Immeubles-Offre d'achat-Acceptation sos riserve de pouvoir donner un titre clair-Titres non fournis-Action en risolution de contrat et en dommages-Quantum des dommages-Code Civil, art. 1074.
La demanderesse a offert d'acheter au prix de $31,000 une terre appartenant au d~fendeur. Ce dernier accepta l'offre sous la riserve qu'advenant le cas oit il ne pourrait donner un titre clair, le contrat deviendrait nul ipso facto, sans indemnit6 de sa part, le chique de $4,000 qui accompagnait l'offre devant 6tre retourn6 h la demanderesse. Plusieurs mois plus tard, la demanderesse, qui n'avait pas regu les titres convenus, institua une action dans laquelle elle demandait la r~solution du contrat, une condamnation pour dommages de $66,750 et le retour du chique d6pos6 avec l'offre d'achat. La Cour Sup6rieure accueillit l'action mais r6duisit les dommages A la somme de $5,775. La Cour d'Appel, par un jugement majoritaire, rejeta l'appel de la demanderesse quant au quantum des dommages et rejeta le contre-appel du d6fendeur sur la question de sa responsabilit6. La demanderesse en appela devant cette Cour, et comme il n'y a pas eu de contre-appel de la part du d6fendeur, le seul point A consid6rer se limitait h la question du quantum des dommages.
Arr~t: L'appel doit 6tre maintenu.
En vertu de l'art. 1074 du Code Civil, le d6fendeur 6tait tenu des dommages que le bon phre de famille avait pu pr6voir. La preuve au dossier d6montrait qu'en raison des d6veloppements nombreux et consid6rables, des subdivisions de terres, dans la r6gion en question, la valeur r6elle de la terre devait s'appricier en fonction de la valeur commerciale des terres r6oemment vendues dans les environs, tenant compte du facteur de spiculation, et non en fonction de la valeur que pouvait avoir cette terre pour exploitation agricole. Le bon phre de famille pouvait noter ces facteurs et en pr~voir l'intervention, comme cause 6trangbre, dans la r6alisation du dommage que causerait l'inexcution de l'obligation, et que ce dommage pourrait, quant A la quotit6, 6tre substantiellement i la mesure de celui que la preuve justifiait ici, & l'6poque de la contravention. Dans l'espice, cette preuve justifiait un dommage de $47,750, montant auquel s'est arrtd le juge dissident en Cour d'Appel.
Immovables-Offer to purchase-Acceptation provided clear title can be given-Titles not given-Action to annul contract and in damages- Quantum of damages-Civil Code, art. 1074.
The plaintiff offered to purchase from the defendant an immovable property for the sum of $31,000. The latter accepted the offer provided that if he could not give clear title, the contract would become null ipso facto, without indemnity on his part, the cheque for $4,000 which was Coam: Les Juges Fauteux, Abbott, Martland, Judson et Ritchie. deposited with the offer to be then returned to the plaintiff. Several months later, the plaintiff, who had not received the titles, instituted R a an action in which it asked for the annulment of the contract, a con- BRos. demnation in damages in the amount of $66,750 and the return of the cheque deposited with the offer to purchase. The Superior Court maintained the action and awarded $5,775 in damages. The Court of Appeal, by a majority judgment, dismissed the appeal of the plaintiff as to the quantum of damages and dismissed the cross-appeal of the defendant on the question of his liability. The plaintiff appealed to this Court, and as there was no cross-appeal on behalf of the defendant, the only question to be considered was limited to the quantum of damages. Held: The appeal should be allowed.
Under art. 1074 of the Civil Code, the defendant was liable for the damages which a prudent administrator might have foreseen. The evidence in this case established that by reason of the numerous and considerable developments, of the subdivision of properties, in the area, the real value of the property had to be appreciated in relation to the commercial value of the properties recently sold in the neighbourhood, taking into account the factor of speculation, and not in relation to the value which this property could have as a farm. The prudent administrator could note these factors and foresee their intervention, as an external cause, in the realization of the damages which would be caused by the non-execution of the obligation, and that this damage could be, as to the quantum, substantially such as was justified by the evidence in this case, at the time of the violation. In the present case, this evidence justified damages in an amount of $47,750, as found by the dissenting judge in the Court of Appeal. APPEAL from a majority judgment of the Court of Queen's Bench, Appeal Side, province of Quebec, dismissing an appeal from a judgment of Caron J. Appeal allowed.
APPEL d'un jugement majoritaire de la Cour du banc de la reine, province de Qu6bec', rejetant un appel d'un jugement du Juge Caron. Appel maintenu.
M. S. Yelin, C.R., pour la demanderesse, appelante. Jacques Guirin, pour le d6fendeur, intim6.
Le jugement de la Cour fut rendu par
LE JUGE FAUTEUX:- Suivant contrat form6 entre les parties, le 12 juin 1953, h Montr6al, l'appelante offrit d'acheter de l'intim6 qui accepta et offrit de lui vendre, au prix de $31,000, une terre situde, en banlieue de Montreal, en la paroisse de St-Vincent-de-Paul, comt6 de Laval. L'offre d'achat sp6cifiait que les titres devaient 6tre clairs et nets. 1[1965] B.R. 889, sub nom. Remer Spring Manufacturing Co. Ltd. v. Robin.
S.C.R.
De plus, cette offre 6tait accompagn6e d'un chique accept6, au montant de $4,000, fait par 'appelante A l'ordre de "VN I'intim6, pour 6tre appliqud en acompte sur le prix de vente ou devenir sa propri6td suivant que l'appelante donnerait ou ne donnerait pas suite A 1'entente. D'autre part, 1'acceptation de l'offre de vente fut consentie, par l'intim6, sous la reserve qu'advenant le cas oii il ne pourrait donner un titre clair, le contrat deviendrait nul ipso facto, sans indemnitd de sa part, le chbque de $4,000 devant alors 6tre retourn6 A l'appelante.
Par la suite plusieurs mois s'dcoulbrent. Advenant ddcembre 1954, I'appelante, n'ayant pas regu les titres convenus, s'adressa h la Cour sup6rieure et, dans une action prise contre l'intimd, all6gua que celui-ci avait refus6 de lui livrer les titres en question et demanda la rdsolution du contrat, la condamnation de l'intim6 A lui payer la somme de $66,750 pour dommages et une d6claration qu'elle 6tait propridtaire du cheque de $4,000 d6pos6 avec son offre d'achat. En d6fense l'intimd plaida qu'en raison d'une substitution affectant partie des biens faisant 'objet du contrat, il ne pouvait donner un titre valable et que dans cette 6ventualitk, le contrat, en vertu de la r6serve sous laquelle il avait accept6 et promis vendre, devenait nul ipso facto, sans indemniti de sa part et le ch~que de $4,000 devait retourner h l'appelante.
La Cour sup6rieure considdra que 'intim6 n'avait pas prouv6 1'impossibilit6 pour lui de livrer un titre clair et net, qu'il ne pouvait en cons6quence rdclamer le b6n6fice de la clause de nullitd par lui invoqu6e et qu'il 6tait responsable des dommages que l'inex6cution de son obligation avait caus6s A l'appelante. La Cour rejeta la d6fense et accueillit l'action et ses conclusions, en r6duisant, cependant, A la somme de $5,775, le quantum des dommages r6clam6s. Ce jugement donna lieu (i) A un appel 7246) de la part de la compagnie Remer, qui demanda que le jugement soit infirm6 en autant que le quantum des dommages 6tait concern4 et qu'on lui accordAt le montant r6clam6 par son action, soit $66,750, et (ii) h un contre-appel (n" 7266) de la part de Robin, qui demanda le rejet de 1'action, soumettant qu'il lui 6tait impossible de livrer un titre clair, qu'il n'avait commis aucune faute et ne pouvait, en cons6quence, etre tenu A payer aucuns dommages.
Disons imm6diatement que le contre-appel de Robin fut rejet6 par un jugement majoritaire. La majorit6, formie de MM. les Juges Rinfret, Montgomery et Rivard, jugea que le Juge de premibre instance avait eu raison de conclure A la faute, la responsabilit6 et condamnation en dommages de 'intim6. Dissidents, MM. les Juges Hyde et Brossard auraient fait droit h ce contre-appel et rejet6 1'action. Aucun appel n'ayant 6t6 logg la Cour Supreme A l'encontre de jugement, i1 y a d6sormais chose jug6e sur la faute, la responsabiliti de 'intim6 et le fait que la compagnie appelante a subi des dommages imputables A ce dernier.
D'autre part, I'appel de la Compagnie Remer fut aussi rejet6 par un jugement majoritaire; pour MM. les Juges Hyde et Brossard, c'6tait l'inivitable cons6quence de leurs conclusions sur le contre-appel de Robin, et quant A. MM. les Juges Rinfret et Rivard ce rejet est fond6 sur l'accord qu'ils donnent au Juge de premiere instance tant sur le quantum des dommages que sur le raisonnement et la base suivis pour en faire la d6termination. Dissident, M. le Juge Montgomery, adoptant une base diff6rente, aurait maintenu l'appel de la Compagnie Remer et augment6 le montant des dommages A la somme de $47,750.
De li le present appel de la Compagnie Remer. Il n'y a pas de contre-appel de la part de l'intim6. Ainsi done et h ce stade des proc6dures, le seul point h, consid6rer et h d6terminer se limite une question de quantum.
Dans son action, la Compagnie Remer a r6clam6 $66,750, en adoptant, comme mesure de son pr6judice, la diffirence entre, d'une part, le prix de vente arrit6 par les parties au contrat, soit $31,000, et, d'autre part, la somme de $97,750, dont $96,250 et $1,500 reprisentent respectivement, suivant elle, la valeur rdelle de la terre et du roulant. Dans sa d6fense, i'intim6 n'a pas contest6, du moins sp6cifiquement, le montant des dommages r6clam6s; il s'est content6 d'a116guer qu'il n'avait commis aucune faute, pour conclure qu'il n'avait aucune responsabilit6 ou dommages A payer.
La preuve au dossier est tris simple. Elle consiste dans le t6moignage d'un expert, produit par l'appelante, Maurice Giroux, et du relev4, fait par ce dernier, des ventes r6centes dans les environs de la terre en question. Les qualifications de Giroux, ing6nieur professionnel, expert en 6valuation et agent d'immeubles, ont 6t6 admises par l'intim6. Son timoignage n'a pas 6t6 contredit. En raison des developpements nombreux et consid6rables, des subdivisions de terres, dans la region trouve la terre de 1'intim6, 1'expert a consid6r6 que la valeur r6elle de cette terre devait s'appr6en fonction de la valeur commerciale des terres r6cemment vendues dans les environs, tenant compte du facteur -e de sp6culation et non en fonction de la valeur que pouvait avoir cette terre pour exploitation agricole. Pour ces raisons, il n'a tenu aucun compte des bitiments et roulant s'y trouvant. Se basant sur le relev6 des ventes, sur son exp6rience de la valeur des terres sur 1'lle J6sus et sp6cialement A St-Vincent-de-Paul, il a t6moign6 qu'h l'6poque de son examen, ce qui correspond en somme A l'apoque de la contravention de 'intim6, la valeur r6elle de cette terre 6tait de $550 l'arpent donnant ainsi une valeur totale de $96,250 pour cette terre ayant 175 arpents. En contre-interrogatoire, l'expert a d6clar6 qu'une ferme pour 1'agriculture se vendait au prix de $150 h $200 l'arpent. Mais la valeur pour fins de subdivision, et a-t-il ajout6, ce qui se faisait surtout, dans la r6gion de la terre en question, est de $550 l'arpent.
Le Juge de premibre instance jugea que la terre devait &tre 6valude comme terre d'exploitation agricole; il 6carta ainsi l'opinion, reposant sur des consid6rations valables et non contredites, de 1'unique expert entendu sur la question, voulant que la valeur r6elle de cette terre devait s'appr6cier en fonction du fait qu'elle 6tait situ6e dans un milieu d6jA affect6 A des d6veloppements nombreux, consid6rables, et 6conomiquement propre A lotissement. Pour ainsi juger, le Juge au procks r6f6ra (i) au fait que 1'appelante n'avait pas regu sp~cifiquement, par ses lettres patentes, le pouvoir de se livrer h des entreprises sp6culatives et (ii) h certaines stipulations du contrat, d'oil il inf6ra une intention de l'appelante d'acheter la terre pour fins d'exploitation agricole et non pour fins de sp6culation. Ayant d~s lors jug6 que la valeur r6elle devait s'appricier en fonction d'une exploitation agricole, il 6tablit h $210 l'arpent, la valeur de la terre, en s'inspirant du relev6 des ventes indiquant que certaines terres avaient 6t6 vendues pour exploitation agricole h un prix variant de $200 'a $225 l'arpent. C'est par ce proc6d6 qu'il arriva h une 6valuation totale de $36,750 dont il d6duisit le prix de vente, soit $31,000, pour d6terminer h $5,775 le montant des dommages subis par l'appelante. En Cour d'Appel, ces vues regurent 1'accord de MM. les Juges Rinfret et Rivard, mais non de M. le Juge Montgomery. A son avis, 'intention, que pouvait peut-6tre avoir l'appelante en achetant la terre, n'est pas, en l'espice, une raison pertinente ou suffisante pour 6carter l'opinion non contredite de I'expert quant A la valeur bas6e sur les ventes des propri6t6s avoisinantes. De plus, i1 consid6ra comme Fauteux non pertinente et au surplus mal fond6e 1'appriciation des pouvoirs de la Compagnie Remer. S'appuyant sur Bonanza Creek Gold Mining Co. v. R.", il d6clara que la Compagnie Remer, incorpor6e en vertu de 'la Loi des compagnies de Qu6bec, a les pouvoirs d'une personne naturelle et que, de plus, le pouvoir de faire des actes d'acquisition et de disposition en matibre immobilibre lui est express6ment donn6 suivant le texte ci-apris de ses lettres patentes:
Notant, ensuite, que 1'expert Giroux s'6tait appuy6 sur des ventes faites A des prix variant de $437 & $547 1'arpent et que 1'intim6, lui-m~me, avait fait produire par Giroux, en contre-interrogatoire, deux actes de ventes indiquant, 1'un, un prix de $500, et l'autre, un prix de $511 l'arpent, il d6clara ne pouvoir justifier un prix unitaire inf6rieur A $450, soit un prix total de $78,750 pour la terre, somme dont il d6duisit le prix de vente, pour d6terminer A $47,750 la quotit6 des dommages subis par l'appelante.
En toute dif6rence pour ceux qui sont d'opinion contraire, je dois dire, qu'A mon humble avis la conclusion h laquelle est arriv6 M. le Juge Montgomery est conforme avec les principes de droit rigissant 1'espice telle qu'elle se pr6sente d'apris la preuve au dossier. Le d~biteur, dont la contravention n'est pas accompagn6e de dol, n'est tenu, suivant 1'art. 1074 du Code Civil, qu'aux dommages-intirats qui ont 6t6 pr6vus ou qu'on a pu pr6voir au temps l'obligation a ti contract6e. En I'espice, le dommage de l'appelante est proportionnel au gain dont elle a td priv6e par suite de la contravention et 6quivaut A la diff6rence entre le prix fix6 au contrat et le prix reprbsentant la valeur au march6 de cette terre, au temps de la contravention. L'entente n'indique pas et ne pouvait d'ailleurs difficilement indiquer, dans les circonstances, une date precise a laquelle l'intim6 devait ex6cuter son obligation de fournir les titres convenus. Ce qui est clair, c'est que sa contraven- "
tion, devenue manifeste lors de la mise en demeure en aofit 1954, persistait lors de 'expertise de Giroux en octobre, et lors de l'institution de Faction, en d6cembre de la mime annie. La valeur au march6 h cette 6poque ne pouvait addquatement s'6tablir, sans tenir compte des d~veloppements nombreux et consid6rables, des subdivisions, dans la r6gion, et des fluctuations et hausses du march6 en r6sultant. Voilh ce qui ressort de la seule preuve au dossier, de l'opinion non contredite de l'expert Giroux. Prenant tous deux ces faits en consid6ration, 1'expert Giroux, d'une part, fixa la valeur h $550 l'arpent en s'appuyant sur le plus haut prix unitaire du march6, alors que M. le Juge Montgomery, d'autre part, s'arrita A une valeur de $450 1'arpent en s'inspirant plut~t de la moyenne des prix unitaires du march6. Et c'est ainsi que ce dernier determina A $47,750 -somme que 'appelante d6clara trouver 6quitable, A 1'audition devant nous-le gain dont celle-ci fut privie ou le dommage qu'elle a subi, A l'6poque et par suite de la contravention. Reste A consid6rer si ce gain ou ce dommage de $47,750, que la preuve justifie, 6tait pr6visible A la formation du contrat, en juin 1953. La pr6visibilit6 du dommage, envisag6e au jour du contrat, doit s'appr6cier in abstracto. II ne s'agit pas, en effet, du dommage que le d6biteur a pu pr6voir, mais <qu'on a pu privoir>, dit l'art. 1074, du Code Civil, ce qui veut dire: que le type abstrait du bon phre de famille, de l'homme prudent et avis6 a pu pr6voir. Mazeaud et Tunc, Responsabilit6 civile dblictuelle et contractuelle, 5 id., vol. 3, p. 514, n* 2381-2. D6ja avant juin 1953,-Giroux et le relev6 des ventes en t6moignent, -des terres avoisinantes avaient 6t6 vendues au prix de $500 1'arpent. A mon avis, un bon pare de famille, un homme prudent et avis6 pouvait, d~s lors, noter ces d6veloppements, ces subdivisions, cette fluctuation, cette hausse des prix, et en pr6voir l'intervention, comme cause 6trangire, dans la r6alisation du dommage que causerait l'inex6-cution de l'obligation et que ce dommage pourrait, quant a la quotit6, 6tre substantiellement A la mesure de celui que la preuve justifie ici, A l'6poque de la contravention. Je dirais donc-et en tout respect pour l'opinion contraire, je ne puis voir, au dossier, aucune raison d'61uder la