Drouin v. Morissette

By the deed of conveyance the vendor declared that he had sold with warranty all rights of property and other rights which he had acquired by virtue of a deed of sale from the sheriff in the lands therein mentioned and of which he was actually in possession, and that the immovable belonged to him as having been acquired at the sheriff's sale.

Held, reversing the judgment appealed from, the Chief Justice and Taschereau J. dissenting, that the warranty covenanted by the vendor had reference merely to the rights he may have acquired in the lands under the sheriff's deed and did not oblige him to protect the purchaser against eviction by a person claiming under prior title to a portion of the lands.

Ducondu v. Dupuy (9 App. Cas. 150) followed.

APPEAL from a decision of the Court of Queen's Bench. (appeal side), reversing the judgment of the Superior Court, District of Quebec, and maintaining, with costs, the demande en garantie against t he present appellant.

The respondent, principal plaintiff in t he Superior Court, having purchased lot 513 of the Parish of St. Michel de Bellechasse, from Drouin, the appellant, on the 2nd of November, 1899, instituted a petitory action against one Mercier for the recovery of a part *PRESENT :-Sir Henry Strong C.J. and Tasehereau, Gwynne, Girouard and Davies JJ.

38% of the lot of which, it was alleged, Mercier had taken possession. Drouin had purchased the lot in question * at sheriff's sale on the 7th of July, 1897.

Mercier defended the action claiming a title to the parcel of land in dispute from an alleged previous owner, and that she had been in possession for over twenty years and that the land in dispute had been specially described as a separate subdivision on the cadastral plan of the parish as lot No. 513 A.

The principal plaintiff, constituting himself incidentally plaintiff in warranty, called his vendor, Drouin, into the action as his warrantor, to take up his fait et cause against Mercier, and to indemnify him against any condemnation in principal, interest or costs.

The appellant, defendant in warranty, pleaded amongst other defences to the demande en garantie, that he had sold to the respondent merely the rights in the lands described which he might have acquired under the sheriff's deed, the risk of which respondent knew and assumed.

The trial judge construed the deed of sale to the respondent to be of the rights of property merely that had passed under the sheriff's sale, and held that the appellant had given warranty only that he had obtained a title to certain rights of property acquired from the sheriff; that he had done nothing to impair or diminish the effect of that title and that he was not obliged to warrant against the adverse claim under prior title made by the principal defendant, Mercier.

The demande en garantie was accordingly dismissed.

The Court of Queen's Bench, by the judgment now appealed from, reversed the decision of the trial court, Boss6 J. dissenting.

The questions at issue on the appeal sufficiently appear from the judgments reported.

The (dissenting).-I dissent for the reasons given in the judgment of my brother Taschereau, in which I entirely concur.

J. concurred with J. in allowing the appeal with costs, and dismissing the action in warranty with costs.

(diffirant).- J'opine sans hesitation pour le d6bout6 de cet appel.

Le jugement & quo qui condamne 1'appelant a prendre le fait et cause de l'intim6 comme son garant formel me parait inattaquable.

La pr~tention de l'appelant que ce n'est pas l'immeuble en question qu'il a vendu A l'intim6, mais seulement les droits qu'il avait acquis du sh6rif ne repose que sur une subtilit6. Est-ce que tout vendeur d'une propri6t6 vend autre chose que ses droits sur cette propri6t?

Or si vendre un immeuble c'est vendre ses droits A la proprit6 de cet immeuble, il m'est difficile de comprendre sur quoi 1'appelant peut se baser pour * pr6tendre que vendre ses droits i la propri6t d'un immeuble, ce n'est pas vendre l'immeuble lui-mame. a vendu avec garantie des droits de propritd qu'il repr~sente avoir acquis du sh6rif. Et il voudrait, car c'est 6videmment A cela que se r~duisent ses pr6tentions, substituer les mots " sans garantie " aux mots " avec garantie ".

Or il ne peut le faire.

s'est bien et dfiment port6 garant de sa vente. Or, de quoi est-il garant ? Pr6tendrait-il que c'est uniquement du fait qu'il a achet6 du sh6rif ? Cela ne peut-ftre, car mime avec une clause expresse de non garantie, il serait garant de ce fait. Art. 1509, C.C.

II n'a achet6 du sh6rif que les droits que Martineau avait sur cet immeuble, dit-il. Sans doute, c'est bien tout ce que le sh6rif pouvait vendre. O'est bien tout ce que Martineau lni-meme aurait jamais pu vendre. Je ne sache pas que personne puisse jamais vendre ce qui ne lui appartient pas, on transf6rer plus de droits qu'il n'en a lui-mime. Mais c'est la propri6t que le sh6rif avait saisie et lui a vendue. Et c'est ce que le sh6rif lui a vendu qu'il a revendu 5 1'intim6; 1'acte le dit express6ment. Et cette revente, il 1'a faite avec garantie. II a vendu avec garantie ses droits A la propri6t6.

Or vendre des droits avec garantie, c'est garantir qu'on a des droits. II a vendu un procks peut-Atre, mais avec garantie. A quoi bon cette garantie, s'il n'6tait pas oblig6 de prendre le fait et cause de son acheteur dans ce prochs ? II n'est pas possible, comme le pr6tendrait l'appelan t, que les mots " avec garantie " et les mots " aux risques et p6Tils de 1'acheteur " signifient la mame chose.

n'est pas possible que celui qui se porte garant, ne garantisse rien.

Si Martineau eat lui-mame vendu avec garantie & 1'appelant tous ses droits de propri6t6 dans 1'immeuble en question, est-ce que l'appelant, dans le cas oft il aurait 6t inquith dans ses droits la proprit6 par cette mime Dame Mercier, n'aurait pas eu un recours en garantie contre lui, Martineau ? N'aurait-il pas pu lui dire: " Vous m'avez garanti que vous aviez droit &a la propri6t6 de cet immeuble.

Or voici que Madame Mercier pr6tend que vous n'en aviez aucun; vous 6tes tenu de me garantir contre ses pr6tentions." Le fait all~gu6 par 'appelant que, lors de la vente, 'intim6 connaissait les pr6tentions de Madame Mercier et le danger de l'&viction dont il est menac6, fAt-il d'aucune importance dans 1'espice, n'est pas prouv6, et cons6quemment aucune allusion n'y est faite dans les consid6rants de la Cour Sup6rieure, non plus que dans ceux de la Cour d'Appel. La preuve par t6moins de ce fait n'aurait pu d'ailleurs 6tre 1galement faite. C'6tait essayer A prouver par t6moins que l'intim6 avait achet6 " A ses risques et p&rils " & l'encontre d'un acte qui dit express6ment qu'il a achet6 avec la garantie de son vendeur sans exception, c'est-A-dire, contre tous troubles et autres emp~chements quelconques. La Cour d'Appel a dit & l'appelant que ses pr6tentions sur tous les points 6taient insoutenables. Elle ne pouvait en venir a une autre conclusion.

J.--11 s'agit d'une action en garantie fond6e sur une vente d'immeubles.

La Cour Sup6rieure (Andrews J.) la renvoya, 6tant d'opinion que la garantie invoque n'existe pas. La Cour d'Appel a renvers6 ce jugement, M. le juge Boss6 diff~rant. Nous sommes d'avis avec M. le juge Boss6 et M. le juge Andrew qu'il n'y a pas de garantie contre le trouble que 'intim6 d6nonce.

Par l'acte de vente du 2 novembre 1899, l'appelant a vendu A 1'intim6 " avec garantie " non pas certains immeubles, mais seulement suit la description de deux immeubles formant 179 J. arpents en superficie.

Puis, le vendeur ajoute " que les immeubles lui appartiennent," non pas en vertu de bons et valables titres, selon la formule banale, mais shrif L'appelant a done vendu avec garantie contre 1'6viction de la chose vendue, c'est-A-dire, de ses droits dans les immeubles achet6s du sh~rif, et rien de plus; art. 1508 C.

La d6nonciation de ce titre. informait de suite 1'acheteur que le vendeur n'avait que les droits du saisi. L'article 780 du Code de Proc6dure declare en effet que

A L'intim6 devait connaltre cette disposition de la loi. D'ailleurs le titre du shbrif l'informe en toutes lettres de tous ces effets du d6crAt.

Or l'action en garantie d6nonce un trouble r6sultant d'un acte de vente aui remonte au 24 1872 et auquel l'appelant 6tait tout A fait 6tranger.

L'intim6 soutient que la d6claration du vendeurque les immeubles lui appartiennent-comporte qu'il vendait la proprit6 entibre et absolue des deux immeubles, et ]a garantissait.

Cette interpretation n'est pas possible en face des termes de l'acte; il n'a vendu que les droits qu'il a acquis du sh6rif et 6videmment s'il manque une parcelle de terre, dans l'espce un arpent sur dix A, la profondeur, son acqu6reur n'a pas plus do garantie contre lui que ce dernier n'en avait contre le sh&rif.

Ducondu v. Dupuy n'est pas sans analogie. Ici le Conseil Priv6 a d~cid6 que le concessionnaire d'une Iinite A bois acquise sons l'autorit6 des Status Refondus ** du Canada, ch. 23, n'est pas tenu de garantir contre l'6viction d'un concessionnaire anterieur, malgr6, la Girouard J. garantie stipul6e " de tons troubles g6n6ralement quelconques," et qu'il n'y eut aucune r6serve ni d6claration que le vendeur ne vendait que ses droits, parceque cette concession ant~rieure est prot~g6e et par la loi et par le contrat de concession (timber icense). D'ailleurs, le plaidoyer de 1'appelant et la preuve faite nous donnent 1'explication des terms de l'acte. L'acheteur connaissait parfaitement, lors du contrat, les causes d'6viction dont il se plaint. II 1'admet formellement dans son t6moignage.

II ajoute que le vendeur a verbalement promis de le garantir de ce trouble, ce que 1'appelant nie, et son t6moignage est corrobor6 par le notaire qui repr~senta l'intim6 qu'il n'avait rien craindre.

L'opinion du notaire peut Atre bien on mal fond6e; c'est ce que les tribunaux auront A d~cider sur 1'action principale.

Voici ce que dit 1'intim6 :- ? ?"

ment, je 1'ai acquis du sbrif."

J'ai dit: " je ne voudrais pas avoir aucun trouble pour cette affaire-1."

Il dit: "vous n'en aurez pas- DRouiN non plus........."

Il dit: "si vous venez h regevoir quelque papier pour cette affaire-14 vous viendrez me trouver et je d6fendrai ga. Girouard J.

Et plus loin :- Q. Dans ces temps-&, vous connaissiez les pr6tensions des Mercier sur le terrain lorsque vous l'avez achetd ?

R. Je l'ai entendu dire que depuis trois ans monsieur Drouin les avait oppos6s de bucher, et qu'ils avaient perdu leurs droits parce que c'avait 4t vendu par le sb&rif deux fois, et je pensais que c'6tait une affaire finie.

Et l'appelant de son cot6 jure:

II (intim6) m'a demand6 si j'avais le droit de vendre.

Je lui adit "j'ai acquis du sh6rif et je vendrai tel que j'ai acquis du shdrif." Jen'ai pas fait de garantie.

On a pris nos conventions devant le notaire de vendre et on a 6t6 chez le notaire, on a fait dresser le contrat tel qu'on l'avait derit.

Lorsqu'est venu le temps de la signature du contrat, monsieur Morissette a interrompu Ia lecture du contrat en me demandant si je me porterais garant s'il 6tait troubl6 par les Mercier.- Je lui ai dit: "si tu est troublk par les Mercier tu te ddfendras 4 tes dpens comme je me difendrais si j'avais 6t0 attaqu6 dans le temps." Je l'avais Eposedd6 pendant trois ans et je n'ai pas t6 troubl6 par les Mercier.

C'est de mgme que ga 6t6 fait, c'est nos pr4tentions qu'on avait.

Voici la version du notaire Forgues:- Loraqu'il s'est agi de signer l'acte et que Pen ai fait la lecture, 'acqu6reur, monsieur Morissette, a fait la remarque que les Mercier, Ia famille Mercier, avaient des prbtentions sur une partie de Ia proprite numbro cinq cent treize (513).

Alors, h cette remarque, j'ai observ4 h monsieur ' Morissette qu'ile n'avaient Aucun droit sur cette partie-h de Ia propridtd, parce que leur titre n'Atait pas enrdgistrd et qu'ils n'avaient pas Jait d'opposition h la vente, lors de la vente du, sh6rif.

Sur ce, il n'a pas insist4 'pour demander des garanties h monsieur Drouin, le vendeur, au cas il serait troubld dans Ia. possession.du lot num6ro cinq cent treize (513 .

Ce qui est certain c'est que Ia cause du trouble 6tait connue et, qu'd dessein, il n'y a pas eu de convention ou stipulation particulibre A cet 6gard.

Partant, m zme si la garantie et la vente 6taient aussi 6tendue que l'intim6 le pr6tend, il pourrait tout au plus r6clamer une reduction du prix,-ce qui n'est pas l'objet de sa demande-mais il ne peut exercer l'action en garantie. O'est ce qui r6sulte de l'article 1512 de notre Code Civil. * Les codificateurs observent que cet article ne se trouve pas dans le Code Napolkon et qu'ils ont vouln introduire J. une exception A la rigle g6nbrale 6nonc~e dans 1'article r6f~rent A Pothier et A Delvincourt qui en effet se prononcent en faveur de cette exception. En France, en 1'absence d'un texte pr&cis, elle divise la jurisprudence et les commentateurs.

Sons 1'empire du Code de Quebec, le doute n'est pas permis. Allan v. Price (1); Sirey, Code Civil annot6, art. 1626 & 1630; 24 Laurent, n. 259.

Pour ces deux raisons, nous sommes d'avis d'accorder l'appel et de r~tablir le jugement de la Cour Sup6rieure. L'action en garantie de l'intim6 est done renvoy6e avec d6pens devant toutes les cours.

concurred in the judgment, allowing the appeal with costs, and dismissing the action in warranty with costs.

Appeal allowed with costs.