Macdonald v. Ferdais

Ma 5,6

(INTERVENANT) ... ... I

P

LANS "Mar.

ANDEVNAT

APPELLANTS; *May 1. WILLIAM CULLY (DEFENDANT)

FRANCOIS

ALIAS

FRANCIS FER- RESPONDENT, DAIS (PLAINTIFF)........................

ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH FOR LOWER CANADA (APPEAL SIDE).

By deed of sale dated 2nd April, 1860, the vendor of cadastral lot no. 369 in the parish of Ste. Marguerite de Blairfindie, district of Iberville, reserved for himself, as owner of lot 370, a carriage road to be kept open and in order by the vendee.

The respondent Ferdais as assignee of the owner of lot 370 continued to enjoy the use of the said carriage road which was sufficiently indicated by an open road, until 1887 when he was prevented by appellant Cully from using the said road.

C. had purchased the lot 369 from McD. intervenant, without any mention of any servitude and the original title deed creating the servitude was not registered within the delay prescribed by 44 & 45 V. (P.Q.) c. 16 ss. 5 and 6.

In an action confessoire brought by F. against C. the latter filed a dilatory exception to enable him to call McD. in warranty and McD. having intervened pleaded to the action. C. never pleaded to the merits of the action.

The judge who tried the case dismissed McD.'s intervention and maintained the action. This judgment was affirmed by the Court of Queen's Bench. On appeal to the Supreme Court of Canada

Held, affirming the judgment of the court below, that the deed created an apparent servitude, (which need not be registered,) and that there was sufficient evidence of an open road having been used by F. and his predecessors in tille as owners of lot no. 370 to maintain his action confessoire.

:-Strong C.J. and Fournier, Taschereau, Gwynne and Sedgewick JJ.

Bench for Lower Canada (appeal side) confirming the judgment of the Superior Court for the district of Iberville, which maintained respondent's action confessoire and adjudged that a servitude or right of way exists the lot of land no. 369 of the cadastral plan of the parish of St. Margaret of Blairfindie, belonging to the appellant William Cully, in favour and for the benefit of the lot of land no. 370 of the said cadastral plan belonging to the respondent, and condemned both appellants to pay twenty-five dollars damages to the respondent.

On the 2nd day of April, 1860, Prosper Ferdais, the respondent's father, sold the lot of land no. 369 to Thomas Haddock by deed passed before Mtre Charb6nneau, notary public, reserving in his favour a right of way on the said lot in the following terms, to wit: That deed of sale was not registered until the 10th day of June, 1886, subsequently to the registration appellant Cully's title deed of said lot no. 369.

On the 16th day of April, 1874, the said Prosper Ferdais made a donation of the lot of land no. 370 to the respondent, without any mention whatever of the said right of way.

By deed of sale passed on the 28th day of October, 1882, .duly registered on the 28th day of December, 1882, Rose Tobin the widow and universal legatee the said Thomas Haddock, sold the said lot of land no. to the appellant L. G. Macdonald, with no mention whatever of a right of way.

And on the 1st day of June, 1886, the said L. G. Macdonald sold the said lot of land no. 369 to the appellant William Cully, without any mention of a right of way, and this last mentioned deed of sale was duly registered on the 8th day of June, 1886, two days before the registration of the aforesaid deed of sale, dated the 2nd day of April, 1860, upon which the respondent pretends to establish his right of way. On the 15th day of June, 1887, the respondent instituted the present action against the appellant William Cully, claiming the said right of way and $200 damages.

*To this action the said William Cully filed a preliminary plea, a dilatory exception, asking for the suspension of the proceedings until he would have called in the case the said L. G. Macdonald, his vendor and his warrantor; and before ad.judication upon the said dilatory exception, the said L. G. Macdonald, on the 23rd day of April, 1888, presented a petition in intervention to be allowed to take the fait et cause of the said William Cully and to contest the said action. On the 12th day of December, 1888, the said intervening party L.

1st. That he acquired the said lot of land no. 369 free from any servitude whatever, and that when he acquired the said land, and when he sold the same to the defendant William Cully, the pretended deed creating the alleged servitude was not registered, and that such deed was never registered except after the delay fixed by law to register the same had elapsed. 2nd. That the right of way stipulated in the said deed of sale of the 2nd day of April, 1860, does not specify or create any servitude of passage for the said Prosper Ferdais and his assigns, or for the said lot land no. 370, but merely for the said vendor Prosper V- I Ferdais personally and individually.

3rd. That there is nothing in the action or in the deeds set up to show where or at what point or place the alleged right of way existed or now exists.

4th. That two or three years before the institution of the action the. fences and ditches dividing the said lands were rebuilt and made anew by the respondent himself, and that no gate in the fence and no bridge over the ditch was made at any point or place for the use of said pretended right of way.

5th. A general denial.

The respondent joined issue with the said intervening party L. G. Macdonald,.and after all the evidence had been taken on the 2nd day of March, 1889, the plaintiff (respondent) inscribed the case for hearing the dilatory exception and intervention giving notice thereof to the defendant, the appellant, William Cully. On the 28th day of September, 1889, the Superior Court for the district of Iberville, after having heard the plaintiff (the respondent) and the intervening party L. G. Macdonald, rendered judgment against both the intervening party L. G. Macdonald and the defendant William Cully, affirming the existence of the said right of way upon defendant's lot of land no. 369 in favour and for the benefit of plaintiff's land no. 370, ordering both the defendant and the intervening party to rebuild the gates in the fences at each end of such road or passage, and condemned the defendant and the intervening party .jointly and severally to pay to the plaintiff the sum of twenty-five dollars damages, with the costs of the action up to the filing of the intervention ; the intervening party being alone condemned to pay the costs of his intervention and contestation the action.

; Laurent (3); Laurent (4); Demolombe (5).

have very grave doubts as to the nature and character of the servitude in this case, bat as both my learned brothers Fournier and Taschereau concur I will not take upon myself to dissent and therefore, though doubting, I concur in their conclusion of dismissing the appeal.

J.-Le present appel est d'un jugement rendu par la cour du Banc de la Reine, le 26 septembre 1892, confirmant un jugement de la cour Sup&rieure, d'Iberville, rendu par l'honorable juge Wurtele, le 28 septembre 1889, maintenant I'action de I'intim contre les appelants.

L'intim6 allegue en substance que par acte -pass6, le 2 avril 1860, par-devant Mtre Charbonneau et collgue, notaires, Prosper Ferdais vendit A Thomas Haddock, l'immeuble d~crit an dit acte comme suit:

La terre ainsi d&crite et vendue comme susdit est maintenant d6signbe sous le no 369 du cadastre officiel. L'acte de vente t enregistr.

Le dit Prosper Ferdais, maintenant d6c~d6, s'6tait r6serv6 un chemin sur la dite terre dans les termes suivants: Avec reserve de la part du dit vendeur d'un chemin de voiture sur le terrain ci-dessus vendu par le dit vendeur ne causant aucun dommage, pour chairoyer du bois, foin ou autres produits r6coltes, chaque fois que le vendeur le jugera n~cessaire.

Le dit Haddock prit possession de la dite terre comme propri~taire et 'occupa jusqu'd sa mort arriv6e en 1872.

Le dit Prosper Ferdais ne r~sidait pas an temps de la dite vente sur la terre dont la partie ci-dessus vendue a 6t0 distraite.

L'intim6 ne demenre pas non plus sur la dite terre qui consiste principalement en bois debout et en prairies, et sur laquelle il n'y a pas de bitisse.

Le 16 avril 1874, le dit Prosper Ferdais et Dame

Mary Barry, son 6pouse, par acte de donation, donn rent entre autres propriths, A 1'intim6, le terrain d6crit comme suit dans le dit acte de donation, savoir:

Le lot ainsi donna est inaintenant d6sign6 comme le lot no 370 du cadastre officiel.

Le dit acte de donation a 6t6 enregistr6.

Avant cette donation les lots 369 et 370 n'en formaient qu'un seul et appartenaient & Prosper

Fordais.

Par l'acte du avril 1860, le dit Thomas Haddock s'obligea de maintenir tout le chemin qui traversait et a toujours travers6 jusqu'& ce jour le .dit lot no le divise en deux depuis au-delh de quarante ans et est Fournier J connu sous le nom de chemin de Lacadie, c'est-A-dire le chemin qui mane A Lacadie.

Avant l'acte de vente A Thomas Haddock, avril 1850, le dit lot no 370 6tait enferm6 par la petite riviere de Montr6al, les repr~sentants de William Brownrigg, et par le lot n o 369,- qu'il 1'a tonjours 6t6 et qu'il est encore ainsi enferm6-et que la seule sortie du dit .Prosper Ferdais avant et au temps de la dite vente, pour communiquer du dit lot au chemin ci-dessus mentionn6 6tait par le chemin de voiture reserve par le dit acte de vente, et que le dit chemin de voiture existait au temps de la vente et a toujours exist6 pour cette fin.

Le dit Prosper Ferdais et l'intim6 out toujours fait usage du dit chemin de voiture jusqu'A ce qu'ils aient 6t6 troubl6s par le d6fendeur.

Le dit lot n' 370 a 6t donn6 A l'intim6 avec tous ses accessoires et d6pendances dont il a toujours 6t6 et est encore le propri6taire.

Le chemin de voiture ainsi reserv6 par l'acte de vente du avril 1860 cr6e une servitude rTelle apparente sur le lot de terre no 369 en faveur du lot no 370, quels que soient les propri~taires des dits lots, et que le lot no 370 ayant t6 donn6 A l'intim6 avec tous ses accessoires et d6pendances, le chemin de voiture se trouve compris dans la dite donation.

Thomas Haddock a 16gu6 le dit lot no 369 A Marie Rose Tobin, son 6pouse, qui a 6t6 mari6e en secondes noces A Frank Cully.

Les dits Rose Tobin et son mari ont ensuite vendu le dit lot no 369, le 28 octobre 1882 A 1'appelant L. G. Macdonald qui l'a ensuite revendu, le ler juin 1886, A 1'appelant Cully qui en a toujours depuis 6t6 le propriotaire en possession.

Pendant le printemps de 1887 et diff6rentes 6poques depuis, I'appelant Cully a, par lui-mime et ses employ6s, IFourniier Jtroubl61 'intim6 dans lajouissance du dit chemin r6serve, 'a labour6 et ensemenc6, et l'a emp~ch6 de s'en servir, A son grand dommage.

L'intim6 a demand6 par ses conclusions i ce qu'il soit fait d6fense A Cully de le troubler a l'avenir-et que le dit lot 369 soit d6clar6 sujet a la servitude du chemin en question en faveur de l'immeuble no 370 condamn6 A des dommages.

Cully a produit une exception dilatoire pour obtenir d6lai pour appeler son garant, Macdonald, et a mime intent6 cet effet une action en garantie contre lui. Macdonald, an lieu de d6fendre A cette action s'est reconnu garant et est intervenu dans la cause pour prendre le fait et cause de Cully et a plaid6 A l'action principale:

Que par son acquisition du octobre 1882 il a achet6 le lot 369 sans aucune servitude et qu'il n'en existait pas alors.

Que 1'acte cr6ant cette servitude n'a pas t& enregistr6 et que la servitude ne peut pas 6tre invoqu~e contre les appelants; que l'acte ne sp6cifie pas l'endroit doit s'exercer la dite servitude ;-que 1'acte du 2. avril 1860 ne cr6ait pas un droit de servitude reel envers le vendeur et ses successeurs, mais lui accordait. seulement un droit personnel.

Que quelques ann~es auparavant la cl6ture et le foss6 s6parant les dites propri6t6s ayaut t refaites par 1'intim6 et Frank Cully de qui Macdonald avait achet6, les dits Cully et l'intim6 refirent la cl6ture et le foss6 sans mettre de barriare ni de pont sur le foss6 pour indiquer le dit chemin.

L'intim6 all~gue en r6ponse A ces moyens d'intervention que le d6faut de description de l'endroit pr~cis de la servitude ne pouvait le priver de son droit, qui existait avant l'acquisition de Macdonald et dont il avait J. . Joui depuis ouvertement.

Que son titre avait Wt duement enregistr6, qae de plus 1'enregistrement . n'tait pas n6cessaire ; qu'en outre, Macdonald, ayant acquis ce de terre sujet an droit de chemin de la meme personne que l'intimb avait aussi acquis le sien, ne pouvait se pr~valoir du d6faut d'enregistrement du titre en question.

La preuve a 6tabli de la nanibre la plus complhte et la plus satisfaisante l'existence de la servitude question. L'intim6 a prouv6 par un grand nombre de timoins que le chemin existait depuis bien longtemps, que son pere et lui s'en 6taient toujours servi, ouvertemeent et sans aucune objection de la part de Cully ni de ses auteurs depuis 1860 jusqu'd 1887, 6poque A laquelle Cully a commence le troubler dans sa jouissauce.

Plusieurs t6moins out d6clar6 que le chemin existait depuis un temps imm6morial.

L'intim6 en a toujours joui et ce A la connaissance de Cully et de ses auteurs, d'une maniare publique et notoire. Tous ces t6moins out 6tabli positivement que le chemin 6tait visible et apparent et les deux cours Sup~rieure d'Appel ont 6t6 unanimes a d6clarer que la dite servitude 6tait apparente. En face de la preuve du dossier, il est impossible de mettre en doute 1'opinion de ces deux cours sur le fait de l'apparence de la servitude question

La premibre objection de l'appelant quel'acte cr6ant la servitude n'a pas th enregistre, est fond~e sur le Statut de Qu6bec Vic. (1881), ch. 16, sec. 5, qui d6clare: qu'd d6faut de 1'enregistrement de l'acte cr6ant aucune servitude r6elle, discontinue et non apparente constitu6e 1'avenir n'aura d'effet vis-a-vis des tiers acqu6reurs dont les droits auront t6 ou seront euregistr6s.

La sect. 6 accorde un d6lai de deux ans pour l'enre- FERDAIS. gistrement des servitudes 6tablies avant la passation de o C'

Fournier J. cette loi.

Ce d6lai a t6 ensuite prolong6 jusqu'au 8 janvier 1885, sujet aux droits acquis.

La vente du 2 avril 1860, par Ferdais a Haddock, cr~ant la servitude, n'a t6 enregistr6o que le 10 juin L'acte 44-45 Vict., n'est pas applicable a la pr~sente cause parce qu'iI s'agit ici d'une servitude apparente qui se trouve par la clause ci-dessus cit6e, et sp6cialement exempthe de l'enregistrement de m~me que par 1'art. 1508, du code civil.

Un droit de chemin peut 6tre une servitude apparente d'apris la doctrine des auteurs.

Ferrot, Lois du Voisinage (1).

De nime le droit de passage, qui est une servitude discontinue, peut tre apparent, s'il est manifestU par chemin, par une porte donnant sur I'hritage voisin ; et non apparent aucun signe ne l'indique. Demolombe (2).

...... C'est ainsi, par exemple, qu'un droit de pas-age peut 6tre apparent on non apparent, suivant qu'il manifeste par une porte, on chemin tracd, on par une voie quelconque............

No.

Il importe pen d'ailleurs, quant an point de savoir si la servitude est apparente ou non apparente, que 'ouvrage qui en manifeste 1'existence suit etabli sur le fonds servant on sur fonds dominant.

No.

Une servitude de passage, qui manifeste par une porte on un chemin frayd est sans doute apparente.

Ainsi, une servitude de droit de chemin, manifest~e comme dans le cas actuel par un chemin est suffisamment indiqu~e par un chemin ouvert.

II n'est pas meime necessaire que ce chemin soit visible sur les deux propri~t~s; il suffit qu'il soit apparent sur 1'une d'elles.

vol. 229, no. 717. (1) P.

Ce n'est donc qu'une question de preuve en cette Cause.

Le fait a t6 constat6 d'une manibre 6vidente. V'

La servitude 6tant apparente, 1'enregistrement n'tait pas n~cessaire.

est certain qu'avant l'acte 44-45 Vic., ch. les servitudes relles n'6taient pas soumises A la formalit6 de l'enregistrement, ni sous l'ancien droit ni depuis le code. en 6tait de mime en France avant Demolombe, (1).

* La seconde objection des appelants est que le droit de chemin en question est un droit personnel et non pas une servitude r6elle affectant l'immeuble de 1'appelant Cully.

On a d6jA dit plus haut que l'immeuble en question ,est enferm6 par les terres avoisinantes et par une petite Tiviere sur laquelle il faudrait construire un pout pour donner acc~s A l'intim6 sur une autre propri6t6. Sans ce chemin, il n'aurait pas droit de communication avec :ses autres propri&t6s.

Le chemin en question lui est indispensable et c'est sans doute A cause de cette position qu'il se l'est r6serv6, cr6ant par IA une servitude par la destination du phre de famille.

Le titre 6tablissant la servitude dit express6ment que le chemin est r6serv6 pour charroyer du bois et autres produits recolt6s sur le lot en question. Les besoins de la culture 6tant les m~mes tons les ans, il est clair que le but 6tait d'en faire une servitude permanente en faveur de l'immeuble et non pas une servitude personnelle pour le vendeur.

Demolombe,

La 3me objection est que le titre ne d6signe pas 'endroit doit s'exercer la servitude.

D'abord, rien ne prescrit I'obligation de d6signer la partie de l'immeuble sera exerc6e la servitude, dans la pratique la chose ne se fait pas, pour la raison que ce serait inutilement rendre la servitude plus on6reuse pour l'immauble assuj6ti.

Bien qu'une description particulibre de la servitude soit importante, elle n'est cependant pas essentielle; il suffit que le titre en contienne 1'indication. Demolombe a r6sum6 & ce sujet 1'opinion des auteurs comme it suit : I suffit done aujourd'hui 16galement que l'acte contienne l'indication d'une servitude susceptible d'6tre d&termin6e par l'application de Particle 1129.

A plus forte raison il en doit 6tre ainsi non seulement lorsque la servitude est indiqu~e, mais lorsqu'elle est d6terminde et visible, comme dans le cas actuel par les traces du chemin sur le sol de Pappelant.

L'objection que 1'intim6 a laiss6 le predcesseur de 1'appelant Cully fermer le passage, est tout A fait sans fondement, le fait n'ayant et nullement prouv&. Les appelants out aussi failli dans leur tentative de prouver que le chemin n'tait pas necessaire h l'intim6 et le fait reste acquis que le chemin r6serv6 est le seul moyeu de communication avec le terrain enclav6.

Le propri6taire qui a. cr66 une servitude est le seul juge de sa ncessit&. Demolombe (1).

Adfaut Il est regrettable de voir qu'il se trouve dans la proc~dure une omission constituant une irr6gularit6 assez grave. C'est que le d6fendeur-quoique ayant t6 mis en demeure de plaider, n'a pas 6 r~gulibrement forclos de le faire-et, que n'ayant pas demand6, comme il avait le droit apris 1'intervention de Macdonald d'6tre mis hors de cause, it se trouve 6tre rest6 partie an prochs et aurait di 6tre trait6 comme tel. Mais au lieu de cela les demandeurs et d6fendeurs l'ont trait6comme hors de cause et ne lui ont plus donn6 avis des proc6dures.

On a proc~d6 A une longue enquote dont il a sans doute avoir connaissance et 1'on a plaid6 au m6rite sans qu'il ait donn6 signe d'existence. Evidemment voyant la defense faite par Macdonald, il a pens6 qu'il n'en avait pas d'autre A faire et s'est abstenu de prendre part au prochs; attendant ainsi sans risque un r~sultat favorable sauf E le r6pudier plus tard si cela lul convenait mieux. Mais il vient maintenant, A la dernibre heure, se plaindre. en appel, pour la premibre fois, qu'il n'a pas 6t forclos de plaider et n'a pas eu d'avis d'inscription an m~rite et qu'il a te condamn4 sans 6tre entendu. Toutefois il a eu tout le b6ndfice de la d6fense faite par Mac<onald-et il n'en avait certainement pas d'autre a faire. Peut-on maintenant lui permettre de prendre avantage de cette irr6gularit6, pour 'ce motif annuler le jugement ? Je ne le pense pas, A cause de l'opinion que nous entretenons sur le mCrite de la question soumise.

En principe, notre cour n'intervient pas dans les questions de proc6dure et il n'est pas permis de pour la premibre fois des objections de cc genre en cour d'appel. Dans les circonstances on doit conclure que l'appelant Cully s'est lui-mime mis hors de cause et J. n'a pas droit de prendre objection de 1'irr6gularit6 dont il se plaint.

En cons6quence, je suis d'avis que l'intervention de Macdonald soit, quant A lui, renvoy6e, vu qu'il n'est pas garant de la servitude en question et que jugement soit prononc6 contre Cully d~clarant son immeuble sujet A la servitude conform6ment aux conclusions de l'action de l'intim6, le tout avec d6pens.

J.-The first question to be disposed of is whether the reservation of a road in the deed sale of April, 1860, by Prosper Ferdais to Haddock constitutes a real servitude towards the lot now called lot no. 370, or merely a reserve personal to Prosper Ferdais and to cease with his ownership of the said lot no. 370.

On this point I am free to say there is room for doubt, but to doubt is to confirm.

Upon the intention itself of the parties to this deed there cannot be much doubt, but whether they have clearly expressed that intention in the document is open to controversy. However, the appellant has failed to make it clear to my mind that there is error on this point in the judgment of the two courts below.

The only other point on Macdonald's appeal is upon a question of fact.

Was this an apparent or a nonapparent servitude?

On this the appeal also fails. The courts below have found that the servitude was apparent and the evidence, in that sense, is, in my opinion, overwhelming. Out of the fourteen witnesses examined one only, a man named Leggatt, appellant

Cully's brother-in-law, never could see a road there. All the others prove that a road existed there as visible and open as a road of that nature could be expected to have been.

I would therefore on this point again come to the same conclusion as the court below. There .

J.

is no difficulty as to the legal consequences of that finding of fact.

If the servitude is an apparent one registration was not required, and the plaintiffs right of action is uncontrovertible.

But there arises some difficulty in the case on the appeal by the defendant Cully from the nature and form of the proceedings. The servitude being declared to have been an apparent one it follows that Macdonald was not warrantor, and consequently that his intervention on that ground should have been dismissed purely and simply, but it seems that the condemnation given against him.jointly with the defendant, Cully, is wrong, so that as to him, Macdonald, the form of the judgment should be that the :appeal should be dismissed with costs and his intervention and pleas as to the action dismissed with costs.

As to Cully, the proceedings have not been strictly regular. All that is wanted, however, on the face of the record is an express order declaring him hors cause. But he clearly treated himself as being hors de cause and left his defence in the hands of Macdonald. After having filed a dilatory exception he was asked by respondent for a plea to the merits but never filed one, and why? Because, I assume, Macdonald himself pleaded to the merits of the action, and so as to avoid double issues and double costs.

He took his chances of getting the action dismissed on the intervention, but now that it is the intervention that is dismissed he says he has not been heard. By not pleading to the merits, when duly summoned to do so, he, de facto, consented to the issue being tried and determined between Macdonald and the respondent. He treated himself as hors de cause: we do the same. And the fact that Macdonald is now declared not to have been a warrantor cannot avail to Cully against this view for having himself summoned Macdonald en garantie he cannot now argue that Macdonald did not represent him. The case is not free from difficulty I am free to say. The proceedings are not regular. But the point is one of practice and procedure and I think that, under the circumstances, as the Court of Appeal in Montreal did not feel justified to interfere we should not do so.

The appeal in my opinion should be dismissed.

Macdonald having taken up the fait et cause of Cully cannot complain if he has been condemned as garant.

He is estopped from availing himself on this appeal of the ground that he is not a warrantor.

and JJ. concurred.

Appeal dismissed with costs.