JOSEPH MOISE DUFRESNE et at.,
APPELLANTS; - (CONTESTANTS) .Oct.
AND
*Dec. 13. TOUSSAINT PREFONTAINE (CLAIi- RESPONDENT. ...........
.....................
J.
..........
APPELLANT. TOUSSAINT PR1EFONTAINE (CLAIM- v
RESPONDENT. ANT) .....
.........................
APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH FOR LOWER CANADA (APPEAL SIDE).
The words " 4xecutis suivant les rbgles de Part " are not strictissimi guris.
4. That if an expert includes in his valuation works for which the builder had by law no privilege, such error will not be cause nullity but will only entitle the interested parties to ask for a reduction of the expert's valuation.
:-Strong, Fournier,
Taschereau, Gwynne and Patterson JJ.
APPEALS from twojudgments of the Court of Queen's Bench for Lower Canada (appeal side) (1) which confirmed judgments dismissing appellants' contestations of the respondent's claim against the insolvent estate of C. & N. Vall6e.
The following are the material facts.- On December 19th, 1887, a notarial contract was passed between Cyrille Vall~e, one of the insolvents, and Levesque & D~sy, contractors, by which the latter. undertook to construct, according to the plans and specifications prepared by Vall~e's architect, all the wood work in a hotel to be built for Vall~e, on cadastral lot 237 of the parish of Vaudreuil.
The work was to be completed on May 1st, 1888, and the contractors to be paid $10,975.00.
Before the beginning of the work, on the 14th of January, 1888, Levesque & D6sy presented to one of the Superior Court judges for the district of Montreal, a petition to have an expert appointed to establish the value of the land upon which the work was to be done and have a proc6-verbal of the same drawn up in order to take a builder's privilege on said land. Mr. Justice Gill granted the petition on the same day and appointed as such expert Peter O'Cain, of the town of St. John, district of Iberville, contractor. Peter O'Cain, having first been sworn, went to visit "La Pointe Masson," known as official number 237 of the parish of Vaudreuil; and by deed passed before notary Decary, on the 16th of January, 1888, he prepared a procds-verbal stating be had found out that therewereabout 172,574 feet in superficies; on saidbuilding lot were stone foundations 92 feet in front and 9 feet and 7 inches in width; a first range of beams had been laid on these foundations with a rough floor on, and he valued the whole land and improvements at the sum of $1,939.61.
This procds-verbal was registered on the 17th of January, 1888,
The contractors executed their contract, which the appellants claimed was completed and accepted by C. & N. Vallie on the 1st May, 1888, but which was found by the courts below to have only been completed in August as claimed by the respondent.
On December 5th, 1888, Levesque & D~sy petitioned the same judge for the appointment of another expert, to receive and accept the work in question, and to establish, by an official statement, the additional value given the property by such work, and one Aubry was accordingly appointed.
On 6th December, 1888, Aubry made a procds-verbal by which he declared that on examining all the work done by the contractors, to wit., " tous les ouvrages bois dans la construction d'un h6tel" built on the land in question, he values this work at $13,050.00, at which sum he also fixed the additional value.
On the 10th of January, 1889, C. & N. Vall6e made a judicial abandonment of their property and on March 14th, 1889, the curator sold en bloc all the immovables of the estate, consisting of lots 237 and three little islands being lots 372, 373, 374, of the parish of Ste. Jeanne de 1'Isle Perrot for $12,650.
On the 23rd February, 1889, Levesque & D6sy. transferred, for value, to respondent all their rights, claims and privileges against C. & N. Vall6e and against said lot 237 for the payment of the sum of $7,693.07, balance due them for the execution of the works.
On the 20th of May, the respondent filed in the hands of the curator, Desmarteau, his sworn claim against the estate for $7,436.32; the curator prepared his dividend sheet and collocated respondent for $7,288.14, on the ground that his claim was secured by builder's privilege.
Appellant, Dufresne, who had a mortgage on the property for $2,257.50, registered on the 9th August, 1888, and appellant, L. Vallbe, who had another mortgage on the same property for $3,077.- 50, and registered on 17th October, 1888, contested the respondent's alleged privilege, and the collocation made by the curator, and further contested the dividend sheet itself, because of the distribution of the above price of sale between the respondent, and the bailleur de fonds creditors, without a previous relative valuation (ventilation). The grounds urged by the contestation were:
1. The second procds-verbal, was made too late, having been prepared and registered more than six months after the completion of the work.
The second proces-verbal, was null, because it omitted to state that the works in question were accepted by the expert, Aubry.
3. By their first petition the contractors only demand a privilege for the work to be done under the contract. But, as a matter of fact, they did extra work, -not contemplated by nor connected with the contract, and the second expert, instead of fixing the additional value given by the contract work, established the additional value conferred by all the work done by Levesque & D6sy, without distinguishing between the contract and non-contract work.
4. The petitions for appointment of experts are null, not having been filed in the prothonotary's office, nor entered in the minute book.
5. At all events, the respondent was collocated for too much, not more than $5,000.00 remaining due for work done under the contract.
In any case, a relative valuation should have been made before dividing the price of the several immovables sold en bloc.
The respondent joined issue on the contestation in so far as they attacked his privilege, but consented that a ventilation be made, asking, however, that the contes- Vo tation be dismissed with costs.
The Superior Court (Tellier J.) set aside the collocation in respondent's favour, because no previous ventilation had been made, and ordered such ventilation. The judgment, however, maintained respondent's privilege, ordered that he be collocated for whatever sum might be fixed by the ventilation, and condemned appellants to pay the costs. On appeal this judgment was confirmed by the Court of Queen's Bench.
Both appellants appealed to the Supreme Court of Canada, and the two appeals were argued together.
The articles of the Civil Code bearing on the subject are referred to in the judgments hereinafter given. Geoffrion Q.C., and Beique Q.C., appeared for the appellants, Dufresne et al. and
Geoffrion, Q.C. and Beaudoin, Q.C., appeared for the appellant Vallke and contended that arts. 1695, 2013, 2103, C.C., and arts. 333 and 334 C.C. P. had not been *complied with, it being necessary for the respondent to show
1. That a statement of the original condition of the premises be prepared by a judicial expert, who-as nothing is said to the contrary-must be deemed subject to the rules governing experts generally, and among others to that rule which requires notice to the parties interested.
That the work done be in fact accepted and received by another judicial expert, within six months of its completion.
And the fact of such acceptance,-i. of an acceptance by such person and within such time-be established by a second statement, which must also establish the value of the work, and that none of the above requirements had been complied with in the present case.
The learned counsel cited and relied on the following authorities:
Lepage-Lois des bitiments ; Fr6my-Ligneville- .
L6gislation des bitiments (2); Broton v. Smith (3) Farmer v. O'Neill (4); Carr6 & Chauveau (5); Dalloz Rep. ; Laurent (7); Aubry & Rau ; Pont Troplong (10).
Girouard, Q.C., and Miladore, appeared for the respondent, and contended that all the requirements of the law had been sufficiently complied with, adopting the reasoning of Mr. JusticeBlanchet in the court below(11), and in addition cited and relied on Gilbert et at. v. de Lachize ; Vauger v. Carny (13) ; Ravon & Collet, Dictionnaire de la Propri6t6 bitie (14); Dalloz Codes Annotis (15) ; Troplong, Privilges & Hypothiques (16), and art. 345, C. P.
Geoffrion in reply cited Robert et at. v. Rieutord (17). concurred with Fournier J.
J.-Le present appel est d'un jugement de la Cour du Banc de la Reine confirmant celui de la pour Sup6rieure maintenant la r6clamation de l'intim6 contre la soci6t en faillite de C. et N. Valle. Cette reclamation 6tait fond6e sur un privil6ge de construction obtenu en vertu de l'article 2013 du Code Civil. L'appelant a contest6 le privilge r6clam6 et sa contestation a renvoy6e.
Les faits suivants ont doun6 lieu aux diverses questions soulev~es en cette cause.
Le 19 d6cembre 1887, L6vesque et D~sy, entrepre- P neurs-inenuisiers, s'engagerent par acte authentique A faire, exdcuter et parfaire, sur le lot numro 237 du cadastre de Vaudreuil, pour le compte de Cyrille Vall6e, propridtaire d'icelui' P .'PRI FOXtons les travaux et ouvrages nicessaires et requis pour la construction d'un htel que le dit C. Valle 6tait h faire construire et 6riger au dit endroit, et ce, en bons matiriaux, suivant les rigles de Part et aux Fournier J. dires de Parchitecte, sous la surveillance duquel les travaux devaient ftre faits, pour la somme de $10,975.00.
Conform6ment aux dispositions de 1'art. 2003 0.0. ils s'adress~rent & un juge de la Cour Sup~rieure et en obtinrent un ordre nommant Peter O'Cain, expert pour constater 1'6tat des lieux oil devaient etre 6rig6es les constructions projet6es. Celui-ci fit rapport par acte notarie constatant:
lo Qu'il existait sur le terrain en question un solage en pierre mesurant 92 pieds de front sur 99 pieds et sept pouces de profondeur qu'un prenier rang de soliveaux 6tait posd, ainsi qu'un plancher .brut ; qu'il dvaluait le terrain la somme de mille piastres et le solage, le rang de soliveaux et le plancher $931.61.
procks-verbal 4 enregistr6 le lendemain, janvier
Aprbs l'accomplissement de ces formalit~s et l'h6tel 6tant alors termin6 D~sy et Lvesque demanderent au juge la nomination d'un autre expert pour accepter et recevoir les dits ouvrages.
Ferdinand Aubry fut nomm6 le 5 d~cembre 1888, par ordonnance du juge: Aux fins de recevoir et accepter les dits ouvrages, et faire le procksverbal requis par la loi en pareil cas.
Le 6 d~cembre 1888, Aubry par un proces-verbal notari6 fit rapport:
Qu'aprbs avoir examin6 le terrain et les travaux faits. par Livesque et Disy, savoir : tous les travaux en bois ncessaires dans la constructio n d'un h6tel biti sur Femplacement susdit, il estimait les travaux les ouvrages faits, par les dits Lvesque et Dhsy, dans la construction du dit h6tel, 4 ]a somme de $13,050.00, 6tant cette dite somme la plusvalue donnde h lemplacement, par les ouvrages faits par les dits Le 11 D6cembre 1888, euregistrement du second proces-verbal conform6ment A l'art. 2103 C.C.
Le 10 janvier 1889 la soci6t6 C. N. Vall6e, propri6taire de 1'h6tel en question fit cession de biens pour le b6n6flee de ses cr6anciers, le 14 mars 1889.
Le curateur duement autoris6 vendit en bloc tons les immeubles appartenant A la dite faillite, consistant dans le lot 237 et aussi dans les lots 372, 373, 374, de la paroisse de Ste. Jeanne de l'Isle Perrot, pour une somme totale de $12,650.
L'intim6 comme cessionnaire de L6vesque et Disy produisit une reclamation de $7,436.32 pour balance due sur la construction de 1'h6tel. Dans son projet de loi de distribution des deniers, le curateur a d'abord colloqu6 les cr6anciers bailleurs de fonds au montant de $3,678.10 et ensuite, l'intim6, pour $7,288.14 sur le principe que sa r~clamation 6tait fond6e sur le privildge de constructeur.
L'appelant cr~ancier hypothicaire sur le lot no 237 a contest6 le privilbge r~clam6 par l'intim6, ainsi que la collocation faite par le curateur et le projet de distribution du prix de vente entre l'intim6 et les bailleurs de fonds, parce qu'il n'avait pas Wt pr6alablement fait une ventilation des dits immeubles.
Les moyens de contestation invoques sont 1 que le second prochs-verbal a 6t0 fait trop tard; ayant t6 pr6par6 et enregistre plus de six mois apres que les ouvrages eurent t6 compl6t6s et qu'avis des proc~dbs de 1'expert n'a pas th donnA. aux parties.
20 Nullit6 du second procks-verbal parce qu'il n'y est pas dit que les ouvrages en question out t6 accepths par 1'expert Aubry.
3o Parce que dans l'estimation de la plus-value, 1'expert Aubry n'a pas fait la distinction entre les ouvrages faits conform6ment aux stipulations du contrat et ceux PVoN qui ont t6 faits en addition et hors du dit contrat.
4. Que les nominations d'experts sont nulles parce que les requtes n'ont pas td produites an bureau du Pa .protonotaire ni entr6es dans les registres de la cour.
5. L'intim6 a 6t6 colloqu6 pour un montant trop 6leve, Fournier J. parce qu'il n'6tait dit que $5,000 sur les ouvrages du contrat.
6. Qu'il aurait dd tre fait une ventilation des dits immeubles avant le partage du prix de la vente faite en bloc.
L'intim6 a li contestation et a consenti A ce qu'il fut fait une ventilation des dits immeubles et elle a 6t6 ordonude par le juge de la cour Sup6rieure.
Les principales dispositions de la loi conceruant. le privil~ge des architectes et constructeurs sont les snivantes:
Art. 1695.
Les architectes, constructeurs et autres ouvriers ont un privilige sur les 6difices et autres ouvrages par eux construits pour le paiement de leurs ouvrages et matiriaux, sujets aux rlgles contenues au titre des privilges et bypothbques et au titre de Penregistrement des droits riels.
Art. 2013. Le constructeur on autre ouvrier, et 1'architecte ont droit de prcfirence seulement sur la plus-value donnie hPh4ritage par leurs constructions, h Pencontre du vendeur et des autres crianciers, pourvu qu'il ait t6 fait par un expert nomm6 par un juge de la cour Sup& rieure dans le district, un procks-verbal constatant '6tat des lieux oi les travaux doivent ktre faits, et que dans les six mois It compter de leur achhvement, les ouvrages aient 6t6 acceptis et regus par un procks-verbal contenant aussi une 6valuation des ouvrages faits, et dans aucun cas le privilbge ne s'6tend au delh de la valeur constatde par le second procds-verbal, et il est encore riductible au montant de la plusvalue qu'a Phdritage du temps de la vente. Au cas d'insuffisance des deniers pour satisfaire le constructeur et le vendeur on de contestation, la plus-value donnie par les constructions estconstatie aumoyend'une ventilation faite conformiment aux prescriptions contenues au code de procidure civile.
Art. 2103.
Le privilige du constructeur ne date que du jour de Penregistrement du procks-verbal constatant '6tat des lieux tel titre La plus s6rieuse des objections faites par 1'appelant contre la proce6dure de l'intim6 pour obtenir le privi- 1ge de construire est celle, sans doute, allguant* que le second prochs-verbal constatant l'&valuation et la r6peption des ouvrages n'a pas t6 fait dans les six mois A compter de 1'ach~vement des travaux.
Cette condition est de rigueur et s'il 6tait vrai que le second proces-verbal n'a 6t fait qu'apris 1'expiration des six mois le constructeur n'aurait pas de privilge. - II en serait de m~ine s'il n'avait pas t enregistr dans le mime d6lai, car le privilige ne date que du jour de l'enregistrement du premier procks-verbal constatant 1'6tat des lieux, et le privilige n'a d'effet A 1'6gard des autres cr~anciers enregistr6s, que par 1'enregistrement du second proces-verbal constatant l'6valuation et la r~ception des ouvrages.
Ce second prochs-verbal a &t fait le 6 dicembre 1888, en forme notaride par Aubry nomm6 expert par ordonnance du juge Gill; et a t6 dfment enregistr6 le 11 d&cembre name anne. L'appelant pretend qu'il s'6tait alors 6could plus de six mois depuis I'achivement des travaux.
D'apris lui, les ouvrages ont t termin~s le ler mai 1888, et il cite a
'appui de ce fait, un requ de L6vesque et D~sy reconnaissant avoir re.gu de C. Valle la somme de $7,657.07 par billet pour travaux faits a Vaudreuil, et mentionnant le ler mai comme date de la livraison de 1'h6tel. Dans ce riglement qui n'6tait pas final, il n'est pas fait mention que les ouvrages entrepris sont achevis.
II est vrai que vers cette 6poque Vall6e a pris possession de l'h6tel et qu'il a t ourert an public, mais de cela on ne pent conclure que les ouvrages 6taient achev6s.
II est au contraire prouv6 par de nombreux t6moins que les travaux se sont continus trbs tard dans
. la saison.
Pour 6tablir cette date il est u6cessaire de recourir ? la preuve faite sur ce point. C'est une question de fait qui pent 6tre prouv6e par la preuve testimoniale.
L'enquate 6tablit que les travaux 6taient assez avanceS pour que Vall6e pitt prendre possession de l'h6tel an mois de mai,-mais elle 6tablit aussi que les ouvriers des constructeurs out continu d'y travailler pendant les mois de maijuin etjuillet,c'est--dire pendant un temps assez long aprbs le ler mai, pour que le d6lai de six mois n'ait pas expire lors de la confection du second prochs-verbal.
II est encore fait une autre objection a la 16galit6 de ce second proc&s-verbal, c'est que, dit l'appelant, les privileges 6tant de droit 6troit, les formalit~s pour les obtenir doivent tre rigoureusement observ6es,-et. il n'est pas fait mention dans ce second prochs-verbal que l'expert a accept6 les ouvrages en question.
II est vrai que les priviliges sont de dtoit 6troit;-dans sens qu'on ne doit pas les 6tendre d'un cas A un autre,mais il ne s'ensuit pas moins qu'ils sout soumis aux r6gles d'interpr6tation et qu'on ne pent leur appliquer des nullitbs qui ne sont pas prononc6es par la loi.
Ils doivent comme les autres transactions 6tre interprt6es de manibre A produire leur effet.
L'article 2013, en disant que les ouvrages doivent 6tre accepths et regus dans les six mois, imposait-il A 1'expert Aubry, l'obligation de se servir des termes m~mes de l'article, " accepths et recus." Ces expressions sont-elles sacramentelles, ne pouvait-il pas y substituer d'autres expressions rendant tout aussi bien 1'id6e de l'acceptation et de la r6ception que s'il avait fait usage de ces deux mots.
L'appelant s'est aussi plaint qu'aucun avis n'a t donn6 aux parties int6ress6es par les experts avant de proc6der A 1'expertise.
Quelles sont ici les parties int& ressees L'appelant a voulu sans doute indiquer les cr6anciers de Vall6e, et non les propri6taires de l'h6tel au nom desquels il n'a aucun droit de prendre une telle objection, et encore moins les contracteurs qui faisaient eux-mimes la demande d'expertise. Les parties intress6es dans ces proc6dures ne peuvent 6tre autre j. que le propri6taire d'un c6t6 et les contracteurs de l'autre.
Les cr6anciers ant&rieurs n'ont aucun int6rt A 6tre appel6s lors de ces proc~dures qui ne peuvent en aucune manibre affecter leurs int6r~ts.
ne s'agit que de cr6er au profit d'un tiers une hypoth~que ou plut6t un privil~ge sur une propri6t6 qui n'existe pas encore, mais qui va Atre cr&6e par le travail et la valeur des ouvrages que ce tiers se propose de continuer. Rien n'est plus juste que le tiers soit pr6f~r6 A tous autres sur la propri6t6 qu'il va cr6er par son travail.
n'intervient done nullement avec les droits existant ant6rieurement sur cette proprit6 et ceux qui les posshdent sont absolument sans int6rit A recevoir avis des proced6s qu'il fait pour s'assurer un privilge sur le produit de son travail.
Pour les cr6anciers post6rieurs A l'enregistrement du premier prochs-verbal, comme ils prennent rang apris le privilige du constructeur, lorsque le second procks-verbal a t fait et enregistre, la loi les traite comme parfaitement 6trangers A l'op6ration de l'expertise.
N'y ayant pas parties, la loi leur donne le droit de 1'attaquer, de contester la plus-value rapport6e par 'expert et m~me de la faire mettre de c6t6 comme 6tant A leur 6gard inter alios acta. Lepage Lois des bAtiments (1) dit que lors de la premibre op&ration, i1 n'y a aucune contradiction; pour la seconde il mentionne propri6taire et tous ceux qui ont droit au privilige. A la page 91 il ajoute.
Cette seconde operation qui se fait toujours entre le propridtaire et ceux qui ont travailk a la construction a pour but de fixer ce qui est da a ces derniers.
Fr6my de Ligneville (1) est aussi du mime avis et dit formellement que les tiers int~ress6s A contester les priviliges, c'est-hi dire les autres cr6anciers du propri~taire, ne sont pas presents h la confection des pro- c~s-verbaux.
Troplong sur art. 2103 (2) dit en toutes lettres que les cr6anciers ne sont pas appels A la confection des prochs-verbaux.
L'expert Aubry apres avoir d~crit dans son prochsverbal l'emplacement sur lequel ont et faites les constructions d6clare:
Qu'apris avoir examin6 le dit emplacement et les travaux faits par les dits Lvesque et Disy, savoir : tous les ouvrages en bois dans la construction d'un hatel biti sur le dit emplacement.
Que le cit comparant estime les travaux et ouvrages faits par les dits Lvesque et Disy dans la construction du dit h~tel t la somme de treize mille cinquante piastres, 6tant cette dite somme la plus-value donn6e au dit emplacement par les ouvrages faits par les dits Livesque et D6sy dans la construction du dit h~tel, pour laquelle dite sornme, les dits Livesque et Disy ont droit d'avoir un privilge et bypothbque de construction.
Les termes dont s'est servi l'expert Aubry ne laissant aucun doute sur un examen serieux de sa part des travaux faits par les dits Lvesque et D6sy,-il est 6vident qu'en se servant des expressions " faits par les dits Lvesque et DNsy," il a voulu faire voir qu'il en faisait la distinction d'avec les travaux ant~rieurement faits et -constat~s par le premier prochs-verbal; afin d'en mieux faire sentir la distinction, il ajoute " savoir tons les ouvrages en bois dans la construction d'un hotel bAti sur le dit emplacement."
Cette derniare (1) P. no no distinction, "tous les ouvrages en bois," doit suffire pour faire voir qu'il n'a pas estim6 les ouvrages du solage en pierre mentionn6 dans le premier proces-verbal. Son estimation de $13,050 est uniquement pour les travaux et ouvrages faits par les dits Levesque et Dbsy Vdans la construction du dit h6tel, 6tant la dite somme, COmme le dit le rapport, la plus-value donn6e an dit Fournier j. emplacement par les ouvrages faits par. les dits Levesque et Dsy, dans la construction du dit h6tel. Cette op6ration 6tait sans doute une acceptation des plus formelles.
C'6tait la tAche officielle qu'il avait h remplir et ne l'a-t-il pas fait lorsqu'il dit qu'il a vu et visit6 les ouvrages, qu'il en estime la plus-value a la somme de $13,050.
II declare enfin sa parfaite satisfaction et ]a r6ception des ouvrages en disant que les dits Levesque et D6sy ont droit d'avoir un privilge et hypothbque pour la dite somme.
Se serait-il exprim6 de cette manibre s'il n'avait pas tt d'avis que les dits ouvrages devaient 6tre accept6s.
Il les a done accepths en d~clarant que les dits Levesque et D6sy devaient avoir un privil&ge de constructeur pour ces dits ouvrages. Ces observations r6pondent aux deux premiers moyens de 1'appelant en faisaut voir que le second proces-verbal a t fait daus les six mois aprbs 1'achivement des ouvrages,-et que le dit procs-verbal prouve aussi de la inanibre la plus satisfaisante que les dits ouvrages ont t6 accept6s par l'expert Aubry.
L'appelant par sa troisibme objection se plaint que les ouvrages du contrat n'ont pas 6t6 estim6s separement des ouvrages extra.
Par le contrat et les sp6cifications du 19 decembre 1887, il fut stipul6 que tons les ouvrages en bois, changements ou extra qui seraient raits dans l'estimation du contrat, seraient consid6rds comme faisant partie du contrat. L'hon. juge Blanchet est d'opinion que la glacibre, la buanderie et la baignoire ne doivent pas 6tre compris comme rentrant dans les extra pourvus par le contrat; mais il est aussi d'opinion que le prochs-verbal d'Aubry ne fait pas voir qu'ils DU out 6t6 estim6s et il ajoute:
PatRos- Mais supposons pour un instant qju'il aurait inlus tous les ouvrages en question dans son estimation, ceci vicierait-il 1'estimation qu'il faite et la rendrait-elle absolument nulle ? Je ne le pense pas.
Les travaux en bois pour la construction delPh~tel ont de fait 6valuis ; PRarowils pouvaient mime l'Ptre h une somme plus considerable que le montant du privilkge rdclam6 d'abord on une somme moindre sans que Fournier J. Pon puisse pritendre que telle estimation sufirait pour annuler en entier les-proc6dds de lexpert ; car le privilige est toujours riductible demande de ceux dont les intirfts peuvent tre 16ss, au montant de son chiffre vrai et ne pent jamais d6passer le montant mentionni an premier proces-verbal.
La lol n'oblige pas Pexpert en it suivre Popinion d'un autre, mais h donner la sienne et s'il commet une erreur d'appriciation, il n'y a pas uullit6.
La loi ne la prononce pas, et
1'absence de telle disposition, il serait injuste de mettre de le privilige de louvrier parce que l'expert aurait on estim6 les travaux un prix trop on aurait inclus dans son estimation des ouvrages qui ne devaient pas surtout lorsque comme daus le actuel la valeur des travaux faits avant le premier procks-verbal est si clairement constatie.
Dalloz rep. vo Priv. et Hyp. No 472 et Dalloz R. P. Arrit du aotit Il n'y a d'ailleurs aucune fraude ni conuivence d'alliguie par les appelants soit de la part du propriitaire, soit de past des constructeurs.
Il est 6tabli an contraire, et c'est hLi un des moyens de contestation des appelants, que Phitel itait en grande partie construit' dis le ler mai longtermps avant le second prockss-veibal que Vall6e avait pris possession sans protit contre la manibre dont louvrage avait d fait et que le contrat entre lui et ouvijers 6tait dis lors termind et
La -loi en exigeant les formalit6s de deux prochsverbaux a pour but de faire constater la valeur des am6liorations faites sur l'immeuble et de limiter a la plus-value ajout6e & l'immeuble le privilige du constructeur,- et, dans aucun cas, dit Particle 2013:
Le privilbge ne s'6tend an delh de la valeur constatie par le second procks-verbal, et il est encore riductible an montant de la plus-value qu'a I'britage an temps de la vente.
Les cr~anciers out encore, nonobstant 1'estimation de
Pexpert, le droit de taire r6duire le montant de son estimation au montant seulement de la plus-value. Le rapport de 1'expert n'est pas concluant par rapport V*
'A eux, car ils n'y 6taient point parties.
Il est peine n6cessaire de mentionner 1'objection que les nominations d'experts sont nulles pour .n'avoir pas td produites au bureau des protonotaires. Elles P'ont 6t6 en temps utile, et cela suffit. Elles n'ont pas pour cela perdu leur caractbre judiciaire.
La cinquibme objection, que la collocation de 1'intim6 est pour un montant trop 61ev6, n'est pas fondee. La preuve constate sp6cialement par les billets promissoires de Vall6e, tons produits en cette cause, que le montant r~clam6 est encore dii.
Quant h la sixibme objection, au sujet de la ventilation, la pr6tention de 1'appelant a t6 maintenue par le jugement de la cour Suphrieure. Le curateur a d~clar6 qu'il n'a pas fait cette ventilation A cause du pen de valeur des trois immeubles vendus en bloc avec l'h6tel. C'est probablement pour cette raison que l'appelant n'en a pas fait la demande lorsqu'il a produit sa r6clamation, mais la cour Sup~rieure la lui a accord6, et vu que son jugement a 6t0 confirm6, 1'appelant en aura le b~n6fice parce que le jugement de la cour du Banc de la Reine est confirm6 en entier.
J.-This is a contestation of a builder's privilege by the appellants, hypothecary creditors one Cyrille Vall6e, an insolvent. The respondent is the assignee of the builder's claims. The appellants' claims were registered after the first procds-verbal, but before the second.
The special provisions of the Code bearing on the subject are the following:rules contained in the title of privileges and hypothecs, and the title of registration of real rights.
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Art. 2013 C. C.:
Builders or other workmen, and architects nave a . right of preference over the vendor and all other creditors, only upon PR9FONthe additional value given to the immovables by their works, provided an official statement, procs verbal, establishing'the state of the premises on which the works are to be made, have been previously made by an expert appointed by a judge of the Superior Court in the district, and that, within six months from their completion, such works have been accepted and received by an expert appointed in the Taschereau same manner, which acceptance and reception must be established by . another official statement containing also a valuation of the work done and in no case does the privilege extend beyond the value ascertained by such second statement, and it is reducible to the amount of the additional value which the immovable has at the time of the sale. In case'the proceeds are insufficient to pay the builder and the vendor or in cases of contestation, the additional value given by the buildings is established by a relative valuation effected in the manner prescribed in the Code of Civil Procedure.
2103 C. C.:
The privilege of the builder dates only from the registration of the statement establishing the condition of the premises, as required in the title of privileges and hypothecs, and takes effect against other registered claims by means only of its registration within thirty days after the date of the second statement establishing the valuation and acceptance of the works done.
See also La Corporation du Sniinaire de St. Hyacinthe v. La Banque de St. Hyacinthe (1).
This privilege has always existed from the time of the Roman law, but subject always, in France, to certain formalities and conditions, Pothier Hyp. ch. 2, par. 2, sec. 3.
It is, however, only by 4 Vic. ch. 30, secs. 31 and 32, I believe, that the formalities required by the above cited article 2013 were for the first time enacted in the province of Quebec.
They originated, it would appear, in an arrdt du Parlement de Paris of August, 1766, reproduced in Guyot Rep. vo. Bitiments and in Ancien D6uizart vo. Privilhges, No. 42, and which the Code Napol6on also subsequently adopted. 2 Grenier, Hyp. 255.
(1) L. Jur.
The builders in the present case did get the two procis-verbaux or official statements required by art. .
2013, but the legality of these documents is impeached by the appellants on various grounds, and they ask that it be declared that the respondent has no priority over them for his claim, notwithstanding the registration of the two procds-verbaux.
I will examine these grounds in the order in which J.
I find them in their factum.
The first is, " because it does not appear that notice of the proceedings of either expert was given to any the parties interested."
This ground was, in the courts below, unanimously held not to be fatal to these documents, assuming it could be invoked by the appellants, though they have not specially pleaded it in their contestation. The respondent urged, with great force, that if such an issue had been directly raised by the appellants, he might have proved either that notice to the parties had in fact been given, or that these formalities had been waived by conduct, either by their presence at, and acquiesence in, the expert's proceedings, otherwise.
However, assuming that the objection can be taken by the appellants, I am not prepared to reverse the judgment of the courts below on that point, though it would have been more regular, on general principles, that such notices should have been given,and that the fact should appear on the face of the procds-verbaux. Nowhere are such notices now required by express enactment, though they were in France by the law of 1766, and are now in Belgium as to the first procds-verbal. Laurent, Avant-projet (1). The proceedings by experts as regulated by articles 322 and following of the Code of Procedure, to which we have been referred by the appellants, have no application.
The expertises there provide'd for are those in cases pendingbefore a court. Here, the expert, under art. 2013, is of a totally different character. He has not the power to examine witnesses and his report binds no one specially if he proceeds ex parte. The similarity between the two kinds of expertises ends where it begins, at the word " expert."
Then the appellants, who here invoke this ground of nullity, be6ame creditors of Cyrille Vallbe, subsequently to the registration of the first procds-verbal, and consequently were informed of the builders' claim. The
J. registration of the said proces-verbal was also, it is conceded, effected as required by law.
And they do not allege or prove that they have suffered, or that their rights have in any way been affected from the want of such notice.
In France, the commentators are not all agreed on the necessity under the code of a notice to the creditors ; Delvincourt for instance says, (1)
that the experts are named by the judge, so as to protect the creditors who, he adds, are not notified of the proceedings on the proces-verbaux.
Mourlon says: " Les conditions substantialles d'un acte sont 6videmment celles qu'il doit r~uuir pour remplir son objet, ou en autres termes, pour atteindre le but auquel la loi 'a pr6pos6."
In the present case, the object of the law has been attained, and to defeat these builders' claim for the omission of secondary or accessory formalities would, it seems to me, be to create nullities and to forget that :
" Les nullit~s ne s'6tendent pas par analogie d'un cas 1 un autre." (3)
The second ground of objection taken by the appellants is that the second procs-verbal or official statement, was not, as a matter of fact, made within six months of the completion of the work as ordered by art. 2013 C. C.
That clearly involves a pure question of fact, which has been found in favour of the respondent by the two courts below. And we cannot be expected, according to the consistent jurisprudence of this court, to reverse such a finding upon contradictory evidence.
The third ground urged by the appellants against the validity of these documents is " because even if the work were in fact accepted within the six J.
months, neither the acceptance nor the fact of its having been made within that time appear from the second proc6s-verbal or official statement, which is the only legal proof of these matters."
This ground is untenable. It has been said that the procds-verbal must state that the works have been completed, " suivant les rigles del'art." That was so under the arret du Parlement of 1766, but it is not so under art. 2013, where no such words are to be found. All that is now required is that the works be accepted and received by the expert within six months from their completion, and that such acceptance and reception be established by his procds-verbal. I have already said that the second procds-verbal here, as found by the courts below, has, in fact, been made within six months after the completion of the works.
The contention that this should appear, on pain of penalty, by the procas-verbal is unfounded.
How can the expert know anything of the date when the works were completed? I should think it more correct to say that it must be assumed that the order of the judge for the second expertise has been granted only upon an affidavit that the works had been completed within six months. As to the contention that the expert Aubry does not say, in so many words, in this procds-verbal, that he has accepted and received the works, I cannot think it serious.
He was expressly named by the judge for that very purpose.
Upon that nomination, the procs-verbal says that he proceeded to the valuation required, and found the works done to be worth $13,050.00, the said sum being the increased value given to the lot by these works for which increased value the said builders have a right to claim a priority.
I cannot see in those words anything else but an acceptance by the expert of these works. He went there for that purpose, and that purpose only. Did he refuse to accept the works? Clearly not. And how could he refuse to accept works which the proprietor had accepted himself and received long before ? And, under the circumstances, not refusing them was, by itself, accepting them, it seems to me.
As the proprietor was satisfied with the builders' works, he, the expert, had to rest satisfied.
Then, when he reports that the builders have a right of priority for $13,050, value of their works, does he not accept such works? The appellants argue that, privileges being strictissimi juris, equivalents will not do.
But they must not forget that "nullities are odious, and that " il n'existe pas de nullit6 sans grief The appellants here have no grief whatever. They took mortgages on this insolvent's property with their eyes opened, fully aware of the buildings he was erecting thereon and of the builder's registered first procsverbal. They never had a mortgage on these buildings. That is what the law amounts to. If they succeeded in their demand to rank before these builders they would clearly get all the benefit of their labour, and pocket their earnings.
Lepage, Lois des batiments, has been cited by both parties on this point, as well as on the other points of the case, but I do not attach much weight to that book, at least to that passage it. The author seems there to have made a code of procedure in the matter. It may not be a bad one, but it is not to be followed on pain of nullity. Then the book is full of errors.
He says, for instance, page 86, that the proprietor alone has the right to petition for the appointment of the first expert, except where it has been agreed in the contract that the builders would also have that right. See Pont P. & H. 220.
Now, that was so under the law of 1766, but it is not so now, either in France or here. The same may be said of the passage of this book where the author says that the expert must declare if the works have been done " suivant les ragles de l'art."
Those are the words of the law of 1766, as I have remarked, but not of the code. The more recent work of Fr6my Ligneville, on the subject is more reliable.
It would undoubtedly be better to serve notice of the petition either for the first or for the second procs-verbal, and when made either by the proprietor or by the builders, on all the other parties, and that of all their proceedings, the experts should also give notice to every party interested, including the party upon whose petition they have been appointed. The procds-verbaux should mention all these formalities, and the second one should state in express terms, besides the valuation of the works, that the expert has accepted and received them; also stating when they have been completed.
However, I repeat * it, I am not prepared to reverse the judgments of the two courts below in the cases which hold that the procds-verbaux of the builders are not nullified by the want of these formalities.
Ravon, Code -des Batiments (1); Pandectes Francaises
As a fourtU ground of nullity against the second J. procds-verbal, the appellants say that the value of the contract work does not appear from it, as it includes in its valuation other work which is valued in one lump sum with the contract work. The judgment appealed from disposes of this objection on two grounds. First, that, as a matter of fact, it appears by the proc&s-verbal itself, that the expert has not included in his valuation anything else but that for which the builders could legally claim priority, and secondly that even if he had wrongly included certain works, that would not be a cause of nullity of the procs-verbal, but could only entail the reduction of such valuation at the instance of the interested parties, Doutre v. Green
In my opinion these reasons against the appellant's contentions are unimpeachable.
We must leave it to the law to decree nullities; see Merlin (4); and besides, art. 2013 itself provides for the case of reduction of the expert's valuation, or in case of contestation, for the mode of establishing contradictorily, the amount of the increased value given by the works to the property. In fact, the appellant's objection is not to me intelligible.
I do not see that the contract price agreed upon between the builders and the insolvent has anything to do with the questions in controversy here. The expert's duty was to establish the value of the work .done, but it is not on that value that the builder's right of preference is to be fixed, but only upon the additional value, at the time of the sale, given to the immovable by their works in quantum res pretiosior facta which additional value the expert Aubry had not the power to determine, as he has done. Trop- J.
long
And that is what is ordered by the judgment in this case.
Appeals dismissed with costs Sollicitors for appellants, IDufresne, et al. : Beique, Lafontaine, Turgeon 4 Robertson.