Cyclorama de Jérusalem Inc. v. La Congrégation du Très Saint Rédempteur

[19641 1 K.B. 740] and (in Scotland, at least) lorries [Galbraith's Stores, Ltd. v. & Honwrz I would dismiss the appeal with costs.

CYCLORAMA DE JERUSALEM INC.

(D6fenderesse) .....................

APPELANTE; *jum 11 ET

Juin LA

CONGRRGATION

DU

TRRS

SAINT RRDEMPTEUR (Demande- INTIMEE. resse) .............................

EN APPEL BANC REINE, PROVINCE DE

Louage de chose-Avis de risiliation-Insufisance de l'avis.

La d6fenderesse occupait un terrain appartenant I la Congrigation demanderesse en vertu d'un bail se terminant le 9 mars 1958 et qui, partir de cette date, devait se continuer d'ann~e en annie aux mames termes et conditions jusqu'h ce qu'il soit termin6 par un avis 6crit. Le 30 novembre 1959, la d6fenderesse recevait un avis des procureurs de la demanderesse l'avisant que le bail ne serait pas renouveI h son expiration le 9 mars 1960. Cet avis ayant 6t6 ignor6, la demanderesse intenta des proc6dures en expulsion. L'action fut rejet6e par le juge au proces, mais son jugement fut infirm6 par la Cour d'Appel. La d6fenderesse en appelle devant cette Cour.

Arrit: L'appel doit 8tre maintenu et l'action rejet6e.

La lettre des procureurs de la demanderesse n'6tait pas un avis suffisant pour mettre fin au bail. L'avis n'6tait pas sign6 par les parties au bail, et de plus la preuve r6vile que ce n'est pas la demanderesse qui avait autoris6 l'envoi de cet avis mais bien deux membres de son conseil d'administration ne formant pas quorum.

Le Juge en Chef Taschereau et les Juges Fauteux, Abbott, Ritchie et Hall.

APPEL d'un jugement de la Cour du banc de la reine, province de Qu6bec', infirmant un jugement de la Cour sup6rieure. Appel maintenu.

Jean Turgeon, C.R., et Louis Rgmillard, pour la d~fende- LCON-_esee resse, appelante.

Andr6 Trotier et Guy Letarte, pour la demanderesse, intim6e.

Le jugement de la Cour fut rendu par

LE CHEF:-Depuis de nombreuses ann6es, il existe A Ste-Anne de Beaupr6, pris de Qu6bec, un 6difice connu sous le nom de Cyclorama, situ6 non loin de la Cathidrale de Ste-Anne.

Le commerce 6tait exerc6 sous la raison sociale de la Cie du Cyclorama de Jrusalem par madame Albina Laurendeau-Plourde et, par bail sous seing priv6 en date du 23 avril 1953, la Compagnie de Chemins de Fer Nationaux louait A cette dernibre, A raison de $38 par ann6e, une partie du terrain d6crit h la pidce P-1 et voisine de l'endroit ofi est situ6 le Cyclorama.

Ce bail faisait suite A un autre au mame effet intervenu le 16 d6cembre 1949 entre ladite Dame Plourde et The Quebec Railway Light and Power Company pour une p~riode de cinq ans, soit A compter du 9 mars 1953 jusqu'au 9 mars 1958.

Le juge au procks a reconnu que la d6fenderesse dans la prdsente cause et ses auteurs ont exploit6 depuis 1895 un Cyclorama A Ste-Anne de Beaupr6. Toute prbs de ce Cyclorama se trouve un magasin 6galement exploit6 depuis 1895, mais plus sp6cialement exploit6 depuis 1925 dans l'6tat il est actuellement. Une partie de ce magasin se trouve sur un terrain qui n'appartient pas A la d6fenderesse, mais il a fait l'objet d'une convention entre The Quebec Railway Light and Power Company et Dame Albina Laurendeau-Plourde le 16 d6cembre 1949.

En 1957 est intervenu l'acte de vente invoqu6 par la demanderesse-intim6e en vertu duquel cette dernidre a achet6 de Canadian National Railway Company une bande de terrain d'une largeur de 50 pieds, le long de la voie ferr6e. Tel qu'il appert au plan annex6 h la piece P-2, le magasin de 1'appelante empite sur cette bande de terrain d'une largeur de 15 pieds A 1'arribre par 10 pieds A 1'avant. Tel que l'explique 1'appelante dans son factum, cette bande de terrain incluse dans l'imeuble vendu A l'intim6e 6tait cette partie de terrain lou6 A Dame Albina Laurendeau-Plourde, auteur de l'appelante, par le bail expirant le

INc. 8 mars 1958, et il appert A 1'acte de vente ci-dessus que ce bail d6jh consenti h Dame Plourde devait, A compter du" "" 9 mars 1958, se continuer d'ann6e en annie aux termes RADEMmuR et conditions exprimbs dans 1'6crit intitul6 <Convention Taschereau sp6ciale de renouvellement du dit baib>.

La partie essentielle de ce bail qu'il est important de retenir pour les fins de la pr6sente cause est la suivante:

A partir du 9 mars 1958, le dit bail se continuera d'ann6e en annie, aux mimes termes et conditions en faveur du pr6sent locataire, dame Vve

Albina Laurendeau-Plourde, faisant affaires sous les nom et raison sociale de aLa Cie du Cyclorama de Jrusalems ainsi qu'en faveur de ses h6ritiers ou ayants droit ou repr6sentants, quelqu'ils puissent 6tre, jusqu' ce que le dit bail soit annul6 par un avis 4crit du locataire au locateur, trois mois avant le 9 mars de toute annie A venir apris le 9 mars 1958; cependant la continuation de ce bail d'ann6e en ann6e n'aura lieu qu'en autant que le

Cyclorama continuera d'exister h cet endroit et que le magasin 6rig6 sur l'une des ces parcelles de terrain sera utilis6 comme pr~sentement, c'est-adire pour vendre des objets de pidtg et des souvenirs dont l'achat sert de droit d'admission a visiter le Cyclorama. Mais cette convention sp~ciale du renouvellement du dit bail, h partir du 9 mars 1958 ne s'appliquera pas h la parcelle de terrain oii se trouve la gubrite du veilleur de nuit du c8t6 sud-ouest de la rue R~gina, tel qu'indiqu6 par la lettre <B, sur le plan pr6par6 par l'inginieur divisionnaire, J. W. Clarke, en date du 29 juin

Le 24 septembre 1959, la Congr6gation du Trbs Saint

R6dempteur, intim6e dans la pr6sente cause, 6crivait au

Cyclorama de J6rusalem Inc., maintenant aux droits de

Dame Laurendeau-Plourde, la lettre suivante:

24 septembre 1959.

La Cie du Cyclorama de Jdrusalem

Ste-Anne-de-Beauprd

Messieurs,

Le R. P. Liopold St-Amand vous exp6diait un extrait du contrat qui contenait la convention sp~ciale de renouvellement du bail vous permettant d'occuper par un magasin, une parcelle des terrains que la Corporation du

T. S. R6dempteur tient du C.N.R. Par le respect des clauses qu'il vous rappelait, ce Pbre ne voulait pas vous crier d'ennuis ni d'embarras mais tout juste sauvegarder les intir~ts de sa Congr6gation et ne pas placer les administrations suivantes devant des situations de fait qui les obligeraient

& des recours p~nibles, A des mesures qui mettraient les choses point et chacun chez soi.

Nous 6prouvons pour vous, de la Cie du Cyclorama de Jrusalem, une non moindre sympathie et nous admirons votre toile panoramique que votre sollicitude a rendue m~me plus belle qu'A ses d6buts, mais nous

S.C.R.

COUR SUPRtME DU CANADA partageons les vues de notre devancier et ses justes appr6hensions b sacrifier les intr~ts des n8tres et de Ste-Anne.

Il nous r6pugne d'en appeler A la rigueur, nous optons de loin pour les moyens pacifiques. Au cas oil vous auriez perdu cet extrait et pour vous 6viter des recherches, nous vous en envoyons une autre copie. Certes vous daignerez la lire avec soin.

Veuillez nous avertir de vos intentions avant le premier jour de RsS d~cembre 1959 afin qu'en cas de refus A vous conformer aux conditions relatives surtout h la vente des objets de pi6t6 et des souvenirs dont Taschereau l'achat sert de droit d'admission h visiter le Cyclorama, nous puissions vous signifier officiellement avant le 9 d6cembre 1959 que nous ne renouvellerons plus le bail vous permettant d'occuper le dit terrain en question par un bout de votre magasin.

Veuillez nous croire bien v6tre en J M J A

L'administration locale des

R6demptoristes de Ste-Anne-de-Beaupr4. Par CE.M.

(Note A l'encre):

Une copie fut envoybe la dite Cie le 25 sept. 1959 par lettre enregistr6e.

L'appelante n'a pas donn6 suite h cette lettre, et le 30 novembre 1959, elle recevait un avis des procureurs de l'intimbe l'avisant que le bail ne serait pas renouvel6 h son expiration le 9 mars 1960. Cet avis adress6 par les procureurs de 1'intim6e ayant aussi t6 ignor6, la demanderesse-intim6e intenta des proc6dures en expulsion.

Les conclusions de son action sont h l'effet de confirmer 1'expiration et le non-renouvellement du bail intervenu le 23 avril 1953 entre Canadian National Railway Company et Dame Albina Laurendeau-Plourde, renouvel6 dans le contrat de vente intervenu le 25 mars 1957 entre la demanderesse et la Compagnie de Chemins de Fer Nationaux du Canada, et c6d6 post6rieurement h la d6fenderesse. L'action demande de plus que par jugement h intervenir, il soit ordonn6 h la d6fenderesse de quitter les lieux lou6s et de d6molir les immeubles qu'elle y a 6rigbs. 11 est aussi demand6 qu'A d6faut par la d~fenderesse de se conformer au jugement h intervenir dans un d6lai de trente jours, la demanderesse soit d~clarde seule et unique propri6taire des immeubles construits sur les terrains lou6s.

La Cour sup6rieure, pr6sid6e par M. le Juge Miquelon, a rejet6 cette action avec d6pens, mais son jugement a t6 infirm6 par la Cour d'Appel' qui a maintenu 1'action de la demanderesse, M. le Juge en chef Tremblay et M. le Juge Choquette ayant enregistr6 leurs dissidences.

1 [1962] B.R.

R.C.S.

Je partage entibrement les vues de M. le Juge en chef et de M. le Juge Choquette. Je crois en effet que la question du bail h perp6tuit4 a 6t6 d6finitivement d6terminde par cette Cour dans la cause de Consumers Cordage Co. Ltd. v.

INc. St-Gabriel Land & Hydraulic Co. Ltd.'. Je suis 6galement d'avis que M. le Juge Choquette a raison quand il dit:

Notons que la d~fenderesse nie I'all~gu6 9 de la d~claration et qu'elle plaide sp~cialement ce qui suit:

Taschereau La demanderesse n'a jamais fait signifier, ni donn6 h la d6fenderesse un avis de r6siliation et d'ailleurs la demanderesse n'a pas droit L la risiliation du bail existant entre les parties;

Le pr6tendu avis de non-renouvellement du bail en date du

30 novembre 1959 et sign6 par les avocats Laplante, Gagn6, Trotier,

Letarte et Brown est illigal, informe, non autoris6, nul et sans effet;

Ce pritendu avis est invalide et nul et ne saurait mettre fin au bail sus-mentionn6.

La clause 7 stipule que I'avis privu doit indiquer athe intention of the

Lessor so to resume possession of the said premises and to terminate this lease et qu'il doit tre au moms signe comme suit: cand that every notice to be given by the Lessor . . . shall be sufficient if signed by the

Vice-President or General Manager of the Lessor, without the seal of the

La lettre P-4 ne fait qu'aviser la d6fenderesse que son bail ene sera pas renouvel6 A son expiration le 9 mars 1960,. Ni la lettre ni l'action ne font valoir l'intention de la demanderesse de reprendre possession des lieux et de terminer le bail; selon tous les alliguis de la demande, l'avis de non-renouvellement s'identifie avec le pr~tendu refus de la d6fenderesse de se conformer A la condition relative h l'usage des lieux louds. De plus, cet avis n'est sign6 ni par le Prisident ni par le G4rant g6n6ral de la Corporation demanderesse (ou par celui ou ceux qui en remplissent aujourd'hui les fonctions). Bien plus, ce n'est pas la demanderesse qui a autoris6

1'envoi de cet avis, mais deux membres de son Conseil d'administration ne formant pas quorum. Voici ce que dit A ce sujet le R6v. Phre Rondeau:

pp. 123-124:

R. Voici, le trente novembre au soir, n'est-ce pas, nous avons recu un tiliphone de M* Letarte et comme il n'y avait que deux directeurs A la maison ne formant pas quorum, et qu'il fallait prendre une d6cision rapide, alors, le R6v~rend Pare Blanchet et moi-mame sommes deux directeurs de la Corporation ...

R. . . . alors, nous avons autoris6 monsieur Letarte A prendre toutes les directives et toutes les procidures n6cessaires.

Le t6moin venait de dire ce qui suit:

pp. 122-123:

Q. Voulez-vous regarder, mon Phre, au livre des minutes et nous dire si ant6rieurement au trente novembre mil neuf cent cinquanteneuf (1959), la Corporation demanderesse que vous repr~sentez a

1 [19451 R.C.S. 158, 2 DL.R. 481.

S.C.R.

Enfin, je ne puis comprendre, comme d'ailleurs M.le Juge en chef Tremblay l'a dit dans son jugement, que l'acte du 25 mars 1957 stipule que ledit bail se continuera d'annie en ann6e . . jusqu'A ce qu'il soit annul6 par un avis 6crit du locataire au locateur>, et que les parties aient 4galement convenu que le bail puisse aussi se terminer par un avis du locateur.

Pour terminer, je crois que les mots que l'on trouve dans le contrat <dont 1'achat sert de droit d'admission A visiter le Cyclorama> n'ont pas 1'effet de poser une condition A la continuation du bail.

Je suis d'avis de maintenir le pr6sent appel et de rejeter l'action avec d6pens de toutes les Cours.

Appel maintenu avec d6pens.