Marcus v. National Capital Commission

and

National Capital Commission (Plaintiff)

Respondent.

1969: June 4; 1969: October 7.

Present: Martland, Judson, Ritchie, Hall and

Pigeon JJ.

FROM THE

Martland J.-This is an appeal from a judgment of the Exchequer Court' fixing, at the sum of $30,000, the compensation to be paid by the respondent (hereinafter referred to as "the Commission") to the appellant for property expropriated by it on June 14, 1961. The appellant's contention is that the compensation should have been fixed at the sum of $54,000.

By agreement of the parties, the only question to be determined at the trial was the market value of the land at the time of the expropriation.

The land expropriated is located in the Township of Nepean, west of the Village of Bell's

Corners, on the south side of Highway No. 15, leading from Ottawa to Carleton Place. It has an area of 13.5 acres, with a frontage of 350 feet on that highway. Its rear boundary extends for 600 feet along the Canadian Pacific Railway Company line. At the time of expropriation the land was vacant, unserviced, unimproved and generally flat, and at grade with the highway, and with a road allowance on its westerly side. It was not subject to any zoning by-law, but was subject to a subdivision control by-law passed by the Township of Nepean.

The land had been acquired by the appellant on November 9, 1956, for a consideration of

$8,000, an average cost of approximately $593 per acre.

The expropriation was made by the Commission for the purposes of the National Capital

Green Belt, the nature of which, it was agreed by the parties, was considered in National Capital

Commission v. Munro . The acreage of Green

Belt land in Nepean Township is approximately

17,000 acres, of which the Commission acquired some 14,000 acres by purchase, and approximately 3,000 acres by expropriation, 1,400 acres in 1959 and 1,600 acres in 1961.

Eileen Mitchell Thomas, c.r., pour la demanderesse, intim6e.

Le jugement de la Cour a 6t6 rendu par LE JUGE MARTLAND-Le pourvoi est A l'encontre d'un jugement de la Cour de lI'chiquierl fixant A $30,000 l'indemnit6 que l'intimde (ci-apris appel6e cla Commission>) devra payer A l'appelant pour 1'expropriation, le 14 juin 1961, d'un terrain appartenant A ce dernier. L'appelant rdclame une indemnit6 de $54,000.

De consentement mutuel, les parties ont convenu que la seule question que le procks devait r6soudre 6tait celle de la valeur marchande du terrain au moment de 'expropriation.

Le terrain expropri6 se trouve dans le canton Nepean, A l'ouest du village de Bell's Corners et au sud de la route no 15, qui va d'Ottawa h Carleton Place. II a une superficie de 13.5 acres et 350 pieds de largeur sur la route. Sa ligne arribre mesure 600 pieds et longe la ligne de chemin de fer du Pacifique-Canadien. Au moment de l'expropriation le terrain 6tait vacant, les services publics n'y 6taient pas install6s et il n'6tait pas cultiv6. Ce terrain 6tait g6n6ralement plat et de niveau avec la route. II comportait un droit de passage dans un chemin A sa limite ouest. II n'6tait assujetti A aucun riglement de zonage, mais le riglement r6gissant les subdivisions adopt6 par le canton Nepean y 6tait applicable.

L'appelant s'6tait port6 acqu6reur de ce terrain le 9 novembre 1956, au prix de $8,000, soit environ $593 l'acre.

La Commission a proc6d6 h cette expropriation pour les fins de la ceinture de verdure de la Capitale nationale, dont la nature a fait l'objet d'une 6tude dans l'affaire National Capital Commission c. Munro2. La ceinture de verdure occupe une superficie d'environ 17,000 acres dans le canton Nepean. De cette superficie totale, la Commission en a acquis & peu pris 14,000 acres de grd A gr6 et environ 3,000 acres par voie d'expropriation, soit 1,400 acres en 1959 et 1,600 acres en 1961.

Three witnesses gave evidence as to their opinions in respect of the market value of the land in question in this case, two of them, Whelan and Young, on behalf of the appellant, and the other one, Crawford, on behalf of the Commission. Their estimates were as follows:

Trois personnes ont t6moign6 pour donner leur opinion sur la valeur marchande du terrain dont il est question ici; MM. Whelan et Young pour le compte de l'appelant et M. Crawford pour le compte de la Commission. Leurs 6valuations ont 6t6 les suivantes:

$67,500 ($5,000 an acre)

54,000 ( 4,000

)

27,000 ( 2,000

)

M. Whelan:

M. Young:

M. Crawford:

$67,500 ($5,000 I'acre) 54,000 ( 4,000

) 27,000 ( 2,000

) The learned President of the Exchequer Court did not adopt any of these estimates, as appears from the following extract from his reasons:

In the case of each of these witnesses, after saying that he has considered certain matters (which are, generally speaking, proper matters to consider), the witness says that he has reached a certain conclusion as to market value of the subject property at the time of the expropriation. But when, for the purpose of assessing what weight, if any, to give to one of these opinions, one attempts to ascertain how the witness has allowed various factors mentioned by him to enter into the production of his ultimate conclusion, or why he had discarded certain of them as being of no importance in reaching a valid conclusion, one is faced with a lack of any such information in respect of many factors and, in respect of others, reasons for disregarding them that seem to lack validity. It follows that I must reach my own conclusion making the best use I can of the information and ideas that the witnesses and counsel have made available to me.

What I must do, as I understand it, is put myself in the position of a person owning the subject property just before the expropriation willing to sell, but under no compulsion to sell, and capable of appreciating all the factors bearing on what a reasonably prudent and competent person would take into account in the circumstances, and consider what amount he would insist on having before he would sell; and I must put myself in the position of a person desiring to buy a property such as the subject property just before the expropriation but under no necessity of obtaining that particular property, and capable of appreciating all the factors bearing on what a reasonably prudent and competent person would take into account in the circumstances, and consider what is the highest amount that he would be prepared to pay to acquire the property.

In making their estimates as to market value, the two witnesses called by the appellant, Whelan

Le savant Pr6sident de la Cour de lItchiquier n'a choisi ni l'une ni l'autre de ces 6valuations, comme on peut le voir dans le passage suivant, extrait des motifs de son jugement:

Les trois t6moins, apris avoir mentionn6 qu'ils avaient 6tudid certaines questions (qui sont, de fagon g6ndrale, des questions pertinentes) ont d6clar6 en 8tre arriv6s h fixer la valeur marchande du terrain en question au moment de l'expropriation. Mais si, pour juger de ces opinions, on essaie de trouver comment les timoins ont pes6 chacun des critbres dont ils ont dit s'8tre servis pour en arriver a un chiffre d6finitif, ou pourquoi ils ont 6cart6 certains facteurs qu'ils consid6raient sans importance dans la d6termination de l'indemnit6, on ne retrouve pas lesdits renseignements pour plusieurs de ces critbres et on constate que les motifs qui ont fait 6carter certains autres critbres semblent manquer de poids. Il s'ensuit que je devrai me faire une opinion moimime, en utilisant au mieux les renseignements et les critbres que les timoins et les avocats en cette cause m'ont procur6s.

Ce que je dois faire, comme je le comprends, c'est me mettre A la place d'un individu qui aurait poss6d6 le terrain expropri6 juste avant l'expropriation, qui aurait 6t6 pr~t A vendre, mais qui n'6tait pas oblig6 de le faire, qui aurait 6t6 en mesure de juger tous les facteurs qu'une personne raisonnablement prudente et exp6riment6e consid6rerait dans un tel cas, et me demander quel prix aurait exig6 ce propri6taire pour s'en d6partir. Je dois aussi me mettre h la place d'un acheteur 6ventuel d'une propri6t6 pareille au terrain expropri6 juste avant l'expropriation, qui n'6tait pas forc6 de l'acqu6rir, et qui serait en mesure de juger tous les facteurs qu'une personne raisonnablement prudente et exp6riment6e consid&rerait dans un tel cas, et me demander quel prix maximum un tel acheteur aurait 6t6 pr8t h payer pour acheter une telle propri6t6.

Pour fixer la valeur marchande qu'ils ont donn6e au terrain, il est clair que les t6moins de Whelan:

Young:

Crawford:

Martland J.

and Young, when making comparisons with other land sales in the area, clearly relied chiefly upon a sale made by Lobel to Hodgins Lumber Company in April, 1961. The land involved in that sale was within the boundaries of the Village of

Bell's Corners, and, in consequence, not within the Green Belt area. The learned President compares that property with the land involved in the present case, in the following passage from his judgment:

There would appear to be no doubt, on any appreciation that I can make of the matter on the material before me, that the sale that is of greatest assistance is the sale from Lobel to Hodgins Lumber just before the expropriation. The general characteristics of the two properties are comparable. Both properties have frontage on Highway 15 and on the

Canadian Pacific Railway line. The expropriated property is only a few minutes further from Ottawa than the Hodgins Lumber property. While the expropriated property was acres, the Hodgins

Lumber property was only 10 acres. The Hodgins

Lumber parcel had more Highway 15 frontage than the subject property, about the same railway frontage as the subject property, no side road allowance frontage, and was subject to an easement that was a serious disability. The subject property had over 1,100 feet of side road allowance frontage, had 31 acres more area, and was not subject to any Hydro or other easement.

The purchase price paid for the land involved in the sale to Hodgins was $50,000, or $5,000 an acre. Mr. Whelan's estimate of the market value of the appellant's land was at $5,000 an acre. Mr. Young's oral evidence showed that he placed "greatest reliance" in reaching his valuation on the sale to Hodgins.

The evidence of Crawford as to the evidentiary value of the sale to Hodgins is dealt with by the learned President as follows:

He also gave evidence regarding the Hodgins

Lumber Company purchase, on which the other two witnesses relied so strongly. He said that the Hydro

Company, some years after Hodgins bought the land in question subject to the Hydro easement for

$50,000, paid Hodgins $17,064 for the land over which the easement ran so that the net cost of the

I'appelant, MM. Whelan et Young, quand il s'est agi de se guider d'aprbs les ventes d'autres terrains dans le mime secteur, ont pris comme principal point de comparaison une vente par Lobel A Hodgins Lumber Company, survenue en avril 1961. Le terrain vise par cette vente se trouvait dans le village de Bell's Corners, hors du secteur de la ceinture de verdure. Dans le passage qui suit de ses motifs, le savant Pr6sident 6tablit une comparaison entre les caractdristiques de cette propri6t6 et le terrain en question dans la pr6sente affaire:

Il semblerait n'y avoir aucun doute que, dans le jugement que je peux porter A partir des 616ments que l'on m'a fournis, la vente la plus utile est celle de Lobel A Hodgins Lumber qui est intervenue imm6diatement avant I'expropriation. Les caract6ristiques g6ndrales des deux terrains sont semblables. Les deux sont born6s par la route no 15 et la ligne de chemin de fer du Pacifique-Canadien. La propri6t6 expropri6e est juste un peu plus loin d'Ottawa que celle d'Hodgins Lumber. Le terrain expropri6 a une superficie de acres, alors que celui d'Hodgins Lumber n'a que 10 acres. Ce dernier terrain est plus grand en bordure de la route n' 15 que le terrain expropri6 mais les deux ont A peu pris la mime longueur en bordure du chemin de fer. Le terrain acquis par Hodgins Lumber ne comportait pas de droit de passage et il 6tait grev6 d'une servitude qui en diminuait consid6rablement I'utilit6. Le terrain expropri6 6tait limit6 par un droit de passage sur une distance de plus de 1,100 pieds, mesurait 31 acres de plus et n'6tait grev6 d'aucune servitude, ni en faveur de l'Hydro ni autrement.

La propri6t6 vendue A Hodgins a coit6 $50,000, soit $5,000 l'acre. M. Whelan a fix6 la valeur marchande du terrain de l'appelant A $5,000 l'acre. Le d6position de M. Young d6montre qu'il s'est surtout guid6 sur la vente a Hodgins pour fixer I'6valuation du terrain. Voici ce que dit le savant President au sujet du t6moignage de Crawford sur la valeur documentaire de la vente A Hodgins:

II a aussi t6moign6 & propos de la vente h Hodgins Lumber Company, sur laquelle les deux autres timoins ont tellement compt6. II a d6clar6 que l'Hydro-Ontario avait pay6 h Hodgins somme de $17,064 pour le terrain sujet A la servitude en faveur de l'Hydro, quelques ann6es aprbs l'acquisition du terrain par Hodgins pour $50,000, de sorte land to Hodgins was only about $33,000. There was, however, no evidence that Hodgins had any reason to anticipate any such windfall when it bought the property in 1961, and I am of opinion therefore that this approach must be rejected because, in considering the effect of a transaction as evidence of the market existing at the time it was entered into, it is the terms and circumstances of that transaction that must be considered and not the net cost of the land to the purchaser as a result of that transaction coupled with some subsequent transaction not foreseeable at the time.

The learned President gave very careful consideration to all the evidence which was before him, and had a view of the land in question. He reached certain conclusions following such consideration. One of these was that the entry of

Government into the market for Green Belt lands did not reduce the value of such lands.

Dealing with the lack of evidence before him of a demand for properties of the type in question here, the learned President said this:

No witness put before the Court a factual picture of the supply of, and demand for, sites of the general character of the subject property in the Ottawa area immediately before the expropriation. There was some evidence to suggest that industrial sites that were available in 1961 on railway sidings in the

City of Ottawa were very expensive, and there was evidence by one witness that, while he did not know of such sites on Highway 15 in Nepean Township, he did know of sites with highway and railway frontage of approximately the size of the subject property that were available elsewhere in Nepean

Township. That was evidence that came out incidentally in the course of cross-examination.

There is some slight evidence, as I have indicated, that there were other sites like the subject property in Nepean Township. I should have thought that others in the general Ottawa area would have competed with those in Nepean Township on or off of

Highway 15, some being more sought after for one type of demand and others being more sought after for other types of demand. I have no evidence, however, as to whether there was any scarcity of such sites to meet any demand for them.

que ledit terrain n'a coct6 h cette dernitre qu'environ $33,000. Il n'y avait rien cependant qui ait permis A Hodgins de pr6voir une telle chance quand elle a acquis le terrain en 1961. Je suis donc d'avis qu'il faut refuser cette manibre de voir parce qu'en 6valuant une transaction comme indice du march6 au moment ou cette transaction est intervenue, il faut s'en rapporter aux conditions et aux circonstances de celle-ci et non au prix de revient du terrain A l'acheteur, qui rbsulte de cette transaction ajout6e h d'autres march6s subs6quents qui n'6taient pas pr~visibles en premier lieu.

Le savant Pr6sident a examin6 avec le plus grand soin toute la preuve qu'on lui avait soumise et il a vu le terrain en question. II a ensuite tir6 certaines conclusions. L'une d'elles est A l'effet que l'arriv6e du gouvernement sur le march6 immobilier dans le but d'acqu6rir des terrains A l'int6rieur de la ceinture de verdure n'a pas d6prici6 lesdits terrains.

Le savant Pr6sident mentionne, dans les termes suivants, qu'on ne lui a pas fourni la preuve qu'il existe une demande pour le genre d'immeuble dont il est question ici:

Aucun des t6moins n'a donn6 A la Cour une ide pricise de l'offre et de la demande dans la r6gion d'Ottawa, juste avant l'expropriation, pour des terrains dont les caract~ristiques g6ndrales 6taient semblables a celles de l'immeuble exproprib. On a mentionn6 qu'd Ottawa, les propri6tis industrielles disponibles le long d'une voie ferrie en 1961 se vendaient tris cher. Un des t6moins a d6clar6 que, bien qu'A sa connaissance il n'existait pas de terrain de cette nature sur route 15, dans le canton Nepean, il 6tait au courant qu'il 6tait possible de trouver ailleurs dans le canton Nepean des terrains d'I peu pris la mime grandeur que l'emplacement expropri6, born6s h la fois par la route et le chemin de fer. Ces t6moignages ont 6t6 donnis de fagon incidente, h la faveur des contre-interrogatoires. Il y a quelques 616ments de preuve, comme je viens de l'indiquer, montrant qu'il 6tait possible de trouver dans le canton Nepean des emplacements semblables au terrain expropri6. II me semble que les emplacements disponibles dans toute la region d'Ottawa auraient 6t6 en concurrence avec ceux du canton Nepean, qu'ils soient sur la route n 15 ou ailleurs, et que certains d'entre eux 6taient plus en demande pour certaines fins tandis que d'autres devaient 8tre plus recherch6s pour d'autres fins. On n'a pas 6tabli cependant si les emplacements de ce genre 6taient rares ou non, eu 6gard A la demande.

Martand J.

I am struck, moreover, with the fact that there was no evidence at all of any immediate demand for sites such as the subject property either for industrial or commercial purposes, for government undertakings, or for any other purpose. In the absence of any evidence that there was, just before the expropriation, any such demand in the market, I must conclude, as

I have already indicated, that the probable willing purchaser for a site such as the subject property at that time was a dealer or speculator buying to hold for re-sale when such a demand did arise.

In the light of this lack of evidence, and taking into consideration the sale to Hodgins, he stated the following conclusion:

I am of the view that, in 1961, if it were not for the Green Belt, a person wanting a property for the sort of development that Hodgins Lumber had in mind would have paid $50,000 for the subject property just as willingly as Hodgins Lumber paid that amount for the property that it acquired at that time. That being so, on the basis that I have already laid down, that the subject property was equally valuable for government institutions or other

Green Belt purposes, as it would have been for commercial or industrial purposes if it were not for the Green Belt, I am of the opinion that if such a property had been required at that time for such a purpose, the parties would have reached agreement on a price of about $50,000. As, however, there is no evidence of any such realized requirement at that time and it is a matter of valuing it on its potentiality for such a purpose, I am of opinion that, looking only at the Hodgins Lumber purchase, the proper price to put on it is $30,000, being the highest price that, I should have thought, a dealer or speculator would have paid to acquire it for resale to such a purchaser, if and when one appeared, and the price for which an owner of the property willing to sell it at that time, but under no pressure, would have sold it.

When I take into account the various considerations that I have enumerated in connection with other transactions, they do not cause me to change the conclusion that I have reached, based on the Hodgins

Lumber transaction.

De plus, je vois qu'on n'a pas prouv6 du tout qu'il existait une demande courante pour les emplacements tels que le terrain expropri6 pour satisfaire aux besoins imm6diats de l'industrie, du commerce et du gouvernement, ou pour toutes autres fins. En l'absence d'une preuve qu'il existait une telle demande, avant l'expropriation, je dois conclure, comme je l'ai d6id indiqu6, que l'acheteur 6ventuel d'un emplacement tel que le terrain expropri6 a ce moment-lM 6tait un sp&culateur qui achetait dans le but de revendre quand une telle demande existerait. Vu cette absence de preuve et eu 6gard A la vente A Hodgins, il tirait la conclusion suivante: Je suis d'avis qu'en 1961, si quelqu'un avait voulu acheter une propri6t6 pour des fins semblables A celles que l'entreprise Hodgins Lumber voulait 6tablir et non pour la ceinture de verdure, il aurait pay6 le terrain expropri6 $50,000 tout comme Hodgins Lumber l'a fait pour la propri6t6 qu'il a acquise i ce moment-la. Dans ces conditions, et selon le principe que j'ai d6ji pos6, soit que le terrain avait la mime valeur marchande, qu'une institution gouvernementale ait voulu l'acheter m8me pour les fins de la ceinture de verdure, ou que ce soit une entreprise commerciale ou industrielle qui ait voulu le faire pour une autre fin si la ceinture de verdure n'avait pas exist6, je suis d'avis que les parties se seraient entendues sur un prix d'A peu prbs $50,000. Mais comme il n'y a pas de preuve que cette demande existait A ce moment-A et comme il s'agit d'6valuer le terrain d'aprbs le potentiel qu'il offrait dans ces conditions, je suis d'avis que, si l'on se guide sur la seule vente a Hodgins Lumber, $30,000 est I'6valuation appropri6e. Je crois que c'est le prix le plus 6lev6 qu'un spiculateur aurait pay6 pour l'acheter dans l'espoir de le revendre A un acheteur tel que Hodgins, A condition de trouver un tel acheteur, et le prix que le propri6taire d6sireux de vendre, mais qui n'6tait pas forc6 de le faire, aurait accept6.

Si je m'en rapporte aux critbres que j'ai 6num6rds en rapport avec les autres transactions, ils ne m'aminent pas A modifier la conclusion A laquelle j'en suis arriv6 en me fondant sur la vente A Hodgins Lumber.

Il n'y a pas de question de droit en cause dans le pr6sent pourvoi. Les avocats de l'appelant ont alligu6 que la mise en euvre du projet de ceinture de verdure avait amend une d6pr6ciation des terrains destin6s a en faire partie et qu'il ne fallait pas tenir compte de cette d6pr6ciation en fixant Martland found as a fact that such diminution in value had not occurred. Furthermore, he estimated the value of the land in question on the basis that it would be equivalent to the value of similar land not within the Green Belt, i.e., the subjectmatter of the sale to Hodgins. In refusing to award an amount equal to the price in the

Hodgins sale, he did so, not because the appellant's land was within and the Hodgin's land was not within the Green Belt, but because of lack of evidence of any immediate demand for such a site.

It is true that he refused to accept the estimates of the three witnesses and their opinions as to the impact of the Green Belt plan on land values, but he was entitled, as a judge of fact, to do this, and it is clear to me that he fully apprehended the evidence before him, and considered it in forming his opinion. He reached his own conclusion as to the question of fact which he was called upon to determine; i.e., the market value of the land at the time of expropriation.

Without necessarily approving the test as to what a speculator would pay for the land as being the measure of its market value, I do not disagree with the final estimate which he made, which, in my view, was fully adequate in the light of the evidence.

I would dismiss this appeal with costs.

Appeal dismissed with costs.

MacTavish, Osborne & Henderson, Ottawa.

Solicitor for the plaintif, respondent: D. S.

Maxwell, Ottawa.

la compensation pour 1'expropriation. Cependant, le savant Prdsident a iug6 que, de fait, it n'y avait pas eu de d6pr6ciation. De plus, il a 6valu6 le terrain dont il est question ici comme s'il s'6tait agi d'un terrain similaire situ6 hors de la ceinture de verdure, c'est-A-dire comme celui qui a fait l'objet de la vente A Hodgins. S'il a refus6 d'adjuger une somme 6gale au prix pay6 par Hodgins, ce n'est pas parce que le terrain de I'appelant se trouvait dans la ceinture de verdure et celui d'Hodgins en dehors de celle-ci, mais bien parce qu'il y avait absence de preuve qu'il y ait eu A ce moment-4 une demande imm6diate pour un tel terrain.

Il est vrai qu'il a rejet6 l'valuation estimative des trois t6moins et leur opinion quant A l'effet du projet de ceinture de verdure sur la valeur des terrains, mais il 6tait justifi6 de le faire, 6tant juge des faits. Il me semble clair qu'il a bien pes6 la preuve dont il disposait et qu'il en a tenu compte dans son jugement. II en est venu A sa propre conclusion sur la question de fait dont il avait A d6cider, c'est-A-dire la valeur marchande du terrain au moment de I'expropriation. Sans n6cessairement approuver la m6thode qui consiste A fixer la valeur marchande d'un terrain d'apris ce qu'un sp6culateur aurait pay6 pour 1'obtenir, je ne d6sapprouve pas l'6valuation qu'il a faite celle-ci 6tant, d'aprbs moi, tout A fait juste eu 6gard A la preuve soumise.

Je rejetterais le pr6sent pourvoi avec d6pens. Appel rejetd avec ddpens.