June 24.
LA SOCIRTR DE CONSTRUCTIONR
METROPOLITAINE (DEFENDANTS)
RESPONDENTS. ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH FOR LOWER CANADA (APPEAL SIDE).
The respondents having lent a suin of money to one Liboiron, subsequently, on the 9th May, 1876, took a transfer of his property by a deed en dation de paiement, in which the registered title deed of Liboiron to the same was referred to and by which it also appeared that the appellants had a bailleurs de fonds claim on the property in question.
Liboiron remained in possession and sub-let part of the premises, collected the rents and continued to pay interest to the appellants for some years on the bailleurs de fonds claim.
In 1887 the appellants took out an action en declaration d'hypothique for the balance due on their bailleurs fonds claim.
The respondents pleaded that they bad acquired in good faith the property by a translatory title, and had become freed of the hypothee by ten years possession. Art. 2251 C. C.
Beld, reversing the judgments of the courts below, that the oral and documentary evidence in the case as to the actual knowledge on the respondents' part of the existence of this registered hypothee or bailleurs fonds claim, was sufficient to rebut the presumption of good faith when they purchased the property in 1876, and therefore they could not invoke the prescription of ten years. Art. 2251 C. C. Fournier J. dissenting.
In their declaration the appellants alleged that the respondents had been in possession of the property since 9th May, 1876, and after the enquite they moved the court to amend the declaration by substituting for the 9th May, 1876, the words "1 Ist Dec., 1886." The motion was refused by the Superior Court which held that *PRESENT:-Sir Henry Strong C.J., and Fournier, Taschereau, 'Gwynne and Sedgewick JJ.
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Bench for Lower Canada (appeal side) rendered on the 23rd December last (1892) allowing the personal claim of $92.92 made by appellants, but affirming that portion of the judgment of the court below by which appellants' hypothecary action was dismissed.
This was an action en dclaration d'hypothdqze for $3,544, being the balance due on the purchase price of the property known as lots 443 and part of lot 442 in the Parish of Montreal, secured by a bailleurs de fonds privilege.
The action was brought by the appellants on the 26th January, 1887, as representatives of the estates of William Workman and Alexander Maurice Delisle, alleging that on the 2nd December, 1874, they sold the property to Leon Poiriaux and Pierre Demeule for $2,235, the purchasers agreeing to pay $2,235 in seven annual consecutive payments, the first of which was to be $320 and the last $315 ; the first to be made on the first day of November then next, and thereafter half yearly on the first days of May and November in each year, with interest at seven per cent counting from the 11th November then next, the purchasers to keep the building insured the vendors' benefit and also to pay to the vendors the. sum of $60 towards the cost of a drain: that to secure these terms and conditions the land was hypothecated by bailleur de fonds privilege and the deed was registered on the 10th December 1874; that the said purchase price with interest, insurance,cost of said drain added, made a total of $4,216.10, and the balance due after crediting what had been received on account said sale was $3,544.34, and that in addition thereto the appellants had paid and had a right to charge s against the defendants a sum of $92.92 paid by appellants for taxes; that the defendants were in possession of the said immoveable property since the 9th May, 1876, as proprietors thereof; that in consequence the said plaintiffs were well founded in bringing the present action and demanding that the said property be declared hypothecated to them for the sum of $3,544.34, inasmuch as the defendant refused to pay the same although thereunto lawfully required, and in asking that defendants be condemned to pay the said further sum of $92.92.
The respondents pleaded that they had acquired the immoveable in question in good faith by translatory title, to wit, by deed of sale from Liboiron on the 29th May, 1876, and had become freed from the hypothec by ten years' possession thereunder. By another plea they alleged that they did not owe personally the capital nor the interest of the price of sale, and that as to the items of account for insurance, taxes, and sixty dollars for a drain, they were prescribed, and further, had never been authorized or expended with the respondents' knowledge.
No answer was made to that plea.
Issue was joined and by the oral and documentary evidence adduced, which is reviewed in the argument of counsel, it appeared that Messrs. Poiriaux and Demeule on the 10th December, 1874, by deed registered 21st December, 1874, sold this property to Mr. Antoine Liboiron, who assumed the obligations of the vendors towards (the representatives of) Workman and Delisle. Mr. Liboiron borrowed money from the respondents, and gave them a mortgage on the property as security, by notarial deed of date 6th February 1875; and on the 29th May 1876, before Marion, notary, he transferred this property to'respondents by way of dation en paienent; and he also, by the same deed, ceded to the respondents the rents due.and to become due on VAS a the property, including some eight tenements. They had previously instituted an action agaist Liboiron, as tiers ditenteur, and there was evidence that the appellants had no direct knowledge of this deed.
Liboiron remained in possession and continued for a time to pay out of the rents he received from sub-tenants the interest due to the appellants upon their bailleur de fonds claim.
After the enqudle was closed the plaintiffs moved the court to be allowed to amend the allegation in their declaration that the defendants had been in possession of the property as proprietors since the 9th May, 1876, their declaration to accord with the proof by striking out the words " 9th May, 1876 " and by substituting therefor the words " 1st December, 1486."
The Superior Court refused the motion and held that the judicial admission in the plaintiffs' declaration was complete proof against them as to the ten years' possession, and that under their translatory title the respondents were entitled to plead prescription against the appellants' claim.
Art. 2251 C.
Queen's Bench for Lower Canada (appeal side) unaninously affirmed this judgment.
The question which arose on this appeal was whether the respondents had acquired the property in question in good faith under a translatory title duly registered on the 26th May, 1876, and were now in a position to prescribe the ownership thereof, and liberate themselves of the claim of bailleur de fonds registered prior to the deed of acquisition of the 9th May, 1876.
II. Abbott Q. C. for appellants:
The pleas raise, in the first place, the question of whether or not the respondents can set up against the appellants a ten years' possesion under a title acquired in good faith. It appears from the evidence that Liboiron remained in possession of the property up to within a couple of years before the institution of the action.
It also appears that during those years, say from 1876 to 1884, the rents were collected by him. In making this latter statement I must refer to the evidence of Mr. Christin, who states that during a part of the year 1876 and 1877 he collected certain rents for the Building Society.
This evidence is not the best evidence that could be adduced of these payments, inasmuch as the receipt books of the society from which Mr. Christin said he refreshed his memory and made up his statement were not produced; and there is nothing to show whether the rental during those years was collected by special authority of Mr. Liboiron or not. There is moreover no evidence that there has been actual physical possession by the purchaser exclusive of that of the personal debtor. Stuart v. Bowman (1) ; Yaillancourt v. Lessard
We then have against the contention of good faith the fact that the respondents had a second mortgage upon the property for money lent. There can be no doubt they had examined the titles, and must have been acquainted with the fact that the property was originally a part of the Workman and Delisle estates and had been alienated subject to a bailleur defonds claim. The deed of transfer from Liboiron to them mentioned the deed of sale from Poiriaux and Demeule to him, and the date of its registration.
Mr Marion, the notary of the Building Society, admits that he took notes of this deed of sale, and that the titles were examined by the society's solicitor.
Now this deed sale makes express mention of the bailleur de fonds claim held by Messrs. Workman and Delisle, and by its terms the property is mortgaged to secure the payment. This shows actual knowledge on their part of ER the existence of the mortgage apart from the constructive knowledge to be presumed from the registration of the deeds, upon which appellants strongly rely.
Carter v. Molson
With this knowledge they took from Liboiron a transfer of the land in payment of the amount due by him.
This transfer they did not avail themselves of for a period of years, during which term, instead of compelling Liboiron to pay over to them the rents and profits of the property, which they were entitled to take by the terms of their deed, they allowed him to remain in possession, he.or the appellants paying the taxes, the insurance, the repairs, the cost of drains upon the property, and the Church cotisations, and during the greater part of the time, Liboiron paying also the bailleur de fonds interest and instalments far as he could. In addition to these facts, we have the statement by Mr. Matthew and by Liboiron, that Mr.
Brunet, the manager of the defendant company was aware of the existence of the mortgage.
When this company took the deed of transfer from
Liboiron it was making a bad debt. If the good faith existed, which the respondents pretend, why did they not during the period of ten years endeavour to realize upon that property in some way or another. No steps have been taken to do this, and no rental has come in, nor have the assessments been paid by them. Briefly, the condition of affairs is not consistent with the assumption that the respondents were bonafide owners of this property for value, and looked upon it as theirs and managed it.
It is consistent with an assumption that having made a bad debt respondents took a transfer of the property for what it was worth, and knowing that it was not more than would pay off the bailleur de fonds claim, left it alone hoping to come in if the property greatly increased in value. How- CoNs- ever, it was only necessary to constitute the respondin bad faith to show knowledge on their part of the existence of the bailleur defonds claim.
B/ain v. Vautrin
And this knowledge has been clearly shown as already pointed out.
The court below, however, confirmed the judgment of the Superior Court holding that there had been a possession in good faith for ten years.
In doing so, the court seems to have gone entirely on the fact that the appellants, in their declaration, alleged that the respondents had been in possession as proprietors since the 9th May, 1876, and that this allegation constituted a judicial avowal from which the appellants could not recede.
The court seems to have ignored the evidence of bad faith on the part of respondents shown by their knowledge of the appellants' hypothec. As to the allegation in the appellants'declaration with regard to possession it was never accepted or acted upon by the respondents, who went to proof in order to establish their possession. Their own witnesses proved that they had not had a continuous uninterrupted possession for ten years, but only since December, 1886. The appellants thereupon moved, under art. 320 0.O.P. to amend their declaration so as to agree with the facts proved. This motion was refused by the court. The appellants submit that they should have been allowed to amend their declaration in the manner specified.
The allegation as made in the declaration was not intended to mean more than that the respondents had not had possession such as described in their deed of transfer, that is to say, the legal possession which the execution of such a deed gives to the transferee by the code. It was not intended thereby to allege that they had had actual physical possession of the property, as this certainly was not the case. Find- * ing the court disposed to consider that this clause constituted an express admission as to physical possession from which they could not recede, and the facts in evidence showing an actual possession of a much more limited extent, the appellants moved to be allowed to amend their pleadings to accord with the evidence, and this they submit was then their right, and should have been granted; otherwise their clients would be made to suffer by the putting of a too strained construction upon that allegation, and the holding it, as did the court below, to be a judicial avowal. Even if this allegation were to be looked upon as a judicial avowal, it is submitted that the appellants had a right to revoke it or recede from it when it was found to be erroneous in fact (1) ; especially when it had not been accepted or availed of by the opposite party; Pandectes Frangaises (2).; Sirey ; Dalloz (4); Pothier (5); Nouveau Denizart (6); Merlin Rep. (7); Toullier (8).
Laflamme Q. C. and T. Fortin for respondents:
The only question which comes up upon the issues as joined, is whether the respondents have had possession of the property in question for more than ten years previous to the institution of this action-and whether, as a consequence, the appellants' action is prescribed.
The courts below have found that the respondents' plea has been established, and we submit that their judgment is correct.
The law on the subject is contained in article 2251 of our Civil Code.
'L
The deed of the respondents is filed by both parties, the copy filed by the respondents bearing upon its face a certificate of registration. It is a translatory title, being a deed of sale.
Now the appellants allege in the following words that the respondents have been in possession of said property, as owners thereof, since the 9th of May, 1876, " That the defendants are in posession of the said immovable property herein above described and have been since the 9th of May, 1876, as proprietors thereof." This constitutes the best evidence that can be made. Indeed, it is sufficient of itself to support the plea of the respondents; it is a judicial admission, which'forms complete proof against the party making it. Art. 1245 C. C.; IDemolombe (1).
And this admission is corroborated by the title deed filed by the appellants themselves.
The appellants, realizing the position they had made to themselves by their allegations, moved the court to be allowed to amend their declaration by striking out the words " 9th May, 1876," and substituting therefor, the words " 1st December, 1886." This motion was presented after the trial and was submitted with the whole case.
No error is alleged in the motion, no affidavit is filed in support of it; nothing but a bare application to amend.
It is not even asked to reopen the enqutte in order to adduce more evidence, or at least, to give the respondents the opportunity of adducing more.
The court below very properly found that the averments in the declaration constitute an admission in favour of the respondents on which they had relied and of which they could not be deprived; and the evidence on that point being insufficient it dismissed the motion. This was approved of by the Court of Appeals and seems to us indisputable law.
The article just quoted says clearly that the admission cannot be revoked unless it is proved to have been made through an error of fact. Now here no such error is even alleged, still less proven.
With this allegation of the appellants, no evidence was necessary on behalf of the respondents.
The possession is explicitly alleged, good faith is presumed by law, there is no allegation of bad faith; so that the respondents were not obliged to adduce any evidence whatever.
Nevertheless, whatever evidence is found in the record is, we submit, in their favour.
As to.the question of good faith the learned counsel reviewed the evidence and cited and relied on Art.
2202, 2040, 2253 (.
Lepage v. Clartier (1) ; Primean v. Guerin (2); Kaigle v. Pierce (3); Aubry &
Rau and Troplong (5); and in addition contended that the question being mainly one of fact, the judgments should not be disturbed.
Ryan v. Ryan
H. Abbott Q. C. in reply: Kaigle v. Pierce (3) relied on by respondents, has been virtually overruled by
Blain v. Vautrin
CoURT.-There was sufficient evidence of the knowledge by the respondents of the existence the bailleur de fonds claim when they. acquired the property in May, 1876, to constitute them in bad faith and therefore they could not invoke the prescription of ten years.
See Blain v. Vautrin
The motion to amend the plaintiffs declaration so as to make the allegation as to the possession of the property conform ' to the facts as disclosed by the evidence should have beeia allowed.
Art. 1245 C. C.
dissenting.-L'action des appelants est J. en d6claration d'hypothbque accompagn6e d'une demande de $92.92 pour taxes pay6es par les appelants i l'acquit de l'intimbe.
L'action a 6t0 renvoy~e in tote par le jugement de la Cour Sup&rieure, i Montreal, le 3 novembre 1890.
En appel, ]a cour du Banc de la Reine a confirm& cette partie du jugement renvoyant l'action hypoth6caire, et infirm6 l'autre partie du m~me jugement qui avait aussi renvoy6 cette partie de l'action r6clamant $92.92 pour taxes pay6es A l'acquit de l'intim6e. Les appelants, comme repr6sentants de feu William Workman et Alexandre Maurice I)elisle, allguent que ces derniers ont vendu
Lon Poiriaux et Pierre Demeule l'immeuble d6crit en leur d6claration, pour la somme de $2,235, payable en sept versements annuels cons6cutifs, le premier devant 6tre de la somme de $320, et le dernier de celle de $315, en commencant le premier novembre prochain, et A continuer tons les six mois, les premiers de mai et novembre de chaque ann6e, jusqu'A parfait paiement avec int6rit de sept par cent. Pour sfiret6 de ces paiements la .propri6t6 vendue fut hypoth6qube avec privilege de bailleur de fonds.
Le dix d6cembre, Poiriaux et Demeule vendirent le dit immeuble h Antoine Liboiron, qui se chargea des obligations des vendeurs envers Workman et Delisle. Le 29 mai 1876, Liboiron vendit cette propri6t6 A l'intim6e.
Les appelants all&guent -sp6cialement que l'intim6e est en possession du dit immeuble, comme propri6taires d'icelui, depuis le 9 mai 1876, et aprs avoir 6tabli la balance de leur r&clamation hypoth6caire & la somme
A de $3,544.34, ils prennent les conclusions ordinaires de l'action hypoth6caire.
aTRUCTION
Les appelants reclamalent aussi personnellement la somme de $92.92 qui leur fut accord6e par la Cour du
Banc de la Reine; comme il n'y a pas de contre-appel Fournier J. A cette cour ce sujet, le jugement quant i cet item est chose jug6e entre les parties.
L'intimbe a d'abord plaid6 & cette action par une d6fense au fond en droit devenue inutile par suite de l'amendement A la d6claration; et ensuite par un autre plaidoyer, all6guant sp6cialement qu'elle avait achet6 la propri6t6 en question de Antoine Liboiron, le 29 mai
1876, par acte authentique dfxment enregistr6 le mime jour, et que par une possession de plus de dix ans avant la date de l'action des appelants (26 janvier
1887), leur propri6t6 avait 6 lib~r6e de la dite hypotheque par l'effet de la prescription.
Il n'y a pas en de r6ponse & ce plaidoyer.
Ainsi la seule question soulev6e par la contestation li~e entre les parties est de savoir si 1'intimbe a eu la possession de la propri~t6 en question pendant plus de dix ans avant l'institution de l'action en cette cause et si 1'action des appelants n'est pas en cons6quence prescrite.
Les deux cours ont donn6 gain de cause i 1'intim6e.
La loi concernant la prescription de dix ans est 1'article 2251 du Code Civil, qui d6clare: " Celui qui acquiert de bonne foi et par titre translatif de propritd, un immeuble corporel en prescrit la propri~t6, et se libere des servitudes, charges et hypothbques par une possession utile en vertu de ce titre pendant dix ans."
Article 2253. suffit que la bonne foi des tiersacqu6reurs ait exist6 lors de 1'acquisition, quand m~me que leur possession utile n'aurait commenc6 que depuis.........
L S
Ainsi les conditions pour acqu6rir la prescription de dix ans se r~duisent &b trois, 1'acquisition de bonne foi par un titre translatif de propri6th; 20 une possession utile en vertu de ce titre;
cette possession doit durer dix ans.
Les appelants n'ont pas r6pondu au plaidoyer des intim6s invoquant la prescription.
L'acte d'acquisition de l'intim~e est produit par les deux parties; la copie produite par l'intimbe porte certificat de son enregistrement-c'es-t un acte de vente dation en patement par Liboiron pour demeurer quitte envers l'intim6e d'une certaine obligation qu'il avait consentie en sa faveur.
Cet acte est translatif de propriet, et d'apris 1'art. 1592 C.C. la dation en paiement n'est parfaite que par la d6livrance de la chose. La preuve de la possession de l'immeuble en question est faite par les appelants eux-m~mes qui out all6gu6 dans leur d6claration dans les termes suivants: "That the defendants are in possession of the said immovable property hereinbefore described and have been since the 9th of May, 1876, as proprietors thereof." La preuve resultant de cette admission est en outre corrobor~e par le titre d'acquisition de 1'intim6 produit par les appelants eux-mimes.
Cette admission constitue la preuve la plus complkte qui peut 4tre faite de la possession de 1'intim6, et elle suffit & elle seule pour prouver le plaidoyer de 1'intim6. O'est un aven judiciaire qui, d'aprbs Particle 1245 C. C., fait pleine foi contre celui qui 1'a fait.. L'article ajoute qu'il ne peut tre revoque, A moins qu'on ne prouve qu'il a &t6 la suite d'une erreur de fait.
Les appelants s'6tant apergu que par cette admission ils avaient dispens6 l'intim6 de faire preuve de sa possession, cherch~rent A se tirer de la fausse position dans laquelle ils s'6taient plac6s en faisant motion pour amender leur d&claration en retranchant les mots " 9th May, 1876," pour y substituer les mots " 1st December, A 1886."
motionTRUUHION
Cette motion faite apris 1'enquete fut plaid6e en m~me temps que le m6rite de la cause.
Il n'est pas mime allkgu6 qu'il y a en erreur et aucun affidavit J, n'est produit A son soutien.
Il n'y a que la simple demande d'amender, sans m~me une demande de rouvrir 1'enqute pour produire de nouvelles preuves, du moins pour donner occasion l'intimbe de faire la preuve dont elle avait t& dispens6e par 1'aven des appelants.
Cette motion fut renvoy~e par la Cour Sup6rieure dont le jugement a t6 confirme par la Cour d'Appel.
O'est Avidemment conforme & Particle 1245 qui d6clare que 1'aveu ne pent 6tre T6voqu6 A moins qu'il ne soit prouv6 qu'il a 6t6 fait par suite d'une erreur de fait. Loin d'en avoir tent6 la preuve, 1'erreur de fait n'a pas m~me 6t6 allgu6e. Les appelants ne s'6tant pas conform6s A la condition de Particle 1245 C. C., qui exige la preuve de 1'erreur, la permission de rvoquer leur erreur devait 6tre refus~e.
Si les appelants n'eussent pas consid6r6 qu'ind6pendamment de leur aveu, il y avait au dossier une preuve suffisante de la possession de 1'intimbe, ils ii'auraient pas nglig6 d'invoquer un moyen plus et plus facile de se d6barrasser des cons6quences de 1'aven en ayant recours au d6saveu de leurs procureurs. Eu effet ceux-ci n'avaient pas mission de faire des aveux, ces actes 6tant exclus de leur mandat, mais cependant les appelants 6taient tenus de les d6savouer, pour emp~cher que leur silence ne fut pris pour une ratification.
Ce moyen est indiqu6 par Toullier (1), La marche A suivre dans ce cas est trac~e par le code de procedure, par les articles 192 jusqu'A 199, inclusivement. L'article 1166 donne le droit de faire cette procedure mime en appel.
L'aveu au sujet de la possession rend ait inutile toute preuve de la part de 1'intima6e.
Cependant celle que 1'on trouve dans le dossier est en sa faveur.
Il est prouv6 que 1'intimbe a pris possession de la proprith en question le jour mame de 1'acte de vente, vingt-neuf mai 1816, ainsi qu'elle y 6tait autoris6e par la clause suivante de son titre:
Le mime jour, 29 mai 1876, 1'intim6e loua un des logements de cette proprit6 & Liboiron, l'ancien propritaire, qui paya loyer A I'intim6 pendant quelque temps et fut ensuite &vince pour d6faut de paiement. Bien que le bail A loyer consenti & Liboiron par 1'intim6e n'ait pu 6tre produit, il n'est pas moins 16galement prouv6 qu'il y en a eu un qui n'a pas 6t6 retrouv6.
Le notaire Marion, qui 1'avait pass6, ayant t6 requis d'en produire une copie en fit la recherche dans ses minutes et ne put la trouver, la dite minute ayant td perdue. Mais il se souvient parfaitement d'avoir pass6 le dit bail qui est r6gulibrement entr6 dans son r6pertoire.
Cette preuve est corroborde par le timoignage do Christin qui a 6t6 employ6 comme collecteur pour les loyers dus par les locataires de cette propri6te et qui d6clare positivement qu'il a retir6 le loyer par Liboiron comme un des locataires.
Ce t6moignage positif est confirm6 par un 6tat (p. 15 du dossier) produit par Christin des collections qu'il a faites et dans lequel on voit que Liboiron ne lui a pas fait moins de six paiements de loyer.
Aprbs que Christin et laiss6 1'emploi de l'intim6,
Liboiron paralt avoir t6 autoris6 A collecter les loyers des autres locataires.
Cette autorisation fut ensuite r6voqu~e, ainsi que le dit Marion, p. 40 du dossier.
Liboiron ne payant pas son loyer, fut 6vinc6. C'est sans doute pour ce motif que dans son t6moignage il s'est montr6 si hostile A 1'intim6e.
I va meme jusqu'A dire qu'il a toujours 6t6 en possession de la propri6t6 comme propri~taire jusqu'd ce qu'il en ait t6 6vinc6- II va mme jusqu'd dire qu'il n'a jamais vendu la propri6t6 & l'intim~e; qu'il n'en a jamais lou6 une partie de l'intim6e et qu'il a tonRjours collect6 les loyers pour lui-mime et en son nom. Son ressentiment 1'a emport6
A dire toutes ces choses qui sont toutes absolurment fausses et contredites par la preuve.
Certainement qu'il jure faux, lorsque en face de son acte de vente il ose dire qu'il n'a jamais vendu la propri6t6 et qu'il n'en a jamais lou6 une partie, lorsque l'existence du bail qui lui en a t6 fait est parfaitement prouv6e et que le paiement du loyer de la partie lou6e est si positivement prouv6 par Christin, auquel il a fait au moins six paiements de son loyer.
nie aussi avoir requ avis de cesser de faire la collection des loyers, lorsque ce fait est si positivement prouv6 par le notaire Marion.
Toutes ces contradictions sont 6videmment de nature
A rendre le timoin tout & fait indigne de foi lorsqu'il dit que l'intimbe savait qu'il y avait une hypothbque en faveur de Workman et Delisle.
La question suivante lui est faite A ce sujet
1AKER
Q. Quand vous avez donn4 une hypothbque h la Socitd de Cons- * truction est-ce que la Soci6t6 savait dans le temps qu'il y avait SocI9TA une hypothbque en faveut de la succession Workman & Delisle ? R. Comme de raison qu'elle le savait.
Q. Est-ce que 6t6 mentionn6dans le temps?
R.
a ne faisait pas plus que sept a huit jours que j'avais achet6 Fournier J. de Monsieur Demeule; par exemple 'argent retournait I la Soci6td. Q. Mais quand vons avez emprunt6 de 'argent de la Sociftd, la Soci6t6 savait dans le temps qu'il y avait cette hypothbque ? (Object6 h cette question comme suggestive.
Objection riserv6e.) R. Oui, c'6tait la premibre hypothique.
En se bornant A rpondre seulement "comme de Taison qu'elle le savait " il est 6vident qu'il n'en savait rien lui-mime, et que sa r6ponse n'est bas6e que sur une supposition et non sur un fait positif. Ceci est confirm6 par une autre rponse 6vasive qu'il donne 6 la question suivante: "Est-ce que 9a t6 mentionn6 dans le temps ? " En se contentant de dire qu'il n'y avait pas plus de sept A huit jours qu'il avait achet6, au lieu de dire si oui on non la chose avait 4t6 alors mentionn~e, il est 6vident qu'il a voulu &viter de dire une fausset6 de plus et qu'il craignait de trop s'avancer en donnant un d6tail qui pourrait 6tre contredit. Dans ses transquestions sur le mme sujet, il finit par avouer qu'il n'a pas dit A la Soci6t6 qu'il y avait une hypothbque, voici ce qu'il dit:
Q. Comment avez-vous dit cela h la Soci4t6 qu'il y avait une hypothbque ; A quel propos leur avez-vous dit cela ? Avez-vous dit, d'abord, b la Socit6 qu'il y avait une hypothbque.
R. Quand une personne achte une terre h cridit, une place, je suppose que le fonds se trouve la premibre hypothbque.
Q. Alors, ils on't dft le comprendre ?
R. Bien ............
Q. Mais vous ne leur avez pas dit cela ?
R. Je ne leur ai pay dit.
Q. Ils ont dt le voir?
R . ............
Et le d6posant ne dit rien de plus.
En affirmant le fait que l'intim6e connaissait 1'existence de 1'hypothique des appelants on voit &videmment que ce n'est qu'une pure supposition de la part de Liboiron.
" Quand une personne achate, dit-il, une terre A credit, une place, je suppose que le fonds trouve la premibre hypothque,"
Apris avoir h6sit6 il finit par avouer qu'il n'a pas parl6 A la Socit6 (l'intim~e) de 1'hypothique de Workman et Delisle.
Il r~sulte de toutes ces contradictions que le fait qui esft pu avoir de 1'importance sur le sort de la cause comme tendant A prouver que 1'intimbe n'etait pas de bonne foi dans sa possession, n'est nullement prouv4.
Ce t6moignage n'a pas contredit la preuve de possession faite par les autres t6moins, Marion, Christin, etc.
Comme je 1'ai dit, et ainsi qu'il est d6montr6 par le dossier, les appelants n'ont fait aucune r~ponse au plaidoyer de prescription, de sorte que toute la preuve qui pent 6tre faite pour 6tablir la mauvaise foi de la part de l'intim6e est tout A fait ill6gale parce qu'il n'y a aucune all6gation A laquelle on puisse 1'appliquer.
Et il serait contraire A toutes les rigles de la procedure de prendre en consid6ration une preuve ainsi faite, surtout lorsque la partie adverse n'a pas en 1'occasion de faire une contre-preuve.
Si la mauvaise foi
1'irr6gularit6 avait 6t0 all6gu6es, 1'intimbe aurait alors eu l'occasion de prouver sa -bonne foi et la r6gularit6 de sa possession.
Malgr6
1'ill6galit6 de cette preuve, les appelants ont produit trois t6moins pour prouver que 1'intim6e connaissait l'existence de la r~clamation des appelants.
Ce sont les t6moins Matthews, Baker, Pun des appelants, et Liboiron. J'ai parl6 plus haut du t6moignage de ce dernier, et fait voir qu'il est impossible d'y ajouter aucune foi.
On a vu aussi qu'il avait fini par r6tracter le fait qu'il avait parle A 1'intim6e de l'existence de l'hypothique des appelants et que son t6moignage sur ce point se r6duit absolument A rien. Le t6moin Matthews dit d'abord qu'en 1878, il a donn6 A Brunet, secr6taire de 1'intim6e, un 6tat de la r~clamation des appelants an sujet de la propri6t6, mais ensuite i reconnatt que ce n'est qu'en 1884 ou qu'il J. a vu Brunet ce sujet pour la premibre fois.
Baker, l'un des appelants qui, comme 'un des demandeurs dans la cause, ne pouvait pas 6tre 16galement t6moin en sa faveur, commence aussi par dire qu'en 1878, apris la mort de Workman, " en examinant les affaires " on a d~couvert que l'intimbe avait sur la mame propri6t0 une hypothbque post6rieure la leur et qu'il leur proposa de leur ceder I'hypothique de Workman et Delisle.
Mais plus loin dans son t6moignage il ajoute que ceci se passait en 1889.
Si cette hypothique existait pourquoi n'a-t-elle pas 6t6 16galement prouvie. Rien n'empichait les appelants de produire une copie anthentique de leur acte d'obligation.
D'apris la loi de Quebec toutes les hypothbques sont en forme authentique-et la seule manire 16gale d'en faire preuve est d'en produire une copie,-ce qu'ils n'ont pas fait.
D'apras Matthews ce serait en 1884 on qu'il avait produit & Brunet un compte de la reclamation des appelants, c'est-A-dire sept on huit ans aprbs la date de leur acte d'acquisition et d'apris Baker lui-m~me ce ne serait que beaucoup plus tard, en 1889, qu'il avait propos6 A l'intim6e d'acqu6rir leur hypothique. L'intim6e 6tait alors propri6taire depuis le 29 mai 1876, c'est-h-dire depuis an moins onze A douze ans.
Voild toute la preuve offerte par les appelants pour prouver la mauvaise foi de l'intim6e. Ils ont failli de la manibre la plus compl~te de faire aucune preuve que l'intimbe avait connaissance de la r~clamation des appelants lorsqu'elle a fait en 1876 l'acquisition de la propri6t6.
Au soutien de cette preuve, aussi insuffisante qu'il- 16gale, les appelants ont invoqu6 la cause de Carter v. Molson, pour 6tablir la mauvaise foi contre l'intim6e (1). Mais la question d~cid6e dans cette cause est tout h fait diff6rente de celle dont il s'agit ici.
Dans celle-lA Fournier J. i1 s'agissait de la validit6 du titre de Molson a la propri6t6 sur laquelle il avait donn6 une hypothbque h son cr6ancier Carter. Dans 1'hypothbque il y avait r6frence A tous ses titres de propri6t6 et sp~cialement au testament de feu lhonorable John Molson, son pare.
Ce dernier par son testament avait cr66 en faveur de la femme et des enfants de son fils, une substitution avec clause d'insaisissabilit6 et d6fense d'ali6ner et hypoth6quer les propri6t6s qui 6taient donnees pour les aliments et le soutien de la famille,
Le partage des biens avait pris la forme d'une vente dans laquelle on avait vendu, ou plut6t donn6 en partage A Molson, sous la forme d'une vente, des propri6t6s au montant de sa part dans 1'h6ritage. Mais ce n'6tait en r6alit6 qu'un partage des biens sujets A la substitution. En r6f6rant aux titres cit6s dans son hypoth6que,
Carter se serait de suite apergu que Molson n'6tait propri6taire que sous la charge de substitution et que son titre lui faisait d6fense de 1'ali6ner on hypoth6quer les biens substitu6s. Le Conseil Priv6 a d6cid6 que
Carter, daus ces circonstances, devait tre trait6 comme ayant en une connaissance compl6te que le testament avait 6tabli une substitution en faveur de la femme et des enfants.
Dans 1'acte d'acquisition de l'intim6e, il est vrai qu'il est fait mention du titre de Liboiron, mais cette vente
6tait faite express6ment, comme il est dit dans 1'acte, sans aucune riserve par le dit vendeur pour 'avoir acquis de Lon Poiriaux et Pierre Demeule. Cette vente 6tait faite sans autre mention que la date du titre du vendeur et n'obligeait nullement 1'acheteur. d'apris le Droit frangais, de faire la recherche des hypothiques qui pouvaient exister sur la propri6t6.
lui Suffisait pour les fins de la prescription d'un titre translatif de proprit, et son acte de vente en 6tait un evidemment.
Dans la cause de Molson Carter il ne s'agissait pas d'une vente, mais d'une hypothique donnie par Molson, accept6e par Carter, sur des propri6t6s qui n'appartenaient pas & son d6biteur, mais qui 6taient, au contraire, par le testament de feu John Molson, la propri6t6 de la femme et de la famille de Molson. Le cr~ancier Carter, par la rTf~rence A tous les titres cites dans 1'acte constituant son hypothique et, entre antres, au testament, pouvait facilement s'assurer que son d6biteur n'6tait pas le propri6taire des immeubles hypoth6quds. L'examen du testament l'aurait convaincu du fait. - Dans le cas actuel 1'acte de vente 6tait fait sans reserve et n'obligeait pas l'acheteur a faire des recherches, pour s'assurer de 1'existence d'hypothbques sur la propri6t6 achet6e.
6tait garanti par son acte de vente.
Dans la cause de Molson Carter, il s'agissait de savoir si les propri6t6s hypoth6qu6es par le d6biteur Molson lui appartenaient on n'6taient pas plut6t substitues en faveur de sa femme et de ses enfants.
Dans celle-ci, il ne s'agit que de savoir si l'intimbe a un titre suffisant pour invoquer la prescription. Cette d6cision est &videmment inapplicable A la question de prescription qui se pr6sente ici, et ne pent contrebalancer 1'effet des d6cisions de nos cours et les nombreuses autorit6s cit6es ci-apris.
En,l'absence de toute preuve pour 6tablir la connaissance par l'intim6e de 1'hypothique des appelants au moment de son acquisition, il est impossible de mettre en doute sa bonne foi; et sa position comme acqu6reur de bonne foi, lui permet d'invoquer la prescription de dix ans.
La connaissance qu'elle a eu plus tard de 1'existence de cette hypoth6que ne la constitue Fournier J. pas en mauvaise foi et ne peut 1'emp~cher de plaider prescription.
Ceci est conforme i l'art. 2253, qui d~clare:
L'article 2202, indiqu6 dans notre code comme droit nouveau, dit que "la bonne foi se pr6sume toujours.
" 'est A celui qui alligue la mauvaise foi &i la prouver."
D'apris cet article, pour avoir droit de prouver la mauvaise foi il faut 1'avoir all6gu6e parce qu'elle ne se pr6sume jamais.
Les appelants n'ont done pas droit d'en fournir la preuve puisqu'ils ne l'ont pas all6gu6e.
L'hypothique de Workman et Delisle n'ayant pas 6t6 d6clar6 dans le titre de l'intimbe, on ne pent dire que l'intimbe a dii en avoir connaissance. Ceci est conforpie
A 1'opinion de Troplong, Commentaires des privil6ges hypothiques o-i il dit:
II ajoute au num6ro 880. 2o 11:
Mais si le crbancier vient D prouver que l'acqu4reur a en connais- sance positive de Phypothque lors de l'acquisition, je crois qu'alors la bonne foi manquera dans le cours de sa possession.
E
Mais au num6ro suivant, 881, ii reconnait cependant que ce n'est pas l'opinion de Rousseau, de Lacombe, de Catelan, de Grenier, de Delvincourt.
Fournier J
Mais notre code dont les dispositions sur le sujet de la prescription sont plus positives que celles du code Napol6on dit qu'il sutlit (art. 2258) que la bonnefoi des tiers-acquireurs ait existd lors de leur acquisition. Yoir & ce sujet l'opinion de Zachariae, de Grenier, de Persil et de Delvincourt, Battur no 772, Carrier no 299, de Duranton no 315.
Les opinions de ces diff6rents auteurs sont citees dans le m~me vol. de Troplong, dans les notes.
Cette doctrine est aussi celle d'Aubry et Rau (1), oii il est dit:
La bonne foi n'est exig6e qu'au moment de 1'acquisition, c'est-h-dire lorsqu'il s'agit d'une transmission op6re par acte entro-vifs, au moment de la conclusion de la convention translative de propri6td, et en matibre de legs, an moment le 14gataire a manifest6 Pintention d'accepter le legs. La connaissance que le possesseur obtiendrait ultbrieurement des droits du vritable propribtaire ne forme aucun obstacle h 1inscription. Art. 2269.
Nos cours se sont constamment conform6es A ce principe, comme on peut le voir par les decisions suivantes: Prineau v. Guirin, (2) ot il a t6 d6id6- Que pour prescrire par dix ans et faire les fruits siens, il suffit que le tiers-d~tenteur ait t6 de bonne foi au moment de son acquisition; la connaissance des vices de son titre on de celai de son auteur survenue an tiers-ditenteur depuis son acquisition, ne peut vicier sa possession. Art. 2283.
Dans la cause de Lepage v. Chartier, (3) il a aussi t d6cid6 par la Cour de Revision, entre autres questions,- Que pour prescrire par dix ans et faire les fruits siens, il suffit que le tiers-acquireur ait 6td de bonne foi au moment de son acquisition ; la (1) Vol. 2, p. 385.
(2) 30 L.O.J. p. 21.
(3) L.C.J., p. 29.
connaissance des vices de son titre on de celai de son auteur survenue au tiers-ditenteur depuis son acquisition ne peut vicier sa possession.
B Je ne puis m'emp~cher de citer le paragraphe suivant du jugement de feu l'honorable juge Loranger, SOCI9T1 defe car il me semble rbsumer parfaitement la doctrine de notre droit au sujet de la bonne foi en matibre de preScription.
Les arguments sont d'une application si ev-Fourner J. dente au pr6sent litige qu'on le dirait ecrit pour cette cause (1) :
En matibre de possession, quelle est '6poque A laquelle doit remonter la bonne foi du possesseur ? En quel temps doit-il avoir connu
1'empichement pour 6tre rdputd en mauvaise foi ?
S'il 6tait de bonne foi lors de son acquisition, et qu'il n'ait connu les vices de son titre que plus tard, cette connaissance fait-elle obstacl e A sa possession, et A la prescription qui est fond~e sur elle ?
Le principe en matibre de bonne ou mauvaise foi est que c'est A celui qui allgue la mauvaise foi Ala prouver. Tel est le sens textuel du second paragraphe de 'article 2202 du code civil du Bas-Canada, emprunt6 h notre ancien droit, et de 1'article 2268 du code Napoleon, qui porte que la bonne foi est toujours prisum6e, et que c'est A celui qui allbgue la mauvaise foi & la prouver.
L'article 2253 de notre code ajoute : Il suffit que la bonne foi des tiers-acqudreurs ait existi lors de Pacquisition, quand mgme leur possession utile n'aurait commend que depuis.
L'article 2269 du code Napol6on porte : Il suffit que la bonne foi ait exist6 au moment de l'acquisition.
Quo peut-il y avoir de plus clair pour d6montrer que la connaissance survenue au tiers-d6tenteur postdrieurement A son acquisition avant ou pendant la possession utile ne peut vicier sa possession s'il l'ignorait quand il a acquis les vices de son titre on de celui de son auteur.
Et tel est le cas du d~fendeur.
C'dtait aux demandeurs A prouver sa mauvaise foi, sa bonne foi 4tant prbsum6e, et hormis qu'ils prouvent qu'au moment de son acquisition le dfendeur connaissait
Pexistence du douaire et Pimperfection du titre de son auteur, ce qu'ils ont failli d'6tablir, ils n'ont point repouss6 son plaidoyer de prescription contre 1'action de Domitilde Lepage.
Ce principe a encore 4t6 maintenu par la cour du
Banc de la Reine dans la cause de Kaigle v. Pierce, (2).
Cette cour a d6cid6 que la connaissance par le donateur d'une hypothbque sur la proprit6 acquise, au temps de l'acquisition ne le constituait pas en mauvaise foi et
(1) L.C.J., p. 33.
(2) L.C.J. p. 227.
qu'il pouvait invoquer la prescription de dix ans. Cette question de droit a t6 savamment discut6e, comme on pent s'en convaincre par la lecture des nombreuses autorit6s cit6es dans le rapport. Troplong, an no 660, dit: " La bonne foi existe quand m~m6 le tiers-d~tenteur aurait su que le prix 6tait dx, car il a pu 16gitime- J. ment penser que le vendeur originaire serait pay6 par son acqu6reur direct."
Duranton, (1) dit la mme chose en ces termes: foi, La doctrine contenue dans ces deux derni~res autorit6s est adopt6e par fen l'honorable juge Caron, qui s'exprime en ces termes: " Cette doctrine est confirm6e par les auteurs cit6s an factum."
Ces autorit6s vont peut-Atre un peu plus loin qu'il ne faut pour les besoins de cette cause.
suffit, dans le cas pr6sent, d'4tablir que l'intim6e n'avait, an temps de son acquisition, aucune connaissance de 1'hypothbque des appelants pour avoir le droit de plaider la prescription de dix ans.
Dans la cause de Blain v. Vautrin la cour du Banc de la Reine semble, A premibre vue, avoir d6cid6 au contraire, que la connaissance de l'hypothbque constituait le tiers-d6tenteur en mauvaise foi. La raison de cette difference d'opinions est fond6e sur la diff6rence des faits. Dans la cause de Kaigle v. Pierce la donation avait d6clar6 la propri&t franche et quitte de toutes r6clamations quelconques, tandis que dans celle de Blain v. Vautrin l'hypothique 6tait formellement mentionn6e dans le titre d'acquisition.
Aussi, 1'honorable juge qui a prononc6 le jugement termine ses remarques sur ces deux causes en disant: On voit par ces diff6rentes decisions que la doctrine est bien 6tablie que pour prescrire par dix ans, il suffit que le tiers-acqureur ait t de bonne foi au moment de son acquisition.
L'existence d'hypothbques enregistr6es, dont il n'est pas prouv6 que l'acheteur a eu connaissance au moment de son acquisition, ne d6truit pas sa bonne foi. S'il en 6tait autrement. 1'article 2251, au sujet de la prescription, se trouverait sans effet-et, contrairement au principe que la prescription court an profit de 1'acheteur A partir du jour mime de l'entr6e en possession utile, elle serait suspendue par un moyen que la loi n'indique point.
Les causes qui peuvent interrompre la prescription sont mentionn6es aux articles 2222, 2223 C.C. et suivants.
L'acte d'acquisition de l'intimbe ayant td enregistr6 imm~diatement apris sa possession, les appelants se trouvaient inform6s du changement de propritaire et pouvaient emp~cher la prescription de courir au profit du nouvel acqu6reur, en prenant le moyen indiqu6 par
1'article 2224, d'une demande en justice.
Il est prouv6 que les appelants out eu connaissance de la vente faite A l'intim6e plusieurs ann6es avant
1'expiration du terme de la prescription.
Ils auraient pu, s'ils l'eussent voulu, emp~cher la prescription d'6tre acquise en prenant une action on d6claration d'hypothbque contre 1'intim6e. S'ils en souffrent aujourd'hui, la faute en est A eux seuls. L'intimbe se trouvant dans toutes les conditions pour acqu6rir par la prescription, elle doit en avoir le b6ndfice. L'appel devrait 6tre renvoy6 avec dbpens.
Appeal allowed with costs.