Lévis Mushroom Farm Inc. c. Cité de Lévis

detail. It has no inherent powers to amend, modify or ignore the collective agreement. But this is exactly what this board did in this case and it was clearly in error in so doing, and its award should be quashed.

Co.

I would allow the appeal and restore the order of Brooke et al.

J. quashing the award, with costs throughout.

Judson J.

LEVIS MUSHROOM FARM INC.

*Mars 12

FERME DE CHAMPIGNONS

APPELANTE; Oct. 1

ET

LA CITP DE LVIS (Dgfenderesse) ........

INTIME. EN APPEL DE LA COUR DU BANC DE LA REINE,

PROVINCE DE QUEBEC

Vente-Cession conditionnelle d'un terrain par la Couronne-Vente par le cessionnaire de ses droits aux risques et perils de l'acheteur- Violation de la condition-Annulation de la cession-Acheteur n'a pas de recours-Code civil, art. 1507, 1509, 1510.

En 1949, le gouvernement du Canada a fait cession 4 la d6fenderesse de certains terrains situds h Lvis h la condition, entre autres, que les terrains servent uniquement comme pare public sous peine d'annulation de la cession. En 1955, les auteurs de la demanderesse ont achet6 h leurs risques et p6rils tous les droits que la d6fenderesse poss6dait sur ces terrains pour y faire, avec l'approbation de la d6fenderesse, la culture des champignons. En 1960, la Cour de 1'chiquier a fait droit h la demande de la Couronne qui avait demand6 1'annulation de la cession pour d~faut d'en satisfaire les conditions. La demanderesse a poursuivi la d6fenderesse pour obtenir L'annulation de la vente de 1955 en alliguant fraude et les dommages lui r~sultant de son 6viction. La Cour sup6rieure a rejet6 Faction et son jugement fut confirm6 par la Cour d'appel. La demanderesse en appela A cette Cour.

Arrit: L'appel doit 6tre rejet6.

C'est avec raison que les deux Cours inf6rieures ont rejet6 l'all6gation de fraude et de mauvaise foi.

*CoRM: Les Juges Fauteux, Martland, Judson, Ritchie et Spence. La d~fenderesse a vendu aux auteurs de la demanderesse non pas les immeubles d6sign6s h l'acte de vente mais tous les droits que la L-s d6fenderesse poss6dait alors dans ces immeubles, et la vente a 6t6 consentie aux risques et p6rils des acqu6reurs. Les parties ont exclu toute forme de garantie, 16gale aussi bien que conditionnelle. Au regard du contrat auquel les auteurs de la demanderesse ont donn6 Crrfi leur accord, la demanderesse ne peut 8tre reque h se plaindre de Ltvs l'viction et la d6fenderesse ne lui doit rien.

Il n'y a pas lieu de s'arr8ter h la pritention que lors de la vente la demanderesse n'avait aucune connaissance des conditions restrictives contenues h I'acte de cession. L'acheteur qui a achet6 h ses risques et p6rils est trait6 par l'art. 1510 du Code civil sur un pied d'6galit6 avec celui qui connaissait le danger d'6viction.

La pr~tention, base sur les dispositions de I'art. 1509 du Code, que I'6viction fut caus~e par les faits personnels de Ia d6fenderesse ne peut pas 6tre soutenue. L'6viction dans le cas pr6sent ne r6sulte pas d'un droit exerc6 ou cr66 par la d6fenderesse, mais d'un droit exerc6 par la Couronne et que celle-ci s'6tait r6serv6 dans l'acte de cession. La vente de 1955 n'6tait pas une convention nulle ab initio comme ayant 6t4 d6pourvue d'objet, de cause et de consid6ration pour le motif qu'au moment de la vente la d6fenderesse n'avait aucun droit vu l'utilisation des terrains pour des fins autres que comme pare public. La d6fenderesse avait des droits sur les terrains. La pr6tention que le vendeur, qui a vendu ses droits & un acheteur qui les a achet6s b. ses risques et p6rils, a fait une convention d6pourvue d'objet, de cause et de consid6ration, parce qu'il arrive subs6quemment que les droits qu'il croyait avoir sont judiciairement d6clar6s nuls ou annul6s, d6pouille de tout sens, port6e et effet la stipulation que l'acheteur a achet6 h ses risques et p6rils et permet h l'acheteur de prendre contre le vendeur les recours que la stipulation a pr6cis6ment pour objet d'6carter.

Sale-Lands conditionally ceded by the Crown--Sale by transferee of his rights at the risk of the purchaser-Violation of the condition- Annulment of the grant-Purchaser has no recourse-Civil Code, art. 1507, 1509,

In 1949, the Crown in the right of Canada ceded to the defendant certain lands in the city of L6vis on condition, inter alia, that these lands would be used only as a public park failing which they would revert to the Crown. In 1955, the plaintiffs predecessors purchased at their risks all the rights that the defendant had in the lands with the intention, as approved by the defendant, of cultivating and selling mushrooms. In 1960, the Exchequer Court maintained an action taken by the Crown to annul the grant for failure to abide by the conditions. The plaintiff instituted an action to set aside the sale of 1955 for fraud and claimed damages arising from the eviction. The Superior Court dismissed the action and its judgment was affirmed by the Court of Appeal. The plaintiff appealed to this Court.

Held: The appeal should be dismissed.

The two lower Courts rightly dismissed the allegation of fraud. The defendant sold to the plaintiff's predecessors not the immoveables designated in the deed of sale but all the rights it had in these S.C.R.

immoveables, and the sale was made at the risks of the buyers. The parties excluded all form of warranty, legal as well as conventional. Considering the contract to which the plaintiff's predecessors gave their consent, the plaintiff cannot complain of the eviction and the defendant has no obligation towards the plaintiff.

Cri DE

Whether the plaintiff had knowledge at the time of the sale of the restrictive covenants was immaterial. The purchaser who purchases at his own risk is considered by art. 1510 of the Civil Code on the same footing as the purchaser who knew the danger of eviction. The contention, based on art. 1509 of the Code, that the eviction resulted from the personal acts of the defendant is untenable. The eviction in the present case was not the result of a right exercised or created by the defendant, but was the result of a right exercised by the Crown and which it had reserved to itself in the deed of cession. The sale of 1955 was not a contract null ab initio as having no object, cause and consideration on the ground that the defendant had no rights in the lands at the time of the sale in view of the use which was made of the lands. The defendant city had rights in these lands. The contention that the vendor, who sells his rights to a buyer who buys them at his own risk, made a contract without object, cause and consideration, because subsequently the rights which he thought he had were judicially declared null or annulled, deprives the stipulation that the buyer bought at his own risk from all meaning and effect and allows the buyer to have against the seller the very recourses which the stipulation was intended to take away.

APPEAL from a judgment of the Court of Queen's Bench, Appeal Side, province of Quebec', affirming a judgment of Dorion C.J. Appeal dismissed.

APPEL d'un jugement de la Cour du banc de la reine, province de Qu6bec', confirmant un jugement du Juge en Chef Dorion. Appel rejet6.

Jean Martineau, c.r., pour la demanderesse, appelante. Bernard Lesage, pour la d6fenderesse, intimbe.

Le jugement de la Cour fut rendu par

LE JUGE FAUTEUX:-Lvis Mushroom Farm Inc., ci-apris appele la compagnie, a poursuivi la Cit6 de Lvis pour obtenir l'annulation d'une vente d'immeubles pour cause d'6viction, ainsi que les dommages lui en r6sultant. La Cour sup6rieure a rejet6 cette action avec d6pens. Son jugement fut confirm6 par une d6cision unanime de la Cour d'appell. La compagnie se pourvoit k l'encontre de cette d6cision. 1 B.R. 918.

[19691 Voici les faits conduisant A ce litige. Le 20 juillet 1949, le Gouvernement du Canada octroyait et c6dait, par lettres patentes, h la Cit6 de L6vis, pour une consid6ration nominale de un dollar, certains terrains situ6s h Levis, connus ou d6sign6s sous le nom de Fort no 2 et sur lesquels se Livia trouvent 6rig6es de vieilles fortifications. Ces lettres paten- LeJuge tes furent 6mises aux conditions suivantes:

Fauteux a) que la concessionnaire pr6serve et entretienne en bon 6tat de rdparation les vieilles fortifications situdes sur lesdits terrains et que les terrains susdits servent uniquement comme pare public; b) que si les terrains susmentionnis sont employds A toute autre que celle d'un parc public ou si les vieilles fortifications ne sont pas pr~servies et entretenues en bon 6tat de r6paration, le titre desdits terrains reviendra A Nous.

Cet acte de concession fut publi6 par enregistrement aux Bureaux du Secr6tariat d'etat le 31 aofit 1949 et h celui de la Division d'enregistrement de L6vis le 19 octobre 1949. Le 30 d6cembre 1953, la Cit6 loua sept des voites de pierre souterraines du Fort, pour une p6riode de dix ans, a une soci6t6 en nom collectif int6ress6e h la produLtion et vente de champignons de couche et faisant affaires sous le nom de Levis Mushroom Reg'd. Au bail intervenu entre les parties, on trouve les stipulations suivantes:

Le toit du Fort No. 2 qui a 6t6 incendi6 devra, soit Atre rdpar6 on soit 6tre enlev6 pour poser de la pelouse ou de l'asphalte, et le travail devra 6tre fait dans l'ann6e qui suit la signature des pr6sentes.

S.C.R.

Ce contrat fut enregistr6 au Bureau d'enregistrement de la Division de Levis le 19 juillet 1955.

Le 2 septembre 1955, Audet acheta les intrits de Labont6 et devint, en cons6quence, le seul propri6taire de 1'entreprise qu'il revendit lui-mame en juin 1956, pour $9,500 pay6s en actions, h la compagnie appelante qu'il avait organisbe. Par la suite, Audet continua, comme avant, A conduire 1'entreprise.

Dis le 23 juillet 1955, la validit6 de la vente intervenue entre la Cit6 et 'appelante fut mise en question dans une lettre de protestation que le Pr6sident du Comit6 d'urbanisme de la Cit6 adressa au Maire. L'affaire fit manchette dans un journal hebdomadaire de la r6gion. C'est alors que les autoritis municipales qui avaient particip6 h autoriser cette vente, ainsi que le notaire Lemieux qui n'avait pas v6rifi6 le titre de la Cit6 et s'6tait liniit6 h r6firer h l'index aux immeubles, et que Audet lui-m~me auraient appris que le droit de propri6t6 conc6d6 par la Couronne la Cit6 6tait assujetti h certaines restrictions.

En pr6sence de cette situation, la Cit6 informa imm6diatement les autoritis f6d6rales du fait de cette vente et les pria de renoncer aux conditions restrictives de la concession. Celles-ci rdpondirent le 31 aofit 1955, qu'elles ne pouvaient se rendre h cette demande. Ce n'est toutefois que plusieurs annies aprbs, soit le 30 mars 1960, qu'invoquant ces conditions restrictives, elles logbrent en Cour de 1'Rchiquier une information dirig6e contre la Cit6, l'appelante et ses auteurs pour faire constater le d6faut de la Cit6 de satisfaire h ces conditions, et demander l'annulation de la concession, la r6trocession du Fort et des terrains et, si nicessaire, l'expulsion par justice. Ces procedures ne furent pas contesties et, par jugement rendu le 18 octobre 1960, la Cour fit droit h la demande de la Couronne.

Bien que l'appelante n'ait abandonn6 ses op6rations qu'au ddbut de 1960, elle avait institu6 contre la Cit6 Ltvis 'action qui nous concerne, h la fin de d6cembre 1958. Dans cette action, elle pritend principalement avoir 6t6 victime de fraude et de mauvaise foi de la part de la Cit6 de L6vis et demande l'annulation de la vente du 12 juillet 1955 et les dommages lui rsultant de son 6viction. La Cour sup6rieure et la Cour d'appel furent unanimes h rejeter, comme mal fond6e, cette all6gation de fraude et de mauvaise foi. Rien au dossier ne justifie, A mon avis, de faire exception h la rbgle de non-intervention, suivie en cette Cour, dans les cas oil, sur une question de fait, il y a accord de vues entre la Cour sup~rieure et la Cour d'appel. Je trouve d'ailleurs bien fond6e 1'opinion des deux Cours voulant que l'acte de vente du 15 juillet 1955 ait 6t6 consenti de bonne foi, suivant l'acceptation g~n6rale de ce terme. Ainsi done, c'est dans cette optique que doivent 6tre consid6ries les stipulations auxquelles les parties ont donn6 leur accord, ainsi que les propositions soumises par l'appelante h l'encontre du jugement de la Cour d'appel.

Le contrat est, ainsi que la preuve 1'6tablit, conforme au moddle de contrat g6n6ralement suivi par la Cite de Levis. Il ne r6fire pas au titre de la venderesse. sp6cifie clairement ce qui fait l'objet de la vente, ainsi que les conditions auxquelles les parties y ont consenti. L'on y voit que ce que la Cit6 a vendu aux auteurs de l'appelante et ce que ces derniers ont accept6 d'acheter, ce ne sont pas les immeubles d6sign6s A 1'acte, mais tous les droits que la Cit4 poss6dait alors dans ces immeubles. Cela apparaft au premier paragraphe du contrat.

CITt savoir:-(suit

II appert, de plus, aux derniers paragraphes de la convention que la Cit6, d'une part, n'a entendu prendre aucune responsabilit6 et que les acheteurs, d'autre part, ont achet6 les droits de la Cit6 A leurs risques et p6rils:

Ces stipulations sont claires, non ambiguis et ne requibrent aucune interpr6tation. Elles expriment la commune intention et font la loi des parties. Ainsi done et tel qu'elles en avaient le droit et la libert6 (1507 C.C.), celles-ci ont exclu toute forme de garantie, la garantie l6gale aussi bien que la garantie conventionnelle. En droit, leurs stipulations 6quivalent une stipulation de non-garantie ou rendent celle-ci superflue; le vendeur demeure quand m~me oblig6 A garantir l'acheteur de l'viction de la chose vendue en raison de son fait personnel (1509 C.C.), et si telle n'est pas la cause de l'6viction et que l'acheteur connaissait, lors de la vente, le danger de l'viction ou qu'il a achet6 h ses risques et p6rils, le vendeur n'est m6me pas tenu A la restitution du prix de la chose vendue (1510 C.C.). Dans cas, il ne doit rien A 1'acheteur. C'est que ce dernier a fait un contrat al6atoire et le prix de la chose vendue a 6t6 fix6 en cons6quence. Ce qu'il a acquis, c'est moins la chose elle-mime que la pr6tention plus ou moins certaine du vendeur, c'est la chance de devenir propri6taire incommutable. Mignault-Droit civil canadiem, vol. 7, p. 88; Trudel-Trait de Droit civil du Qudbec, vol. 11, p. 247, 277; Beaudry-Lacantinerie-Droit civil, De la vente et de l'change, 6d., p. 346, no 409; Planiol et Ripert-Droit civil, vol. 10, 6d., p. 133, no 124; Colin et Capitant- Droit civil frangais, 3. 6d., tome 3, p. 476; Juris-Classeur civil, art. 1627-1629, p. 10, 67; Girard et al. v. Villeneuve . En fait, et bien que cette port6e juridique du contrat n'en puisse 6tre alt6r6e, il n'est pas sans a-propos de constater au dossier qu'apris avoir appris en aofit 1955 que le droit de propri6t6 consenti par la Couronne h la Cit6 6tait affect6 de restrictions, Audet n'en continue pas moins les op6rations; il poursuit les travaux de reparations du toit incendi6 le 23 avril 1955; en septembre 1955, il informe la Cit6 d'un programme d'expansion; en octobre suivant, il d6cide de faire des constructions nouvelles; en novembre 1957, i reconstruit les installations qu'un nouvel incendie vient de d6truire sur une longueur de 200 pieds; enfin, il n'abandonne les op6rations qu'en janvier 1960. Ces faits, nonobstant certaines attitudes qu'il prend de temps a Juge autre, soi-disant pour ne pas compromettre ou pour riserver ses droits ou ceux de 1'appelante, permettent, h mon avis, de penser qu'on a persist6, pendant plusieurs ann6es et jusqu'h ce que la Couronne decide de prendre action, A courir la chance que les difficult6s soient favorablement solutionn6es. Quoi qu'il en soit et au regard du contrat auquel les auteurs de 1'appelante ont donn6 leur accord, je suis, h l'instar du Juge de la Cour sup6rieure et de ceux de la Cour d'appel, clairement d'avis que l'appelante ne peut 6tre reque A se plaindre de l'viction et que la Cit6 ne lui doit rien.

A l'encontre du jugement de la Cour d'appel, I'appelante soumet, en premier lieu, qu'elle n'avait, au moment de la vente, aucune connaissance, actuelle ou pr6sum6e, des conditions restrictives du droit de propri6t6 conc6d4 h la Cite par la Couronne. En pr6sence des faits, des stipulations au contrat et de leur portie juridique, je ne crois pas qu'il y ait lieu de s'arr~ter h consid6rer la question. Il importe peu, h mon avis, quecette pritention de l'appelante soit fond6e ou non. L'article 1510 C.C. distingue, en fait, et traite sur un pied d'6galit6, en droit, le cas de celui qui a achet6 h ses risques et p6rils et le cas de 1'acheteur qui, lors de la vente, connaissait le danger d'6viction. La connaissance du danger d'6viction n'est pas le seul fait qui donne ouverture h l'application des dispositions de cet article.

L'appelante pr6tend ensuite que son 6viction fut caus6e par les faits personnels de la Cit6, soit par le bail que celle-ci a consenti le 30 d6cembre 1953 k la soci6t6 L6vis Mushroom Reg'd, et la vente qu'elle a consentie le 15 juillet 1955 h Audet et Labont6, les auteurs de 1'appelante. Elle invoque les dispositions de Particle 1509 C.C. Cet article prescrit que le vendeur demeure toujours oblig6 h la garantie de ces faits qui lui sont personnels et que toute convention contraire est nulle. La raison de cette nullit6 apparait, particulibrement, au passage suivant de Beaudry-Lacantinerie, vol. 19, no 403, p. 410:

Le vendeur ne peut donc, par aucune stipulation, s'affranchir de la garantie b raison des faits qui lui sont personnels. Ainsi le vendeur r6- Crr6 pondrait, nonobstant toute stipulation contraire, de l'6viction r6sultant d'une alibnation par lui consentie antirieurement ou post6rieurement Le Juge la vente et qui serait opposable A l'acheteur comme ayant t6 transcrite Fauteux e la premibre. A ce sujet, la garantie est de l'essence de la vente. Le gislateur a consid6r6 que la stipulation par laquelle le vendeur chercherait A se soustraire A la garantie de l'6viction r6sultant de son fait personnel 6quivaudrait h la stipulation qu'il ne serait pas responsable de son dol; or illud nulla pactione potest ne dolus praestetur...

Comme d6jh indiqu6, ce que la Cit6 a vendu aux auteurs de 1'appelante et ce que ceux-ei ont accept6 d'acheter h leurs risques et p6rils, ce ne sont pas les immeubles dont 1'appelante fut 6vincie, mais ce sont les droits que la Cite poss6dait dans ces immeubles. Ces droits, la Cit6 les a livr6s , l'appelante. Le sens propre qu'il faut donner aux mots fait personnel dans ces dispositions du Code, est ainsi pr6cis6 au Juris-Classeur civil, art. 1627-1529, p. 8, no 51: Par les mots afait personnelD, on doit entendre 1'effet d'un droit exerc6 par le vendeur lui-mime ou une personne au profit de laquelle l'a cre...

L'6viction, dont se plaint l'appelante, ne r6sulte pas d'un droit exerc6 ou cr66 par la Cit6, mais d'un droit exerc6 par la Couronne et que celle-ci s'est constitud ou r6serv6 en conditionnant l'acte de concession h des restrictions aff6rentes au droit de propri6td concid6, par lettres patentes, h la Cit6 de Lvis.

L'appelante soumet enfin, comme dernibre proposition, que la vente du 12 juillet 1955 est une convention nulle ab initio, parce que d~pourvue d'objet, de cause et de consid6ration. Cette proposition a comme premisse la pritention, qu'au moment de la vente, la Cit6 n'avait aucun droit quelconque sur ces terrains, vu leur utilisation h des fins autres que comme pare public et vu la pr6sence, aux lettres patentes, de la clause de riversion du titre h la Couronne. A mon avis, cette pr6tention ne peut 6tre accueillie. La Cit6 avait des droits. Elle 6tait alors en possession paisible des terrains; elle pouvait soutenir, avec succhs, une action possessoire contre les tiers qui auraient voulu les occuper sans son consentement et la Couronne,-qui avait la facult6 mais non 1'obligation de reprendre son titre et qui laissa d'ailleurs passer plusieurs ann6es sans s'en prevaloir,-ne pouvait, A moins d'obtenir et jusqu'A ce qu'elle cV: obtienne un jugement 'annulant ou d6clarant nuls les droits de la Cit6, s'emparer de ces terrains ou en disposer sans 1'acquiescement de celle-ci. La pr6tention que le vendeur, qui a vendu ses droits h un acheteur qui les a achet6s a ses risques et p6rils, a fait une convention d6pourvue d'objet, de cause et de considdration, parce qu'il arrive subs6quemment que les droits qu'il croyait avoir sont judiciairement d6clar6s nuls ou annul6s, dipouille de tout sens, port6e et effet la stipulation que 1'acheteur a achet6 A ses risques et pirils et permet A l'acheteur de prendre contre le vendeur les recours que la stipulation a pr6cis6ment pour objet d'6carter.

Pour ces raisons, et apris avoir attentivement consid6r6 tous les moyens invoqu6s par 'appelante, A 1'audition et dans son factum, je dois conclure, A l'instar du Juge de la Cour sup6rieure et de tous les Juges de la Cour d'appel, au mal fond6 de Faction institu6e par 1'appelante contre la Cite intim6e.

Je rejetterais 1'appel avec d~pens.

Appel rejetg avec dipens.