Proulx v. Leblanc et Lebel / Benoît v. Leblanc et Lebel

INTIMiS. DAME ODILON BENOIT (Difenderesse) . .APPELANTE; ET

GRRARD LEBLANC ET MARIE- ROSE LEBEL (Demandeurs)..

INTIMiS. EN APPEL DE LA COUR DU BANC DE LA REINE, PROVINCE DE QUEBEC

Immeubles-Vente-Stipulation pour autrui-Dligation de paiement- Responsabilit6 du ddligant envers le vendeur originaire-Solidarite -Code Civil, art.

Les intim6s, qui originairement avaient vendu un h8tel connu sous le nom d'.Auberge Mario,, ont r4clam6 de six acqu6reurs successifs le solde du prix de la vente. Chaque nouvel acqudreur s'6tait engag6 dans le contrat d'achat A payer la somme encore due aux intim6s. Le dernier acqu~reur n'a pas contest6 la poursuite. En ce qui a trait aux cinq autres la Cour sup6rieure n'a accueilli l'action que contre le premier 6tant d'avis que les op6rations subsiquentes n'avaient cr46 aucun lien de droit entre les autres d6fendeurs et les intim6s qui n'6taient pas partie au contrat. La Cour d'appel, par un jugement majoritaire, a condamn6 les d~fendeurs solidairement avec le premier ayant conclu qui'il s'agissait d'une clause de stipulation pour autrui et que la signification de la poursuite aux d~fendeurs 6tait une manifestation suffisante de la volont6 des intim6s de I'accepter. Deux des d6fendeurs ont interjet6 appel A cette Cour.

Arrit: L'appel est rejet6.

Le texte de la clause en litige contenue dans les contrats de vente successifs intervenus entre les appelants (d6fendeurs) 6tant une stipulation pour autrui (art. 1029 C.C.) elle entrainait pour chacun 1'obligation de payer la dette et non seulement celle de subir l'hypothique. Le fait que les acqu6reurs successifs out accept6 la d6l6gation de paiement ne libbre pas les autres d6biteurs qui ont fait la d6l6gation A. moins d'une intention contraire qui ne se pr6sume pas (art. 1173 C.C.). Sans qu'il soit n6cessaire de se prononcer sur la question de savoir s'il r~sulte une solidarit6 du fait de la pluralit6 des d6biteurs, chacun d'eux est redevable du montant entier de la dette.

*CoAnm: Les Juges Fauteux, Abbott, Martland, Hall et Pigeon. S.C.R.

[19693 COUR SUPRfME DU CANADA

Real Property-Sale-Stipulation for the benefit of a third party-Delegation of debtor-Responsibility of delegating party towards original .

creditor-Joint and several liability-Civil Code, art. 1029, 1178. et The respondents, who originally had sold an hotel known as "Auberge Mario", claimed the balance due on the purchase price from successive purchasers. As a condition of the contract of sale, each purchaser had agreed to pay the balance owing to the respondents. et

The person who had last purchased the property did not dispute the claim. With respect to the five others the Superior Court upheld the claim as against the first purchaser only because, in the Court's opinion, there was no privity of contract between the respondents and the other defendants inasmuch as the respondents were not a party to the subsequent deals. The Court of Appeal, by a majority, held that the other purchasers of the property were also jointly and severally liable for the whole debt in that their undertakings were, in fact, a stipulation for the benefit of a third person and the service of a writ was sufficient to indicate the appellants' intention to accept the benefit of the stipulation made in their favour. Two of the defendants appeal to this Court.

Held: The appeal should be dismissed.

The provision contained in the successive purchase contracts executed the appellants (defendants) was a stipulation for the benefit a third person (art. C.C.), each appellant did not merely agree to suffer the hypothec but made himself personally liable for the debt (art. C.C.).

The fact that each successive purchaser accepted the delegation of the debt did not operate as a discharge because such a discharge must have been intended by all the parties concerned and that intention cannot be presumed.

Irrespective of whether or not a joint and several liability existed reason of the plurality of debtors, each debtor was personally liable for the whole debt.

APPEALS from a judgment of the Court of Queen's Bench, Appeal Side, province of Quebec', reversing a decision in favour of certain defendants rendered by Smith J. Appeals dismissed.

APPELS d'un jugement de la Cour du banc de la reine, province de Qu6bec', infirmant h 1'6gard de certains d6fendeurs un jugement du Juge Smith. Appels rejet6s. Andr6 St-Jacques, pour 1'appelant Fernand Proulx. Jacques Pag, pour l'appelante Dame Odilon Benoit. Gilles St-Hilaire et Pierre De Ban6, pour les intim6s G6rard Leblanc et Marie-Rose Lebel.

1 [19691 B.R.

R.C.S.

Le jugement de la Cour fut rendu par

PIGEON:-Par leur action les intim6s ont r6clam6 des six acqu~reurs successifs d'un h6tel connu sous le nom d'<<Auberge Mario> le solde du prix de la vente au premier. Le dernier, Roland B6dard, qui 6tait propri6taire de 1'6tablissement lors de 1'institution des proc6dures, a 6t6 le seul ne pas contester la poursuite qui lui a 6t6 signifide. La Cour sup6rieure a accueilli l'action contre douard Desgagn6, le premier acqu~reur seulement. Elle a 6galement accord6 les conclusions en d6claration de privilge sur l'immeuble qui avaient 6t6 ajouties par amendement h l'audience mais elle a rejet6 la demande avec d6pens envers les acqu6reurs autres que le premier et le dernier, c'est-h-dire: Fernand Proulx, Albert Martel, Dame Odilon Benoit et Phil Auto Inc.

Avec une dissidence, la Cour d'appel a modifi6 ce jugement et condamn6 ces quatre d6fendeurs solidairement avec Edouard Desgagn6 tout en ajoutant que cette solidarit6 devait 6tre sans effet entre les d6fendeurs. Deux d'entre eux, savoir Fernand Proulx et Dame Odilon Benoit qui sont respectivement les deuxibme et quatribme acqu6reurs de l'immeuble, ont interjet6 appel h cette Cour de la condamnation ainsi prononc6e contre eux.

Notons imm6diatement comment sont r6dig6s les actes d'achat sign6s par les deux appelants. Celui de Fernand Proulx, consenti par Rdouard Desgagn6 comme.vendeur, comporte sous le titre <Prix> les stipulations suivantes: A COUR SUPRkME DU CANADA

L'appelant Fernand Proulx ayant h son tour c6d6 Paounx l'6tablissement L Louis Albert Martel, celui-ci 1'a revendu et h 1'autre appelante Dame Odilon Benoit. Dans ce dernier acte, on trouve sous le titre <Prix> les stipulations suivantes:

et La pr6sente vente est faite pour le prix de $50,250.00 dont $21,000.00 que le vendeur reconnait avoir regu dont quittance pour autant.

Le Juge

Quant A la balance l'acquireur s'engage h la payer de la fagon suivante: Pigeon

L'acqu6reur remplira h 1'entibre lib6ration du vendeur toutes les obligations mentionn6es auxdits actes.

En Cour d'appel, la majorit6 a vu dans ces clauses une stipulation pour.autrui au sens de 1'art. 1029 C.C. et elle a statu6 que la signification de la poursuite aux d6fendeurs 6tait une manifestation suffisante de la volont6 des demandeurs de 1'accepter.

A l'encontre de ce raisonnement appuy6 d'une revue de la doctrine et de la jurisprudence y compris 1'arrit de cette Cour dans Hall6 c. Canadian Indemnity 2 , les appelants ont invoqu6 deux autres d6cisions: Reeves c. Perrault 3 , et Legault c. Des~ve. Ni l'une ni l'autre ne supporte leurs pr6tentions, c'est le contraire qu'il faut dire.

Dans l'affaire Reeves, cette Cour a formellement d6cid6 qu'un vendeur d'immeuble a recours contre le tiers qui, s'en portant subsiquemment acqu6reur avec plus grande 6tendue, s'engage envers l'acheteur a en payer le prix. Si en l'occurrence l'on n'a admis le recours que pour une partie de ce prix c'est uniquement parce qu'avant d'accepter la d6l6gation de paiement, le cr6ancier avait exerc6 l'action hypothicaire contre l'immeuble qu'il avait vendu et en [19371 R.C.S. 368.

3 (1885), 10 R.CS. 616.

4 (1920), 61 R.C.S.

R.C.S.

avait obtenu le d6laissement. On a appliqu6 le passage suivant de Pont (Priv. & Hypo., suite de Marcad6, no 1180) qui est cit6 par le juge Taschereau (h p. 630):

II n'est aucunement n6cessaire de se demander si ce principe devrait aujourd'hui s'appliquer en regard de la l6gislation actuelle sur la proc6dure car ici la situation est tout h fait diff6rente: les intim s n'ont pas d'abord exerc6 Faction hypoth6caire mais bien 1'action personnelle. Ce n'est que par amendement qu'ils y ont joint, non pas A proprement parler des conclusions hypoth6caires qui impliquent une demande de d6laissement mais des conclusions en d6claration de privilige. Le cumul des actions 6tant maintenant permis, ils avaient indubitablement le droit de les joindre h leur demande personnelle sans renoncer A cette dernibre. Au contraire, dans Reeves c. Perrault c'est bien une action hypoth6caire proprement dite et suivie de d6laissement qui avait 6t6 intent6e et c'est le d6laissement impliquant 6viction qui a 6t6 consid6r6 comme ayant 6teint, avant l'acceptation de la d6l6gation de paiement, une partie de la cr~ance proportionnelle A la valeur de l'immeuble d6laiss6.

Dans Legault c. Des~ve, le d6fendeur avait acquis un immeuble par dation en paiement la charge de l'hypoth6que> le grevant en faveur du demandeur. II s'agissait de savoir si cette stipulation 1'obligeait seulement h subir 'action hypothicaire sans recours en garantie ou si elle avait 6galement pour effet de cr6er une obligation personnelle. On en est venu A la conclusion qu'en 1'occurrence le d6fendeur avait seulement consenti -A subir

'6viction, le juge Mignault disant (A p. 75):

Dans le cas pr6sent, aucun doute n'est possible. Les actes d'achat signis par les appelants stipulent tous deux la charge de payer la dette dont il s'agit et non pas seulement celle de subir le privilige qui la garantit. Cela ressort tant de la stipulation elle-mime que du fait que cet engagement est stipul6 comme partie du prix de vente. En prenant 1'immeuble chacun des appelants s'est oblig6 h en payer le prix et a convenu que cette obligation jusqu'h concurrence de la somme qui fait 1'objet du pr6sent litige serait ex6cut6e par le paiement aux intim6s h l'acquit du d6biteur primitif.

Les appelants ont soutenu devant nous que cet engagement avait 6t6 r6voqu6 par la revente de l'immeuble avant que les intim6s eussent accept6 la stipulation en leur faveur. Cette question de r6vocation a 6t6 consid6r6e par cette Cour dans 1'affaire Reeves. On y a not6 que 1'action hypoth6caire et le d6laissement avaient pric6d6 l'acceptation de la d6lgation de paiement et que par cons6quent 1'obligation s'6tait trouv6e 6teinte jusqu'h concurrence de la valeur de 1'immeuble d6laiss6 avant que l'acceptation ait lieu. Ici, rien de tel ne se pr6sente. Aucune des ventes successives n'a 6t6 annul6e et jamais 1'un des vendeurs n'a r6voqu6 la stipulation en faveur des intim6s. Tout ce que chacun d'eux a fait a 6t6 de charger un nouvel acqu6reur -d'ex~cuter son obligation h sa place. On ne se libbre pas d'une obligation en chargeant un tiers de 1'ex6cuter. Mme en acceptant la d6l6gation de paiement, le cr6ancier ne libbre pas le d6biteur primitif mais acquiert un d6biteur additionnel h moins d'une intention contraire qui ne se pr6sume pas. C'est ce que l'art. 1173 C.C. exprime dans les termes suivants: Quelle est la cons6quence de la pluralit6 de dbiteurs d6coulant d'une telle situation? En r6sulte-t-il solidarit? Sur ce point la doctrine et la jurisprudence sont divis6es. Cependant, on est unanime h reconnaitre que chacun des d6biteurs est redevable du montant entier de la dette. C'est 6videmment pour que cette question n'ait pas besoin d'6tre tranch6e dans la pr6sente cause que les demandeurs ont conclu non pas h une condamnation solidaire mais h une condamnation in solidum. Comme on 1'a vu, la Cour d'appel a jug6 a propos de prononcer une condamnation solidaire en ajoutant cependant que celle-ci 6tait sans effet a l'6gard