In view of all the above I would allow this appeal and dismiss the action of the respondent with costs in this Court and in the Courts below.
*Mai 26 ET
LA CENTRALE D'IMMEUBLES STE- Jany.25 FOYE INC. (Demanderesse)
'
ET
JACQUES GERMAIN ..............
MIS-EN-CAUSE.
EN APPEL DE LA COUR DU BANC DE LA REINE,
PROVINCE DE QUEBEC
Contrat--Agent d'immeubles-Commission-Achat de la propridt par le mandataire-Pr6te-nom-Code Civil, arts. 1484, 1706, 1718.
Par contrat en date du 6 octobre 1959, le d6fendeur s'est engag6 payer b la demanderesse ou & son reprisentant Germain une commission si
Germain vendait h, un client de la demanderesse un terrain appartenant au d6fendeur pour la somme de Le jour suivant, le d6fendeur a consenti & un nomm6 Cobrin une option dans laquelle il s'engageait h lui vendre le terrain en question. Cette option contenait une stipulation & 1'effet que l'option vaudrait en faveur de Cobrin ou de toute autre personne d~sign~e par lui. Subsiquemment, Cobrin a d6sign6 Germain comme 6tant la personne pouvant exercer l'option.
Deux promesses de vente sont alors intervenues le 23 octobre 1959, la premiire du d6fendeur A Germain pour un prix de $150,000 et la seconde de Germain h Cobrin et associ~s pour un prix de $210,000.
Finalement, le d~cembre 1959, trois actes de vente ont 6t6 sign4s devant le m~me notaire: le premier du d~fendeur & Ovide Jolicceur
Inc. pour un prix de $103,879.10, le second de Ovide Jolicceur Inc. A
Germain pour un prix de $150,000 et le troisibme de Germain & Cobrin et associ6s pour un prix de $210,000. Le d6fendeur a refus6 de payer la commission pour le motif, entre autres, que le mandat avait pris fin lorsque la demanderesse, par le truchement de son reprisentant, avait
*CoRm: Le Juge en chef Taschereau et les Juges Cartwright,
Fauteux, Hall et Spence.
S.C.R.
[19661 acquis les biens qu'elle avait charge de vendre. La Cour sup6rieure et la Cour d'Appel ont maintenu l'action pour la commission. Le d6fendeur en appela devant cette Cour.
Arrit: L'appel doit 8tre maintenu, les Juges Cartwright et Fauteux 6tant dissidents.
Le Juge en chef Taschereau et les Juges Hall et Spence: En vertu des articles 1484 et 1713 du Code Civil, l'achat par Germain, tant qu'il 6tait le mandataire du d6fendeur, ne pouvait avoir lieu. Germain n'6tait pas le prite-nom de Cobrin mais agissait personnellement et comme repr6sentant de Ia demanderesse. De plus, lorsque Germain est devenu acqu~reur, le mandat a n6cessairement pris fin de m~me que le droit h la commission.
Le Juge Cartwright, dissident: Les deux Cours inf6rieures en sont venues A la conclusion que Germain, en achetant et revendant le terrain en question, n'avait pas agi personnellement ou pour son propre b~n6fice ou celui de la demanderesse, mais au contraire comme prite-nom de Cobrin et seulement pour le bindfice de Cobrin. Le d6fendeur n'a pas avanc6 de motifs ayant suffisamment de force pour que cette Cour change ces conclusions de fait.
Le Juge Fauteux, dissident: Le jugement dont est appel 6tait bien fond6. Contracts-Agency-Real estate-Commission-Purchase of property by brokers-Prdle-nom-Civil Code, arts. 1484, 1706, 1718.
By contract dated October 6, 1959, the defendant agreed to pay to the plaintiff or its representative Germain a commission if Germain effected the sale of his property to the plaintiff's client for $150,000. The next day, the defendant gave to one Cobrin an option to purchase the property which contained a clause that the option could be exercised by Cobrin or by any other person designated by him. Subsequently, Cobrin designated Germain as the person to exercise the option. On October 23, 1959, two promises of sale were executed, the first from the defendant to Germain for a price of $150,000 and the second from Germain to Cobrin and his associates for a price of $210,000. Finally, on December 1959, three deeds of sale were passed before the same notary: the first from the defendant to Ovide Jolicceur Inc. for a price of $103,879.10, the second from Ovide Joliccaur Inc. to Germain for a price of $150,000 and the third from Germain to Cobrin and his associates for a price of $210,000. The defendant has refused to pay the commission on the ground, inter alia, that the plaintiff had terminated the mandate when, through its representative, it acquired the property which it had undertaken to sell. The Superior Court and the Court of Appeal maintained the action for the commission. The defendant appealed to this Court.
Held (Cartwright and Fauteux JJ. dissenting): The appeal should be allowed.
Per Taschereau C.J. and Hall and Spence JJ.: By virtue of articles 1484 and 1713 of the Civil Code, the purchase by Germain, as long as he was the mandatary of the defendant, could not take place. Germain was not the prite-nom of Cobrin but was acting personally and as the representative of the plaintiff. Furthermore, when Germain became the purchaser, the mandate was necessarily terminated as well as the right to a commission.
Per Cartwright J,. dissenting: The Courts below have found that in taking the deed of the property and in reselling, Germain acting not that Per APPEAL from a judgment of the Court of Queen's Bench, Appeal Side, province of Quebec', affirming a judgment of Marquis J. Appeal allowed, Cartwright and Fauteux JJ. dissenting.
APPEL d'un jugement de la Cour du banc de la reine, province de Qu6bec', confirmant un jugement du Juge Marquis. Appel maintenu, les Juges Cartwright et Fauteux 6tant dissidents.
Guy Hudon, c.r., pour le d6fendeur, appelant.
Pierre Choquette, pour la demanderesse, intimee.
Le jugement du Juge en chef Taschereau et des Juges Hall et Spence fut rendu par
CHEF:-La Centrale d'Immeubles Ste-Foye Inc., demanderesse-intim6e, a institu6 une action devant la Cour sup6rieure de Qu6bec r6clamant du d6fendeur-appelant, Ovide Jolicoeur, la somme de $15,581.86.
Dans son action, la demanderesse all6gue que le 6 octobre 1959, par convention 6crite, le d6fendeur Jolicceur s'est engag6 a payer h la demanderesse une commission pour la vente du lot 26 du cadastre officiel de Ste-Foye, moyennant un prix de 16.5 cents du pied carr6 (1,038,791 pieds), dont $40,000 6taient payables comptant.
En vertu de la convention, qui a 6t6 produite au dossier, une commission de $5,000 sur le premier versement, plus 1.5 cents du pied, 6taient payables en mime temps et A mime l'acompte initial de $40,000.
Cette convention, sous seing priv6, se lit ainsi:
A a COUR SUPRtME DU CANADA
Le prix de vente sera de $0.161 le p.c., avec un comptant de QUARANTE MILLE DOLLARS (840,000.00).
La commission que je lui paierai & la signature sur le premier versement, sera de CINQ MILLE DOLLARS (85,000.00) plus $0.01j sur le total du lot
STE-FoYE
En ce qui concerne l'option d6tenue par I'Union de Cr6dit, je m'engage A payer la demie de la commission exig~e suivant entente ce jour mime; Taschereau soit la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS DOLLARS ($3,500.00). J.C.
Cette entente pr~vaudra sur l'option que je pourrai signer d6montrant une commission moindre.
(sign6) OVIDE JOLIC(EUR Jacques Germain, qui est mis-en-cause, est vice-prisident de la corporation intim6e, La Centrale d'Immeubles Ste- Foye Inc., et est son agent. L'action de I'intim6e a 6t6 maintenue avec d6pens par 1'honorable Juge de la Cour sup6rieure, et ce jugement a 6t6 confirm6 par la Cour d'Appell.
Le 19 octobre 1959, 1'appelant Jolicceur et J. Germain, le mis-en-cause, auraient fait une nouvelle convention, mais Jolicceur ne 1'a jamais sign6e. Cependant, il semble qu'on lui a donn6 effet A une date ultirieure. Elle se lit ainsi: LA CENTRALE D'IMMEUBLES STE-FOYE INC.
Ste-Foye Central Realties Inc.
COURTIERS EN IMMEUBLES
LA 7-7668
MU 3-4397 100, St-Jean Bosco, Ste-Foye-Qu6bec le octobre 1959. AVENANT: faisant partie de la convention faite le 6 octobre 1959 entre J. Ovide Jolicceur et Jacques Germain et ou La Centrale d'Immeubles Ste-Foy Inc., relativement h la vente du lot 26 de Ste-Foye, et incluant l'option que j'ai sign6e le 7 octobre 1959, monsieur Simon Cobrin de Montr6al.
ATTENDU que monsieur Cobrin, a de par son option du 7 octobre 1959 le privilfge de d6signer une autre personne et que cette personne disignde est Jacques Germain;
JE, Ovide Jolicceur, consens et accepte que le prix de vente mentionn6 de $155,000.00 soit r6duit h $150,000, vu que monsieur Germain, consent A r6duire sa commission d'un montant de $5,000.00 (Cinq-mille-dollars), le tout sans prjudice aux droits des parties concern6es.
SIGNt jour d'octobre par 0. Jolicceur (sign6)
[19661 Le 7 octobre 1959, soit le lendemain du jour 1'appelant
Jolicoeur a consenti h payer la commission qui est r6clamee dans la pr6sente cause, si le lot 6tait vendu & un client, Simon Cobrin a 6t6 pr6sent6 A Jolicceur et l'appelant a consenti h M. Cobrin une option dans laquelle il s'engageait h lui vendre le terrain ci-dessus mentionn6 au prix de $155,000. En vertu de cette option, 1'appelant Jolicceur s'engageait respecter la convention du 6 octobre 1959
(soit celle relative h la commission qui devait 6tre pay6e).
Par cette convention du 6 octobre la commission 6tait payable A l'intim6e ou au mis-en-cause, Jacques Germain, et l'appelant a reconnu que si une commission est due, elle
1'est h 1'intim6e qui a agi par l'entremise du mis-en-cause.
C'est pourquoi l'option mentionne la convention du 6 octobre 1959 intervenue avec M. Jacques Germain. Il est important de ne pas oublier que cette option d'achat en faveur de Simon Cobrin stipule que cette option d'achat peut
6tre exerc6e par M. Cobrin, ou par toute autre personne par lui ddsignee.
Cobrin a d6sign6 Germain comme 6tant la personne pouvant exercer l'option qu'aurait consentie Jolicoeur. Il est certain que Germain agissait toujours comme repr6sentant et pr6pos4 de La Centrale d'Immeubles Ste-Foye Inc.
Lui-mime, dans son t6moignage, dit ce qui suit:
Quand
De plus, dans son t6moignage, M. Germain d6clare:
ne fait done aucun doute quelconque que Germain, le vice-pr6sident de la compagnie intim6e et son agent autoris6, 6tait le v6ritable reprisentant de la compagnie intimbe.
Mais, il est arriv6 par les trois ventes suivantes, ce qui suit: Ovide Jolicoeur, 1'appelant, a vendu, le 12 d6cembre
1959, h Ovide Jolicceur Inc. et, le mime jour, devant le mime notaire, il y a une vente de Ovide Joliceur Inc. A
Jacques Germain, et 6galement le m~me jour, soit le 12 d6cembre 1959, une vente de Jacques Germain Covin
Development Corporation, repr6sentant les int6rits Cobrin.
COUR SUPRtME DU CANADA
Je dois dire que ces ventes successives, et toutes ex~cutees le mime jour, me paraissent 6tranges. Il r6sulte de tout ceci que l'appelant Jolicceur, qui avait nomm6 l'intim6e ou comme agents pour vendre cet immeuble, a regu $150,000, et que l'intim6e et Germain ont touch6 $210,000, Taschereau soit un profit de $60,000.
J.C.
Or, il me semble clair, en vertu des dispositions du Code Civil, arts. 1484 et 1713, qu'un semblable achat par Germain, tant qu'il est mandataire de Jolicoeur, ne peut avoir lieu. L'article 1484 se lit de la fagon suivante:
1484. Ne peuvent se rendre acqugreurs, ni par eux-mimes ni par parties interposdes, les personnes suivantes, savoir:
Les tuteurs et curateurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ou la curatelle, except6 dans le cas de vente par autorit6 judiciaire;
Les mandataires, des biens qu'ils sont chargis de vendre;
Les administrateurs ou syndics, des biens qui leur sont confi6s, soit que ces biens appartiennent h des corps publics ou h des particuliers; Les officiers publics, des biens nationaux dont la vente se fait par leur ministire.
L'incapacitj inoncle dans cet article ne peut 6tre invoquie par l'acheteur; elle n'existe qu'en faveur du proprigtaire ou autre partie ayant un int6rit dans la chose vendue.
L'article 1713 est ainsi r6dig4:
1713. Le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de remettre et payer au mandant tout ce qu'il a regu sous l'autorit6 de son mandat, mgme si ce qu'il a regu n'dtait pas dit au mandant; sauf n6anmoins son droit de d6duire du montant, ses d6bours6s et son & raison de 1'ex6cution du mandat. Si, ce qu'il a regu est une chose d6termin6e, il a droit de la retenir jusqu'au remboursement.
Dans Dalloz Hebdomadaire 1934, p. 511, on lit ce qui suit:
Attendu qu'aux termes de Particle 1993 C.C. (notre article 1713), le mandataire est tenu de faire raison au mandant de tout cc qu'il a revu en vertu de sa procuration, quand mime ce qu'il a requ n'etat point 6t6 da au mandant; que ce principe trouve son application en l'espbce, les sommes paybes en sus du tarif ayant, aux termes des constatations de l'arrit, 6t6, en d6pit de l'erreur commise par les d6biteurs sur 1'6tendue de leur dette, versdes volontairement par Hartmann en sa qualit6 de mandataire et en vue de leur remise h la F6d6ration; d'oii il suit qu'en faisant application au privenu des dispositions de 1article 408 C. p6n., la Cour de Colmar n'a viol6 aucun des textes vis6s au moyen.
Beaudry-Lacantinerie, Droit Civil, 'De la Vente et de lichange', 3' 6dition, h la page 242, dit ceci:
... il est 6, peine besoin de dire qu'il ne pourrait pas jouer h la fois le double r6le de vendeur et d'acheteur... Il est incapable d'acheter les biens qu'il est chargi de vendre.
Dans la cause qui nous occupe, Jolicoeur avait confi6 mandat h Germain de vendre pour la somme finalement fix6e h $150,000, et il s'est engag6 A lui payer la commission mentionn6e pr6c6demment. Comme cons6quence de ventes successives Jacques Germain a vendu h Covin Development
Co. pour $210,000, et a fait un profit de $60,000 au d~triment de Jolicceur. a donc 6t6 1'acheteur, quand Jolicceur lui a vendu, du lot 26 qu'il avait mission de vendre, et a r6alis6 le profit en question quand il a vendu h Covin
Development. Les articles 1484 et 1713 lui interdisent de faire de semblables transactions et de servir deux maitres.
Seul Jolicceur pouvait invoquer t'interdiction prononcee par l'article 1484. Enfin, je suis bien certain que Jolicceur ignorait le profit que r6alisait ou devait r6aliser Germain.
On demande h Germain, le vice-pr6sident de 1'intim6e:
Germain admet qu'il est la personne d6sign6e pour exercer l'option, et cependant ailleurs dans son t6moignage, il affirme que lui ou la Centrale d'Immeubles Ste-Foye a regu de I'appelant le mandat, moyennant le paiement d'une commission, de vendre le terrain en question. se trouve A la fois I'agent du venteur Jolicceur et le reprisentant des acheteurs Cobrin (C.C. 1706).
II est clair qu'il y a li. conflit et que Germain, vice-pr6sident de l'intimbe, ne peut, dans ces conditions, servir avec fid6lit6 les int6r~ts de Jolicoeur. D'ailleurs, les 6vinements ont prouv6 que pour Germain, les intir~ts des Cobrin et le sien, 6taient sup6rieurs a ceux de Jolicceur. Ce dernier consent de payer une g6n6reuse commission si on vend son terrain, et, cependant, Germain lui fait r6duire son prix a
$150,000, alors qu'il devait recevoir $155,000. Germain se fait d~signer par les Cobrin pour exercer 1'option, et revend h ces derniers pour $210,000, soit un profit de $60,000 dont
Jolicceur a 6t6 priv6. Germain n'a pas scrupuleusement rempli son devoir vis-h-vis Jolicceur. Ce dernier peut donc dire avec raison qu'il n'aurait jamais accept6 la dernibre clause, s'il s'6tait dout4 que la personne d6sign6e par Simon
Cobrin pour exercer l'option, serait son propre agent et mandataire.
Ceci est confirm6 par un fait r6v6lateur des intentions de
Germain. Quand on a, le m~me jour, sign4 plusieurs actes inutiles, Jolicoeur et Gendron (ce dernier secr~taire d'Ovide Jolicceur Incorporde), ont assist6 a la lecture de deux des actes, mais furent invit6s h se retirer sans qu'on leur lise les contrats, et en particulier l'acte de vente de Germain s-OE
Covin Development, le prix de vente 6tait fix6 h $210,000, on voulait 6videmment cacher h Jolicceur que, le 12 dicembre, il avait vendu pour $150,000 et que, le m~me jour, Germain revendait pour $210,000 le bien qui faisait l'objet de son mandat. Il r6alisait ainsi un profit de $60,000 dont Jolicaeur a 6t6 dipouill6. Germain a mieux servi ses propres int6r~ts et ceux des Cobrin, que ceux de son mandant qui avait repos6 sa confiance en lui. Germain voulait hors la connaissance de Jolicoeur sp6culer sur 1'acquisition d'un droit qu'il 6tait charg6 de prot6ger et de vendre pour le b6n6fice de l'appelant.
Germain pretend qu'il 6tait le prite-nom ou le repr6sentant des Cobrin. I l'affirme sous serment dans son t6moignage. Ces deux appellations n'ont pas la mime signification. Mais, quoi qu'il en soit, on ajoute qu'il n'a pas achet6 personnellement et n'a pas viold les dispositions de 1'art. 1484 C.C. Admettre cette pr6tention c'est mettre de c6t6 l'art. 1030 C.C. qui veut qu'on est censg stipuler pour soimgme et ses h6ritiers, h moins que le contraire ne soit exprim6 ou ne r6sulte de la nature du contrat. Dans le cas pr6sent, les actes d6montrent que Germain a agi personnellement; il a sign6 de son nom tous les actes oil il apparait, sans jamais divoiler un principal, s'il en a un. Quand il a vendu h Covin Development, il reconnait avoir regu en acompte sur le prix de vente la somme de $90,000, pour laquelle il a donni quittance; quant A la balance, elle est, en vertu de 1'acte de vente, payable partie a la compagnie intim6e, la centrale d'Immeubles Ste-Foye Inc., dont Germain est le vice-prisident, et partie A Ovide Jolicoeur, pour compl~ter le prix de vente de $150,000 sur lequel il n'avait regu qu'un acompte de $30,000.
On voit done de toute 6vidence que Germain n'6tait pas pr8te-nom et ne repr6sentait pas les Cobrin, mais qu'il agissait personnellement et comme repr6sentant de 1'intim6e, A qui prbs de $100,000 doivent 6tre pay&s. De plus, c'est lui qui se fait donner ia promesse du 23 octobre 1959, et qui se fait consentir la vente du 12 d6cembre. Rien ne d6montre dans les actes que Germain n'a pas agi personnellement, et la nature du contrat ne d6truit pas la prisomption cri6e par l'art. 1030 C.C. En outre, 'art. 1210 C.C. est i'effet que les actes authentiques font preuve complete entre les parties de 1'obligation qui y est exprimbe.
Quand Germain dit qu'il est prite-nom ou repr6sentant des Cobrin, il contredit tous les 6crits regus devant notaires, et par cons6quent authentiques, et il invite les tribunaux h fermer les yeux sur les arts. 1030 et 1210 C.C. Je ne suis pas dispos6 A suivre cette ligne de conduite. De plus, en disant prite-nom ou repr6sentant des Cobrin, il fonde sa pr6tention sur une ill6galit6 (C.C. 1484), car il n'a pas plus le droit d'acheter comme repr6sentant ou pr~te-nom de l'acheteur que d'6tre l'acheteur lui-mame. Qu'il soit acheteur ou repr6sentant, il y a conflit d'int6r~t avec le vendeur dont il est le mandataire, et c'est ce que dans sa sagesse le l6gislateur a interdit. L'article 1484 C.C. est formel et imp6ratif. I d6fend au mandataire du vendeur d'acheter personnellement ou mgme par parties interposges, les biens qu'il est charg6 de vendre. Enfin, si Germain 6tait v6ritablement le repr6sentant des Cobrin, pourquoi revendre aux Cobrin si, par son entremise, ces derniers avaient d6ji achet6 de
Jolicoeur.
Mais il y a davantage. Quand le 12 d6cembre 1959, Ovide
Jolicoeur Incorpor6e, aux droits de Ovide Jolicceur personnellement, a vendu A Jacques Germain le lot n' 26, le mandat de l'appelant au mis-en-cause et A la compagnie intim6e a nicessairement pris fin, de mime que le droit h la commission. L'intim6e, en effet, par son vice-pr6sident
Germain, agissant pour elle, a alors d6cid6 de se porter partie au contrat et acqu6reur du lot dont l'appelant a 6t6 le vendeur. Si le vendeur vend A son mandataire, comme la chose est arriv6e dans le cas present, le mandat est terming.
Il n'existe plus d'agence, et 1'interdiction 6dict6e & l'art.
1484 C.C. n'existe plus. L'agent cesse d'6tre agent; il n'est plus le mandataire du principal, mais il est i'acheteur.
C'est que le mandant est intervenu alors pour relever le mandataire de son incapacit6 (1484 C.C.). Le mandant confie la gestion d'une affaire licite A un mandataire (1701
C.C.), mais il peut mettre fin h la mission qu'il a donn6e au mandataire de vendre i'immeuble h un tiers, en permettant au mandataire d'acheter personnellement. Alors l'idie de mandat, d'agence, disparait de mime que le droit A la commission. Un vendeur ne paye pas de commission h son acheteur. La commission est due au mandataire. En outre, l'option stipule clairement que la commission n'est due que si Germain vend un client, et non pas s'il achite personnellement.
On a reproch6 h 1'appelant de ne pas s'6tre pr6valu de l'art. 1713 C.C. et de ne pas avoir poursuivi son agent Germain pour lui r6clamer la somme de $60,000 qui lui serait due. RIvidemment ce recours 6tait possiblement ouvert h Jolicoeur, mais le d6faut de ne pas avoir poursuivi ne le prive en aucune fagon de pr6tendre avec raison qu'il ne doit pas la commission qu'on lui r6clame.
Pour ma part, je ne puis sanctionner les transactions qui sont intervenues, qui, h mon sens, libbrent l'appelant de l'obligation de payer la commission r~clam6e.
Je suis d'opinion de maintenir l'appel et de rejeter l'action, avec d6pens de toutes les Cours contre l'intim6e. Il n'y aura pas de frais contre le mis-en-cause, qui n'a pas contest6 l'action.
J. (dissenting) :-This is an appeal from a unanimous judgment of the Court of Queen's Bench' affirming the judgment of Marquis J. in favour of La Centrale d'Immeubles Ste-Foye Inc., hereinafter referred to as "the respondent", for $15,581.86 with interest and costs.
The facts and the terms of the relevant documents are set out in detail in the reasons of Owen J. and a comparatively brief summary will be sufficient to indicate the reasons for the conclusion at which I have arrived. The respondent is engaged in the business of a real estate agent. Jacques Germain, the mis-en-cause, hereinafter referred to as "Germain" is the vice-president of the respondent and in all of his dealings with the appellant with which we are concerned was agent of the respondent acting within the scope of his authority.
The action was brought for commission agreed to be paid by the appellant to the respondent for effecting a sale of a property, lot number 26, owned by the former.
The appellant denies any liability to the respondent but, if he is liable, there is no dispute as to the amount.
By the terms of a contract dated October 6, 1959, as modified by a rider dated October 19, 1959, the appellant agreed to pay a commission, for the amount of which judg- ,EN ment has been given against him, in consideration of the respondent effecting a sale of his property to one Simon
Cobrin for $150,000. This sale was carried out in the follow-Cartwrigt J. ing manner. The appellant gave to Simon Cobrin an option, dated October 7, 1959, to purchase the property, which contained the following clause:
The rider of October 19, 1959, referred to above, provided:
privilge
On October 23, 1959, two notarial deeds, each a promise of sale of lot 26, were executed, the first from the appellant to Germain for a price of $150,000 and the second from
Germain to Sam Vineberg, Morton Vineberg, Frank Cobrin and Simon Cobrin for a price of $210,000. The first of these two deeds is signed by the appellant and its final paragraph reads as follows:
On December 12, 1959, three deeds of sale of lot 26 were passed before the same notary, the first from the appellant to Ovide Jolicceur Inc. for a price of $103,879.10, the second from Ovide Jolicceur Inc. to Germain for a price of
$150,000, and the third from Germain to Covin Development Corporation (a company formed by the Cobrins and the Vinebergs) for a price of $210,000. Each of these deeds was signed by the appellant, the first and third in his personal capacity and the second as president of Ovide
Jolicceur Inc.
Up to this point it would appear that the respondent as agent of the appellant effected a sale of the latter's property at the price agreed upon and would prima facie be entitled to the commission.
In this Court, in answer to the respondent's claim the appellant puts forward two defences. His position is concisely stated in his factum in the following words:
As I read the reasons for judgment in the Courts below the validity of these two defences as a matter of law is not doubted. They have been rejected because it has been found as a matter of fact that neither the respondent nor its agent Germain became the purchaser of the appellant's property or made any profit on its resale. While on the face of the relevant documents Germain, who was acting throughout within the scope of his authority as agent of the respondent, appeared to become the purchaser and to make the profit referred to, the courts below have found that in taking the deed of the property and in reselling he was acting not personally or for his own benefit or that of the respondent but as pr~te-nom of Cobrin and solely for Cobrin's benefit.
There are clear concurrent findings of fact on this point and there is evidence to support them. In my opinion no sufficient ground has been shewn to warrant our interfering with these findings.
For these reasons I would dismiss the appeal with costs. FAUTEux (dissident):-L'appelant se pourvoit A 1'encontre d'une d6cision unanime de la Cour du banc de la reine'. Cette decision confirme un jugement de la