Groulx c. Ministre du Revenu National

En 1956, I'appelant a vendu une grande partie de sa ferme pour un prix de $395,000, dont $85,000 comptant et le solde devant Stre pay6 par versements s'6chelonnant durant une piriode de huit ans. Ce solde ne portait pas d'intirits A moins de retard dans les versements. Le Ministre a consid6r6 les versements recus en 1958 et 1959 comme 4tant une fusion du capital et des int6rats dans le sens de l'art. 7(1) de la Loi de l'imp6t sur le revenu, S.R.C. 1952, c. 148. La Cour de l'tchiquier a jug6-la question n'6tant pas contest6e-qu'il 6tait contraire A la rigle g6ndrale de ne pas exiger d'int6r~ts dans un tel cas, et aussi que la preuve laissait croire que la propri6t6 avait t6 vendue & un prix superieur a sa valeur marchande. Le juge au procks a donc conclu que les dispositions de Fart. 7(1) de la Loi devaient 6tre appliquies aux versements. Le contribuable en appela devant cette Cour. Les Juges Fauteux, Abbott, Ritchie, Hall et Spence. R.C.S.

Arrit: L'appel doit Stre rejet6.

La preuve justifiait les conclusions auxquelles le juge de premibre in- OnouLx stance en 6tait arriv6 sur les faits.

MINISTRE REVENU Taxation-Income tax-Interest and capital combined-Sale of farm- Balance of price to be paid by instalments without interest-Whether instalments constituted combined payments of capital and interests- Income Tax Act, R.S.C. 1952, c. 148, s. 7(1).

In 1956, the appellant sold part of his farm for a sum of $395,000, of which $85,000 was to be paid in cash and the remainder by instalments over the next eight years. These instalments did not bear any interests except in the case of default. The Minister considered the instalments received in 1958 and 1959 as being combined payments of capital and interests within the meaning of s. 7(1) of the Income Tax Act, R.S.C. 1952, c. 148. The Exchequer Court held-the question being admitted-that it went against the general rule not to stipulate for interests in such a case, and also that the evidence showed that the property had been sold at a price beyond its fair market value. The trial judge concluded, therefore, that the provisions of s. 7(1) of the Act applied to these instalments. The taxpayer appealed to this Court.

Held: The appeal should be dismissed.

The evidence fully justified the conclusions reached by the trial judge on the facts.

APPEAL from a judgment of Kearney J. of the Exchequer Court of Canada', reversing a decision of the Income Tax Appeal Board. Appeal dismissed.

APPEL d'un jugement du Juge Kearney de la Cour de l'Rchiquier du Canada', renversant une decision de la Commission d'appel d'imp6t sur le revenu. Appel rejet6. Alfred Tourigny, c.r., et Gilles Renaud, pour I'appelant. Alban Garon et Pierre Guilbault, pour l'intim6. Le jugement de la Cour fut rendu par

LE JUGE HALL:-L'appelant en appelle du jugement de la Cour de l'Echiquier du Canada prononc6 le septi&me jour de mars 1966, par l'honorable Juge Kearney maintenant l'appel de 1'intim6, le Ministre du Revenu national, de la d6cision de la Commission d'Appel de l'Impbt concernant 1 [19661 R.C. de lI. 447, [19661 C.T.C. 115, 66 D.T.C. 5126. les cotisations 6tablies par le Ministre pour les ann6es d'imposition 1958 et 1959 de 1'appelant. La seule question en litige dans cet appel est celle de savoir si les sommes de $15,000 et de $19,136.20 reques par 1'appelant en 1958 et 1959 respectivement, suivant les termes d'un contrat de vente peuvent raisonnablement 6tre considirdes comme ayant 6t reques par l'appelant A titre d'int6rgt conform6ment aux dispositions de l'art. 7(1) de la Loi de l'impt sur le revenu, S.R.C. 1952, c. 148.

L'appelant 6tait propri6taire d'une ferme. situ6e dans la paroisse de St-Laurent, depuis une vingtaine d'ann6es. Il a habiti, et habitait encore au moment de la vente, une maison situde sur la ferme, et il a exploit6 cette ferme pendant plusieurs annies et ce jusqu'en 1952.

De 1950 A 1956, l'appelant fut approch6 par diff6rentes personnes pour vendre sa ferme mais refusa toutes ces offres car il ne voulait pas aux conditions qui lui 6taient faites se d6partir de cette ferme qu'il avait exploit6e si longtemps. Or, vers le 20 juillet 1956, alors que la valeur des terres 6tait h la hausse, 1'appelant fut approch6 par une compagnie du nom de Thorndale Investment Corporation avec laquelle il traitait A distance, qui lui pr6senta une offre d'achat au montant de $350,000. Il refusa l'offre encore une fois, d6clarant qu'il voulait $450,000 pour sa ferme. Dans les deux jours qui suivirent, des n6gociations intenses eurent lieu entre l'appelant et Thorndale Investment Corporation. En effet, l'appelant a commenc6 par demander $450,000 alors que Thorndale Investment Corporation offrait $350,000. Aprbs discussion, 1'appelant diminua alors son prix A $400,000; mais ce prix fut jug6 trop 6lev6 par l'acheteur. L'appelant consentit enfin une r6duction additionnelle de $5,000 qui ne fut pas consid6rde comme suffisante par la compagiiie acheteuse. L'appelant a done d6cid6 de laisser tomber 1'int6rit afin de conclure la vente. Un contrat notari6 fut sign6 le 19 juillet 1956 par lequel M. Groulx vendit une grande partie de sa ferme soit une superficie totale de 2,256,859 pieds carr6s h Thorndale Investment Corpqration pour un prix de $395,000 soit $0.17742 le pied carr6, dont $85,000 comptant et le solde de $310,000 payable avant le 1 -juin 1964, par versements annuels commengant en 1958. Le solde ne portait pas d'int6rgt h moins de retard dans les versements et alors l'int6rst 6tait de 6 pour cent.

Les principales clauses du contrat de vente pertinentes au litige sont les suivantes:

GRouLx (a) The present Sale is thus made for the price or sum of Three hundred and ninety-five thousand dollars ($395,000), on account whereof the Vendor acknowledges to have received from the Purchaser the sum of Eighty-five thousand dollars

(885,000) whereof quit for so much.

Hall The balance of price, namely the sum of Three hundred and ten thousand dollars ($310,000) the Purchaser obliges itself to pay to the Vendor as follows:- Fifteen thousand dollars ($15,000)

on the first day of June, nineteen hundred and fifty-eight;

Twenty-five thousand dollars (825,000) on the first day of June, nineteen hundred and fifty-nine;

Fifty thousand dollars ($50,000) on the first day of June, nineteen hundred and sixty;

Fifty thousand dollars ($50,000) on the first day of June, nineteen hundred and sixty-one;

Fifty thousand dollars (850,000) on the first day of June, nineteen hundred and sixty-two;

Fifty thousand dollars ($50,000) on the first day of June, nineteen hundred and sixty-three; and

Seventy thousand dollars (870,000)

on the first day of June, nineteen hundred and sixty-four.

(b) The purchaser shall have the right to increase the amount of any payment or to make payments on account or pay the entire balance at any time.

(c) The said balance of price shall not bear any interest if the said instalments are paid on or before their due dates, but any instalment not paid on its due date shall bear interest at the rate of six per centum (6%) per annum from such due date and compounded half-yearly but not in advance until paid.

(d) Should however, the Purchaser pay any instalment above set forth before its due date, it will be entitled to a discount calculated at the rate of five per cent (5%) per annum from the date upon which payment is made to the respective due date. Dans ses motifs de jugement, le savant juge de la Cour de lI'chiquier a dit:

La rdponse affirmative A cette question ne fait aucun doute, puisqu'elle n'est pas contestie. Au surplus, je suis d'opinion que la preuve 6tablie par I'appelant d~montre que o'est presque toujours la pratique dans les cas analogues pour toute balance de prix garantie par hypothbque, de porter intirit A 5%.

Par voie de d6fense, I'intim6 pritend que, nonobstant I'admission G_qu'en rigle g6ndrale les taux d'intrit ci-haut mentionn6s s'imposent, il s'agit ici d'un cas d'espGee comportant une circonstance spciale et que, MINISTRE par cons6quent, elle m6rite consid6ration exceptionnelle. A l'appui de REVENu cette pr6tention, l'intim6 d~clare qu'il n'a pas suivi la coutume de charger l'int6rit parce que sa ferme ne produisait rien.

La seconde question h r6soudre est celle de savoir si la preuve laisse croire que la propri6t6 a td vendue A un prix sup~rieur & sa valeur marchande.

Le procureur de 1'appelant a admis que la m6thode employ6e par M. Lemire pour 6tablir que la propri6t6 a 6t6 vendue i une valeur sup~rieure A sa valeur marchande lui parait peut-6tre boiteuse h, certains points de vue, parce qu'il a proc6d6 sur la base de son expirience et ne connaissait pas la d6finition avaleur marchande, donn6e par la Cour Supreme. Toutefois, il a soumis que ceci ne voulait pas dire que ses 6valuations 6taient erron6es. En tout cas, les directives indiquies par la Cour Supr8me ne m'interdisent pas d'analyser, au meilleur de mes capacitis, le t6moignage de M. Lemire afin d'en d6duire des indices valables de la valeur rdelle de cette propri~t6. De plus, je considbre dans les circonstances, que c'est notre devoir d'agir ainsi.

En appel d'un jugement rendu par la Cour Supreme du Nouveau- Brunswick dans The King vs Jones, (1950) S.C.R. 220, 289, il s'agissait de taxation et du principe applicable 6. l'6valuation de certaines terres bois~es, dans les notes de l'honorable Juge Rand, parlant pour la Cour, on trouve, entre autres, les observations suivantes:

aThe figure of $5 an acre was the average price estimated by the assessors from their local knowledge of sales of small holdings, such as 100 acre lots. It was said that these sales ran from $3 to $8 an acre, and that $5 was, therefore a fair valuation. In this the assessors were undoubtedly wrong. Each taxpayer is entitled to have the value of his property separately ascertained. The difference in the prices used might possibly have arisen from differences in time and market conditions rather than in real marketable worth, in which case the propriety of the amount would depend upon equivalence in value, in the absence of which throughout the parish an average figure could not be used. But such a figure is obviously to be distinguished from an average valuation of a large tract of land belonging to one taxpayer and exhibiting wide variations in the value of its several parts.

But the Judge in appeal considered the assessment de novo in all its aspects. Rejecting the principle in the inadequate form urged by the company, he properly construed the Statute to provide for valuation on a market basis, as between a willing seller and a willing purchaser, each exercising a reasonable judgment, having regard to all elements and potentialities of value as well as of all risks, and reducing them all to a present worth: Montreal Island Power Co. vs The Town of Laval des Rapides, (1935)

S.C.R. 304. He found that 85 was not in excess of the fair value of the land., II n'est pas contest6 que la question qui se pose est celle de d6terminer la valeur marchande ou rhelle de la propri6t6.

R.C.S.

Je suis d'abord d'opinion que l'appelant a au moins 6tabli une cause prima facie que la propri6t6 a .t6 vendue A un prix sup6rieur A sa valeur marchande et que l'intim6 n'a pas rdussi, comme il lui incombait, A prouver le contraire.

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A mon avis, l'intim6 n'6tait pas un fermier ordinaire. Comme il appert de ses d6clarations de revenus imposables transmises A cette Cour, Hall son revenu taxable pour Pann6e 1958 exc6dait $12,500, alors que pour 1959 il 6tait de 315,000. Il recevait une partie de ces montants A titre de salaire d'une compagnie dont il 6tait le pr6sident, mais la majeure partie venait de ses investissements. Son t6moignage r6vile que les transactions immobilibres ne lui 6taient pas 6trangbres. Quant A sa d6claration de n'avoir jamais song6 A la taxe 6vit6e en renongant A I'int6rft, un enfant pourrait calculer que l'int6r~t i 5% sur une balance de prix de $310,000 exc6dait $15,000 par annee.

Un contribuable aussi entrain6 aux affaires que 1'intim6, devrait appr6cier d'emblIe l'avantage p6cuniaire de ne pas majorer du double son revenu taxable.

La loi sur l'intrit, S.R. 1952, vol. III, c. 156, s. 2, 6dicte que: aSauf disposition contraire de la pr6sente loi ou de toute autre loi du Parlement du Canada, une personne peut stipuler, allouer et exiger, dans tout contrat on convention quelconque, le taux d'int6rat ou d'escompte qui est arrat6 d'un commun accord.i

L'intim6, je crois, a r6v6l6 qu'en sacrifiant l'int6rit son intention avait t de s'assurer un prix de $395,000 en capital-et son timoignage ne pouvait gubre crier un 6tat de choses caract6risant mieux une capitalisation des intirits.

On peut ajouter que des circonstances suppl6mentaires-nomm6ment le fait que c'est l'intim6 lui-mime qui a propos6 le non paiement d'intrirt, la faiblesse des raisons pouvant motiver ce geste et les r6ponses ind6finies donn6es par M. Feinstein A la question de savoir s'il aurait pay6 le prix de $395,000 n'eut 6t6 le fait qu'il se trouvait dispens6 de payer l'int6rt-militent contre I'intim6. Je crois devoir conclure alors qu'il y a suffisament de preuve pour justifier les cotisations dont il s'agit.

La preuve justifie pleinement les conclusions auxquelles 1'honorable Juge Kearney en est arriv6 quant aux faits. L'appel est rejet6 et le jugement de la Cour de l1Ichiquier est confirm6 avec d6pens contre l'appelant.

Appel rejet6 avec d6pens.