An action was brought by L. to revendicate an engine and two boilers under a resolutory condition (condition rdsolutoire) contained in a written agreement providing that, until fully paid for, they should remain the property of L. and that all payments on account of the price should be considered as rent for their use, and further that, upon default, L. should have the right to resume possession and remove the machinery.
The machinery in question had previously been embedded in foundations in a saw-mill which had been sold separately to the defendants, and at the time of the agreement the boilers were still attached to the building but the engine had been taken out and was lying in the mill-yard, outside of the building. While in this condition the defendants bypothecated the mill property to B.
and the hypothees were duly registered.
The engine was subsequently replaced in the building and used for some time in connection with the boilers for the purpose of running the mill.
The agreement respecting the engine and boilers was not registered.
B. intervened in the action of revendication and claimed that the machinery formed part of the freehold and was subject to his hypothecs upon the lands.
Held, that the agreement between L. and the defendants could not be considered a lease but was rather a sale subject to a resolutory condition with a clause of forfeiture as regards the payments made on account.
:-Sir Henry Strong C.J. and Taschereau, Sedgewick, King and Girouard JJ.
R
Bench for Lower Canada (appeal side) annulling and setting aside the judgment of the Superior Court, District of Quebec, which had maintained the revendication and declared the plaintiffs to be owners of all the machinery seized under the writ of revendication by which plaintiffs' action was commenced, and further substituting therefor a judgment allowing the intervention filed, in so far as it affected part of the machinery in question (the boilers), but rejecting the intervenant's petition as to the engine seized.
The machinery consisted of an engine and two boilers which had formerly been fixtures in a mill at Valcartier belonging to Neilson & Co. and which had been sold upon them by the sheriff and purchased by one Fairchild on 24th February, 1893. On the 13th March following Fairchild sold the mill and fixtures to B61and & Martineau, the defendants, and upon the
14th they sold the same property to Fortunat Martineau.
On 28th March Fortunat Martineau re-sold the mill and fixtures to the defendants, reserving from the sale the engine which was then detached from the building and lying in the mill-yard, and the two boilers which still remained built into their foundations.
He afterwards sold the engine and boilers to the firm of Carrier & Lain6 for $800 and on the 7th April, 1893, they sold them to B6land & Martineau for $2,000, of which $800 was to be paid to Fortunat Martineau and the balance to Carrier & Lainb. This sale was made by contrat sous seing privd which recited that the $800 payable L' to F. Martineau was the price at which Carrier & had purchased the engine and boilers from him according to a copy of the agreement between them attached to the deed, and on the same day they " signified " to Fortunat Martineau that the $800 was so to be paid to him by Biland & Martineau. This sous seing priv deed of 7th April, 1893, contained a clause resolutive of the sale in case the vendees did not pay the price, and it is upon this clause that the plaintiffs based their action, brought on the 15th January, 1895, for the revendication of the engine and boilers.
Carrier having died in the meantime, the action was brought by Lain6, the surviving partner in the firm, andjVanfelson and Lain6, administrators the estate of the deceased partner, Carrier. By two deeds of hypothec dated respectively 10th April and 31st August, 1893, and registered 13th April and 1st September, 1893, the defendants, as security for aavances made to them, charged the lands on which the mill was erected in favour of Th6ophile B61and, the intervenant, who claimed the engine and boilers as fixtures and machinery, both by nature and by destination forming part of the mill and consequently subject to his rights as hypothecary creditor. The plaintiffs contested the intervention on the grounds that the engine and boilers still belonged to them, had never become the property of the defendants and had always remained moveables and never formed part of the freehold hypothecated to the intervenant. The defendants filed no defence to the action and issues were joined upon the intervention and contestation only.
Belleau Q.C. for the appellants.
The dealings show no intention by the parties to immobilize the machinery; it was sold as separate property, severed from the L~ &realty, and moveable by nature. Arts. 377, 379, 380, C.C.; .
Hourelle v. I'Administration de l'Enregistrement (1). The hypothecs can only affect what belonged to the debtors, and the registration laws have no application to chattels on the premises. See the opinion of Proudfoot J. in Thomas v. Inglis ; also Rose v. Hope Union Building Soc. v. Russell (4) ; where the same principles are affirmed.
A steam engine although a fixture becomes a moveable when sold separately from the freehold, even when it had not been yet displaced. Simon et Bondaux v. Enregistrement ; see also Desfourneaux v. Davout (6); L'Administration de i'Enregistrement v. Mandel (7); Luce-Alexis v. Follope ; Baquoit v. 'lberge
The conditional agreement was in effect a lease and the unpaid vendors never consented to give the machinery the character of immoveables. Slaron v. Guinard Synd.
The respondent relies further upon the opinions of the following commentators: Demolombe (11); Marcad6, no. 354; Dalloz (12); Aubry & Rau, 20; 4 Huc (13); 5 Laurent, nos. 476, 482; 1 Baudry-LaCantinerie, no. 1229; 2 Boileux, 604; 2 Demante, nos. 399 bis I & II. Renaud v. Proulx (14); Union Bank v. Nutbrown
Robitaille for the respondent. The boilers were at the time of the hypothec imbedded in the structure, built into brick foundations with lime and cement and could not be removed without injury to the building. Arts. 379, 380, C. C.
The engine was only temporarily displaced and was always destined to be replaced in the mill, as in fact it was afterwards and was actually used for some time in the operation of the mill. It thus became an immoveable both by nature and destination and both the engine and the boilers with their fittings must be considered to have been charged by the hypothecs, which moreover are entitled to the priority given by registration over the unregistered claim the plaintiffs.
The respondent is entitled to have his security protected from depreciation by the demolition of the structure and the removal of important parts the mill machinery, which he was entitled to regard as the property of the defendants and as giving value to the property. The unpaid vendors have by their failure to protect their rights, if they had any, by registration and also by their consent to the incorporation of the machinery in the freehold, lost all right to disturb the rights of the registered hypothecary creditor.
Arts. 2083, 2085, 2098, C. C.; Aubry & Rau, 255, 256; 30 Dem. (1); G-uillouard ; 6 Marcad (3); 4 Aubry & Rau, 400.
Immoveables cannot be revendicated.
Art. 416 C. 0.
A vendor can only enforce his lien by actual possession.
Art. 1970 C. C.
See also the remarks by Sir Alexander Lacoste, Chief Justice of the Court of Queen's Bench as to the insufficiency of the appellants' proof of title agree with the learned Chief Justice of the Queen's Bench that the appellants failed in proving their title and upon this ground I rest my judgment that the appeal must be dismissed. Upon the other point in the case, namely, that as to whether the boilers in question were moveables, or whether they passed under the hypothee granted to the intervenant as affixed to and forming adjuncts to the land, I express no opinion.
and KING JJ. The
.
that the appeal should be dismissed for the reasons stated in the judgment pronounced by Mr. Justice Girouard.
J.-Les appelants, Carrier, Lain6 et Cie, machinistes de Lvis, revendiquent de B6land et Martineau, marchands de bois de Quebec et propribtaires d'un immeuble et d'un moulin A scie & St.-Gabriel de Valcartier, un engini, deux bouilloires et leurs accessoires, qu'ils leur livrerent, disent-ils, aux termes d'un 6crit sous seing priv6, sign6 le 7 avril 1893, A la condition qu'ils en resteraient propri6taires jusqu'au parfait paiement de tout le prix, les acomptes devant tre consid6r6s comrne le loyer de ces objets; et ils en concluent A 1'audition devant nous, qu'ils en 6taient les locateurs on au moins les vendeurs avec condition r~solutoire, et dans Pun on 1'autre cas, les propriktaires.
L'6crit constate que ces bouilloires et leurs accessoires 6taient alors incorpor6s A 1'immeuble, et il est prouv6 d'ailleurs, qu'ils 1'avaient t6 1ongtemps auparavant par les propri6taires d'alors du fonds et du moulin, savoir, N. Neilson et Cie.
Il ne s'agit A pr6sent que de ces bouilloires et de leurs accessoires, 1'intim6 ayant abandonn6 ses pr6tentions sur l'engin, qui, dit-il, avait t6 enlev6 et mobilis6. La preuve que les.appelants ont faite de leur titre A ces bouilloires et A leurs accessoires, laisse beaucoup A d6sirer; il me semble qu'ils n'en out fait aucune; mais fut-elle parfaite, je ne crois pas qu'ils doivent r~ussir A 'encontre de l'intimb qui est un cr6ancier hypothicaire ddment enr6gistr6.
Ce dernier all&gue qu'il est le porteur de deux hypotheques consenties en sa faveur par B61and et Martineau, lorsqu'ils 6taient propri6taires dument inscrits de l'immeuble auquel ces objets 6taient L'A alors incorpor6s pour l'exploitation du dit moulin, et il *. demande le renvoi de la demande en revendication faite par les appelants, si mieux ils n'aiment lui donner J. caution.
La cour Sup6rieure A Quebec (Pelletier J.) renvoya la contestation de 1'intim6 et maintint la revendication des appelants, 6tant d'opinion que les dits objets mobiliers n'6taient pas la propri6t6 de B61and et Martineau, et ne pouvaient pour cette raison 6tre immobiliss. La cour d'Appel, le juge Blanchet dissidant, renversa ce jugement et maintint les pr6tentions de 'intim6, et de ce jugement les appelants appellent A cette Pour.
M. le.juge Blanchet ne voit qu'un bail dans 1'6crit du 7 avril 1893.
Les appelants n'ont pas os6 aller aussi loin ni dans leur d~claration, ni dans leur r~ponse aux moyens d'intervention; is se sont content6s de relater l'6crit sous seing priv6 du avril 1893, sans en d6finir la nature. Mais est-ce un bail on une vente avec condition r~solutoire, on mime une simple vente A cr6dit ? Il est de jurisprudence constante que les tribunaux ne sont pas lies par la qualification que les parties ont donn6e A, leurs conventions.
Ils peuvent, sans d~naturer le contrat, lui restituer son v6ritable caractere par une appr6ciation des circonstances de. la cause et de 1'intention constat6e des contractants. O'est ce que la cour de Cassation a d6cid6 par plusieurs arrts et notamment le 27 juillet 1895 oit toute la jurisprudence frangaise est r6sumbe. La cour de Cassation jugea dans cette esp~ce qu'il peut Atre d&clar6 qu'un acte qualifi6 bail, constatant la location de certains meubles, avec reserve de la propri6t6 jusqu'au paiement integral de loyers stipulds, est fictif et contient en r~alit6 une vente ferme et A cr~dit.
Dans la cause qui nous occupe, les parties contractantes n'ont pas qualifi6 "bail"
la convention intervenue entre' elles, mais simplement " contrat sons seing priv6."
Si 1'on lit le texte mime de contrat, il n'y est pas m~me dit que Girouar<1Jles appelants donnent A bail on louent A B61and et Martineau les objets mobiliers en question, mais qu'ils " s'engagent par les pr6sentes A faire et fournir pour la partie de la seconde part," etc. Puis vient la stipulation du prix, non pas du louage. mais de la valeur des effets, savoir $2,000, $800 payables comptant A Fortunat Martineau pour et 1'acquit des appelants, et la balance, $1,200, payable aux appelants, par paiements mensuels de $100.
Enfin, les appelants stipulent qu'd d6faut du prix " tel que convenu," ils " auront le droit de se faire livrer les dites machineries " h leur fabrique '& Levis, et que "jusqu'd parfait paiement du prix," elles " resteront " leur proprit6, et que toute somme donn6e " en paiement partiel du prix ci-dessus, sera consid6r6e comme prix du loyer et usage des dites machineries."
Annex~e au contrat est une lettre adress6e par les appelants A Fortunat Martineau de qui ils disent avoir achet6 ces effets, l'informant qu' il sera pay6 par B61and et Martineau, "leur ayant transmis notre march6."
Il est impossible de trouver dans cette convention les conditions d'un bail de la part des appelants; tout au plus peuvent-ils y trouver une vente sous condition r6solutoire avec clause p~nale que les acomptes seraient forfaits, bien qu'en r6alit6 les creanciers ordinaires peuvent peut-Atre soutenir A bon droit qu'une telle vente n'est qu'une vente ordinaire & credit, point sur lequel il n'est pas necessaire de se prononcer dans 1'espice actuelle.
La preuve orale des appelants corrobore celle qui r~sulte de 1'examen des 6crits. demandent A leur t6moin, Alfred Martineau, un des membres de la soci6t6 B61and et Martineau: "Vous avez achet6& et vous tes cbarg6 de payer Fortunat Martinean et A decharger Carrier et Lain6," et il repond: "Oui." Ailleurs, les appelants interrogeant le m6me t6moin sur la valeur des effets, supposant qu'il s'agit d'une vente et non d'un bail:
?-R. ?-R.
?-R. ; La majorit6 des juges de la cour d'A ppel n'a pas song6 a rechercher la nature du contrat de 7 avril 1893; h leurs yeux sans doute, et je crois qu'ils avaient raison, il importait peu que les appelants fussent vendeurs on simples locateurs; ils avaient consenti A 1'incorporation des machines A l'immeuble; is les avaient vendues pendant qu'elles 6taient ainsi iucorporees; elles 6taient, done, devenues immeubles et frapp~es des hypothbquesde l'intim6.
L'Honorable juge en chef, et M. le juge Boss6 expriment l'opinion,dans leurs notes, que ces objets mobiliers peuvent 6tre consid6r6s immeubles par nature; mais le texte du jugement d6clare simplement qu'ils 6taient incorpor6s l'immeuble et en faisaient partie int6grante, sans s'expliquer sur la nature de leur immobilisation. Je crois qu'ils sont devenus immeubles par le seul fait de l'incorporation qu'en firent les propri6taires du fonds et qu'ils sont immeubles par destination " tant qu'ils y restent," aux termes de 1'article 379 du Code Civil. Cet article d6clare queest incontestable, et le fait me parait admis par 1'appelant et tous les juges, qu'il y a eu de fait incorporation des machines A l'immeuble et que cette incorporation a 6t6 faite par le propri6taire du fonds. Voild Girouard.. tout ce que l'article 379 de notre Code prescrit; il n'exige m~me pas que l'incorporation ait 6t6 faite perp6tuelle demeure.
Il ne fait aucune mention du vendeur non pay6, on avec la condition r6solutoire, pas mime de locateur ou de tout autre propri6taire des objets mobiliers qui aurait consenti A leur incorporation.
L'article de notre Code, plus pr6cis que celui du Code Napol6on, dit que l'immobilit6 dure tant que 1'incorporation existe; par.cons6quent, la simple intention du propritaire du fonds n'est pas suffisante pour faire cesser l'immobilit6, et il s'ensuit enfin que la simple vente par B6land et Martineau & Fortunat Martineau des bouilloires et de leurs accessoires, rest~s incorpor6s t l'immeuble-en supposant que les appelants seraient aux droits de ce dernier-n'a pu avoir cet effet au moins vis-it-vis des tiers.
Gilbert sur Sirey (2).
Sans doute. le droit du propri6taire des effets ainsi immobilis6s reste intact du propriftaire du fonds; mais vis-il-vis des tiers inscrits comme acquereurs on creanciers hypoth6caires de tout 1'immueble, il devient soumis aux lois sp~ciales sur la propri&t fonci~re et l'enregistrement.
C. C. 2017, 2083, 2085, 2098. Les appelauts n'ont qu'd s'en prendre A eux-m~mes, s'ils n'ont pas pris les pr6cautions prescrites par ces lois, car ils savaient que ces bouilloires et leurs accessoires 6taient incorpor6s & 1'immeuble lorsqu'ils pr6tendent les avoir achet6s de Fortunat Martineau et les avoir vendus ou lou6s A B61and et Martineau. I)cider autrement serait ouvrir la porte A toutes especes de fraude.
VoilA d'ailleurs, la doctrine que cette cour a consacr~e A l'6gard du vendeur non pay6 dans un jugement 6labor6 et rempli d'autorit6s, rendu en 1890 dans les causes de Wallbridg-e v. Farwell et The Ontario Car Foundry Co. v. Farwell que jusqu'ici a cependant &chapp6 A 1'attention des parties. Cette cour d6cida que le cr6ancier hypoth6caire doit Atre pr~fre an vendeur non pay6 et je crois que cette d~cision is'applique au vendeur avec condition r6solutoire, et m~me au locateur, car le droit de revendiquer du vendeur non pay6 implique la rsolution du contrat comme dans le cas du vendeur avec condition r6solutoire du locateur, avec cette seule diff6rence, que dans le premier cas la r6solution r6sulte de la loi, tandis que dans l'autre elle rsulte du contrat.
M'appuyant, par cons6quent, sur ce que je considbre la jurisprudence de cette cour, je suis d'avis de confirmer le jugement de la cour d'Appel avec d6pens.
Appeal dismissed with costs. Solicitors for the appellants:
Belleau, Stafford Belleau.
Solicitors for the respondent:
Robitaille 4. Roy.