La municipalit6 a expropri, en vue d'6tablir un parc de loisirs, un terrain appartenant 6, 1'intimbe. Ce terrain n'6tait pas subdivis6 en lots b. bAtir, mais son usage commercial le plus efficace 6tait la subdivision et la vente de lots b bitir. La R~gie des Services publics a 6tabli la valeur de ces lots, une fois pourvus des services essentiels, h $0.65 le pied carr6. Ce chiffre n'est pas contest6 par l'expropri6e devant cette Cour. La R6gie a alors fait une d~duction de 33 pour cent pour l'am6nagement des services aux lots i subdiviser, bas6e sur sa propre exp6rience des questions de ce genre, et a accord6 la somme de $60,000. La Cour d'appel a jug6 que la R6gie ne pouvait, en I'absence de preuve h cet effet devant elle, faire cette d6duction, a cass6 le jugement homologuant la d6cision de la R6gie et a accord6 $96,920. La snunicipalit6 en appela devant cette Cour.
Arr&t: L'appel doit 9tre maintenu et l'indemnit6 de $60,000 accord6e par la r~tablie.
La R6gie 6tait justifi6e de faire la d6duction de 33 pour cent pour l'aminagement des services aux lots h subdiviser, en se basant sur son expirience. En donnant A la R~gie la juridiction arbitrale de fixer l'indemnit6 dans tous les cas d'expropriation, la lgislature a reconnu la qualit6 d'expert, la comp6tence et I'exp6rience particulibre des membres qui la composent et a voulu l'utilisation, la mise en <euvre de ces qualifications sp6ciales dans l'exercice de cette juridiction arbitrale. Il n'a pas t d6montr6 que la R~gie a err6 en droit ou commis une erreur manifeste en fait, en accordant la compensation en question.
*Copi: Le Juge en chef Taschereau et les Juges Fauteux, Abbott, Martland et Hall.
Expropriation-Property not subdivided-Indemnity based on subdivision CDE
-Deduction for cost of subdivision-Code of Civil Procedure, art. 1066. The municipality expropriated, for use as a public park, a property belonging to the respondent. This property was not subdivided in Sombrlk building lots, but its most effective commercial use was the subdivision and the sale of building lots. The Public Service Board found the value of these building lots, once provided with the essential services, to be $0.65 per square foot. This figure is not contested by the respondent before this Court. The Board then made a deduction of 33 per cent for the cost of subdivision, based on its own experience in these matters, and awarded a sum of $60,000. The Court of Appeal ruled that the Board could not, in the absence of evidence to that effect, make that deduction, quashed the judgment homologating the decision of the Board and awarded $96,920. The municipality appealed to this Court.
Held: The appeal should be allowed and the indemnity of $60,000 awarded by the Board restored.
The Board was justified in making the deduction of 33 per cent for the cost of subdivision, relying on its own experience. By conferring on the Board an arbitrary jurisdiction to fix the indemnity in all expropriation cases, the legislature has recognized the expert knowledge, the competence and the particular experience of the members of the Board and has sought the practicable application of these special qualifications in the exercise of that jurisdiction. It has not been shown that the Board erred in law or committed a manifest error in fact, in making the award in question.
APPEAL from a judgment of the Court of Queen's Bench, Appeal Side, province of Quebec', in an expropriation matter. Appeal allowed.
APPEL d'un jugement de la Cour du banc de la reine, province de Qubbec', dans une matibre d'expropriation. Appel maintenu.
Louis-N. Laroche, pour 1'appelante.
Jacques Flynn, C.R., pour l'intim6e.
Le jugement de la Cour fut rendu par
ABBOTT J.:-I s'agit d'un appel d'un jugement majoritaire de la Cour du bane de la reine rendu le 30 septembre 1965, cassant et annulant le jugement rendu A Qu6bec, le 22 juillet 1964, par la Cour sup6rieure, homologuant une ordonnance de la R6gie des Services Publics, prononc6e le 22 juin 1964, dans une affaire d'expropriation.
1 [1965] B.R. 1034.
R.C.S.
11967] Cette ordonnance maintient l'offre de l'expropriatriceappelante et fixe A $60,000 avec int6r8t l'indemnit6 qui doit ClT ktre pay6e h l'expropri6e-intim6e, chaque partie payant ses O frais.
SoCImT Le jugement majoritaire de la Cour d'Appel fixe ENIC INC. 'indemnit6 A $96,920 avec intir~t, le tout avec d6pens des Abbott J. deux Cours et de la R~gie contre 'expropriatrice-appelante. Messieurs les juges Taschereau et Choquette, dissidents, auraient confirm6 1'ordonnance de la R6gie.
Cette expropriation est faite par
1'expropriatriceappelante, dont le droit d'expropriation n'est pas contest6 en 1'instance, pour <<permettre h l'expropriante d'6tablir sur les 6ten'dues de terrain> en question <<un parc de loisirs dans le cadre de 1'organisation des loisirs pour la paroisse Notre-Dame de Foy, situ6 sur le territoire de 'expropriante>. Il 6tait de notori6t6 publique, depuis pris d'un an avant la date de l'expropriation, que
1'expropriatrice-appelante avait d~cid6 d'acqu6rir le terrain dont il est ici question pour y installer un terrain de jeux.
11 convient d'ajouter aussi, que le terrain expropri6, ayant une superficie de 227,535 pieds carris, n'est pas subdivis6 en lots A bAtir, mais que, advenant une telle subdivision, la superficie exploitable convenue entre les parties serait de 166,800 pieds carrs.
Dans son ordonnance, la R6gie a discut6 les circonstances dans lesquelles l'intimbe a acquis le terrain expropri. Le passage de 1'ordonnance a ce sujet se lit ainsi qu'il suit: De la preuve faite, il ressort que le 22 mars 1963, MM. Paul Racine, Guy Racine et Joseph-Henri Dussault ont acquis de M. Joseph Dussault, pare de M. Joseph-Henri Dussault, une 6tendue de terrain couvrant une superficie d'environ 982,000 pieds carr6s faisant partie du lot non-subdivis6 n* 81 du cadastre officiel de la paroisse de Ste-Foy, Cit6 de Ste-Foy, division d'enregistrement de Qu6bec. Cette vente a 6t6 faite pour la somme de $150,000.00, dont $15,000.00 comptant et le solde payable en dix versements annuels 6gaux et conscutifs de $13,500.00 en capital, dont le premier versement devenait et exigible dans un an de la date d'achat. Le taux d'int6rat 6tait fix6 b 4% I'an. Dans le contrat de vente du 22 mars 1963, vendeur transporte aux acqu6reurs, pour consid6ration comprise dans le prix de vente... tous droits aux indemnit6s qui peuvent 6tre actuellement dues et qui pourront le devenir h la suite et comme cons6quence de l'expropriation par le Ministbre de la Voirie de partie du lot quatre-vingt-un (81 Ptie) dudit cadastre appartenant auparavant au vendeur,. Le contrat mentionne 6galement que cl'immeuble vendu est 6galement sujet & un jugement d'homologation rendu en faveur de la Cit6 94056-41
COUR SUPRtME DU CANADA de Ste-Foy et enregistr6 A Qubbec sous le n* 520752 le 30 janvier 1963 le vendeur transportant tous ses droits de propridtd et d'indemnith relative- STE-FoY ment A la lisibre ainsi affectie,.
Le 22 mars 1963, la Soci6t6 Paul Racine, Guy Racine et Joseph-Henri Dussault a vendu 235,245 pieds carris du terrain, qu'elle avait acquis le ENic meme jour de Joseph Dussault (un peu moins du quart) b la Soci6t6 Immobilibre Enic Inc. dans laquelle sont int6ress6s Paul Racine et Guy Abbott J. Racine. Suivant le contrat de vente, le prix est de $125,000.00 dont $5,000.00 pay6s comptant et le solde de $120,000.00 payable en douze versements 6gaux et conscutifs de $10,000. Le premier versement de capital devenait dI et exigible le premier janvier 1964 et le taux d'intrat 6tait h l'an.
Le terrain vendu it la Soci6t6 Immobilibre Enic Inc. est pratiquement celui qui apparait A la description technique produite au dossier et que la Cit6 de Ste-Foy exproprie. A ce sujet, il importe de signaler que les autoritis de la Cit6 de Ste-Foy, ayant td mises au courant de I'achat projet6 par 'expropri6e, faisaient parvenir h M. Guy Racine, pr~sident de ladite soci6t6, une offre de $60,000.00 pour l'acquisition de ce terrain. Cette offre, contenue dans une lettre du greffier de la Cit6 de Ste-Foy, en date du 19 mars 1963, a t6 produite au dossier comme exhibit I-11. Cette offre d'ailleurs suit d'un jour la r~solution adopt~e par les autorit6s de la Cit6 de Ste-Foy h l'effet d'autoriser son procureur, M' Louis N. LaRoche, h exproprier si les offres d'achat n'6taient pas accept6es par les propridtaires des lots 81 partie, 76-17 et 82-14 (exhibit P-1 du dossier de la Cour Sup6rieure). Devant une telle concordance de faits relativement au terrain sous examen, la R6gie en vient logiquement A la conclusion que la transaction de Joseph-Henri Dussault, Paul et Guy Racine b la Soci6t6 Immobilibre Enic Inc. ne peut reprisenter la valeur r~elle de la propri6t6 exproprie, 6tant donn6 que les int~ress6s connaissaient l'imminence de l'expropriation.
Apris avoir discut6 la preuve faite devant la R4gie par des experts, quant A la valeur de la propri6t6 expropri6e, 1'ordonnance se lit ainsi qu'il suit:
La r6gie en vient h la conclusion que les ventes les plus repr~sentatives, pour des lots subdivisis, sur lesquelles elle peut se baser pour 6tablir l'indemnit6 qui doit 6tre accord6e h l'exproprise, sont la vente h 65 cents qui apparait sur l'exhibit P-9 (vente lot 82-84 en 1963) et la vente effectu6e sur le lot no 82-14 6galement au prix de 65 cents. La R6gie adopte done comme base le prix de 65 cents le pied carr6 pour un lot subdivis6.
Il importe de souligner que, pour subdiviser un terrain, il faut y am~nager des rues et qu'une partie d'environ 25 h 30% doit 6tre utilis6e h cette fin. Dans le cas pr~sent, les parties ont convenu que sur les 227,535 pieds carrds de terrain expropri6 une superficie nette d'environ 166,800 pieds carris pouvait 6tre subdivis6e en lots, apris avoir enlev6 la superficie requise pour les rues. Dans ce cas, la perte pour les rues s'4tablit h 27% (227,535-166,800 = 60,735; 60,735 X 100.)
227,535
En plus, I'exp~rience courante a d6montr6 que les frais de subdivision, de mise en forme des rues, de vente, de publicit6, d'arpentage, etc., se chiffrent en moyenne h 33% de la valeur des lots vendus.
R.C.S.
Compte tenu de la perte de terrain pour les rues et des frais encourus, la valeur du terrain non-subdivis6, dans le pr6sent cas, s'6tablirait A 40% de celle d'un lot subdivis6, soit:
Perte pour les rues
27%
Frais de subdivision, etc.
33%
60%
Valeur nette 100%-60% =
40%
Abbott J. Comme le prix de base d'un lot subdivis6 a t6 fix6 h 65 cents le pied carr6, le lot expropri6 non-subdivis6 aurait une valeur de 26 cents le pied carr6 (40% de 65 cents). L'indemnit6 pour le lot expropri6 s'6tablirait donc A la somme de $59,159.10 (227,535 X 26 cents). Toutefois, il a t6 admis que pour subdiviser son terrain, I'expropri6e aurait eu h acheter un lot adjacent subdivis6 ayant une superficie de 7,200 pieds carris, ce qui, A 65 cents le pied carr6, aurait entran6 un d6bours6 de 84,680.00. Ce d6bours6 doit 6tre soustrait de l'indemnit6 de $59,159.10 laissant une indennit6 nette de $54,479.10 (S59,159.10-84,680.00).
La R~gie considbre que l'offre de l'expropriante au montant de $60,000.00, qui est de l'ordre de sup6rieur aux chiffres 6tablis ci-dessus, est tout A fait 6quitable.
La R~gie a constat6 que l'usage commercial le plus efficace auquel le terrain expropri6 pourrait 6tre utilis6, 6tait la subdivision et la vente de lots h bAtir. Ainsi que je l'ai mentionn6, les parties ont convenu que, sur les 227,535 pieds carr6s de terrain expropri6, il resterait une superficie de 166,800 pieds carr6s h subdiviser en lots h bAtir, apris avoir enlev6 la superficie requise pour les rues. La R~gie a 6tabli la valeur de ces lots, une fois pourvus des services usuels, etc., h 65 cents le pied carr.
Ce chiffre n'est pas contest6 par 1'expropri6e-intim6e devant cette Cour.
En 6tablissant 1'indemnit6 pour l'expropriation de la propri6t6 en bloc, la R6gie a fait une d6duction bas6e sur le passage de 1'ordonnance qui se lit ainsi:
En plus, 1'exp~rience courante a d6montr6 que les frais de subdivision, de mise en forme des rues, de vente, de publiciti, d'arpentage, etc., se chiffrent en moyenne A 33% de la valeur des lots vendus.
Tous les juges de la Cour du banc de la reine sont d'avis que, en l'absence de preuve A cet effet devant elle, la R~gie ne pouvait pas faire la deduction qu'elle a effectu6e, bas6e simplement sur sa propre exp6rience dans les questions de ce genre.
En tout respect, et pour les raisons que j'6num6rerai dans un instant, je ne partage pas cet avis.
Le prix de 65 cents le pied carr6, 6tabli par la Rgie, a t6 accept6 par les juges majoritaires de la Cour du banc de la reine. Aprbs avoir d6duit un montant de $7,000, repr6sentant le coft de l'aminagement des services requis par le Crd terrain une fois subdivis6 qui, selon eux, 6tait justifi6 d'apris la preuve, ils ont 6tabli une indemnit6 de $96,920. Pour 6tablir cette somme, cependant, on n'a pas tenu compte de la valeur des 60,735 pieds carr6s qui, dans la subdivision, doivent 6tre utilis6s pour les rues. Les juges dissidents sont d'avis qu'aucune preuve satisfaisante n'6tablit le cofit des services en question, mais soutiennent que, d'apris la preuve devant la R6gie, 1'expropri6e-intim6e n'a pas r6ussi h 6tablir que le montant 6tait bas6 sur des principes erron6s. Ils auraient confirm6 le jugement.
J'adopterais 'expos6 qui suit de monsieur le juge Taschereau A la Cour du banc de la reine:
Comme je l'ai dit, A mon avis et en l'absence de preuve que la R6gie trouve satisfaisante, elle 6tait justifide de faire une diduction pour l'am6nagement des services aux lots A subdiviser, etc., basde sur sa propre exp6rience des questions de ce genre, une exp6rience qui en fait est consid6rable.
L'article 1066f du Code de procidure civile prescrit que dans une expropriation comme la pr6sente, la Cour sup6rieure doit dif~rer le dossier A la R~gie des Services Publics comme arbitre pour fixer 'indemnit6. D'une fagon g6n6rale, c'est la R6gie qui fixe l'indemnit6 dans tous les cas d'expropriation de la province de Qu6bec, A moins qu'ill en soit autrement prescrit par des lois particulibres. Je suis d'avis qu'en conf6rant cette juridiction arbitrale A la R~gie, la L6gislature a reconnu la qualit6 d'expert, la comp6tence et 'exp6rience particulibre des membres qui la composent et voulu 'utilisation, la mise en ceuvre de ces qualifications sp6ciales dans 1'exercice de cette juridiction arbitrale. Des vues similaires paraissent applicables dans les provinces de droit commun. Dans <Russell on Arbitration>, 6d., le savant auteur s'en exprime ainsi A la page 183: La compensation d6terminde par la R6gie repose sur le principe que pour chaque pied carr6 de terrain exproprie, ayant une valeur de 65 cents le pied carr6 lorsque vendu comme lot h bAtir, doit 6tre d6duit
(1) 277 par pied carr6 pour la valeur du terrain utilis6 comme rues et
(2) 337 par pied carr6 pour les d6penses de subdivision, vente, etc.
Ce qui laisse une valeur nette de 26 cents (40o de 65 cents). Je ne puis voir d'objection en droit h cette m6thode d'6valuation pour 6tablir la valeur de la propri6t6 entibre avant la subdivision.
En matibre d'expropriation, le montant de la compensation est une question qui relive particulibrement des arbitres-en l'occurrence la R6gie des Services Publics. Sur une telle question, les arbitres ont droit de faire leur propre opinion et ne sont tenus d'accepter aucun des chiffres mentionn6s dans la preuve faite devant elle-voir Cedar Rapids Manufacturing & Power Company v. Lacoste'. Comme 'le dit Lord Warrington of Clyffe h la page 285 proper amount to be awarded in such a case cannot be fixed with mathematical certainty but must be largely a matter of conjecture>. Pareillement, le juge en chef Challies dans son ouvrage <The Law of Expropriation>, 6d., a la page 94, dit ce qui suit: