Salvas v. Vassal

Real estate was conveyed to S. as security for money advanced by him to the vendor, the deed of sale containing a provision that the vendor should have the right to a re-conveyance on paying to S. the amount of the purchase money, with interest and expenses disbursed, within a certain time.

S. subsequently advanced the vendor a further sum and extended the time for redemption.

The right of redemption was not exercised by the vendor within the time limited and S. took possession of the property, which was subsequently seized under an execution issued by V. a judgment creditor of the vendor.

S. then filed an opposition claiming the property under the deed.

Held, reversing the judgment of the Court of Queen's Bench, that as it was shown that the parties were acting in good faith, and that they intended the contract to be, as it purported to be, une vente 4 re'm6rd, it was valid as such, not only between themselves but also as respected third persons.

*PRESENT :-Sir Henry Strong C.J. and Gwynne, Sedgewick, King, and Girouard JJ.

Bench for Lower Canada (1) reversing the judgment of the Superior Court in favour of the opposant.

The material facts of this case may be stated, briefly, as follows:

In 1894 the respondent, Vassal, obtained judgment in an action against a Mine. Plante and issued execution thereon under which the sheriff seized certain real estate and moveables in Drummondville as being property of said defendant.

The appellant

Salvas made an opposition to this seizure claiming to have acquired said real estate from Madame Plante by deed of sale executed in April 1893, and duly registered. The deed of sale is filed in the record, and by it Madame Plante conveyed to appellant a lot of land in Drummondville on which was a small house constructed and another building in course of construction. She also conveyed certain moveables, which are not in question on this appeal.

The purchase money of the real estate was $300 and of the moveables $550, and the deed provided that the vendor might redeem the real estate by paying to Salvas the said sum of $850 within three months. He afterwards advanced to the vendor a further sum of $650 and extended the time for redemption for one month more, and subsequently granted her a delay of another month. The property was not redeemed and appellant took possession and leased it to one Hamel, but on account of this litigation he had to cancel the lease and pay $200 damages to the lessee.

The following is the text of the deed of sale of the 10th April, 1893, and of the deed extending the time for redemption of 8th July, 1893.

"Par-devant Louis Vronneau, notaire public pour la "province de Qubbec, r6sidant et pratiquant au village " de Saint- Mlichel d'Yamaska, dans le district de Riche- "lieu, soussign6.

" A comparu Dame M61anie Lalanne, demeurant an "village Saint-Michel d'Yamaska, 1'6pouse s6par6e de "biens de M. L. Adolphe Plante, h6telier, du mime "lieu, lequel autorise sa dite 6pouse i 1'effet des pr6- "sentes.

" Laquelle a reconnu avoir vendu, c6d6 et transport6 "avec garantie contre tous troubles, a Olivier Salvas, "cultivateur, de la paroisse de Saint-Michel d'Yamaska, ce pr6sent et acceptant :

" 1. Une portion de terre situ6e sur le c6t6 sud-est "du chemin Saint-George, dans la ville de Drummond- "ville, connue sous le num&ro cent quarante du "cadastre du quartier sud de la ville de Drummond- "ville, de la contenance de soixante-six pieds de front "sur cent-trente-deux pieds de profondeur, mesure "anglaise, plus on moins; born6e en front par le "chemin Saint-George, en arriere par Edouard Rh6au- "me, d'un c6t6 au nord-ouest par Ephrem Archambault, "et de l'autre c6t6 par' W. J. Watts, avec une petite "maison dessus construite et une autre maison en voie "de construction.

Laquelle maison la dite dame vende- "resse sera tenue et obligee de parachever frais, sous plus court delai possible.

" Suit la description des meubles:- " La dite dame venderesse declare que tout ce que "ci-dessus vendu, lui appartient par bons titres de "propri6t6 dont elle promet aider l'acqureur an "besoin.

" Pour ce que ci-dessus vendu appartenir an dit "acqu6reur, ses hoirs et ayant cause, en pleine et "absolue propri th de ce jour toujours.

" Cette vente a 6t6 ainsi faite pour et moyennant le "prix et somme de huit cent cinquante dollars. "Il est convenu entre la dite dame venderesse et le . "dit acqu6reur, que si la dite dame venderesse rem- " bourse an dit acqu6reur, au domicile de ce dernier, " la dite somme de huit cent cinquante dollars, d'hui A " trois mois de cette date, et lui en paie d'ici lors " 'int6rt A sept pour cent par an, de ce jour au paie- "ment, et rembourse aussi au dit acqu6reur le mon- "tant de tous d6bours6s qu'il aura faits sur, pour et h "cause de la dite portion de terre et autres objets "mobiliers pr6sentement vendus, avec le mime intrit "A compter de leur date, la dite dame venderesse aura "droit A titre de facult6 de r~m6re, de reprendre la possession et proprith du tout pr6sentement vendu "dans leur 6tat d'alors; mais si la dite dame vende- "resse fait d6faut en tout on en partie d'op&rer les dits "remboursement et paiement aux temps et lieu con- "venus, le dit acqu6reur demeurera en tel cas pro- "pri6taire incommutable du tout pr6sentement vendu, "ainsi que de toutes les amliorations qui y auront "6t6 faites sans tenu A aucun remboursement ni "indemnit6 pour deniers recus A compte, impenses on "autres considrations.

" La dite dame venderesse conservera jusqu'd sa d6- "ch6ance de la dite facult6 de r6m6r6, l'usufruit du "tout pr~sentement vendu en en supportant toutes les "charges et redevances seigneuriales, municipales "autres et en jouissant des dits biens mobiliers en bou "pare de famille.

" Par-devant Louis V6ronneau, notaire public, pour "la province de Qu6bec, rsidant et pratiquant an "village de Saint-Michel d'Yamaska, dans le district "de Richelieu, soussign6.

"A comparu M. Olivier Salvas, cultivateur, de la " paroisse de Saint-Michel d'Yamaska, d'une part. " Et Dame M1anie Lalanne, demeurant au village " de Saint-Michel d'Yamaska, I'6pouse s~par6e de biens " de M. L. Adolphe IPlante, h6telier, du mime lieu, "agissant et repr~sent~e aux pr6sentes par le dit M. L. "Adolphe

Plante, son procureur diment autoris6 par "sa procuration reque devant W. L. M. D6sy, notaire, le six juin, mil huit cent quatre-vingt-neuf, d'autre part.

"Lesquelles parties ont d~clar6:

"Que par acte de vente avec facult6 de r~m6r6 requ "devant le notaire soussign6, le dix avril dernier et "enregistr6 au bureau d'enregistrement du comt6 de "Drummond, le on vers le vingt-deux avril dernier, la "dite Dame M61anie Lalanne a vendu au dit M. Salvas, "pour les prix et consid6rations et moyennant les con- " ditions y mentionn6es, le terrain et d6pendances et "effets mobiliers y d6sign~s:

" Qu'entre autres conditions du dit acte, il a t6 "stipul6 que la dite Dame M61anie Lalanne aurait le "droit de rependre la possession et propri6t des dits "terrain et d6pendances et effets mobiliers dans le "cours de trois mois A compter de la date du dit acte, "c'est-&-dire, le dix de juillet courant, mais cela, en par elle remboursant au dit M. Salvas, une somme de huit cent cinquante dollars, avec int6rit au taux "de sept par cent.

" Que la dite Dame M61anie Lalanne se sentant "incapable de rembourser la somme capitale et intrits "mentionn~s au dit acte, aurait demand6 au dit M. "Salvas de lui accorder une extension de d6lai pour "exercer ]a dite facult6 de r6m6r6, ce A quoi le dit M. "Salvas aurait acquiesc6.

" En cons6quence de quoi le dit M. Salvas a accord6 "comme par les pr6sentes il accorde A la dite M6lanie "Lalanne, ce acceptant par son dit procureur, un d6lai "de un mois, & compter du dix juillet courant, pour "exercer la dite facult6 de r6m6r6 qu'elle dite Dame "M61anie Lalanne s'6tait r~serv6e dans et par le dit "acte sus-dat6.

La convention des parties 6tant que "la dite Dame M61anie Lalanne aura le droit, en rem- 'iboursant au dit M. Salvas a son domicile ici, les huit "cent cinquante dollars et int6r&ts, plus une autre somme de six cent cinquante dollars dont deux cents dollars avanc6s et fourmis A la dite Dame M61anie "Lalanne depuis la date du dit acte, et employ6s par elle A payer les ouvriers et les mat6riaux employds A "]a construction de la maison et autres bitiments que "cette dernire s'est, par ]e dit acte, oblig6e de para- "chever A ses frais, de reprendre la pleine possession et proprit6 du tout vendu et mentionn4 an dit acte; " quatre cent cinquante dollars A 6tre avances et four- " nis d'hui A quelques jours, pour le m~me objet et " aux m~mes conditions."

The respondent Vassal contested the opposition, claiming that the property so sold was worth more than $2,000, that the sale was simuMe, illegal, fictitious and fraudulent, and that it was in fact a pledge to secure a loan.

The Superior Court maintained the opposition, holding that on expiry of the time for redemption the title to the property was confirmed in appellant, and that the sale was made in good faith and without fraud. The Court of Queen's Bench reversed this judgment and held that the transaction was only a pledge to appellant without delivery or possession, under the form of a deed of sale, (sous la forme d'une vente.)

The appeal to this court was limited to the case respecting the real estate, the appeal as to the moveable effects having been refused.

At the argument of the appeal before this court, the good faith of the transaction and absence of fraud V' were admitted by the respondent.

It is proved and admitted by the appellant that he adopted the sale with facultd de rdmird, as offering him a better security than a simple hypothec that his advances would be repaid.

At the time of the sale the real estate, with the completed house, was worth from $2,000 to $2,500; some months afterwards, by reason of certain unforseen events in the locality, the value was reduced to not more than $1,200 or $1,500.

Geoffrion Q. and Lavergne for the appellant. There has been no subrogation to the subsequent creditor, the respondent, and he has no right to demand that the contract between Madame Plante and the appellant should be declared void. Art. 1039 C. C. There is no fraud shown, nor is it proved that the deed was fictitious and it should not be set aside. Salvas paid a full and sufficient price and, notwithstanding indulgence granted to his debtor, the default to redeem made the sale absolute by lapse of time. In Bourque v. Lupien (1) in conformity withRolland de Villargues and Laurent's opinion, it was decided that there being here no laws against usury in Canada we can stipulate for any rate of interest, that there can not be any question of presumption against the deed because there is no prohibitive law to be eluded. The Court of Review based its decision upon Francaur v. Biron, (unreported) where one of the parties alleged that the redemption deed was not a real sale but a disguised pledge, supporting his pretensions upon the meanness of the price and the want of delivery. The Superior Court was reversed in Review, but the Court of Queen's Bench restablished the firstjudgment maintaining the sale.

If te ojec wa notactall pu int th posesion of the creditor, it was not a pledge.

Arts. 1966, 1970 C. C. The court cannot suppose that the intention the pirties was to make a pledge in the absence delivery the essence of pledge.

In Church v. Bernier the court maintained a sale where no delivery had been made.

The present case offers stronger reasons to maintain the sale.

By our law sale is perfected by consent alone although the thing sold be not then delivered. Art. 1472 0. C. The deed was made public by registration and the respondent was a posterior creditor; there was no fraud and the appellant acted in perfect good faith. Hunt v. Taplin (2) must be distinguished, for in that case the sale was only colourable.

The cases of Rickaby v. Bell (3); Gushing v. Dupuy (4); Black et al v. Walker and Carter v. McCafiey are evident cases of collusion and fraud. The case of Pacaud v. Hluston cited by Mr. Justice Hall, is not at all similar to the present one.

It is a constructive fraud at any rate. The authors are unanimous in such a case in admitting a creditor, even posterior, in contesting the deed. Bedarride, Dol, etc. (J) Marcad6 ; Larombibre

The transaction was not seriously intended to be a sale, but was a disguised pledge, bad for want of delivery. See Black v. Walker (4).

The transaction has all the defects mentioned by Bedarride, Trait6 du Dol, etc. (5) ; and Chardon, Trait6 du Dol, etc.

Salvas made subsequent advances on the same security. It is only upon our judgment and seizure that Salvas claimed the ownership whilst the insurance was taken by Plante as proprietor at his request.

There is a resemblance between the transaction and the "Contrat pignoratif," the French law writers. In France, when the contrat pignoratif is usurious, the law declares it absolutely null and void, but when a deed of sale a is declared a mere contrat pignoratif., on account of simulation, but without usury, it is declared null as a sale, but stands good as a covenant for debt. Bedarride, vol. III, nos. 946, 947, 1181. Guyot Vo. " Pignoratif."

Duranton vol. 16, nos. 430, Dalloz Rep. Leg. " Nantissement " Nos. 224, 233, 307, 314.

Again in Dalloz Rep. de Leg. VQ "Obligation," nos. 1035 and 1043, we see that third parties are always permitted to prove simulation in a deed which may affect their rights and interests, and that judges have power to decide that a sale a remrd is simulated and in reality nothing but a pledge. See also Cushing v. Dupuy (7); Gendron v. Labranche (8) per Casault J. at p. 92. The point involved was discussed and decided in our favour in Rickaby v. Bell (1); Pacaud v. Huston ; Fairbanks v. Barlow (3); Hunt v. Taplin

The deed violates the principle laid down by art. 1981 C. that a debtor's assets are the common pledge of his creditors. The further advances, extension time and so forth were illegal and never consented to by the vendor but by her husband alone without her authority in writing. The extension is not recorded in the registry office.

THE JUSTICE.-It is clear that no fraudulent intent to hinder, delay or defeat the creditbrs of the judgment debtor can be imputed to the appellant, who paid his money in good faith.

Indeed the Court of Appeal does not dispute this.

The question whether a particular transaction was a sale with right of redemption, or a " contrat pignoratif" or an " antic hrse " all of which differ in their legal effects must in every case depend upon the interpretation of the deeds passed between the parties. and on proper appreciation of the evidence.

Considering the case in this way it appears to me free from doubt that the parties intended just what they have said in the two notarial deeds, and that these deeds were not intended to disguise any other or different contracts from those expressed in them. . This being sufficient for the decision of the appeal I need not say anything further.

The appeal must be allowed and the appellant's opposition maintained with costs to him in all the courts.

GWYNNE, SEDGWICK and KING JJ. concurred in the judgment of Mr. Justice Girouard.

IioUARD J.-Nous avons donn6 A cette cause toute 'attention que son importance demandait, et ce n'est qu'apris mfire d6libration que nous sommes arriv6s A la conclusion qui suit. Nous avons s6rieusement examin6 les raisons qui ont 6 avanc6es A 1'appui de ce que 1'on a appel6 la jurisprudence de la Cour d'Appel dans la pr6sente cause et aussi celle de Pacaud v. Huston et si nous avions le moindre doute sur le sujet, notre devoir serait indubitablement de la confirmer; mais nous n'en avons aucun. Nous consid6rons que la jurisprudence de la Cour d'Appel est A la fois injuste et contraire au texte mame du Code Civil. Cette injustice, M. le juge Ramsay 'a dnonc~e dans des termes amers dans son dissentiment en Pacaud v. Huston (1).

M. le juge Plamondon, de son ct6, qui avait d6cid6 Pacaud v. Huston (1) en Cour Sup6rieure, vient nous dire qu'il n'est pas convaincu par la d6cision de la Cour d'Appel, puisque dans la pr6sente espice, il decide comme dans la premibre.

Il est 6vident que la jurisprudence de la Cour d'Appel n'est pas encore accept6e par le Barreau et le Banc de la province de Qu6bec. A 1'expos6 des faits qui pr6cident, je n'ai qu'une observation A ajouter et elle se rapporte A la bonne foi de l'appelant. Je crois qu'elle a t6 finalement admise A 1'audience devant nous; elle est d'ailleurs incontestable. La Cour Sup6rieure le jugea ainsi: "Dans toute cette transaction," dit M. le juge Plamondon dans son jugement, " la bonne foi de l'opposant et 1'absence de V . fraude sont &videntes."

Le jugement de la Cour d'Appel ne contredit pas ce motif; il d6clare purement Girouard J. et simplement qu'il ressort des faits et des circonstances de cette cause, que Pacte de vente h facult6 de r4mbrb consenti par Dame L. Adolphe Plante, autorisde par son mari, en faveur de lintim6, du 10 avril 1893, devant Mtre. V6ronneau, notaire, 4tait un contrat de gage, sous ]a forme d'une vente, et que les prdtendues vendeurs ne se sont pas d6possidds ni des meubles ni de Pimmeuble vendus.

Le juge en chef Lacoste (1) admet implicitement la bonne foi de 1'appelant.

Ainsi, dit-il, un acte simul6, qui n'a pas pour objet d'61uder une loi et qui est exempt de fraude, doit s'ex6cuter comme les parties ont entendu qu'il fut ex~cut6.

Puis, le savant juge ajoute:

Nous aurions maintenu la vente si ]a contestation eut 6td entre les parties au contrat.

M. le juge Hall (2), est plus explicite:

There can be no doubt as to the good faith of the purchaser Salvas; he did not wish to buy the property, but would only provide the desired amount upon the condition of the title being conveyed to him, and he expected that Mrs. Plante would exercise her right of redemption, return his money and avail herself of the stipulated right of redemption.

M. le juge Blanchet trouve la conduite de l'appelant pour le moins 6trange (3) ; il a des souppons de fraude, mais i1 n'ose le dire dans ses conclusions.

D'ailleurs, la preuve 6tablit hors de tout doute que la transaction a t6 exempte de fraude.

Mme. Plante, la venderesse, n'avait pas de cr6anciers valant la peine d'8tre mentionn6s, si ce n'est l'intim6 pour une somme de $200 pour mat6riaux fournis a la fhaison en voie de con- (1) Q. R. 5 Q. B. 356.

(2) Q. R. 5 Q. B. 360.

(3) Q. R. 5 Q. B. 352.

struction, et il fut tout de suite pay6 5, mime les deniers de l'appelant. Ce paiement aurait dii ouvrir les yeux de I'intim6 et le pousser an bureau d'enregistrement, qui est quelques pas de son domicile.

ne fit rien J. continua A faire des avances de bois, s'en rapportant 6videmment & la solvabilit6 personnelle de Plante de sa femme.

Les faits et circonstances de la vente a r6mr6 tant 6tablis, il ne nous reste plus qu'd examiner les questions de droit. La vente A r6mr6 6tait-elle valide A 1'6gard des tiers, 6tant prouv6 et mme admis qu'elle fut pass6e dans le but de mieux assurer le remboursement des avances de l'appelant ? M~me si elle n'est A leur 6gard qu'un nantissement d'immeuble, ce nantissement est-il parfait, et permet-il 5. l'appelant de garder l'immeuble ?

La Cour Sup~rieure a jug6 que la vente 6tait valide. La Cour d'Appel, l'unanimit6, ne voit dans la transaction qu'un nantissement d'immeuble, irr6gulier sans valeur 16gale, puisque, dit-elle, il n'y a pas en tradition de gage. C'6tait le principe qu'elle avait consacr6 en 1877, dit M. le juge Hall, dans Pacaud v. Huston

Plus prudent qne les hommes d'affaires, 1'acheteur, qui n'est qu'un simple cultivateur sans instruction, demeurant & 25 on 30 milles des lieux en litige--qu'il ne connaissait pas-qui avait l'habitude de consulter le notaire de son village dans le cours de ses transactions, s'est cru le plus stir des prateurs. C'6tait en effet sa position 5. l'origine, lorsque la vente a tS pass~e et qu'il n'y avait pas de cr~ancier A redouter.

Mais voilA, que le vendeur fait des dettes; il devient mame insolvable. Dis lors, d'apr~s la Cour d'Appel, la vente ne vaut plus rien et tout gage possible disparait aussi, puisqu'd ses yeux, il n'y a pas eu de tradition.

L'acheteur est devenu un simple cr~ancier chirographaire, comme le plus impr6voyant des fournisseurs, par exemple, 1'intim6 qui ne se donne m~me pas la peine d'aller consulter les livres du bureau d'enregistrement. C'est bien le cas de dire, sunmum jus, summa injuria. Pour d6cider la question, mime vis-h-vis des tiers, il s'agit de Techercher non pas les motifs, ou le but imm6diat ou ult~rieur, ou les r~sultats possibles ou probables que les parties avaient en vue, mais la nature de la convention qu'elles avaient l'intention de faire, et qu'en r6alit6 elles ont faite.

Etait-ce une vente A r6m6r6 on un nantissement ? Il suffit de poser la question pour la r~soudre.

Ce n'6tait certainement pas un nantissement, puisque, s'il faut en croire la Cour d'Appel, il n'y avait pas de tradition.

Et pourquoi pas une vente ? La tradition on possession n'est pas alors n~cessaire.

Il suffit que l'acheteur ait fait enregistrer son titre contre des acquisitions futures. OA est la loi qui emp~che les parties de couvrir une avance, un cr6dit, on mime une sp6culation, sous la forme d'une vente d'immeuble, soit absolue, soit r6solutoire, comme une vente avec facult6 de r6mr6 ? se trouve ici la simulation? Les parties n'entenidaientelles pas faire une vente irr6vocable, si le prix n'6tait pas rembours6 ?

La Cour d'Appel invoque dans cette cause la doctrine des commentateurs du Code Napol6on et la jurisprudence frangaise.

Mais, fussent-elles pr6cises et unanimes; s'appliquent-elles ? Pour donner A cette question tout le d6veloppement qu'elle exige, il est n~cessaire de rappeler ce qu'6tait 1'ancien droit en cette matibre et d~terminer le droit nouveau, tant en France que dans notre province.

Les lois en vigueur avant le Code n'offraient pas assez de libert6 pour permettre des op6rations de cette nature. Pour la vente, il fallait la tradition; l'acqu6reur avait aussi A craindre la 16sion d'outre moiti6. Puis le d6faut d'exercer la facult6 de rachat dans le d6lai convenu n'6tait pas irr6parable.

Le d6lai pouvait tre prolong6 par le juge et l'acheteur ne devenait G

Jpropri6taire irrevocable de la chose vendue que par un jugement en d6ch6ance du droit de rmr6. D'un autre c6t, 1'antichrbse on le nantissemeut de l'immeuble 6tait presque prohib6 comme suspect d'usure. On trouve dans Merlin, Quest. vo. Contrat Pignoratif, un plaidoyer complet sur le droit ancien. I y enseigne que la vente avec facult6 de r6m6r6 a t substitu~e en France ;! 1'antichrise, C'est-A-dire, le nantissement des immeubles, qu'on ne pouvait plus y pratiquer ouvertement, apres qu'elle efit 6t6 prohib6e par le droit canonique, et dans un temps les juges eccl6siastiques connaissaient de l'usure. Des cr6anciers ne prirent plus de fonds en gage, avec pacte d'en recevoir les fruits pour les int6r6ts; ils adoptbrent le vente a r6mr6, et comme aux termes de la loi romaine 37, la chose donn6e en gage pouvait 6tre lou6e par le cr6ancier A son d6biteur, ils reloubrent h leurs vendeurs les fonds que ceux-ci leur avaient vendus.

Ces contrats furent nommbs Pignoratifs, parce que la vente, qui y 6tait stipul6e, n'6tait v6ritablement qu'une impignoration d6guis6e. On congoit que cette mani~re de violer indirectement la loi qui prohibait toute stipulation d'int6rts pour argent prt6 ou dfh-l'argent 6tant suppos6 ne rien produire-ne manqua point d'6veiller l'attention des autorit6s. Aussi, le Parlement de Paris rendit-il, le 29 juillet 1512, un arrit de r~glement par lequel il d6clare ces sortes de contrats nuls et usuraires. Cependant, les auteurs et les arrts sont unanimes & d6cider qu'il fallait au moins le concours de trois circonstances pour que les contrats de vente fussent r6put6s de vrais contrats pignoratifs simul6s, savoir la vilet6 du prix de la chose vendue, la facult6 de r6m6T et la relocation on le bail A louage fait an vendeur de la chose vendue.

Mais, continue Merlin, p. 309, quand m8me il r6unirait les trois conditions, qui, par leur concours, faisaient autrefois, dans la juris- Gironard J. prudence de quelques parlements, considrer des actes de vente comme des contrats pignoratifs, il suffirait qu'il eht 6t6 passd dans un pays oth le prt h int6rat et l'antichrbse ont toujours eu Papprobation des lois; il suffirait qu'il eft td pass6 h une Apoque oi la facult6 de prendre des biens en antichrlse et de prater h intrt, 4tait 14galement 6tabli dans tout le territoire frangais, pour qu'il demeura constant h vos yeux, qu'on n'a point voulu, qu'on n'a pas pu vouloir, dans ce contrat, cacher, sons une forme licite, des conventions d6fendues ; que ce qui est annonc4, par ce contrat, avoir 6t stipul6 entre les parties, l'a t6 r6ellement, et sans aucune ombre, sans auenn motif de ddguisement; qu'on ne pent pas dire de ce contrat, aliud gestwm, aliud scriptum; en un mot, que ce contrat n'est point une anticbrbse simulde, qu'il n'est point un contrat pignoratif, qu'il est, et rien de plus, une vente h rdmbr6.

La Cour de Cassation, par arrt du 16 juin 1806, adopta les conclusions de Merlin:

Vu la loi 23, regulis juris, la loi 1, par. 6, D. depositi ; Part. 46 de Pordonnance de 1510; 1'art. 30, chap. 8, de celle de 1535; et Part. 134 de celle de 1539; Consid~rant que le jugement du tribunal d'appel de Grenoble, du pluviose an 12, en ddcidant qu'un contrat de vente sous facult4 de r6mbr6 n'est qu'un contrat pignoratif, a d6naturd ce contrat;

Que la prohibition du contrat pignoratif, comme pouvant donner lieu h des intir6ts plus forts que ceux que Pon retirerait d'nne constitution de rente, n'a jamais en lieu dans le resort du parlement de Grenoble.

Que, mgme dans les parlements qui avaient introduit cette prohibition, la relocation de 1hritage 6tait l'un des caractbres essentiels exigds pour en induire une pignoration, circonstance qui ne se rencontre pas dans lesphce dont il s'agit;

Par ces motifs, la cour casse et annule, etc. Voir aussi 9 Marcadd et Pont, no. 1049 et suiv., 1215 et suiv.

Comment avant le Code du Bas-Canada, une vente comme celle qui faisait le sujet du savant plaidoyer de Merlin, aurait-elle 6t envisag6e par nos tribunaux? On ne trouve aucune d6cision de nos cours dans un sens 6Y on dans l'autre, si ce n'est celle de Shaw v. Jeffery (1). s

C'est un fait remarquable que nos rapports judiciaires avant le Code ne font presque pas mention des ventes r6m6r6 on des nantissements d'immeubles. y a lieu J de croire qu'apr~s l'abrogation des lois contre l'usure, une telle vente aurait t d6clarbe valable, comme elle le fit par la Cour de Cassation.

Shaw v. Jeffery (1). Le Code Napol6on, et surtout le Code de Qu6bec, out considrablement innov6 & l'ancien droit en cette matiare.

La vente est parfaite par le seul consentement des parties, quoique la chose ne soit pas encore livr6e.

Arts. 1025 et 1472 C. C.

Faute par le vendeur d'avoir exerc6 la facult6 de r6mbr6, l'acheteur demeure propri6taire irr6vocable de la chose vendue. Art. 1550 0.C. Les majeurs ne sont pas restituables pour cause de 16sion seulement.

Arts. 1001, 10 1413. C. Ces articles se trouvent en substance au Code Napol6on. L'article 1674 du Code Napolon declare n6aumoins que la rescision de la vente d'un immeuble pent 6tre demand6e, s'il y a 16sion de plus de sept douzi6mes dans le prix.

Quant au nantissement. des immeubles, les deux codes contiennent des diff6rences plus nombreuses et plus radicales.

Le Code de Qu6bec, art. 1967, d6clare que " les immeubles peuvent 6tre donnis en nantissement aux termes et conditions convenus entre les parties," et que les r6gles concernant le gage des meubles, s'appliquent au nantissement des immeubles " en antant que ces rbgles peuvent y 6tre applicables." Au contraire, dans le systime du Code Napoleon, le nantissement des immeubles forme un contrat A part, appel6 l'antichrise comme dans 1'ancien droit, (les vieux auteurs l'appelaient mortgage, Marcad6 et Pont, 1056, 1215), qui conf6re au cr6ancier des droits bien diffirents du gage. Le cr6ancier n'acquiert aucun droit. de propri6t6 on privilige sur l'immeuble m~me, mais seulement la facult6 d'en percevoir les fruits, la charge de les imputer annuellement d'abord sur les int6rts V . et ensuite sur le capital de sa cr6ance.

C. N. art. 2085; 28 Laurent, n. 528. D'apris le Code Napolbon, art. J. 2078 et 2088, le cr6ancier ne peut jamais s'approprier le gage, soit mobilier ou immobilier; toute stipulation contraire est regard6e comme un pacte commissoire et absolument nulle; le cr6ancier ne peut que poursuivre 1'expropriation du gage par les voies ordinaires. Beaudry-Lacantinerie, dans son nouveau Trait6 du droit civil observe que si en r6alit6 la convention que les parties ont voulu faire r6v61e le pacte commissoire prohib6 par 1'art. 2088, on n'est plus en face d'une vente A r~m6r6, mais bien d'un contrat pignoratif.

II cite plusieurs arr~ts qui ont jug6 dans ce sens; mais ils n'ont aucune application dans le syst~me de notre Code. L'article 1971 dit:

Le pacte commissoire est donc permis parmi nous, et dans le gage des meubles et le nantissement des immeubles.

A ces differences fondamentales, ajoutons qu'en France les lois contre l'usure sont encore en force, tandis qu'elles out td abrog&es au Bas-Canada depuis pris d'un demi-si~cle.

Ce qui est cause qu'en France les auteurs et les arrAts sont encore la recherche du taux de 1'int6rt, de la vilet6 du prix du pacte commissoire et des autres indices du contrat pignoratif dans les ventes avec facult6 de rm&, et que si ces indices sont 6tablis, le contrat est d6clar6 nul comme 6tant en fraude de la loi.

C'est ce qu'enseignent B6darride, cit6 par 1'intim6, Duvergier et d'autres commentateurs, et qui a t6 d6cid6 par un grand nombre d'arr6ts recueil- Girouard J. lis par Dalloz,

Mais 1'opinion de ces jurisconsultes et la jurisprudence de ces arrts ne peuvent faire autorit6 parmi nous, oii l'usure, la 16sion mime d'outre moiti6, le contrat pignoratif et le pacte commissoire ne sont plus reconnus comme moyens de nullit6 des conventions.

C'est ce que 1'arrt rendu sur le plaidoyer de Merlin, que nous avons a d6cid6 pour le ressort du parlement de Grenoble, oil certaines lois prohibitives du prit A int6rit n'6taient pas suivies; et c'est aussi la jurisprudence de la Belgique oil le taux de l'intrt est libre au comme Canada (2).

Mais, dit l'intim6, l'acheteur n'a pas eu de tradition et n'a jamais en la possession de I'immeuble.

Supposons qu'il en soit ainsi. Oh est la loi qui exige la tradition on la possession pour la validit6 de la vente A r6mr6 d'un immeuble ? Le Code de Qubbec et le Code frangais disent que la vente est parfaite par le seul consentement des parties, quoique la chose ne soit pas encore livrde. (Art. 1472 C. C.).

Et Particle 1025 qui declare que,- Le Conseil Priv6 a sembl6 conc6der (sans cependant d6cider) dans la cause de Cushing v. Dupuy, (3) qu'd 1'6gard des tiers la tradition n'6tait pas une cause de nullit6 de la vente de meubles.

A plus forte raison, doit-il en 6tre ainsi de la vente d'un immeuble qui doit atre enregistr6e pour valoir contre les tiers inscrits. Sans doute, le d6faut de tradition sera toujours un 616ment important de la fraude Cushing v. Dupuy; sX 1s mais hors ce cas, la tradition n'est d'aucune importance VASSAL. mime vis-&-vis des tiers; parce que loin d'Atre pres- Gir-ad J. crite par la loi, elle est d6clar~e 6trang6re au contrat. i Tout ce qu'il suffit c'est que la vente soit faite de bonne foi et exempte de toute fraude.

La jrrisprudence francaise s'est prononc6e dans ce sens par plusieurs arrits. Poteau v. Caillaut Cass. 23 d~cembre 1845 (1); Grassin v. Ravion 22 avril 1846 (2); Bonti- Barbe v. Mazurier, 2 juillet 1856 (3) ; Mazet v. Barrabd, 26 d~cembre 1892 (4); Rougeron v. Chabot, 20 mars, 1888 (5) ; Lamoureux v. Sous-Comptoir, 13 juillet 1891 (6). Qu'il nous suffise d'attirer l'attention sur les motifs de ces deux derniers arr~ts.

Celui de 1888 d6clare:- Que cette vente 6tait exempte de toute fraude, mais que dans les circonstances oii elle a eu lieu, Chabot, loin de soustraire le gage 4 ses crdanciers, n'y a eu recours que pour le leur conserver dans la mesure de ce qui lui 4tait possible.

Par l'arrat de 1891, la Cour de Cassation declare, vu les art. 68 de la loi du 25 vent6se an XI et 1382 C. Civ. (C.N.); Attendu que la convention par laquelle 1'une des parties vend & 1'autre, sous condition de r4m6r4, une quote-part d'un immeuble, tout en lui conf6rant Sur cet immeuble une hypothbque pour sfiret6 d'une cr6ance, n'est interdite par aucune loi; que rien u'autorise & appliquer par analogie h une convention de cette nature les dispositions de Part. 2088 C. Civ., qui rgissent exclusivement le contrat d'antichrise. Puis les annoteurs observeront A la note:

La jurisprudence et la majorit6 des auteurs considbrent comme 4tant parfaitement valable, malgr6 'art. 2088 C. Civ., dont les dispositions rdgissent exclusivement le contrat d'antichrbse, ainsi que le declare la Cour de Cassation dans P'arrst recueilli an texte, la convention par laquelle un d6biteur, en hypothdquant des immeubles A son erdancier, (1) S.

(4) 4 Pand. Fr. Chr. 2, 59. (2) S.

consent A ce que les immeubles ainsi affect6s deviennent et demeurent nvAs la propri6td de ce dernier A d~faut de remboursement de 1'emprunt A 1'6chdance.

(V. Toulouse, 16 mars, 1812, S. chr. ler mars 1822, S. chr. Montpellier, 26 juillet 1833, S. 34, 2, 29, 6 mars 1840, S. 40, 2 531; Cass. ler juillet 1844, Pand. fr. chr. S. 45, 1, 17, P. 44, 2,543. Gironard .I. D. P. 44, 1, 344.

Comp. Cass., 26 fdvrier 1856, S. 56, 1, 667, P. 57, D. P. 56, 1, 116.

Duranton, t. 18, p. b68 ; Troplong, Nantissement, n. 561, et Vente, n. 77 ; Duvergier, De la Vente, n. 118 et 119; P. Pont, Petits Contrats, t. 2, n. 1260; Champonnibre et Rigaud, Dr. d'enregistr, n. 2071 ; Aubry et Rau, 4e 6dit. t. 4, par. 438, p. 718. -V.

cependant Paris, 22 messidor an XI, S. chr.-Montpellier, 17 aofht 1840, S. 40, 2, 531 ; ce dernier arrit a t6 cass6 par la d~cision pricipit~e du ler jaillet 1844. Comp. notre R6p. alpb. ve " Antichrase," n. 35 et suiv.)

Nos tribunaux ont en maintes occasions de considrer les articles du Code an sujet des ventes avec facult6 de r6mr6 et des nantissements de biens, tant mobiliers qu'immobiliers.

Comme cette cause ne pr6sente qu'une question de validit6 d'une vente A r6m6r6 on du nantissement d'un immeuble, ayant eu lieu de bonne foi et sans frande, nous devons 6carter tontes les d6cisions oi il s'agissait de transactions fausses on frauduleuses, par exemple Cushing v. Dupuy (1), et Bickaby v. Bell (2), et mime celles qui, comme dans Hunt v. Taplin (3), n'avaient en vue que la validit6 des ventes on nantissements entre les parties contractantes, on de choses mobilires, A moins que les principes qui y sont d6clar6s ne soient 6galement applicables A la vente on an nantissement de l'immeuble vis- A-vis des tiers.

Nous n'avons donc qu'A confronter les d6cisions suivantes:

ler. Burland v. Mofatt (4).

Semble-The plaintiff, being a second purchaser in good faith and for value, acquired a valid title to the property in question which he could set up even against an action brought directly by the creditors. 2e. Church v. Bernier (5).

(4) Can. S. C. R. 76. (5) Q. R. 1 Q. B. 257.

Le juge en chef Lacoste disait:

Suivant Pancien droit, ces ventes (de choses mobilibres) n'auraient pas

6 parfaites sans d61ivrance.

Le 16gislateur a vu des inconv6nients graves dans Papplication de la loi telle qu'elle existait, il a cru y rembdier en dcr6tant que la vente serait parfaite par le consentement des parties, non seulement entre elles, mais vis-a-vis des tiers. Pour 1'interpr~tation de cet article 1027, il faut done 41aguer la question de fraude.

En rendant jugement dans la pr~sente cause, le savant juge a exprim6 son 4tonnement A la vue de la d6cision de cette cour dans Hunt v. Taplin (1), qui n'a cependant aucune analogie avec le cas pr6sent, puisqu'il s'agissait de la validit6 d'une vente entre les parties contractantes.

La Cour d'Appel avait jug6 que la convention liait les parties contractantes; mais la Cour Suprime renversa son jugement.

Cette d6cision, dit le juge en chef, bouleverse notre jurisprudence.

Si cependant la Cour Suprtme persiste, il sera de notre devoir d'accepter sa propre jurisprudence.

Il n'entre pas dans les attributions de cette cour de reviser ses propres decisions.

On nous pardonnera si, en passant, 'nous signalons A 1'attention un arrAt tout vecent de la Cour de Cassation, rendu le 22 janvier 1895 Spezzechine v. Calot (2) ;

lo. La nullit6 d'une vente peut 6tre demand6e et prononc6e pour cause de simulation, D la requate de Phritier du pr6tendu vendeur, lorsque ce dernier 6tablit, par des prisomptions appuydes d'un commencement de preuve par 60rit, que Pacte de vente dress4 en vue de frustrer les crdanciers de son auteur n'avait jamais recevoir, dans Pintention commune de ceux qui Pavaient souscrit, et n'avait regu en fait aucune ex6cution.

Les annotateurs observent en note:

Pand. Fr. 95, 1, 486. La jurisprudence a quelque temps hisit6 sur le point de savoir si la s nullit6 d'une convention pour simulation de cause peut 6tre invoqude plusieurs arr6ts, s'appuyait sur Padage : Nemo auditur propriam turpitudinem allegans, et prdtendait refuser d'une manibre gdndrale & ceux qui avaient pris part A la fraude allgu6e le droit d'en tirer parti pour se dirober & leurs engagements.

(V. en ce sens, Cass. 8 janvier 1817; 5 d6cembre 1826; 6 aoftt 1828, S. et P. chr. Paris, 26 novembre 1836, S. 37, 2, 34.

Chambdry, 6 mai, 1861, S. 61, 2, 563, P. 62, 105). Mais Popinion contraire semble avoir dsfinitivement pr6valu.

(V. notamment, Cass. 19 janvier 1830, S. et P. chr.

Lyon, 21 mars 1832, S. 32, 2, 391.

Cass. 7 mai 1832, S. 36, 1, 574. P. 36, 2, 48, D. P. 36, 1, 161. juin 1838, S. 38, 1, 494, P. 38, 1, 663, D. P. 38, 1, 269.

Nimes, 25 janvier 1839, S. 39, 2, 177, P. 39, 1, 209, D. P. 39, 2, 99.

Limoges, 28 novembre 1849, S. 51, 2, 413.

Cass. 23 juillet 1851, S. 51, 1, 753, P. 51, 2, 48, D. P. 51, 1, 269.

22 novembre 1869, S. 70, 1, 339, P. 70, 886, D. P. 70, 1, 273.

Aix, 25 janvier 1871, S. 71, 2, 264, P. 71, 843, D. P. 71, 2, 52.

Montpellier, 8 flvrier 1876, S. 76, 2, 295, P. 76,1130. Cass. 30 juin 1879, S. 1, 397, P. 81, 1, 1031, D. P. 79, 1, 413. avril 1887 dans ce Recueil, 87, 1, 135.

6 juin 1887 ibid. 87, 1, 289. Aubry et Rau, 4e 4dit., t. 1, par. 35, p. 116 ; Laurent, Principes de dr. civ. t. 16, n. 121).

Les parties elles-mgmes peuvent done se pr6valoir de la nullit6 de Facte simul6 ; et ce qui est vrai des contractants ne Pest pas moins de leurs h6ritiers, qui sucebdent & leurs droits et actions.

3e Pacaud v. Huston (1), d6cid par la Cour d'Appel, compos6e de Monk, Ramsay, Sanborn et Tessier JJ., M. le juge Ramsay dissident.

Held that the deed of sale was simulated and void for total want of consideration and the property never passed under it.

Il est 6vident que cette cause n'a gubre d'analogie avec celle qui nous occupe.

M. le juge Sanborn, qui rendit le jugement de la majorit6, observa :

Appellant appears to have had an intimate knowledge of his affairs, and there is much reason to believe that he considered him insolvent at the time. It is unnecessary to pronounce positively on this point to determine this issue.

The first thing to be noticed as bearing upon the case, and in fact of determining the relations between appellant and Nault, is that appellant accepted a mortgage upon the property now in question at the same time as he took a deed.

He could not (1) 3 Q. L. R. 214.

really be at the same time owner and mortgagee of the same property. (La Cour de Cassation a cependant ddcid6 le contraire par arrat du 13 juillet 1891, citd plus haut). . It is argued that this is a deed with a VA right of redemption, and that appellant became absolute proprietor till the right of redemption is exercised by offering him the money. Gironard J. This is not so.

A deed with right of redemption is one where there is a price paid and the right of redemption is stipulated by the deed. See art. 1546 C. C. In this case no such right is stipulated, and according to appellant's evidence, Nault could not have the property back by paying the stipulated price $400, but only upon paying the $1,300 mortgage and the notes.

There was in fact no consideration for the deed, treated as a sale.

4e. Bourque v. Lupien (1), oft il s'agissait de la validit6 d'une vente d r6m6r6 entre 1'acheteur et l'acqu6reur du vendeur, qui s'6tait cependant charg6 de ses obligations, Larne J., disait pour la Cour de Revision de Qu6bec:

En France oh les contrats usuraires 6taient d~fendus, et oh, dans le contrat d'antichrbse (c'est-h-dire de nantissement des immeubles comme stiretd d'un pret) il 6tait d6fendu de priter au-dessus du taux 14gal, les auteurs enseignaient qu'un contrat d'antichrhse d6guisd sons le titre de vente A r6m6rd n'dtait rien autre chose qu'un acte pignoratif. 3 B6darride, no. 1179 ; Chardon, n. 512.

Laurent, vol. 28, no. 543, aprbs avoir mentionn que sous l'empire de la loi du 3 sept. 1807 qui impose aux parties l'int6rdt 14gal comme limites qu'elles ne peuvent pas d6passer, ajoute ce qui suit: 'Il va de soi qu'il n'est pas permis aux parties de faire indirectement ce qui leur est d6fendu de faire directement, dluder la loi, et surtout une loi d'ordre public. Les tribunaux ont done le droit et le devoir d'annuler pour cause d'usure les contrats antichrdtiques qui cachent des conventions usuraires, quels que soient le nom et la forme que les parties leur donnent. Il rdsulte de des difficultis d'interprdtation.

Ces difficultds ne se prdsentent plus d'apr2s notre ldgislation qui laisse aux parties pleine libert6 de stipuler tel intdrdt qu'elles veulent. Il ne pent plus Atre question de contrat ddguis6, puisqu'il n'y a plus de prohibition & dluder.

Ces dernisres remarques s'appliquent & nous qui n'avons pas de loi contre Pusure.

Chez nous la vente est parfaite par le seul consentement des parties, (C. C. 1025, 1472), et le rdmir n'est gdndralement stipuld que pour (1) Q. R. 7 S. C. 396.

donner une garantie plus sare au crbancier qui a prt6 son argent et S qui ne veut pas courir le risque d'en perdre une partie en faisant les frais ndcessaires pour vendre l'immeuble en justice.

Ce contrat est 1gal, pourvu qu'il n'y ait pas fraude, et ce, lors mdme que le prix de ir vente serait bien infdrieur h la valeur de l'immeuble, car Pannula- Jtion d'un contrat pour lsion d'outre-moiti6 n'existe plus ..... La cause qui a le plus de ressemblance h la prdsente est celle de Franceur v. Biron, jugde par la Cour d'Appe] en 1887, et non rapportde. Franecour avait acbetd de Biron deux immeubles, avec facultd de rdmbrd. Le d6lai expir6 sans que Biron esft exerc6 son droit, Franccur poursuivit le possesseur Gigubre.

Biron poursuivi en garantie, all6guait que Pacte n'dtait pas une vents rdelle, mais bien un nantissement d6guis6; il s'appuyait sur la vilet6 du prix et le ddfaut de tradition. La Cour Sup6rieure a maintenu la vente.

Ce jugement a t6 renvers6 par la Cour de Revision. La Cour d'Appel a infirm4 le jugegement de la Cour de Revision et r6tabli celui de la Cour Sup6rieure, qui avait ddcidd que Francceur dtait devenu propridtaire en vertu de l'acte de vente h r~m6r6 et que ce droit lui dtait restd par suite du ddfaut du vendeur d'exercer son droit de r6m6rd dans le d6lai stipul6, et qu'aux termes des arts. 1549 et 1550 C. il 6tait ddcha du droit de l'exercer.

Enfin, comment d6cider autrement en face de 1'article 1027 de notre Code Civil, qui ne se trouve pas au Code Napokon, bien que le principe en soit reconnu par des commentateurs comme cons6quences de 1'article 1583 C. N. (art. 1472 de notre Code), qui d6clare la vente patfaite par le seul consentement des parties, quoique la chose n'ait pas encore t6 livr6e, 24 Demolombe p. 467.

L'alin6a ler de Part. 1027 dit: Les rbgles contenues dans les deux articles qui prdcbdent, s'appliquent aussi bien tiers qu'aux parties contractantes, sauf, dans les contrats pour le transport d'immeubles, les dispositions particulibres de ce code quant b Penregistrement des droits r6els.

En supposant que la doctrine des auteurs et la jurisprudence frangaise seraient unanimes contre la validit6 de 1'acte de vente A r6mr6, A titre de vente, comment, en pr6sence d'un texte aussi formel peut-on d6cider que cette vente faite de bonne foi et saps fraude, valide entre les parties ainsi que 1'admet la Cour d'Appel, ne le serait pas 4galement A l'egard des tiers, simples cr~anciers chirographaires du vendeur ? C'est ce que 'intim6 n'a pas m~me tent6 de d6montrer.

Nous sommes donc d'opinion que 1'acte du 10 avril 1893, consenti par Mme. Plante dans le but de mieux i assurer le remboursement des avances d'argent que lui faisait l'appelant, constituait une vente, avec facult6 de r6mr6, valide non seulement entre les parties contractantes, mais aussi A 1'6gard des tiers, et que, faute par la venderesse d'avoir exerc6 cette facult6 dans le terme prescrit, 1'appelant demeure propri6taire irr&vocable de 1'immeuble vendu, m~me vis-h-vis des tiers et en particulier de l'appelant.

Ce premier point d6cid6 en faveur de l'appelant-et sans contredit c'6tait le plus important-nous consid6rons qu'il n'est pas n6cessaire de nous prononcer sur le second, savoir la validit6 de 1'acte du 10 avril 1893 comme nantissement d'immeuble, et particulibrement la nature de la possession requise en pareil cas.

Cr6peau.