Majority
Arthur A. Wilkes, Assessment Commissioner for the Corporation of the City of St. Catharines
Interlake Tissue Mills Co. Limited Respondent.
1969: June 17, 18; 1969: December 17.
Present:
Ritchie,
Spence JJ.
The respondent company appealed its 1960 assessment, with the ultimate result that it achieved a very substantial reduction. It later took proceedings under s. 131(l)(f) of The Assessment Act, R.S.O. 1960, c. 23, for a refund of taxes paid in the year 1960 on the 1959 assessment on the ground that there had been a gross or manifest error. These refund proceedings went through the Court of Revision, County
Court, the Municipal Board, and the Court of
Appeal, and then came before this Court. The
County Court judge allowed the appeal because of an over-assessment in 1959 and directed the refund to the respondent of that part of the 1960 taxes attributable to the over-assessment. The Municipal
Board allowed the appeal and held that the overassessment in question did not come within the terms of s. 131(1) (f) as being gross or manifest error.
The Court of Appeal restored the judgment of the
County Court judge.
Held (Judson J. dissenting): The appeal should be dismissed.
Per Martland, Ritchie, Hall and Spence JJ.: Sections 72 and 131 of The Assessment Act deal with entirely different things, the former section being concerned with an appeal from an assessment while the latter deals with an application for abatement or refund of taxes. Therefore, the efficacy of any attempt to bring into the interpretation of the words of s. 131(1) any meaning for words established in reference to their use in s. 72 was doubted.
Arthur A. Wilkes, Commissaire a I'6valuation, Corporation of the City of St. Catharines Appelant;
Interlake Tissue Mills Co. Limited Intimie. 1969: les 17 et 18 juin; 1969: le 17 d6cembre. Prdsents: Les Juges Martland, Judson, Ritchie, Hall et Spence.
Revenu-Riduction importante obtenue sur appel de l'dvaluation de 1960-Appel pour obtenir remboursement des taxes paydes en 1960 sur l'dvaluation de 1959 pour le motif d'erreur grave ou manifeste- The Assessment Act, S.R.O. 1960, c. 23, art. 72, 131. La compagnie intimbe a interjet6 appel A l'encontre de son 6valuation de 1960, obtenant une tris importante r6duction. Ensuite elle a engag6 une instance en vertu de l'art. 131(1) (f) de The Assessment Act, S.R.O. 1960, c. 23, en r6p6tition de taxes pay6es durant l'annie 1960 sur Ia base de l'6valuation de 1959, fondant sa r6clamation sur l'all6gation d'une erreur grave ou manifeste. Cette demande de remboursement a pass6 devant la Cour de r6vision, la Cour de comt6, la Commission municipale, et la Cour d'appel, et se trouve maintenant devant cette Cour. Le juge de la Cour de comt6 a accueilli l'appel pour motif de surdvaluation en 1959 et a ordonn6 le remboursement A l'intim6e de la partie des taxes de 1960 imputable A la surdvaluation. La Commission municipale a infirm6, statuant que la sur6valuation ne constituait pas une erreur grave ou manifeste aux termes de l'art. 131(1) (f). La Cour d'appel a r6tabli le jugement du juge de la Cour de comt6.
Arrit: L'appel doit 6tre rejet6, le Juge Judson 6tant dissident.
Les Juges Martland, Ritchie, Hall et Spence: Les art. 72 et 131 de The Assessment Act traitent de deux questions totalement diff6rentes. Le premier traite de l'appel a l'encontre d'une 6valuation tandis que l'autre traite des demandes de d6grbvement ou de remboursement de taxes. On ne peut pas voir comment on pourrait faire entrer en ligne de compte, dans l'interpr6tation des termes de l'art. 131(1), des mots dont le sens est fonction de leur emploi dans l'art. 72.
Section 131 is a remedial section which empowers a Court of Revision to do essential justice to a taxpayer who has been overcharged by reason of any "gross or manifest error". In the present case, the overcharge, as judged by the result of the assessment appeal, was in the order of fifty per cent which, within the meaning of the section, was
"gross".
Per Judson J., dissenting: There is no connection between ss. 72 and 131 and they deal with different problems. Section 72 is the regular appeal procedure.
Section 131 deals with the state of the roll and has nothing to do with the quantum of assessment validly made. When s. 131 is invoked the taxes are being levied on "the last revised assessment roll"
of the previous year, (57(1) and 57(4)). At this stage, the assessor's error in judgment, if any, of over-assessment cannot be attacked. The section is applicable to the correction of a mistake of fact in the making of the assessment or placing it on the roll.
Appeal for Ontario', allowing an appeal from a decision of the Ontario Municipal Board. Appeal dismissed, Judson J. dissenting.
J. T. Weir, Q.C., and Merton Seymour, Q.C., for the appellant.
R. N. Robertson and S. Lederman, for the respondent.
The judgment of Martland, Ritchie, Hall and
Spence JJ. was delivered by
J.-This is an appeal from the judgment of the Court of Appeal for Ontario' pronounced on June 10, 1968. By that judgment, the
Court allowed an appeal from the decision of the
Ontario Municipal Board made on April 10, 1967.
The Ontario Municipal Board allowed an appeal from the judgment of Kinnear Co.Ct.J. pronounced on June 20, 1961, in which judgment
Her Honour allowed the application of the respondent under the provisions of s. 131(1) of
The Assessment Act, R.S.O. 1960, c. 23, for a refund of taxes paid by the applicant in the year 1960, upon an assessment made in the year
L'article 131 est un article de redressement qui habilite une cour de rdvision A rendre justice au contribuable qui a 6t6 surimpos6 par suite cd'une erreur grave ou manifeste'. Dans la pr6sente affaire, h en juger par la conclusion de l'appel sur l'6valuation, la surcharge 6tait de l'ordre de 50 pour cent, et aurait sfirement 6t6 jug6e agrave> dans le sens de l'article.
Le Juge Judson, dissident: Il n'y a aucune relation entre l'art. 72 et l'art. 131 et chacun d'eux vise des problmes diff6rents. L'article 72 traite de la proc6dure r6gulibre d'appel. L'article 131 traite de l'6tat du r6le et n'a rien A voir avec le montant de l'6valuation valablement 6tabli. Quand on invoque 'art. 131, les taxes sont cens6es avoir 6t6 prdlev6es d'apris ale dernier r6le d'6valuation revis6> de l'ann6e pr6c6dente, (57(1) et 57(4)). A ce stade, les erreurs de sur6valuation de l'6valuateur ne peuvent plus 6tre attaqu6es. L'article s'applique au redressement des erreurs de fait commises dans l'6tablissement de l'6valuation ou dans sa transposition sur le r6le. APPEL d'un jugement de la Cour d'appel d'Ontario', accueillant un appel d'une d6cision de la Commission municipale d'Ontario. Appel rejet6, le Juge Judson 6tant dissident.
J. T. Weir, c.r., et Merton Seymour, c.r., pour l'appelant.
R. N. Robertson et S. Lederman, pour l'intimde.
Le jugement des Juges Martland, Ritchie, Hall et Spence a 6t6 rendu par
LE JUGE SPENCE-Le pourvoi est & 1'encontre d'un jugement de la Cour d'appel d'Ontario' rendu le 10 juin 1968. Par ce jugement, le tribunal accueillait un appel de la d6cision rendue le 10 avril 1967 par l'Ontario Municipal Board. Celui-ci avait accueilli un appel du jugement rendu le 20 juin 1961, par le Juge Kinnear de la Cour de comt6 accueillant la requite pr6sent6e par l'intim6e en vertu des dispositions de l'art. 131(1) de The Assessment Act, S.R.O. 1960, c. 23, pour obtenir le remboursement d'imp6ts qu'elle avait paybs en 1960 sur la base d'un r6le d'6valuation 6tabli en 1959.
The Town of Merritton, as it then was, now part of the Corporation of the City of St. Catharines, had assessed the Interlake Tissue Mills Co.
Limited and other industries in the area in the same fashion from 1948 to 1960, had levied taxes upon such assessments and had collected the taxes. During that period, there had been no appeal against the assessment such as that to which I shall refer hereafter.
In the year 1960, Interlake Tissue Mills Co.
Limited, hereinafter referred to as "Interlake", in view of the terms of amalgamation between
Merritton and St. Catharines, appealed the assessment made in that year upon which the 1961 taxes would be based. On February 10, 1961,
Interlake filed an application to the Court of
Revision of the County of Lincoln for a refund of taxes paid in the year 1960 upon the basis that there had been "a gross or manifest error"
within the meaning of The Assessment Act,
R.S.O. 1960, c. 23, s. 131(1) (f). The Court of
Revision considered the appeal as to the 1960 assessment and made certain small reductions in the assessment. Interlake further appealed this assessment to the County Court judge in accordance with the provisions of the statute. Her
Honour Judge Kinnear, by her judgment delivered on May 23, 1961, very materially reduced the assessments -holding that the 'assessor had proceeded on wrong principles and had failed to act in accordance with the provisions of s. 35 of
The Assessment Act, subs. (1) of which simply provides "subject to this section, land shall be assessed at its actual value".
Section 131(5) of The Assessment Act provides:
131. (5) The court of revision shall hear and dispose of every application not later than the 31st day of March in the year following the year in respect of which the application is made and the clerk shall thereupon cause notice of the decision in such application to be given by mail to the persons to whom notice of the hearing of such application was given and such notice shall state thereon that such decision may be appealed to the county judge within ten days of the mailing of such notice.
Le ville de Merritton, ainsi appel6e avant qu'elle ne fasse partie de la ville de St. Catharines, a 6valu6 de la m~me manibre, de 1948 A 1960, les propri6t6s de la soci6t6 Interlake Tissue Co. Limited et celles d'autres industries 6tablies dans la r6gion, a lev6 des imp6ts sur la base de ces 6valuations et les a pergus. Durant cette pbriode, il n'y a pas eu d'appel & l'encontre de 1'6valuation tel que celui dont il est question ci-apres.
En 1960, la soci6t6 Interlake Tissue Mills Co. Limited, ci-aprbs appel6e <Interlake>, a interjet6, en raison des termes de la fusion entre Merritton et St. Catharines, un appel de l'6valuation effectu6e cette ann6e-4, et sur la base de laquelle les taxes de 1961 devaient 6tre 6tablies. Le 10 f6vrier 1961, Interlake a pr6sent6 une requite A la Cour de rdvision du Comt6 de Lincoln, r6clamant le remboursement des taxes pay6es en 1960 pour le motif qu'une terreur grave ou manifestei' avait 6t6 commise au sens de 1'art. 131(1)(f) de The Assessment Act, S.R.O. 1960, c. 23. La Cour de r6vision a examin6 l'appel de l'6valuation de 1960, A laquelle elle a appliqu6 certaines petites r6ductions. Aprbs quoi, conform6ment aux dispositions de la Loi, Interlake a interjet6 appel de cette 6valuation devant le Juge de la Cour de comt6. Le Juge Kinnear, par jugement rendu le 23 mai 1961, a r6duit trbs sensiblement les 6valuations, d6cidant que l'6valuateur avait agi selon des principes erron6s et n'avait pas respect6 les prescriptions de 1'art. 35 de The Assessment Act, dont le par.
«sous r6serve du pr6sent article, les terrains devront 8tre 6valu6s A leur valeur r6elle>.
L'article
131(5)
6dicte:
131. (5) La Cour de r6vision doit entendre chaque demande et rendre sa d6cision au plus tard le 31 mars de I'ann6e qui suit celle visbe par la demande et le greffier doit donner avis de la d6cision prise A ce sujet par lettre adress6e aux personnes qui avaient 6t6 notifi6es de l'audition de la demande, et cet avis doit indiquer qu'un appel de la d6cision rendue peut 8tre interjet6 au juge de comt6 dans les 10 jours qui suivent la date de son exp6dition.
Subsection (6) further provides:
(6) An appeal may be had to the county judge by the applicant or the municipality from the decision of the court of revision or where the court of revision has omitted, neglected or refused to hear or dispose of an application under this section, and such appeal shall be a hearing de novo.
The Court of Revision having failed to deal in any way with the application for refund of taxes, therefore Interlake proceeded before the
County Court judge in accordance with the provisions of the aforesaid subs. (6).
The learned County Court judge in detailed and very carefully considered reasons delivered on June 20, 1961, allowed the application (it was described as allowing an appeal but since the application has never been considered it might be more proper to say allowed the application) for the refund of taxes and directed that they should be refunded in the same proportion as she had previously reduced the assessment for the year 1960. It was this judgment, which was reversed by the Ontario Municipal Board and was restored by the Court of Appeal, which is the subject of the appeal to this Court. Section 131
(1) (f) of The Assessment Act provides:
131. (1) An application to the court of revision for the cancellation, reduction or refund of taxes levied in the year in respect of which the application is made may be made by any person,
(f) who is overcharged by reason of any gross or manifest error;
It has been the contention of Interlake throughout that that subsection applies exactly to its situation and that under the subsection it is entitled to an order for the refund of the taxes which were paid on the basis of the 1959 taxes to the extent that they have been found in error by the decision of the learned County Court judge in granting the assessment appeal to which
I have referred. The assessor, however, has contended throughout and as appellant in this Court contends that s. 131(1)(f) does not refer to a
En outre, le par.
(6) Le requ6rant ou la municipalit6 peuvent interjeter appel au juge de comt6 de la d6cision de la Cour de r6vision, ou lorsque cette Cour a omis, n6glig6 ou refus6 d'entendre ou juger une demande pr6sent6e en vertu du pr6sent article, et un tel appel donnera lieu a un procks de novo. La Cour de r6vision n'ayant pas adjug6 sur les conclusions en remboursement de taxes, Interlake s'est pourvue devant le juge de la Cour de comt6 conform6ment aux dispositions du susdit par. (6).
Le savant Juge de la Cour de comt6 a rendu son jugement le 20 juin 1961: faisant 6tat de motifs d6taill6s et soigneusement 6tay6s, elle a accueilli la demande (les termes du jugement portent qu'elle a accueilli 1'appel, mais la demande n'ayant jamais 6t6 consid6r6e ant6rieurement, il est plus juste de dire: a accueilli la demande) en remboursement de taxes et elle a statu6 que celles-ci devaient 8tre rembours6es dans la proportion oii elle a r6duit I'6valuation de l'annie 1960. C'est ce jugement qui, apris avoir 6t6 infirm6 par la Commission municipale d'Ontario et r6tabli par la Cour d'appel, fait 1'objet du pr6sent pourvoi devant cette Cour. L'article 131(1)(f)
d6crdte:
La Cour de r6vision peut tre saisie d'une demande d'annulation, de r6duction ou de remboursement des taxes prblev6es durant l'ann6e y mentionn6e par toute personne
(f) qui est surcharg6e par suite d'une erreur grave on manifeste;
Interlake a toujours soutenu que ce paragraphe s'applique exactement la situation dans laquelle elle se trouve, et que par elle est en droit de se faire rembourser les taxes pay6es sur la base du r6le de 1959, dans la mesure ou le jugement du savant Juge de la Cour de comt6 qui a accueilli l'appel mentionn6 plus haut les a trouv6es excessives. De son c6t6, l'6valuateur a soutenu tout au long du litige, et en qualit6 d'appelant devant cette Cour, que l'article 131 (1) (f) ne vise pas du tout une situation comme 444situation such as this at all but refers only to what may be called a mechanical error in either the assessment roll or the tax bill.
The appellant submits that the taxpayer's right to make objection to an assessment is by an appeal under the provisions of s. 72 of The
Assessment Act and that if the taxpayer does not proceed in accordance with that section then the roll becomes finalized as the assessment roll of the municipality and there may be no further objection thereto. Counsel for the appellant stresses the necessity that a municipality must know that a roll is finalized in order to be able to know its revenue for a current year and, in the light of this information, fix its expenditures.
Section 72 of The Assessment Act commences with the words:
Any person complaining of an error or omission in regard to himself, as having been wrongly inserted in or omitted from the roll or as having been undercharged or overcharged by the assessor in the roll and seeks to bring into the consideration of an application under s.
131 the words "error",
"omission", "undercharged", "overcharged", and
"in the roll" and the decisions in reference to those words when used in the section as to assessment appeals. It appears to me that the fault in such submission is that it fails to take into account the fact that ss. 72 and 131 are dealing with entirely different things. Section 72 is concerned with an appeal from an assessment. An assessment is a valuation of certain property in the municipality. Section 131 deals with an application for abatement or refund of taxes. Taxes are demands for payment made by a municipality upon a ratepayer thereof. It is true that they are based upon an assessment but they are not assessment; they are very different from an assessment. Therefore, I doubt the efficacy of any attempt to bring into the interpretation of the words of s. 131(1) of The Assessment Act any meaning for words established in reference to their use in s. 72, some 60 sections preceding the former in the statute.
celle-ci, mais qu'il a trait seulement ' ce qui peut &re qualifi6 d'erreur d'arithm6tique soit dans le r6le d'6valuation ou dans la facture d'imp6t.
L'appelant pr6tend que la voie de recours ouverte au contribuable pour faire opposition a une 6valuation est 1'appel pr6sent6 conform& ment aux dispositions de 'art. 72 de The Assessment Act et que si le contribuable ne procide point conform6ment h cet article, le r6le est homologu6 a titre de r6le d'6valuation de la municipalit6 et ne peut plus faire 1'objet d'aucune opposition. L'avocat de 1'appelant souligne la n6cessit6 pour une municipalit6 de savoir qu'un r6le est devenu d6finitif, en vue d'8tre en mesure de d6terminer ses revenus pour 1'ann6e en cours et de pouvoir fixer ses d6penses sur la base de ces revenus (1'art. 72 de The Assessment Act commence comme suit:
Toute personne qui se plaint d'une erreur ou omission commise a son 6gard du fait que son nom a par erreur 6t6 inscrit ou omis dans un r6le, ou que ses biens ont 6t6 sous-imposes ou surimpos6s par l'6valuateur dans le rble ... )
II voudrait qu'A une demande pr6sent6e en vertu de l'art. 131, on applique les mots cerreur>, (<omission>>, esous-impos6>, <surimpos6> et <cdans le r6le>, qu'on trouve dans 'article relatif aux appels d'6valuation ainsi que les d6cisions rendues a ce sujet. Cette pr6tention me parait erronn6e en ce qu'elle ne tient pas compte du fait que les art. 72 et 131 traitent de deux questions totalement diff6rentes. L'article 72 traite de l'appel A l'encontre d'une 6valuation. L'6valuation est I'estimation de certains biens dans la municipalit6. L'article 131 traite des demandes de d6grbvement ou de remboursement de taxes. Les taxes sont des paiements exig6s par une municipalit6 d'un contribuable. Il est vrai qu'elles sont bas6es sur une 6valuation, mais elles ne sont pas une 6valuation: elles sont trbs diff6rentes d'une 6valuation. Je ne vois donc pas comment on pourrait faire entrer en ligne de compte, dans l'interpr6tation des termes de I'art. 131(1)
de The Assessment Act, des mots dont le sens est fonction de leur emploi dans l'art. 72, soit quelque 60 articles dans la loi avant celui qui nous preoccupe.
Spence I.
With respect, I adopt the description of s. 131 of The Assessment Act made by Schroeder J.A.
in his reasons in the Court of Appeal:
That is a remedial section which empowers a court of revision to do essential justice to a taxpayer who has been overcharged by reason of any
"gross or manifest error", or who has suffered a loss
Re Blackburn and City of Ottawa was concerned with the question of the right of appeal on an application under the then counterpart of s.
131. Middleton J.A. at p. 500 said, after having reviewed the history of the situation:
From this history of the legislation several things emerge. The right of appeal from an assessment and the right to apply to the Court of Revision for a remission of taxes are and always have been entirely separate and distinct things.
Kinnear Co.Ct.J., in an attempt to ascertain the proper meaning true function of s. 131(1)(f)
of The Assessment Act, carried out a rather searching and astute investigation of the history of the section. That section first appeared in the Statutes of Canada 1852-53, 16
Vict., c. 182, s. 29. The relevant words of that statute were:
by reason of any gross and manifest error in the
Roll as finally passed by the Court, shall have been overcharged more than twenty-five per cent ...
There was no change in the relevant wording until 1904 when, by 4 Edw. VII, c. 23, s. 112, now of course of the Province of Ontario, the words were revised by the deletion therefrom, firstly, of the words "as finally passed by the
Court" and secondly, of the words "more than twenty-five per cent on the sum he ought to have been charged". So that the relevant portion of the section then read:
by reason of any gross and manifest error in the roll, has been overcharged ...
En toute d6f6rence, j'adopte la description de 'art. 131 de The Assessment Act que donne le Juge d'appel Schroeder dans ses motifs de jugement A la Cour d'appel:
C'est un article de redressement qui habilite une cour de r6vision A rendre justice au contribuable qui a 6t6 surimpos6 par suite d'une serreur grave ou manifeste> ou qui a subi une perte ...
Dans Re Blackburn and City of Ottawa , il est question du droit d'appel relatif A une demande pr6sent6e en vertu de ce qui correspondait alors ! 1'art. 131. Le Juge d'appel Middleton dit A la p. 500, apris avoir fait l'historique de la situation:
Plusieurs choses ressortent de cet historique de la l6gislation. Le droit d'appel d'une 6valuation et le droit de s'adresser i la Cour de revision pour un d6grivement de taxes sont et ont toujours 6t6 deux questions tout i fait distinctes. Le Juge Kinnear de la Cour de comtd, s'efforcant de pr6ciser le v6ritable sens et le vrai but de 1'art. 131(1)(f)
s'est livrde A des recherches fort p6n6trantes sur 1'histoire de Particle. Celui-ci a figur6 pour la premiere fois dans les Statuts du Canada de 1852-1853, 16 Vict., c. 182, art. 29. Les termes pertinents en 6taient:
qui par suite d'une erreur grave et manifeste commise dans le rble, tel que d6finitivement adopt6 par la cour, aura 6t6 surcharg6e pour plus de vingt-cinq pour cent ...
Il n'y a eu aucune modification du texte jusqu'en 1904, quand, par la Loi 4 Edouard VII, c. 23, art. 112, de la province d'Ontario, 6videmment, les termes en ont 6t6 revis6s par la suppression, premibrement des mots
<tel que d6finitivement adopt6 par la cour> et deuxibmement des mots plus de vingt-cinq pour cent sur la somme pour laquelle elle aurait dfi 6tre cotisde>. La partie pertinente de l'article se lisait dis lors comme suit:
qui, par suite d'une erreur grave et manifeste commise dans le r6le, aura 6t6 surcharg6e . . .
f 19701 R.C.S.
WILKES INTERLAKE MILLS
Those words again remained unamended for eighteen years. In 1922, by 12-13 Geo. V, c.
78, s. 26, the important amendment was made whereby the word "and" was changed to the word "or" so that then the relevant portion of the section read:
by reason of any gross or manifest error in the roll has been overcharged ...
Seven years later, in 1929, by 19 Geo. V, c. 63, s. 7, the word "assessment" was added so that the relevant portion of the section read:
who by reason of any gross or manifest error in the assessment roll has been overcharged . . .
The final amendment was made in the year
1944 by 8 Geo. VI, c. 7, s. 15, in which the words "in the assessment roll" were deleted so that thereafter and now the section reads:
who is overcharged by reason of any gross or manifest error ...
I am of the opinion that this survey of the course of amendments through the years demonstrates clearly that the legislature has intended a remedy to the taxpayer and that the scope of that remedy has been steadily broadened through the years to that provided in the present section. Firstly, the word "gross" has been limited by the provision that the overcharge had to amount to twenty-five per cent, a plain indication that the word "gross" as used there had reference to the amount of the overcharge. Secondly, in 1922, the words "gross and manifest" were amended to read "gross or manifest". The word
"or" is simply a co-ordinate that creates an alternative while the word "and" on the other hand is a conjunction and would require that the error, in order to give the remedy, must be both gross and manifest. After the amendment, I therefore agree with the learned County
Court judge when she said in her reasons:
Under the present wording of the section, however, the appellant does not need to show that the error is manifest in the assessment roll, the words now being simply
Ces termes sont rest6s de nouveau sans modification durant dix-huit ans. En 1922, par la Loi 12-13 Geo. V, c. 78, art. 26, une modification importante a 6t6 apport6e par laquelle le mot <et> a 6t6 remplac6 par le mot <ou>, ce qui donnait:
...
qui, par suite d'une erreur grave ou manifeste commise dans le rble, aura 6t6 surcharg6e . . .
Sept ans plus tard, en 1929, la Loi 19 Geo. V, c. 63, art. 7, a ajout6 le mot id'6valuation> de sorte que la partie pertinente de l'article se lisait: qui, par suite d'une erreur grave ou manifeste commise dans le rble d'6valuation, aura 6t6 surchargde . . .
La dernisre modification a 6t6 apport6e en 1944, par 8 Geo. V, c. 7, art. 15, en supprimant les mots ecommise dans le r6le d'6valuation>, de sorte que depuis lors et pr6sentement l'article se lit comme suit:
qui est surcharg6e par suite d'une erreur grave ou manifeste ...
A mon avis, cet expos6 des modifications apporties au cours des ans d6montre nettement 1'intention du l6gislateur d'accorder une protection au contribuable, et que '6tendue de cette protection a 6t6 sans cesse 61argie pour en arriver au texte actuel. Tout d'abord, le terme <grave> 6tait limit6 par la disposition portant que la surcharge devait atteindre vingt-cinq pour cent, ce qui est une indication manifeste que le mot cgrave> tel qu'employ6 ici se rattache au montant de la surcharge. Deuxibmement, en 1922, les mots <grave et manifeste>' ont 6t6 chang6s en cgrave ou manifeste>. Le mot <ou, est une conjonction d'opposition qui implique une alternative, alors que le mot et>, au contraire, est une conjonction d'union qui exige que I'erreur, pour justifier la r6paration, soit en m~me temps grave et manifeste. Apris la modification, je suis donc d'accord avec le Juge de la Cour de comt6 quand elle dit dans ses motifs:
D'apris le texte actuel de 1'article, I'appelant n'est pas tenu de prouver que I'erreur est manifeste dans le rble d'6valuation, le texte 6tant maintenant simplement
TISUE co. Le-Juge Spence
"who is overcharged by reason of any gross or manifest error"
All the appellant is required to do therefore is to show that the error was "gross" . . .
It needs no authority to state that a statute should be interpreted giving the words their ordinary English meaning unless, from the context, some other meaning is required. The Shorter
Oxford Dictionary gives several definitions of
"6gross" as an adjective and the first and, I think, the most frequently used is "thick, stout, massive, big". The Legislature was of the opinion at first that the overcharge had to be "big" to the extent of twenty-five per cent. The Legislature then altered its view and by the elimination of the words describing the percentage expressed the view that an overcharge that was not as high as twenty-five per cent might nevertheless be
''gross" and entitle the taxpayer to the remedy.
In the present case, the overcharge, as judged by the result of the assessment appeal, was in the order of fifty per cent which, even under the section as it existed in the prior time, would certainly have been "gross".
For these reasons, I adopt, with respect, the view of Schroeder J.A. as expressed in his reasons in the Court of Appeal for Ontario:
In our opinion the Board has placed altogether too narrow a construction on s. 131(1) (f) and we greatly prefer the reasoning of the learned County
Court Judge with which we are in substantial agreement.
I am also in substantial agreement and I would dismiss the appeal with costs.
J. (dissenting)-In these proceedings, the respondent Interlake Tissue Mills Co.
Limited is claiming a refund of taxes paid in
1960 on its 1959 assessment. Its property was then in the Town of Merritton but is now included in the City of St. Catharines. Interlake did not appeal its 1959 assessment. The assessment roll was confirmed in due course and became the basis for the 1960 taxation.
.qui est surcharg6e par suite d'une erreur grave ou manifestea
[TRADUCTION]
Tout ce que l'appelant a besoin de faire, en cons6quence, c'est de montrer que l'erreur est agraveD.
Il n'est pas n6cessaire de s'appuyer sur des pr6c6dents pour dire qu'une loi doit 8tre interpr6t6e de fagon A donner aux mots la signification qu'ils ont d'ordinaire, a moins que le contexte n'impose un autre sens. Le Shorter Oxford Dictionary donne plusieurs sens
A l'adjectif «grave>, dont «thick, stout, massive, big sont les premiers et les plus courants je crois. Au d6but, le l6gislateur pensait que la surcharge devait 6tre «lourde> A concurrence de vingt-cinq pour cent. Puis il a modifi6 son point de vue, et par la suppression des mots pr6cisant le pourcentage, il a indiqu6 qu'une sucharge qui n'atteint pas vingt-cinq pour cent peut cependant 6tre «grave et donner au contribuable droit i un redressement. Dans la pr6sente affaire, A en juger par la conclusion de l'appel sur 1'6valuation, la surcharge 6tait de l'ordre de cinquante pour cent, et aurait stirement t6 jug6e «grave> mime en vertu de 1'ancien article.
Pour ces motifs, j'adopte, en toute d6f6rence, l'opinion du Juge d'appel Schroeder telle que formul6e dans ses motifs A la Cour d'appel d'Ontario:
A notre avis, la Commission a donn6 une interpr6tation bien trop 6troite A l'art. 131(1) (f), et nous pr6f6rons de beaucoup le raisonnement du savant Juge de la Cour de comt6, avec qui nous sommes d'accord sur l'essentiel.
Je suis 6galement d'accord sur l'essentiel i ce sujet, et d'avis de rejeter le pourvoi, avec d6pens. LE
JUGE
(dissident)-Dans cette affaire, l'intim6e Interlake Tissue
Mills Co. Limited r6clame un remboursement de taxes pay6es en 1960 sur la base de l'dvaluation de 1959. A cette dernibre date, sa propri6t6 6tait situde dans la ville de Merritton, mais elle se trouve actuellement dans la ville de St. Catharines. Interlake ne s'est pas pourvue en appel A 'encontre de son 6valuation de 1959. Le r6le d'6valuation a t6 di'ment homologu6 et il est devenu l'assiette d'imposition de l'ann6e 1960. When Interlake received its 1960 assessment notice it did appeal, with the ultimate result that it achieved a very substantial reduction of approximately 50 per cent. It next took proceedings on February 10, 1961, under s. 131
(1) (f) of The Assessment Act for a refund of taxes paid in the year 1960 on the 1959 assessment on the ground that there had been a gross or manifest error. Section 131(1) reads:
131. (1) An application to the court of revision for the cancellation, reduction or refund of taxes levied in the year in respect of which the application is made may be made by any person,
(a) in respect of real property liable to taxation at the rate levied under subsection 2 of section
294 of The Municipal Act that has ceased to be real property that would be liable to be taxed at such rate; or
(c) in respect of real property that has become exempt from taxation during the year or during the preceding year after the return of the assessment roll; or
(d) in respect of a building that was razed by fire, demolition or otherwise during the year or during the preceding year after the return of the assessment roll; or
(e) who is unable to pay taxes because of sickness or extreme poverty; or
(f) who is overcharged by reason of any gross or manifest error; or
(g) liable for business tax who has not carried on business for the whole year, except where the business was intended to be or was capable of being carried on during a part of the year only, or was not carried on for a period of less than three months during the year by reason of repairs to or renovations of the premises in which the business was carried on.
These refund proceedings went through the
Court of Revision, County Court, the Municipal
Board, and the Court of Appeal, and are now before us. The County Court judge allowed the appeal because of an over-assessment in 1959 and directed the refund to Interlake of that part of the 1960 taxes attributable to the overassessment. The Municipal Board allowed the appeal and held that the over-assessment in question here did not come within the terms of
Interlake a interjet6 appel au requ de son avis d'6valuation pour 1960, obtenant une tris importante r6duction d'environ 50 pourcent. Ensuite, le 10 f6vrier 1961, elle a engag6 une instance, en vertu de l'art. 131(1) (f) de The Assessment Act, en r6p6tition de taxes paydes durant 1'ann6e 1960 sur la base de l'6valuation de 1959, fondant sa r6clamation sur l'all6gation d'une erreur grave ou manifeste. L'article 131(1) d6crkte:
131.
(a) pour tout bien immobilier, assujetti A l'imposition au taux 6tabli selon le paragraphe 2 de l'article 294 de The Municipal Act, et qui a cess6 d'8tre un bien immobilier susceptible d'8tre impos6 audit taux; ou
(c) pour tout bien immobilier qui est devenu exempt de taxe pendant l'ann6e, ou pendant l'ann6e pr6c6dente aprbs le d6p6t du r6le d'6valuation; ou
(d) pour une construction d6truite par le feu, par d6molition ou autrement, pendant l'ann6e, ou pendant l'ann6e pr6c6dente aprbs le d6p6t du r6le d'6valuation; ou
(e) qui est incapable de payer les taxes pour cause de maladie ou d'extr8me pauvret6; ou
(f) qui est surchargbe par suite d'une erreur grave ou manifeste; ou
(g) qui est assujettie h la taxe d'affaires mais n'a pas exploit6 son entreprise durant toute l'annie, sauf si l'entreprise est destin6e h n'8tre exploit6e qu'une partie de l'ann6e ou est susceptible d'8tre ainsi exploit6e, ou si elle n'a pas 6t6 exploit6e durant une p6riode d'au moins trois mois pendant l'ann6e en raison de r6paration ou r6novation des locaux.
Cette demande de remboursement a pass6 devant la Cour de r6vision, la Cour de comt6, la Commission municipale et la Cour d'appel, et se trouve maintenant devant nous. Le Juge de la Cour de comt6 a accueilli l'appel pour motif de sur6valuation en 1959 et a ordonn6 le remboursement & Interlake de la partie des taxes de 1960 imputable A la sur6valuation. La Commission municipale a infirm6, statuant que la sur6valuation en question ne constituait point une erreur Le luge Judson
Judson I.
s. 131(1)(f) as being gross or manifest error.
The Court of Appeal restored the judgment of the County Court judge.
The appeal provisions in The Assessment Act against the assessment are clear and unambiguous.
Within the time limits fixed by the Act, an appeal from an assessment may be taken to a Court of
Revision, a County Court, the Ontario Municipal
Board and, finally, to the Court of Appeal. Section 72(1) gives one of the grounds of appeal as "undercharged or overcharged." This is the language used when the person fassessed appeals.
There is -a similar appeal given to any person who thinks that someone else has been "assessed too low or too high." There is no difference, in my opinion, between "undercharged or overcharged"
and "assessed too low or too high." The appeal under s. 72 is, therefore, in the widest terms. It deals with what I have just mentioned and error or omission. In my opinion, when this is the complaint, this procedure must be followed and when the roll is certified by the Court of Revision, it is for all purposes the last revised assessment roll of the municipality (s. 57(1)) subject to the preservation of the rights of appeal under the Act (s. 57(6)).
The taxpayer in this case failed to take advantage of these rights of appeal against the 1959 assessment. But, having secured a substantial reduction by way of appeal of the 1960 assessment, it then sought to take advantage of s. 131
(1) (f) on the ground that it had been overcharged by reason of "gross or manifest error."
Many cases, notably Town of MacLeod v.
Campbell , Shannon Realties Ltd. v. Ville de St.
Michel , and North West Lumber Co. Ltd. v.
Municipal District of Lockerbie No. 5806, lay down the firm principle that in the case of overvaluation by the assessor, appeal by the taxpayer must be made according to the procedure and subject to the limitations laid down in the govgrave ou manifeste aux termes de 1'art. 131 (1) (f). La Cour d'appe a r6tabli le jugement du Juge de la Cour de comt6.
Les dispositions relatives
A 1'appel d'une 6valuation que renferme The Assessment Act sont claires et ne pr6sentent aucune ambiguit6. Dans les d6lais fix6s par la loi, un appel d'une 6valuation peut 6tre interjet6 h la Cour de rivision, h la Cour de comt6, A la Commission municipale d'Ontario et enfin h la Cour d'appel. L'article 72(1) indique comme motif d'appel le fait d'avoir 6t6 esous-6valu6 ou sur6valu&>. Ce sont les termes utilis6s quand la personne vis6e par I'6valuation se pourvoit en appel. Le mime droit d'appel est accord6 h toute personne qui pense qu'un autre a b6n6fici6 d'une <6valuation trop faible ou trop forte>. A mon avis, il n'y a aucune diff6rence entre les termes esous-6valu6 et sur6valu6> et les termes <6valuation trop faible ou trop forte>. L'appel en vertu de l'art. 72 est par cons6quent privu dans les termes les plus larges. Il traite de ce que je viens de mentionner et de l'erreur ou omission. Selon moi, quand tel est l'objet de la plainte, la proc6dure indiqu6e doit &tre respect6e, et une fois homologu6 par la Cour de r6vision, le r6le devient, en tout 6tat de cause, le dernier r6le d'6valuation revis6 de la municipalit6 (art. 57(1)), sous r6serve du droit d'appel en vertu de la Loi (art. 57(6)). Dans la pr6sente affaire, le contribuable ne s'est pas pr6valu de ce droit h Pappel de 1'6valuation de 1959. Cependant, apris avoir obtenu une importante r6duction par voie d'appel h 1'encontre de l'imposition de 1960, il a cherch6 A profiter de 'art. 131(1) (f) pour le motif qu'il avait 6t6 sur6valu6 par suite d'une cerreur grave ou manifeste>.
De nombreux arr~ts, notamment Town of MacLeod c. Campbell , Shannon Realties Ltd. c. Ville de St. Michel , et North West Lumber Co. Ltd. c. Municipal District of Lockerbie No. 5806, ont fermement 6tabli le principe que, en cas de sur6valuation par l'6valuateur, le contribuable doit interjeter appel suivant la procedure et dans le cadre des restrictions impos6es par la loi erning statute. In any given case, the procedure and limitations have always been almost identical to the requirements laid down by s. 72 of The
Assessment Act. To allow in the case under appeal utilization of s. 131 of that Act in an appeal against a subjective error, would be to ignore what has been long accepted law.
Section deals with specific situations such as property that has become exempt from taxation during the course of the year, buildings razed by fire and persons who are unable to pay taxes because of sickness or extreme poverty. It goes on to make specific provision for the person "who is overcharged by reason of any gross or manifest error."
Section 131, having regard to its place in the scheme of the Act, does not apply to situations where the issue concerns details of the principle of valuation applied by the assessor, nor situations where the question is undervalue or overvalue. Rather, it applies to clerical errors, the transposition of figures, typographical errors and this type of mistake.
The "gross error" relied on by Interlake in the present circumstances is the reliance of the assessor upon a manual prepared for use in
Lincoln County (which he used to assess all industrial properties) rather than upon a manual prepared and recommended by the Ontario Department of Municipal Affairs, incorporating as it does specific reference to the criteria set up by The Assessment Act, s. 35.
The essence of the complaint made by the taxpayer on the "refund appeal" is a complaint of having been "overcharged by the assessor"
(the very words used in s. 72(1)). The property owner must make this complaint within the time prescribed for appeal to the Court of Revision, and further appeals, if advised, within the other time limits. The taxpayer is not given the privilege of ignoring the time prescribed for appeal to the Court of Revision and then coming back to that Court through s. 131.
If the reasoning of the Court of Appeal is correct, every taxpayer who can establish a substantial difference between his valuation and the valuation of the assessor, can ignore the ordinary procedure and stand by while the roll is pertinente. Dans toutes ces affaires, la proc6dure et les restrictions 6taient presque identiques aux prescriptions de l'art. 72 de The Assessment Act. Admettre, dans le pr6sent appel, 1'application de l'art. 131 de cette loi A 1'6gard d'une erreur subjective serait faire fi de tous les pr6c6dents. L'article 131 traite de situations sp6ciales telles que le cas de propri6tis exon6r6es d'imp6ts durant 1'ann6e, d'immeubles d6truits par le feu et de personnes incapables de payer les taxes pour cause de maladie ou d'extr8me pauvret6. Il comporte 6galement une disposition explicite au sujet de la personne <qui est surcharg6e par suite d'une erreur grave ou manifeste>.
L'article 131, compte tenu de sa place dans le cadre de la Loi, ne s'applique pas A des situations oii la question A d6battre concerne le processus d'6valuation appliqu6 par 1'6valuateur, ou la sous-6valuation ou sur6valuation. Il s'applique plut6t aux erreurs d'6critures, aux permutations de chiffres, aux fautes typographiques et erreurs semblables.
<<L'erreur grave sur laquelle Interlake se fonde dans le cas pr6sent, est le fait que 1'6valuateur s'est bas6 sur un manuel r6dig6 pour usage dans le Comt6 de Lincoln (qu'il a utilis6 pour 6valuer toutes les propri6t6s industrielles) plut6t que sur un manuel r6dig6 et recommand6 par le ministire des Affaires municipales d'Ontario, qui fait 6tat des critbres 6tablis par 'art. 35 de The Assessment Act.
Au fond, la plainte prisent6e par le contribuable dans d'appel en remboursement> consiste A avoir t6 «surcharg6 par l'6valuateur> (les termes mimes de l'art. 72(1)). Le propri6taire doit d6poser cette plainte dans les dslais prescrits pour l'appel devant la Cour de r6vision, et pour les appels subs6quents, si n6cessaire, dans les autres d6lais fix6s. Le contribuable ne jouit pas du privilege de passer outre au d6lai imparti pour l'appel h la Cour de r6vision, pour ensuite revenir A cette Cour en vertu de l'art. 131. Si le raisonnement de la Cour d'appel est juste, tout contribuable qui peut faire la preuve d'une diff6rence sensible entre son 6valuation et celle de l'6valuateur pourrait passer outre h la proc6dure ordinaire, attendre que le r6le soit [1-570] R.C.S.
co. Le luge Judson
Judson I.
certified by the Court of Revision, the tax levy made on the basis of that roll, and then, early in the next year, prior to February 28, bring forward his complaint.
Such a result is at variance with the whole scheme of the Act, which is that the municipality, at the beginning of the tax year, has a certified roll on which it can rely in making this levy.
Section 131 does not duplicate, in whole or in part, the appeal provisions of s. 72. There is no connection between the two sections and they deal with different problems. The first is the regular appeal procedure (s. 72). The second
(s. 131) deals with the state of the roll and has nothing to do with the quantum of assessment validly made. When s. 131 is invoked the taxes are being levied on "the last revised assessment roll" of the previous year, (57(1) and 57(4)).
At this stage, the assessor's error in judgment, if any, of over-assessment cannot be attacked.
The section is applicable to the correction of a mistake of fact in the making of the assessment or placing it on the roll. This was the ratio of the Municipal Board. This ratio is also in accordance with the reasons of Riddell J.A. in Re
Bayack, where the error complained of was a change in tenancy and religious affiliation between the making of the assessment and the final revision of the roll. We have not been referred to any case where the section has been applied on a complaint of over-assessment. I wish to adopt the reasons of the Board in the following paragraph:
There must of necessity be some finality and a time when it can be said that the assessed value of the property for that year has been determined except in those special and unique circumstances where there was a gross or manifest error of fact in the making of the assessment or placing same on the roll. This not only applies to when a person is requesting special relief from over-charging but also on an application by the municipality under s. 132(1)
when any person is undercharged by reason of any gross or manifest error. It is the opinion of the homologu6 par la Cour de r6vision et que soient prdlev6s les imp6ts sur la base de ce r6le, pour pr6senter ensuite sa demande, au d6but de 1'ann6e suivante, avant le 28 f6vrier.
Une telle cons6quence ne cadre pas avec le plan d'ensemble de la Loi, selon lequel la municipalit6 doit avoir, au d6but de l'ann6e fiscale, un r6le homologu6 sur lequel elle puisse se baser pour effectuer le pr6l6vement de taxes. L'article 131 ne fait pas double emploi, en tout ou en partie, avec les dispositions de l'art. 72 sur I'appel. II n'y a aucune relation entre les deux articles et chacun d'eux vise des problimes diff6rents. Le premier traite de la proc6dure r6gulibre d'appel (art. 72). Le second (art. 131) traite de l'6tat du r6le et n'a rien i voir avec le montant de 1'6valuation valablement
6tablie. Quand on invoque 1'art. 131, les taxes sont censees avoir pr6lev6es d'apris <le dernier r6le d'6valuation revis6> de l'ann6e pricidente (57(1),
57(4)). A ce stade, les erreurs de sur6valuation de l'6valuateur ne peuvent plus 8tre attaqu6es. L'article s'applique au redressement des erreurs de fait commises dans l'6tablissement de 1'6valuation ou dans sa transposition sur le r6le. Tel est le raisonnement de la Commission municipale. Ce raisonnement est 6galement en parfait accord avec les motifs du Juge d'appel Riddell dans Re Bayack, oi l'erreur invoqude consistait en un changement de locataire et de religion entre la pr6paration de l'6valuation et celui de la revision d6finitive du rble. On ne nous a pas cit6 une seule affaire oiL l'article ait 6t6 appliqu6 h une demande fond6e sur une sur6valuation. Je fais miens les motifs exprim6s par la
Commission dans l'alin6a suivant:
II doit n6cessairement y avoir un terme quelque part, un moment oi l'on peut dire que la valeur imposable d'une propri6t6 pour telle annie a 6t6 fix6e, sauf dans les seuls cas sp6ciaux il y a une grave ou manifeste erreur de fait dans l'6tablissement de l'6valuation ou sa transposition sur le rble. Cela vaut non seulement dans les cas de r6clamation de d6grivement sp6cial pour cause de surcharge, mais aussi pour les demandes faites par la municipalit6 en vertu de l'art. 132(1) quand des personnes sont sous-impos6es par suite de quelque Board that this special curative relief is for the purposes of correcting a mistake of fact and not when an error of judgment in making the assessment is involved.
I would allow the appeal with costs throughout, set aside the judgment of the Court of Appeal and restore the order of the Municipal Board.
Appeal dismissed with costs, Judson J. dissenting.
Solicitors for the appellant: Seymour, Lampard,
Nicholls & Greenspan, St. Catharines.
Solicitors for the respondent: Fasken & Calvin,
Toronto.
Richmond Pulp & Paper Co. of Canada Ltd.
(Plaintiff)
The Corporation of the Town of Bromptonville
(Defendant)
Respondent;
The School Commissioners of the Town of
Bromptonville
Mis-en-Cause;
Aluminum Co. of Canada Limited et al.
Intervenants.
1969: November 27; 1970: January 27.
Present:
Abbott,
Ritchie,
Hall
Pigeon JJ.
Schools-Taxation-Machinery declared by municipal by-law not to be taxable-Whether machinery taxable for school purposes-Costs disallowed- Education Act, R.S.Q. 1941, c. 59, [now R.S.Q.
1964, c. 235]-Cities and Towns Act, R.S.Q. 1941, c. 233 [now R.S.Q. 1964, c. 193].
erreur grave ou manifeste. La Commission est d'avis que ce mode de redressement sp6cial a pour but de rectifier les erreurs de fait, et non les erreurs de jugement commises dans '6tablissement de l'6valuation.
J'accueillerais l'appel avec d6pens dans toutes les Cours, infirmerais le jugement de la Cour d'appel et r6tablirais la d6cision de la Commission municipale.
Appel rejetd avec ddpens, JUGE 9tant dissident.
Procureurs de l'appelant: Seymour, Lampard, Nicholls & Greenspan, St. Catharines.
Procureurs de l'intimde: Fasken & Calvin, Toronto.
Richmond Pulp & Paper Co. of Canada Ltd. (Demanderesse) Appelante;
La Corporation de la Ville de Bromptonville (Difenderesse)
Intimde;
Les Commissaires d'coles de la ville de Bromptonville
Mis-en-cause;
Aluminium du Canada Limit6e et al.
Intervenants.
1969: le 27 novembre; 1970: le 27 janvier.
Pr6sents: Les Juges Abbott, Martland, Ritchie, Hall et Pigeon.
Droit scolaire-Taxation-Machineries d6claries non imposables par riglement municipal-Machineries sont-elles sujettes i la taxe scolaire-Dipens refusis-Loi de l'instruction publique, S.R.Q. 1941, c. 59 [aujourd'hui S.R.Q. 1964, c. 235]-Loi des citis et villes, S.R.Q. 1941, c. 233 [aujourd'hui S.R.Q. 1964, c. 193].
Le luge Judson
P.eon rlo7M (' The appellant operates an industrial plant in
Bromptonville. It instituted an action, the purpose of which was to obtain a declaration that the appellant's machinery, declared by a municipal by-law, authorized by a 1959 amendment to the Cities and
Towns Act, not to be taxable immoveables, was not taxable for school purposes. The action was dismissed by the Superior Court, and this judgment was unanimously affirmed by the Court of Appeal.
The plaintiff appealed to this Court.
Held: The appeal should be allowed.
The corporation's by-law removed the property mentioned therein from the property that is taxable by school corporations under the relevant sections of the Education Act. After analyzing the provisions of the Education Act the inescapable conclusion is that the machinery in question is not taxable, except by virtue of the municipal legislation. The city council having availed itself of the power conferred upon it to render inoperative within its territory the only provision susceptible of making the property in question taxable, it must be concluded that it is not taxable.
By reason of the unjustified allegation of fraud no costs are allowed in the Superior Court.
Queen's Bench, Appeal Side, province of Quebec', affirming a judgment of Cliche J. Appeal allowed.
Jacques Viau, Q.C., for the plaintiff, appellant.
Edmund Barnard, Q.C., and Edmund E.
Tobin, for the defendant, respondent.
C. Antoine Geoffrion, Q.C., Charles Stein,
Q.C., and Pierre Lamontagne, for the intervenants.
Judgment of the Court
PIGEON J.-The appellant's appeal is from a judgment of the Quebec Court of Appeal' unanimously affirming the dismissal by the
Superior Court of its action instituted against the respondents, the Town of Bromptonville as defendant, the School Commissioners as third party. The only real purpose of this action, as well as of the incidental demand joined to it, was
L'appelante exploite A Bromptonville un 6tablissement industriel. Elle a intent6 une action qui avait pour but de faire d6clarer non imposables pour fins scolaires les machineries de l'appelante qu'un riglement municipal, autoris6 par une modification de 1959 la Loi des citis et villes, a d6clar6 ne pas 8tre des immeubles imposables. La Cour supbrieure a rejet6 l'action, et cette d6cision a 6t6 unanimement confirm6e par la Cour d'appel. La demanderesse en appela & cette Cour.
Arrit: L'appel doit 6tre accueilli.
Le rkglement de la corporation a soustrait les biens qui y sont mentionnis de la cat6gorie des biens qu'une corporation scolaire peut taxer en vertu des articles pertinents de la Loi de l'instruction publique. Une analyse des dispositions de la Loi de l'instruction publique oblige conclure que les machineries dont il s'agit ne sont pas imposables si ce n'est par l'effet de la loi municipale. Le conseil de ville ayant us6 du pouvoir qui lui est attribu6 de rendre inop6rante dans son territoire la seule disposition qui soit susceptible de rendre imposables les biens dont il s'agit, force est de conclure qu'ils ne le sont pas.
Vu l'all6gation injustifi6e de fraude, les d6pens en Cour sup~rieure ne sont pas accord6s.
APPEL d'un jugement de la Cour du banc de la reine, province de Qu6bec', confirmant un jugement du Juge Cliche. Appel accueilli.
Jacques Viau, c.r., pour la demanderesse, appelante.
Edmund Barnard, c.r., et Edmund E. Tobin, pour la d6fenderesse, intimbe.
C. Antoine Geoffrion, c.r., Charles Stein, c.r., et Pierre Lamontagne, pour les intervenants. Le jugement de la Cour a 6t6 rendu par LE JUGE PIGEON-Le pourvoi de l'appelante est h l'encontre d'un jugement de la Cour d'appel du Qu6beci qui a unanimement confirm6 le rejet par la Cour sup6rieure de 'action qu'elle a intent6e contre les intim6s, la Ville de Bromptonvile h titre de d6fenderesse, les Commissaires d'6coles conme mis-en-cause. Cette action, avec la demande incidente qui y a 6t6 jointe, a vraito obtain a declaration that appellant's machinery, declared by a municipal by-law not to be taxable immoveables, was not taxable for school purposes.
The other parties in this appeal are industrial companies which have obtained leave to intervene in this Court to support the appeal in view of the importance of the question of law at stake.
The essential facts are as follows. Appellant operates an industrial plant in Bromptonville.
For a long time, like a large number of important undertakings in Quebec, it enjoyed a commutation of taxes under a Private Act. The last Act voted for such purpose (4-5 Eliz. II, c. 106)
ceased to have effect for municipal taxes on
January 1, 1961, and for school taxes on July 1,
Since 1959 however, by virtue of the amendment enacted by s. 7 of the Act 7-8 Eliz. II, c. 19, municipalities governed by the Cities and Towns
Act are authorized to order by by-law that machinery and accessories "are not immoveables taxable in the municipality". In this regard, it must be noted that in Quebec machinery is taxable property under the Cities and Towns Act only. It is not such under the Municipal Code nor, for the greater part, in Montreal including the whole metropolitan area (The Protestant
School Board of Greater Montreal v. Jenkins
Bros. Ltd. ).
At the beginning of 1961, the Council of the
Town of Bromptonville adopted the by-law authorized by the 1959 Act. Following this, the municipality has always levied its taxes on the property of the appellant without including the machinery. However, in the valuation role in force in 1961, the value of the machinery was entered in the column for taxable property. The school commissioners, on the basis of the opinion of counsel that the municipal by-law was without effect as far as school taxes were concerned, undertook to tax the appellant on the value of its machinery as well as of its other immoveables.
When appellant learned of this, it brought an ment pour seul but de faire d6clarer non imposables pour fins scolaires les machineries de l'appelante qu'un riglement municipal a d6clar6es ne pas 8tre des immeubles imposables. Les autres parties A cette instance sont des soci6t6s industrielles qui, vu l'importance de la question de droit en litige, ont obtenu en cette Cour la permission d'intervenir pour soutenir le pourvoi.
Les faits essentiels sont les suivants. L'appelante exploite A Bromptonville un 6tablissement industriel. Pendant longtemps, A l'instar d'un grand nombre d'entreprises importantes au Quebec, elle a joui d'une commutation de taxes accord6e par loi d'exception priv6>.). La dernibre loi vot6e A cette fin (4-5 Eliz. II, c. 106) a cess6 d'avoir effet pour les taxes municipales le ler janvier 1961, et pour les taxes scolaires le ler juillet Depuis 1959 toutefois, les municipalit6s r6gies par la Loi des citis et villes ont, en vertu de la modification 6dict6es par l'art. 7 de la loi 7-8 Eliz. II, c. 19, le pouvoir de d6cr6ter par r~glement que les machineries et accessoires <ne sont pas des immeubles imposables dans la municipalit6>. A ce sujet, il convient de signaler que ce n'est que sous le r6gime de la Loi des citis et villes que les machineries sont des immeubles imposables au Quebec. Elles ne le sont pas en vertu du Code municipal et, pour la plupart, elles ne le sont pas non plus A Montr6al y compris toute la r6gion m6tropolitaine (Le Bureau mitropolitain des dcoles protestantes de Montrial c. Jenkins Bros. Ltd. ).
D~s le d6but de 1961, le conseil de la Ville de Bromptonville a vot6 le rkglement autoris6 par la loi de 1959. A la suite de ce riglement, la municipalit6 a toujours pr6lev6 ses taxes sur les immeubles de l'appelante sans tenir compte de la machinerie. Cependant, la valeur en 6tait inscrite au r6le d'6valuation en vigueur en 1961 dans la colonne des biens imposables. Les commissaires d'6coles, sur I'avis d'un conseiller juridique portant que le rbglement municipal 6tait sans effet quant aux taxes scolaires, entreprirent de cotiser I'appelante tant sur la valeur de sa machinerie que sur celle de ses autres immeubles. Lorsqu'elle apprit cela, celle-ci intenta en Cour sup6rieure une action before the Superior Court in which, besides invoking the by-law, allegations of fraud were made. Later, having found that the value of the machinery was entered in a new valuation roll, although this value was entered in the column for non-taxable property, appellant filed an incidental demand with interminable conclusions
(80 lines in the printed Case on Appeal). But, as
Casey J. very aptly noted in the Court of Appeal:
Despite the extravagant language used by Appellant and the length of its proceedings this litigation boils down to one question: does the Corporation's by-law No. 238 remove the property mentioned therein from the property that is taxable by school corporations under the relevant sections of the Education Act?
To answer the question, one must first examine the provisions of the Education Act (R.S.Q.
1941, c. 59, now R.S.Q. 1964, c. 235) since we are dealing with school taxes. The main section pursuant to which taxes are levied is s. 237
(formerly 249). It reads as follows:
237. The school commissioners and trustees shall cause to be levied by taxation the taxes necessary for the support of the schools under their control.
The rates of school assessments shall be uniform upon all taxable property in the school municipality.
The assessment shall be based upon the valuation of such taxable property, and shall be payable by the owner. If not paid, such assessment shall be a special hypothecary charge upon such property, not requiring registration.
It will be seen that the relevant part of this section merely provides that taxes must be levied on taxable property. The sections which follow do not define what taxable property is, they only contain provisions pertaining to exemptions and to special methods of assessment that are of no interest in this case. One must, therefore, go back to the very beginning of the Act, to s. 1
(formerly s. 2), in order to find the definition of
"taxable property". It is in paragraph 16 as follows:
(16) The words "taxable property" mean the real estate liable for school taxes; . . .
action oil, en outre d'invoquer le rbglement, elle porte des accusations de fraude. Plus tard, ayant constat6 que la valeur de la machinerie 6tait inscrite dans un nouveau r6le d'6valuation, l'appelante, bien que cette valeur ffit port6e dans la colonne des biens non imposables, produisit une demande incidente assortie de conclusions interminables (80 lignes dans le dossier imprim6). Mais comme le fait trbs justement observer le juge Casey en Cour d'appel:
Malgr6 le langage extravagant de l'appelante et la longueur de ses plaidoiries 6crites, le present litige se r6duit & une seule question: le rbglement n' 238 de la Corporation soustrait-il les biens qui y sont mentionn6s de la cat6gorie des biens qu'une corporation scolaire peut taxer en vertu des articles pertinents de la Loi de l'Instruction publique? Pour r6pondre h la question, il faut 6videmment, puisqu'il s'agit de taxes scolaires, examiner d'abord les dispositions de la Loi de l'Instruction publique (S.R.Q. 1941, c. 59, aujourd'hui S.R.Q. 1964, c. 235). L'article principal en vertu duquel les taxes sont impos6es est 'art. 237 (autrefois 249). Il se lit comme suit:
237. Il est du devoir des commissaires et des syndics d'6coles d'imposer des taxes pour le maintien des 6coles sous leur contr6le.
Le taux de la cotisation scolaire est le mime pour tous les biens imposables de la municipalit6. La cotisation est basde sur l'6valuation de la propri6t6 imposable et est payable par le propri6taire. Faute de paiement, cette cotisation devient une charge sp~ciale portant hypothbque sur les propri6tis foncibres, sans qu'il soit besoin de l'enregistrement pour la conserver.
Comme on le voit, cet article, en ce qui nous concerne, ne fait que d6cr6ter que la taxe doit &re pr6lev6e sur les biens imposables. Les articles qui suivent ne d6finissent pas ce que sont ces biens, on n'y trouve que des dispositions relatives aux exemptions et A certaines modalit6s d'imposition qui ne nous int6ressent pas. II faut donc se reporter au tout d6but, A 1'art. 1 (ant6rieurement art. 2), pour y trouver la d6finition des <biens imposables>. On, la trouve au par. 16 qui se lit comme suit:
(16) Les mots abiens imposablesD d6signent les biens-fonds sujets 4 l'imposition des taxes scolaires; It is in the preceding paragraph of the same section that the important provision is to be found, that which defines the key-words, "real estate":
The words "real estate", "land" or "immoveable" mean all lands, held or occupied by one person or by several persons jointly, including the buildings and improvements thereon and including everything that is immoveable by virtue of the municipal laws governing the territory of school municipalities and in territories not municipally organized, everything that is immoveable under the
Municipal code; ...
This provision has been enacted in three successive parts. The last phrase, namely that which follows the words "school municipalities", and is of no interest in this case, was added in
1950 (14 Geo. V, c. 18, s. 1). The other words after the third comma were added in 1914
(4 Geo. V, c. 22, s. 1). Finally, the main part that is the sentence ending with the third comma, comes from the Education Act of 1899 (62
Vict., c. 28) in .which it is s. 16. (What is now para. 16 of s. 1 is s. 17). This act of 1899 is a legislative revision and the origin of each provision is indicated. Under s. 13, the indication is:
"M.C. sec. 19, subsec. 24". The letters "M.C."
obviously refer to the Municipal Code enacted by
34 Vict., c. 68, in which para. 24 of art. 19 reads as follows:
24. The words "real estate" or "land" mean all lands or parcels of land in a municipality, possessed or occupied by one person or by several persons conjointly and include the buildings and improvements thereon.
It will be seen that, in the Education Act, the
English text is reproduced without any other changes than the addition at the beginning of the word "immoveable" and the suppression of the words "in a municipality". However, the French text is somewhat different. It is fairly apparent that these are nothing but changes in phraseology for improving the French version.
In the Municipal Code of 1916, the definition of the words "real estate", "land" or "immoveable property" (art. 16, para. 27) is that of the words
C'est au paragraphe pr6c6dent du mime article que l'on arrive enfin A la disposition importante, celle qui d6finit le mot-cl6, <biens-fonds>: Les mots aterrain> ou eimmeuble> d6signent toute propri6t6 foncibre poss6d6e ou occupde par une seule personne ou par plusieurs personnes conjointement, et comprennent les constructions et amiliorations qui s'y trouvent. Ils comprennent aussi tout ce qui est immeuble en vertu des lois municipales r6gissant le territoire compris dans la municipalit6 scolaire et, dans les territoires non organis6s au point de vue municipal, tout ce qui est immeuble en vertu du Code municipal;
Ce texte a 6t6 d6cr6t6 en trois parties. Le dernier membre de phrase, savoir ce qui suit les mots <<municipalit6 scolaire> et qui ne pr6sente pas d'int6rt dans le pr6sent litige, a t6 ajout6 en 1950 (14 Geo. V, c. 18, art. 1). Le reste de la deuxibme phrase a 6t d6cr6t6 en 1914 (4 Geo. V, c. 22, art. 1). Enfin, la disposition principale, la premire phrase, vient de la Loi de l'Instruction publique de 1899 (62 Vict., c. 28)
oi elle est l'art. 16.
(Ce qui est aujourd'hui le par. 16 de 1'art. 1 y est 'art. 17.) Dans cette loi de 1899 qui est une refonte 16gislative, I'origine de chaque disposition est indiqu6e. Sous l'art. 13, cette indication est: <C.M. art. 19, par. 24>. Evidemment, les lettres <C.M.> d6signent le Code Municipal d6crtd par 34 Vict., c. 68, oi le par. 24 de 1'art. 19 se lit comme suit:
24. Les mots ou d6signent toute terre ou toute partie de terre poss6d6e ou occupbe, dans une municipalit6, par une seule personne ou plusieurs personnes conjointes, et comprennent les bitisses et les am6liorations qui s'y trouvent.
On constate que dans la Loi de l'Instruction publique, alors que le texte anglais est reproduit sans autres changements que 1'addition au d6but du mot et ensuite la suppression des mots <in a municipality>, le texte frangais est quelque peu diff6rent. Il est bien 6vident qu'il ne s'agit que de changements de phras6ologie destin6s A am61iorer la version frangaise. Dans le Code municipal de 1916, la d6flnition des mots <biens-fonds>, «terrains> ou <immeubles
(art. 16, par. 27) reproduit celle des mots "real estate" or "land" in the old Code. Whereas in the French version, the word "batiments" is substituted for "bitisses", the English version remains identical with that of the old Code except for the change in the words defined. This definition of 1916 is as follows:
27. The words "land" or "immoveable" or "immoveable property" mean all lands or parcels of land in a municipality, owned or occupied by one person or by several persons jointly, and include the buildings and improvements thereon; ...
It is therefore apparent that, in the Education
Act, the first part of the definition of "real estate"
is in substance to the same effect as the corresponding definition in the present Municipal
Code as well as in the old Code from which it was taken. This is of the utmost importance in the present case, because the definition in the present Municipal Code was interpreted in two judgments of this Court: Breakey v. The Corporation of the Township of Metgermette North3 and
Donohue Brothers Registered v. St. Etienne de la
Malbaie .
In the first of these two cases, the question to be decided was whether the owner of a right to cut timber possesses an immoveable which is taxable under the Municipal Code. Some years earlier, this Court had held in Laurentide Paper
Co. v. Baptist , that the right to cut timber is purely moveable. However, in 1912, the Legislature had, by the Act 2 Geo. V, c. 45, amended art. 381 of the Civil Code by adding thereto the words I have underlined in quoting it as amended:
381. Rights of emphyteusis, of usufruct of immovable things, of use and habitation, the right to cut timber perpetually or for a limited time, servitudes, and rights of action which tend to obtain possession of an immoveable, are immoveable by reason of the objects to which they are attached.
This Court rejected the contention that, everything which is immoveable in the meaning of the Civil
Code should be considered as a taxable immove- <biens-fonds> ou <terrains> dans l'ancien Code avec, en frangais, la substitution du mot abAtiments> A <bitisses>. alors, qu'au contraire, la version anglaise reste identique h celle de 1'ancien Code sauf le changement des mots d6finis. Cette d6finition de 1916 est comme suit:
27. Les mots mbiens-fonds> ou ou aimmeubles> d6signent toute terre ou toute partie de terre poss6d6e ou occup6e, dans une municipalit6, par une seule personne ou plusieurs personnes conjointes et comprennent les batiments et les ambliorations qui s'y trouvent;
On voit donc que, dans la Loi de l'Instruction publique, la premibre phrase de la d6finition de <<biens-fonds> est en substance au m8me effet que la d6finition du Code municipal actuel aussi bien que celle de l'ancien Code dont elle a 6 tir6e. Cela est de la plus haute importance dans la pr6sente affaire, car la d6finition du Code municipal actuel a 6t6 interpr6t6e dans deux arrts de cette Cour: Breakey c. Le Canton de Metgermette Nord et Donohue Brothers Registered c. St-Etienne de la Malbaie .
Dans la premiere de ces deux causes il s'agissait de d6cider si le propri6taire d'un droit de coupe de bois posshde un immeuble imposable au sens du Code municipal. Quelques annies auparavant, cette Cour avait statu6 dans Laurentide Paper Co. c. Baptist que le droit de coupe de bois est purement mobilier. Cependant, en 1912, la Lgislature avait, par la loi 2 Geo. V, c. 45, modifi6 I'art. 381 du Code civil en y ajoutant les mots que je souligne en reproduisant 'article avec cette modification:
381. Sont immeubles par l'objet auquel ils s'attachent; I'emphyt6ose, l'usufruit des choses immobilibres, l'usage et l'habitation, le droit de coupe de bois perp6tuel ou pour un temps limit6, les servitudes, les droits ou actions qui tendent h obtenir la possession d'un immeuble.
Cette Cour a refus6 d'admettre que pour fins de taxation municipale il y ait lieu de considdrer comme immeuble imposable tout ce qui est ' f 19701 S.C.R. able for municipal tax purposes. On the contrary, the majority held that nothing is taxable but that which is included in the definition in para. 27 of art. 16. Migneault J. said (at pp. 250-251):
By virtue of the amendment to
Article 381 of the Civil Code, it is now clear that the right to cut timber, in perpetuity or for a limited time, is within the class of immoveables by reason of the objects to which they are attached. But this provision of the Civil Code does not resolve the question submitted to us. On the contrary, what concerns us is whether this immoveable right is subject to the tax on immoveables under the Municipal Code.
Article 651, paragraph 1, of this Code does indeed state that all land or immoveable property situate in a local municipality, except that mentioned in Article 693, is taxable property.
However, reference must be made to the definition in paragraph 27 of Article 16 to ascertain the meaning, for the purposes of the Municipal Code and of
Article 651, of the words 'land, immoveable or immoveable property', and this paragraph states:
The words "land" or "immoveable" or "immovable property mean all lands or parcels of land in a municipality, owned or occupied by one person or by several persons jointly, and include the buildings and improvements thereon.
It follows that what the Municipal Code considers to be "taxable property' are things and not rights.
A right, in a sense, is an abstraction. It is its object that makes it moveable or immoveable. Before the amendment of Article 381 C.C., the right to cut timber was considered a moveable right, because its object was the timber which the license-holder had the right to cut and remove: Laurentide Paper Company v. Baptist (41 Can. S.C.R. 105). The Civil
Code now includes it among the rights which are immoveable by reason of the objects to which they are attached. But that does not mean that it is land or parcel of land.
In the Donohue Bros. case, the dispute specifically involved the right to tax things of the same kind as in the instant case, that is machines which are immoveables by their destination within the meaning of the Civil Code. After restating that the matter must be decided by interpretation immeuble au sens du Code civil. Au contraire, la majorit6 a jug6 qu'il faut s'en tenir h ce qui est compris dans la d6finition du par. 27 de 'art. 16. Le juge Migneault a dit (A pp. 250- 251):
est hors de doute, depuis l'amendement apport6 h l'article 381 du code civil, que le droit de coupe de bois, perp6tuel ou pour un temps limit6, se trouve dans la classe des immeubles par l'objet auquel ils s'attachent. Mais cette disposition du code civil ne r6sout pas la question qui nous est soumise. Il s'agit, au contraire, de savoir si ce droit immobilier est sujet A la taxe sur les immeubles sous l'op6ration du code municipal. L'article 651, premier alin6a, de ce dernier code dit bien que sont des biens imposables tous les terrains, immeubles ou biens-fonds situbs dans une municipalit6 locale, sauf ceux mentionn6s dans l'article Cependant il faut se reporter a la d6finition du paragraphe 27 de l'article 16 pour d6terminer la signification, pour les fins du code municipal et de 'article 651, des mots 'terrains, immeubles on biensfonds', et ce paragraphe dit:
Les mots cbiens-fonds> ou aterrains> ou immeubles> d6signent toute terre ou toute partie de terre poss6d6e ou occupde, dans une municipalit6, par une seule personne ou plusieurs personnes conjointes et comprennent les batisses et les am6liorations qui s'y trouvent.
Il r6sulte de cela que ce que le code municipal considbre comme imposables> ce sont les choses et non les droits. Le droit, en un sens, est une abstraction. C'est son objet qui le rend mobilier ou immobilier. Avant I'amendement de 'article 381 C.C., on consid6rait le droit de coupe de bois comme un droit mobilier, car son objet 6tait le bois que le concessionnaire avait le droit d'aller couper et enlever: Laurentide Paper Company v. Baptist (41 Can. S.C.R. 105). Le code civil maintenant le range parmi les droits qui sont immeubles par l'objet auquel ils se rattachent. Mais cela n'entraine pas la cons6quence que ce soit une terre ou partie de terre. Dans l'affaire Donohue Bros., le litige portait pricis6ment sur le droit de taxer ce dont il s'agit dans le pr6sente affaire, savoir des machines qui sont des immeubles par destination au sens du Code civil. Apr~s avoir r6affirm6 qu'il faut trancher la question en interpr6tant la d6finition of the definition in the Municipal Code, it was held that such machines are not buildings or improvements, within the meaning of this provision.
It is specially noteworthy that this conclusion was reached by considering not only the present
Municipal Code but also the old one which is the source of the relevant provision of the Education Act. Migneault J., expressing on this point an opinion in which a majority concurred, said:
(at pp. 518-521)
It seems to be admitted that the machines in question are immoveables by their destination. However, although we are dealing with an immoveable property tax, all that is immoveable is not necessarily taxable under the Municipal Code, as we have held in Breakey Metgermette North
(61 Can. S.C.R. 237).
An immoveable by its destination being, by definition, a moveable object by its nature that is considered as immoveable by reason of the immoveable to which it is attached, differs from an immoveable by nature in that its immoveability is purely legal and fictitious, and not material or real (Planiol, tome 1, no. 2210). It can never be said that it is part of the building or construction where it is situated, for then it would be an immoveable by its nature.
For this reason, I would not include machines which become immoveables by destination within the meaning of the word "building" or "construction".
Can it be said that these machines are "improvements" within the meaning of the provisions I have cited?
The word "improvements' is often found in the language of the civil law. The authors of the
Nouveau Denisart (cf. Am6liorations, 1st paragraph)
define them as follows:
The expenses which increase in perpetuity, so to speak, the value and the price of the property on which they are made, are called improvements. It is said that an inheritance has been improved when a house has been built, trees planted, a dove-cot erected on it, or a mill, a pond, etc. because all these additions really render the inheritance more precious.
The word "improvements" is also found in Articles
417, 418 and 419 of the Civil Code, the French version of which differs from Article 555 of the
French code, where the word "ameliorations" is avoided. . . . It is clear that the furnishings of a house would not be considered as an improvement du Code municipal, on a conclu que ces machines ne sont ni des bitiments, ni des amdlorations au sens de cette disposition. Ce qui est particulirement int6ressant c'est que l'on en est venu A cette conclusion en consid6rant non seulement le Code municipal actuel mais ausssi celui qui est l'origine de la disposition de la Loi de l'Instruction publique. Le juge Migneault exprimant sur ce point une opinion A laquelle la majorit6 s'est ralli6e, a dit: (h pp. 518-521) On parait admettre que les machines en question sont des immeubles par destination. Cependant, bien qu'il s'agisse d'une taxe immoblibre, tout ce qui est immeuble n'est pas par I 'mime et n6cessairement imposable en vertu du code municipal, ainsi que nous l'avons jug6 dans Breakey v. Metgermette Nord (61 Can. S.C.R. 237).
Et l'immeuble par destination, 6tant, par d6finition, un objet mobilier par sa nature qui est consid6r6 comme immobilier h titre d'accessoire d'un immeuble auquel il se rettache, diffire de l'immeuble par nature en ce que son immobilisation est purement juridique et fictive, et non pas mat6rielle et r6elle (Planiol, tome 1r, n' 2210). On ne peut jamais dire qu'il fait partie du bAtiment ou construction o6 il se trouve, car alors il serait un immeuble par sa nature. Pour cette raison, je ne comprendrais pas les machines immobilis6es par destination dans la signification du mot ou (construction>>. Mais peut-on dire que ces machines soient des au sens des dispositions que j'ai cit6es?
On trouve souvent le mot cam6liorations> dans le langage du droit civil. Les auteurs du Nouveau Denisart (vo. Am6liorations, parag. 1") les d6finissent comme suit:
On nomme ameliorations les d6penses qui augmentent, pour ainsi dire h perp6tuit6, la valeur et le prix du fonds sur lequel elles sont faites. On dit qu'on a am6lior6 un h6ritage, quand on y a bAti une maison, plant6 des bois, qu'on y a fait faire une fuye, un moulin, un 6tang, etc., parce que toutes ces augmentations rendent r6ellement l'h6ritage plus pricieux.
On rencontre aussi le mot -ambliorations> aux articles 417, 418 et 419 du code civil, qui diffrent de l'article 555 du code frangais, lequel 6vite de se servir de l'expression <amdliorationsD. .
. Il est clair qu'on ne regarderait pas comme une amblioration au sens de ces dispositions, I'ameublement d'une within the meaning of these provisions, and it seems to me very doubtful that machines installed in a plant would be included especially if those machines can be removed.
However, we are concerned here with the Municipal Code and not the Civil Code and in this regard it will be useful to quote Article 719 of the old Code which Article 656 has replaced. This read:
719. The actual value of the taxable real estate includes the value of all buildings, factories, or machine shops (in the French version "usines ou machineries") erected thereon, and of any improvements which have been made thereto.
Article 719 distinguished "factories and machine shops" from "improvements". And, in fact, it appears from the report of the Commissioners who drew up the new Municipal Code (cf. this report
(an official document, published in 1912 by the
King's Printer, which later was submitted to the
Legislature), at p. 143) that the commissioners had suggested an article, bearing number 580 in the draft of the new Code, which read as follows:
The valuation of the taxable real estate includes, besides the value of the land, the value of all buildings, factories or machine shops which may be erected thereon by the proprietors of the land and machinery, and all improvements which may have been made thereto,...
... the Legislature, in drafting the new Article 656, omitted the words "factories or machine shops which may be erected thereon", which were found in the old Article 719.
In the old Article, besides factories or machine shops, improvements were mentioned, which indicated that these improvements did not include the factories and machine shops, but improvements proper, that is to say, I believe, recalling the meaning of the Nouveau Denisart, expenses which had increased the value and price of the property. The new Article takes out the words "factories or machine shops" and preserves the word "improvements", but I do not believe that this word can, in the new Article, be given a more extended meaning than it had in the old one, especially bearing in mind the fact that the words "factories or machine shops" have been suppressed in the new text.
The word "improvements" in Article 656 does not therefore include machinery installed in a mill, maison, et il me parait trbs douteux qu'on y comprenne des machines installies dans une usine, surtout si ces machines peuvent s'en enlever.
Cependant it s'agit ici du code municipal et non du code civil, et A cet 6gard il sera utile de rapporter le texte de l'article 719 de l'ancien code que l'article 656 a remplac6. Cet article disait:
719. La valeur r6elle des biens-fonds imposables comprend la valeur des constructions, usines ou machineries (dans le texte anglais afactories or machine shopsD) qui y sont 6rig6es, et celle de toutes les ameliorations qui y ont 6t6 faites. L'article 719 distinguait les cusines et machineries> des eambliorationsD. Et de fait, il parait au rapport des commissaires qui ont ridig6 le nouveau code municipal (Voy. ce rapport (document officiel, publi6 en 1912 par l'imprimeur du roi, et qui a ensuite 6t6 soumis A la 16gislature), i la p. 151) que ces commissaires avaient propos6 un article, portant le num6ro 580 du projet du nouveau code, qui se lisait comme suit:
La valeur rielle des biens-fonds imposables comprend, outre la valeur du terrain, la valeur des constructions, usines ou machineries qui y sont 6rig6es par le propri6taire du fonds et des machineries, et celle de toutes les ameliorations qui y ont 6t6 faites . . .
...
la 16gislature, en ridigeant le nouvel article 656, a omis les mots ausines ou machineries qui y sont 6rig6esn, dans le texte anglais ofactories or machine shops erected thereon), qui se trouvaient dans l'ancien article 719.
A l'ancien article, outre les usines ou machineries, on mentionnait les am6liorations, ce qui indiquait que ces am6liorations ne comprenaient pas les usines et machineries, mais s'entendaient d'ambliorations proprement dites, c'est-A-dire, je crois, rappelant la d6finition du Nouveau Denisart, des d6penses qui avaient augment6 la valeur et le prix du fonds. Le nouvel article retranche les mots ou machineries> et conserve le mot cambliorations>, mais je ne crois pas qu'on puisse donner h cette dernibre expression dans le nouvel article une signification plus 6tendue qu'elle n'avait dans l'ancien article, surtout en tenant compte du fait que les mots ausines ou machineries, ont 6t6 supprim6s dans la nouvelle r6daction.
Le mot cam6liorations>' dans l'article 656 ne comprend done pas les machines install6es dans un even if we grant these machines the quality of immoveables by their destination, and it follows that the respondent could not include them in its valuation of the pulp mill for purposes of the valuation roll.
The first part of the definition of "real estate"
in the Education Act cannot be ascribed a meaning other than that given by this Court to a practically identical definition in the Municipal Code.
It is equally apparent that in order to decide what is a taxable immoveable within the meaning of the Education Act, one must refer to this definition in the same manner as one must refer to the corresponding definition in the Municipal
Code to ascertain what is a taxable immoveable thereunder. There is between these two statutes no difference which would justify any other reasoning. The result is that, machinery not being included in the first part of the definition, it cannot be taxable for school purposes except by virtue of the proviso added in 1914, which has reference to the municipal laws governing the same territory.
Under the circumstances, this municipal legislation is the Cities and Towns Act. No definition of the word "immoveable" is to be found in it.
Although this is a field for strict construction, I am not inclined to think that one must stop there because it cannot be supposed that the Legislature has enacted a provision devoid of any possible application, except perhaps in regard to special acts, none of which was cited to us. As we are concerned with property tax and it is the valuation roll of taxable immoveables prepared by the municipal authorities which must serve as a basis for school rates, it seems that failing a definition of "immoveable", one should refer to that of
"taxable immoveables" which is found in s. 488 of the Cities and Towns Act (R.S.Q. 1941, c. 233, now R.S.Q. 1964, c. 193).
This is what seems to have been considered in
City of Sherbrooke v. The Board of Roman Catholic School Commissioners of Sherbrooke which was an appeal by the school commissioners from the refusal of the City Council to assess machines moulin, mime en reconnaissant A ces machines la qualit6 d'immeubles par destination, et il s'ensuit que l'intimbe ne pouvait les inclure dans son 6valuation du moulin h pulpe pour les fins du r6le d'6valuation.
Il est impossible d'interpr6ter la preminre phrase de la d6finition de <biens-fonds> dans le code scolaire autrement que cette Cour a interpr6t6 une d6finition pratiquement identique dans le Code municipal. Il est 6galement 6vident que pour d6cider ce qui est immeuble imposable au sens de la Loi de l'Instruction publique, il faut se reporter A cette d6finition de la meme manibre qu'il faut se reporter la d6flnition correspondante pour d6cider ce qui est immeuble imposable au sens du Code municipal. Il n'y a entre ces deux 16gislations aucune diff6rence qui permette de raisonner autrement. Il en r6sulte que, les machineries n'6tant pas comprises dans cette premiere partie de la d6finition ne peuvent tre imposables pour fins scolaires qu'en vertu de la disposition ajout6e en 1914, disposition qui nous renvoie A la loi municipale r6gissant le territoire. En l'occurrence, cette loi municipale c'est la Loi des citis et villes. On n'y trouve aucune d6finition du mot <immeubles>'. Mme s'il s'agit d'un domaine oii l'interpr6tation stricte est de rigueur, je ne suis pas port6 A croire qu'il faut s'arr8ter car on ne peut pas supposer que la L6gislature a d6cr6t6 un texte sans application possible, sauf peut-8tre en regard de lois d'exception dont on ne nous a cit6 aucun exemple. Comme nous sommes dans le domaine de la taxe foncibre et que c'est le r6le d'6valuation des immeubles imposables pr6par6 par la municipalit6 qui doit servir de base A la cotisation scolaire, il semble qu'A d6faut d'une d6finition d'eirmmeubles>, il y a lieu de se reporter A celle d'eimmeubles imposables> qui se trouve A L'art. 488 de la Loi des citis et villes (S.R.Q. 1941, c. 233, aujourd'hui S.R.Q. 1964, c. 193).
C'est ce qu'on parait avoir consid6r6 dans Cit9 de Sherbrooke c. Le Bureau des Commissaires d'kcoles catholiques de Sherbrooke oii il s'agissait d'un appel par les commissaires d'6coles du refus du Conseil de ville d'6valuer des maas taxable immoveables pursuant to said s. 488.
It is clear that if that provision did not have the effect of making them taxable for school purposes as well as for municipal purposes, the commissioners would have had no interest in having them included in the valuation roll. That contention was not raised and the only question debated was whether the machinery in question was immoveable by its destination within the meaning of the Civil Code, so as to make it taxable under the section which then read as follows:
488. The taxable immoveables in the municipality shall comprise lands, constructions and work-shops erected thereon and all improvements made thereto, as well as machinery and accessories which are immoveable by destination or which would be so if they belonged to the owner of the real property.
The actual value of the whole shall be entered in the valuation roll in the name of the owner of the ground; but, if the latter prove to the assessors that machinery or accessories have been installed by a tenant or other occupant, the value of such machinery and accessories shall be entered in the name of the tenant or occupant possessing them who, in this respect, shall be treated as an owner of taxable immoveables.
The Act of 1959 mentioned above added:
Notwithstanding the provisions of the preceding paragraph, the council may order, by by-law, that the machinery and accessories which are immoveable by destination, or which would be so if they belonged to the owner of the real property, are not immoveables taxable in the municipality.
It will be noted that the effect of a by-law adopted pursuant to the second paragraph of this section, is to withdraw machinery and accessories from the application of the first. Therefore respondents cannot be upheld in their contention that the by-law is without effect towards them because it does not state that the machinery is not taxable immoveable. If the text is to be so strictly interpreted, one must be consistent and interpret the definition of the Education Act, with the same strictness, which would result in excluding all machinery from taxation for school purposes, even in the absence of a by-law.
chines comme immeubles imposables en vertu de cet art. 488. Il est clair que si cette disposition n'avait pas pour effet de les rendre imposables pour fins scolaires aussi bien que pour fins municipales les commissaires n'avaient aucun int6r8t A les faire inscrire au r6le d'6valuation. Personne n'a soutenu qu'il en 6tait ainsi et la seule question d6battue a 6t6 de savoir si les machineries en question 6taient des immeubles par destination au sens du Code civil de fagon A les rendre imposables au sens de Particle qui se lisait alors comme suit:
488. Les immeubles imposables dans la municipalit6 comprennent les terrains, les constructions et les usines qui y sont 6rig6es et toutes ameliorations qui y ont 6t6 faites, de m8me que les machineries et accessoires qui sont immeubles par destination ou qui le seraient, s'ils appartenaient au propri6taire du fonds. La valeur rdelle du tout est port6e au r6le d'6valuation au nom du propri6taire du fonds; mais si ce dernier prouve aux estimateurs que des machineries ou accessoires ont 6t6 plac6s par un locataire ou autre occupant, la valeur de ces machineries et accessoires est port6e au nom du locataire ou occupant qui les posshde et qui, A cet 6gard, est trait6 comme un propri6taire d'immeubles imposables.
La loi de 1959 mentionn6e au d6but a ajout6: Nonobstant les dispositions de l'alin6a pr6cident, le conseil peut d6cr6ter, par rbglement, que les machineries et accessoires qui sont immeubles par destination, ou qui le seraient s'ils appartenaient au propri6taire du fonds, ne sont pas des immeubles imposables dans la municipalit6.
Comme on peut le constater, I'effet du r~glement adopt6 en vertu du deuxibme alinda de cet article, c'est de soustraire h l'application du premier les machineries et accessoires. C'est donc en vain que les intim6s soutiennent que le rbglement est sans effet a leur 6gard parce qu'il ne d6clare pas que les machineries ne sont pas des immeubles imposables. En effet, si on interprdte ce texte-ld avec cette rigueur, il faut 6tre cons6quent et appliquer la m8me rigueur A l'interpr6tation de la d6finition de la Loi de l'Instruction publique ce qui a pour r6sultat d'exclure toute taxation de machineries pour fins scolaires, m8me en 1'absence d'un rTglement.
In the Court of appeal, the following reason was given for affirming the dismissal of the appellant's action:
School Corporations find their power and duty to tax in the Education Act which obliges them to take cognizance of the roll prepared by the Municipal authorities but only to extract from it the valuations on which to base their assessments (Sec. 367, 385).
If for one reason or another these valuations are not available, the School Corporation must make its own (Sec. 371).
But when it comes to exemptions from school assessments the school commissioners must look to
Sec. 239 of the Education Act: they may not look to the Cities and Towns Act nor are they concerned with by-laws such as 238. This conclusion is inescapable the moment one concedes, as I do, that the words "immoveables taxable in the municipality"
appearing in sec. 488 mean taxable in and for the purpose of the City and Town Municipality.
With respect, it must be observed that in the present case the question to be decided is not whether the appellant is entitled to a tax exemption under the Education Act but whether the machinery is taxable thereunder.
After analysing as thoroughly as possible its provisions the inescapable conclusion is that the property in question is not taxable, except by virtue of the municipal legislation. The City
Council having availed itself of the power conferred upon it to render inoperative within its territory the only provision susceptible of making the property in question taxable, it must be concluded that it is not taxable. It is no doubt true that the opening words of s. 488 "taxable immoveables in the municipality" mean taxable for municipal purposes and not for school purposes. However, if for this reason, this Section is held to be inapplicable, there remains no other provision under which it can be found that the machinery in question is taxable for school purposes and, with respect, this is what seems to have been overlooked.
For these reasons, the appeal should be allowed with costs in this Court and in the Court of Appeal against the School Commissioners of the Town of Bromptonville alone. The action
En Cour d'appel, le motif par lequel on a confirm6 le rejet de la poursuite de l'appelante est le suivant:
C'est de la Loi de l'Instruction publique que les corporations scolaires tirent le pouvoir et l'obligation qu'elles ont d'imposer des taxes, et elle les oblige h prendre connaissance du r6le pr6par6 par les autorit6s municipales, mais seulement pour en tirer les 6valuations qui servent de base A leurs cotisations (art. 367 h 385). Si, pour une raison ou pour une autre, de telles 6valuations ne sont pas disponibles, la corporation scolaire doit faire sa propre 6valuation (art. 371).
Mais quand il s'agit d'exemptions des cotisations scolaires, les commissaires d'6coles doivent se reporter A l'art. 239 de la Loi de l'Instruction publique: ils ne peuvent pas recourir h la Loi des citis et villes, ni tenir compte de rkglements comme le rkglement no 238. Cette conclusion s'impose dbs que l'on reconnait, comme je le fais, que, dans l'art. 488, les mots imposables dans la municipalit6D signifient: imposables dans la municipalit6 et pour ses fins.
Avec d6f6rence, il faut faire observer qu'en la pr6sente cause il ne s'agit pas de d6cider si l'appelante a droit h une exemption de taxe en vertu de la Loi de l'Instruction publique mais bien si les machineries dont il s'agit sont imposables en vertu de cette loi-11. Une analyse aussi complete que possible de ses dispositions oblige A conclure que les biens dont il s'agit ne sont pas imposables si ce n'est par l'effet de la loi municipale. Le conseil de ville ayant us6 du pouvoir qui lui est attribu6 de rendre inop~rante dans son territoire la seule disposition qui soit susceptible de rendre imposables les biens dont il s'agit force est de conclure qu'ils ne le sont pas. Il est bien vrai qu'au d6but de l'art. 488 les mots <immeubles imposables dans la municipalit6> signifient imposables pour fins municipales et non pour fins scolaires. Mais si, pour cette raison, l'on tient cet article pour inapplicable, alors il ne reste plus aucun texte en vertu duquel on puisse pr6tendre que la machinerie dont il s'agit est imposable pour fins scolaires et, avec respect, c'est ce qu'on parait avoir omis de consid6rer.
Pour ces raisons, je suis d'avis qu'il y a lieu d'accueillir le pourvoi avec d6pens en cette Cour et en Cour d'appel contre les Commissaires d'6coles de la Ville de Bromptonville seulement and the incidental demand should be allowed for the sole purpose of declaring the machinery and accessories of appellant non-taxable for school purposes and to annul such assessement but without costs in the Superior Court by reason of the unjustified allegations of fraud. There will be no costs to the intervenants in accordance with the conditions upon which leave to intervene was granted.
Appeal allowed with costs.
Solicitors for the plaintiff, appellant: Kaufman, Hoffman, Respitz & Sederoff, Montreal.
Solicitors for the defendant, respondent:
Martineau, Walker, Allison, Beaulieu, Tetley &
Phelan, Montreal.
Mollie-Irene Ives
The Province of Manitoba Respondent.
1969: November 5, 6; 1970: February 5.
Present: Cartwright C.J. and Martland, Hail, Spence and Pigeon JJ.
Expropriation-Lands taken for provincial park- Compensation payable-Special adaptability of land for purpose of new use.
The appellant was engaged in the business of real estate and for some years had been on the lookout for a piece of property which she could purchase and hold for future development. In 1963 she purchased
140 acres of undeveloped land in an area some
20 miles from the centre of Winnipeg. She was attracted to this parcel by its location, the terrain, the fact that it was well treed and particularly because it was high ground. The property was acquired for $6,000.
Within a year the Province of Manitoba expropriated 80 acres of the land to form part of a provincial park. An arbitrator valued the 80 acres so taken at $17,320 and allowed $3,250 by way of et de faire droit & 1'action ainsi qu'd la demande incidente aux seules fins de d6clarer les machineries et accessoires de l'appelante non imposables pour fins scolaires et d'annuler leur cotisation pour ces fins, cela sans frais en Cour sup6rieure vu l'all6gation injustifi6e de fraude. Suivant les conditions auxquelles le droit d'intervenir leur a 6t6 accord6, les intervenants n'ont pas droit A des d6pens.
Appel accueilli avec ddpens.
Procureurs de la demanderesse, appelante: Kaufman, Hoffman, Respitz & Sederoff, Montrial. Procureurs de la ddfenderesse, intimbe: Martineau, Walker, Allison, Beaulieu, Tetley & Phelan, Montrial.
Mollie-Irene Ives
Appelante;
La Province du Manitoba
Intimde.
1969: les 5 et 6 novembre; 1970: le 5 f6vrier. Pr6sents: Le Juge en Chef Cartwright et les Juges Martland, Hall, Spence et Pigeon.
Expropriation-Terrain exproprid pour former un parc provincial-Indemnite-Terrain spdcialement bien adaptd i la nouvelle utilisation.
L'appelante exerce la profession de courtier en immeubles, et depuis quelques ann6es elle 6tait a la recherche d'un terrain qu'elle pourrait acheter et conserver en vue d'un lotissement ult6rieur. En 1963, elle achetait un terrain vague d'une superficie de 140 acres h quelque vingt milles du centre de Winnipeg. Ce terrain avait particulibrement attir6 son attention h cause de son emplacement et parce qu'il 6tait bien bois6; par-dessus tout, le sol 6tait 6lev6. Elle a acquis le terrain au prix de $6,000.
Dans l'ann6e suivante, la province du Manitoba en a expropri6 80 acres pour faire partie d'un pare provincial. Un arbitre a estim6 les 80 acres expropri6s A $17,320 et il a accord6 $3,250 pour la depreciation for the 60 acres not taken. The Court of Appeal reduced the amount of the award to
$12,320, the amount that was first offered in settlement. An appeal was then brought to this Court.
Held (Martland and Pigeon JJ. dissenting): The appeal should be allowed and the arbitrator's award restored.
Per Cartwright C.J. and Hall and Spence JJ.:
While the mathematical averaging of sales, such as was done by the arbitrator, is not a proper method of arriving at the value to the owner, evidence of such sales is relevant and it was proper for the arbitrator to take such evidence into consideration.
The arbitrator was required to determine the value of the land being taken as the value of the property to the appellant calculated on the basis of its highest and best use. This value may be the market value but it may be more in cases where, for some reason, the land has a special adaptability for the purpose of the new use. It was clear from the evidence that this land had such a special adaptability.
Even though the arbitrator adopted a wrong method in arriving at his figure of $17,320 for the
80 acres, his conclusion was nevertheless reasonably correct and should stand.
Oil Co. v. Dau (1969), 70 W.W.R. 339, referred to.
Per Martland -and Pigeon JJ., dissenting: The averaging done by the arbitrator was not an averaging of properly comparable items and the Court of
Appeal was right in refusing to accept the arbitration award. The appellant had not succeeded in establishing that the Court of Appeal failed properly to apply the appropriate legal principles, or made a manifest error in fact.
Appeal for Manitoba', allowing an appeal from an award in expropriation proceedings. Appeal allowed, Martland and Pigeon JJ. dissenting.
Mrs. Mollie-Irene Ives, in person.
W. E. Norton, Q.C., and W. M. Holburn, for the respondent.
d~valorisation des 60 acres restantes. La Cour d'appel a r6duit ce montant h $12,320, montant qui avait d'abord 6t6 offert en riglement. L'expropride en appela h cette Cour.
Arr~t: L'appel doit 6tre accord6 et I'adjudication de l'arbitre r6tablie, les Juges Martland et Pigeon 6tant dissidents.
Le Juge en Chef Cartwright et les Juges Hall et Spence: M~me si la moyenne math6matique du prix des ventes, mithode dont s'est servi l'arbitre, ne constitue pas une m6thode acceptable pour d6terminer la valeur d'un terrain pour son propri6taire, la preuve de ventes semblables est pertinente. Aussi, il 6tait de mise que l'arbitre prenne ces 616ments de preuve en consid6ration. L'arbitre devait d6terminer la valeur du terrain expropri6 en consid6rant sa valeur pour I'appelante sur la base de l'utilisation la meilleure et la plus profitable. Cette valeur peut 6tre la valeur marchande, mais elle peut 6tre plus 6lev6e dans les cas oia, pour une raison quelconque, le terrain est sp6cialement bien adapt6 & la nouvelle utilisation. La preuve d6montre trbs clairement que ce terrain 6tait sp6cialement bien adapt6 h la nouvelle utilisation.
M8me si l'arbitre a adopt6 une mauvaise m6thode pour en arriver 1 la somme de $17,320 pour 80 acres, sa conclusion est n6anmoins raisonnablement exacte et doit 6tre maintenue.
Arrats mentionn6s: Fraser c. La Reine, [1963] R.C.S. 455; Murphy Oil Co. c. Dau (1969), W.W.R. 339.
Les Juges Martland et Pigeon, dissidents: La moyenne 6tablie par I'arbitre n'a pas 6t6 obtenue h l'aide d'616ments comparables et la Cour d'appel a eu raison de refuser d'accepter l'adjudication de l'arbitre. L'appelante n'est pas parvenue A d6montrer que la Cour d'appel n'a pas appliqu6 les principes appropri6s du droit ou a commis une erreur flagrante sur une question de fait.
APPEL d'un jugement de la Cour d'appel du Manitoba', accueillant un appel A l'encontre d'une adjudication dans des proc6dures d'expropriation. Appel accueilli, les Juges Martland et Pigeon 6tant dissidents.
M-6 Mollie-Irene Ives, elle-mime.
W.
The judgment of Cartwright C.J. and Hall and
Spence JJ. was delivered by
J.-The appellant, Mollie-Irene Ives, is a person who, in 1963 and for some years prior thereto, was engaged in the real estate business in Winnipeg in the Province of Manitoba. She had been on the lookout for a piece of property more or less contiguous to the Metropolitan
Winnipeg area which she could purchase and hold for future development. She searched for several years without finding a piece of land that would fit into her long term plan. However, in her search she became aware of a parcel, 140 acres in area, which appealed to her and which she determined to acquire.
This land which is contained in two titles and includes full mineral rights, including gravel, is described as follows:
C.T. Al3235-legal subdivisions 3 and 4 and the
South halves of legal subdivisions 5 and 6 of Section 28 in the twelfth township and fifth range East of the principal meridian in Manitoba;
C.T. A13236-The South half of the North half of legal subdivisions 5 and 6 of Section 28 in the twelfth township and fifth range East of the principal meridian in Manitoba.
This property was situate on the east side of the Red River some 20 miles from the centre of the City of Winnipeg. The appellant was attracted to this property, but on inquiring learned that it was owned by a man who was in
Selkirk Hospital and his property was being administered by the Administrator of the Estates of the Mentally Incompetent for the Province of
Manitoba. She was informed that it was not for sale at that time. She returned to the area from year to year and became more convinced that the property in question was what she wanted.
Finally, in 1963, she learned that the land was for sale. She contacted the administrator, Mr.
Vermeulen. He confirmed that the land was to be sold and arranged to advertise for tenders.
The appellant first offered $3,000, but on being told that one of the relatives of the owner had put in a higher bid she doubled her bid to $6,000.
She got the land for this price. The appellant
Le jugement du Juge en Chef Cartwright et des Juges Hall et Spence a 6t6 rendu par LE HALL-En 1963, I'appelante, Mollie- Irene Ives, 6tait courtier en immeubles, profession qu'elle exergait depuis quelques anndes A Winnipeg, dans la Province du Manitoba. Elle 6tait A la recherche d'un terrain plus ou moins contigu A la r6gion mitropolitaine de Winnipeg, terrain qu'elle pourrait acheter et conserver en vue d'un lotissement ult6rieur. Ses recherches s'6taient poursuivies sans succbs durant plusieurs annies, sans qu'elle trouve un terrain convenant h son projet A long terme. Cependant, elle ddcouvrit au cours de ces recherches un terrain d'une superficie de 140 acres qui lui plaisait et qu'elle d6cida d'acqu6rir.
Ce terrain, poss6d6 en vertu de deux titres de propri6t6 et comprenant la totalit6 des droits miniers, y compris le gravier, est d6crit comme suit:
C.T. A13235-les subdivisions gales 3 et 4 et les moiti6s sud des subdivisions l6gales 5 et 6 de la section 28, dans le 12' canton et le 5' rang i l'est du m6ridien principal au Manitoba; C.T. A13236-La moiti6 sud de la moiti6 nord des subdivisions l6gales 5 et 6 de la section 28, dans le 12' canton et le 5' rang A l'est du m6ridien principal au Manitoba.
Ce terrain est situ6 sur la rive est de la rivibre Rouge, A quelque 20 milles du centre de la ville de Winnipeg. L'appelante s'y int6ressa. En se renseignant, elle apprit que le propri6taire 6tait hospitalis6 A l'h6pital Selkirk et que ses biens 6taient administr6s par I'Administrator of the Estates of the Mentally Incompetent for the Province of Manitoba. On l'informa que cc terrain n'6tait pas alors h vendre. Chaque ann6e elle retourna A cet endroit et devint davantage persuad6e que le terrain en question 6tait ce qu'elle d6sirait. Enfin, en 1963, elle apprit qu'il 6tait A vendre et se mit en rapport avec l'administrateur, M. Vermeulen. II lui confirma que le terrain allait etre vendu et fit publier un appel d'offres. L'appelante offrit d'abord $3,000 mais, en apprenant qu'un pa-rent du propri6taire offrait davantage, elle doubla son offre en la portant A $6,000. Elle acquit le terrain A ce prix. L'appelante a d6pos6 que ce terrain avait particulibrement attir6 son [19701 R.C.S.' testified that she was particularly attracted to this piece of property by its location; the terrain;
by the fact that it was well treed, and above all, it was high ground with a gravel base, one of the higher ridges in the province of Manitoba where high ground is always at a premium.
The appellant's appreciation of the special character of this land and of the area in which it is situate is confirmed by admissions made by
Elmer Karlief Farstad, the appraiser called by the respondent. This evidence is as follows and refers to quotations from a statement made by the Honourable Sterling Lyon in April 1965 when this land and other lands were being expropriated to form the Bird's Hill Provincial
Park under the jurisdiction of the Province of
Manitoba. The statements made by the Honourable Sterling Lyon were put to Farstad as follows:
Q. The Minister was addressing the House, and he said:
In most urban centres where we have seen the loss of neighborhood vacant spaces, the expansion of the City pushing outwards, the lack of development of new park areas in step with population growth, and what I was calling the new era of leisure with its increased demands for recreational outlets-all of these things motivated the department to move as it did on its Centennial park expansion program.
He goes on and says:
The Birds Hill Provincial Park area has an excellent natural resource space for a large multipurpose park. In fact it can be described as an unique area in the topography surrounding greater
Winnipeg. It consists of an elevated glacial plain broken only by a shallow swale, a swale trough running through the south central section. This trough is the core residential, agricultural area and contains almost all of these uses. Well over three quarters of the north section of this plain is unoccupied and except for several gravel quarries, and some grazing, the character of the landscape closely approximates the natural wilderness condition.
This wilderness plain and its slope lands with their variety of tree cover are as I have said a unique feature within the whole Red River Valley and provides a natural park setting which is in complete contrast with the prairie landscape which surrounds us otherwise.
attention & cause de son emplacement et parce qu'il est bien bois6; par-dessus tout, le sol est 6lev6 et sur un fond de gravier. Il est situ6 sur une des plus hautes buttes de la province du Manitoba, ott le terrain 61ev6 fait toujours prime. L'appr6ciation par l'appelante des caract6ristiques favorables de ce terrain et du secteur est confirm6e par les d6clarations de Elmer Karlief Farstad, l'estimateur appel6 A t6moigner par l'intim6e. Ce t6moignage se rapporte A des extraits d'une d6claration faite par l'honorable Sterling Lyon, en avril 1965, quand ce terrain fut expropri6 (avec d'autres) pour former le parc provincial de Birds Hill, sous 1'autorit6 de la Province du Manitoba. Ces d6clarations ont 6 pr6sent6es A Farstad de la fagon suivante: Q. Le ministre s'adressait A la Chambre en ces termes:
Dans la plupart des centres urbains, nous avons assist6 h la disparition des espaces libres, au d6bordement des villes, au dfaut d'am6nager de nouveaux parcs en proportion de l'augmentation de la population, et h l'6closion de ce que j'ai appel6 la civilisation des loisirs, qui implique une demande croissante d'activit6s r6cr6atives; a la lumibre de ces problbmes, le ministire a cru n6cessaire d'aller de l'avant avec son projet du Centenaire visant l'expansion des parcs.
Puis il ajoute:
La r6gion du parc provincial de Birds Hill constitue un excellent cadre naturel pour l'6tablissement d'un grand parc h usages multiples. En fait, le lieu peut 8tre d6crit comme un site unique dans la topographie de la r6gion de Winnipeg. Il consiste en une plaine glaciaire sur6lev6e et coup6e seulement par une d6pression peu profonde, d6pression qui en traverse le centre sud. Cette d6pression forme la principale zone r6sidentielle et agricole de la r6gion et se pr8te bien A tous ces usages. Plus des trois quarts de la partie nord de cette plaine est inoccup6e, et sauf plusieurs carribres de gravier et quelques piturages, le paysage a 6t6 conserv6 sensiblement A 1'6tat vierge. Cette plaine sauvage avec ses vallonnements couverts d'arbres de toutes les vari6t6s est unique dans toute la vallIe de la rivibre Rouge et constitue pour l'emplacement d'un parc, un cadre naturel qui fait contraste avec le paysage de prairie qui nous entoure.
He goes on to extol the beauties of the park area.
He says:
There are no natural unexploited areas within or adjacent to the metropolitan boundaries that offer the contrast in landscape contained within the Birds Hill Provincial Park, and remember I am talking about an area 14 miles from the corner of Portage and Main.
Would you agree pretty well with the Minister's comments about the area as a whole?
A. Well, this is a description of the area.
Q. The Minister went on to say:
Birds Hill Provincial Park, 14 miles from downtown Winnipeg, is ideally situated to serve this recreational need. Connected to the perimeter system by trunk highway number 59 the Park can serve all sections of the Metro area and is within comfortable travel distance by bus or bicycle.
Do you agree?
A. It is reasonably close.
It will be seen that Farstad was in agreement with the description and suitability of the land in question as described by the Honourable
Sterling Lyon. It is also obvious that the appellant had exercised good judgment and forethought in acquiring 140 acres of land, 80 acres of which were to be expropriated from her within a year after she got title to form part of this
Birds Hill Provincial Park. The learned arbitrator valued the 80 acres so taken at $17,320 and allowed $3,250 by way of depreciation for the 60 acres not taken, making $20,570 in all.
The Court of Appeal reduced the amount of the award to $12,320, the amount first offered in settlement, although in his reasons Monin J.A.
appears to have concluded that the value should have been fixed at $9,000. He awarded the larger amount because the respondent's counsel informed the Court that the Province's original offer of $12,320 still stood.
In his judgment the learned arbitrator found on the evidence that the three appraisers who gave evidence, two for the appellant and one,
Farstad, for the respondent, agreed on certain points, namely:
1. The highest and best use of this land was in building lots of 5 to 10 acres each.
Dans la mime veine, it vante la beaut6 de la r6gion en disant:
Il n'existe aucun endroit encore inexploit6 et A 1'6tat naturel dans les limites de la r6gion m6tropolitaine ou un secteur adjacent qui pr6sente la vari6t6 de d6cor offerte par le parc provincial de Birds Hill. Et n'oubliez pas que je parle d'un secteur qui n'est qu'd 14 milles de la crois6e de Portage et Main.
ttes-vous d'accord avec les propos du ministre au sujet de cette r6gion?
R. Bien, c'est une description du secteur. Q. Le ministre ajoute:
A 14 milles du centre de la ville de Winnipeg, le parc provincial de Birds Hill est id6alement situ6 pour satisfaire ce besoin de r6cr6ation. Rattach6 au r6seau routier pbriph6rique par la route principale num6ro 59, il peut desservir tous les secteurs de la r6gion mbtropolitaine et il peut 8tre facilement rejoint par autobus ou par bicyclette.
ttes-vous d'accord?
R. C'est A une distance raisonnable.
On voit que Farstad 6tait d'accord sur la description et 1'6nonc6 des avantages de ce terrain faits par l'honorable Sterling Lyon. II est 6galement 6vident que l'appelante a fait preuve d'un bon jugement et d'une grande pr6voyance en achetant ce terrain de 140 acres, dont 80 allaient lui 8tre exproprides dans 1'ann6e suivant la date de son titre d'acquisition pour faire partie du parc provincial de Birds Hill. Le savant arbitre a estim6 les 80 acres exproprides A $17,320 et il a accord. $3,250 pour la d6valorisation des 60 acres restantes, soit un total de $20,570. La Cour d'appel a riduit ce montant A $12,320, montant qui avait d'abord 6t6 offert en riglement, quoique le Juge d'appel Monnin semble avoir conclu dans ses motifs que la valeur aurait di tre fix6e A $9,000. II a allou6 le montant plus 61ev6 parce que l'avocat de l'intimbe a dit A la Cour que la Province n'avait pas retir6 son offre initiale de $12,320. Le savant arbitre a conclu, dans sa d6cision, qu'il y avait accord sur certains points dans les t6moignages des trois estimateurs, deux pour I'appelante et un, Farstad, pour l'intim6e, savoir: 1. Que le meilleur usage de ce terrain et aussi le plus profitable consistait A le subdiviser en lots de 5 A 10 acres chacun;
Le luge Hall
2. The price of land in the area had risen in the few years preceding this expropriation.
3. The area had changed from a purely agricultural one to a suburban residential type.
He arrived at his valuation by averaging a number of sales in 1964 and 1965 testified to by Farstad and by Simpson and Clark, the appellant's appraisers.
While a mathematical averaging of sales is not a proper method of arriving at the value to the owner, evidence of such sales is relevant and it was proper for the arbitrator to take such evidence into consideration and, as an example, it was proper for him to take into consideration that one Bethrends sold
110 acres immediately across the road from the appellant's land in August 1963 for $200 an acre. The arbitrator was required to determine the value of the land being taken as the value of the property to the appellant calculated on the basis of its highest and best use. This value may be the market value but it may be more in cases where, for some reason, the land has a special adaptability for the purpose of the new use. That this land had such a special adaptability is quite clear from the Honourable Sterling
Lyon's description previously quoted of the area in which it was situated.
In this connection the remarks of Ritchie J. in
Fraser v. The Queen are pertinent. Speaking for the majority, he said at p. 472:
The respondent's counsel contends that the only potential value of the expropriated lands over and above their "bare ground" value was "solely and exclusively related to the scheme of constructing the causeway" and should accordingly have been excluded in fixing the value for the purposes of compensation. The leading authorities cited in support of this contention are: Cedars Rapids Mfg. & Power
Co. v. Lacoste (1914)
6 W.W.R. 62, [19141 A.C.
569, 83 L.J.P.C. 162, reversing 43 Que. S.C. 410;
Fraser v. Fraserville (City) [1917] A.C. 187,
L.J.P.C. 91, 34 D.L.R. 211, affirming 25 Que. K.B.
106, and Pointe Gourde Quarrying & Transport Co.
2. Que le prix des terrains dans ce secteur avait augment6 au cours des quelques ann6es pr6c6dant imm6diatement cette expropriation;
3. Que ce secteur avait perdu son caractbre purement agricole pour se transformer en une banlieue. Il est arriv6 A cette estimation en faisant la moyenne du prix de certaines ventes conclues en 1964 et 1965, et mentionnies par Farstad, et par Simpson et Clarke, les estimateurs de l'appellante. M~me si la moyenne math6matique du prix des ventes ne constitue pas une m6thode acceptable pour d6terminer la valeur d'un terrain pour son propri6taire, la preuve de ventes semblables est pertinente. Aussi, il 6tait de mise que l'arbitre prenne ces 616ments de preuve en consid6ration. Par exemple, il 6tait A propos de tenir compte du fait qu'en aofit 1963, un certain Behrends avait vendu un terrain de 110 acres situ6 imm6diatement de l'autre c6t6 du chemin, en face du terrain de l'appelante, $200 1'acre. L'arbitre devait d6terminer la valeur du terrain expropri6 en consid6rant sa valeur pour l'appelante sur la base de l'utilisation la meilleure et la plus profitable. Cette valeur peut 6tre la valeur marchande, mais elle peut 8tre plus 61ev6e dans les cas oh, pour une raison quelconque, le terrain est sp6cialement bien adapt6 A la nouvelle utilisation. La description des lieux faite par 1'honorable Sterling Lyon, et cit6e pr6c6demment, d6montre trbs clairement que ce terrain 6tait sp~cialement bien adapt6 A la nouvelle utilisation.
A ce propos, les remarques du Juge Ritchie dans Fraser c. La Reine sont pertinentes. Exprimant l'avis de la majorit6, il a dit la p. 472: L'avocat de l'intim6e pr6tend que la seule valeur 6ventuelle des terrains expropri6s en sus de leur valeur r6elle se rattache uniquement et exclusivement au projet de construction de la digue et aurait d0 de ce fait &re 6cart6e en 6tablissant la valeur pour les fins de l'indemnit6 & fixer. Parmi les pr6c6dents invoqu6s au soutien de cette pr6tention, les plus importants sont les suivants: Cedars Rapids Mfg. & Power Co. v. Lacoste (1914) 6 W.W.R. 62, [19141 A.C. 569, 83 L.J.P.C. 162, infirmant 43 C.S. (Qu6.) 410; Fraser Fraserville (City) [19171 A.C. 187, 86 L.J.P.C. 91, 34 D.L.R. 211, confirmant 25 B.R. (Qu6.) 106, et Pointe Gourde Quarrying & Hall v. Sub-Intendent of Crown Lands [1947] A.C. 565,
63 T.L.R. 486. None of these cases is, in my opinion, authority for the proposition that a hitherto undeveloped potentiality of expropriated property is to be entirely disregarded in fixing the value of that property for compensation purposes on the ground that the expropriating authority is the only present market for such potentiality and that it has developed a scheme which involves its use. These cases do, however, make it plain that the amount fixed by way of compensation must not reflect in any way the value which the property will have to the acquiring authority after expropriation and as an integral part of the scheme devised by that authority.
In Murphy Oil Company Ltd. v Dau , Porter
J.A., after quoting this passage from Fraser, said at pp. 346 and 347:
It will thus be seen that the rough statement that it is the value to the owner and not to the taker that must be awarded does not exclude from consideration, as part of the value to the owner, the hitherto undeveloped potentiality of the expropriated property flowing from its characteristics as, in this case, being the only area on which by reason of The Oil and
Gas Conservation Act the operator can drill. This principle is applicable even though there is but one purchaser for the lands.
It follows, from the principle running through the cases, that the value in the new use to which the land is being put is not to be taken into consideration but the adaptability of the land for the purpose of the new use must be paid for. (Emphasis added.)
Monnin J.A. appears to have given undue weight to the fact that the appellant acquired the land for $6,000. That fact was relevant but not necessarily decisive. Even Farstad, whose opinion Monnin J.A. appears fully to accept, valued the 140 acres at $14,250 and the 60 acres not taken at $4,500 which indicates that the appellant bought the land for much less than it was actually worth, and consequently the fact that she got the land for $6,000 is of little assistance in determining the actual value at the time of the expropriation.
The learned arbitrator was the proper person to weigh the evidence which he heard and it is
Transport Co. v. Sub-Intendent of Crown Lands [1947] A.C. 565, 63 T.L.R. 486. A mon avis, aucune de ces d6cisions n'6tablit un pr6cident A l'effet que, en fixant la valeur d'un terrain pour fins d'indemnit6, on ne doit tenir aucun compte des ressources inexploities du terrain expropri6 pour le motif que l'administration expropriante constitue le seul acheteur actuel de ces ressources et qu'elle a conqu un projet qui implique leur utilisation. Cependant, ces causes indiquent clairement que le montant fix6 pour fins d'indemnit6 ne doit refl6ter en aucune fagon la valeur que le terrain prendra, entre les mains du nouveau propri6taire, apris son expropriation A titre de partie int6grante du projet congu par ce dernier.
Dans Murphy Oil Company Ltd. v. Dau3, le Juge d'appel Porter, apris avoir cit6 ce passage de l'arr8t Fraser, dit aux pp. 346 et 347:
Nous voyons donc que le simple principe que l'indemnit6 doit 8tre fix6e d'aprbs la valeur pour le propri6taire et non pour I'acqu6reur n'6limine pas dans la consideration de la valeur pour le propri6taire du potentiel inexploit6 qui d6coule des caract6ristiques du terrain expropri6; dans le cas pr6sent, en vertu de The Oil and Gas Conservation Act, il s'agit du seul endroit l'exploitant peut forer. Ce principe est applicable m8me s'il n'y a qu'un seul acheteur pour le terrain.
A partir du principe sous-jacent A ces affaires, il s'ensuit que l'on ne doit pas tenir compte de la valeur que prend le terrain en raison du nouvel usage auquel on le destine mais que celui qui fixe l'indemniti doit tenir compte du fait que le terrain est bien adaptd d ce nouvel usage. (Les italiques sont de moi.)
Le Juge d'appel Monnin semble avoir donn6 trop d'importance au fait que l'appelante a acquis le terrain pour $6,000. Ce fait 6tait pertinent mais il n'6tait pas n6cessairement concluant. Le Juge d'appel Monnin semble accepter complbtement l'opinion de Farstad; or, ce dernier a 6valub les 140 acres A $14,250 et les 60 acres restantes A $4,500. Cette dvaluation indique que l'appelante a obtenu le terrain pour une somme de beaucoup inf6rieure A sa valeur r6elle. En cons6quence, qu'elle ait eu le terrain pour $6,000 ne nous aide pas beaucoup A en d6terminer la valeur r6elle lors de 1'expropriation.
Le savant arbitre 6tait la personne indiqu6e pour peser les t6moignages qu'il a entendus; il IE
FMNTB alI
17]SCR clear from his award that he did not accept
Farstad's valuation of $9,000. Even though he adopted a wrong method in arriving at his figure of $17,320 for the 80 acres, I am of opinion that his conclusion was nevertheless reasonably correct and should stand.
As to the value of the remaining 60 acres and compensation for severance, I think that the learned arbitrator was low rather than high in the award of $3,250. There is no question on the evidence but that this 60 acres is of little value compared to the south 80 acres and as part of it. It is virtually isolated and inaccessible, situated in a cul-de-sac. The narrow strip on the west fronts on a road allowance which terminates in a dead end at the north boundary of the area taken. Access to the south or east could only be attained by acquiring a road allowance from the owner of the remaining part of the north-east quarter of section 28. I would, accordingly, have been inclined to give more under this heading than the arbitrator did but he had all the relevant evidence before him, and I do not think that I should substitute my opinion for his at this point.
In the result, I would restore the arbitrator's award of $20,570 with costs here and in the
Court of Appeal. The order as to costs made by the arbitrator must stand. The award will carry interest at 5 per cent from April 10, 1964, with credit being given for any payments made to the appellant on account.
The judgment of Martland and Pigeon JJ.
was delivered by
J. (dissenting)-This appeal is from the unanimous judgment of the Court of
Appeal for Manitoba , which allowed an appeal by the present respondent from an award made by an arbitrator in expropriation proceedings, reducing the amount payable from $20,570 to
$12,320, which latter sum had been offered by the respondent to the appellant before the arbitration proceedings commenced.
ressort clairement de son adjudication qu'il n'a pas accept6 1'6valuation de Farstad, soit $9,000. Mme s'il a adopt6 une mauvaise m6thode pour en arriver A la somme de $17,320 pour 80 acres, je suis d'avis que sa conclusion est n6anmoins raisonnablement exacte et doit 6tre maintenue. Quant h la valeur des 60 acres qui restent et a l'indemnit6 pour le morcellement, je pense que l'estimation du savant arbitre, soit $3,250, 6tait plut6t trop basse que trop haute. La preuve A l'effet que ces 60 acres ont une valeur minime A comparer avec les 80 acres de la partie sud est concluante.
Ce qui reste du terrain est pratiquement isol6 et inaccessible, il est dans un cul-de-sac. La bande 6troite de terrain du c6t6 ouest est en bordure d'une r6serve pour chemin qui est sans issue A la limite nord du terrain expropri6. L'acchs par le sud ou par l'est n'est possible que par l'acquisition d'un droit de passage du propri6taire de la partie restante du quart nord-est de la section 28. En cons6quence, j'aurais 6t6 enclin sous cette rubrique a accorder une somme plus 6lev6e que celle que l'arbitre a fix6e; par contre, ce dernier avait en mains tous les 616ments de preuve pertinents et je ne crois pas que je devrais ici substituer mon opinion h la sienne.
En conclusion, je suis d'avis de r6tablir I'adjudication de l'arbitre au montant de $20,570, avec d6pens en cette Cour et dans la Cour d'appel.
L'adjudication de d6pens faite par l'arbitre doit tre maintenue. L'indemnit6 adjug6e, d6duction faite de tous acomptes vers6s a l'appelante, portera intirt & 5 pourcent A compter du 10 avril 1964.
Le jugement des Juges Martland et Pigeon a 6t6 rendu par
LE (dissident)-ll s'agit d'un pourvoi A l'encontre d'un arr8t rendu A I'unanimit6 par la Cour d'appel du Manitoba qui a accueilli un appel de la pr6sente intimbe h 1'encontre d'une adjudication faite par un arbitre dans des proc6dures d'expropriation et a r6duit le montant de l'indemnit6 de $20,570 A $12,320, montant que l'intimbe avait offert a l'appelante avant que les proc6dures soient engag6es devant I'arbitre.
Le Juge Martland
The appellant purchased 140 acres of undeveloped property on November 1, 1963, in what is now Birds Hill Provincial Park in Manitoba. Less than six months later, on April 10,
1964, the Province of Manitoba expropriated
80 acres of this property to form a part of the above-mentioned park.
The had acquired the property from the Administrator of the Estates of the Mentally Incompetent who had sold it by public tender. The appellant had initially submitted an offer of $3,000, before the property was advertised, but when she was told that this was insufficient she submitted a bid of $6,000 and obtained the property.
The appellant said, in evidence, that she would have been prepared to double the amount of the purchase price if she had had to do so.
At the arbitration proceedings evidence was given by three real estate valuators, two called by the appellant, Messrs. Simpson and Clark, and one called by the respondent, Mr. Farstad.
Their respective total estimates as to the value of the land taken and the damage caused to the remaining land as a result of severance were
$51,000, $48,500 and $9,000.
The learned arbitrator did not adopt any of these estimates. Mr. Farstad had used, for purposes of comparison, 38 sales of land in the general area. Of these, the arbitrator ruled out all those occurring prior to 1964, leaving five sales at an average price of $190 an acre. The other two witnesses had relied upon six sales, none of which had been used by Farstad, which gave an average value of $284 per acre, approximately.
He then added the total price obtained on
Farstad's five sales and the other two witnesses' six sales, divided it by the total acreage involved in all 11 sales, and derived an average value of
$216.50 per acre. He allowed $17,320 as the value of the land expropriated; i.e., 80 acres at
$216.50 per acre. He also allowed, as damages for severance, 25 per cent of the total value of the remaining 60 acres at $216.50 per acre.
On appeal, counsel for both parties contended that the averaging of sale prices of other lands
Le ler novembre 1963, I'appelante achetait un terrain vague d'une superficie de 140 acres dans ce qui est maintenant le pare provincial de Birds Hill au Manitoba. Moins de six mois apres cette transaction, soit le
10 avril 1964, la Province du Manitoba expropriait 80 acres de ce terrain pour faire partie du parc susmentionn6. L'appelante avait acquis le terrain de 1'Administrator of the Estates of the Mentally Incompetent, ce dernier 1'ayant vendu par appel d'offres. L'appelante avait d'abord fait une offre de $3,000 avant la publication de l'appel d'offres, mais, quand on lui a dit que cette offre 6tait insuffisante, elle en a fait une de $6,000 et fut d6clar6e adjudicataire.
L'appelante a t6moign6 qu'elle aurait 6t6 pr~te A doubler le montant du prix d'achat si n6cessaire.
Trois estimateurs d'immeubles, deux pour I'appelante, MM. Simpson et Clark, et un pour I'intim6e, M. Farstad, ont t6moign6 au cours des proc6dures d'arbitrage. Leurs estimations totales de la valeur du terrain expropri6 et des dommages caus6s A la partie restante par le morcellement se chiffraient respectivement A $51,000, $48,500 et $9,000.
Le savant arbitre n'a accept6 aucune de ces estimations.
Pour fins de comparaison, Farstad s'6tait bas6 sur 38 ventes de terrain conclues dans la r6gion environnante. De cellesci, I'arbitre a 61imin6 toutes celles qui dataient d'avant 1964; il en a retenu 5 & un prix moyen de $190 l'acre. Les deux autres t6moins ont appuy6 leur t6moignage sur six ventes, dont aucune n'avait 6 consid6r6e par Farstad, pour en arriver A une valeur moyenne de $284 l'acre, a peu pres.
L'arbitre a ensuite additionn6 le prix total des cinq ventes mentionn6es par Farstad avec celui des six ventes mentionn6es par les deux autres t6moins et divis6 la somme obtenue par la superficie totale comprise dans les 11 ventes pour en arriver h une valeur moyenne de $216.50 l'acre. II a allou6 un montant de $17,320 pour la valeur du terrain expropri6, c'est-h-dire, 80 acres A $216.50 1'acre. II a aussi allou6 25 pour-cent de la valeur totale des 60 acres restantes A $216.50 I'acre pour dommages par morcellement. Devant la Cour d'appel, les avocats des deux parties ont pr6tendu que la moyenne des prix de Le Juge Martland
IE
FMNTB atadJ
17]SCR sold in the area was not a proper method of estimating the value of the lands expropriated.
The method was disapproved by the Court of
Appeal, relying upon the statement in The Grand
Trunk Railway Company of Canada v. Coupal :
His second method of computation would seem to approximate nearer to legal principles, but even that method was clearly vicious, because it was attended by a process of averages, giving to the evidence of each witness on each side the same value, adding up the amounts respectively sworn to by them all and arriving at the amount by dividing the total by the number of the witnesses. I cannot conceive how any award come to by any such process can be supported.
This principle had been applied again by this
Court in Fairman v. The City of Montreal .
The view expressed in those two cases is not directly applicable to the circumstances of this case. In those two cases the estimates made by various witnesses were averaged. In the present case none of the witnesses' estimates of value was used in arriving at an average figure. Instead, examples of sales used by the valuators in arriving at their own estimates were taken into account by the arbitrator in reaching an average price per acre. I do not think that this method is wrong merely for that reason. But, if a proper average is to be determined, it must be obtained by using properly comparable items. That was not done by the arbitrator in this case.
It has already been noted that, in respect of the sales relied upon by Farstad in preparing his estimate, the arbitrator ruled out all sales occurring before 1964. He appears to have adopted this course under the erroneous impression that the expropriation occurred in April 1965. This was an error. The expropriation actually occurred on April 10, 1964. That was the date at which the value of the land was to be determined.
However, all of the five sales mentioned by vente des autres terrains vendus dans la r6gion ne constituait pas une m6thode appropri6e pour estimer la valeur des terrains expropri6s. Cette m6thode fut r6prouvie par la Cour d'appel, qui s'est fond6e sur ce que l'on a dit dans The Grand Trunk Railway Company of Canada c. Coupal : Sa deuxibme m6thode de calcul semble s'approcher davantage des principes du droit; cependant elle est quand mime clairement vicieuse car elle consiste A 6tablir une moyenne en additionnant les montants attest6s par chaque t6moin, pour en arriver au montant recherch6 en divisant la somme obtenue par le nombre de t6moins, avec le r6sultat qu'une valeur 6gale est accord6e au t6moignage de chacun des t6moins des deux parties. Je ne peux concevoir comment on pourrait maintenir une adjudication obtenue par l'utilisation d'une telle m6thode.
Ce principe a 6t6 appliqu6 A nouveau par cette Cour dans Fairman c. La ville de Montrialg. L'opinion exprim6e dans ces deux affaires-4 ne peut recevoir une application directe dans la pr6sente affaire. Dans les deux affaires pr6cities, on avait 6tabli la moyenne des estimations fournies par les divers t6moins. Dans la pr6sente affaire, aucune des estimations faites par les t6moins n'a servi dans la d6termination de la moyenne. Au lieu de cela, pour fixer le prix moyen d'une acre, l'arbitre s'est servi de certaines ventes cities par les estimateurs dans leurs propres estimations. Je ne crois pas que cette m6thode soit condamnable simplement pour cette raison; mais, si une juste moyenne doit 6tre d6termin6e, elle doit 6tre obtenue en se servant d'616ments susceptibles d'8tre mis en comparaison. Dans la pr6sente affaire, cela n'a pas 6td fait par l'arbitre.
En ce qui concerne les ventes dont Farstad s'est servi dans la pr6paration de son estimation, on a d6jh not6 que l'arbitre a 6limin6 toutes les ventes qui ont eu lieu avant 1964. Il semble qu'il a agi de la sorte sous la fausse impression que l'expropriation s'6tait produite en avril 1965. C'est IA une erreur. En fait I'expropriation est survenue le 10 avril 1964. C'est h cette date qu'il fallait d6terminer la valeur du terrain. Cependant, les cinq ventes mentionnies par Farstad et prises en &
Le Juge Martland
Farstad, which the arbitrator did take into account, are subsequent to that date. That which involved the largest acreage, i.e., Sale No. 29, occurred almost a year after the expropriation.
Of the six sales mentioned by Simpson and
Clark, which were taken into account in arriving at an average, four occurred prior to 1964, and one occurred more than a year after the expropriation. Furthermore, as the Court of Appeal pointed out, both of these witnesses conceded, in evidence, that examples which they had used in making their estimates were not comparable to the expropriated property.
It thus appears that the averaging which was done by the arbitrator was not an averaging of properly comparable items and, in my opinion, the
Court of Appeal was right in refusing to accept the arbitration award.
The Court of Appeal then went on to determine the amount of the award, and Monnin J.A., delivering the judgment of the Court, said:
On the whole I find Farstad's report more realistic than the other two and I accept his reasoning in arriving at a figure of $9,000.
The Court then went on to say that, as the respondent had offered to the appellant $12,320, and as its counsel had indicated to the Court that that offer still stood, the award should be for that amount.
It is true that the learned arbitrator did not accept Farstad's estimate, just as he also refused to accept the other two estimates which had been made. However, this decision on his part does not appear to have been based upon any finding as to credibility. What he did, instead, was to adopt his own method of estimation. Apart from any question as to credibility, the Court of Appeal was in as good a position as the arbitrator to appraise the weight which should be given to the evidence which was before him.
In this respect the case is similar to that of
Duthoit v. Province of Manitoba , in which, also, the arbitrator accepted none of the estimates submitted by the three valuators, but set a figure of consideration par 1'arbitre sont toutes post6rieures. La vente no 29, soit celle qui impliquait la plus grande superficie, a eu lieu presque un an aprbs 1'expropriation.
Des six ventes rapporties par Simpson et Clark dont il fut tenu compte pour 6tablir la moyenne, quatre furent conclues avant 1964 et une plus d'un an aprbs l'expropriation. De plus, comme la Cour d'appel l'a soulignd, ces deux t6moins ont admis dans leurs t6moignages que les exemples qu'ils ont utilis6s pour faire leurs estimations n'6taient pas comparables au terrain expropri6. On voit donc que la moyenne 6tablie par l'arbitre n'a pas t6 obtenue A 1'aide d'616ments comparables et, h mon avis, la Cour d'appel a eu raison de refuser d'accepter l'adjudication de 1'arbitre.
La Cour d'appel a ensuite d6cid6 de fixer le montant de l'indemnit6 et, en rendant le jugement de la Cour, le Juge d'appel Monnin a d6clar6: Dans I'ensemble, je considbre le rapport de Farstad plus r6aliste que les deux autres et j'accepte le raisonnement qu'il a fait pour arriver au chiffre de $9,000.
Consid6rant que l'intim6e avait offert $12,320 A I'appelante et que son avocat avait indiqu6 h la Cour que cette offre tenait toujours, la Cour a alors d6clar6 que ce montant devait repr6senter la somme alloude.
II est vrai que le savant arbitre n'a pas accept6 l'estimation de Farstad de mime qu'il a aussi refus6 d'accepter les deux autres estimations qui ont t6 faites. Cependant, on ne voit pas que cette d6cision ait 6 prise en se fondant sur une question de cridibilit6. Au lieu de cela, il a adopt6 sa propre m6thode d'6valuation. En dehors de toute question de cr6dibilit6, la Cour d'appel 6tait aussi bien placie que I'arbitre pour appr6cier le poids
A accorder A la preuve qu'il avait A examiner.
Sous cet angle, la cause est semblable A celle de Duthoit c. La Province du Manitoba' oai 1'arbitre avait 6galement refus6 d'accepter les 6valuations soumises par les trois 6valuateurs Le luge Martland
Martland J.
his own. Cartwright J. (as he then was), delivering the unanimous judgment of this Court, said, at p. 132:
This is not a case in which the learned arbitrator enjoyed any particular advantage over the Court of Appeal by reason of having seen and heard the witnesses. At the commencement of his reasons, he says:
Three appraisals of the subject land were submitted to me. The Applicants called Mr. M. R.
Rhone and the Crown called Mr. E. K. Farstad.
A third appraisal was made by Mr. Andrew
Turpie, upon my suggestion, in view of the wide divergence in the opinions of the other appraisers.
I find no reason to prefer any of these gentlemen over the others by reason of qualifications, experience or conduct as witnesses.
In the present case, the arbitrator expressed no preference for the evidence of any of the three witnesses, although he did adopt Farstad's views on another aspect of the case.
Monnin J.A. did lay some stress upon the price paid by the appellant for the 140 acres, i.e.,
$6,000, less than six months before the expropriation, when $12,320 was offered in respect of 80 acres, but he does not adopt this as being decisive.
This evidence was cogent, because the appellant did say that when she doubled her original offer of $3,000 she stated that: "I would like the opportunity of doing so again if I had to." In determining the value of the land to her, i.e., what she, as a prudent businesswoman, would pay for the land at the date of the expropriation rather than be ejected from it, this evidence as to what she would have paid to acquire the whole 140 acres, less than six months before, has substantial weight.
As stated by Cartwright J., in the Duthoit case, supra, at p. 132:
The task of the appellants in this Court is to satisfy us that the judgment of the Court of Appeal is wrong;
To succeed in that task it is necessary for the appellant to establish that the Court of Appeal failed properly to apply the appropriate legal prinpour fixer son propre chiffre. Le Juge Cartwright, alors juge puin6, rendant le jugement unanime de cette Cour, a dit A la p. 132:
Il ne s'agit pas ici d'une affaire oil le savant arbitre jouissait d'un avantage particulier par rapport A la Cour d'appel du fait qu'il avait vu et entendu les t6moins. Au d6but de ses motifs, il dit: On m'a pr6sent6 trois 6valuations du terrain en question. Les demandeurs ont appel6 t6moigner M. M. R. Rhone et le gouvernement, M. E. K. Farstad. A ma suggestion, une troisibme 6valuation fut faite par M. Andrew Turpie A cause de la profonde divergence de vues entre les autres 6valuateurs. Je ne trouve aucun motif de donner la pr6f6rence h l'un de ces messieurs en raison de leurs qualifications, leur experience ou leur conduite comme t6moins.
Dans la pr6sente affaire, l'arbitre n'a exprim6 aucune pr6f6rence A l'6gard des t6moignages des trois t6moins, meme s'il a adopt6 l'opinion de Farstad sur un autre aspect de l'affaire.
Le Juge d'appel Monnin a accord6 une certaine importance au prix pay6 par l'appelante pour l'acquisition des 140 acres, c'est-A-dire $6,000, moins de six mois avant l'expropriation, alors qu'un montant de $12,320 a offert en paiement de 80 acres; mais, il ne considbre pas ce fait concluant. Cette preuve 6tait significative parce que l'appelante a bel et bien dit que, lorsqu'elle a doubl6 son offre initiale de $3,000, elle avait d6clar6:
<<J'aimerais qu'on me donne l'occasion de recommencer s'il le faut.> En d6terminant la valeur du terrain pour l'appelante, c'est-h-dire, ce qu'une femme d'affaires prudente aurait pay6 pour le terrain A la date de l'expropriation plut6t que d'en 8tre 6vinc6e, cette preuve de ce qu'elle aurait d6bours6 pour acquirir la totalit6 des 140 acres moins de six mois auparavant a une valeur consid6rable.
Comme le mentionnait le Juge Cartwright dans I'affaire Duthoit (pricit6e) h la p. 132: La qui 6choit appelants devant cette Cour est de nous d6montrer que la d6cision de la Cour d'appel est erronde; ... Pour r6ussir dans cette entreprise, il faut que I'appelante d6montre que la Cour d'appel n'a pas appliqu6 les principes appropri6s du droit on a
Cases cited
- Fraser v. The Queen scr-1963-455
- Oil Co. v. Dau 70 W.W.R. 339
- Murphy Oil Co. c. Dau W.W.R. 339
- A.C. 187 A.C. 187
- Cedars Rapids Mfg. & Power Co. v. Lacoste 6 W.W.R. 62
- Fraser Fraser
- A.C. 565 A.C. 565
- Duthoit Duthoit case, supra, at p. 132 p. 132
Statutes and regulations cited
-
Unresolved citations
- s. 131(l)(f)
- s. 131(1)
- Sections 72
- 131 of The Assessment Act
- s. 72
- art. 131(1)
- Section 131
- ss. 72
- 131
- Section 72
- s. 131
- s. 35
- subs. (1)
- Section 131(5) of The Assessment Act
- art. 131(1)(f)
- Subsection (6)
- subs. (6)
- s. 131(1)(f)
- article 131(1)(f)
- Section 72 of The Assessment Act
- s. 131(1) of The Assessment Act
- s. 131 of The Assessment Act
- s. 29
- s. 112
- s. 26
- s. 7
- s. 15
- Section 131(1)
- article 131(1)
- Section 72(1)
- s. 57(1)
- s. 57(6)
- article 72(1)
- art. 57(1)
- art. 57(6)
- s. 72(1)
- art. 72(1)
- s. 132(1)
- art. 132(1)
- s. 237
- s. 1
- s. 2
- s. 16
- s. 17
- s. 13
- s. 488 of the Cities and Towns Act
- s. 488
- Section 28
- section 28