The Queen v. Montminy

HER MAJESTY, THE QUEEN, ex

*May 30.

FOR THE PROVINCE OF QUE- APPELLANT, BEC (PLAINTIFF)..................

AND

MARJORIQUE

MONTMINY

(DE-R

FENDANT)...........................R

ON APPEAL FROM THE COUR r OF QUEEN'S BENCH FOR LOWER CANADA, APPEAL SIDE.

the judgment of the majority of the court delivered by His Lordship Mr. Justice Girouard.

The deed to Beaudoin in 1888 is a vente a rdmird and the decision in Salvas v. Vassal (1) rules.

The letters patent were obtained through false and fraudulent representations and the concealment of material facts and issued by mistake and inadvertence.

The vente d rdm6rd of 1888 vested all the rights and title of the original locatee in Beaudoin; art. 1553 C.; and consequently, that deed being still in force, nothing passed to the respondent under the deed of 1889.

There was no concealment or fraudulent misrepresentation but, on the contrary, the application made special reference to the deed of 1888 as a lien upon the lands, and thus the case is distinguished from those cited by the appellant. We are not chargeable with fraud and must have all presumptions in our favour for the honour of the Crown.

The action itself is bad for want of a tender, before or with the action, to reimburse the Crown dues paid by respondent.

Cridiford v. Bulmer (1); Waterous Engine Works Co. v. Collin (2); Lemieux v. Bourassa ; Filia/rault v. Goldie

The filing and registration of the deed of 1888 in the Crown Lands Office charges the Crown with notice of the full text of the instrument which the applicant called a lien or hypothec, and which is in fact nothing more; art. 1546 C.; Troplong " Nantissement," p. 40, n. 39; this was the meaning and intention of the parties as disclosed by the evidence.

See Salvas v. Vassal (5) at pages 77 and 81 by their Lordships the Chief Justice and Gironard J.

J. (dissenting).-I would dismiss this appeal.

I agree with the Court of Appeal that the appellant has .entirely failed to prove the allegations of facts in his declaration.

There is no evidence of fraud, or of fraudulent concealment by the respondent. Under arts. 1274 to 1280 of the Revised Statutes, he was the only one entitled to the letters patent in question.

I also agree that the (5) S. C.

following remarks of Mr. Justice Ouimet in rendering the judgment of the court are conclusive, and that, under any circumstances, the plaintiff's action could not be maintained.

But, in a common law action, the Crown is bound by the common law, and the maxim that " il n'est permis b personne de s'enrichir aux dipens d'autrui," must receive its application here. It is upon that principle that the Court of Queen's Bench held in Charlebois v. Charlebois that a plaintiff who asks that a deed of transaction be set aside must offer, with his action, to restore the money he has received as a consideration for the said transaction.

Upon the ground only that the plaintiff had not tendered and deposited in court the money she had so received, the appeal in that case was allowed, and her action dismissed.

The Superior Court had disposed of that objection by reserving the respondent's recourse to recover back this money. But the Court of Appeal rightly held that it is by his action that a plaintiff under these circumstances has to tender back the money.

In Filiatrault v. Goldie (2), the Court of Queen's Bench, upon the same principle, dismissed an action whereby a vendor who had received part of the price of sale, asked to have that sale set aside, but without tendering the amount he had received. The judgment appealed from had ordered the dissolution of the sale upon the plaintiff reimbursing what he had received, but the Court of Queen's Bench reversed that judgment, holding, and rightly holding, that the action in such a case wholly fails if not preceded or accompanied by the tender and deposit of the money received.

The cases of Lemieux v. Bourassa and Cridijord v. Bulmer have been determined by the same court, upon the same principle.

In fact the jurisprudence is uniform.

Not a single case to the contrary has been cited by the appellant. And, as was held in Filiatrault Goldie a special plea is not necessary to enable a defendant to avail himself of the objection to the plaintiff's right of action upon that ground.

A general denegation is sufficient. In fact, where by the declaration the payment to plaintiff appears, the action would be dismissed on demurrer.

:

J.-Il s'agit de' la validit6 de lettres patentes d'une concession de terre de la Couronne, situ6e dans la paroisse de Saint-Evariste de Forsyth, comt6 de Beauce, province de Qu6bec.

Elles furent octroy~es par le d4partment des terres A Qu6bec le 7 juillet 1897, en faveur de l'intim6, qui en fit la demande quelques mois avant.

Le procureur-g~n6ral, A la requ~te de Louis Napul6on Beaudoin'et Louis Thbodule Beaudoin, en demande l'annulation, par bref de scire facias, all~guant qu'elles ont 6t6 6mises par erreur et dans l'ignorance d'un fait essentiel cach6 par l'intim6, contrairement A Particle 1034 de 1'ancien code de Proc6dure reproduit A 1'article 1007 du nouveau code. La cour de premibre instance (H. C. Pelletier J.) se prononga contre l'intim6, mais ce jugement fut infirm6 par la cour d'appel.

En 1862, Cyrille Beaudoin, pere, obtient de la couronne un billet de location du lot 15 A. du cadastre Gironard J. du canton de Forsyth.

Il est admis qu'il remplit toutes les conditions d'6tablissement voulues par la loi et les r~glements; mais, probablement parce qu'il restait une petite balance A payer sur le prix d'achat, il ne demanda pas de lettres patentes.

Apris plus de vingt-cinq ans de possession par lui-mime et son pere, Cyrille Beaudoin fils vend 1'immeuble A deux acheteurs diff6rents, d'abord, le 13 f6vrier, 1888, h Wenceslas Beaudoin (mais non son parent), l'auteur des requ~rants, pour $300, et ensuite le 27 octobre, 1889, A 1'intim6, pour $217.

Les deux titres sont notaries, parfaits A leur face et furent deiment enregistr6s. La premiere vente contient une stipulation de rachat conque dans ces termes;

Le vendeur aura, pendant neuf annies compter de jour, usufruit de l'immeuble ci-dessus vendu et batisses sus-6rig6es pourvu qu'il le cultive en bon phre de famille; qu'il entretienne les bAtisses en bon 4tat de r6parations ; qu'il paye les taxes et cotisations nunicipales, scolaires et autres obligations auxquelles Pimmeuble sus-ddsign6 est tenu et oblig6, on pourra tre tenu et oblig6 'avenir, de plus qu'il paye au dit sieur Wenceslas Beaudoin, P'intdrat annuel sur la dite somme de trois cents piastres, au taux huit pour cent par an compter de jour.

En outre, le vendeur riserve pendant le mime dilai de neuf anndes compter de jour, le droit de rmi-nrd et de rentrer en la propridtd de Pimmeyble et batisses sus-designas remboursant h 1acqureur Wenceslas Beaudoin, la dite somme de trois cents piastres, avec tous les intirfts dus et chus sur icelle, mais le dit dilai de expir4, le vendeur n'a pas fait le remboursement de la dite somme de trois cents piastres et les int6rits dus sur icelle, mime un', mois aprds l'dchdance chaque an e, vendeur n'a pas payd tous dits inte'rts, on encore le vendeur commet des d~gradations sur le dit immeuble et bitisses sus-6rigdes, on les d6tdriore par et de quelque maniere que soit, alors et dans le dit vendeur Cyrille L'intim6 pr6 end que le titre de Wenceslas Beaudoin est imparfait, qu'il stipule une facult6 de rachat; mais celui de 1'intim6 6galement en contient une de cinq ans et il est post~rieur, quant A la date et Penr6gistrement, celui des requbrants, qui, par cons6quant, lui est pr6f6rable.

Nous avons d6cid6 dans Salvas v. Vassal que les ventes & r6mere etaient de v6ritables ventes translatives dp la proprith.

L'acte de vente, dont il est question dans la pr~sente cause, va beaucoup plus loin que celui dans Salvas v. Vassal

Il y est d~clar6:

est loisible aux parties d'apposer A leur contrat telles charges et conditions qui ne sont pas incompatibles avec sa nature.

Il est 6vident que dans l'espce qui nous occupe, comme presque toujours d'ailleurs, le cr6ancier n'a eu recours A la vente A r~m6r6 que pour 6viter les longueurs et les frais d'une vente judiciaire et mieux assurer ses avances d'argent; mais, comme nous le disions dans Salvas v. Vassal il n'y a aucune loi qui prohibe ces conventions.

Le seul point A constater est de savoir s'il ya eu alienation. Ici, comme dans Salvas v. Vassal 1'acte le dit en toutes lettres.

La clause par laquelle le vendeur garantit que l'immeuble vaut le prix pay6 et que la vente en rapportera le montant n'a rien d'incompatible avec la vente.

II est vrai que le titre de 1'intim6 fait mention de celui de Wenceslas Beaudoin comme 6tant simplement une obligation hypoth6caire, mais il lui tait facile de se renseigner au Bureau d'Enregistrement; s'il ne 'a pas fait, c'est sa faute et il doit en subir les cons6- J. quences.

Le 7juillet 1897, l'intim6 obtient les lettres patentes, en produisant son titre celui des requ6rants apparait comme simple hypothbque, bien qu'il en connut le v6ritable caractbre, et sans en informer le d6partement des terres.

C'6tait un fait essentiel dont 1'ignorance a 6t la cause de 1'6mission des lettres patentes, qui doivent, pour cette raison, tre r~voqu6es, quand bien mame il ne serait pas prouv6 que l'intim6 a sciemment et frauduleusement cach6 ce fait essentiel.

suffit de prouver 1'erreur et l'ignorance de ce fait de la part de la Couronne.

C. P. C. art. 1007, par. 2.

C'est le principe qui a 6t6 6nonc6 par cette cour dans une cause analogue, en interpr6tation de semblables dispositions qui out force de loi dans tout le pays.

La mauvaise foi de 1'intim6, an moment il demanda les lettres patentes, est admise par lui m~me:

L'intim6 savait mime que les requ6rants n'avaient pas 6t6 rembours6s des deniers qui leur 6taient diis en vertu de la vente du 13 juillet 1888.

Le 16 juillet

1896, il 6crit A 1'un d'eux qu'il sait qu'ils out

En tout et partout, de 1888 A 1892, Cyrille Beaudoin d ~n'avait pay6, en quatre versements, que $155. Le 13 juillet 1896, il devait done huit ann6es d'inthrkt, savoir $192, 6tant arrier6 de plus d'une annhe d'int6rts, sans parler des taxes municipales, des cotisations scolaires, et des repartitions pour la construction de 1'6glise, pay&es par les requrants. Cyrille Beaudoin 6tait alors en d6fant; et un mois aprs le 13 juillet 1896, et mame en 1895, aux termes de l'acte, il 6tait d~chu de 1'exercise de la facult6 de r6mbr6 qu'il y avait stipule. L'intim6, qui est aux droits de Cyrille Beaudoin C. art. 1553), ne pouvait done pas demander en 1897 A Atre reconnu le propri~taire incommutable de l'immeuble en question.

Ce qui d6montre davantage la mauvaise foi de 1'intim6, c'est la production qu'il fit au d6partement des terres d'un certificat du garde-forestier qu'il avait occup6 le lot en question " depuis dix-huit ans," tandis qu'il est en preuve, admise par lui mime, qu'il ne fut jamais en possession et qu'il n'en paya jamais les taxes et redevances, qui furent sold6es par Cyrille Beaudoin on les requrants

L'intim6 invoque les articles 1279 et suivants des Statuts Revises de la province de Qu6bec, concernant les r6gistres du d6partment des terres et 'effet des transports qui y sont inscrits. Mais ces dispositions n'ont pas l'effet de faire disparaltre celles du Code de Proc6dure concernant l'annulation des lettres patentes, qui demeurent en pleine force.

Si le transport dans le r6gistre du d~partement a en lieu " par erreur et dans l'ignorance de quelque fait essentiel," on dans aucune des circonstances pr6vues en Particle 1007 du Code de Proc6dure Civile, il n'aura aucun effet.

Enfin, 1'intim6 pr6tend que la prsente action ne peUt etre maintenue, parce que la Couronne ne lui offre pas le remboursement de ce qu'il lui a pay6 pour obtenir les lettres patentes et acquitter les arr6rages dus sur le terrain concd6. Il suffit de r6pondre que ce moyen

'est pas plaid6, le montant par lui pay6 n'6tant pas mime mentionn6.

D'ailleurs, l'effet imm6diat du jugement de cette cour n'est pas de conf6rer des lettres patentes aux requ6rants, mais simplement de r6voquer celles qui ont 6t6 octroy6es A.

l'intim6 et de remettre les parties int6resses, fussent elles m~me 6trangbres A ce litige, dans le m~me 6tat oiL elles 6taient auparavant.

Pour ces raisons, nous sommes d'avis d'accorder

1'appel et de r~tablir le jugement de la Cour Sup6rieure, avec les d6pens devant toutes les cours.

Appeal allowed with costs.