In 1844 the defendants constructed a toll-house close to or on the boundary of their land with windows overlooking an adjoining vacant lot, and a roof projecting over it by about three feet. This was done with the knowledge and consent of persons who were then proprietors, and was not objected to by them or any subsequent owner till after the purchase of the lot by the plaintiff in 1895, when he complained that the overhanging roof interfered with the gable of a house he was building upon it. He cut the roof to permit of the construction of the gable and defendants paid the costs of the necessary alteration.
In 1900 the plaintiff instituted the present action against defendants to have the remaining projection of the roof demolished and the windows closed up.
There was no evidence that there had ever been a division line established between the properties and the actual width of the land purchased and taken possession of by the plaintiff in 1895 was left in uncertainty.
Held, affirming the judgment appealed from, Strong C.J. dissenting, that the plaintiff bad not satisfied the onus that was upon him of proving title to the strip of land in dispute and consequently that his action could not be maintained.
Held further, per Girouard J. folb.wing Delorme v. Cusson (28 S. C. R. 66) that, as the plaintiff and his auteurs had waived objection to the manner in which the toll-house had been constructed and permitted the roof and windows to remain there, the demolition could not be required at least so long as the building continued to exist in the condition in which it had been so constructed. *PRESENT :-Sir Henry Strong C. J. and Taschereau, Gwynne, Girouard and Davies JJ.
Bench, appeal side, reversing the judgment of the Court of Review and restoring the judgment of the Superior Court, District of Quebec, which dismissed the plaintiff's action with costs.
The questions at issue on this appeal are sufficiently stated in the head-note and in the judgements reported. It may be added that the defendants did not invoke title to the strip of land in dispute by pleading acquisitive prescription.
There was a question raised, however, as to whether or not the action was an action pdtitoire.
Pelletier K.C. for the appellant, cited Arts. 533-539, C. C.; Ferriares, Coutume de Paris, vol. ii, p. 1521, tit. ix, Servitudes, Art. clxxxvi, no. 10; Coquille, Coutume de Nivernois, Cap. Art. Egout. Our action is distinctly ndgatoire in form and cannot be deemed possessory ; 1 Pothier, 112; 7 Laurent, no. 152; 8 Laurent, no. 285; Dall. Rep. Sup. Action Possessoire, nos. 135, 136, 145, 152; Bourcart, Actions Possessoirs, nos. 146; Poncet, Action, no. Gauthier v. Masson
Stuart K.C. the respondents.
The plaintiff produced with his action, for the purpose of qualifying his position, a deed dated in 1895, in which his vendor declares his title to be under sheriff's deed which is not produced.
It conveys thirty feet frontage on Grande All~e by sixty feet in depth.
The defendants' title deed from the owner in 1843 describes the land sold as commencing 128 feet from the Quebec City limits. There never has been a regular bornage to establish the line between (the defendants' land and the lot purchased by the plaintiff between it and the city limits, and from the evidence, it is impossible to say whether or not the roof overhangs plaintiff's land, nor that the windows are within the distance prescribed TE by the Civil Code, Arts. 536, 537, 538.
We deny any trespass; we claim to have built within our proper boundaries, and that the limits of plaintiff's title and possession are equivocal, by mere tolerance and promiscuous and insufficient to give him a right of action. Arts. 1064 to 1066 C. P. Q. We rely upon the following authorities viz.: Dall. Rep. " Action Possessoire" nos. 171, 175; 2 Aubry & Rau, 138, 159.
The plaintiff being the last comer by over forty-five years cannot maintain his possessory action without establishing such undisputed possession as to leave no doubt whatever that his possession was acquiesced in and had ousted that of the defendants.
It may be that the respondents tolerated encroachments or possibly joint possession of part of their land, but joint possession does not give rise to a possessory action.
Price v. LeBlond ; Lalonde v. Daoust (2); Lacroix v. Ross ; B6liveau v. Church (4). Garsonnet, § 135 ; 7 Bourbeau, no. 354; Bourcart, no. 62; Fuzier-Herman, nos. 313, 314, 315 ; Ordonnance, 1667, t. 18, Art. 1; Pothier, Proc6dure Civile, ch 3, Art. 1, § 5; Pothier, Possession, no. 102; Rousseau & Lain6, Dict. de Proc. vo. Action Possessoire, no. 110; Pardessus, Servitudes, nn. 212 et seq.; Dall. Rep. vo. Servitude, no. 792; Dall. Rep. Supp. vo. Servitude, no. 267; Gauthier v. Masson ; Emerald Phosphate Co. v. Anglo- Continental Guano Works
We also refer to Delorme v. Cusson (7) as applying to this case.
THE CHIEF JUSTICE-I dissent from the judgment of the court for the reasons given by Mr. Justice Q. Q.
Jur.
Q.
Andrews in delivering the judgment of the Court of
Review.
J.-MOu col1igue, le Juge Girouard, a bien voulu me communiquerses notes.
Je suis d'avis, avec lui, de rejeter cet appel.
Mais tout en partageant son opinion sur la question de droit qu'il a si savamment 6lucid6e dans la cause de Delorme v. Cusson dont il fait application A la prbsente cause, je base la conclusion A laquelle j'en suis venu dans
1'espice sur le motif que 1'appelant n'a pas prouv6 le fait principal sur lequel repose son action, celui de son droit A la propri~t6 des quelques pieds du terrain en litige. C'est A ce fait que se borne toute la contestation entre les parties.
Ce n'est pas un droit de servitude que les intimbs r6clament, c'est la proprit6 mLme de ces quelques pieds.
Il incombait A 1'appelant de faire une preuve claire et positive de son principal all6gu6, savoir, que c'est sur son terrain que le larmier des intim6s d6verse les eaux pluviales, que c'est A son terrain que s'6tend le droit de vue exerc6 par eux. Or, il m'est impossible de voir cette preuve audossier.
n'y est pas, et il n'a jamais t 16galement 6tabli contradictoirement entre les parties, commence et finit la propriW6 de 1'appelant, suivant leurs titres ou suivant la prescription acquisitive, s'il y a lieu. Et c'est la question pr6judicielle.
II est autant possible que, par erreur commune, ce soit la maison de 1'appelant et sa cl6ture qui empiktent sur le terrain des intimbs qu'il est possible que ce soit le pan est de la bAtiss3 des intim6s qui fasse la ligne de division entre eux et l'appelant.
J'attache peu d'importance A ce que 1'appelant dit s'6tre pass6 entre lui et Burroughs en 1895, mame en supposant que Burroughs ait pu lier les intim6s par ce qui se serait pass& dans la circonstance. Que 'appelant place fait leur tout-h-fait indiff6rent, mais si l'appelant leur e-it alors dit qu'il rhclamait le droit de leur faire reculer leur prOpre bitisse, il n'aurait pas obtenu d'eux le conpor
~ sentement dont i voudrait se servir aujourd'hui comme une admission de son droit de propritd Atoute la lisibre de terrain en question.
GWYNNE J.-Without expressing any opinion upon the question whether or not the action is possessoire or p6titoire, I am of opinion that assuming it to be une action pititoire, as contended by the learned counsel for the appellant, the appeal must be dismissed for default of the plaintiff to shew title.
GIROUARD J.-Toute la plaidoirie devant nous a roul6 sur le point de savoir si l'action de 1'appelant est au p6titoire on au possessoire.
La cour d'appel n'y a vu qu'une action possessoire intent~e depuis l'annie du trouble.
L'appelant soutient contraire que c'est une action p6titoire.
Sans m'arrter aux distinctions qui caract~risent ces deux actions, toujours difficiles dans la pratique, je suis dispos6 A accepter la pr6tention de h'appelant, sans d6cider qu'elle est bien fond~e. D'abord a-t-il prouv6 son droit de proprit6, ainsi qu'il l'algue ? Mon savant coll(gue, M. le Juge Taschereau, vient de d6montrer qu'il n'a pas fait cette preuve et je concours entibrement dans son opinion. Mais supposons un instant que l'appelant soit propri- 6taire, a-t-il donu6 un consentement au maintien des constructions dont il demande la suppression ? C'est sur ce dernier point que je me propose d'offrir quelques observations.
Les faits de la cause ne sont gure contestbs. En
1843, les intim6s out construit sur leur terrain de la, Grande All6e, i Quebec, une maison du pbage dont deux des fengtres, dit 1'appelant, donnent vue sur 1'emplacement voisin et aussi avec chapeau on toit d6passant de trois pieds sur le m~me immeuble, qui 6tait alors vacant.
Ces constructions out t6 faites au su et vu du propri~taire voisin, J. sans opposition de sa part, si 1'on en juge par le t6moignage de son h6ritier. Elles sont resthes dans le mime 6tat sans plainte de la part de qui que ce soit jusqu'& Pann6e 1895, 6poque l'appelant acheta le terrain en question pour le prix de $275.00 et y bdtit une maison, dont la fagade est en ligne avec la profondeur de celle des intim6s et dont le pignon onest est aussi en ligne avec le pignon est de cette derni~re, et comme la projection du toit lui nuisait, il en a sci6 et enlev6 le coin, avec 1'autorisation du secr6taire des syndics qui lui en a pay6 le cofit, affirme 1'appelant dans le t~moignage qu'il offrit & la cour.
II plaga m~me temps sur 1'alignement de la rue une clture jusqu'd la maison des intim6s et a continuellement depuis utilis6 ce terrain comme parterre, sans aucune opposition de la part des syndics qui out continu6 d'y avoir vue. L'appelant nous informe lui-m~me de cet arrangement et il ajoute qu'il connaissait la situation des lieux, s'en tant apergu lorsqu'il acheta.
Ce n'est que cinq ans plus tard, en 1900, qu'il porte plainte et intente son action en d6molition.
L'espice que nous avons done A d6cider est celle d'un propri6taire qui a empi6t6 sur le terrain de son voisin, non seulement au vu et su de ce dernier, mais mgme de son consentement au moins tacite, et de celui de tous les possesseurs subsiquents.
Les faits que
1'appelant invoque n'6tablissent-ils pas un consentement mime formel de sa part, sujet aux conditions qu'il posa et qu'il admet avoir t remplies par les intim6s? Or, nous avons dboid6 dans la cause de Delorme v. Cusson qu'un voisin ne peut exiger la d6molition dans le cas oA ii aurait autoris6 Ia Construction soit eXpTess6ment, soit tacitement, au moins tant qu'elle durera.
.1e me coutenterai de r6f6rer aux autorit6s qui sont cit~es dans le rapport de cette cause.
J.
Je suis d'avis de confirmer le jugement et de d6bouter l'appel avec d6pens.
J. concurred in the judgment dismissing the appeal with costs.
Appeal dismissed with costs.