicable under art. 379 C.C. In Budden v. Knight, for example, the learned trial judge, after stating that moveables are immobilized by being "placed by the proprietor on his real property for a permanency" or "by being incorporated in it", based his judgment, inter alia, upon the statement in Sirey et Villeneuve, art. 517-8-9 et seq. (see Sirey et Gilbert, 4th ed. 1901, vol. 1, p. 415) that and concluded at p. 277:

The only question remaining for determination is as to whether art. 379 excludes from the determination of the question of intention all evidence other than external physical circumstances. In my opinion, that is not so.

How is it to be ascertained that a farmer intends to sell his manure or straw rather than to place it on the land or whether the "straw" or "other substance" is intended for manure at all? No doubt his actual practice in former years may be looked to but that could not be an infallible guide in a subsequent year.

By the terms of the article itself, in my opinion, the evidence of the owner as to his intention is, at the least, admissible evidence. As already pointed out, McDougall and Gagn6 JJ. found it impossible in the case at bar to come to a conclusion without examining the evidence of the officers of the appellant company.

I therefore think that the Court of Appeal has reached the right result. The appeal should be dismissed with costs throughout as against the appellants save that there should be no costs against the appellant city in this Court.

Appeal dismissed with costs.

Solicitor for the City of Sherbrooke, appellant: A. Rivard,

Sherbrooke.

Solicitors for Dominion Textile Company Limited and

Domil Limited, appellants: Heward, Holden, Hutchison,

Cliff, McMaster & Meighen, Montreal.

Solicitors for Canadian Ingersoll-Rand Company Limited, appellant: Lafleur, Brown & Picher, Montreal.

Solicitors for Paton Manufacturing Company Limited, appellant: Monette, Filion & Lachapelle, Montreal.

Solicitor for the plaintiff, respondent: E. Veilleux,

Sherbrooke.

Cases cited

S.C.R. 1 S.C.R. 1 20
M. Marler M. Marler, supra
Commentaires Commentaires, supra

Statutes and regulations cited

Unresolved citations
- art. 379(a)
- ss. 4
- 6
- s. 7
- s. 488
- s. 5
- s. 1