either actual or implied notice of this fact and that, consequently, he bad not, in good faith, possessed more than the thirty feet of O o frontage under this deed and could not invoke an acquisitive prescription of title to the disputed six feet by ten years possession thereunder, and further, that no augmentation of the lands originally granted could take place in consequence of the cadastral description of the emplacement in question.
The words " Tel que le tout est actuellement et que 1'acquireur dit bien connaltre " used in the deed of gift, cannot be interpreted in contradiction of the special description that precedes them and can only be construed as extending " dans les limites ci-dessus d~crites."
A prescriptive title to lands beyond the boundaries limited by the description in the deed of conveyance can only be acquired by thirty years possession.
Quere-Is a deed of sale of lands in Quebec to a married woman without the authorization of her husband, sufficient to support a petitory action ? Would such a deed be null for defect of form and insufficient, under article 2254 C.C., to serve as the ground for a prescription by ten years possession ?
APPEAL from the judgment of the Superior Court, sitting in review. at Quebec, affirming the judgment of the Superior Court, District of Quebec, which dismissed the plaintiff's demand for damages, with costs, and ordering boundaries to be established on a line giving a uniform width of thirty feet to the emplacement in question, the costs of such bornage in the action and in execution of the decree to be divided equally between plaintiff and defendant.
The facts of the case and questions at issue on this appeal are stated in the head-inote and in the judgment by His Lordship Mr..Justice Taschereau.
The donation received its proper construction by the conduct of the parties in adopting the full width of the emplacement, thirty-six feet, " tel que le tout est actuellement," etc., and their interpretation justified by eight years of previous possession, which continued thereafter down to the date of the troubles, must rule between their vendees as it did among themselves. It was followed by the cadastre in 1873, and the deed of 1885 adopted the cadastral description, possession being continued of the full width there given to the emplacement under the new designation as lot No. 660,
Arts. 1501, 1503 C.C.; 1 Despeisses, t. 1, p. 47. There is in the deed a reference to the real limit on the west side of the lot mentioning the fence and ditch there, which the buyer is burdened with keeping in repair; this fence and ditch existed since 1860. The donee received and plaintiff acquired the lot with its superficial contents up to the fence.
The plaintiff being en conmunautd de biens, the purchase, although by his wife, made the community of which he is the head, proprietor of the lot, as a joint acquest of the community: arts. 1271, 1273 C.C. In any case we have acquired a title by thirty years possession (arts. 2210, 2242 C.0.) for the strip beyond the limit described in the deed, and the plaintiff has himself acquired indefeasible title by over ten years possession under the deed of 1885 : (art. 2251 C.C.) We refer also to Munro v. Lalonde (1) ; Titrault v. Paquette (2); Cummings v. Laporte (3); and Herrick v. Sixby (4), which latter case, although reversed in part in the Privy Council (L. R. 1 P. C. 436), is still in force on the point as to sales en bloc.
L. A. Taschereau for the respondent.
This action is really petitoire, while it concludes for bornage, and the onus of proof of title is upon the plaintiff
Any possession his auteurs may have had anterior to 1868 was interrupted by the acceptance of the donation then made; arts. 2185, 2227 0.C.; and the action in 1897 is within thirty years. The ten years prescription invoked must be limited to the thirty feet described in the deeds.
The possession at any time of any land beyond the limits of these descriptions was equivocal and in bad faith.
The deeds were registered and the plaintiff must be charged with knowledge of their contents and limitations.
The cadastre is not a title and the error therein confers no right of ownership (art. 2174
Again, the title is in the name of the plaintiff's wife and clearly the land is propre de communauti and the title insufficient to support a petitory action by the husband. The husband did not authorize or assist his wife in connection with her purchase and he was not present at the execution of the deed.
It is therefore a nullity on the ground of informality and cannot avail in support of the claim by ten years possession (art. 2254 0.0.)
J.-Convaincre ses juges qu'un titre qui lui donne trente pieds de front lui concede le droit d'en avoir trente-six est la thche ardue que l'appelaut s'est impos6e dans cette cause.
a failli devant la Cour Sup6rieure et la Cour de R6vision.
Nous ne voyons pas qu'il pfit en 6tre autrement.
Le 22 juin, 1868, par acte notari6, Alexandre Parent (et uzor), donna h son fils, Francois Celestin:sieur Frangois Parent et Dame Marie Maheux, ses pbre et mire, ainsi appert par 1'acte de donation pass6 devant Mtre. Chs. Maxime DeFoy, et son confrbre, notaires, 4 Qubbec, le douzieme jour d'aofit, mil huit cent vingt-cinq.
Les donateurs ddclarent que 'immeuble ci-dessus dcrit et donn6 avait t4 par eux donn au dit donataire dis 1'ann~e mil buit cent soixante, et que ce dernier a lui-mAme bAti la maison qui se trouve sur cet emplacement, mais qu'il ne lui avait jamais donn de titre autbentique, et que la pr~sente donation est consentie pour remddier h cela.
C'est pourquoi les dits donateurs veulent et entendent que le dit Frangois Celestin Parent jouisse, fasse et dispose comme bon lui semblera en pleine et entire propritd, h compter de ce jour et h toujours, du dit emplacement ci-dessus dicrit et donnd, en consdquence ils lui chdent, transportent et abandonnent dis maintenant et A toujours, tous leurs droits de propritA g6nbralement quelconques en et sur icelui; et veulent que le dit donataire en soit saisi et mis er bonne possession par qui et ainsi qu'il appartiendra, an moyen des prdsentes. Il semble 6vident A la simple lecture de cet acte que tout ce qu'Alexandre Parent entend donner a son fils, lui donne et reconnait lui avoir donn6 verbalement en 1860, c'est bien trente pieds, et non trente-six, A d6tacher de son terrain, se r6servant implicitement, mais bien claitement, tout le reste, y compris les six pieds en litige.
Et si auparavant son fils en avait pris trente-six pieds il admet, sans 6quivoque, par cet acte qu'il n'a de droit qu'A trente pieds, et que 1'exc6dant de six pieds appartient A son donateur, qui refuse de lui en donner plus que trente, et A qui il lui faut ds lors remettre la possession de ces six pieds laquelle il avait usurp6e.
Eussent-ils le lendemain fait borner leurs proprit6s et tirer la ligne de division entre eux, ce n'est que trente pieds an sud comme an nord, que la d6limitation aurait donn6s A l'emplacement en question. Cet acte du 22 juin, 1868, sons les circonstances, a indubitablement operA une interruption dans la j:ossession de ces six pieds que Frangois C6lestin a pu avoir jusqu'alors.
Co n'est done que de cette date que la prescription acquisitive de trente ans invoqube par l'action de 1'appelant en revendication de ces six pieds, sous forme d'action en bornage, aurait commenc6 A courir, pour expirer le 22 juin 1898.
Or c'est en 1897, d'apres les all6gations de la d6claration mame, on au plus tard le mai, 1898, date du bornage par Lefrangois, que 1'intim6 en a pris possession.
L'appelant ne peut done r6ussir sur ce point.
L'article 2210 decrite, il est vrai, que la prescription de trente ans pent avoir lieu acquisitivement fait d'immeubles corporels pour ce qui est au deld de la contenance du titre.
Mais je l'ai dit, l'appelant n'a pas en sans interruption pendant trente ans ]a possession de ces six pieds.
Mais nous dit 1'appelant, si je ne puis baser mon droit sur la prescription de trente ans, vu qu j'ai achete cet emplacement en 1885 de Frangois C61estin Parent, et que j'ai depuis joui sans interruption jusqu'en 1897 de trente-six pieds de front en vertu de cc titre, j'en ai acquis la propri6t6 par la prescription de dix ans.
La Cour Sup6rieure a r~pondu comme suit A cette partie de sa demande:
Nous arrivons A la m~me conclusion.
Voici comment est d~crite la propri~t6 vendue 6 l'appelant dans cet acte de 1885;
Au sud et au sud-ouest & Sylvain Parent n'est &videmment pas une limite pr6cise; ]a description laisse A d6terminer h quel endroit le terrain de Sylvain Parent, (maintenant l'intim6,) termine et celui de l'acheteur, l'appelant, commence.
L'6nonciation de la contenance dans cet acte 6tait done, comme elle 1'6tait dans la donation & 1'auteur de l'appelant, essentielle et indispensable pour d6terminer ce qui 6tait vendu, parce que 1'emplacement, il appert par l'acte, ne pouvait 6tre sp6cifi6 et distingu6 d'une manidre certaine du terrain de l'intim6 on de ses auteurs que par la contenance.
L'appelant, sur cette partie de la cause, prend pour admis qu'il a un titre pour ces six pieds. J'ai un titre, dit-il, j'ai joui pendant dix ans, done j'ai acquis par prescription.
Mais, c'est prendre pour admis ce qui est de fait le point controvers6.
Et s'il a un titre A ces six pieds, cadit questio; il en 6tait propri6taire le lendemain de son achat tout aussi bien qu'apris dix, trente on cinquante ans.
Et d'un autre cot6, s'il n'a pas de titre, la possession de dix ans ne lui en a pas acquis la propri~t par prescription.
Or ce n'est que trente pieds que son titre lui donne. C) n'est que trente pieds qu'il a achetes de bonne foi, car il savait, on est cens6 avoir su, par le bureau d'enregistrement, que son vendeur n'avait que cela par la donation de son pare, et pas un pouce de plus. Il n'a pas poss6d6 les autres six pieds en vertu de son titre. Le cadastre, il est vrai, donne trente-six pieds A cet emplacement, mais c'est IA une erreur dont l'appelant ne pent se pr&valoir de bonne foi.
L'article
2174 du Code d4crte expressement que nulle erreur dans la description ou 1'6tendue d'un terrain inscrit au cadastre ne peut 6tre interpret6e comme donnant une partie plus de droit que ne lui en donne son titre.. Et le cadastre n'est pas son titre.
n'y est fait r6ference dans son acte d'achat que parce que la loi devenue alors en force obligeait le notaire de le faire.
Art..
2168 C.
C'est dans les bornes fixees par son acte d'achat exclusivement que ses droits reposent, or il n'y a, dans cet acte, que la contenauce qui indique ces bornes, qui puisse guider la d61imitation de son terrain.
I est impossible d'y voir la vente d'une chose certaine et determinhe, sans 6gard A la contenance, pr6vue par
Particle 1503 du Code Civil.
Cet article rigit entre vendeur et acheteur
Mais c'est avec son voisin qu'il doit borner, non pas avec son vendeur.
Cette diffrence, cependant, n'a pas d'importance dans l'esp~ce.
L'appelant lui-mAme admet qu'il y a erreur dans le cadastre, car il r6clame n emplacement plus large au sud qu'au nord, tandis que le cadastre lui donnerait une 6gale largeur h chaque extr~mit6.
Les mots " tel que le tout est actuellement et que l'acqu6reur dit bien connaitre," style de notaire, ne peuvent s'interpr~ter dans les deux actes en question, qu'avec 1'addition des mots "dans les limites ci-dessus dcrites."
est impossible de leur donner une signification que les mettrait en contradiction avec la description spciale que les prechde.
On peut prescrire au delh de son titre, dit l'appelant.
C'est vrai. L'acqu&eur d'un terrain determin6 peut prescrire la propri6t6 d'un terrain plus 6tendu que celui qui lui est attribu6 par son titre.
Mais non pas par la prescription de dix ans.
Ce n'est que par trente ans qu'il pent prescrire la partie non comprise dans son titre, la partie au delh de son titre. Millet " Bornage "
pages 383 et seq.; Leroux de Bretagne, vol. 1, page 419; 32 Laurent, nos. 331, 400; 3 Beaudry-Lacantinerie, Dr. *.
Civ. (4 ed.) p. 975, no. 1631; Beaudry-Lacantinerie et Tissier, de la Prescription, no. 325 ; Sirey, '95, 1, 496 Fournel, du Voisinage, vol. page 243; Herrick v. Sixby (1); Dunn v. Lareau (Cons. Priv) ; art. 2210, C.C. Et celui qui r~clame de son voisin dans une action .en bornage une 6tendue de terrain sup6rieure A celle que lui donne son titre ne peut r6ussir qu'd condition de prouver qu'il 1'a poss6dee pendant trente ans, 2 Aubry et Rau (4 ed.), pages 223, 226 par. 199, et pages 382, 383, par 218, n. 23: car, dit la cour de cassation, il n'a pas de juste titre A un terrain situ6 en dehors de celui qu'il a acquis, quoiqu'il soit contigu. Sirey, '83,1, 453; Dall. '81, 1, 353.
L'appelant ne pent justifier par un titre qui lui attribue une propri&t6 de trente pieds de largeur A son extremit6 sud comme A son extremite6 nord, une possession de trente pieds an nord et trente-six an sud, comme il voudrait le faire.
Ces six pieds de surplus A 1'extremit6 sud qu'il revendique il ne peut pas les avoir poss6d6s de bonne foi en vertu de son titre. Puis, en voulant prescrire aucune partie de ce terrain au delA de trente pieds, il me semple qu'il veut prescrire contre son titre. Car il a achet6 en 1885, avec cet emplacement, un droit de passage par un chemin II a une servitude par cons~quent sur ces dix pieds. Ils ne sont donc pas A lui. On ne pent avoir de servitude sur ce qui nous appartient.
Or, en r6c1amant la propri6t6 par prescription de tout on partie des dix pieds reserv6s pour ce chemin, ne veut-il pas prescrire contre son titre ?
D'abondant, je refire au passage suivant de son t6moignage:
?-R. D'autres questions out td soulevres par l'intim6. L'acte de vente 6, la femme seule de l'appelant, hors sa presence, et non-autoris6e, confbre-t-il & l'appelant un droit d'action p6titoire par lui-mime et sans allegations sp~ciales ? Millet, du Bornage, page 237.
Cet acte, est-il nul par d~faut de forme, et comme tel ne pouvant servir de base A la prescription de dix ans ? Art. 2254 0. C.
Mais comme nous en sommes venus A la conclusion d'adopter les motifs du jugement a quo, il nous serait inutile d'examiner ces autres points sur lesquels les cours de la province ne se sont pas prononc6es.
L'appel est renvoy6 avec d6pens.
GWYNNE dissented from the judgment of the majority of the court.
Appeal dismissed with costs.