payant 1'indemnit due A l'intim6, que la Cour Sup6rieure avait r6serv6e, mais que nous croyons devoir de suite fixer A ]a somme de $50, tant pour la valeur du terrain anticip6 que pour les dommages causes par - 1'empiitement au reste de sa propri6t6.
Girouard J. Solicitors for the appellant: Geofrion, Dorion 4- Allan. Solicitors for the respondent: Fortin 4- Laurendeau. YVON LEFEUNTEUI (PLAINTIFF)......APPELLANT; AND
*Oct. 7, 8. CORDELIE BEAUDOIN (DEFENDANT)..RESPONDENT ON APPEAL FROM THE COURT OF QUEEN'S BENCH FOR LOWER CANADA (APPEAL SIDE).
Appeal-Questions of fact-Evidence-Affirmative testimony - Interested witnesses-Art. C. O.-Arts. P.-Title land -Prescription-Limitation of actions-Equivocal possession-Mala fides-Sherifs deed-Nullity.
The Supreme Court of Canada will take questions of fact into sideration appeal, and if it clearly that there been error in the admission or appreciation of the courts below, their decisions may be reversed or varied. The North British and Mercantile Insurance Company Tourville S. R. fillowed.
In the estimation of value of evidence in ordinary the testitimony of credible witness who positively to shoul: credit in preference to that of who testifies to negative.
The of who relatives or interests closely identified with of of the parties, ought not to prevail in favour of party against the testimony of strangers disinterested
Evidence of common rumour unsatisfactory and should not rally admitted.
:-Tasc1ereau, Gwynne,
Sedgewick, King, and Girouard JJ.
Bench for Lower Canada (appeal side), affirming the decision of the Superior Court, District of Bedford, which dismissed the plaintiffs action with costs. A statement of the case appears in the judgment of His Lordship Mr. Justice Girouard, now reported. Belcourt and Beaubien for the appellant.
title null by reason of informality cannot serve as a ground for prescription by ten years possession.
Art. 2254 ; Barbotte v. Hamard (1) (Cass janv. 1838) ; Dal. Rep. Jur. " Prescription Civile," no. 900; Troplong, Prescription, no. 900; 7 Toullier 718; 24 Merlin, 142. The respondents and their predecessors in title cannot shew good faith, for they have been holding in bad faith or under equivocal circumstances from which bad faith must be presumed.
36 Dal. Rep. Jur. " Prescription Civile " no. 915, 920, 921; Anon
(Cass. Rennes, juin, 1821); Troplong, nos. 926, 937; 21 Duranton, no. 586.
Error in law cannot serve as an excuse. The court below has failed to give proper weight to the evidence, and has erred in accepting the testimony of interested witnesses, some of whom even were warrantors of the title in dispute. The court below has failed in the proper appreciation of the affirmative testimony on behalf of the plaintiff in contradiction bare denials of the facts by the defendant's witnesses. This court can reconsider the evidence with the fullest propriety as it was all taken by depositions at enqudle and not in the presence of the trial judge.
As there could be no good faith in the respondent's possession, the improvements belong, without compensation, to the real owner of the soil (2) and'he is also entitled to receive the value of use and occupation, rents, issues and profits. Under the circumstances the respondents are bound by the decision in the former case of Lefeuntun v. Vironneau respecting the lands in question although not made parties because ""u they purchased with knowledge of the litigation pending, and took the risk of the sheriff's deed being annulled.
The Supreme Court judgment in that case relates back to the date of the institution of the action, and is res judicala against the present respondents. The Grand Trunk Railway v. McMillan (2); art. 715 C. C. P.; H6ricourt, Vente des Immeubles, 292; 1 Pigeau 778.
All possible notice was given by registration; art. 2098 C. C.
Lajoie and Lussier for the respondent.
The respondent and her auteur.s held the land for over ten . years prior to action under titles regularly issued in proper form and properly registered; Aubry & Rau, 377 ; Pothier, Prescription, no. 57.
It matters not that the original vendor had no valid title himself. The immediate title of the party invoking the ten years prescription is the only one in issue. The fact that there may have been irregularities in the proceedings leading to the sheriff's sale cannot be set up against defendant to show that his own title is not valid. The possession of Paul and Hormisdas Larocque is a possession in good faith. Good faith existed in the mind of the purchaser that he bought from the real proprietor (3). This is a question of fact upon which the six judges of the courts below have been unanimous and this court should not interfere.
Grasset v Carter ; Senesac v. Vermont Central Railway Co. (5); Ryan v. Ryan at page 406; Schwersenski v. Vineberg
Good faith presumed. The burden of the proof was on the plaintiff to show that the defendant and his auteur were in bad faith at the time of the purchase.
(Art. 2202 C. C.) Subsequent knowledge of the defendant that his vendor was not the real proprietor would not constitute bad faith.
Article 2253 C. is more complete than article 2269 of the Code Napoleon, and it has been shewn that Hormisdas Larocque was in good faith when he bought from Paul Larocque in 1884 and that the latter was in good faith when he purchased from Langlois in 1881.
It is immaterial whether bad faith may have existed at any other period.
The evidence as to notoriety of the litigation respecting the property in question at the time of the purchase does not attach to the respondent or her vendors any personal knowledge or improper dealing from which they could be charged with bad faith.
Had they suspected a flaw in the title they would never have purchased at the price they paid.
Whilst in possession of the land they improved it considerably and expended large sums of money upon it. Their possession and even the possession of Langlois and the other proprietors before him was peaceable and uninterrupted. The appellant did not protest nor register notice of his proceedings to have the sheriff's sale set aside and when Paul Larocque purchased Langlois appeared as proprietor without any entry whatever in the registers to show the contrary. There is no authority for the contention that prescription did not run while the proceedings en nullitd de dicret were pending. Appellant should have made the Larocques parties to his suit or taken a special action to interrupt prescription.
He failed to do so and there is no binding decision against the respondents.
Arts. 1241, 2224, C. C.
J.-The appellant's factum in this case refers to and gives long extracts of notes of the judge who gave the judgment of the Superior Court. Now, there is no such document forming part of the case. need hardly say that the appellant should not so have referred to notes that are not regularly before us. It is very much to be regretted that by consent or acquiescence of counsel on both sides, we are deprived of the opinions or -the judges in the courts below, as we have been in this case of the reasons of the Superior Court judge. Under rule of this court, it is the written opinions (when any) of the judges in all the courts through which the case has passed, that must form part of the printed case, not only those of the court directly appealed from, and if counsel on both sides will settle a case without such notes we shall have to insist that the affidavit required by the rule be produced in each case The certificate of the clerk of the Court of Appeal covers only the notes of the court appealed from. Why counsel for respondent in this case allowed the printed case to be settled or made up without notes that supported the judgment he had obtained, is more than I can understand.
I fully agree with my learned colleague, Mr. Justice Girouard, and for the reasons by him given, that this appeal should be allowed.
I have only one additional reason'to give for our interference upon a question of fact with the concurrent findings of the two courts below. It is that it appears to me to have been lost sight of that it is a rule of presumption that ordinarily a witness who testifies to an affirmative is to be credited in preference to one who testifies to a negative, magis creditur duobus testibus affirmantibus quan mille negantibus, because he who testifies to a negative may have forgotten a thing that did happen, but it is not possible to remember a thing that never existed.
Then, as to the various conversations upon which an important part of the case turns, the following TaschereauJ. sentence of the Master of Rolls in Lane v. Jackson (1), has full application.
I have frequently stated that where the positive fact of a particular conversation is said to have taken place between two persons of equal credibility, and one states positively that it took place, and the other as positively denies it, I believe that the words were said, and that the person who denies their having been said has forgotten the circumstance.
By this means, I give full credit to both parties.
In Chotodry Deby Perad v. Chowdry Dowlut Sing (2), Mr. Baron Parke remarks:
In estimating the value of the evidence, the testimony of a person who swears positively that a certain conversation took place, is of more value than that of one who says that it did not, because the evidence of the latter may be explained by supposing that his attention was not drawn to the conversation at the time.
GWYNNE, SEDGEWICK and KING JJ. also agreed with Mr Justice Girouard.
GIROUARD J.-Il s'agit des effets d'un jugement annulant un d6cret enregistr6 h 1'encontre des tiers acqu6reurs subs6quents aussi inscrits.
Arm6 de ce jugement, le v6ritable propri6taire se prsente pour rentrer en possession de son bien.
Le possesseur lui r6pond que durant les dix-sept ann6es que dura son prochs, il a acquis l'immeuble par juste titre et qu'il en a la possession d6cennale.
L'appelaut, qui se trouve dans la position de ce plaideur plus malheureux que malchanceux, commence son factum par un appel touchant la sympathie de cette cour. Ces appels, tol6r6s dans un proces par jur6, d6parent un factum, d'ailleurs bien fait, devant un tribunal d'appel.
Si l'appelant a eu tant de trouble, il faut bien qu'il prenne sa bonne (2) 3 Moo. Ind. App. 347.
part de blame, n'ayant pris aucune des proc6dures conservatoires que la prudence la plus ordinaire lui
LE sugg6rait. Si la sympathie pouvait 6tre prise en consid6ration, l'intimbe serait peut-Atre excusable dans les circonstances d'avoir ajout6 foi & 1'adage populaire, partag6 par son notaire, qu'un titre du sh&rif ne se d6truit pas. Ce fut son malheur.
Les titres du sh6rif, comme tous les contrats, ne sont valides que s'ils sont ex6cut6s selon les lois du pays. Les parties n'ont ici que leurs droits stricts A faire valoir.
Voici les faits.
Le 13 octobre 1866 et le 17 juin 1867, par titres notari6s en bonne forme et d.Ament enregistr~s, l'appelant acquit une terre nouvelle de soixante et sept arpents et demi, 15 x formant les num6ros 406 et 412 du cadastre de la paroisse de Saint-Val6rien de Milton, A moiti6 d6frich6e et sans bAtisse.
Le 17 aoxt 1876, elle fut vendue par le sh6rif sur l'appelant, A la poursuite de Narcisse Bolduc, qui avait obtenu jugement contre lui pour $433.46. Bolduc en devint 1'adjudicataire pour
$55 et fit de suite enregistrer son titre.
Le 23 f6vrier 1877, Pappelant produit une requate en nullit6 du d~cret qu'il n'a fait signifier qu'A Bolduc.
Durant l'intervalle, ce dernier avait vendu & Cardinal et Dufresne, par acte de vente pass6 le 23 novembre
1876, et enregistr6 le 26 du mame mois, et cette vente fut suivie de plusieurs autres qui sont indiquies plus bas.
La requate en nullit6 de d6cret fut renvoy~e le juin 1889 par la Cour Sup~rieure A Montr6al, 1'action originaire 6tait pendante, et ce jugement fut confirm6 par la Cour d'Appel le 18 janvier 1892.
Ces deux jugements furent infirm6s par cette cour le juin 1893
La pr~sente action A 1'effet de rentrer en la possession de l'immeuble-uine action p6titoirea 6t6 intenthe le 1 er aocit 1893 devant la Cour Sup&- LEuN- rieure du district de Bedford, se trouve situ6 l'immeuble. La Cour Sup~rieure de Bedford et la cour d'appel ont reUVoy6 l'action et donn6 gain de cause & I'intim6e pour deux raisons.
Le jugement sur requate en nullit6 de d6cret n'6tait pas chose jug6e contre le dfendeur qui n'tait pas dans la cause et n'y 6tait pas repr~sent6; et 20. Le d6fendeur 6tait devenu propritaiie par la possession de dix ans avec juste titre.
II n'est pas surprenaut que durant ces dix-sept ann6es de litige, de 1876 a 1893, la propri6t6 ait subi plusieurs mutations. Voici la liste qu'en a faite M. le Juge Blanchet qui a prononc6 le jugement de la Cour d'Appel, et est complete:
Un supplment au certificat du bureau d'enregistrement produit devant nous constate que la vente du 17 aoeit 1876, celle du 23 novembre 1876 et celle du 3 novembre 1880, ont aussi 6t enregistr6es.
L'appelant ne pent done repousser le plaidoyer de prescription qu'en prouvant la mauvaise foi d'Hormisdas Larocque le 31 octobre 1884, ou & tout 6v6nement celle de Paul Larocque, son vendeur, le 27 aoftt 1881. Nous voilA, en prsence d'une simple question de fait d6cid6e par deux cours: Nous avous d6ji jug6 que nous 6tions les juges des faits, et que si la preuve d6montre clairement qu'elles ont err6 dans l'appr6ciation qu'elles en out faite, notre devoir est de rendre le jugement qui aurait di tre rendu
Ici la preuve est conclusive.
Nous avons une raison particulibre d'intervenir, c'est que la Cour d'Appel et la Cour Sup6rieure paraissent avoir viol6 une rigle fondamentale concernant la J. preuve testimoniale; ils ont attach6 autant de foi aux t6moins int6ress~s qu'aux 6trangers; et cet int6r~t n'est pas seulement celui d'un parent; il est mime plus fort que celui de la partie; c'est l'int6r~t du garant.
It faut encore observer que 1'enquate s'est faite hors la presence du juge qui n'a pas en meilleure occasion que les juges d'appel de juger la physionomie et la cr6dibilit6 des t6moins. Ce que les juges des tribunaux infbrieurs ont vu, nous pouvons le voir aussi; mais ne perdant pas de vu cette r~gle cardinale que malheureusement trop souvent l'int6r~t est la mesure des t6moignages comme des actions. nous sommes arriv6s
A une toute autre conclusion.
Nous ne voulons pas nous arriter un seul instant A la preuve par la commune renommbe que l'on a tent6 de faire, et qui est toujours plus on moins vague et dangereuse et n'est tol6r6e que dans des cas rares prcsque privil~gi6s, par exemple, ceux des mineurs contre les tuteurs qui ont n~glig6 de faire inventaire.
Ecartant done une forte partie des t~moignages qui sont devant nous, et qui ne portent que sur la commune renommbe, nous sommes d'avis que l'appelant a fait une preuve pr6cise, circonstancide et complete de la manvaise foi de Paul et Hormisdas Larocque avant et au moment mame de leurs acquisitions respectives. Nous ne savons pas exactement comment la Cour Suprieure a apprci6 cette preuve, car les notes du savant juge ne sont pas devant nous. Voici tout ce que M le Juge
Blanchet en dit :
" Contredits de la manidre la plus formelle possible." Oui, mais par qui ? Par des personnes aussi int6ress6es que les parties; quelques-unes mame plus, comme les garants de l'intim6e.
C'est d'abord Philias Langlois qui, par acte notari6 produit, s'est engag6 A indemniser le d6fendeur des cons6quences de ce prochs.
C'est aussi Paul Larocque, le vendeur avec garantie et le rentier d'Hormisdas, le d6fendeur d6c6d6 durant I'instance et repr6sent6 par l'iatim6e, sa veuve et sa 16gataire. L'avocat de l'intim6e s'efforce de le d6sint6resser, parce qu'il est garanti par Philias Langlois qui est solvable, dit-on. Paul Larocque et son frdre Hormisdas avaient 6videmment des doutes sur 1'entiare solvabilit6 de Langlois, puisqu'aprbs l'institution de la pr6sente action, ils out exig6 de lui le transport de trois hypoth6ques dont il 6tait le cr6ancier et qui se montent en tout A $1,300, c'est-A-dire $300 de moins que le prix de vente, sans parler des impenses et am6liorations, frais, dommages et int6rits.
Philias Langlois et Paul Larocque sont pourtant les deux principaux t6moins de l'intimbe, qui contredisent ceux de l'appelant; c'est leurs timoignages que 1'intim6e invoque, et A la plaidoirie orale et dans son factum, pour repousser la preuve de l'appelant, mais nous croyons qu'ils n'ont pas plus d'autorit6 que le t6moignage des parties elles-mimes, d'autant plus qu'ils contredisent des 6trangers saus inthrat.
Le Code Civil, art. 1232 dit :
Voir aussi l'article 251 du Code de Procedure Civile.
Puis viennent les proches des parties, les fils du demandeur et le phre et les frbres du d6fendeur qui se contredisent carr6ment. Si nous avions d'd6cider cette cause par leurs seuls t6moignages, nous serions peut- J. tre dispos6s A ajouter foi aux t6moignages des jeunes
Lefeunteum de pr~f6rence A ceux des Larocque. Leurs r~ponses sont claires et franches; il n'y a aucune incertitude, ni h6sitation. Au contraire, les r~ticences et les contradictions des Larocque d6montrent que l'int6r~t qu'ils portent au succ~s des Larocque les domine. Mais, y a dans la cause nombre de temoins 6trangers et d~sint6ress6s qui 6tablissent hors de tout doute la manvaise foi de Paul et Hormisdas au moment de leurs acquisitions et auparavant ; et il faut bien remarquer que leur caractbre et leur r6putation n'ont pas t6 attaqubs; quelques-uns sont m~me des amis ou parents
6loign6s de la famille Larocque; et d'aprbs notre manibre de voir, il est impossible de rejeter ce qu'ils attestent sur les seules n6gations des parties ou de leurs proches.
Nous mettons n6anmoins de c6t6 la d6position d'Alfred M6nard qui paralt avoir pris fait et cause pour 1'appelant durant les diff6rentes phases de ce prochs: nous pr~f~rons en effet nous en rapporter entibrement aux t6moignages de personnes 6trang~res et aux parties et A la cause.
C16ment Rivet:
Malo n'a pas 6t6 entendu, et il en est de m~me de LEFEUN- Bourdeau et Ald6ric Quintal que le t~moin nomme en transquestion comme 6tant pr6sents A la conversation. BEAUDOIN.
Thadde Poirier, qui avait pass6 quelques ann6es aux Girouard J. Etats-Unis comme les Larocque:
J'ai eu connaissance de certaines difficultis judiciaires A propos de cette propri6td.
J'ai entendu parler de ces difficult6s il y a quinze on seize ans quand je suis venu dans le pays. Dans bien des circonstances, j'ai alors caus6 avec le dfendeur, et son frbre et lea autres membres de la famille des difficult6s qui existaient sur cette terre. J'6tais alors et je suis encore l'ami intime de la famille Larocque.
Je rencontrais alors les Larocque au village, chez eux et A diffdrentes places. Quelques fois j'allais chez la famille Larocque par affaire, et quelquefois en visite, en allant voir les jeunes demoiselles.
J'ai en connaissance de quelques transactions qui ont 6t0 faites an sojet de la terre que r6clame le demandeur.
J'ai eu connaissance de la vente que Langlois a faite A Paul Larocque. C'6tait cbez M. Cardinal o les marchs se sout faits, et ensuite chez le notaire de Grandprd A la passation du contrat. On a alors parlk de certains difficult6s existant sur cette terre; ce fut M. Paul Larocque qui a soulevd ces difficult6s ainsi que M. Larocque le phre. La propridt6 a 6t0 vendue A bon march6, A cause de la crainte que le propridtaire avait de la garder. L'acheteur a soulev6 ces difficultds et aprbs des pourparlers, Paul Larocque et son phre out exig6 qu'une clause soit ins6r6e dans 1'acte A Peffet que M. Langlois fut garant de tous les troubles qui pouvaient rdsulter du procks.
L'acte de vente contient en effet la clause de garantie de tons troubles.
Le notaire de Grandpr6, qui a une mauvaise m6noire jusqu'au point d'avoir oubli6 exactement le nombre d'ann6es qu'il exerce sa profession, peut-tre A cause de son grand Age, car sa d6position ne donne pas son Age, admet que Poirier aurait pf 6tre pr~sent A la passation du contrat, mais il ne s'en rappelle pas. Enfin, si l'on considbre la rente viagre qui fait la consid6ration de la vente de Paul A Hormisdas. Paul achetait A bon march6.
Etienne M6nard:
Je connais le ddfendeur en cette cause et sa famille; il est mon cousin germain.
J'ai eu connaissance des ditficultis qui existent an sujet de cette propri~td depuis longtemps.
J'ai entendu parler de ces difficultbs par le public en gdndral. J'ai entendu parler de ces difficult~s par le frbre du ddfendeur Paul Larocque; il a h peu prbs quinze ans de cela, chez Pierre Harnois un ou corvde.
Les personnes pr6sentes 6taient Paul Larocque, Jean-Baptiste Laructlue et Antoine Larocque, aujour- Girouard J. d'hui dcd6. It 6 alors question des difficult6s sur la propriftd. Tout en travaillant, il est venu '&propos de parler de la propriit6 du demandeur au sujet du procks qui existait alors entre demandeur et Narcisse Bolduc.
Paul Larocque a dit que celui qui disait qu'il y avait crainte d'acheter cette proprit6-14 6tait un fou. Moi, j'ai dit que c'6tait pas prudent d'acheter cette proprift-I1, cause du procks. a r6pondu que le inarchc lui allait, it I'achhterait, puis ii n'aurait pas peur de cela, parce que jamais Yvon pourrait gagner sa terre avec Bolduc, parce qu'il n'en avait pas les moyens-un petit jobbeur de terre neuve comme Yvon, le deinandeur, ne pouvait pas arriver avec Bolduc, parce qu'il ne pouvait pas faire assez d'argent.
Auguste Gauthier r~f6rant A Paul Larocque:
m'a racont6 la imanibre dont lui avait t6 introduite cette terre; qu'on lui avait dit qu'il n'y avait pas de sain, qu'elle avait it vendue par le Sh6rif, que effagait toutes pr4tentions, et que personne ne pouvait revenir dessus.
C'6tait Cardinal, le d6funt Cardinal, qui lui avait dit que cette terre avait vendue. J'en ai parlk, ga en diff6rents temps, leur dicant que Lefeunteum reviendrait pour terre ; qu'il 6tait en procks et que ga continuerait jusqu'h qu'il 'ait d4finitivement.
Ils ne croyaient pas ga; its basaient sur le contrat du Shirif.
Cette preuve n'a Tien d'6trange.
Bien au contraire. Il est difficile de s'imaginer qu'un prochs aussi important ait pass6 par toutes les cours du pays sans avoir 6t connu g~ndralement des habitants de la paroisse de Saint-Valrien, et en particulier des divers acquereurs de la terre qui en faisait le sujet, surtout si Pon consid&re que les Lefeunteum, qui paraissent avoir la langue bien d6libe, r6sidaient alors dans la localit6 mime. La chose est possible, mais n'est pas probable. Les d~tenteurs ant6rieurs aux Larocque connaissaient ce procks et il est mfme en preuve que plusieurs d'entr'eux ont dispos6 de la terre pour en eviter les cons~quences. Bolduc, Cardinal et Dufresne qui ont achet6 de lui -avant la production de la requate en nullit6 de d6cret, paraissent avoir seuls acquis de bonne foi; mais ils out redouth le denouement du litige avant d'acqu~rir la. prescription, et se sont empress6s de vendre. Egalement c'est pendant que Bolduc 6tait possesseur que J. le cur6 C6t6 n'aurait pas eu d'objection A acheter. Quoiqu'il en soit, la mauvaise foi des Larocque, avant et au moment l'acquisition, est particulibrement 6tablie et ils doivent en subir les cons6quences. L'in tim6e doit rendre l'immeuble A 1'appelant et lui tenir compte des fruits et revenus, deduction faite des impenses et am6liorations qui 6taient toutes n6cessaires. La pratique ordinaire en pareil cas est d'ordonner une expertise; mais eu 6gard aux circonstances de cette cause qui traine devant les tribunaux depuis plus de vingt ans, et consid6rant que nous avons au dossier ample preuve pour adjuger sur cet incident, nous croyous devoir d'abord d6clarer les impenses et am6liorations compens~es par une plus forte somme qui repr~sente les fruits et revenus et en sus d'accorder A 1'appelant (200 avec intbrit, pour l'exc6dent des dits fruits et revenus.
Sans nous prononcer sur la question de chose jug6e soulevre par 1'appelant, nous sommes d'avis de le d6clarer propri6taire de l'immeuble qu'il revendique et de condamner I'intim6e A le lui rendre dans 1'6tat of il se trouve, dans un d6lai d'un mois & compter de la signification du jugement, et de plus A lui payer la somme de deux cents piastres, avec int6rt sur icelle A compter du jour de l'institution de l'action, A titre de fruits et revenus, en sus des impenses et am6liorations que le d6fendeur r~clame et qui sont d~clarbes compens6es comme susdit, le tout avec d6pens contre 1'intim6e devant toutes les cours.