Les griefs de la compagnie appelante h l'encontre de l'6valuation municipale de son immeuble au montant de $3,127,000 ont 6t6 successivement rejet6s par le Bureau de revision, la Cour du magistrat et la Cour d'appel. La compagnie a alors appel6 & cette Cour. Elle a invoqu6 le moyen retenu par le juge dissident en Cour d'appel l'effet qu'en prenant la moyenne de la valeur &conomique, telle que rectifide par lui, et de la valeur de remplacement on obtient un montant de $3,050,000 mais qu'un acheteur n'accepterait pas de payer ce montant alors qu'il peut obtenir un immeuble semblable mais vacant pour $2,500,000. D'oii la conclusion du juge qu'il faudrait fixer la valeur r6elle h $2,650,000.
Arr6t: L'appel doit 6tre rejet6.
La valeur de remplacement est, tout comme la valeur 6conomique, une estimation th6orique faite selon des critbres adoptis dans un but d'uniformit6. Elle ne signifle pas que l'on puisse acheter un terrain semblable et construire un immeuble identique h ce prix. La preuve au dossier le d~montre. Cette valeur de remplacement ne peut donc pas 6tre 6quitablement employbe comme 'a fait le juge dissident. *Comm: Les Juges Fauteux, Abbott, Martland, Hall et Pigeon. R.C.S.
Bien qu'il y ait eu une erreur manifeste dans le jugement du Bureau de revision quant 4 la superficie loube par 6tage, cette erreur n'a ps GUY caus6 pr6judice parce qu'elle n'a pas influ6 sur le calcul, qui a ete INc. fait correctement, de la valeur locative ayant servi A, d6terminer la valeur 6conomique.
CITi Municipal corporations-Municipal valuation of property-Real value- Economic value-Replacement value-Rental value-City of Montreal Charter, Eliz. II, 102.
The grounds advanced by the appellant company against the municipal valuation of $3,127,000 placed on- its property were successively rejected by the Board of Revision, the Magistrate's Court and the Court of Appeal. It then appealed to this Court. The appellant invoked the ground advanced by the dissenting judge of the Court of Appeal that by taking the average between the economic value, as adjusted by him, and the replacement value a sum of $3,050,000 was obtained but that a buyer would not pay that price when he could have a similar building but vacant for $2,500,000. The judge then concluded that the real value should be fixed at $2,650,000. Held: The appeal should be dismissed.
The replacement value is, as well as the economic value, a theoretical estimate calculated according to criteria adopted for purposes of uniformity. That value does not mean that one could purchase a similar lot and build an identical building for that price. That is in evidence. Such replacement value could not equitably be used as the dissenting judge did.
Although there was a manifest error as to the rented area on each floor, that error was not prejudicial as it did not influence the computation, which was correctly made, of the rental value which had served to determine the economic value.
APPEAL from a judgment of the 'Court of Queen's Bench, Appeal Side, Province of Quebec', affirming the municipal valuation of a property. Appeal dismissed. APPEL d'un jugement de la Cour du banc de la reine, province de Qu6bec', confirmant l'6valuation municipale d'un immeuble. Appel rejet6.
Gordon L. Echenberg, pour l'appelante.
Roger Pigeon, c.r., et Pierre Godbout, c.r., pour l'intimbe. Le jugement de la Cour fut rendu par
LE JUGE PIGEON:-Le litige a trait A 1'6valuation municipale d'un immeuble. Les griefs de l'appelante ont 6t6 suc- 1 B.R. 277.
S.C.R.
[19691 cessivement rejet6s par le Bureau de revision, la Cour de magistrat et la Cour d'appel'. Comme il s'agit essentiellement d'une question de fait, il est clair qu'il n'y a pas lieu d'intervenir h moins d'une erreur manifeste. De tous les moyens soumis par l'appelante, deux seulement soulivent une telle question.
Il y a en premier lieu le moyen qui fait 1'objet de la dissidence du juge en chef de la Province. Apris avoir rectifi6 comme il lui parait a propos de le faire la base du calcul de la <<valeur 6conomique>, il obtient en prenant la moyenne de cette valeur et de la <<valeur de remplacements un montant de $3,050,000, soit pratiquement le mime chiffre que l'6valuation contest6e de $3,127,000 pour le r6le d6pos6 le d6cembre 1955 et sensiblement plus que l'6valuation port6e au r6le antirieur. Cependant, il dit ensuite:
Et il conclut que pour rendre justice aux parties, il faudrait fixer la valeur rdelle h $2,650,000.
A 1'encontre de ce raisonnement, 1'intim6e a fait valoir que la valeur de remplacement fix6e au chiffre ci-dessus mentionn6 est, tout comme la valeur 6conomique, une estimation th6orique faite selon des critbres adopt6s dans un but d'uniformit6. Elle ne signifie pas que l'on puisse acheter un terrain semblable et construire un immeuble identique h ce prix. Au contraire, on a la preuve au dossier qu'alors que dans cette <<valeur de remplacement> le terrain est estim6 h $86,900, c'est $350,000 que l'appelante a d6bours6 pour s'en porter acqu~reur. Quant au bitiment, il est d~montr6 qu'il aurait fallu en 1955 d6bourser plus que les $2,500,000 pour le reconstruire. I faut donc dire que la <*valeur de remplacements' comme elle a t
6tablie ne peut pas 6quitablement servir de base au raisonnement ci-dessus relat6 lequel suppose qu'il s'agit vraiment du prix courant.
Le second moyen dicoule d'une erreur incontestable dans le long jugement du Bureau de revision. On y a dit que la superficie lou6e par 6tage 6tait de 14,810 p.c. alors que les