Contracts-Po testative condition-Remuneration for occupation of property depending on the agreement of the parties-No agreement reached-Property occupied-Courts cannot fix rental but must award indemnity.
A purely potestative condition in a contract to the effect that after a certain period the monetary consideration will be fixed by agreement between the parties, will be without effect if at such time an agreement is not reached.
When a property has thereafter continued to be adversely occupied following the making of such a contract, the Courts cannot supply such agreement and determine the consideration; but, since obviously the parties did not intend that one should give and the other receive free occupation, an indemnity, based on the prejudice suffered, should be awarded.
In 1922, the plaintiff sold his pharmaceutical stock to -the defendant. The contract provided, inter alia, that the defendant would have the right to occupy part of a building owned by the plaintiff "pour toute p6riode de temps durant laquelle il exploitera le commerce de la Pharmacie . . . aux conditions de soixante dollars par mois. Ce prix pourra 6tre modifi6 aprbs cinq ans". After 7 years the rental was raised to S90. The following year, the plaintiff tried unsuccessfully to have it raised to $125. Finally, in May 1949, the plaintiff notified the defendant that the "lease" would expire in September of that year unless the defendant agreed to a rental of $225 per month. No agree- Taschereau, Locke, Fauteux, Abbott and Nolan JJ. ment was reached, and the defendant did not leave the premises. In August 1950, the plaintiff sued for, inter alia, an order of eviction and damages of $225 a month.
GuDIONo
Held: The defendant's right to occupy the premises expired in September 1949, as no agreement was reached respecting the consideration to be paid after that date; the plaintiff was entitled to recover $200 per month as a fair indemnity for the occupation since that date. Per Taschereau J.: The convention between the parties constituted a lease rather than the ancient and seldom used contract of use and habitation which, like antichresis, is rarely found to-day.
All the elements of a lease were present in this case: the plaintiff granted to the defendant the enjoyment of part of his building, during a certain time, for a rent or price of $60 a month, which the latter obligated himself to pay and which could be modified, after 5 years, but only by mutual agreement.
Contracts-Interpret ation-Civil Code, arts. et seq.
By virtue of art. 1019 of the Civil Code, a contract, in case of doubt, will be interpreted in favour of the party who contracted the obligation, but only if a doubt still remains after the (Courts have tried to determine the common intention of the parties under arts. .1013 et seq. APPEAL from the judgment of the Court of Queen's Bench, Appeal Side, Province of Quebec (1), affirming the judgment at trial and dismissing the action.
Appeal allowed.
R. E. Parsons, for the plaintiff, appellant.
G. Sylvestre, Q.C., and J. Bertrand, Q.C., for the defendant, respondent.
TASCHEREAU J.:-Le septembre 1922, le demandeurappelant qui est m~decin, a vendu h l'intim6 tout son stock de marchandises pharmaceutiques qui se trouvait dans un immeuble situ6 sur la rue Principale h Granby, pour la somme de $6,000, payable comptant.
Dans la convention intervenue entre les parties, il a aussi 6t6 stipul6 que l'intim6 aura droit d'occuper une certaine partie de l'immeuble dont 1'appelant 6tait propri~taire, tant pour continuer le commerce de pharmacie que comme logis pour lui-meme et sa famille.
Le document sign6 par les parties est ainsi ridig6: Granby, le 1' septembre 1922 Je reconnais par les pr&entes avoir vendu h, Simon Guimond mon stock de Pharmacie et fixtures, le tout situ6 dans l'immeuble 121 rue Principale h Granby. Je reconnais avoir regu paiement du plein montant du prix de vente, soit six mille piastres du susdit acquireur.
(1) [19541 Que. Q.B. 589.
[19571 II est entendu que je fournirai A 1'acqu6reur les avantages d'une licence de Pharmacie et que si toutefois I'Association des Pharmaciens de la Province lui causait du trouble au point de g~ner 'exploitation du susdit stock de Pharmacie, je le rachhterai au prix d'un inventaire fait d'apris les factures et les fixtures devront 8tre c~d6es sans charges, commeTaschereau J. je les vends par les prbsentes.
L'acqu6reur aura droit A l'usage de la Pharmacie (soit le No et en cas de changement soit le No 123 rue Principale) et au logis No 119 rue Principale pour toute piriode de temps durant laquelle il exploitera le commerce de la Pharmacie a lui vendue aux conditions de soixante dollars par mois. Ce prix pourra tre modifig apr~s cinq ans. Je m'engage 'k aider I'acqu6reur par des renseignements qui pourront lui 6tre n~cessaires pour l'exploitation de son commerce de Pharmacie.
L'acqu6reur aura droit A l'usage de la cave et des installations faites pour recevoir les produits pharmaceutiques.
Toutefois ce droit ne sera pas exclusif, mais raisonnable et bas6 sur bonne entente avec le propri6taire ou locataire de l'immeuble en partie 10u6 A l'acqu6reur. J'aurai le droit de communiquer A la grand'rue par la pharmacie, de mon bureau et vice versa, ainsi que mes clients.
WILFRID LORD, M.D. SIMON GUIMOND
(Les italiques sont de moi.)
Des difficult6s se sont 61evies entre les parties, et au cours du mois d'aofit 1950, 'appelant a institu6 contre I'intim6 une action dans laquelle il demande 1'annulation de la convention du ler septembre 1922, A compter du ler septembre 1949, une d6claration h 1'effet que depuis cette dernidre date, le d6fendeur-intim6 occupe ill6galement Jes lieux, une ordonnance d'6viction, et enfin une somme de $2,925 pour loyer di et dommages.
Par demande incidente formul6e en janvier 1951,
'appelant r6clame additionnellement $1,125, soit le loyer t raison de $225 par mois depuis septembre 1950 jusqu'A janvier 1951 inclusivement.
L'intim6 a contest6 1'action principale ainsi que la demande incidente, et a consign6 avec son plaidoyer $1,080 et $540, montants qu'il croyait devoir tant sur la demande principale que sur la demande incidente.
La Cour Sup6rieure a rejet6 les pr6tentions de 1'appelant, a d6clard bonnes et valables les offres faites par l'intim6, et la Cour du Banc de la Reine (1) a unanimement confirm6 ce jugement.
La convention ne manque pas d'ambiguit6, et les parties ne s'entendent gubre quant A son interpr6tation.
11 est en (1) [1954) Que. Q.B. 589.
preuve qu'au mois de septembre 1922, 1'intim6 a pris possession des lieux, et jusqu'au mois de septembre 1929, il a paye a 'appelant la somme de $60 par mois, montant TaschereauJ.stipul6 h la convention.
A cette dernibre date, d'un commun accord, le prix d'occupation fut port6 h $90 par mois. Subs6quemment, soit le 21 mars 1930, l'appelant par lettre recommandie, a inform6 1'intim6 qu'h partir du mai 1930, le prix d'occupation serait de $125 par mois. Sur le refus de 1'intim6 de payer cette somme, le demandeurappelant a pris une premibre action contre le d6fendeurintim6 pour lui r~clamer la somme de $500, mais M. le juge Walsh de la Cour Sup~rieure a jugs que le d6lai mentionn6 l'avis 6tait insuffisant et a en cons6quence rejet6 l'action.
Le 13 mai 1949, l'appelant a de nouveau fait parvenir h 1'intim6 un avis lui signifiant que le "bail" de septembre 1922, affectant la pharmacie et le logement, se terminerait le le' septembre 1949.
I lui a aussi fait savoir que s'il continuait h occuper les lieux apris cette date, le "loyer" serait de $225 par mois. L'intim6 a r6pondu qu'il consid6rait le bail toujours en vigueur, et qu'il d6sirait s'en tenir exclusivement aux conditions qui y sont contenues. C'est alors qu'au mois d'aofit 1950, l'appelant a institu6 les pr~sentes proc6dures.
C'est la pr6tention de 1'appelant qu'il s'agit d'une convention qui a cr66 entre les parties des relations de locateur et de locataire, et que les dispositions du Code Civil relatives h ce contrat doivent s'appliquer. L'appelant soutient aussi que les mots "ce prix pourra 6tre modifi6 apres cinq ans" permettent non pas seulement une unique modification du prix, comme la chose a 6t6 faite en 1929, mais justifient aussi des modifications que des conditions changeantes et al6atoires peuvent exiger.
La conclusion de l'appelant est que le bail a pris fin h l'expiration des cinq premieres annees, soit.en 1927, qu'il n'y a eu subs6quemment qu'une occupation par tol6rance, et qu'il 6tait en cons6quence justifi6, ayant donn6 les avis n6cessaires, devant avoir effet le septembre 1949, de r6clamer comme il le fait, depuis cette date, la somme de $225 par mois, soit la valeur de l'occupation des lieux. L'intim6 soutient qu'il s'agit non pas d'un contrat de louage, mais bien d'un contrat d'usage et d'habitation, oii les r~gles du louage ne trouvent pas leur application; que les mots "ce prix pourra 6tre modifi6 apris cinq ans" ne peuvent justifier qu'une seule modification, ce qui d'ailleurs a t6 fait quand, en 1929, de consentement mutuel, le prixTaschereau J. de $90 a 6t6 d6termin6.
Ce prix serait done final tant que le d6fendeur exploitera le commerce de pharmacie, et sa pr6tention est done que le contrat n'a pas pris fin et qu'il subsiste toujours moyennant le paiement de cette mensualit6.
Je suis clairement d'opinion que dans 1'occurrence, il s'agit bien d'un bail, et que les 6l6ments constitutifs de 1'usage et de 1'habitation ne se rencontrent nullement dans la convention intervenue.
L'usage en effet est une sorte d'usufruit restreint, un d6membrement de la propri6t6. C'est un droit r6el temporaire et viager, qui se termine comme se termine 1'usufruit. II donne A l'usager la facult6 de se servir de la chose d'autrui et aussi celle d'en percevoir les fruits, mais jusqu'h concurrence seulement de ses besoins et de ceux de sa famille.
Ce droit d'usage prend le nom de droit d'habitation lorsqu'il est appliqu6 h la jouissance totale ou partielle d'une maison d'habitation.
Le droit d'habitation se restreint A ce qui est nicessaire pour l'habitation de celui h qui ce droit est accord6 et de sa famille. Comme le droit d'usage, il ne peut 6tre ni c6d6 ni lou6: Code Civil, arts. 487, 496 et 497.
Comme 1'antichrbse, 1'usage et l'habitation sont des vestiges d'un droit antique et surann6 dont 1'application se rencontre rarement de nos jours.
Quand le commerce de pharmacie a 6t vendu par 'appelant h l'intim6 pour la somme de $6,000, et que par convention accessoire, 1'intim6, moyennant paiement, a obtenu un droit d'occupation de certaines parties de 1'immeuble, il s'agissait bien d'un bail.
Le louage des choses en effet est un contrat par lequel 1'une des patries appel~e locateur, accorde h 1'autre, appel6e locataire, la jouissance d'une chose pendant un certain temps, moyennant un loyer ou prix que celle-ci s'oblige de Iui payer.
Tous ces 616ments se rencontrent dans le pr6sent cas. L'appelant en effet a accord6 h 1'intim6 la jouissance de partie de son immeuble, pour un certain temps, en consid6ration du paiement de $60 par mois, que I'intim6 avait l'obligation de payer. Le prix stipul6 est de $60 par mois pour les cinq premibres ann6es seulement.
Apris cette piriode, le prix peut 6tre modifi6, mais seulement comme J r6sultat d'une entente, d'un consentement mutuel. Aucune des parties ne peut arbitrairement et unilat~ralement augmenter ou diminuer le prix de location. Il n'appartient pas en effet au locateur, et ce serait futile 'de le soutenir, d'en augmenter le prix, ni au locataire d'exiger une diminution. Il faut une entente, et h d6faut d'entente, le locataire n'est plus tenu de rester dans les lieux, et le locateur est donc lib6r6 de ses obligations, et de nouvelles relations prennent alors naissance entre les parties.
Le prix de location a t6 augment6 en 1929 h $90 par mois, et ceci comme r~sultat d'une commune volont6. Mais h mon sens, cette premibre -augmentation n'6puise nullement le droit des parties de demander des revisions additionnelles de ce loyer, qui cependant, devra 6tre d6termin6 par entente, et A d6faut de quoi le prix cesse d'6tre d6termin6.
Comme cons6quence de 1'accord intervenu en 1929, alors que le loyer a t6 port6 h $90 par mois, il me semble indiscutable que les deux parties ont maintenu leurs relations 16gales de locateur et de locataire jusqu'en 1949, alors que le 13 mai 1949, l'appelant a fait signifier un nouvel avis h 1'intim6.
Il s'autorisait 6videmment de la clause de la convention, relative h la revision du montant du loyer, et adressa alors l'intim6 la lettre suivante: A A cause du refus de l'intim6 de se rendre A cette demande, I'appelant lui adressa, le 2 septembre, la lettre suivante:
GUIMOND Granby, 2 septembre 1949. Taschereau J. Monsieur Simon Guimond,
Granby, P.Q.
Monsieur,
Pour faire suite a I'avis qui vous a 6t6 donn6 le mai 1949, concernant logement et magasin que vous occupez en vertu d'un bail qui vous a 6t6 consenti le septembre 1922, et afin d'6viter tout malentendu, je d6sire vous aviser de nouveau, par les pr6sentes, que je m'oppose au renouvellement de ce bail par tacite reconduction.
Je veux qu'il soit, bien compris entre nous que si vous entendez continuer d'occuper les lieux louds ce sera pour le loyer mentionn6 dans la lettre que je vous adressais le 13 mai 1949, et cela i partir du 1" septembre Je vous donne done prdsent avis conformiment aux dispositions des articles et du code civil.
Votre d~vou6,
WILFRID LORD, M.D. A partir de la date que porte cette lettre, je crois que les relations de locateur et de locataire entre 1'appelant et 1'intim6 ont pris fin.
Comme consequence des dispositions des arts. 1609 et 1610 du Code Civil, I'intim6 ne peut invoquer la tacite reconduction, et quoiqu'il ait continu6 h occuper les lieux, le bail ne s'est pas renouvel6. L'occupation s'est faite contre le gr6 du locateur et nullement par tol6rance. Il s'ensuit done, parce qu'il n'y a pas eu d'entente quant au loyer apris l'avis donn6 le 13 mai 1949, que le demandeur avait droit de mettre fin au bail comme il I'a fait, de faire constater par le tribunal cette risiliation, et de demander l'expulsion de 1'intim6 des lieux lou6s.
A mon sens, c'est h tort que ces recours lui ont 6t6 refuss.
Voici ce que dit Planiol et Ripert, Droit Civil, 2e 6d. 1952, Vol. 10, p. 602:
470. Caractbre d6terminable du prix.-Le prix du bail doit Stre non seulement s6rieux, mais certain, c'est-h-dire d~termin6 ou tout au moins diterminable. Par suite, si les parties, aprbs s'8tre mises d'accord sur le principe de la conclusion d'un bail, oublient d'en fixer le prix ou n'arrivent pas & se mettre d'accord A son sujet, le pritendu bail sera frapp6 d'une nullit6 absolue, faute de prix. C'est ainsi que sera nul le contrat privoyant que les parties se mettront amiablement d'accord sur le prix, si cet accord n'intervient pas. Si le preneur s'6tait en fait mis en possession du bien, il ne devra au bailleur aucun loyer, mais une indemnit6 d'occupation repr6sentative du pr~judice subi.
Il reste la question du montant que peut r~clamer 1'appelant. II a sans doute droit h une compensation raisonnable pour l'occupation des lieux par l'intim6 depuis le Taseeau septembre 1949, jusqu'au mois de janvier 1951 inclusivement, soit une p6riode de 17 mois.
Comme r6sultat de la terminaison du bail, cette compensation ne sera pas bas6e sur le prix fix6 par consentement en 1929, mais doit ftre reprisent6e par la valeur locative des lieux occupis. La preuve, et particulibrement le t6moignage de monsieur Meunier, 6valuateur en chef de la Cit6 de Granby, me convaine que les fins de la justice seront bien servies en fixant cette valeur locative $200 par mois, ce qui fait un total de $3,400. De cette somme, cependant, il faudra d6duire le montant consign6 avec le plaidoyer h la demande principale, ainsi qu'h la demande incidente, soit $1,620, laissant une balance de $1,780.
L'appel doit donc 6tre maintenu.
Le bail intervenu entre les parties est r6sili6, h toutes fins que de droit; ordre est donn6 A l'intim6 de quitter les lieux lou6s dans un d6lai de trente jours de la date du pr6sent jugement. Les offres et consignations au montant de $1,620 que 1'appelant est autoris6 h retirer, sont d6claries insuffisantes, et 1'intim6 devra payer la balance de $1,780, plus les int6r~ts au taux de pour cent, depuis la date du jugement de la Cour Sup6rieure. Tous les droits de l'appelant pour les montants 6chus depuis le mois de janvier 1951 sont r6serv6s.
L'intim6 paiera 6galement les frais de toutes les Cours.
J.:-Le septembre 1922, 1'appelant, qui est m6decin, reconnaissait avoir vendu les marchandises et fixtures d'une pharmacie par lui exploit6e au rez-de-chauss6e d'un immeuble lui appartenant, h 1'intim6, son beaufrbre, h qui il conc6dait, h titre on6reux, le droit d'occuper, tant qu'il y poursuivrait cette exploitation, le local de cette pharmacie et un logement y attenant; le tout aux termes et conditions apparaissant -h un 6crit r6dig6 par lui, sign6 par les deux parties et se lisant comme suit: Principale h Granby. Je reconnais avoir recu paiement du plein montant du prix de vente, soit six mille piastres du susdit acqu6reur.
iT II est entendu que je fournirai h l'acqu6reur les avantages d'une licence de Pharmacie et que si toutefois l'Association des Pharmaciens de la Province lui causait du trouble au point de giner I'exploitation du susdit Fauteux J. stock de Pharmacie, je le rachhterai au prix d'un inventaire fait d'apris les factures et les fixtures devront 6tre c~d6es sans charges, comme je les vends par les pr6sentes.
L'acquireur aura droit l'usage de la Pharmacie (soit le N' et en cas de changement soit le N' .123 rue Principale) et au logis N* 119 rue Principale pour toute p6riode de temps durant laquelle il exploitera le commerce de la Pharmacie h lui vendue aux conditions de soixante dollars par mois. Ce prix pourra 8tre modifi6 apres cinq ans.
Je m'engage A aider I'acqu6reur par des renseignements qui pourront lui 6tre n6cessaires pour 'exploitation de son commerce de Pharmacie.
L'acqu~reur aura droit h I'usage de la cave et des installations faites pour recevoir les produits pharmaceutiques. Toutefois ce droit ne sera pas exclusif, mais raisonnable et bas6 sur bonne entente avec le propri6taire ou locataire de l'immeuble en partie loud A l'acqui6reur.
J'aurai le droit de communiquer & la grand'rue par la pharmacie, de mon bureau et vice versa, ainsi que mes clients.
(sign6) WILFRID LORD, M.D. SIMON GUIMOND Depuis le 1er septembre 1922, date de cette convention, A ce jour, 1'intim6 a exploit6 cette pharmacie et occup6 ce logement.
11 a pay6 & 1'appelant $60 par mois jusqu'au ler d6cembre 1929, alors que, d'un commun accord, la considration mensuelle fut portie h $90.
Les queiques tentatives faites par 1'appelant depuis lors, pour obtenir de 1'intim6 un autre accord sur le prix, ont 6t0 sans succes. Eventuellement, et par une lettre en date du 13 mai 1949, I'appelant avise 1'intim6 que "le bail" ayant pour objet la pharmacie et le logement prendra fin le ler septembre suivant. II pr6cise les conditions et le prix auxquels 1'intim6 pourra, s'il le d6sire, continuer 1'occupation des lieux et 1'avise qu'A son d6faut d'accepter ces conditions fixant le prix mensuel h $225, il devra, le ler septembre 1949, 6vacuer les lieux. Dans une r6ponse dont le laconisme manifeste la profonde division entre les parties, I'intim6 informe l'appelant qu'il ne consent pas "A l'annulation du bail" et qu'il s'en "rapporte A ces termes et conditions". Advenant le 2 septembre 1949, 1'appelant avise 1'intim6 que s'il continue d'occuper les lieux, ce sera, A compter du ler septembre 1949, au prix mentionn6 dans sa lettre du 13 mai 1949.
A ceci l'intim6 n'a jamais consenti. Le 25 aofit 1950, l'appelant prend une action en expulsion et en dommages contre 1'intim6, joignant subsiquemment une demande incidente A sa demande principale. Le . tout est rejet6 par la Cour Sup6rieure dont le jugement est maintenu par la Cour d'Appel (1).
D'oii le pourvoi devant cette Cour.
C'est la pr6tention de 1'intim6 que l'accord du ler d6cembre 1929, portant le prix initial
$90, est et demeure depuis cette date la loi des parties; en stipulant, dit-on, Ce prix pourra 6tre modifid aprbs cinq ans, les parties n'ont envisag6 qu'une seule modification et celle faite le ler d6cembre 1929 est d6finitive.
De son c6t6, l'appelant soumet qu'en raison de leurs relations, du caractbre et des termes de leur convention, les parties n'ont voulu d6terminer le prix d'occupation que pour une p6riode de cinq annies, entendant que, par la suite, ce prix initial pr6vaudrait jusqu'au moment cA l'une des parties en rechercherait la modification alors qu'h 1'amiable les parties devaient s'entendre sur la question, i.e. le prix et le terme pour lequel il pr6vaudrait.
La disposition de ce litige d6pend done (i) de l'interpr6tation de la convention et (ii) des cons6quences juridiques en r6sultant.
L'interpr6tation.-Comme en a jug6 la Cour d'Appel, il ne parait pas ntcessaire de decider, h 1'instar du juge de premibre instance, si le droit d'occupation concid6 A I'intim6 est, de sa nature, un droit d'habitation ou un droit r6sultant d'une location.
A la v6rit6, et dans les deux cas, ce droit d'occupation r6sulte d'une convention dans laquelle les parties se sont oblig6es r6ciproquement l'une envers l'autre, la premibre h fournir les lieux, la seconde h en payer le prix; c'est cette dernibre obligation qui fait 1'objet du litige et qui requiert, en cons6quence, d'6tre pricis6e en interpr6tant la convention sur le point litigieux.
La commune intention des parties lorsque douteuse doit, suivant les directives donn6es aux juges, 6tre recherch6e et d6termin6e par une interpretation plut6t que par le sens litt6ral des termes du contrat, dont toutes les clauses doivent s'interpr6ter les unes par les autres en donnant h chacune le sens qui r6sulte de 1'acte entier; et ce n'est que si le doute survit h cet examen qu'il y a lieu de le r6soudre en faveur du d6biteur de l'obligation dont le cr~ancier recherche 1'ex6cution: Code Civil, arts. 1013 et seq. En stipulant Ce prix pourra 6tre modifid apris cinq ans, les parties ont pr6vu, vu la longivit6 possible de leurs relations, l'6ventualit6 qu'au cours d'icelles, l'une d'elles pourrait se croire l sie par le maintien d'un prix immuable; aussi bien, et anim6es par cet esprit de bonne entente manifest6 dans d'autres dispositions de la convention, elles n'ont voulu se lier que pour cinq ans, entendant que si, par la suite, cette 6ventualit6 se pr6sentait, elle devait ftre r6solue par accord h l'amiable.
Voilh, je crois, ce qui r6sulte de 1'acte entier.
L'intim6 ne nie pas que 1'accord du ler d6cembre 1929, portant la mensualit6 A $90, eut lieu en ex6cution de la convention, mais pour pr6tendre que cet accord 6puise la stipulation, il s'appuie en substance sur les deux raisons motivant le jugement de la Cour d'Appel, soit:-(i) Sur le fait que la stipulation commence par les mots "Ce prix" et non "Le prix" et qu'elle n'est pas suivie des mots "de temps h autre" ou autres au mime effet; et (ii) sur l'impossibilit6 de concilier "I'obligation de l'appelant de fournir une sorte d'usage perp6tuel des lieux" avec "le pouvoir exclusif et discr6tionnaire d'exiger d'ann6e en ann6e une augmentation du prix".
En tout respect, je ne puis partager ces vues. Le premier motif s'inspire en partie d'une interpr6tation strictement litt6rale et par ailleurs non concluante.
Si la stipulation n'est pas qualifide par les mots "de temps A autre", elle ne 1'est pas davantage par les mots "une seule fois". A la v6rit6, elle n'est qualifi6e que par le texte de la convention dans laquelle elle se trouve et rien n'y indique qu'elle doive recevoir la limitation qu'on lui donne en m6connaissant, je crois, 1'esprit conciliant qui pr~side h toute la convention et sur lequel on a cru sage de miser pour son maintien. Quant au second motif, il se fonde sur un caractbre de permanence qu'on prite h 1'obligation de 1'appelant de fournir I'usage des lieux h l'intim6. Dis apres cinq ans, rien ne devenait plus pricaire que la dur6e de cette obligation.
Pour s'en convaincre, on n'a qu'h consid6rer ce qui serait arriv6 de la convention si les n6gociations conduisant h l'accord de 1929 eussent pris fin sans qu'une entente intervienne.
Faute d'entente sur la consid6ration de l'obligation, l'obligation elle-mime eut disparu.
Voilh pourtant ce dont les parties avaient con- Fauteux J venu. Elles ont conditionn6 la survivance de leurs rela- tions contractuelles A celle de leur esprit de conciliation. L'intim6, d'ailleurs, bien qu'invit6 A ce faire, n'a pu sugg6rer aucune raison supportant la proposition que les parties aient voulu 6carter ce principe h la base de leur convention d~s l'avinement d'une premibre modification du prix pour que, dis lors, ce dernier devienne d6finitif, que ce soit pour 10, 20 ou 30 ans A venir.
Cons6quences de la convention ainsi interpr6t6e.-La mensualit6 de $90 a pr6valu, par entente, jusqu'au ler septembre 1949; depuis lors, aucun accord n'est .intervenu sur un prix. C'est a cette date qu'a pris fin la convention. C'est li, je crois, la cons6quence de ce contrat en lequel les parties ont assujetti le maintien, apris 5 ans, de leurs obligations r6ciproques i une condition purement potestative, soit celle de donner ou refuser un acquiescement A un prix modifi6: Code Civil, art. 1081.
Et c'est i bon droit que l'appelant a demand6 1'expulsion de l'intim6 et recherch6 contre lui, par son action, la condamnation au paiement d'une indemnit6 pour cette occupation adverse des lieux depuis le ler septembre 1949.
Planiol et Ripert, Droit civil, 2e 6d. 1952, vol. 10, p. 602, n 0 470:
C'est ainsi que sera nul le contrat pr6voyant que les parties se mettront amiablement d'accord sur le prix, si cet accord n'intervient pas. Si le preneur s'6tait en fait mis en possession du bien, i ne devra au bailleur aucun loyer, mais une indemnit6 d'occupation representative du pr6judice subi.
Guillouard, Trait6 du contrat de louage, 3e 6d. 1891, tome 1, p. 80, no 66:
Si aucun prix n'avait t6 d6termind, bien qu'il n'y alt pas convention valable de louage, celui qui aurait joui de l'immeuble pendant un certain temps, en vertu de cette convention imparfaite, devrait payer au propri~taire une indemnit& qui serait fix~e par les tribunaux. II est certain que les parties n'ont pas entendu l'une conceder, et l'autre recevoir une jouissance gratuite, et s'il est impossible de suppler & leur volont6 en fixant le prix pour l'avenir, il est possible et 14gitime de fixer le taux de I'indemnit6 due pour le pass6 au propri6taire, dpouill6 de la jouissance de son immeuble.
L'appelant mesure son pr6judice sur la valeur locative des lieux qu'il estime h $225 par mois, chauffage et taxe d'eau y compris. Une revue de la preuve et, en particulier, du t6moignage de l'6valuateur Meunier, justifie de r6duire Fauseux J. ce chiffre A $200.
La p6riode totale d'occupation adverse pour laquelle il a r6clam6 en son action est de 17 mois. Sur cette base, l'indemnit6 de 1'appelant s'6tablit h $3,400. Il touchera $1,620, somme des montants consign6s en Cour par l'intim6 qui devra lui payer, en outre, la diff6rence, soit $1,780.
Le dossier ne permet pas d'accorder A 1'appelant 'indemnit6 additionnelle de $225 r6clamee pour perte anticip6e de revenus durant le mois suivant 1'6vacuation des lieux.
Je maintiendrais l'appel et, r6servant les droits de l'appelant, d6clarerais que: (i) la convention du septembre 1929 a pris fin le septembre 1949 et, par la suite, l'intim6 a occup6 ill6galement les lieux y mentionn6s; (ii) 'indemnit6 est fixie h $3,400 et l'offre de la somme de $1,620, que l'appelant aura droit de retirer, est insuffisante; j'ordonnerais A l'intim6 de quitter les lieux dans les 30 jours du jugement et le condamnerais en outre A payer h l'appelant la somme de $1,780, avec int6r~ts depuis le 19 decembre 1951, date du jugement de premibre instance. Le tout avec d~pens de toutes les Cours.
J.:-I am in agreement with the reasons of my brothers Taschereau and Fauteux and would dispose of the appeal as proposed by my brother Fauteux.
Appeal allowed with costs.